房地产调研培训(上)

调查方法 ——观察法（对被访地区或项目进行实地考察） 观察法（ 观察法 对被访地区或项目进行实地考察）
房地产市场环境： 房地产市场环境：
包括城市面貌、城市布局、市政建设、繁荣程度、消费水平等； 包括城市面貌、城市布局、市政建设、繁荣程度、消费水平等；
项目周边环境： 项目周边环境：
包括市政设施、商业设施（含餐饮、购物、娱乐、休闲等）、金 包括市政设施、商业设施（含餐饮、购物、娱乐、休闲等）、金 ）、 融配套、周边单位、居民构成及消费水平、建筑状况、街道状况、 融配套、周边单位、居民构成及消费水平、建筑状况、街道状况、 交通状况、治安环境、街区氛围等； 交通状况、治安环境、街区氛围等；
调查方法——访谈法 调查方法
电话是比较省时省事的调查手段， 电话是比较省时省事的调查手段，要充分利用电话黄 报刊广告、售楼资料，接待登记表等上面的电话， 页、报刊广告、售楼资料，接待登记表等上面的电话， 通话时间不宜过长，如果是普遍性问题， 通话时间不宜过长，如果是普遍性问题，所提的问题 要少而简短，通常是3~5个比较关键的即可。如果是 个比较关键的即可。 要少而简短，通常是 个比较关键的即可 一些的针对性问题，则要看具体情况， 一些的针对性问题，则要看具体情况，但也应尽量简 短。
在展开调查之前，我们先要进行思考： 在展开调查之前，我们先要进行思考： 我们需要解决的问题有哪些， 我们需要解决的问题有哪些，可以支持我们解决 是什么？ 问题的 事实与数据 是什么？ 我们有些什么信息？ ● 我们有些什么信息？ 我们需要什么信息？ ● 我们需要什么信息？ 我们缺乏什么信息？ ● 我们缺乏什么信息？ 我们如何收集信息？ ● 我们如何收集信息？
正在经营或销售的物业： 正在经营或销售的物业：
包括小区环境、建筑立面与布局、户型结构、设施设备、 包括小区环境、建筑立面与布局、户型结构、设施设备、装饰材 料等等。 料等等。
调查方法——观察法 调查方法 观察法
根据现场具体情况，充分利用表格、笔记本、照相机、 根据现场具体情况，充分利用表格、笔记本、照相机、 眼睛与脑子等， 眼睛与脑子等，以各种不同方式将所看到的相关信息 采集下来。最好是看在眼里，记在心上， 采集下来。最好是看在眼里，记在心上，离开后再进 行记录。如果有可能， 行记录。如果有可能，用照相将相关的信息偷拍下来 更好。 更好。 要带着问题去观察，要学会在同一时间内， 要带着问题去观察，要学会在同一时间内，一眼就能 看到同时出现在你眼前的几个信息， 看到同时出现在你眼前的几个信息，并牢牢记在心里 的习惯。 的习惯。
在调查过程中， 在调查过程中，调查人员每天汇总一次是 很必要的，每次汇总都会出现新的问题、 很必要的，每次汇总都会出现新的问题、 新的发现和需要调整的地方。 新的发现和需要调整的地方。这样有利于 调查工作的推动。 调查工作的推动。
调研计划 1.doc
调查计划与准备工作
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调研工具：地图、工作包、 调研工具 地图、工作包、笔、笔记本、表格、 地图 笔记本、表格、 问卷、相机、小礼品等。 问卷、相机、小礼品等。
调查方法——访谈法 调查方法
麦肯锡的访谈要领： 麦肯锡的访谈要领：
1、安排恰当的会面时间或地点； 、安排恰当的会面时间或地点； 2、两个人一起进行走访； 、两个人一起进行走访； 3、倾听，不要指导； 、倾听，不要指导； 4、复述，复述，复述； 、复述，复述，复述； 5、采用旁敲侧击的方式； 、采用旁敲侧击的方式； 6、不要问的太多，尤其是敏感性问题； 、不要问的太多，尤其是敏感性问题； 7、采用考伦波的策略。 、采用考伦波的策略。
信息收集
市场信息收集： 市场信息收集：
网上信息（上互联网查询） 网上信息（上互联网查询） 专业资料（在内部或向同行收集） 专业资料（在内部或向同行收集） 相关项目（现场收集和其他渠道） 相关项目（现场收集和其他渠道） 需求单位（上门拜访） 需求单位（上门拜访） 个人消费者（随机抽样拦截访问） 个人消费者（随机抽样拦截访问） 通过有意无意的闲聊进行了解） 其他人员 （通过有意无意的闲聊进行了解） 对于销售规模和价格走势的历史记录（最好 年以上 年以上） 对于销售规模和价格走势的历史记录（最好5年以上） 调查尽可能了解。 调查尽可能了解。
2、确定调研范围与对象
调研范围：一是调研的地域，二是调研的细分市场 调研范围：一是调研的地域， 调研地域：根据不同的调研的内容， 调研地域：根据不同的调研的内容，划定需要涉及的 地域； 地域； 调研市场：根据不同功能的物业， 调研市场：根据不同功能的物业，划定需要涉及的细 分市场； 分市场； 调研对象：根据不同的调研的内容，明确调研对象， 调研对象：根据不同的调研的内容，明确调研对象， 但是一定要围绕问题的核心而展开。 但是一定要围绕问题的核心而展开。
城市房地产 宏观环境调 查表.doc 项目调研 表.doc
调查表格与问卷设计相当重要， 调查表格与问卷设计相当重要，一份好的表 格或问卷，首先要解决的关键性问题， 格或问卷，首先要解决的关键性问题，然后 才是其他相关问题。在实际应用时， 才是其他相关问题。在实际应用时，可根据 需要， 需要，对调查表格和问卷样本进行调整或重 新设计。 新设计。
房地产市场调研要点与方法
（上）
为什么要学习市场调研？ 为什么要学习市场调研？
充分可靠的市场信息，不但带来无限的商机， 充分可靠的市场信息，不但带来无限的商机，并 将帮助我们避免失误。 将帮助我们避免失误。 面对瞬息万变的市场，要善于捕捉信息，发现问 面对瞬息万变的市场，要善于捕捉信息， 并寻找对策。 题，并寻找对策。 市场调研不是简单的收集信息和统计数据， 市场调研不是简单的收集信息和统计数据，而是 要带着问题去寻找答案。 要带着问题去寻找答案。掌握正确的调研要领与 方法，将能帮助我们事半功倍的解决问题。 方法，将能帮助我们事半功倍的解决问题。
信息收集
媒体信息收集： 媒体信息收集：
网上信息（上互联网查询） 网上信息（上互联网查询） 报刊资料（查阅以往报刊） 报刊资料（查阅以往报刊） 电话访问 上门拜访 特约访问 向媒体收集信息， 向媒体收集信息，主要是要了解他们对市场的总 体看法，对未来形势的判断，对竞争格局的评价， 体看法，对未来形势的判断，对竞争格局的评价， 对价格走势的判断，新项目的动态等等。 对价格走势的判断，新项目的动态等等。
要站在一定的高度 上，从不同的角度 审视看到的问题， 审视看到的问题， 养成在同一时间， 养成在同一时间， 同一地点看到或听 到最多信息的专业 习惯。 习惯。
这是谁？ 这是谁？
调查方法——访谈法 调查方法
根据调查需要不断变换身份角色与多方人士交谈， 根据调查需要不断变换身份角色与多方人士交谈，如 不断变换身份角色与多方人士交谈 政府、开发商、销售人员、购房者、 政府、开发商、销售人员、购房者、媒体人士及其他 有关人员，多个侧面了解信息。 有关人员，多个侧面了解信息。通过当面进行广泛的 交谈，或通过电话提出简短的问题请求对方回应， 交谈，或通过电话提出简短的问题请求对方回应，从 不同的侧面了解相关的情况。 不同的侧面了解相关的情况。
3、调查计划与准备工作
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调研计划：时间、目的、范围、对象、内容、 调研计划 时间、目的、范围、对象、内容、 时间 人员组织、分工、行程、 人员组织、分工、行程、要求等
周密完整的计划，将使我们的调研工作不遗漏， 周密完整的计划，将使我们的调研工作不遗漏， 不重叠，有的放矢，事半功倍。 不重叠，有的放矢，事半功倍。
第一讲 房地产市场调研基本要点与方法
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1. 明确调研目的与内容 2. 确定调研范围与对象 3. 调查计划与准备工作 4. 信息收集与调查方法 5. 信息汇总与研究方法 6. 调研结果与报告行文
1、明确调研目的与内容
首先明确调研目的， 首先明确调研目的，界定需要解决的主 要问题，然后将问题细分， 要问题，然后将问题细分，再根据需要进 行针对性调研，需要调研的内容也必须围 行针对性调研， 绕调研目的而展开。 绕调研目的而展开。
调查方法
基本的方法——无孔不入，触觉敏锐 无孔不入， 基本的方法 无孔不入 无孔不入是市场调查最基本的方法。在市场调查的过程中， 无孔不入是市场调查最基本的方法。在市场调查的过程中， 是市场调查最基本的方法 凡是能够帮助你获取信息的一切方式都可以采用。 凡是能够帮助你获取信息的一切方式都可以采用。 触觉敏锐是市场调查人员应具备的最基本的要求。也许一 触觉敏锐是市场调查人员应具备的最基本的要求。 是市场调查人员应具备的最基本的要求 些对你非常重要的信息就在不经意间一闪而过，因此， 些对你非常重要的信息就在不经意间一闪而过，因此，要 保持敏锐的触觉，随时捕捉从你身边掠过的每一个信息， 保持敏锐的触觉，随时捕捉从你身边掠过的每一个信息， 并能有所发现。 并能有所发现。 常用方法： 常用方法： 观察法、访谈法 访问法、文献调查法，资料沉淀法。 访谈法、 观察法 访谈法、访问法、文献调查法，资料沉淀法。
甭想把整个海洋煮沸 ——麦肯锡 麦肯锡
MECE（问题树） （问题树）
问题一 题
关键问题二
问题二 问题三 问题四 问题A 问题 问题a 问题 问题b 问题 问题a 问题 问题B 问题 问题b 问题 问题c 问题
关键问题三
不遗漏， 不遗漏，不重叠
问题思考： 问题思考：
项目环境调 查表.doc
当你将出门进行市场调查之前，要事先做好准备。 当你将出门进行市场调查之前，要事先做好准备。 要清楚你将要解决的问题，并牢记在心里。 要清楚你将要解决的问题，并牢记在心里。
4、信息收集与调查方法
政府信息收集： 政府信息收集：
网上信息（上政府网站查询） 网上信息（上政府网站查询） 政府部门（统计局综合科；国土资源局综合科、 政府部门（统计局综合科；国土资源局综合科、土地 开发办、地政科或地籍科；规划局规划科； 开发办、地政科或地籍科；规划局规划科；建设局或 建委工程造价信息科；房管局交易中心） 建委工程造价信息科；房管局交易中心） 对于宏观数据的历史记录（最好 年以上的资料 年以上的资料） 对于宏观数据的历史记录（最好5年以上的资料）调 查尽可能详细和全面。 查尽可能详细和全面。