信阳琵琶山项目产品定位报告
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189.15
商品房销售总额 （亿元） 69.73
85.35
129.52
1ຫໍສະໝຸດ Baidu4.05
商品房销售总面积 （万㎡） 368.36
400.74
481.79
423.09
商品房销售均价 （元/㎡） 1893 2049 2703 3168
房地产市场情况
•信阳市2010年至今三年年均销售量均在400万平方米之上，虽然2012年 销售量有下降，但价格方面依然保持高涨，全年平均销售价格达3168元/ ㎡。
2009年 929
679.28 34.1% 12047 9.3% 8497 700.89
2010年 1092.23
610.9 34.4% 13348 7.9% 9307 855.05
2011年 1276.83 610.77
36.3% 15271 9.1% 10452 980.5
2012年 1276.83 639.78
•传统市区 •浉河区
•市政府
•羊山新区
•9 公 里
•平桥区
•高铁 站
•信阳工业城
• 地理位置
• 城市边缘，浉河南岸 • 传统认知偏远区域 项目位于信阳市浉河南岸琵琶山
附近，紧邻平桥区，地处发展中 的浉河区边缘。 位于信阳的西南部，原信阳中心 城区，现政治中心转移到羊山新 区。
•本 案
• 交通条件
客户，占比40%；
•县域/55%
•房地产市场综述
信阳市整体房地产投资、施工及竣工面积均保持良好增速，市场环境向好。 土地供应及成交热点集中于羊山新区，未来仍是房产市场热点区域。
全市商品房销售量在400万㎡以上，2012年商品住宅价格达到3168元/㎡， 13年商品房月均去化22.8万㎡，价格稳步上涨，羊山新区目前是市场主力。
•2006-2013.4全市商品房销售面积走势
•2006-2013.4全市商品房销售价格走势
房地产市场情况 •市场周边县区客户逐渐成为市场主流，刚需及刚性改善客户仍是市场主 力
客户来源：市区客户占比40%，周边县区占比55%，市场客户逐渐向周边县区蔓延。 置业目的：市场刚性改善客户占据市场主力，占市场成交客户总体的55%，其次为改善型
配套将随开发节奏推进不断完善，将吸引大批客群关注。
第二部分：房地产市场分析
•信阳市经济状
•2012年信阳市GDP总值约1277亿元，常住人况口约640万人，城镇化率为38.2%
，城镇居民人均可支配收入17256元。
信阳市经济发展指标 GDP（亿元） 信阳市常驻人口（万人） 城镇化率（%） 城镇居民人均可支配收（元） 城镇居民人均可支配收入增长率（%） 人均消费支出 (元) 全社会固定资产投资（亿元）
•农 田
•4 #
•琵琶山
•6
•5
#
#
• 周边现状
•浉
•浉河南路
•琵琶山
河
•4、5号宗地田间道 路
•琵
•农 田
•4 #
•5琶山 #
•6 #
•南侧农田
•宗地内住户 •宗地周边驾
• 宗地规划设计条件及获取成本
序号
项目
指标值
1
地块编号
4#
5#
6#A
6#B
2 土地规划用途 二类居住用地 二类居住用地 二类居住用地 二类居住用地
•工业城：以工业和物流为主
•平桥区：规划居住和工业功能 为主，未来城市区域副中心
•城市发展规划
•平桥区和羊山新区是信阳目前的发展方向，分别定位于城市区域副中心和未来行 政中心。项目宗地所处的琵琶山区定位为滨水休闲生活区
向东：平桥区及工业园区，规划以居住和工业功能为主； 向北：主要布置城市行政中心、文化以及工业区，城市大规模集中建设的 居住区 向西：南湾风景区，发展成为旅游观光、娱乐休闲、康体健身为主的服务 基地。 向南：完善琵琶山区建设，保护和完善浉河两岸景观，作为城市重要的生 态建设及特色河滨风景区。
2013年9月26日羊山规委会上会结果显示，仅当季度新增审批项目10个， 总用地面积773.29亩，增幅2014年房地产市场投放量，将对信阳市整体市场 形成 较大冲击。
琵琶山区域处于起步阶段，市场培植需一定时间，作为稀缺性资源型社区引 领者，未来前景良好。
•城市发展规划
•羊山新区：未来的行政中心、集 居住、商业金融、文化娱乐等功能
3 土地面积（亩）
98.30
133.77
66.37
9.13
4
规划容积率
1.8
1.8
1.8
1.8
5 建筑限高（m）
6 建筑密度（%）
7
绿地率（%）
8 出让年限（年）
70
70
70
70
9 土地获取成本 地块总价2.57亿元、单价83.5万元/亩、建筑楼面地价600元/㎡
10 宗地配建：待定
项目概述：
•★该宗地位于浉河南岸，地处琵琶山区域中心位置； •★该宗地牢踞浉河、琵琶山两大生态资源； •★浉河区政府已启动琵琶山区域十三宗地整体规划建设，宗地周边
38.2% 17256 10.2% 11661 1197.52
房地产市场情况
信阳市2012年商品房（含经适房及定向开发房源）销售总面积423万 平米，商品房销售均价为3168元/平米
2009 2010 2011 2012
信阳市房地产市场统计信息
房地产投资总额 （亿元） 112.51
136.08
165.48
•房地产市场格局
•信阳主城区房地产市场主要分为羊山新区、浉河区、南湾区、平桥区四大板块
信阳琵琶山项目产品定 位报告
2020年6月1日星期一
•第一部分：项目概况 •第二部分：房地产市场分析 •第三部分：项目产品定位 •第四部分：产品设计预案及收益估算
第一部分：项目概况
•集团未来在信阳市场项目位置分布图(三盘联动)：
•信阳城区边缘，浉河南岸，传统认知偏远区域
•南湾管理区
•火车 站
• 资源环境
•占有生态景观资源，具有可塑性，但无绝对优势，龟山上的陵园产生不利因素
项目位于浉河下游，占据景观资源，但属于 共享资源，不是独享资源；
琵琶山兼有生态与景观双重资源，植被茂密 ，可塑性较强；
晴雪陵园集中在龟山山体东南面，对客户有 心理干扰。
•龟 山
•晴雪陵 园
•琵琶 山
•琵琶山
•浉河
•直线距离信阳市中心仅3公里，约10分钟车程，未来通达性较好
•市中心
•平桥区 •政府
• 距离市区10分钟车程
浉河南路道路东至民权桥，西至琵琶 桥，与老城区有良好的通达性，驱车 10分钟能够到达。
直线距离信阳市中心仅3公里，10分 钟车程，未来南环路将平桥大道、申 城大道、鸡公山大道连接到一起。
•本 案
商品房销售总额 （亿元） 69.73
85.35
129.52
1ຫໍສະໝຸດ Baidu4.05
商品房销售总面积 （万㎡） 368.36
400.74
481.79
423.09
商品房销售均价 （元/㎡） 1893 2049 2703 3168
房地产市场情况
•信阳市2010年至今三年年均销售量均在400万平方米之上，虽然2012年 销售量有下降，但价格方面依然保持高涨，全年平均销售价格达3168元/ ㎡。
2009年 929
679.28 34.1% 12047 9.3% 8497 700.89
2010年 1092.23
610.9 34.4% 13348 7.9% 9307 855.05
2011年 1276.83 610.77
36.3% 15271 9.1% 10452 980.5
2012年 1276.83 639.78
•传统市区 •浉河区
•市政府
•羊山新区
•9 公 里
•平桥区
•高铁 站
•信阳工业城
• 地理位置
• 城市边缘，浉河南岸 • 传统认知偏远区域 项目位于信阳市浉河南岸琵琶山
附近，紧邻平桥区，地处发展中 的浉河区边缘。 位于信阳的西南部，原信阳中心 城区，现政治中心转移到羊山新 区。
•本 案
• 交通条件
客户，占比40%；
•县域/55%
•房地产市场综述
信阳市整体房地产投资、施工及竣工面积均保持良好增速，市场环境向好。 土地供应及成交热点集中于羊山新区，未来仍是房产市场热点区域。
全市商品房销售量在400万㎡以上，2012年商品住宅价格达到3168元/㎡， 13年商品房月均去化22.8万㎡，价格稳步上涨，羊山新区目前是市场主力。
•2006-2013.4全市商品房销售面积走势
•2006-2013.4全市商品房销售价格走势
房地产市场情况 •市场周边县区客户逐渐成为市场主流，刚需及刚性改善客户仍是市场主 力
客户来源：市区客户占比40%，周边县区占比55%，市场客户逐渐向周边县区蔓延。 置业目的：市场刚性改善客户占据市场主力，占市场成交客户总体的55%，其次为改善型
配套将随开发节奏推进不断完善，将吸引大批客群关注。
第二部分：房地产市场分析
•信阳市经济状
•2012年信阳市GDP总值约1277亿元，常住人况口约640万人，城镇化率为38.2%
，城镇居民人均可支配收入17256元。
信阳市经济发展指标 GDP（亿元） 信阳市常驻人口（万人） 城镇化率（%） 城镇居民人均可支配收（元） 城镇居民人均可支配收入增长率（%） 人均消费支出 (元) 全社会固定资产投资（亿元）
•农 田
•4 #
•琵琶山
•6
•5
#
#
• 周边现状
•浉
•浉河南路
•琵琶山
河
•4、5号宗地田间道 路
•琵
•农 田
•4 #
•5琶山 #
•6 #
•南侧农田
•宗地内住户 •宗地周边驾
• 宗地规划设计条件及获取成本
序号
项目
指标值
1
地块编号
4#
5#
6#A
6#B
2 土地规划用途 二类居住用地 二类居住用地 二类居住用地 二类居住用地
•工业城：以工业和物流为主
•平桥区：规划居住和工业功能 为主，未来城市区域副中心
•城市发展规划
•平桥区和羊山新区是信阳目前的发展方向，分别定位于城市区域副中心和未来行 政中心。项目宗地所处的琵琶山区定位为滨水休闲生活区
向东：平桥区及工业园区，规划以居住和工业功能为主； 向北：主要布置城市行政中心、文化以及工业区，城市大规模集中建设的 居住区 向西：南湾风景区，发展成为旅游观光、娱乐休闲、康体健身为主的服务 基地。 向南：完善琵琶山区建设，保护和完善浉河两岸景观，作为城市重要的生 态建设及特色河滨风景区。
2013年9月26日羊山规委会上会结果显示，仅当季度新增审批项目10个， 总用地面积773.29亩，增幅2014年房地产市场投放量，将对信阳市整体市场 形成 较大冲击。
琵琶山区域处于起步阶段，市场培植需一定时间，作为稀缺性资源型社区引 领者，未来前景良好。
•城市发展规划
•羊山新区：未来的行政中心、集 居住、商业金融、文化娱乐等功能
3 土地面积（亩）
98.30
133.77
66.37
9.13
4
规划容积率
1.8
1.8
1.8
1.8
5 建筑限高（m）
6 建筑密度（%）
7
绿地率（%）
8 出让年限（年）
70
70
70
70
9 土地获取成本 地块总价2.57亿元、单价83.5万元/亩、建筑楼面地价600元/㎡
10 宗地配建：待定
项目概述：
•★该宗地位于浉河南岸，地处琵琶山区域中心位置； •★该宗地牢踞浉河、琵琶山两大生态资源； •★浉河区政府已启动琵琶山区域十三宗地整体规划建设，宗地周边
38.2% 17256 10.2% 11661 1197.52
房地产市场情况
信阳市2012年商品房（含经适房及定向开发房源）销售总面积423万 平米，商品房销售均价为3168元/平米
2009 2010 2011 2012
信阳市房地产市场统计信息
房地产投资总额 （亿元） 112.51
136.08
165.48
•房地产市场格局
•信阳主城区房地产市场主要分为羊山新区、浉河区、南湾区、平桥区四大板块
信阳琵琶山项目产品定 位报告
2020年6月1日星期一
•第一部分：项目概况 •第二部分：房地产市场分析 •第三部分：项目产品定位 •第四部分：产品设计预案及收益估算
第一部分：项目概况
•集团未来在信阳市场项目位置分布图(三盘联动)：
•信阳城区边缘，浉河南岸，传统认知偏远区域
•南湾管理区
•火车 站
• 资源环境
•占有生态景观资源，具有可塑性，但无绝对优势，龟山上的陵园产生不利因素
项目位于浉河下游，占据景观资源，但属于 共享资源，不是独享资源；
琵琶山兼有生态与景观双重资源，植被茂密 ，可塑性较强；
晴雪陵园集中在龟山山体东南面，对客户有 心理干扰。
•龟 山
•晴雪陵 园
•琵琶 山
•琵琶山
•浉河
•直线距离信阳市中心仅3公里，约10分钟车程，未来通达性较好
•市中心
•平桥区 •政府
• 距离市区10分钟车程
浉河南路道路东至民权桥，西至琵琶 桥，与老城区有良好的通达性，驱车 10分钟能够到达。
直线距离信阳市中心仅3公里，10分 钟车程，未来南环路将平桥大道、申 城大道、鸡公山大道连接到一起。
•本 案