2012年华强城推广思考
2012年10月昆山峰会国际广场营销战略思考
12年销售情况分析
2011—2012年昆山1-9月成交明细
6000 4000 2000 0 2011年 2012年 1月 3152 632 2月 1175 1583 3月 1837 2251 4月 2504 2233 5月 2869 4450 6月 2594 4313 7月 2469 5484 8月 3065 3512 9月 2592 3341
抑制购房及价格反弹，楼市最近”政策很忙“ 继续严调 严调继续，对于上涨过快地区进行问责 完善楼市调控制度 审批权下放，有利于增加项目上市量 一定程度上说明调控的松动
9.24 住建部 对房价上涨过快地区进行问责
10.11 商品房预售审批权下放
未来政策展望
从目前状况看来，房地产市场正处于“迷茫期” 但从长远发展看，房地产市场前景光明
12年销售情况分析
2012年昆山市1-9月份各区域成交汇总 10000 8000 6000 4000 2000 0 玉山 开发区 周市 张浦 陆家 千灯 花桥 巴城 南部水乡 2535 1614 1701 6839 4201 1000 1275 677 7957
☆ 各区成交情况中开发区、玉山及花桥三大区域销量较好。开发区及玉山镇在地域上 属市中心，客群上占有优势；而花桥镇凭借紧邻上海的巨大优势，亦去化良好。 ☆ 千灯镇1-9月共去化1701套，在九大区域中名列第5。
☆ 2012年1-9月，昆山楼市共成交27799套，同比2011年同期22257套上涨24.9%。 主要原因在于，12年年初开始，楼市急剧降温，为回笼资金，各大开发商相继降价， 刚需客户适时出手。因此12年市场的主力客群集中于首次置业的刚需客户为主。 ☆由上图可看出，12年5-7月份时销售旺季。楼市并没有收到天气炎热而退烧，反而越 烧越旺，原因在于5月房展会结束后，各开发商继续不同形式的以价换量，刚需客户观 望基本结束，纷纷出手。
【房地产】上海龙华大新城整合推广策略
它
平方米／由富士康公司开发。
项
目
简
金碧世家 ／6栋多层住宅／建筑面积：30317平
述
方米／均价：2200元。
美丽家园 ／11栋小高层、多层（均价3000元）
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结 论:
除风和日丽，美丽家 园外，规模均 较小， 楼盘质素并无明显突 出者；形象传播 未体 现龙华环境和规划上 的片区优势；销售过 程中表现为多层比 高 层好卖。
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阶段推广策略
开盘期（2002.8月－9）
诉求策略：吸引众多人气，形成开盘热潮。利用开盘期间活动以及优惠，创造销售佳绩。 诉求主题：我的文化生活，我的健康之家 平面表现：本阶段更注重版式的新颖，平面要有美感，更能打动人，从心理进行诉求，颜色上具体表现项目折 射的亲水、休闲、运动、教育等主题，采用大画面点缀小插图。 文案风格：这一阶段讲究虚实结合，感性语言烘托物业价值，理性描述进行楼盘介绍，夸奖和推荐并用，标题 上也会运用较长的语句，更有韵律感。 缮稿辅助 主题：见证龙华居住新理念 ——运动的家，休闲的家，健康的家 主要配合每期的硬性广告进行辅助推广 运用媒体 大型户外广告牌／车体广告／候车亭／报纸／电视／广播／印刷品／报纸发布频率及版式／ 自开盘后，应该形成每周见报两次，安排在周二的软文，周四或周五的硬性广告，版式上可以采用竖1/3版、竖 半版及报眼结合。
上者，前者绝对是一次置业，后者有可能是第一次换
上自己的房子。
心理因素：个性平和，理性计划，理性消费，不张扬， 踏实，没有太多不切实际的幻想。追求看到的东西， 追求直观。
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购买动机揣摩
希望改变生活质量，
生活或工作在片区内，对片区很熟悉，觉得生活
方便，业已适应这种环境；或在片区之外，通过
DCYX典晶创艺-北国奥林匹克花园XXXX年推广
2 ——战略格局/远交近攻
通过分析2012年新品，本 案目标客群将不单为苏家屯区 域，更扩大到整个浑南区域。
因此在市场竞品的对阵中， 我们采用“远交近攻”的策略 分敌划友，从竞品借力的同时 打击竞品。
远程 中程 近程
远程：大浑南区域低密代表：
金地长青湾、金地檀郡、汇置公园里、中海、格林 共同完成浑南大浑南低密板块布局问题； 共同以各自不同的风格担当“国际未来都市典范”的角色问题。
战略格局 远交近攻
核心推广策略 直接构成
项目的差异化
战术创新 鲜入为主
战术表达 正名定调
1 ——产品升级/全面升级
升级后需思考的核心问题
1、目标客群的层次提高与竞争区域的变大 高到何处？大到哪里？怎样竞争？
2、从项目到产品人无我有的优势比较 人无我有是什么？
3、广告手段的立体化解决 广告、舆论、活动分别怎样面对？
解决第一步： 用品牌之名，定区位调性 解决新现沈阳的 文体走廊
文化代表 体育代表
李宁地块 北奥
音乐学院 五里河
会展中心 体育学院
解决第二步： 用新概念之名，定产品的调性 解决新品客群对面积段和总价款的抗性
能叫洋房的，都有露台和花园，都有庭院，所以这个不是我们的优势。 我们的优势在于电梯，一部电梯区别于没有电梯的洋房，是价值核心。 对于拥有洋房的人而言，建筑格局和空间怎么样，其实都差不多，更关心的是生活 服务细节上的品质。 我们的物业，是直管，不是指导，是价值核心。 我们的双语幼儿园是红黄蓝，对于全家庭型洋房而言，教育成长不可或缺，是价值 核心。 打破常规的价值点思路，全线串联产品、服务、配套。让洋房品质生活的说服力。
调性概念跃然纸上 （新品定位）
新品概念定位
中国商业地产2011年总结与2012年展望
中国商业地产２０１１年总结与２０１２年新摩尔公司展望深圳新摩尔商业管理公司总经理杨宝民从２００２到２０１１年九年过去了，美国通过伊拉克和阿富汗战争加强了对石油的控制，把对中国帮助较大的拉登灭掉了，但是负债累累，将一文不值的美元废纸到处以ＡＡＡ级别信用对外出售，中国、日本财经领导不断被美元玩于股掌之间。
中国领导人满足于形势一片大好，放弃了收复南海岛屿的大好机会，对台湾也是没啥办法，对美国采用美元诈骗世界如何解套也是一筹莫展。
只有中国航天一直争气，２０１１年神舟八号对接成功，那还是１９９２年江主席牵头的正确决策。
如果毛主席醒来，发现我们高层九年来竟然没有完成一件震惊世界的大事，和平收回台湾也好，收复南海岛屿也罢，收回海参崴也好，作为大国总得有所作为，否则就剩下一年任期，历史上真是难以交代，作为普通公民，我都深感羞愧，忙于服务商业地产，未能关心国家大事。
中国石油相关国有企业领导主要关心自己的乌纱帽，基本在内海和内陆采油，对南海石油基本没有想法。
美国石油公司领导知道爱国，不断从海外巧夺石油资源，否则就要下课，我们应该从国外石油公司引进爱国的企业领导作为顾问，帮助主持中国石油国企工作的领导换脑思考。
没有军队保护，去南海采油也是玩命，确实需要国家高层牵头，将海军护航和石油开采结合，保护中国渔民平安打鱼，没有百姓拥护，海军建设更多航母也没啥用。
过去十八年多，地方领导在土地财政中乐不思蜀，遇到严厉的房地产调控，发现只有４万亿元投资项目能够有点作为，高铁温州不幸出事，放慢速度，清除贪腐，高铁应该继续发展。
２０１１年万达红旗街广场开业，工期太紧，质量一塌糊涂，员工健康受到影响，希望王健林董事长能够有所警醒，在政府领导任期完成项目固然挣钱，但是商业地产是百年大计，质量第一。
万达武汉中央文化区项目，空前绝后，领导中国今后文化商业地产发展的潮流，值得我们学习和思考。
华润万象城系列工期合理，杭州万象城经营走上健康轨道，质量值得万达学习。
世联合肥和昌都汇华郡营销策略报告
本报告是严格保密的。
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报告思路
客户定位 属性定位 形象定位
基本面分析 目标下的问题 一期营销定位 营销策略分解
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本体分析
市场研判
客户分析
案例借鉴 展示策略 推广策略 活动策略 品质提升策略 推售策略
项目产品主要集中为80㎡的两房、87㎡、97㎡的三房（约占总户数的 83%），户型方正，均为全明设计，居住舒适
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本体分析
全产国品现象
波士顿矩阵分析：本项目无明显的廋狗产品， 80—90㎡为本案现金牛产品
市场 增长率
高
明星
波士顿矩阵 婴儿
。现金牛
高
瘦狗 相对市场份额
本项目80—90㎡产品，户型设计合 理，使用率高，部分87㎡产品可做三 房，市场接受度高。 目前北城市场公寓产品极少，基本为 市场空白，市场接受度还是个未知数， 本项目公寓产品还需后期进行销售引 导，接受市场检验。
瘦狗产品 无
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本体分析
全小国结现象
本项目周边配套匮乏，随着北城快速发展，未来发展潜
力较大，目前而言产品以及学区是本项目的核心优势
1、项目周边无景观资源，存在高压线走廊，区域内生活商业配套严重 匮乏。
2、项目周边交通通达性较好，合肥产证和45中学区将是项目两大卖点。
3、纯中式建筑风格，产品按70/90政策设计，主要以80-90平米户型两 房、三房为主，产品具备一定的竞争优势。
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本体分析
项全目国规现划象
项目共规划有11栋小高层，14栋高层住宅，共计3213 户，纯中式建筑风格
(营销策划)沈阳项目策划
“沈阳华强城一期”建筑工程项目运行管理设想上海市安装工程有限公司建筑工程公司二0一一年七月二十日目录一、代建制的意义二、代建制的激励机制与约束机制三、项目组织机构设置四、工程施工管理五、工程材料管理六、项目过程中的经济管理工作“沈阳华强城一期”建筑工程项目运行管理设想为了进一步加强“沈阳华强城一期”建筑工程项目的运行管理和过程控制，最大限度地发挥公司有限资源配置的最大效率，力求经济效益的最大化，现就该项目的运行管理设想如下。
一、项目代建制的意义1、项目代建制的含义所谓代建制，是指通过招标等方式选择具有一定资质的项目管理公司或团队，负责现有项目的组织管理，项目验收合格后移交给使用单位的制度。
其意义在于利用社会力量解决目前建筑工程公司人员不整、管理力量薄弱的现状。
但在其实施过程中务必要处理好以下几方面关系：其一，是对代建制的认识问题。
要从思想上认识到实行代建制的重要意义。
其二，分公司各部门要为代建制实施通力协作，要大力支持这项制度的实施，并为之提供便利。
其三，分公司有关部门要加强对代建制工作的监督、指导，使代建工作严格按照企业的有关法规进行。
2、委托人与代建人之间的职权利委托方：上海市安装工程有限公司建筑工程公司（总承包方）上海市安装工程有限公司工业工程公司（机电主承包方）代建方：谈惠祖、刘志明等（1）委托人的主要职责①会同有关部门研究确定代建项目管理目标，通过招标等方式选定代建人，签订《委托代建合同》或《代建合作协议》。
②协调代建人、业主及与代建项目有关的各政府行政主管部门的关系。
③组织分公司各有关部门，监督和指导代建项目的实施，协助公司有关职能部门负责实施施工分包单位、材料采购的招投标工作。
④按合同约定，向代建人核拨建设资金和代建项目管理费。
⑤组织代建项目的竣工验收和移交。
（2）代建人的主要职责作为代建方的项目管理公司是项目建设阶段的管理主体。
在委托人授权委托的职责范围内对项目建设进行全方位管理。
大连小平岛2012年房地产项目推广策略提案》
星河湾在选材用料、工艺、环境、室内装修、配套等诸多层面都建立了专业标准
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房地产智库
星河湾使品质成为了其代名词，于是其楼盘不仅仅代表了可信赖的居住产品 更代表了高端名流所享受的品质生活
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产品细节由图纸规划变为直观呈现、触手可及…
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房地产智库
人性化物业服务逐渐到位…
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当小平岛的诸多层面可以碰触鉴赏、魅力向外辐射的时候 ，
我们的推广战场已经悄然转移，推广角度也应适时转变。
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能够有效区隔于其他竞争品牌 最终会在消费者脑海中留下一个特定的感觉
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所以说，
品牌是留在人们心中的烙印
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？ 品牌的特点有哪些
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房地产智库
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房地产智库
围绕这一湾区 一切生活的美好景象正日益成熟，每天展现新的变化
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经历了三年辉煌的“海洋时代”， 现在我们需要回归海岸，步入崭新的“湾区时代”
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海，是资源
湾，才是身份与荣耀的象征
拥有生态与人文环境的完美结合，把人类对生活的梦想变为现实， 一举成为世界“居住精神”的象征。
华南Mall沉浮对商业地产的启示
华南Mall沉浮对商业地产的启示说起华南Mall，业界做商业地产的可谓无人不知无人不晓,这要归功于投资商当年巨额的广告投入，当然也归功于当时业内的普遍赞誉。
然而不幸的是，时隔六年,当年这个曾被美国《新闻周刊》誉为新的世界第七大奇迹、号称世界最大的商业Mall，如今竟沦落到香消玉殒的境地了。
2009年11月份，东莞华南Mall。
这是继2003年后我的再次造访,目的是为了验证当年这个亚洲最牛叉的商业摩是否依然媚惑和性感逼人?很显然，这次旅行让我失望了。
从东莞市区驱车到万江区华南Mall,不到半小时车程。
看着沿途崭新的一幢幢树起来的高楼和社区,你绝不会想到，6年前当华南Mall在这里雄心壮志的要建一个全世界规模最大的商业“摩尔"时,周边还是一片荒芜的农田和乱糟糟的村庄。
现在这里也然城市中兴区了。
除了感叹中国的城市化进程,你别无他语。
时隔六年,再次走进华南Mall，心境竟然完全不同.空旷的街道，清冷的建筑，狭窄的河道，锈迹斑斑的栏杆，门可罗雀的酒店，杂草丛生的道路，让人顿生凄凉。
而2003年我随全国各地的观摩者第一次来到这里时，还是怀着一种敬仰的心情来参观的，真是世事无常啊。
“乘船逛大Mall，购物看风景”，这句耳熟能祥的广告语，曾经响彻大江南北，代表了华南Mall的核心主题和特色。
而现在,这句话却成了华南Mall最大的讽刺。
所谓的大河，实际上一条比排水沟宽不了几寸的狭窄水渠，两岸满目尽是平淡无奇的人造景观，有什么逛头？河湾里的刚朵拉船早己成为仅人们拍照留念的道具，孤独的停靠在那里，空荡荡的街区再也无物可购。
驱车绕一圈，满目尽荒凉.曾经喧闹的百安居建材超市,如今早己人去楼空，偌大的几何体建筑被开发商拿来做了羽毛球馆,生意冷清。
奥特莱斯商业街从一开始就没有热闹过，孤零零的摆在那里，异常突兀。
雄伟的立体停车楼，好象从未使用过，干净的吓人，是适合演恐怖片的绝佳片场。
万国美食城区人迹罕至,新加坡天线宝宝乐园和卡丁车赛场空荡荡的，一天难得有几个人进来。
年下半年毫州巨人印象营销推广
楼盘竞争个案情况
楼盘竞争个案情况
楼盘竞争个案情况
楼盘动态：共22栋纯商铺在售，面积78— 84.35㎡，均价5800元/㎡，商铺2层以上全部 有空中桥梁链接。一次性93折按揭9.5折。清 明节起，凡预定商铺者，只要预交8万元，且 按时签约，总房价即可优惠5000元。
大； 3、购房者信心下降，期望房价下跌以迎合其矛盾心理； 4、2011年刚需被压制，2012年如符合刚性客户价格预期，刚需有望集中释放。
2012年市场分析关键词：房价、供求比、刚需、观望
市场回顾与预判
2012年房地产市场预判总结
研究认为，目前房地产调控政策已经取得一定的效果，未来政策将主要 沿着以下路径发展： （1）【政策长期延续】：目前房价尚未合理回归，政府已明确指出，要进一
楼盘竞争个案情况
楼盘竞争个案情况
楼盘竞争个案情况
楼盘竞争个案情况
楼盘竞争个案情况
总结
经过市场考察得知，目前亳州楼市和其他城市一样，不容乐观 。上客量少，成交量更不尽人意。
很多楼盘都在打着不同的促销手段以期快速回笼资金。主要的 营销手段为老带新及购房返现金等优惠。
老带新主要形式为老客户带新客户成交，老客户获得1－2千的 现金奖励，新客户获得5000的购房优惠及免一年的物业费。
均价4000元/㎡。二期22#、23#、26#多层组团“御 园” 在售，面积85-112㎡，均价4000元/㎡。 1#,2#,3# 还剩几间沿街商铺,面积90—446.55㎡，优 惠前均价7200元—7500元/㎡。在规定时间点成交返 租金一年，返租总房价的5%。购买商铺一次性付清 享93折优惠，15日内完成按揭手续（一次性付清全
客户心理的角度