(强烈推荐)物流配送中心及社区连锁门店建设项目的可行性研究报告

第一章项目概况

1.1概述

1、项目名称：BB华联物流配送中心及社区连锁门店建设项目

2、承办单位：BB华联超市有限公司

3、项目负责人：AAAA

4、建设性质：扩建

1.3编制依据和范围

1.3.1编制依据

（1）《投资项目可行性研究指南（试用版）》；

（2）《建设项目经济评价方法与参数》；

（3）国务院《促进产业结构调整暂行规定》；

（4）省、市《国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；

（5）《关于促进我国现代物流业发展的意见》；

（6）《BB市城市商业网点规划（2005—2020）》；

（7）原国内贸易部《连锁经营管理规范》。

（8）原国内贸易部《关于印发<全国商品市场规划纲要>的

通知》

（9）《建筑设计防火规范》（GBJ16-87）；

（11）《BB市统计年鉴》(2005）；

（12）BB华联超市有限公司华超字（2006）第027号文：《关于BB华联物流配送中心建设项目备案的请示》；

《关（13）BB市发展和改革委员会发改三产[2006]242号文：

于BB华联物流配送中心及社区连锁门店项目予以备案的函》（14）项目建设单位提供的有关本项目的各种技术资料、项目方案及基础材料等。

1.3.2编制范围

针对项目的特点、任务，结合《BB市城市商业网点规划》，对项目建设的背景、建设的意义和市场需求状况进行了认真的调查、研究与分析。在项目建设条件分析的基础上，对项目的建设内容、建设规模、建设资金等方面进行了全面的安排。通过定性分析和定量计算，深入分析论证了本项目建设的必要性、经济的合理性与实施的可行性。其主要内容如下：

（1）市场分析与项目建设规模

（2）建设条件与选址

（3）投资估算与资金筹措

（4）经济效益分析

（5）项目的结论及建议

1.4项目基本情况

1.4.1主要建设内容与规模

为了促进BB市商业快速、健康、有序发展，适应我国商业对外开放的新形势和构建和谐社会要求，更好地发挥中心城市对周边的辐射、带动作用，BB华联超市有限公司计划依托BB市的地理优势、交通优势建设“BB华联仓储配送中心及连锁门店”。

（1）配送中心按照“大规模、现代化、高科技”的总体要求，新征土地7公顷（合105亩），建筑总面积42320平方米，其中恒温仓库22800平方米，生鲜加工车间11360平方米，冷冻、冷藏库3000平方米，办公楼2360平方米，生活服务楼2800平方米（含公厕、垃圾站、职工宿舍等）；并配套建设停车场、道路、及给排水、供变电、消防系统、绿化等公用工程。同时，为了营造一个优美的经营环境，项目设计突出了公共绿化，设计绿化率要达到30%以上。

（2）以BB华联目前的连锁门店为基础，结合BB市城市商业网点布局规划，建设社区连锁门店60家，经营面积3万平方米，基本覆盖颍泉、颍东、颍州三区现有城区社区网点。超市门店采取标准超市、便利店相结合的方式，利用社区现有基础设施，门面房进行合作租赁或购买房产设置门店。按照超市经营格局改造，体现简朴、整洁、宽敞、优雅的购物环境

1.4.2项目选址

配送中心拟选址于BB市经济技术开发区，连锁门店选址于阜城居民集居社区。

1.4.3项目投资与资金筹措

项目总投资10885.3万元，其中固定资产投资6780.3万元，铺底流动资金4105万元。计划由项目业主自筹4885.3万元，申请项目贷款6000.0万元。

1.5项目的提出的背景

1.5.1地域背景

BB地处东部经济发达地区和中西部地区的经济过渡带，位居南北两大文化板块结合部。承东接西，呼南应北，大京九铁路纵贯其境，公路、水运四通八达，是豫、皖、苏及南北交通的枢纽，同时BB市正处在“技术南下、资金北上、产业西移、资源东进”的全国经济发展总趋势的交汇点上，区位优势十分明显。

1.5.2政策背景

1、在《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议》中明确提出，物流是现代服务业，要大力发展，坚持市场化、产业化、社会化的方向，有些城市可以形成服务经济为主的产业结构。

2、城BB市人民政府办公室关于商贸发展若干意见指出，

要加快创新步伐，提高流通现代化水平，鼓励发展物流配送中心。切实推进连锁经营快速发展。推动流通企业进行流通方式和技术创新。充分运用财政和金融手段支持流通企业进行结构调整，重点支持现代流通方式的推广和运用。地方各级人民政府要在财政补贴、土地使用等方面，鼓励连锁经营企业发展，尤其是到城市社区、农村建立营销网络；鼓励发展循环经济，从财政等方面支持优势再生资源回收企业通过连锁经营等方式拓展回收网络；加大利用信息技术改造流通业传统作业方式的力度，采用现代物流的管理模式，提高管理效率，降低成本，鼓励各类流通企业发展电子商务。

3、《BB市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》指出，要“充分利用我市独特的区位优势和发达的交通条件，按照总量实现倍增，布局相对集中，结构明显优化，功能全面提升的要求，着力构建布局合理、层次分明、业态先进、功能完备、多种资本组织形式同时并存、竞相发展的商贸物流体系。鼓励发展以连锁经营、电子商务、物流配送等为主要特征的现代流通方式，整合物流资源，鼓励企业物流向第三方物流转化”。

1.5.3我国连锁经营及流通业发展现状

（1）具中国国家统计局、商务部统计资料表明，2005年中国限内资连锁占据一定优势，但扩张速度和平均效益低于外资连锁企业。2005年内资连锁零售集团的营业收入占限额以上连

锁餐饮业集团的48.3%，港澳台商和外商投资所占比重分别为9%和42.7%。内资连锁零售企业人均年销售额虽然高于港澳台商投资和外商投资企业，但是平均门店年销售额只相当于港澳台商投资企业的52.5%、外商投资企业的38.8%；单位营业面积创造的年销售额也比外商投资企业低41%。

为改变我国连锁经营业的弱势地位，提高综合竞争实力，商务部不断推出各项引导和扶持政策，激励和帮助我国连锁经营企业快速健康成长，并采取了营造良好政策环境、实现规划管理、推进"一网多用"等五项措施。

（2）随着连锁业的爆炸式增长，作为物流现代化最显著标志之一的物流配送中心在我省取得了较大发展，并在信息流方面取得了突破性进展。目前，一个庞大的流通体系正支撑着经济发展的大厦，目前已出现了像“华大物流”、“安泰物流”等较大规模、规范的物流配送中心。

当前，经济的持续高速发展，居民收入的增加，消费水平的提高以及新经济的导入，要求物流业发展跟上步伐；制造业规模化发展，对物流专门化提出了要求；以批量进货、大量销售为特征的超级市场的兴起以及连锁经营的遍地开花，零售规模不断扩大，对物流提出了大量、多品种进货的要求。

为得到比较优厚的进货条件，降低进货价格，提高与大型连锁企业的竞争力，大量中小零售企业将通过自由连锁等形式，