江苏徐州原香漫谷电梯小洋房项目营销推广策略

即将面市项目动 态及推广统计
万福世家 项目动态：万福世家售楼处已于7月10日公开。规 划融入欧式小镇的规划理念，新古典主义建筑风 格。目前项目已动工。 推广情况：未进行推广。
中锐星尚城 项目动态：星尚城外接待点已公开，现场售楼处 计划8月18日对外公开，退台式洋房即将开放，该 项目现已全面开工。 推广情况：未进行推广。
徐州市与新城 区成交统计
全市成交量波动较大，整体呈增长趋势；新城区上半 年成交量稳步增长。
2013年至今，徐州商品房成交量159.4万方，其中1-4月呈下滑趋势，进入5月以来，成交 迅速回升，但整体与去年同期相比略有下滑。
新城区截止到7月，商品房累计成交1936套，2013年上半年成交量稳步增长。进入7月后， 成交量下滑严重，分析其原因，7月未有新增供应，但随着金九银十临近，预计新城区商 品房市场将会迎来供销两旺的局面。
市场供应 盘点
绿地 ·泊林公馆
奥邻花园 汉源丽城
新城区竞品项目预计下半年推出住宅产品约2000套， 其中竞品项目洋房仅中锐星尚城推出约120套.
2013年下半年竞争楼盘一览
8月
9月
10月
11月
12月
150套（高层） 150套（高层） 150套（高层） 150套（高层）
约400套（小高层、高 层300套、洋房100套）
本报告要解决的核心问题
Q1处在周边激烈市场竞争中 如何拔高项目形象，年底前实现首批洋房8200的
整体均价，总销售金额实现2.41亿？
Q2在已失先机的条件下 如何有效积累客户？实现较快速度的销售？
目标界定
目标下问题
解决思路
目标下战略
项目目标
市场分析 项目分析
竞争个案简析 客户分析 策略推导
项目形象攻略 项目推售攻略 项目蓄客攻略 项目推广攻略
虽有新政影响，但徐州及新城区房价均呈现平缓稳增的态 势。
2013年1月徐州楼市价格在6365元/平，截止到7月楼市价格在6557元/平，较1月份涨 幅约3%，自2012年6月以来，徐州商品房价格波动较小，虽有新政影响，但价格仍平缓 增长。
新城区1月楼市价格在6201元/平，7月统计价格在6478元/平，较1月涨幅约为4%，略 高于全市价格增幅。
本案
至“十二五”末，新城区将逐步成为一座配 套完善、环境优美、经济繁荣、宜商宜居的 生态型城市新中心和现代化新徐州的样板区。
新城区房地产 现状
周边中高端大盘众多，产品线丰富，同质化严重，因价格 相当而导致客户争夺激烈。
绿地泊林公馆 价格待定
本案 绿地商务城
永嘉新城
均价6800元/㎡
价格待定
奥邻花园 价格待定
• 通过2013年的营销工作建立项目在市场的口碑及影响力
。
【销售目标曲线图 】
第1、2批房源 共计消化270套
2013.11.2
第1批房源 2013.12.7 消化210套
2013.11.30 第1批房源 推出约260套
第2批房源 140套
至2013年 年底
说明：由于下半年蓄客时间较短、销售任务紧急，必须保证充足的房源供应量。 预估推售400套，经初步推算成交率达到70%即可完成任务。
新城区发展现 状及趋势
城市建设快速发展，商业、生活等配套亟待完善，是未来城市 的行政、金融、教育中心和城市公园。但目前区域内居住氛围 差。
行政办公区基本建成，100多家市级党政 机关单位入驻办公；公共服务设施逐步完善； 青年路小学、撷秀中学、幼师幼儿园等徐 州名校在新城区招生办学； 市级机关医院、徐州工程学院新校区投入 使用； 大龙湖会所、下沉式商业广场、体育休闲 公园等公共服务设施也已投入运营； 产业体系初现端倪。天裕集团、莱商银行、 等项目入驻总部经济园，现代物流产业基地 初具规模； 新城区交通体系初步形成，先后开辟了91 路、92路、93路、95路等多条公交线路。 我市轨道交通2号线途径新城区。将于 2015年启动建设。
徐州市与新城 区供应统计
徐州市场供应量起伏较大，整体较往年略有下滑；新城 区供应放量集中在4-6月份。
2013年至今，徐州商品房供应量188万方，1-3月份市场供应量跌入低谷，4-7月市场 供应虽增长，但整体不如2012年，略有下降。
截止到7月，新城区商品房总供应1985套，4-6月集中放量，占总供应量的96%，其他 月度几乎零供应。随着下半年新城区新盘的入市，必然会再次出现集中放量的局面。
奥邻花园 项目动态：暂未销售，奥邻花园接待中心于7月20 日正式对外开放。 推广情况：已全面铺开，网络、巡展、派单、户 外、都市晨报整版硬广 等。
绿地泊林公馆 项目动态：暂未销售， 推广情况：未进行全面推广，8月初将在天策楼市 做硬广宣传。
绿地泊林公馆
价格待定
本案
奥邻花园 价格待定
万福世家 价格待定 中锐星尚城 价格待定
中国铁建原香漫谷
2013年 营销推广策略
中信嘉华原香漫谷项目组 2013.8
Biblioteka Baidu
本报告的思路及框架
目标界定
目标下问题
解决思路
目标下战略
项目目标
市场分析 项目分析
竞争个案简析 客户分析 策略推导
项目形象攻略 项目推售攻略 项目蓄客攻略 项目推广攻略
2013年营销目标：
• 项目实现销售270套，销售金额2.4亿；
约250套（高层）
中锐 ·星尚城
原香漫谷
约350套（小高层 230套、洋房120套）
约400套
周边竞品项目下半年推售多为高层产品，洋房为稀缺产品;但部分楼 盘在推广及销售上已抢占先机.
供应产品 下半年推售产品中， 110-119平米小三房有620套，体量
分析
最大，竞争最为激烈，其次是120-139㎡三房产品约460
套。
供应主要以80-89㎡两房、 110-119㎡小三房及120-139㎡大三房为主。
高层产品销售均价预估由高到低依次应为奥邻花园、泊林
竞争分析 公馆、星尚城。
竞争对手 竞品楼盘主力客户以企业工作人员和私营业主为主； 客户分析
市场小结
➢新城区今年供应量剧增，价格较平稳； ➢均为品牌开发商，新开项目体量较大且产品同质化严重，客户争 夺激烈； ➢住宅发展趋势日趋高端，多数楼盘已经树立产品及价格标杆； ➢部分楼盘在推广及销售上已抢占先机； ➢本项目所属区域，价值兑现需要一定时间；
美的翰城 均价7300元/㎡
中茵广场 价格待定
汉源国际丽城 均价6500元/㎡
龙湖国际 均价6500元/㎡
龙湖世家 均价6800元/㎡
万福世家 价格待定
汉源国际华城 均价6700元/㎡
龙湖湾 高层均价6488元/㎡
国信上城 均价6800元/㎡
雍景新城 均价6800元/㎡
中锐星尚城 价格待定
徐州与新城区 价格分析