安阳滑县项目分析报告

安阳滑县197亩项目分析报告
上海房可美营销代理有限公司
2016.3
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目录
一、项目地块概况
二、项目周边情况
三、项目SWOT分析
四、项目目标客户群分析
五、本项目目标客户群分析
六、在售项目市调
七、项目开发建议
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一、项目地块概况
﹡地块位于滑兴路以东，黄河路以南交叉口东南方位，项目三面临路，占地197亩，容积率2.8，建筑面积约37万方，拟分两期开发，一期15万方、二期15万方和7万方商业。

﹡项目距离县长途汽车站1.3公里，距离县重点中学及小学3公里，距离县医院3.8公里，距离县委（老城区）7.5公里，区位位于县城向东发展的新城区核心地段，地理位置优越，周边配套完善。

﹡地块现状：1、厂房需要拆除；2、地块基本平整，有部分路面硬化；3、存留部分绿植；
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二、项目周边情况
如图所示：
1、蓝色、黄色标为：西面为滑兴路此为县城出入主干道，北面为繁华的黄河路，东面为规划路
2、1号地块为规划中的文化广场和特色商业街。

3、2号地块为投资10亿元的五洲产业园区项目。

4、3号地块为规划中的水上游乐园项目。

5、4号地块为安置别墅区，均已入住。

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三、项目SWOT分析
优势：
1、地块基本平整，有厂房需要拆除，部分路面硬化；
2、地块紧邻主干道，周边路网发达，交通便利；
3、位于新东区，周边生活配套完善，升值潜力巨大；
4、地块方正，便于规划，适合开发高品质社区；
劣势：
1、地理位置目前稍偏，人们对新东区尚未普遍认可；
2、地块周边区域价值还未得到体现，客户心理抗性较大；
机会：
1、属于发展规划的主要方向，未来东区将成为最受关注的核心板块，发展潜力和升值空间极大；
2、项目以北为城关老城区，人口分布密集，区域市场内潜在客户多，市场发展趋势好；
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威胁：
1、周边项目虽然不多，但已有大项目和知名项目进驻，竞争激烈；
2、市场上开发项目众多，投放量较大，购买群体以大量的乡镇村民为主，随着客群和消费潜力的不断被挖掘，市场存在购买后续乏力的可能性；
建议新区开发量较大，地产项目均在新区，需对产品进行可行性规划和差异化配置，谨慎入市；
四、项目目标客群分析
滑县人口众多，主要以乡镇农村购房群体为主，整体置业观念落后，主要经济来源为种地和外出务工收入。

他们考虑进城置业的主要目的为：1.子女结婚、教育问题；2.改善居住环境，享受城区便利配套；
购房群体特点分析：
1、公务员、企事业单位领导：此类人群收入稳定，有一定经济基础，对生活质量和品位较为注重，多以二次置业，考虑中高端楼盘，对交通便利程度、规划、配套设施、地段、环境物业管理较为重视，注重对子女的教育。

受政策方面影响，此类人群购买逐渐减少。

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2、普通工薪阶层：教师、医生、普通企业职工等，此类人群经济实力一般，多为首次置业或改善型置业，对价格、地段、配套设施较为注重，多倾向于选择中低端产品。

3、城乡个体户、小老板：此类人群经济实力较强，追求较高的生活享受，通常会选择高档住宅，大部分有私家车，对小区环境、档次、配套、地段、交通、物业服务等比较看重。

4、外出务工人员：此类群体常年在外工作，老人和小孩一般都留守在老家，具有一定的见识和投资理念。

多为改善居住条件和解决子女教育问题，对价格、交通、配套、户型面积较为看重。

5、各乡镇村民以种地为主，经济基础较弱，向往县城的便利生活，多为子女结婚购置。

比较看重价格、交通条件和周边配套，对物业服务、小区规划方面尚未形成认识。

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五、本案目标客群分析
1、购买客群：
（1）东、东北方向乡镇进城置业群体；
（2）项目周边部分城关老城区原住民；
（3）追求高品质、高生活享受的个体户、小老板；
（4）公务员、工薪阶层
2、需求特点：
（1）项目定位适合大众群体，乡镇群体和公务员、工薪阶层看好新东区区域价值，看好项目发展潜力和空间；
（2）周边城关老城区原住民在此区域已生活习惯，对此区域高度认可；
（3）个体户、小老板等高收入人群对项目品质、高端产品较为满意，对新东区发展也比较看好；
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六、在售项目市调
序号项目名称面积区间产品类型销售均价备注
1 开元盛世115-183m2多层、小高层、商铺3200元/m2入市多年，目前正在
清盘销售
2 江南绿城109-138m2多层、小高层、小户型、高层3400元/m2一期售馨，二期入市
3 建业·壹号城邦116-137m2多层、小高层、商铺、高层3200元/m2一期共9栋，4栋售
馨，5栋在售
4 科森·星河湾90-256m2多层、小高层、小户型、高层2800元/m2一期电梯洋房在售，
建筑采用砖混
总结分析：
1、在售项目规模普遍较大，市场投放量大，小区配套完善，销售速度缓慢；
2、在售房源形态以电梯多层和小高层为主，100-130平米三房是市场上主力户型，三室两厅两卫户型需重点考虑，两房产品在市场上也开始有部分群体关注，带有赠送面积能变三房概念的90多平米两房受欢迎；
3、购买客群以乡镇群体为主，交通、教育和小区规模及进度是客户考虑购买的主要因素；
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4、在项目销售说辞中对物业服务、赠送面积等方面提及的很少，销售以代理公司为主，整体职业素养不高；
5、滑县市场大部分楼盘都有地下室，地下室与住宅绑定的项目约占一半以上；
6、营销推广方面，媒体渠道以户外和电视为主，乡镇多以条幅和派单为主，活动类传播渠道很少；
七、项目开发建议
1、产品定位
根据市场调研情况、地块情况和目标客群分析，本项目产品定位建议为：
多层电梯洋房（8层）/11-18层小高层/26层品质高层
（1）产品以多层电梯洋房为主，符合当前及未来几年内市场状况及需求特点；
（2）小高层、高层产品根据景观及视野状况，在地块价值已获得认可、项目品牌已经建立、房价逐步被接受的情况下酌情建设，有利于最大限度的挖掘地块价值；
2、整体规划建议：
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（1）滑兴路沿线规划为临街多层电梯洋房，带1层底商，黄河路部分2层商业（前期可作为售楼部使用），保证产品价值的最大化；
（2）小区整体采取半围合式布局，黄河路上设大门，小区整体景观要突出效果；
（3）大门和景观示范区先行，快速出形象，配合营销中心销售，对快速销售形成有力支持；
3、建筑风格建议
现代风格
风格特征：几何线条修饰，色彩明快跳跃，外立面简洁流畅，以波浪、架廊式挑板或装饰线、带、块等异型屋顶为特征，立面立体层次感较强，外飘窗台外挑阳台或内置阳台，合理运用色块色带处理。

体现时代特征为主，没有过分的装饰，一切从功能出发，讲究造型比例适度、空间结构图明确美观，强调外观的明快、简洁。

体现了现代生活快节奏、简约和实用，但又富有朝气的生活气息。

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