2017年上海房地产专题分析报告

加强市场监管
强化市场监管和开展执法检查; 加强商品住房用地交易资金来源监管
政策影响
400 商品房成交面积
350 商品房成交面积:住宅
3wk.baidu.com0
250
200
150
100
50
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9 10 11 12
3.25沪九条新政
8.1 差别化信贷
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土地市场
供应计划
计划供应总量
上海市2016年建设用地计划供应总量约为1440~1675公顷，比2015年的供应计划增加了10~25公 顷，主要是商品住房供应面积的增加导致整个建设用地面积的增加。2014-2016年，上海建设用地供 应总量整体呈递减趋势。计划供应总量逐年减少的主要原因是响应国家关于提高土地节约集约利用水 平为着力点，提高土地利用质量和效益计划这一整体思路。
住楼市宅走市势场
新房成交10.84万套，成交面积1383万㎡ 新房成交均价38369元/㎡，同比增长18.85% 二手房成交37.72万套
C 目录 ONTENTS
[宏观调控]
1.1-政策梳理 1.2-政策环境 1.3-政策影响
[土地交易]
2.1-土地供应 2.2-土地成交 2.3-地王盘点 2.4-房企拿地
购买普通自住房，首付款比例不低于50% 购买非普通自住房的，首付款比例不低于
70%
公积金调整
公积金首调 (5.1)
凡住房公积金缴存比例高于12%，不得超过12%，暂按两年执行
公积金二调 (11.28)
二套普通商品房贷款利率上浮10% 二套普通商品房个人贷款最高限额下调10万元 停止向已有两次公积金贷款记录的职工家庭再行发放贷款
2016.11.28
公积金二调
严格执行公积金差别 化信贷政策 进一步体现公积金制 度的公平性、可持续 和风险可控性
2016.11.28 差别化信贷政策
从严执行商业银行及公 积金差别化信贷政策 上调居民家庭购买首套 住房和二套房首付比例
2016.10.8
沪六条
加大商品住房交易资金 来源监管和新建商品住 房预销售管理 实行存量住房交易资金 监管
[住宅市场]
3.1-投资存量 3.2-成交量价 3.3-成交特征 3.4-区域成交 3.5-楼市销售
政策梳理
2016年一季度在全国楼市去库存的背景下，国家层面相继出台一系列政策来热捧楼市，刺激房地产
市场需求。在此政策影响下，上海的房地产市场在一季度延续了2015年末“过热”的市场状态。
2016.2.02 下调首套房首付比例
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政策环境
限购
限购政策
限贷
沪九条 (3.25)
本市户籍
单身限购1套 家庭限购2套
非本市户籍
限购1套购房之日前 63个月在本市缴纳 60个月社保和个税
首套房 首付30%
二套房
购普通住房首付50% 非普通住房首付70%
差别化信贷政策
首套房
二套房
差别化信贷 (11.28)
申请商业贷款的首付款比例不低于35%
400
600
800
1000
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土地市场
土地供应
供应总量
2016年上海实际供地206宗，总供应面积891.10
2,500 万㎡。2013-2016年五年间，土地总供应面积、供
2,000 应数量及土地出让总金额均呈现递减趋势。2016年
1,500 土地供应量为4年来最低，整体供应情况有所下滑，
从上海近几年的的土地供应计划总 量及各用途的用地结构的调整可以 看出，上海土地利用结构是不断优 化的，趋势是减少供应用地，保障 生活用地。
2014-2016年上海各用途计划供应
工业 仓储
商业 办公
700 550 550
490 300
325
2014 2015 2016
商品 住宅
0
750 600
800
200
2016.3.25
沪九条
从严住房限购政策 实行差别化住房信贷 增加住房用地供应量 加强市场监管和开展 执法检查
2016.3.25
公积金一调
阶段性适当降低住房公积 金缴存比例政策 住房公积金缴存比例不得 超过12%从2016年5月1 日起实施暂按两年执行
2016.5.1
营改增
全面实施营改增试点 范围扩大到建筑业、 房地产业 营改增将涉及“个人 二手房交易”
2016.2.22 契税新政
2016.2.23 增加中小型住房供应比例
2016.2.21 住房公积金调整
2016.2.22 开放小区
2016.3.24 营改增细则
2016年二季度开始直至年末，为抑制2016年初房地产市场的过热现象，防范上海房价过快上涨的风
险，上海市政府在3月25号颁布沪九条，自此拉开2016上海楼市调控的序幕。
2014-2016上海下达区县国有建设用地供应计划表
公顷 年份
2014
2015
2016
商品住宅 用地面积
550-750 400-600
800
商业办公 用地面积
350-490 180-300 190-325
工业仓储 用地面积
600-700 450-550 450-550
合计
1500-1940 1030-1450 1440-1675
供应用途特征
2016 年 的 土 地 供 应 计 划 中 ， 商 品 住宅用地800公顷，比2015年增加 200~400公顷，同比增长33.3%。 商业办公 用地190~325公 顷，比 2015年增加10~25公顷。
工业用地计划供应面积基本与去年 持平，保 持在450~550公 顷。比 2014 年 的 工 业 用 地 供 应 计 划 ， 缩 减近25%。
2017年上海房地产 专题分析报告
房产概况
政房策产调调控控 土地交易
全年调控政策先松后紧，先扬后抑 一季度政策放宽利好，市场持续走俏 二季度至年末，沪九条等调控政策频出 土地交易和房地产市场跌宕起伏
成交数量191幅，成交面积804.69万㎡ 土地成交总价1649.41亿 土地成交楼面均价10637.74元/㎡ 受阶段政策影响，土地交易趋势变化显著
1,000 地块供应数量同比减少26宗，面积下降108.89万㎡。
500
0
2013-2016年上海土地供应情况
2,223.83 1,862.39
土地供应数量 土地供应面积
999.99 891.10
596
478
232
206
2013 2014 2015 2016
供应特点
2016年上海土地供应市场跌宕起伏。第一季度土地供应市场低迷，土地市场供应面积（不包括工业用地） 仅42.48公顷，比去年同期下降67.43%，为五年来最低值。二季度开始，土地市场并未受到沪九条的影 响，土地供应数量一路攀升，但是在第三季度急剧下滑。年末的两个月受信贷政策出台的影响，土地市 场供不应求，迅速反弹。下半年上海供应土地面积总量为687.79万㎡，占全年总供应土地面积的77%。