2015年上海房地产市场总结

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全市商品住宅库存/存销比走势
万㎡ 1000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 库存（万㎡） 存销比 15/01 921 9 15/02 937 11 15/03 910 14 15/04 896 11 15/05 858 7 15/06 787 6 15/07 748 5 15/08 701 5 15/09 742 6 15/10 765 5 15/11 705 5
在响应国家政策大方针下，上海强化调控重点落在作为购房利器 ——公积金运用上，如公积金贷款额度提高、抵押贷款年限延长、首付比例 和利率下调等，给购房者不断注入强心针
时间 政策内容
购买首套自住住房，个人最高贷款额度由30万元调整至50万元，家庭最高贷款额度 由60万元调整至100万元。同时，缴交补充公积金的，个人最高贷款额度在50万元 基础上增加10万元，家庭最高贷款额度在100万元基础上增加20万元
数据来源：克而瑞
前11月供求量创下5年来之最：2015可谓上海楼市再攀高峰的一年，前11月供求量已创下近5年全年之最； 价格再创历史新高：旺盛的置业需求及有限的可供应量直接导致上海房价再创新高，从目前来看，快速上涨的房价仍 未得到抑制，2014年被压抑的需求在本年度释放仍未终结。
宏观大势-总结
2015年市场总结
目录
宏观大势 上海市场
P03 P11
后市展望
P22
宏观大势
全国政策
2015年来国家、地方政府出台各项鼓励和刺激住房消费政策以拉动楼市
2015年至今，国家和地方政府政策调控呈现常态化，以宽松为主基调，主要调控方向：二套房首付比例降低；公积金首套房认定 标准、首付比例降低和贷款额度提高；营业税减免；户籍准入门槛放宽以及购房补贴等。
市场
整体房地产开发投资额增速颓势短期难以回头，房地产销售一二线城市分化愈发显著；
四大一线城市集体拉升，上海前11月供求量已创下近5年来新高，价格更为历史新高。
上海市场
上海市场-住宅市场
政策及贷款利好直接激发改善型需求释放，2015年来住宅市场量价齐升，一片向好
全市商品住宅住宅月度量价走势
万㎡ 200 180 元/㎡ 40000
35000 30000 25000 20000 15000
10000
160 140 120 100 80
60 40
供应：前11月累计供应1113万方， 基本与去年同期持平，市场供应量保持 在往年的平均水平； 成交：前11月累计成交1295万方(全 年同期仅788万方)，从二季度开始市场 全面回暖，直至年底仍保持供不应求的 态势； 价格：旺盛的置业需求不断刺激着住
200 0 供应（万㎡） 成交（万㎡） 成交均价 2010年 1559 1317 20627 2011 年 1530 1060 22176 2012年 1242 1182 22138 2013 年 1676 1624 23457 2014年 1798 1219 26156 2015年1-11 月 1871 1788 30964
月 16 14 12 10 8 6
4
宅价格再创历史新高，截止11月末，全
市均价高达34763元/㎡，同比涨幅达 28%； 库存：市场积压库存主要为远郊区域 的滞销项目，目前全市存销比不到半
2015年
2015年来国家、地方政府出台各项鼓励和刺激住房消费政策以拉动楼市； 营业税”5转2”，二套房首付降低，盘活公积金有效利用对于今年上海楼市刺激最为直接有效；
政策
金融
年内央行三次降准、五次降息，促使房产开发同时带动购房消费； 五年期以上商贷利率已创历史新低，首套房贷款折扣依旧，贷款置业成本进一步降低；
20 0 供应（万㎡） 成交（万㎡） 成交均价
15/01 74 71 28506 15/02 58 41 28911 15/03 51 75 27820 15/04 113 119 29084 15/05 105 140 31805 15/06 92 148 34243 15/07 96 134 34635 15/08 78 125 30092 15/09 183 142 30878 15/10 174 151 33179 15/11 89 150 34763
数据来源：国家统计局
全国市场
全国商品房销售增速再度回升，全年销售金额有望创历史新高
全国商品房销售面积及同比增速（单位：万平方米） 20000 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0
年 月 11 2014 年 月 12 2014 年 月 1-2 2015 2015 2015 年 月 3 2015 年 月 4 2015 年 月 5 2015 年 月 同比增速 6 2015 年 月 7 2015 年 月 8 2015 年 月 9 2015 年 月 10 年 月 11
调控方向
公积金贷款额度提高
4月9日
二手房公积金抵押贷款年限也有所调整。6年至19年房龄的二手房的公积金抵押贷款， 公积金抵押贷款年限延长 最长贷款年限由不超过15年调整为35年与房龄之差 5月11日 公积金贷款利率5年期以上公贷利率由4.00%下调至3.75%；五年期以下(含五年)个 人住房公贷利率由3.50%下调至3.25%。 降低永久居留证申办条件、扩大人才签证申请范围、探索外国留学生毕业后直接在 上海创新创业、简化来上海创新创业的外国人入境和居留手续 拥有1套住房并已结清贷款的公积金首付款比例将至20% 全面推行公积金异地贷款业务
25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20%
商品房销售面积
累计同比增速
前11月，商品房销售面积10.9亿平方米，同比增长7.4%，增速比前10月提高了0.2个百分点；销售额7.45万亿元，同比增长15.6%， 增速提高0.7个百分点；重点城市销售持续向好，作为楼市销售增速的“加速器”，重点城市房地产市场表现意义重大，前11月，重点城市 销售增速达到10.9%，高于全国增速3.5个百分点。另外，年末营销期如期而至，在年底企业冲击业绩、回笼资金的关键时期，业绩承压房 企进一步加强了营销力度，促进行业销售在年末四季度加速上行。
全面放开二胎 全面放开县(市)城区和建制镇落户限制 为支持缴存职工购买首套和改善型自住房,购买新房或房龄在20年以下二手房的,一人贷款最高限 额从40万元上调为50万元,两人为70万元；组合贷款最高限额从75万元上调为105万元 对拥有1套普通自住住房并已结清相应购房贷款执行首套房住房公积金贷款政策，即购买建筑面 积90平方米(含)以下的商品房首付比例为20%，90平方米以上的首付比例为30%，贷款利率按基 准利率执行。对拥有一套住房但未结清相应商业住房贷款的家庭，其住房公积金贷款首付款比例 为60%，贷款利率为基准利率的1.1倍。继续执行“禁止向购买第三套房发放住房公积金贷款” 的政策 住房公积金贷款首套房首付比例最低20%；二套房首付比例最低30% 1、放宽贷款申请条件，由连续足额缴存住房公积金12个月以上调整为6个月；2、提高最高贷款 额度，最高额度由80万元提高到100万元；3、降低贷款首付比例，首套普通自住房最低首付款 比例为20%，对拥有一套房并已结清相应公积金贷款，再次申请住房公积金贷款购房的，最低首 付比例为30% 对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷 款购买普通自住房的，南京、苏州两市的最低首付比例分别由60%、70%统一降至45%，其他 11市的最低首付比例由60%降至40%，贷款利率仍按不低于基准利率1.1倍执行 2015年7月1日至2016年6月30日期间，在甬购买住宅和非住宅的，按其所购房屋实际缴纳契税 额度的50%给予购房补贴
全国房地产开发投资额及同比增速（单位：亿元）
20% 15% 10% 5%
0%
-5% -10%
年 月
年 月 12
年 月 1-2
年 月 3
年 月 4
年 月 5
年 月 6
年 月 7
年 月 8
年 月 9
年 月 10
年 月 11
房地产开发投资额
全国房地产开发投资87702亿元，同比增长1.3%，增速比1-10月份回落0.7个百分点，增速再创年内新低且 下滑幅度有所扩大。房地产开发投资下滑的原因来自多方面，从市场供求角度来看，供应端是招拍挂土地紧缩，前11月房地产土地购置面 积同比下滑33%，购置金额同比回落26%。需求端是房企投资谨慎，目前企业还是更青睐一二线城市，对于在三四线城市开发投资还是持 以相对谨慎的态度。房地产开发投资的增速颓势短期难以回头，但在稳增长的压力下，作为经济增长的支柱产业，房地产开发投资的增长 仍不容有失，预计全年房地产开发投资增速将勉强维持在1%左右。
调控方向
营业税”5转2” 二套房首付比例降低 公积金首付比例降低 刺激住房改善需求 户籍准入门槛放宽 公积金贷款额度提高 公积金首套房认定标准和首 付比例降低 公积金首付比例降低 贷款申请条件放宽 贷款额度提高 公积金首付比例降低
石家庄 哈尔滨 济南
深圳 浙江
江苏 宁波
二套房首付比例降低 购房补贴
上海地方政策
五年期以上贷款利率
调控方向
降准 降息 降准 降息 降准 降息 降息 降息
14.00% 12.00% 10.00% 8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00%
12.42%
史上最低贷款利率，加
10.53% 7.83% 7.56% 6.21% 5.76% 6.12% 6.84% 5.94% 6.40% 7.05% 6.55% 6.15% 5.90% 5.65% 5.40% 5.15% 4.90%
政府
国家
政策内容
个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后 的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税 对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40% 使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%;拥有一套住房并已结清贷款的家庭， 再次申请住房公积金购房，最低首付30%