南京西营村地块项目市场定位报告
南京六合项目商业项目市调报告
随着经济发展和生活水平的提高， 中高端消费者的消费需求和消费 水平不断提升。
中高端消费者对品牌和品质的认 知度较高，对品牌的选择较为关 注。
竞争对手分析
竞争对手类型
南京市六合区及周边区域的同类型商 业项目，包括购物中心、百货商场、 商业街等。
竞争对手分析
对竞争对手的经营状况、客流量、销 售额、品牌组合等进行调查分析，找 出自身的优势和不足，制定相应的竞 争策略。
项目劣势分析
竞争激烈
南京商业市场竞争激烈，同质化竞争严重，项目需要 不断创新和提升服务质量以吸引消费者。
建设周期长
项目规划中涉及的商业设施建设周期较长，可能会错 失市场机遇。
投资成本高
项目需要大量资金投入，包括建设、装修、招商等环 节，对投资方资金实力要求较高。
项目机会分析
政策支持
南京市及六合区政府对商业项目给予政策支持，包括税收优惠、 租金补贴等，有利于降低项目成本和提高收益。
场需求。
产品定位
02
根据目标客户群体的需求和喜好，调整项目的产品定位，提供
更符合市场需求的产品。
价格定位
03
根据项目成本和市场需求，调整项目的价格定位，制定更具竞
争力的价格策略。
营销策略建议
品牌推广
加强项目的品牌宣传和推广，提高项目的知名度和美誉度。
销售渠道
拓展项目的销售渠道，包括线上和线下渠道，提高项目的销售效 率和覆盖范围。
消费升级
随着居民消费水平的提高，消费者对高品质、多元化、体验式的商 业服务需求增加，为项目提供了市场机会。
合作共赢
项目可以与知名品牌、企业合作，共同打造特色商业街区，实现资 源共享和互利共赢。
项目威胁分析
房地产南京市场前期调研报告doc16
南京市场前期调研报告目录：一、南京市房地产总体状况分析；二、南京市房地产市场板块划分及其属性；三、政府房地产发展政策；四、政府城市规划对房地产的影响；五、城市发展中交通发展的影响；六、南京市房地产企业竞争企业状况；七、江宁板块详细资料；八、民信将军路项目诸项信息；九、民信将军路项目SWOT分析及预见性建议；一、南京市房地产总体状况分析南京市房地产整体上市场供需两旺，价格持续上涨，卖方市场特征显著，但同时也具有结构性短缺市场的部分特征(如:80—90平方的房型短缺)。
市场竞争层面也呈现板块化、品牌化、专业化，这就意味着本项目入市不仅要面临微观的项目竞争，也要面临企业、板块层面的竞争。
如何在市场上找准机会点击败竞争对手？通过对南京房地产市场、板块市场、项目本身及目标客户群的详细分析，认为南京房地产市场正处于从用户市场向概念市场的过渡阶段（从卖社区环境向卖生活方式、卖文化过渡），在此阶段，可借鉴一线发达城市的成熟市场经验，在完善产品本质的基础上，创造概念市场。
总体供求状况呈现卖方市场特征1、土地供应状况□新的土地批租政策——拍卖，预示着南京的土地市场开始进入市场化阶段。
□城市改造规划提供大量土地进入市场——新城区建设、城内企业的外迁、十大城市工程的启动、老城地区棚户拆迁，提供大量可开发土地。
□南京房地产市场各区域发育不平衡，市区过热，而城郊相对较迟缓，因此，政府有意识地利用调整级差地租的手段，控制不同区域的土地供应，从而达到有效地疏散城市人口和平衡各区之间开发水平的目的。
□待开发土地大多集中在城市新区。
南京中心城区内空间十分狭小，可提供的土地资源有限。
这种现象的原因很多，其中包括改善城市面貌与环境需要大量公用土地；公共设施建设需要土地；原有工业用地和军事用地的占用也影响了城市民用和商用土地的开发，因此城区外扩已经是大势所趋。
可见。
大量待开发的土地集中在城市新区。
2、住宅供求状况供销量持续稳定增长——这一点也可以从南京历年开发供应总量看出来。
20150317_南京河西南地块可行研判提报稿
南京河西南地块可行性研究市场开发部：范靖宇新项目调研部：郑磊李澍时间：2015-3-11一、综合判断：1、片区城市基本面：从片区的区位、规划、现状发展等层面来看，河西南部的发展正在稳步推进中，伴随基建的落地，诸多房企的进驻的开发，区域的开发热度不断提升，同时高等级规划也是区域发展的有利保障，目前来看规划利好兑现时间是区域潜力尽快释放的主要障碍。
2、片区房地产市场：片区贴身竞品多，且有多个项目尚未入市，后期竞争压力大，当前各项目月均去化约30-70套，价格23000-24000元/㎡的表现属于全市领先，但存在一定风险。
3、地块分析:总的来说，片区土地质素较好，地块属于河西南，靠近长江和秦淮河，承接河西向南发展，区域发展潜力大。
周边环境较好，适宜居住，目前生活配套正在逐步完善。
4、客户分析及同行访谈：对于河西南部的认知是不断提升的，伴随城市发展向奥南的转移，诸多房企的入驻都给这个区域的形象产生了积极的影响，同时精装修、高品质这些标签成为了客户对于该区域的认知，未来仍将维持地缘泛地缘客户为主，部分主城客户辅助的客户结构，另外周边项目林立，价格差距不大，贴身竞争激烈；5、产品建议及售价初步评估：综合评判，项目总占地面积为65091.56㎡，容积率2.75，限高100米，我们建议初步产品规划是，32层高层住宅+商业，建议住宅精装交付；其中商业位于地块北侧、东侧和西侧，沿街两层，局部三层；关于售价，由于地块贴身竞品影响，建议低于市场价格，以高层均价22000元/㎡入市（其中保守估计21000元/㎡，正常估计22000元/㎡，乐观估计23000元/㎡），而整盘均价定在23000元/㎡；商业35000元/㎡（其中保守估计33000元/㎡，正常估计35000元/㎡，乐观估计37000元/㎡），车位均价20万/个（其中保守估计18万/个，正常估计20万/个，乐观估计22万/个）。
6、取地建议：该地块质素尚佳，位于河西南，规划中河西CBD三期，但周边贴身竞品竞争激烈，因各项目品质不同价格有一定差异，建议本案跟随市场以精装修入市。
仁恒置地江苏南京江湾城项目市场定位营销策略报告
购买意愿策略：通过 营销推广和品牌建设 ，提高客户的购买意 愿和忠诚度。
购买能力策略：通过 市场调研和分析，了 解客户的购买能力， 优化产品和服务设计 ，提高客户的购买能 力。
06
实施方案及时间计划
实施步骤及时间安排
01
02
03
04
05
市场调研
目标市场分析 营销策略制定
2023年10月1日至2023年 10月31日
促销策略及执行方案
提供额外的增值服务，如免费看房、 购房咨询等，提高客户满意度和忠诚 度。
与主流媒体合作，进行联合宣传和推 广，扩大仁恒置地的影响力和知名度 。
价格促销
增值服务
活动促销
媒体合作
根据市场情况和竞争状况，制定合理 的价格策略，吸引客户购买。
通过举办各类活动，如楼盘开放日、 社区文化活动等，吸引客户参与，增 加品牌曝光度。
经济策略：通过合理的投资决策 和成本控制，降低宏观经济状况 对项目价格的影响。
投资环境策略：选择可靠的投资 合作伙伴和投资者，优化投资结 构，降低价格波动风险。
客户购买力风险及应对措施
客户购买力风险总结 ：客户的购买力风险 主要来自于其经济状 况、购买意愿和购买 能力等因素的变化。
应对策略
经济状况策略：通过 提供灵活的付款方式 和金融方案，降低客 户经济状况对购买力 的影响。
配套设施完善：项目周边有丰 富的商业、文化、教育等配套 设施。
02
劣势(Weaknesses)
03
距离市中心较远：相对于市区 其他项目，该项目距离市中心 较远，对市区依赖度较低。
项目的SWOT分析
竞争激烈：南京市房地产市场竞争激烈 ，该项目需要与其他项目竞争。
济南西营镇某待建地块规划说明
西营镇某待建地块规划说明-----------------------作者：-----------------------日期：市西营镇某待建地块规划报告目录一、环境篇（1）区域概况（2）区域规划（3）环境结论二、市场篇（1）区域房产市场现状（2）未来走势及供应量（3）个案调查分析（4）市场结论三、产品篇（1）项目位置（2）项目SWOT分析（3）项目产品定位（4）产品建议环境篇一、西营概况西营镇位于市南部山区，锦绣川上游，总面积126平方公里，所辖38个行政村，99个自然村，3.2万口人。
距市区35公里，约30分钟车程。
二、自然环境西营镇生态环境优美。
山山有绿树，沟沟有清泉。
全镇山脉面积8.9万亩，林木覆盖率已达65%，山脉绿化利用率达到90%以上，位居市之首。
林果生产是全镇的支柱产业，因此，就少有了机器的噪音和烟尘的污染，空气质量好，一年三季有花，四季长青，景色怡人。
春来花红柳绿，夏季山清水秀，秋日桃满枝、果实累累，冬则银装素裹。
素有天蓝山青赛琼阁，鸟语花香如江南的美称。
三、旅游资源市三大旅游热点跑马岭、野生动物世界、七星台万亩植物园、红叶谷，均坐落于此。
山青水秀，风光倚丽，物华天宝，人杰地灵，旅游资源非常丰富。
境有白云洞、阁老阉、古长城、真武庙等人文景观。
四、经济林果业是主导产业，盛产30多种干鲜果品，果品品种有120多个，其中苹果、板栗、核桃、花椒的种植面积均超过3万亩，成为市大型的果品生产基地。
红玉杏、红富士苹果、华丰板栗、大红袍花椒、薄皮核桃、磨盘柿列为省优产品。
西营山高沟多，自然隔离条件好，光照强，有着粮菜良种繁育的得天独厚的自然条件和气候特点。
五、道路交通省道327线贯穿全镇东西，港西公路连接全镇南北。
形成了纵横交错，干支线相连的交通网络。
交通方便，65路公交车通往镇驻地。
西营镇到章丘、及区相邻乡镇的道路四通八达。
二、区域规划➢保泉政策保泉先保源，南部山区1500多平方公里围的山林是市区泉群地下水的补给区，是众泉之源。
某房地产项目定位分析报告
• 2、Our destiny offers not only the cup of despair, but the chalice of opportunity. (Richard Nixon, American President )命运给予我们的不是失望之酒，而是机会之杯。二〇二一年五月二十六日2021年5月26 日星期三
06年市场房地产投资总额增加，施 工面积高速增长，同时竣工面积的增幅 增加，一定程度上会导致未来3年市场 的供应增加。
地产市场价格走势
4500 4000
25 4011 3714
3500
3116
19.1
20
3000 2844 2922
15 2500
2000 1500 1000
500 0
10
8 6.6
一、市场分析
1.1、地产市场趋势研判 1.2、区域市场分析 1.3、竞争对手分析
项目位于城市西拓地带、西山板块区域
大连城市规划——西拓北进
产业
环境
西拓到高新 高新产业 海景、山
区、旅顺
景和绿化
北进到 甘井子
结论
加工 污染严重
制造业
在城市扩张的两个主 导方向中，本项目所 处的西边在产业和环 境方面都优于北边
缺陷 启发
大户型比例偏大， 价格偏高，销售速度比较慢。 规划中充分利用景观资源对销售十分有利，户型面积需要有所控制
基本资料
建面：11.7万 占地：9万 当前推出的是 第三期共9栋（400套左右） 时间：2006.3.30
西山阳光水岸
户型区间：60-132平 主力户性：2.1.1 70-90平
户室比：2室面积区间70平-105平，占
宏观市场分析小结
地块项目营销策划建议报告
南京拉德芳斯河西A1、A2地块项目营销策划建议报告在法国，在巴黎近郊，有这样一处闻名世界的地方，她是建筑史上的奇迹，她是规划史上的巅峰，她是城市发展史上的辉煌，她是“真正生活家”的天堂……她，就是令世人憧憬的――拉德方斯，La Defense在这里，蔚蓝的海岸，祥和的绿地，美丽的酒香，拿铁咖啡的意犹未尽，薰衣草的普罗旺斯，幸福的各种肤色的人们，吃不完的美食，逛不完的街，还有梵高和莫奈等听不完的故事……拉德方斯，一个集无数世界顶尖规划、建筑大师心血，在一块不毛之地上，先后历时50年建成的，融超级发达的商务办公群、超级享受的生态住宅群、超级丰富的商业及生活配套群、超级优美的自然及人文环境为一体的“世界级新城市典范”，被公认为世界真正具有活力的、融办公、住宅、生活配套、景观为一体的“KING OF CBD”！在中国，在南京河西，有这样一个地方，数十家开发公司云集，数百万方的住宅、办公、商业等建筑产品将要在3年左右的时间里，在这个从前也一样是不毛之地的地方集中投放、并且想要也需要集中消化……这里有政府美丽的新城市远景规划，有目前凝聚国内外知名建筑、景观等设计公司心血的纸上之作，有众多国内知名房地产商的蓄势待发，有部分产品短期内的价格表相优势，有初具雏形的奥体标志性建筑及区域优势，有一定程度的、但也是可以共享的自然环境及未来的交通工具的优势……但是，面对越来越理智的消费者，这里也有真正人气的隐忧，有目前不成熟、无规模的生活配套的匮乏现状及不确定的未来发展情况，有十运会及奥运概念过后的区域概念停滞真空，有其他板块项目的围追堵截，有其他城市同样规划后不成功的案例，有太多未来价值的不确定性因素的干扰等等……太多的疑问，太多的看不懂，太多的迷茫困扰着政府、发展商和业主，显而**见，这里缺少的是能够真正支撑目前炒作的未来价值实现的强有力支撑和客观的信心，缺少的是“后奥体时代”的区域发展支撑和长期定位，缺少的是一个真正能够把政府、开发商等各方面的优势和信心完全展现给业主并且能够使之深信不疑、顺理成章接受的最最核心理念和平台，一个活生生的成功案例！本次送呈贵司之营销策划构想，系从最切实市场实际出发，全面权衡河西区域未来同质化竞争白热化态势及相同的投放时间、巨大的投放量、过分依托未来价值所造成的整体营销环境，在产品规划基本确定的前提下，在商业、办公、住宅、酒店等多重产品并存的前提下，以差异化营销为手段，以项目产品系统功能整合化为目标，提出整体营销理念构思。
南京市江宁项目市场定位分析研究报告_OK
新联广
23
三、南京三大国家级开发区比较分析
开发区名称 规 模 投资成本
高新技术开发区 （浦口）
16.5平方 公里
已开发10平 方公里
土地13万/亩
南京经济技术开 发区（新港）
30平方 公里
已开发13.37 平方公里
土地15万/亩
交通
招商重点
优惠政策
未来规划
公路、铁路 航空，过江 通道不畅
电子信息、生物 工程、医药产业
加坡玉朗公司、南京戏剧学校、南京影视中心等单位； • 政策：享受国家级软件园区的优惠政策。
• 评述：南京最大的综合性软件园区项目，与本项目有竞争 关系，但由于地理位置偏远，不会构成核心竞争压力。
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江苏兴园软件园
• 位置：江宁开发区天元西路与将军达到交汇口东北角； • 规模：占地30亩，总建筑面积5.3万平方米； • 定位：江宁精品高档写字楼； • 招商：利用专业物业管理的口碑， 与世道
可能的开发 选择有哪几
种？
地块位置
新联广
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二、地块开发产品四种方向
• 传统的标准厂房； • 商务型别墅； • 普通办公写字楼； • 独立或组合式办公楼；
新联广
8
1.传统的标准厂房
• 开发区新进入企业较多，有一定市场需求； • 但不符合江宁区对本项目的总体规划要求； • 现有厂房供应量大，达15.31万平方米； • 开发利润率很低，项目形象档次不高。
• 产业优势：重要的工业基地，全世界90多个国家和地区的5000家 外资企业在南京落户。
新联广
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3000
单位：亿 元
2000
1000
0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 GDP 1021 1150 1298 1576 1910 2413
中国铁建南京市雨花台区赛虹桥街道南西营村2017G70地块项目装配式住宅技术方案 江苏省院
建筑标准化设计
楼梯单元模块化 所有住宅1层~顶层层高均为3150mm，楼梯间大小尺寸一致，采用剪刀梯布置。 各预制梯段可实现共用模具。
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项目概况
项目概况
项目名称：南京市雨花台区赛虹桥街道南西营村 2017G70地块项目
建设地点：南京市雨花区赛虹桥兴隆大街以南、 感谢您下载包图网平台上提供的PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！
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较低，具备高度的生产工厂化和施工装配化，符合工 业化建筑的基本条件，适合做装配式建筑。
配套用房 由各类功能用房及会所组成，框架
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5层（6层）~屋面采用预制叠 合楼板、预制楼梯、预制阳台 板、预制内外剪力墙等
边缘构件范围内采用预制 叠合楼板、预制楼梯、预 制阳台板等
楼幢号
2019年南京地块前期定位策划报告117p
佳日雅苑 佳湖绿岛 紫园 紫庐 紫金雅苑 紫金雅苑 ……
十八年精耕南京市场······ 百万方品质住宅开发经验······ 南京建发 早已深得南京人信任与厚爱！
目定位 价格定位 客户定位
本案
城市属性 区位因素 规划利好 稀缺景观 交通升级 购买旺盛 竞争空白 品牌优势
项目认知 价值发现 市场分析 项目定位 价格定位 客户定位
河西市场——总表
楼盘名称 宇业和府奥园
占地(平米) 体量(平米) 39509.4 106872
开盘时间 未上市
仁恒江湾城
353126. 5
687000
2009.7.1 4
融侨中央花园 宋都美域锦园 碧瑶花园二期
170723. 8
105000
价值发现3——项目位于河西、南部两大重点发展的副城之间 价值发现4——青奥村的建设将加速周边的公共配套设施的建设
奥体中心
8公里 青奥村
2.5公里
新街口
中山陵
14公里 南京南站
绕城高速
5公里
本项目所在西善桥板块位于南京 城南，秦淮新河以北，距离南京市 中心新街口仅14公里，凤台南路高 架建成通车后，到新街口仅需20分 钟左右的车程。
2019年，世界青年奥林匹 克运动会将在这里举办
杭州
城市价值
项目认知 价值发现 市场分析 项目定位 价格定位 客户定位
价值发现2——南京市经济基本面支持南京房地产中长期向好
南京市近年来的经济一直高速增 长，远高于全国平均水平 南京市的GDP总量在全国省会城 市中排名前三 说明南京市整体经济发展水平在 全国处于领先地位
十八年南京 本地开发经 验，深得市 民信任。
核 河西新城，历经十年，500亿打造出南京首个成熟国际化高端居住区！ 心 南部新城，依托亚洲最大交通枢纽，700亿奠定未来国际化品质居住区基础！ 价 青奥概念，国际盛会，2019年南京房地产市场最大的机遇！ 值 西善桥项目兼得河西、南部两大板块辐射，我们看到了浓郁的国际化先天气质
南京地产可行性研究分析报告
目录项目决策背景与摘要__________________________________ 3一、内部因素_______________________________________ 3二、外部环境_______________________________________ 3第一部分项目概况__________________________________ 4一、宗地位置_______________________________________ 4二、宗地现状_______________________________________ 5三、周边道路及出行方式____________________________ 13四、周边3公里社区配套____________________________ 15五、周边环境与规划________________________________ 18六、市政配套______________________________________ 23七、规划设计要求__________________________________ 24第二部分法律风险分析_____________________________ 26一、土地出让条件__________________________________ 26二、项目的风险点、风险可能性预测及操纵风险的手段 __ 28三、总体评价______________________________________ 29第三部分市场分析_________________________________ 29一、南京房地产市场简述____________________________ 29二、玄武、栖霞市场概况____________________________ 41三、竞争市场分析__________________________________ 44四、需求市场特征__________________________________ 54五、产品建议和目标客户定位________________________ 57第四部分规划设计初步分析 _________________________ 60一、规划设计草案__________________________________ 60二、规划设计草案分析______________________________ 60第五部分工程及销售打算 ___________________________ 65一、一期开工时刻确定______________________________ 65二、工程及销售打算________________________________ 67第六部分成本及投资收益预测 _______________________ 67一、成本预测______________________________________ 67二、税务分析______________________________________ 68三、经济指标分析__________________________________ 69四、现金流量______________________________________ 73第七部分竞争对手分析_____________________________ 74一、已购买标书的进展商____________________________ 74二、其它本地进展商________________________________ 78第八部分综合分析与建议 ___________________________ 81一、优势与劣势____________________________________ 81二、结论与建议____________________________________ 82附件：1、《南京都市进展与住宅市场研究报告》2、《南京土地招投标市场研究报告》3、《聚宝山项目提交政府答疑的问题》项目决策背景与摘要一、内部因素1、项目地处市中心边缘、一环线（绕城公路）与都市东西向主干道（宁镇公路）交叉区域，规模大，密度低，交通便捷，是公司最擅长开发的项目类型。