信阳琵琶山项目产品定位报告
某开发地块定位报告及产品建议书
某开发地块定位报告及产品建议书一、地块概述1、地理位置该开发地块位于_____市_____区_____路与_____路交汇处，交通便利，周边配套设施较为完善。
2、地块规模地块总面积约为_____平方米，形状较为规则，有利于规划和开发。
3、周边环境地块周边有多个成熟的住宅小区，居住氛围浓厚。
附近有学校、医院、商场等生活配套设施，能够满足居民的日常生活需求。
同时，地块周边还有公园和绿地，生态环境较好。
二、市场分析1、房地产市场总体趋势近年来，＿____市房地产市场呈现出稳定增长的态势。
随着城市的发展和人口的流入，住房需求持续增加，尤其是对高品质住宅的需求不断上升。
2、区域市场分析本区域内新开发项目较少，现有楼盘销售情况良好，市场竞争相对较小。
但随着城市规划的推进，未来可能会有更多的开发项目进入该区域，市场竞争将逐渐加剧。
3、目标客户群体分析（1）年龄层次：主要集中在 25 45 岁之间的年轻家庭和改善型需求客户。
（2）职业特征：以企业白领、公务员、个体经营者等为主，具有稳定的收入和较高的消费能力。
（3）购房需求：注重居住品质、小区环境、配套设施以及交通便利性，对房屋的户型设计和空间布局有较高的要求。
三、地块定位1、产品定位基于市场分析和目标客户群体的需求，将本开发地块定位为中高端品质住宅社区，打造舒适、便捷、智能化的居住环境。
2、价格定位参考周边楼盘的价格水平和本项目的品质定位，预计销售均价为_____元/平方米。
3、形象定位塑造一个“绿色、健康、人文”的社区形象，强调生态环保、健康生活和社区文化建设。
四、产品规划建议1、建筑风格采用现代简约的建筑风格，注重线条简洁流畅，外立面色彩搭配协调，体现时尚与品质感。
2、户型设计（1）以三居室和四居室为主，面积区间为 90 150 平方米，满足不同客户的需求。
（2）户型设计注重空间利用率和功能性，做到动静分区、干湿分离，保证良好的通风和采光。
3、配套设施（1）小区内部规划建设幼儿园、健身中心、游泳池、儿童游乐区等配套设施，满足居民的生活和娱乐需求。
信阳市人民政府关于印发信阳市琵琶山生活垃圾无害化处理场建设工作方案的通知
信阳市人民政府关于印发信阳市琵琶山生活垃圾无害化处理场建设工作方案的通知文章属性•【制定机关】信阳市人民政府•【公布日期】2011.09.02•【字号】•【施行日期】2011.09.02•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】正文信阳市人民政府关于印发信阳市琵琶山生活垃圾无害化处理场建设工作方案的通知浉河区人民政府，市政府有关部门：《信阳市琵琶山生活垃圾无害化处理场建设工作方案》已经市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻落实。
二〇一一年九月二日信阳市琵琶山生活垃圾无害化处理场建设工作方案为适应城市快速发展和创建国家卫生城市需要，急需建设信阳市琵琶山生活垃圾无害化处理场，现结合实际，制定建设工作方案如下：一、指导思想坚持以科学发展观为指导，按照统筹规划、分步实施、政府主导、市场运作的原则，围绕推进城市精细化管理和创建国家卫生城市，高标准实施信阳市琵琶山无害化垃圾处理场建设，有效保护城市环境，努力建设生态文明，以适应魅力信阳建设工作需要。
二、主要工作（一）项目工艺。
经论证，琵琶山生活垃圾无害化处理场处理工艺为卫生填埋式。
（二）项目规模。
拟建琵琶山生活垃圾无害化处理场占地约400亩，日处理生活垃圾800吨，工程建设投资约1.5亿元。
主要建设内容包括：场地平整、土方平衡、坝体工程、防渗工程、渗滤液和地下水导排系统、监测系统、渗滤液污水处理系统、公用工程辅助设施系统等。
（三）项目选址。
通过邀请合肥市东华科技股份有限公司专家实地考察论证，五星乡琵琶山村十组，紧临现生活垃圾无害化处理场西侧及北侧的三面环山的天然山洼，是预选场址中最符合选址条件的天然填埋场库容区。
该场址与现生活垃圾无害化处理场紧邻，在渗滤液管道衔接、厂区设施利用、办公配套利用以及周边农户统一拆迁等方面，能够实现资源共享，有效减少工程投资。
（四）投资模式。
采取BT模式招商建设。
同时，抓住国家加大城市公用基础设施投入力度的机遇，积极争取中央、省项目资金支持，用于项目建设。
景区公园产品分析报告
景区公园产品分析报告景区公园是旅游业的重要组成部分，具有很大的市场潜力和经济效益。
为了更好地了解景区公园的产品特点和市场表现，本报告从目标市场、产品特点和市场竞争等方面进行分析。
一、目标市场景区公园的目标市场主要是旅游者、城市居民和各类企事业单位。
其中，旅游者是最大的目标市场。
这部分人群喜欢旅游、休闲和观光，有着较高的消费能力和消费意愿。
城市居民是次大的目标市场，他们通常有较多的休闲时间，对于身边的景区公园有更好的了解，并愿意进行户外活动。
企事业单位也是重要的目标市场，他们通常选择景区公园作为组织活动的场所。
二、产品特点1. 自然景观丰富：景区公园通常拥有较多的自然景观，如山川、湖泊、草坪等，可以提供给游客良好的观赏体验。
2. 生态环境好：景区公园通常环境优美，空气清新，这可以让游客呼吸到新鲜空气，享受大自然的美好。
3. 休闲娱乐设施齐全：景区公园通常配备了各种休闲娱乐设施，如游乐设施、运动场地、文化展览等，可以满足不同群体的需求。
4. 文化内涵丰富：景区公园通常有着丰富的历史和文化内涵，可以通过举办文化活动、展览等来吸引游客。
三、市场竞争1. 同类景区公园的竞争：在同一地区，可能会有多个景区公园争夺游客的市场份额。
竞争主要体现在吸引游客、提供各种娱乐活动和保护自然环境等方面。
2. 出行方式的竞争：随着交通工具的发展，人们出行的方式也更加多样化。
景区公园需要适应不同出行方式的需求，提供更多的交通服务和便利设施。
3. 价格竞争：景区公园的门票价格是吸引游客的重要因素之一。
一些景区公园会通过降低门票价格来吸引更多的游客，但也要注意不要降低门票价格过低，导致收入减少。
4. 服务质量的竞争：提供良好的服务质量是景区公园竞争的重要方面之一。
优质的服务可以提高游客的满意度，增加重复游客和口碑宣传。
综上所述，景区公园是一个具有很大市场潜力的旅游产品。
在发展过程中，需要重视目标市场的需求，提供丰富的产品特点和服务质量，同时密切关注市场竞争的情况，适应不同出行方式的需求，并控制好门票价格，以保证景区公园的盈利能力。
信阳羊山新区项目市场调研及定位报告
模范城。信阳是一个农业大市，也是全国著名的革命老区。
信阳南湾湖是国家4A级景区、国家森林公园、国家水利风 景区；水域面积75平方公里，湖中大小岛屿61个，素有“豫 南明珠”、“北方千岛湖”之美誉。 2009年7月8日，信阳市入选全国十佳宜居城市，位居“中国十 佳宜居城市排行榜”第十位，是河南省唯一入围榜单的城市。
在建项目、新开工项目投资规模继续扩大。上半年，全市在建项目1445个，同比增加365个，
在建项目投资规模602.22亿元，增长15.6%，快于元月-5月份4.1%；
城镇投资结构有所改善。新开工项目976个，增加279个，新开工项目投资规模337.26亿元，增
长91.6%，快于元-5月份6.1%。
1.信阳市房地产规划目标
信阳市房地产规划
根据《信阳市国民经济和社会发展第十一个五年总体规划》及《信阳市住房建设规划》 的相关要求，计划期内， 2009年，商品住房建设1.34万套，建设面积120.11万平方米， 政策性住房建设1.01万套，建筑面积60.87万平方米。
2.信阳市房地产现状
1.信阳房地产现状
投放 去化 （ 套 ） (套 ）
88 80 116 120 80 80 48 96 96 48 88 88 280 150 20 160 175 25 150 50 81 81
开盘
销售时间 （月）
280
2009年8月
2月
2-2 银珠广场 浉河 7.17 高层 3500元/㎡ 3-2
4.信阳市在售商品房投放结构分析
信阳在售楼盘经济指标分析-1
案名 区域 建筑面积 建筑形 价格 户型 (万 平 方 米 ） 态 （ 元 /㎡ ） 2-2 博林·和 谐家园 羊山 11 多层 2150元/㎡ 3-2 4-2 2-2 怡心苑 康城美好 人家 浉河 11 多层 2800元/㎡ 3-2 2-2 3-2 2-2 龙跃河山 浉河 30 多层 2700元/㎡ 3-2 2-2 3-2 面积 投放 去化 销售时间 开盘 (㎡ ) （ 套 ） (套 ） （月） 89 180 102 180 120 51 296 2009年11月 5月 145 51 162 42 80-90 36 120-130 84 164 2008年5月 5月 130-140 84 90-100 55 100 55 292 2007年1月 1月 110-120 204 90-100 7 100-110 28 120-130 14 73 2009年9月 1月 130-140 21 140-150 28 150-160 7 90-100 192 188 2008年5月 17月 120-130 36
景区运营之产品定位
【景区运营】产品定位导读：一些景区在规划建设初期，由于对于自己景区旅游资源整合没有全面了解，所以都没搞清楚自己情况可以卖什么能卖什么，没有对自己景区产品做一个准确定位，从而到了一个经营不景气，管理混乱的一个局面产生。
要对景区产品定位，应做到以下几点。
1.根据景区旅游资源特色来定位通过提炼自身旅游资源特色结合景区在区域旅游资源和旅游产品中的角色和地位确定打造产品的方向、特征和规模。
2.产品升级或创新确定做区域同类型产品的升级产品或是开发区域内没有的空白产品。
比如在一个区域已经有多个以溶洞为卖点的景区产品或区域内有多个以花卉为主题的景区产品，那么我们就要考虑另辟蹊径走差异化经营的道路。
3．根据市场需求没有一成不变的市场，景区的产品定位要紧跟发展变化的市场需求做实时调整。
比如，九十年代的旅游需求是到某个地方参观一些人文或自然的景观，而现在的旅游需求更强调互动体验的过程。
中惠旅石燕湖就是通过不断更新项目来适应游客需求变化的典型实例。
这里建议有条件的景区设立产品研发部，不断开发、优化景区产品，以契合发展变化的市场需求，让景区一直拥有市场活力！4、论证盈利模式即确定以门票收入为主，二次消费为辅的经营模式；还是以二次消费为主，门票收入为辅的经营模式。
这个需要根据景区具体实际情况来确定，如果你景区内缺少二次消费的项目，营收不行的话，还是以门票收入为主。
景区产品是景区创建初期一个前置问题，没有解决好的话，对于景区运营没有一丝益处，景区产品创新应在景区旅游资源基础上进行，就例如中惠旅景区连锁打造出来石牛寨玻璃桥这一历史性的产品，丹霞地貌壮阔无垠，站在玻璃桥上可以360无死角赏百里丹霞。
真是一绝。
景区产品也一定要符合市场需求，中惠旅景区管理股份有限公司在这一点上做的很不错，可以了解一下。
2010信阳综合体项目多向定位报告之--经济测算
龙潭酒店综合体项目多向定位报告——目录——第一部分：项目多向定位方案经济测算 (1)一、模式一：单体购物中心模式 (1)（一）定位分析 (1)（二）方案分析 (1)二、模式二：购物中心+街区模式 (36)（一）定位分析 (36)（二）方案分析 (37)第二部分：项目多向定位对比分析 (48)第一部分：项目多向定位方案经济测算通过对项目业态容量分析、消费者访谈及商户进驻意向分析，结合项目自身优劣势，我司从商业角度对项目共提出两种模式，四套方案，以供参考。
·模式一：单体购物中心模式方案一：百货（南端）+超市+店中店+餐饮休闲文化娱乐方案二：百货（北端）+超市+店中店+餐饮休闲文化娱乐方案三：店中店式百货+超市（二、三层）+餐饮休闲文化娱乐·模式二：购物中心+街区模式方案四：购物中心+餐饮休闲娱乐主题街一、模式一：单体购物中心模式（一）定位分析该定位思路将采用单体购物中心模式，与酒店、写字楼的高端商务形象相匹配，利于整体形象的提升，以提升项目的销售价值。
该模式下的销售，一方面通过塔楼来回笼资金，一方面通过将购物中心的局部中庭店中店及多通道主题店中店进行销售来进行资金回笼。
在开发商资金有额外需求的情况下，也可以选择持有的购物中心作为良性物业进行打包出售给基金公司。
（二）方案分析该模式有以下集中方案：方案一：百货（南端）+超市+店中店+餐饮休闲文化娱乐方案二：百货（北端）+超市+店中店+餐饮休闲文化娱乐方案三：自营百货+超市（二、三层）+店中店+餐饮休闲文化娱乐1.方案一：百货（南端）+超市+店中店+餐饮休闲文化娱乐（1）商业定位思路项目采用单体购物中心模式，引进连锁百货和品牌超市双主力店，超市地下，百货地上，超市带动负一层经营，在配以品牌电器，能提升辅营区价值，利于辅营区销售；百货地上能够吸引强大人流，同时增加楼上餐饮休闲娱乐生意机会；若将百货布置在项目南端，店中店位置布置合理，从而增加店中店销售收益。
信阳琵琶山项目产品定位报告课件PPT
宗地总体规模较大，净用地面积达307亩，有利于统一规划，为建业产品系列品质提升奠定生产资料
一期3#福 华园
（正在热 销）
中铁 领秀城
占地面积：763亩
建筑面积：104万㎡
容积率：1.8
开发商：中铁建设集团（信阳）房地产开发有限公司
物业类别：多层25%、小高层10%、高层65%
特殊卖点：教育社区、品牌地产 售价：在售二期：普通多层5200元/㎡，7层电梯洋房 5700元/㎡、小高层及高层均已售罄；三期尚未推售 销售情况：第二期，已售80% 客户构成：政府单位15%、私营业主20%、市区及县区 60%、外地客户5%
信阳市经济发展指标 GDP（亿元） 信阳市常驻人口（万人） 城镇化率（%） 城镇居民人均可支配收（元） 城镇居民人均可支配收入增长率（%） 人均消费支出 (元) 全社会固定资产投资（亿元）
2009年 929
679.28 34.1% 12047 9.3% 8497 700.89
2010年 1092.23
※以宜居、生态、健康、完善的社区配套引领信阳
※依托浉河、琵琶山优质资源，凭借大地块整体规划，打造建业在信 阳市场上的首个生态健康运动社区 ※复制森林半岛系列产品，产品组合涵盖多层洋房及高层。注重社区 价值体现，完善会所功能，打造山体公园、本源书院等稀缺性配套。
项目市场定位支撑
作为近郊项目，结合地块特征，增加“健康、运动、休闲”等概 念元素，样板区先行，配套先行，产品弥补市场空白点。在建业集团 品牌和森林半岛产品的双重号召下，结合目标客户特点，做到“占据 稀缺资源，运动健康一生”，达到快速销售目的。 “健康休闲”元素建议涵盖如下设施设备： （1） 市政协调：山体健康步道及琵琶山山体公园（存在不确定性） （2） 样板区：攀岩、儿童乐园、本源书院、多功能厅及室外游泳池 （3） 社区：医疗救助站及老年活动中心
【项目管理】信阳琵琶山项目产品定位报告
客户来源
县域/55%
5%
40%
55%
5% 40%
55%
刚需及刚改 二次/多次置业 投资
市区 周边县区 外地
房地产市场综述
信阳市整体房地产投资、施工及竣工面积均保持良好增速，市场环境向好。 土地供应及成交热点集中于羊山新区，未来仍是房产市场热点区域。 全市商品房销售量在400万㎡以上，2012年商品住宅价格达到3168元/㎡， 13年商品房月均去化22.8万㎡，价格稳步上涨，羊山新区目前是市场主力。
市中心
距离市区10分钟车程
浉河南路道路东至民权桥，西至琵琶 桥，与老城区有良好的通达性，驱车 10分钟能够到达。
直线距离信阳市中心仅3公里，10分 钟车程，未来南环路将平桥大道、申 城大道、鸡公山大道连接到一起。
平桥区 政府
本案
资源环境
占有生态景观资源，具有可塑性，但无绝对优势，龟山上的陵园产生不利因素
信阳琵琶山项目宗地 产品定位报告
产品定位小组 2013年11月
第一部分：项目概况 第二部分：房地产市场分析 第三部分：项目产品定位 第四部分：产品设计预案及收益估算
第一部分：项目概况
集团未来在信阳市场项目位置分布图(三盘联动)：
信阳城区边缘，浉河南岸，传统认知偏远区域
南湾管理区
火车站
传统市区 浉河区
配套将随开发节奏推进不断完善，将吸引大批客群关注。
第二部分：房地产市场分析
信阳市经济状况
2012年信阳市GDP总值约1277亿元，常住人口约640万人，城镇化率为38.2%， 城镇居民人均可支配收入17256元。
信阳市经济发展指标 GDP（亿元） 信阳市常驻人口（万人） 城镇化率（%） 城镇居民人均可支配收（元） 城镇居民人均可支配收入增长率（%） 人均消费支出 (元) 全社会固定资产投资（亿元）
信阳灵山策划
灵山旅游策划策划人：、、、、、、印度天竺灵鹫山在中国的投影—信阳灵山一、产品分析（一）、灵山简介:灵山古称霸山，又名八山。
灵山风景名胜区位于豫、鄂两省交界的罗山县境内，东距合肥300公里，南距武汉150公里，西距信阳市38公里，北距郑州320公里，区位优势明显。
灵山集国家级自然保护区、生态示范区、鸟类保护区于一体。
1994年被河南省人民政府命名为省级风景名胜区，1998年被河南省旅游局列入全省首批旅游景区（点）之一，颁发了经营许可证，统一对外开放(二)、景区特色:灵山自然景观遍布山林。
奇石陡崖、千姿百态、相应成趣；幽谷密林长流水，瀑潭高悬天地惊，青天繁星风无尘；落雁九里渊鱼深，唉乃一声山水绿。
据不完全统计，灵山共有大小瀑布36条，大小山洞72个，有名的奇石怪壁108处。
其中，智慧姑娘像西方希腊神话中的雅典女神；险石造形神秘，体积巨大，惊险赫人，为天下第一奇石；“骆驼”仰首向天，巨大逼真，生动有趣；逍遥洞是洞连洞、洞叠洞神奇奥妙；仙人洞地处险峻，洞顶造型奇特，世所罕见；银洞飞瀑，集壮观、神秘、奇特、险峻为一体，堪称天下一绝九里落雁湖群山环抱，湖岸曲折有致，湖光山色相映生辉，灵蝴阴云，飘飘逸逸，仙气荡荡产八山神笔峰为天公造字，字分阴阳，笔划规整，结构神妙，令人不可思议……人山谷昕潺潺流水，登山顶着乱云飞渡，整个灵山仿佛是一个神奇的世界。
（三）、灵山三大特色：1“灵山”由来：灵山古称霸山，又名八山。
因其山脉走向、峰峦气势极似释迦牟尼成佛的印度天竺灵鹫山；又因史书记载灵山“有求必应，每云必雨，验之信然”，前来感受灵山道法的人，都能沾些灵气，因而被传颂为神奇仙山、灵验之山。
2灵山的文化内涵：位于灵山麓的灵山寺始建于唐朝，由唐明皇之女受命在此营建，建成后在此修行。
皇姑故后，被封为国庙。
明朝开国皇帝朱元璋，贫困时在此受到寺僧的施舍，登上皇帝宝座后，朱元璋亲往降香，敕封金碧峰禅师为主持僧，并亲笔题定了“圣寿禅寺”4个大字。
XX市“它山”项目可行性分析报告
XX市“它山”项目可行性分析报告前言随着长三角变局、大XX市的崛起，XX市的旅游产业面临着前所未有的挑战和机遇。
长期以来，鄞江周边区域旅游走的都是观光旅游的道路，带动效应迟迟未得显现。
我们力图跳出它山，构建大XX市，明晰产业战略、开发策略和运营模式，使浙东绿谷旅游带成为它山融入XX市，接轨XX市的战略突破口。
希望我们的策划报告能为发展商对这一片区的旅游发展战略的决策及规划的制订提供富有价值的战略参考。
纯粹以市场之手打造小镇，在XX市市场前所未有，摆脱传统报告“八股”的论证模式，更直接有效论证项目可行性。
第一部分：项目启示录一、项目分析与解读1、项目概况● 项目地块位于XX市鄞州区鄞江镇及龙观镇，主要用地集中在鄞江镇它山村、鄞江村以及龙观镇部分用地。
● 项目用地依山傍水，呈不规则形状，总用地面积约7800亩。
现基本为自然水系、农田、植被覆盖山坡和乡镇村落。
● 从区位上来看，项目位于XX市鄞州区下属乡镇内，距XX市市区（三江口）22.5公里、距XX市绕城高速4.5公里、距五龙潭风景区5公里。
2、项目开发背景分析● XX市“一核一廊两翼五圈”旅游规划中的两翼。
主要是指西部人文山水旅游发展轴线和东部沿海休闲度假旅游发展轴线。
本项目就属于西部人文山水旅游发展的重点发展内容之一。
● 随着《它山堰保护总体规划》的编制完成，全国重点文物保护单位它山堰的保护及旅游开发项目将相继启动。
● 其开发的主要目的在于依托古文化和水文化，重点建设它山堰水利博物馆、它山石博物馆、浙东民俗博物馆、艺术品文化市场等，并将结合旅游、婚庆、休闲、度假等产业平台，标榜“千年古镇、唐朝XX市”品牌，创建生态型文化产业示范基地。
3、项目定性解读通过对项目用地的实地调查和走访，我方认为地块本身具备以下资源优势：● 山水资源―――项目拥有在现XX市区域内少有的自然山水条件。
可谓“天生丽质”，含金量较高。
其植被资源、山水景观、周边环境等均有很大的待挖掘的开发价值。
文化产业园项目市场分析及产品定位报告2
客户特征分析分析
客户需求特征
客户特征分析
研究目的
研究内容 调查形式 调查楼盘
得到市内到通化县买房子的需求，为找出本项目客户提出依据
了解已成交客群基本情况及需求偏好； 通过与售楼员谈话和对以成交客户调查的形式 丽景人家、中盛·山水城等
为什么选择这两个楼盘、原因一丽景人家代表通化高端楼盘，且居住人群档次较高，比 较有代表意义。中盛·山水城属于复合型地产，有别墅、小高层、多层，客户档次中档。
案名
开发商
设计单 位
物业公 司
占地面 积
总户数
容积率
户型布 局
入住时 间
价格
高力·御景首府 通化东方置业投资有限公司 CDG国际设计机构
东方物业服务有限公司
30 一期540户 1.5 别墅240-300平、洋房110-170平、 多层、85-95平 待定 待定
地理位置 广告策划 施工单位
物业收费
总建面积 绿化率 建设规划 销售情况
市场结论
1-房地产开发的规模开发时代的到来，市场竞争加剧，产品不断升级，与二线城市差距 不断缩小； 2- 高端定位项目是市场追捧的热点，中低端项目去化缓慢，市场竞争激烈！ 3-市场竞争的优势根本来自于企业实力和企业资源整合能力的竞争。 4-江南区域是开发热点，潜在开发量巨大，多家企业的联合开发，区域价值不断提升， 将成为通化市持续开发热点。 5-市场消费观念不断成熟、物业管理和社区环境成为购房首要关注问题。
✓主要成交在70-90平
项目交叉分析
5、大禹康城
面积 段
供应 套数
成交 套数
去化 率
50平 以下
6
——
——
50-70 70-90 90-
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•农 田
•4 #
•琵琶山
•6
•5
#
#
• 周边现状
•浉
•浉河南路
•琵琶山
河
•4、5号宗地田间道 路
•琵
•农 田
•4 #
•5琶山 #
•6 #
•南侧农田
•宗地内住户 •宗地周边驾
• 宗地规划设计条件及获取成本
序号
项目
指标值
1
地块编号
4#
5#
6#A
6#B
2 土地规划用途 二类居住用地 二类居住用地 二类居住用地 二类居住用地
38.2% 17256 10.2% 11661 1197.52
房地产市场情况
信阳市2012年商品房（含经适房及定向开发房源）销售总面积423万 平米，商品房销售均价为3168元/平米
2009 2010 2011 2012
信阳市房地产市场统计信息
房地产投资总额 （亿元） 112.51
136.08
165.48
3 土地面积（亩）
98.30
133.77
66.37
9.13
4
规划容积率
1.8
1.8
1.8
1.8
5 建筑限高（m）
6 建筑密度（%）
7
绿地率（%）
8 出让年限（年）
70
70
70
70
9 土地获取成本 地块总价2.57亿元、单价83.5万元/亩、建筑楼面地价600元/㎡
10 宗地配建：待定
项目概述：
•★该宗地位于浉河南岸，地处琵琶山区域中心位置； •★该宗地牢踞浉河、琵琶山两大生态资源； •★浉河区政府已启动琵琶山区域十三宗地整体规划建设，宗地周边
•房地产市场格局
•信阳主城区房地产市场主要分为羊山新区、浉河区、南湾区、平桥区四大板块
配套将随开发节奏推进不断完善，将吸引大批客群关注。
第二部分：房地产市场分析
•信阳市经济状
•2012年信阳市GDP总值约1277亿元，常住人况口约640万人，城镇化率为38.2%
，城镇居民人均可支配收入17256元。
信阳市经济发展指标 GDP（亿元） 信阳市常驻人口（万人） 城镇化率（%） 城镇居民人均可支配收（元） 城镇居民人均可支配收入增长率（%） 人均消费支出 (元) 全社会固定资产投资（亿元）
2009年 929
679.28 34.1% 12047 9.3% 8497 700.89
2010年 1092.23
610.9 34.4% 13348 7.9% 9307 855.05
2011年 1276.83 610.77
36.3% 15271 9.1% 10452 980.5
2012年 1276.83 639.78
客户，占比40%；
•县域/55%
•房地产市场综述
信阳市整体房地产投资、施工及竣工面积均保持良好增速，市场环境向好。 土地供应及成交热点集中于羊山新区，未来仍是房产市场热点区域。
全市商品房销售量在400万㎡以上，2012年商品住宅价格达到3168元/㎡， 13年商品房月均去化22.8万㎡，价格稳步上涨，羊山新区目前是市场主力。
•2006-2013.4全市商品房销售面积走势
•2006-2013.4全市商品房销售价格走势
房地产市场情况 •市场周边县区客户逐渐成为市场主流，刚需及刚性改善客户仍是市场主 力
客户来源：市区客户占比40%，周边县区占比55%，市场客户逐渐向周边县区蔓延。 置业目的：市场刚性改善客户占据市场主力，占市场成交客户总体的55%，其次为改善型
2013年9月26日羊山规委会上会结果显示，仅当季度新增审批项目10个， 总用地面积773.29亩，增幅2014年房地产市场投放量，将对信阳市整体市场 形成 较大冲击。
琵琶山区域处于起步阶段，市场培植需一定时间，作为稀缺性资源型社区引 领者，未来前景良好。
•城市发展规划
•羊山新区：未来的行政中心、集 居住、商业金融、文化娱乐等功能
•传统市区 •浉河区
•市政府
•羊山新区
•9 公 里
•平桥区
•高铁 站
•信阳工业城
• 地理位置
• 城市边缘，浉河南岸 • 传统认知偏远区域 项目位于信阳市浉河南岸琵琶山
附近，紧邻平桥区，地处发展中 的浉河区边缘。 位于信阳的西南部，原信阳中心 城区，现政治中心转移到羊山新 区。
•本 案
• 交通条件
189.15
商品房销售总额 （亿元） 69.73
85.35
129.52
134.05
商品房销售总面积 （万㎡） 368.36
400.74
481.79
423.09
商品房销售均价 （元/㎡） 1893 2049 2703 3168
房地产市场情况
•信阳市2010年至今三年年均销售量均在400万平方米之上，虽然2012年 销售量有下降，但价格方面依然保持高涨，全年平均销售价格达3168元/ ㎡。
• 资源环境
•占有生态景观资源，具有可塑性，但无绝对优势，龟山上的陵园产生不利因素
项目位于浉河下游，占据景观资源，但属于 共享资源，不是独享资源；
琵琶山兼有生态与景观双重资源，植被茂密 ，可塑性较强；
晴雪陵园集中在龟山山体东南面，对客户有 心理干扰。
•龟 山
•晴雪陵 园
•琵琶 山
•琵琶山
•浉河
•工业城：以工业和物流为主
•平桥区：规划居住和工业功能 为主，未来城市区域副中心
•城市发展规划
•平桥区和羊山新区是信阳目前的发展方向，分别定位于城市区域副中心和未来行 政中心。项目宗地所处的琵琶山区定位为滨水休闲生活区
向东：平桥区及工业园区，规划以居住和工业功能为主； 向北：主要布置城市行政中心、文化以及工业区，城市大规模集中建设的 居住区 向西：南湾风景区，发展成为旅游观光、娱乐休闲、康体健身为主的服务 基地。 向南：完善琵琶山区建设，保护和完善浉河两岸景观，作为城市重要的生 态建设及特色河滨风景区。
信阳琵琶山项目产品定 位报告
2020年6月1日星期一
•第一部分：项目概况 •第二部分：房地产市场分析 •第三部分：项目产品定位 •第四部分：产品设计预案及收益估算
第一部分：项目概况
•集团未来在信阳市场项目位置分布图(三盘联动)：
•信阳城区边缘，浉河南岸，传统认知偏远区域
•南湾管理区
•火车 站
•直线距离信阳市中心仅3公里，约10分钟车程，未来通达性较好
•市中心
，西至琵琶 桥，与老城区有良好的通达性，驱车 10分钟能够到达。
直线距离信阳市中心仅3公里，10分 钟车程，未来南环路将平桥大道、申 城大道、鸡公山大道连接到一起。
•本 案