房地产基础知识考试题带答案.

房地产基础知识考试答案

姓名______________

本试卷采用填空形式，用正确答案填写使得该段文字完整为合格。

一、房产类

1、房地产的含义：

房地产具体是指土地-、建筑物-及其地上的附着物-,包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产-,是房产-和地产-的总称，两者具有整体性-和不可分割-性。包括：

a) 土地

b) 建筑物-及其地上附着物

c) 房地产物权__________

注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权-、抵押权-、土地使用权土

-、地役权-、典当权-等。

2、房地产的类型

按用途划分：

a)居住房地产，土地使用年限为70年;

b)商业房地产，土地使用年限为40年;

c)旅游房地产，土地使用年限为40年;

d)工业房地产，土地使用年限为50年;

e)农业房地产，土地使用年限为50年。

二、地产类

1. 红线图：又叫( 宗地图 )，是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、

界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房；

2. 总建筑面积：指建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之

和。

3. 容积率：是指总建筑面积与建设用地面积之比值。

4. 建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳阳台、挑廊、

地下室、室外楼梯等。且具备有上盖、结构牢固、层高22 m 以上（含22 m ）的永久建筑。

5. 建筑覆盖率（建筑密度）的公式为：所有建筑物基底面积之和十建设用地面积____________

6. 绿化率的公式为：所有绿地面积之和十建设用地面积

7. 房屋销售面积：房屋按套（单元）出售时，房屋销售面积为该套（单元）的建筑面积，

即为该套（单元）的使用面积与该套（单元）应分摊的公用建筑面积之和;

8. 公共建筑面积：各产权主共同占有或共同使用的建筑面积，指各套（单元）以外为各户

共同使用，不可分割的建筑面积。可分为应分摊的公共建筑面积和不可分摊的公共建筑

面积；

9. 契税是土地、房屋不动产所有权发生转移，按当事人双方订立契约等对产权人征收的一种税。

征税范围及纳税人契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。在中国境内转移

土地房屋权属承受的单位和个人为契税的纳税人。

（1）国有土地使用权证；

（2）土地使用权转让，包括出售、赠予、交换；

（3）房屋买卖; ___________

（4）房屋赠予。__________

三、房地产权属、证照、配套类

1. 产权证书：产权证书是指“房屋所有权证”和“ 土地使用权证”。房屋产权证书包括：

产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使创积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面

图。

2、五证：房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许

可证》《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》简称“五证”。

其中《建设用地规划许可证》和〈〈建设工程规划许可证》由市规划委员会核发;

《建筑工程施工许可证》由市建委核发;

《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由市国土资源和房屋管理局核发。

3. 两书：《住宅质量保证书》及〈〈住宅使用说明书〉〉

4. 商品房预(销)预售条件：

(1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;

(2)持有建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证；

(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以

上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；

(4)开发企业向城市、县人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售

许可证》

5. 得房率：得房率是指套内建筑面积与套 (单元)建筑面积之比。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面

积+阳台建筑面积

6. 套(单元)建筑面积=套内建筑面积+分摊公用建筑面积。

7. 钢筋混凝土结构：是指承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的, 钢筋混凝土结构的建筑j

四、名称解释：

1. 恩格尔系数的定义：

是食品支出总额占个人消费支出总额的比重。

2. 房地产业与建筑业含义及区别：

房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业，它与建筑业既有联系，又有区别。建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或是构建物。房地产业是发包方，建筑业是承包方，房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业，建筑业归属对初级产品进行再加工的部门，属第二产业。

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3. 建筑面积、套内面积、公摊面积的概念

建筑面积指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具备有上盖、结构牢固、层高2.2 米以上的永久建筑。

套内面积指套内建筑面积，指房屋按套（单元）计算的建筑面积，为单元门内范围的建筑面积，包括套单元内的使用面积，墙体面积及阳台面积。

公摊面积指商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的50%。

建筑面积=套内建筑面积+公摊面积

五、业务流程题

1. 销售流程

2. 银行按揭流程及应准备的按揭资料（包括个人及企业）

根据客户情况咨询按揭专员应报送哪家银行T让客户准备按揭资料T报送银行面签（面签后及时通知按揭专员）应准备的按揭资料：

单身客户：本人身份证原件及复印件2 份本人户口本（需户口本首页、户主页、本人页）原件及复印件2 份单身证明（需民政局开具，离异人士需离婚证及未再婚证明）收入证明（收入证明、工作条及近三个月的工资流水，自治区外户口还需本人在呼市的一年以上的纳税证明或养老保险缴纳证明）

首付款收据及复印件商品房合同及复印件

已婚客户：夫妻双方身份证原件及复印件2 份夫妻双方户口本（需户口本首页、户主页、本人页）原件及复印件 2 份

结婚证（需双方持证人各持自己的）及复印件 2 份

收入证明（夫妻双方收入证明、工作条及近三个月的工资流水，自治区外户口还需本人在呼市的一年以上的纳税证明或养老保险缴纳证明）

首付款收据及复印件

商品房合同及复印件

企业客户：企业营业执照、企业法定代表、验资报告、税务登记证、企业流水、股份制公司还需出具股权证六、计算题

客户A于2007年以4657元/怦单价购买125.67怦商品住宅一套(现房)，由于近年的楼市升温，房价上涨，客户于2010年11月份以单价7248元/怦售出。

1.忽略购房后其他资金投入，请计算此商品房从购买到售出的年均溢价回报率。