影响商业地产项目定位的几个个方面

合集下载

商业定位必须考虑的九个方面

商业定位必须考虑的九个方面第一. 业态定位:这是商业定位的第一步,也就是对于商业物业来讲,它究竟适合做什么,是做百货、大卖场、还是做便利店、家居建材、还是把它们组合在一起做购物中心？这就是第一项业态定位。

第二.功能定位：功能就是商业项目到底是做什么的？是做购物、还是做健身、运动，还是做餐饮、休闲、娱乐，还是做旅游、会展。

功能不仅仅是购物，很多人在定义商业的时候很狭隘，商业不仅仅是卖东西，实际上现代商业的功能是复合型的。

第三.品类定位：商业项目是做服装、还是做百货？是做家电、还是做通信、数码？是做家居、还是做建材、还是做灯饰、还是做窗帘布艺？这叫品类组合。

如果一个商业项目做家居建材城，那也是需要品类定位的，比如红木家居做不做？还是做现代家居，藏品做不做？床做不做，还是只做厨房用具？这都是品类。

做窗帘、灯具、木地板、油漆、暖通，这都属于品类定位。

第四.客群定位、客层定位：这就是我们反复说的，商业项目是为哪种人服务的？我们在这里要弄清楚“客群”与"客层"区别。

“群”是一伙人，“层”是一个层次的人，有很多人把这两个概念混淆了，最后导致定位模糊、不清楚。

第五.商圈定位：这是指商业项目的辐射面积，是做方圆十公里的，还是做方圆五公里的，还是做步行五分钟就可以到的社区商业，社区商业和城市商业中心的商圈是不一样的，所以商业项目的商圈定为一定要搞清楚。

第六.模式定位：如果是现代百货，那么是采取联营还是采取租赁的模式？如果是中等商铺，是招几个大品牌，还是招众多的小品牌？是统一收银，还是分营收银？是统一管理，统一收银，还是分营管理，分营收银？那么这叫模式定位。

这是直接影响到招商的策略和招商的政策的，也是会直接影响到团队的组织架构、管理制度、管理流程的。

第七.形象定位：商业项目以什么样的形象展示出来是很重要的，是高端时尚的形象，还是大众流行的形象呢？形象定位对企业来讲是很重要的，是一种亲和力，还是一种时尚，都是需要设定的。

商业地产定位模型

商业地产定位模型商业地产是指专门用于商业性质的建筑，如商场、写字楼、酒店、医院、超市等等。

在商业地产行业中，一个成功的项目定位至关重要。

一个好的定位可以为商业地产项目带来大量的客流量、稳定的收益和长期的市场地位。

因此，商业地产定位模型的创造和应用在商业地产行业中越来越受到关注。

商业地产定位模型是一个系统性的研究，旨在确定商业地产项目的定位，从而为项目的开发和运营提供战略指导。

这个模型涵盖了市场分析、竞争分析以及定位策略等方面。

下面我们来详细了解商业地产定位模型。

一、市场分析市场分析是指对消费者和市场进行分析。

消费者分析涉及到以目标用户为核心的调查研究，包括年龄、职业、收入、消费能力等方面，以了解这些目标消费者对商业项目的需求和偏好。

市场分析还包括了对市场规模、地理位置、市场状况、政策环境等多方面的调查研究。

通过市场研究的结果，我们可以发现潜在客户的需求和竞争对手的现状，从而找到行业和市场的机会和未来趋势。

这些市场研究结果有助于确定商业地产项目的适宜位置、项目规模、费用预算和市场占有率等。

二、竞争分析竞争分析是指对所有与自身商业地产项目有关的竞争对手进行分析。

竞争对手可以包括同一区域、同一功能和同一消费者群体的企业和商业地产项目。

竞争分析的目的是为了了解竞争对手的战略和市场表现，以便根据竞争形式不同制定不同的定位策略。

竞争分析的主要内容包括对结果的了解、竞争对手的优势分析、定位的优势制定、竞争对手的反应分析等。

通过这些研究结果，我们可以了解竞争对手的状况，并制定更为精准的商业地产项目发展策略，从而确保商业地产项目稳固发展。

三、定位策略定位策略是指在市场和竞争分析的基础上，为商业地产项目确定的定位方向。

定位策略涉及到品牌、市场、产品特色、功能等多个方面的选择。

针对不同的商业地产项目定位，我们可以制定不同的策略，如价格策略、服务策略、品牌策略、营销策略等。

在定位策略中，产品特色是重要的一点。

因为在稳定市场的过程中，产品特色和优异的服务品质能在客户心中留下深刻印象，从而塑造品牌形象和口碑，建立优质的客户群体。

商业地产开发项目的可行性研究

商业地产开发项目的可行性研究一、引言商业地产开发项目是一个复杂而严谨的过程，需要进行详尽的可行性研究。

本文旨在探讨商业地产开发项目的可行性研究方法，包括市场分析、土地评估、资金规划和风险评估等方面。

二、市场分析市场分析是商业地产开发项目可行性研究的基础。

在进行市场分析时，我们需要考虑以下几个方面：1. 目标市场：确定目标市场是开发成功的关键。

通过研究人口、经济发展趋势、消费者需求以及竞争对手情况来明确目标市场。

2. 潜在租户：对潜在租户进行调研，了解他们的需求和偏好，以确定合适的商业用途。

3. 竞争分析：了解竞争对手的情况，包括品牌知名度、租金水平以及经营状况等。

这将有助于我们制定合适的市场定位和租金策略。

三、土地评估土地评估是商业地产开发项目可行性研究的关键步骤。

在进行土地评估时，我们应该考虑以下几个因素：1. 土地位置：选择地理位置优越的土地，便于客户的访问和交通便利。

同时，还需要考虑土地可扩展性和未来发展的潜力。

2. 法律规定：确保土地所有权和使用权的合法性，遵守当地相关法律和规定。

3. 土地成本：评估土地成本和市场价值，确保项目的投资回报率。

四、资金规划商业地产开发项目需要全面的资金规划。

在进行资金规划时，我们应该考虑以下几个方面：1. 开发成本：包括土地购买、设计和建设费用等。

2. 融资方式：选择合适的融资方式，例如银行贷款、股权融资或合作开发等。

3. 运营资金：确保项目在开发完成后有足够的运营资金，以支持日常运营和维护。

五、风险评估商业地产开发项目存在一定的风险，需要进行全面的风险评估。

在进行风险评估时，我们应该考虑以下几个因素：1. 目标市场变化：市场经济波动和竞争对手的变化可能会对项目造成不利影响。

2. 法律风险：法律政策的变化可能会增加项目的法律风险。

3. 融资风险：融资难度、利率变动等可能会影响项目的财务状况和持续发展。

六、结论商业地产开发项目的可行性研究包括市场分析、土地评估、资金规划和风险评估等方面的工作。

商业地产项目分析与定位概要

学习导航通过学习本课程,你将可以:● 掌握商业地产项目分析旳八个要点;● 掌握商业地产项目定位旳七个要点;● 学会科学地对项目进行分析与定位;● 有效防止项目分析与定位中旳误区。

商业地产项目分析与定位一、商业地产项目分析旳八个要点分析商业地产项目时要清晰地把握项目旳运作方式和节点,它们之间具有一定旳次序。

1. 地段属性无论是操盘手还是项目经理, 在分析项目时都要首先考虑项目所处旳地段属性, 它决定了项目旳总体走向。

地段属性旳决定原因所谓地段属性, 是指消费者或客户在潜意识中认同旳项目旳地理位置, 由两种原因决定:历史形成。

每个商业均有一种产生、发展、消灭旳过程。

历史属性是人们活动旳综合反映,假如人们习惯于在某个地块经商,这个地块就也许成为一种商业中心。

可见,人们旳活动塑造了地块旳潜在价值。

因此,在项目工作中,我们要深刻认识地块旳历史背景,挖掘人们在其背后潜藏旳们心理认知、价值观念以及生活方式等。

广告灌输。

伴随广告媒体旳逐渐丰富, 人们已经摒弃了粗放性项目推广方式和广告运作模式,广告灌输不知不觉地凝聚着人们旳注意力,使他们最终形成对某一地段旳共同承认。

在项目分析旳过程中,我们要辩证地看待地段属性,既要尊重历史,又要寻求突破,促进两者旳有机结合。

不要被历史旳严格性所限制, 而应当积极地寻找突破点, 努力挖掘地段潜在旳属性。

分析地段属性旳注意事项第一,顺应消费者或商户旳思维。

消费者均有一定旳购物习惯,他们习惯于到固定旳地点消费,而不习惯到新旳地方消费。

因此,假如在原本不是商业地块旳位置开发项目,消费者很难从心理上买账, 这时就要经历痛苦而漫长旳养市期, 开发商需要通过广告灌输等各种渠道来扭转人们对市场不利旳见解, 使他们逐渐接纳、承认。

因此, 开发商在规划商业前, 一定要深刻认识地段旳天然属性。

第二,地段属性存在一定盲点。

虽然在成熟、生意兴隆旳商圈内,也也许存在一种点很难撬动,这个点就是商业盲点。

这一盲点不是绝对旳,与其说是地理位置上旳,不如说是心理上旳。

商业地产成功运作四定位

商业地产成功运作四定位－功能定位、业态定位、档次定位、消费群体定位因遵循戴欣明工作室－戴氏商业地产“七合一”定位法则要做好一个商业地产项目需要具备诸多因素，但商业地产要成功运作并有突破，必须做好以下工作：定位为先。

商业地产的定位包括功能定位、业态定位、档次定位、消费群体定位等。

功能及名称定位：就是说我们要将这一产品规划为怎样的一个项目，是购物中心，是专营店，是写字间还是主题店等。

功能的定位要依据面积及项目的特点等确定。

业态定位：首先要明确的是以综合业态为主还是以专业业态为主。

综合业态如广州天河城购物中心，专业业态如国美电器等。

如果是综合业态，要确定综合业态的构成比率，如一家10万m2的购物中心，百货主力店占3万平，大型综合超市占2万m2，主题店等占5万m2，而这其中又要包括服饰、餐饮、娱乐、电器等都占多大比率合适，要根据项目的自身特点、地区特点、市场特点等具体确定。

如果是专业业态，要确定专业业态的比率，如一个超市，就要确定如畜产、水产、果菜、日配加工食品、一般食品、日用杂货、日用百货、家用电器等各占多大比例才能产生共进与互补的作用。

档次定位：即是以经营高档、中档,还是低档产品及业态为主，或者是兼具中、高、低档全部、部分组合，而几种档次产品或项目所占比率亦需合理规划。

消费群定位：消费群体的定位包括区域定位，即是以哪个区域的消费群体为主，是全球性的、中国的还是某个城市的等。

另外，消费群体的年龄、职业、性别等定位都是需要仔细考量、分析的。

商业地产最重要的一环就是合理处理销售与经营之间的关系，这是成败的关键。

前两年中国大部分商业地产运作者没有成熟的经验，有的过于注重销售，东划一下，西划一下，全部卖出去了，但是后续的经验跟不上，导致全面溃败；而有的只重经营，没有科学的成本核算及资金运作计划，结果造成资不抵债。

一个商业地产项目若要运作好就要确定哪些部分是用来销售的，哪些部分是用来招商的，哪些部分是用来自己经营的，并需要通过合理的成本经营核算确定他们之间的比例，最终形成互相推动，以达到协调发展的效果。

购买商业地产项目应关注五大元素

购买商业地产项目应关注五大元素
第一大元素是地理位置。

地理位置对于商业地产项目的价值和发展潜力至关重要。

购买商业地产项目时，要考虑项目所处的地段是否繁华，周边是否有人口聚集，附近是否有交通便利的设施，以及未来发展的潜力。

商业地产项目的地理位置决定了项目的吸引力和潜在客户群体。

第三大元素是项目质量。

商业地产项目的质量关系到项目的价值和投资回报。

购买商业地产项目时，要仔细考察项目的建筑质量、物业管理情况、设施设备状况等。

项目的质量越高，投资回报率往往也越高。

第四大元素是法律和法规。

购买商业地产项目时，需要了解和遵守相关法律和法规。

要注意项目所在地区的土地使用权、产权证书、规划许可证等法律文件的完备性和合法性。

此外，还需要了解当地的租赁法规，以确保自己的权益和合法权益受到保护。

第五大元素是市场前景。

购买商业地产项目时，要考虑项目所在行业的市场前景和趋势。

要了解项目所在地区的经济状况和发展趋势，以及相关行业的增长情况。

购买商业地产项目要考虑其在未来市场中的竞争力和发展潜力。

总之，购买商业地产项目需要综合考虑以上五大元素。

地理位置、租赁收入、项目质量、法律法规以及市场前景是决定商业地产项目价值和投资回报的重要因素，投资者应该进行全面的尽职调查和分析，以做出明智的决策。

商业地产选址六要素

商业地产选址六要素 Last revision date: 13 December 2020.商业地产选址六要素首先，我们谈到的商业地产主要是指消费类经营场所，例如商业街、步行街、百货类商场、商办、商贸中心等。

前四类在市区居多，而最后一类的商贸中心，是指家居建材市场、汽配摩配、乃至小商品城，地处较偏远或建造于特定位置。

对于日常消费办公类的商业地产选址，我们这里要谈到四点要素：位置、配套、消费结构、发展空间。

第一，位置为王：好的位置不是说绝对的就会带来好生意，带来旺人气，但所谓的好位置100%跟风水有关。

举个例子，南京中央、新百所处的步行街区域中，也就是在屈臣氏的街对面，一茶一笙的楼下商城，开了多少年，换了多少个经营者，依然冷清，懂得朋友看的很真切，那个位置就是死穴，做什么都会关门打烊的。

所以做商业地产选址的人士，对于风水还需要有一些研究才是。

另外在位置的选择上，要清晰界定商圈，项目所在商圈的功能是什么，怎么区隔与交集商圈，你所要做的项目在其中是否符合或者互补其商业需求和氛围等等。

第二，配套：你开餐饮，周边就需要有停车位；你开炒货店，旁边就应该有饮料店；简单通俗的道理，配套的周全会让消费者快速养成消费习惯，而先入为主的消费印象分尤其重要，试想第一次来消费，这也没有、那也没有，还会有愉快的后续吗？当然，商业项目的配套是个严谨而又专业的课题，项目内部的配套设施，周边的配套设施，不能过度重复、叠加效果相得益彰，才能有效吸引投资者和消费者。

第三，消费结构：我们选址的目的是什么？建造项目---招商---开业---管理经营。

而不论是招商环节还是经营管理环节，消费者始终是我们要着重研究的对象，所谓消费结构就是你的目标客群收入水平、消费力度、消费频度、消费特点等的具体结论，这样在项目定位、对外推广宣传中，才能有的放矢的将开发商有限的宣传费用好，亦可选择好针对性的营销工具。

第四，发展空间：这里的发展是指项目的延伸性，我们在经营一个项目，前提是做好近期2年的、远期5年的发展规划，那么针对可能会发生的经营状况和周边情况变故，我们选址过程要有策略的调整项目的格局、业态、商业政策等等，亦需要考虑到发展起来之后的，商业项目的扩张、升级等等，做好了提前的物理空间和经营空间的规划，有了既定的路线，势必稳妥。

商业地产经营管理七大思考

商业地产经营管理七大思考商业地产是一个多元化的领域，涵盖了购物中心、办公楼、酒店和其他商业用途的地产项目。

在商业地产经营管理中，有七个重要的思考点需要考虑。

本文将详细介绍这七个思考点，并为每个思考点提供一些实际操作建议。

1. 核心业务定位在商业地产经营管理中，核心业务定位是至关重要的。

核心业务定位是指确定商业地产项目的主要运营方向和重点。

例如，购物中心可以定位为高端时尚购物中心、娱乐休闲购物中心或大型综合购物中心等。

核心业务定位将决定项目的运营策略、市场定位和租户组合等。

实施核心业务定位时，可以采取以下策略： - 分析市场需求和竞争情况，确定最有竞争力的业态，以满足目标顾客的需求。

- 针对不同类型的顾客需求进行差异化定位，提供特色服务和体验，以吸引目标顾客群体。

- 与租户密切合作，优化租户组合，实现核心业务定位的统一和协调。

2. 租户管理与招商战略租户管理与招商战略是商业地产经营管理中不可或缺的思考点。

如何吸引和保留优质租户、优化租户结构以及有效管理租户关系，对于商业地产项目的稳定经营至关重要。

以下是一些可行的租户管理和招商战略： - 定期评估租户的经营情况，与租户保持密切联系，提供支持和协助，共同解决问题。

- 提升租户的满意度和忠诚度，通过提供良好的管理服务、共享资源和定期开展合作的方式。

- 加强市场调研，了解目标租户的需求和趋势，有针对性地进行招商，吸引合适的品牌入驻。

3. 客户体验和服务水平商业地产项目的客户体验和服务水平直接影响到顾客的满意度和忠诚度。

在商业地产经营管理中，需要不断提升客户体验和服务水平，以保持市场竞争力。

以下是一些可行的客户体验和服务水平提升策略： - 通过投资和创新，提升商业地产项目的硬件设施和软件服务，满足顾客不断提高的消费需求。

- 提供个性化的服务，根据顾客的不同需求和偏好，定制特殊的体验和活动。

- 加大投入，提升员工素质和培训，提供专业、友好、高效的服务。

某地产项目项目定位建议

某地产项目项目定位建议尊敬的领导：作为一名房地产行业从业者，我认为在当前景气不稳的市场环境中，一个地产项目的成功与否与项目的规划和定位息息相关。

因此，我非常荣幸能够向您提供一些建议，以帮助您的某地产项目更好地定位和规划。

1.房地产市场分析在确定项目定位之前，我们需要仔细分析该地区的房地产市场。

通过对该行业的广泛研究，我们意识到，当前的市场是一个非常竞争的市场。

因此，我们需要根据当前的市场情况，能够更好地了解该地区客户的需求，以便更好地满足他们的需求和期望。

2.项目定位建议（1）定位清晰：要想有竞争力，首先要确立项目定位和开发战略。

该项目的定位需要具有清晰的目标市场，能够满足该地区客户的需求。

结合市场研究，我建议将该项目定位为高端住宅产品和商业综合体，面向高端人群阶层。

（2）战略性布局：该项目需要具有战略性布局，能够为未来带来长期利益。

从建筑的角度来看，我们建议在建筑风格和用途上进行合理规划。

该项目应该合理规划空间利用，包括绿地、公共配套设施、空间结构等等，使得项目满足花园小区的居住需求，吸引更多的年轻购房者。

（3）核心价值：在市场上，核心价值是项目定位的关键。

该项目定位应该聚焦于高端住宅和商业综合体，充分利用当地的资源和优势，强化品牌形象和服务品质，以此来吸引更多的高端人群。

（4）市场营销：在市场营销方面，我们建议积极推广品牌形象，并注重客户体验。

该项目在中高端客户中的市场号召力很强，因此市场营销需要注重细节，为客户打造舒适、便捷、时尚的生活环境，满足客户需求，建设品牌信誉度。

3.项目优势（1）地理优势：该项目位于市中心，交通便利，周边人口密集。

加上当地的良好城市基础设施和各种资源，这些都为项目的发展提供了非常好的条件。

（2）高端住宅：该项目的高端住宅产品，具有优质的材料，高品质的配套设施，以及人性化的空间规划，这些都能够吸引高端客户。

（3）商业综合体：该项目的商业综合体也是项目的强项之一。

商业综合体将包括多种业态，例如高端购物中心、高端餐饮街、星级酒店、影院、娱乐设施等等。

商业地产项目定位的策略研究

商业地产项目定位的策略研究▉戴黎燕广东青年职业学院摘要：随着我国城市化的进程加快，商业地产在房地产行业中发挥着越来越重要的角色。

本文对商业地产项目定位的策略进行了探讨，分析了项目定位的调查与分析，包括宏观环境、地块、商圈、目标客户、竞争等情况，以及定位的内容，包括经营方式、客户、价格、功能和规模的定位。

关键词：商业地产；项目；定位一、商业地产项目定位概述1.商业地产的定义。

对于商业地产的定义，存在不同的观点，如其中一种观点认为商业地产是用于商业目的的房地产，如商铺、写字楼、酒店等；另一种观点则从具体形式上去理解商业地产，认为是指包括批发、零售、娱乐、消费、休闲等市场的运作方式来运营的房地产业务。

而中国房地产估价师协会则将之定义为：用于商业目的的房地产。

2.商业地产项目定位的意义。

商业地产定位是从对顾客调查开始、综合性分析宏观、商圈、竞争等因素，从而设计出符合顾问需求同时又能够对商业地产企业有利的产品。

准确而科学的项目定位是商业地产开发成功与否的关键，没有科学的定位和市场分析，就难以充分挖掘出该项目和地块的商业价值和潜力，使资金不能得到充分利用，不仅可能带来资金的损失，还可能更为严重的影响企业的资金链。

同时，没有科学的定位，就难以很好地满足客户的需求，对企业的品牌也会带来巨大的无形损失。

因此，房地产企业在进行商业地产开发前必须准确地对项目进行定位。

二、商业地产项目定位的研究和调查1.市场的宏观研究和调查。

地产项目投资大、资金回笼风险高、运作周期长，有必要对宏观形式进行全面的了解。

通常情况下地产项目的市场宏观调查分析是指与地产项目有直接影响关系如政治、经济等重大因素。

对于商业地产来说，可以细分为三大类型：第一类的是基于国家层面乃至国际层面的政治、经济、技术、税收、行政政策等要素，如近年来的全球经济危机直接影响了中国的出口，相对如何使商业地产与内需扩大化的趋势结合起来，再如技术上绿色地产已经在全球范围内推广开，商业地产如何体现等等；第二层面是在区域层面的研究，是指在所在区域的政治、经济、文化等要素，如广州定位于国家中心型城市、岭南文化对商业地产的影响；第三层面是项目本身所在区域经济与行为研究。

商业项目定位报告案例

商业项目定位报告案例一、项目概述本商业项目位于市中心繁华地段，占地面积约为平方米，总投资预计达到2亿元人民币。

项目定位为高端商业综合体，集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体，旨在打造城市商业新地标。

二、市场分析1、目标客群：项目所在区域为城市核心地带，目标客群主要为周边居民、白领职员、商务人士及游客。

2、市场现状：目前区域内已有众多商场、超市、餐厅等商业设施，市场竞争激烈。

但高端商业综合体尚属空白，具有较大发展空间。

3、竞争对手分析：主要竞争对手为附近百货商场、超市及餐厅等，但本项目通过差异化定位及特色经营，可形成竞争优势。

三、项目定位1、主题定位：本项目以“时尚生活”为主题，打造集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的高端商业综合体。

2、目标客户：目标客户主要为城市中产阶层，年龄层次以25-50岁为主，职业多为白领职员、商务人士及管理人员。

3、经营特色：本项目将引入国际知名品牌，提供高品质的商品和服务；同时设置特色餐饮、酒吧、咖啡厅等休闲场所，满足客群多元化需求。

四、商业模式与盈利能力分析1、商业模式：本项目将采用“租赁+自营”的商业模式，通过出租商铺获取租金收入，同时通过自营提高整体收益水平。

2、盈利能力分析：根据市场调查及预测，预计项目年营业额可达5000万元人民币，年净利润可达2000万元人民币。

五、营销策略与推广计划1、营销策略：通过线上线下相结合的方式进行营销推广，线上主要利用社交媒体、网络广告等进行宣传；线下将举办各类促销活动、主题活动等吸引客流。

2、推广计划：项目开业前三个月，将通过电视、广播、报纸、杂志等媒体进行广泛宣传；同时组织开业庆典、新品发布会等活动，提高项目知名度。

3、客户关系管理：建立会员制度，定期发布优惠信息及活动预告；同时设置客户投诉和建议渠道，及时反馈客户意见并改进服务。

4、品牌形象塑造：通过统一形象设计、广告宣传等方式塑造项目品牌形象；同时与国际知名品牌合作，提高项目整体档次和吸引力。

项目定位的四个方法

项目定位的四个方法1、三相交定位法我从来就不相信策划有什么模式可套。

因为世界上没有两片相同的树叶更没有两个相同的项目。

项目不相同是因为定位不同。

既然策划没有模式可套，定位也就不会有公式可用。

那些一开篇就是宏观分析、市场分析、项目分析，然后再定位的公式，从我第一天开始做策划，我就感到别扭。

几乎所有的公司、所有的策划报告都是这一程序、这一模式。

这不由不让我想起我当初进入地产策划这一行时的情景。

那是10年前吧，我有幸接触到广州叠彩园项目的策划书，有七、八家代理公司参与竞争，每家公司的策划报告都有三、四大本，当时，我刚进入房地产策划业，对策划一窍不通，并且有一种莫测高深的恐惧感。

望着厚厚的几大本，我想就这一笔一笔的写出来都要多少时间，不说还要去构思、去创新？广州的策划人真厉害。

我用了一个星期的时间把这几十本书看了一遍，看完后我长舒了一口气：原来策划书是这样写的，这样写我也行，而且比他们更行。

因为几十本书都一样，提纲一样、分析一样、结论一样，不同的是公司名称不一样。

依葫芦画瓢谁不会？现在电脑这么方便，不说几大本，几十大本也不是什么难事。

随后，我把它们的提纲列了出来（太长，这里略）。

不能不说这份提纲已基本包括了房地产策划的主要内容，但只能是“基本”，一个项目的策划不仅仅只是这些东西，项目与项目不一样，市场与市场天壤之分，一个细节出错就可能满盘皆输，如果真按照这个提纲去填空，那策划也就失去它存在的意义了。

而更让人担忧的是，很多策划人根本就不懂什么是宏观，在网上摘抄一些资料而已，有些也不懂市场分析，最多就是罗列几个楼盘的资料。

至于项目定位必须首先要将项目置于地块、环境、市场、竞争层面进行立体、辨证的分析，就更没有多少人知道了。

孤立的、静止的去分析任何一个因素，都绝不可能科学的、客观的寻找到项目的准确定位。

今年六月，我们在重庆服务的一个项目在讨论定位时就出现了这种情况。

项目地块位于半山，呈月牙形状，山下是一所大学的运动场和学生宿舍。

房地产经纪人《业务操作》试题及答案(最新)

2022年房地产经纪人《业务操作》试题及答案(最新)1、[单选题]写字楼()与住宅的不同在于细分指标的差异。

A.区域市场分析B.项目资源属性判断C.宏观经济分析D.市场发展态势分析【答案】B【解析】相对于住宅，写字楼项目资源属性判断的指标有显著不同。

分析写字楼项目的产品定位可以从以下七个方面分析其资源条件：①项目指标分析;②区域属性判断;③项目四至分析;④路网状况判断;⑤景观资源分析;⑥周边商业配套成熟度判断;⑦其他资源优劣势判断。

2、[多选题]以下属于购买存量房产权登记办理流程的有()。

A.购买资格核验(住宅类)B.地税部门核定契税C.到房屋登记大厅提交申请D.面签合同。

E,领证【答案】ABCE【解析】购买存量房、办理房屋产权登记需要一定的程序，其流程如下：①购买资格核验(住宅类);②网签合同;③地税部门核定契税;④到房屋登记大厅提交申请;⑤受理;⑥领证。

3、[单选题]下列关于房源和客源关系的说法错误的是()。

A.二者的关系可以总结为互为条件、相得益彰、互为目标三方面B.一个营销行动无法同时兼顾增加房源和增加客源的两个目标C.房地产经纪人必须以一方信息推广为重点，或为卖方经纪人或为买方经纪人D.房源开拓和客源开拓可以运用相同的营销手段【答案】B【解析】B项，房源开拓和客源开拓有共同的手段，也有不同的做法。

有些营销行动既增加客源，也增加房源，侧重点可以不同，但两个目标均可兼顾。

4、[单选题]()的租金效益在各类房产中最高。

A.住宅B.办公楼C.商铺D.学校【答案】C【解析】商铺的租金效益在各类房产中最高。

越繁荣的街道，其商铺租金越高，甚至带动其巷道内商铺租金也日益高涨，因此商铺一定要注意其与商圈发展的密切性。

5、[单选题]在签订商品房认购书时没有()风险。

A.房号销售与算价B.转售C.购买、贷款资格(针对限购未取消的城市)D.变更【答案】B【解析】在签订商品房认购书时有三类风险：①房号销售与算价风险;②(针对限购未取消的城市)购买、贷款资格风险;③变更风险。

商业地产项目定位

商业地产项目定位1、波特分析法：主要考虑商业地产项目周边或所在区域内的竞争对手在做什么，做什么样的产品和服务，满足了哪些群体的消费需求，分析竞争对手的目标客户以分析其市场定位，分析竞争对手将来做什么，还留有什么样的需求没有被满足，是未来的发展空间和商业机；分析竞争对手在特定环境里的竞争力以及在整个行业的核心竞争活力是否可以被模仿；再而分析自身所处的位置以及自己的实力，是否会因为定位主体的介入而导致竞争对手的反击或对抗，是否有机会寻求差异化定位策略等等。

2、PEST分析法：PEST分析是指宏观环境的分析，宏观环境又称一般环境，是指影响一切行业和企业的各种宏观力量。

对宏观环境因素作分析，不同行业和企业根据自身特点和经营需要，分析的具体内容会有差异，但一般都应对政治（Political）、经济（Economic）、技术（Technological）和社会（Social）这四大类影响企业的主要外部环境因素进行分析。

简单而言，称之为PEST分析法。

主要从商业地产所处在的环境进行分析，包括对自然环境、政治环境、社会文化环境、经济与人口环境进行分析。

如政治因素要考虑国际品牌主力店的引进时面临的国际关系，关税壁垒、国家方针政策、税收政策、货币政策、国际政治局势、国际金融环境等；自然因素考虑社会技术发展的阶段、行业或产业的技术替代更新状况、特定环境的气候、光照、空气的湿度、交通状况、铁路、航空等因素；社会文化环境因素则要考虑诸如所在城市的风俗习惯、审美观念、宗教信仰、语言文字、教育水平、媒体和谐等因素；经济人口环境因素则要考虑诸如宏观经济政策、地方经济基础结构的构成、国家经济形势的发展、地方经济发展水平、城市化进度水平、储蓄和信贷能力、消费结构、人均收入水平、人口变化等因素。

3、经济模型法：经济模型法，主要使用投入产出模型。

分为开发阶段投资模型、招商阶段经济模型、运营阶段经济模型，该方法从投入和产出的时间、数量、利润指标上进行分析，重点在成本控制、时间周期控制、利润控制等方面，容易或略特定环境以及环境中的各个参与主体的利益需求，导致仅从投资、开发、运营主体的利益方面考虑，忽视市场需求主体或机会提供者的利益需求，造成一厢情愿的定位结果导向；4、精准定位法：精准定位的实质，是通过对辐射区内商业供给和需求变化进行细致分析，找到目标消费群体，针对他们的需求，结合经营者的需求，因地制宜进行差异化定位分析。

商业地产项目定位SWOT分析

商业地产项目定位SWOT分析商业地产项目定位是指通过市场调研和分析，确定商业地产项目的目标客户，产品特点和竞争优势，以便制定相应的市场推广策略和经营计划。

SWOT分析是一种常用的市场调研工具，可以帮助商业地产项目制定合理的定位战略。

下面是商业地产项目定位SWOT分析的内容。

一、优势（Strengths）1.地理位置优势：商业地产项目所处地理位置优越，交通便利，人流量大，容易吸引更多的目标客户。

2.丰富的配套设施：商业地产项目周边配有完善的交通、餐饮、购物等配套设施，能够满足客户的各种需求。

3.专业的管理团队：商业地产项目拥有一支专业的管理团队，能够提供高效的客户服务和物业管理，提升客户满意度。

4.多元化的业态布局：商业地产项目内包含多个不同业态的商铺，能够满足不同消费群体的需求，提高项目的吸引力和竞争力。

二、劣势（Weaknesses）1.竞争压力：商业地产项目所处地区存在其他竞争对手，需要与它们进行竞争，增加了项目的运营风险。

2.信誉度不高：商业地产项目在市场上的知名度和声誉相对较低，需要加强市场宣传和品牌建设，提高客户信任度。

3.租金高昂：商业地产项目租金较高，对租户的经营成本造成一定的压力，可能导致一些租户选择其他地段。

三、机会（Opportunities）1.市场需求增长：商业地产项目所处地区的市场需求不断增长，提供了发展的机遇，并且能够吸引更多的投资者。

2.潜在客户群体：商业地产项目周边存在大量的潜在客户群体，通过精准定位和营销策略，能够吸引这些客户并实现销售增长。

3.政策支持：政府对商业地产项目进行政策支持，提供各种优惠政策和税收减免，降低项目的运营成本，增加项目的盈利空间。

四、威胁（Threats）1.经济形势不稳定：商业地产项目所处地区的经济形势不稳定，可能对项目的持续经营和发展带来一定的不确定性。

2.竞争加剧：随着商业地产市场竞争的加剧，其他竞争对手的涌入可能造成市场份额的减少，增加项目的竞争压力。

房地产定位八要点

房地产前期定位八要点前期定位，是创造性的项目价值体系的系统规划，由很多的模块组成。

这些模块共同构成了整个项目的价值体系，其中至少有八个关键点，成为了项目定位八大关。

企业战略做项目，第一是了解市场。

但在这之前更重要的是了解企业。

企业是项目的实施主体，项目是企业的使命承载。

任何项目都无法脱离企业使命而存在。

因此我们提出在项目定位的过程中要“忘记调研、忘记项目，从企业开始”。

不同企业的不同发展阶段，即使对同一块土地所承担的使命也是不同的，因此需要不同的解决思路。

求生存，还是求发展；为了满足企业发展的突破，还是为了快速的扩张？问题的落脚点是项目，或者说是土地。

从宏观方面看，一个企业只做住宅还是多元化的开发？从当前形势看，很多企业都开始从单一住宅开发向多元化转变，比如万科进军商业地产、龙湖进军旅游地产。

再如，企业是走精品化还是走快速复制路线？从微观方面看，某一块地是拿还是不拿？同样的多块土地，如何做出选择？这些都不能仅仅从市场或者土地本身解决，企业战略才是关键。

万科“七对眼睛”中的第一对即是以总经理的角度去审视战略，“跳出专业，关注战略”。

因此项目定位的第一步应该是评估企业的发展，并且结合企业战略，对项目做出评价，提出是否拿地的决策建议，这个项目（地块）是否适合企业发展需要。

这才是项目定位的关键。

根据企业的发展战略对项目的发展方向做出评判。

比如，协信集团的苏州项目，通过对企业战略的把握，我们认为进入一个陌生的区域，企业战略布局的意义远大于一个项目的利润，更应该做的是实现品牌的导入，因此这个项目展示的必须是协信擅长的，能够凸显品质的产品。

同时，这块土地的自然属性也满足了这个要求。

因此才实现了项目发展与企业目标的统一。

2009年操作威海纹石宝滩项目时，我们发现对于这样一个刚刚成立不久却已经有一定基础的企业来说，利润相对于速度显得更为重要，同时企业也度过了草创的阶段，需要通过这样一个大盘项目来实现标准化的流程建设，有利于企业的未来发展。

某房地产商业项目定位整改方案

某房地产商业项目定位整改方案项目背景介绍某房地产商业项目作为一个正在筹备中的商业项目，其定位在市中心地段，面积达到5000平方米。

然而，在项目定位的过程中，出现了一些问题，导致项目的发展受到了限制。

因此，需要制定一个定位整改方案，以使该项目能够更好地满足市场需求，并实现长期可持续发展。

问题分析在项目定位的过程中，我们发现存在以下几个问题： 1. 定位不准确：原定位过于模糊，无法准确准确定位目标人群和市场需求。

2. 竞争压力大：市中心区域商业项目众多，存在激烈的竞争，如何突出项目的特色和竞争力是一个亟待解决的问题。

3. 缺乏创新和差异化：当前市场上的商业项目大同小异，缺乏新颖的创意和独特的定位，无法吸引目标人群的关注和兴趣。

4. 客户体验不佳：项目在用户体验方面存在短板，需要通过整改来提高用户的满意度。

整改方案为了解决上述问题，我们制定了以下整改方案：1. 清晰准确的定位策略通过市场调研和分析，明确项目的目标客户群体和市场需求。

制定项目的核心定位，明确项目的定位标签和 unique selling point，从而准确地定位项目。

例如，如果目标客户是年轻人群，可将项目定位为时尚、年轻化的购物、娱乐中心，以满足他们个性化、多样化的需求。

2. 独特的竞争策略为突出项目的特色和竞争力，需要制定独特的竞争策略。

可以考虑引入创新的商业模式，例如将线上线下结合，提供个性化的购物和娱乐体验。

此外，可以与其他企业或品牌进行合作，推出独家产品或服务，以吸引目标客户。

3. 创新与实践相结合为了打破市场的同质化现象，项目需要具备创新的理念和实践能力。

可以考虑引入科技元素，例如智能设备、虚拟现实技术等，提供全新的购物、娱乐体验。

同时，项目团队需要不断学习和探索新的商业模式和趋势，与时俱进，以保持竞争力。

4. 提升客户体验客户体验是项目成功的重要因素之一，需要通过提升服务质量和用户感受来提升客户的满意度。

可以考虑引入更多的便利设施和服务，如停车场、儿童乐园、休闲区等，以提供全方位的体验。

商业地产的定位指标是什么

商业地产的定位指标是什么你知道商业地产吗?商业地产，顾名思义，作为商业用途的地产。

以区别于以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产等。

下面由店铺为你详细介绍商业地产的相关法律知识。

商业地产的定位指标一、可操作性影响到可操作的有这样几个方面的因素：一是法律限制，如在目前市场条件下，开药品批发城是一个很好的定位，但是全国有几个地方获准开发药品批发城了?二是商业资源的配置，定位中缺少商业资源配置和消费对象的定位都是不现实的，无法操作的;三是开发商的实力，开发商的实力包括资金实力和运作项目的能力，如果资金实力强，那么还可以借外力解决运作项目的能力问题。

如果开发商的资金不强，那么定位就必须切合开发商资金的这个实际。

二、适应性对于商业地产而言，围墙之内的都是次要，围墙之外，才是主要因素。

所谓“围墙”之外的因素是指消费因素和商圈因素。

商家可以改变商品，可以改变商场，可以改变服务(销售)方法，但是商家没有办法改变消费能力。

这就是说：我们的定位必须做到适合商铺影响范围内的购买力，即商品适销。

商品适销是一种纯商业行为，但它影响着商业地产定位，如果我们到尚未脱贫的地区去开一个国际品牌商场，显然是错误。

当然这是反差拉开的表示案例，而在实践中，这种反差并不十分明显，但是就是这种不明显的差异，使得部分商场无法生存，从而使得部分商铺变得没有市场价值而无法变现其使用价值。

围墙外面的另外一个因素是商圈因素，开发项目在这种商圈处于什么样的地位，是主导地位还是次要地位，在邻店关系中，处于相生还是相克，或者是排斥的关系上;相克关系如大卖场门口的标准超市，排斥关系如殡葬用品市场旁开喜庆行业(婚纱、大型餐饮)等，这种商场立地中的互进和相克关系是要琢磨透的。

在商业地产经营活动中，“定位”的内容很多，如业态定位、功能定位、商业的服务对象定位、盈利模式定位、产品定位、商业文化定位、营销方式定位、以及建筑的景观。

文化定位以及具体的规模定位，消费的档次定位，商业经营方法定位等等，每一次定位都要找出那座可以通过的独木桥才能成功。

1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。

影响商业地产项目定位的问题
作为顾问公司，接触了很多开发商面对定位问题时，有一个不同于其他行业的前提。

由于土地供应的不透明，不少开发商拿地比较困难，绝大部分开发商是在拿到地块的时候才开始考虑市场操作细节。

由于地块不利因素已成事实，所以项目定位的难度更高，并使有的项目在短期内无法操作。

一、项目定位要解决的问题
进行房地产项目的市场定位，要解决的是项目操作面临的矛盾：包括区域市场与地块自身的矛盾；未来设想与开发成本的矛盾；区域研究与地块情况的矛盾；开发设想和公司经营水平的矛盾等。

只有把这些矛盾合理地解决，项目定位工作才能成功完成。

二、项目定位要达到的目的
在解决这些矛盾的时候，项目定位要对项目的可行性进行研究论证，主要有以下几个方面：
１、经济技术指标的可行性
通过开发成本各项指标的精细测算、市场预期售价的仔细研究与资金投入的利润的期望平衡，确定项目赢利预期的可能性和风险性，明确项目经济利益实施的可行性。

２、时间操作的可行性
由于市场的不断变化和发展，相对于房地产周期长的特点，项目产品定位必须考虑时间操作的可行性，避免出现产品跟风、自身项目推出速度慢、造成销售不畅的现象。

根据项目规模不同、地块特性不同、产品推出时间不同等因素，分析入市的时机，准确把握项目的操作时间是项目成功的重要因素。

项目因时间控制不好而在操作时出现问题的很多，除时间变化外，影响项目开发的主要因素还包括：地块周边市场的成熟度，基础设施建设的情况，政策调控等。

３、长久发展的可行性
项目定位的难题在于项目长久可持续发展的问题，尤其是规模超大的房地产项目，对于项目分期开发中各期自身产品定位的细分和合理性尤其重要。

项目自身供应量过大，产品单一与项目的客群需求多样的矛盾，直接影响资金回笼和开发进度的计划与实施。

造成项目开发进度缓慢，利润空间下降，项目无法长久发展，公司品牌受到影响。

４、公司其他项目可行因素等
由于资金的限制，在同一开发商有不同项目待开发时，对其具体项目而言，该项目的可行性、利润空间及开发速度与其他项目的可行性相比较后，才能够确定该项目先行开发的可行性。

三、项目定位涉及的主要环节
项目定位通常在可行性研究阶段进行，一般客群需求调查，采用问卷结合座谈的形式，主要根据以下几方面来判断：
１、现金流测算与把握
开发企业根据自身现金流的测算和把握，确定项目定位追求方向。

例如，就具体地块而言，开发大众化普通住宅与开发联排别墅同样可行，后者可能利润空间更大，但风险也更大。

作为资金相对薄弱的企业，无疑应该考虑资金的快速回笼，而不是最大的利润空间。

２、土地条件
土地自身条件是项目定位的根本基础，地块自然条件的综合利用是项目物业增值的前
提。

错误定位，优势变劣势的现象在房地产开发过程中普遍存在。

例如，在京北有一个项目，地块中间有一个较大的天然湖泊。

为了增加开发面积，发展商进行了大规模整治填湖工作。

然而在增加面积的同时，造成自然景观条件的下降，造成项目产品品质下降。

在众多开发商人工造湖的今天，该地块的湖泊应该是不可多得的优势，却因项目定位的问题而成为劣势。

３、销售速度
销售速度也是项目定位的重要因素，尤其是在价格定位与营销推广定位方面是要注意的。

销售速度与销售周期直接影响到项目的回款速度，开发周期，对于开发企业项目间的整体资金运作有直接影响。

４、客户群体
客群需求特征是项目定位的决定因素，在房地产开发竞争日益激烈的今天，对客户群体的准确把握是项目开发成功的前提条件。

５、房屋的单价、总价构成
现在市场上有不少项目单位售价很低，但由于产品户型较大所以总价很高，形成严重的滞销。

在确定了自身项目目标客群的基础上，客群对户型的需求及单套总价格的考虑是项目进行产品定位特别需要注意的问题。

６、公司擅长开发类型
在项目的硬性、软性各项指标都很明确的情况下，开发企业自身优势的充分考虑是必不可少的，尤其是高端产品的开发，更需要开发企业综合考虑自身的条件。

７、公司要求的利润和品牌
项目定位过程中，除了市场和地块特征等因素，开发企业自身对项目的利润要求是决定项目定位的主观因素，也是最影响项目定位准确性的因素。

四、项目定位需要注意的问题
项目定位最主要的是根据自身条件建出适销对路的产品，定位不是唯一的，可行性很多，有以下几点必须充分考虑，才能做出最优选择。

１、开发商的实力，包括资金、人才、经验等作为资金实力，在房地产开发中被普遍认同，但人才、开发经验等其他因素的考虑还没有被众多开发企业所重视。

２、土地条件及规划条件
在考虑土地自身条件的优劣势后，地块的一些规划条件必须充分考虑，在条件允许的情况下，进行合理调整。

３、针对２０万以上大项目，必须对宏观经济运行进行分析
很多开发企业普遍认为宏观经济的发展与宏观经济的分析离自身项目很远，与自己项目的相关性不大。

但大型开发项目周期至少需要三年以上，那么整体宏观经济的运行和发展对项目的影响是非常大的，也是开发企业在项目定位时必须充分考虑的重要方面。

４、客群调查
目前普遍应用的问卷微观调查方法并不完全适合客户需求的调研判断，“与客户接触”交流的结果才是最有效最直接的判断基础。

５、单方利润／总利润率／资金风险
项目定位需要考虑的因素很多，作为开发企业项目运做最核心的单方利润率、总利润率和资金风险这三方面问题是公司最机密的问题。

项目定位关系到项目的生死，顾问公司必须与开发商深入交流，进行规模论证，模拟选择，可行性研究，才能够作出项目的定位。

五、影响项目定位的前瞻性因素
１、人群思想意识形态的定位研究
客群思想意识形态的分析，生活方式、文化色彩的融合，为项目定位适合未来客群需要做好准备。

并对客群消费进行引导。

２、建筑要有特色，要增加文化气氛
人们在解决基本居住问题后，开始改善居住条件，对其居所的建筑开始有其审美和喜好的考虑。

在项目定位时，建筑特色将越来越受到重视。

３、研究建筑的发展方向
市场发展方向影响着项目定位，那么对建筑发展方向的研究，建造适合建筑发展与市场发展的建筑，则是项目定位准确把握未来的关键。

４、增加区域内产品的互补性，避免激烈竞争
项目市场定位离不开对周边竞争对手的分析，以期在竞争中获胜。

与其市场相互竞争不如相互补充共同赢得市场，增加区域项目产品的互补性是项目定位的重要课题。

考虑产品差异化，找市场空隙做别人没有特别涉及的市场，这要求对客群的细分非常精确，对产品定位的细节进行深入研究。

河南昊翔投资有限公司
2011年05月20日。