房地产基础知识2 房地产协理

房地产基础知识2土地使用权的转让土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与土地附属物地上构筑物及与土地联成一体的城市基础设施，房屋作为独立类型的上地定著物，一般不包含于土地附属物之内。

代物清偿亦称《替代清偿》或《代偿履行》。

指在债权人同意的情况下，债务人用他种给付代替原定的给付以清偿债务的行为。

土地使用权期满的法律后果土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附著物所有权由国家无现取得。

土地使用权期满后，土地使用者需要续期的，可以申请续期。

土地使用权出让年限土地使用权出让的最高年限是：一、居住用地七十年；二、工业用地五十年；三、教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；四、商业、旅游、娱乐用地五十年；五、综合或者其他人用地五十年。

但土地使用者在使用期满时中请续期，可重新剑订合同，支付出让金，并办理登记，而继续享受土地使用权。

起步价某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起步价。

多层物业，以一楼或顶楼的销售价为起步价 高层物业，以最低层的销售价为起步价。

房产广告中常表为“×××元／平方米起售”。

较低的起步价容易引起消费者的注意.预售价预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语；预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部问核定的价格为准均价将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。

均价一般不是销售价，但也有例外，前段时期某高层物业推出的“不计楼层、朝向，以2800元／平方米统一价销售”，即以均价作销售价，也不失为引人瞩目的营销策略。

房地市场价指房产及土地使用权在房地产交易市场成交的价格。

房地市场价的形成方式有协议、拍卖、招标。

房地产交易鉴订房地产管理部门代表政府，按规定，对房地产交易活动及后果的审查和确认。

土地买卖土地买卖人将土地所有权转移给土地买受人，并依约向后者索取一定价金的法律行为。

过渡房通常指暂住房及暂时作某一活动的房屋。

飞地又称《插花地》，指土地所有权人或使用权人的土地部分或全部处于他人土地范围内。

土地档案记载土地的质量、数量、使用和变化情况的土地法律文书、行政文书及其他有保存价值的历史记录。

住宅的公用面积住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便，正常交往，保障生活所设臵的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。

开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题，计算方法在下面单独介绍。

典屋回赎时效期限指出典人回赎出典屋的有效期限。

该期限按最高人民法院1984年通过的为10年或30年。

房产税、买契税房产税是以房屋为征税对象，按照房产原值或房产租金向产权所有人征收的一种税。

买契税指因房产买卖，国家向承受人征收的一种契税。

跃层复式如何区别，面积怎么算？跃层住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层；一般在首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间等。

生地生地是指可能为房地产开发与经常活动所利用，但尚未开发的农地和荒地。

熟地熟地指经过“几通一平”的开发或已经拆迁完毕，可供直接建设的土地，即建筑地块产品。

公寓式住宅公寓式住宅是相当于独院独户的西式别墅住宅而言的。

公寓式住宅一般建在大城市，大多数是高层大楼，标准较高，每一层内有若干单独使用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等，还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。

塑纲门窗的种类推拉窗：分左右、上下推拉两种。

推拉窗有不占室内空间的优点，价格经济、密封性好，采用高档滑轨，开启灵活，窗扇受力状态好，，但通风面积首一定影响。

翻转平开窗：是国外应用广泛的窗型，其技术含量较高。

它通过转动持手选择门窗的关闭，向内手开及顶部向内上悬，从而达到密封、通风及防盗的目的，其五金件多为国外进口，价格相对较高。

平开窗：最传统的窗型之一，应用范围最广，分内开、外开两种。

内开启便于擦窗，但开时占据室内空间，若制作或安装不当，雨天会向内渗水。

向外开的窗扇，防水性能好，开启时不占室内空间，但遇大风大雨易损坏，对五金件强度要求较高。

平开窗的最大特点是密封性好，窗扇能全部打开，便于通风，结构简单。

缺点是五金件成本高，价格较贵。

射窗：射窗结构与平开窗相似，只是铰链（合页）安装的位臵不同，安装在窗扇顶部。

射窗教适合厨房、卫生间等小窗户。

住宅自有化所谓住宅自有化, 是指城市居民个人所有并由自己及家庭居住的住宅，是一种住宅私人所有的形式。

房屋状况指房屋的数量，结构，层数，用途，产权以及建成年代等状况。

指房屋的数量，结构，层数，用途，产权以及建成年代等状况。

房屋的建筑面积房屋的建筑面积是指建筑物各层外墙(或外柱)外围以内水平投影面积之和。

房屋的建筑面积包括使用面积和公共面积二个部份。

房屋的公共面积房屋的公共面积是指建筑物主体内、户门以外可使用的面积，包括层高超过2.2米的单车库、设备层或技术层，室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯及机房、门斗、有柱雨蓬、突出屋面有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等。

什么是臵换交易？臵换交易是指居民之间以自身原有房屋进行交换的一种业务，一般是通过中介来完成，并由中介代办臵换手续。

臵换双方办理完物业交割后，一起到市房地产交易主管部门办理买卖立契过户手续，原房与臵换房的买卖立契并案办理。

房地产管理平面图指房地产管理部门绘制的所辖区域房地产产权，产籍管理专用图。

图式、地号图式又称地图图式，图例符号，指在测绘工作中统一使用的一种表现地球表面地物，地貌的符号系列。

地号是房管部门根据本地情况按门牌，院落，产权以图幅为单位标定的顺序号。

房龄结构房龄指房屋落成以后至今的使用年龄。

房龄结构指不同房龄的房屋在某一管区内房屋总数中各自所占的比例。

地形图指按一定比例尺绘制的反映地貌，水系，植被，建筑物和居民点等地面要素的图单元式住宅单元式住宅，又叫梯间式住宅，是以一个楼梯为几户服务的单元组合体，一般为多、高层住宅所采用。

单元式住宅的基本特点：（1）每层以楼梯为中心，每层安排户数较少，一般为2－4户，大进深的每层可服务于5－8户，住户由楼梯平台进入分户门，各户自成一体。

（2）户内生活设施完善，即减少了住户之间的相互干扰，又能适应多种气候条件。

（3）建筑面积较小，可以标准化生产，造价经济合理。

（4）仍保留一定的公共使用面积，如楼梯、走道、垃圾道，保持一定的邻里交往，有助于改善人际关系。

单元式住宅一经建造使用，便被社会所接受，并推广到世界绝大多数国家和地区。

房屋基本造价通常指房屋建造成本，包含六个方面：居住面积住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活的居室净面积之和。

所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占的水平面积。

地房产所有证简称土地证，是土地改革时由人民政府颁发的土地和房屋所有权证书。

房屋产权证件指能直接或间接证明房屋所有权归属的一切文件（狭义的房屋产权证件仅指《房屋所有权证》，即契证）。

能证明房屋所有权的文件有建筑许可证，契约（合同），契证。

典契、典权、典物、典期典契是典当契约的简称，指房屋等不动产进行典当时出典人与承典人之间签订的书面契约。

典权指承典人对典物行使使用和收益的权利。

典权的标的物，一般仅限于房屋等不动产，我国法律规定禁止土地典当。

典物指典权的标的物。

典期指典当关系存续的时间。

典契上未注明典期的并不是无限期的典当关系，群众习惯用年为期限。

外产指外国政府，企业，厂商，社会团体，国际性机构及外国侨民等在中华人民共和国境内拥有所有权的房屋。

侨汇房屋指解放后华侨，归侨，侨眷，港澳台同胞，中国血统外籍人及他们在我国境内的亲友，用侨汇购建的房屋。

华侨房产指侨居国外的中国公民在国内的房产。

军产指中国人民解放军部队的房产，是全民所有制公有房产的一部分。

公私合营产指公私合营企业的房产。

公证公证作为我国一项重要的司法制度和一种预防性法律制度，既能预防纠纷，又能减少诉讼。

由于众多消费者缺少一定的住房买卖知识，缺乏有关法律法规知识，若不慎购买了没有交易资格和非法产权的房产，如城市联建房、农村合建房、非法开发房等，从此陷入一系列剪不断、理还乱的麻烦与纠纷中。

再找律师、打官司，经济上蒙受巨大损失，精神上承受巨大压力，浪费了大量的人力和财力。

为了避免意想不到的麻烦，真正能够安居乐业，业内有关人士建议，购房者在买房时应该考虑主动办理商品房合同公证。

购房者提出公证申请后，公证机关将依照有关法律法规，从房屋买卖双方的主体资格、合同的真实性、合法性进行全面、细致的审查，最后以公证形式确认合同的真实、合法、有效。

一旦当事人因与公证有关的事项而陷入纠纷时，则公证书将以它所特有的法律效力而发挥作用，维护当事人的合法权益。

房屋臵换是不同房屋间差价交换或等价交换的房屋交易形式。

与房地产买卖不同的是，房屋臵换不仅是一种货币和实物的交换方式，而且，在房屋臵换中包含有实物与实物间的交换，即房屋臵换是“货币与实物”和“实物与实物”两方面内容的交换方式。

通过房屋臵换，可以减轻您的付款压力，房屋臵换通过您原有的房屋价值的一部分资金、单位补贴一部分资金、个人储蓄拿出一部分资金、银行借贷一部分资金的方式，提高您改善住房条件的能力。

一次臵换成功，相当于两种交易概念，即卖掉您的住房，再卖进一套您需要的住房。

因此，房屋臵换可以解释为买卖双向服务，房屋臵换的成功，必须是您原有的房子有下家接受，同时您看中另一套房屋。

什么是买房尾款？所谓买房尾款，是指购房者采取一次性付款或分期付款的方式支付房价款时，约定交房时间或条件，待时间达到或条件达成时，购房者再支付剩余的房价款，一般比例为总房价款的5%至10% 。

国有房产指所有权属于国家所有（全民所有）的房屋。

绿化率是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。

目前北京市规定的新建小区绿化率应在30％以上。

健康住宅所谓"健康住宅"，自然是指使居住者在身体上、精神上、社会上处于良好状态的住宅"。

具体来说，应具有以下一些标准：1．引起过敏症的化学物质的浓度很低，尽可能不使用容易散发出化学物质的胶合板、墙体装修材料。

2．设有性能良好的换气设备，能将室内污染物质排至室外，特别是对高气密性、高隔热性住宅来说，必须采用具有风管的中央换气系统，进行定时换气。

3．在厨房灶具或吸烟处，要设臵排气设备。

4．起居室、卧室、厨房、走廊、浴室等室温应全年保持在17℃－27℃之间。

5．室内的湿度全年保持在40％－70％之间。

6．二氧化碳浓度要低于1000PPM。

7．悬浮粉尘浓度要低于0．15mg／平方米。

8．噪声级要小于50分贝。

9．一天的日照要确保在3小时以上。

10．设有足够亮度的照明设备。

11．住宅具有足够的抗自然灾害能力。