全国主要城市楼市价格变动(20)
房地产市场的价格波动与趋势
房地产市场的价格波动与趋势房地产市场一直是投资者及普通民众关注的焦点，其价格波动与趋势对于经济发展和个人资产管理都具有重要意义。
本文将探讨房地产市场价格波动的原因，以及当前的趋势和未来的走势。
一、房地产市场价格波动的原因1.1宏观经济因素宏观经济因素是导致房地产市场价格波动的重要原因之一。
经济周期的变化、利率水平、政府调控政策等因素都会对房地产市场产生影响。
例如，经济繁荣时期，人们购买房产的需求增加，房价可能上涨；而经济衰退时期，购房需求减少，房价可能下降。
1.2供求关系供求关系是决定房地产市场价格的关键因素之一。
当供大于求时，房价可能下降；当求大于供时，房价可能上涨。
供求关系的变化可以受到许多因素的影响，包括人口变动、土地供应、建筑材料价格等。
1.3投资需求房地产市场常常被视为一种投资工具，投资需求对房价波动也有一定的影响。
当投资者预期房地产市场将获得较高的回报时，他们可能会积极购买房产，推动房价上涨；相反，如果预期不佳，投资者可能减少投资，导致房价下跌。
二、当前的趋势与未来的走势2.1当前趋势当前，房地产市场的价格波动呈现出以下趋势：2.1.1城市间价格分化不同城市的房地产市场出现了明显的价格分化现象。
一线城市及核心二线城市的房价普遍较高，而三四线城市的房价相对较低。
这一趋势主要受到城市经济发展水平、人口流动等因素的影响。
2.1.2政府调控政策的影响近年来，中国政府采取了一系列楼市调控政策，包括限购、限贷等措施，以抑制房价过快上涨。
这些政策的实施在一定程度上影响了房地产市场的价格波动，使市场经历了一段相对平稳的发展。
2.2未来走势未来房地产市场的价格走势将受到多种因素的影响：2.2.1经济发展趋势随着中国经济的不断增长和城市化进程的推进，房地产市场的需求将继续保持一定的增长势头。
然而，经济增速的变化、政府调控政策的变化等仍将对价格产生影响。
2.2.2人口变动与城市化人口变动和城市化是房地产市场价格波动的重要因素。
全国70大中城市2009年12月房屋销售价格变动
大系统，包括综合经济竞争力、产业竞争力、财政金融竞争力、商业贸易竞争力、基础设施竞争力、社会体制竞争力、环境／资源／区位竞争力、人力资本教育竞争力、科技竞争力和文化形象竞争力等在内的10项一级指标、50项二级指标、217项三级指标综合计算而成。
香港以4767分名列第一，上海以4552分名列第二，北京以3870分名列第三，深圳以3206分名列第四。
在中国城市成长竞争力排行榜中，深圳以1116分名列第一，上海以1068分名列第二，苏州以990分名列第三。
市场全国70大中城市2009年12月房屋销售价格变动指标全国其中北京同比环比同比环比房屋销售价格7.8% 1.5%9.2% 3.1%新建住房销售价格9.1% 1.9%13.2% 4.5%其中：90平方米及以下11.6% 2.0%17.6% 6.4%经济适用住房销售价格0.8%0.1%普通商品住房销售价格11.0% 2.4%高档商品住房销售价格7.2% 1.3%二手住房销售价格 6.8% 1.0% 2.9% 1.5%住建部：继续加强楼市调控抑制房价过快上涨住房和城乡建设部发布了住建部部长姜伟新在日前召开的全国住房城乡建设工作会议上所作工作报告。
姜伟新在该报告上指出，要继续综合运用土地、信贷、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控，重点是加快保障性住房建设和遏制部分城市商品房价格过高过快上涨，促进民众住有所居。
针对一些商品住房价格过高、上涨过快，而住房和住房建设用地有效供应不足的城市，姜伟新认为要扩大经济适用住房的供应范围，增加中小套型普通商品住房、廉租住房、经济适用住房、限价商品住房和公共租赁住房建设及其土地供应数量和比例。
让经适房由低收入家庭向中等偏下收入家庭方向扩大。
住建部：严禁将保障房用地改建商品房住建部下发《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》，该《意见》明确指出“严禁将已供应的经济适用住房、廉租住房用地改变用途用于商品住房等开发建设”。
大中城市房屋销售价格指数报告
10月份70个大中城市房屋销售价格指数提示：2010年10月份70个大中城市房屋销售价格指数自2010年4月14日楼市新政实施以来，严厉政策调控作用下全国住房交易量增幅明显收窄，较上年同期价格相比，房价过快上涨趋势得到遏制，而从月度环比数据看，房价特别是国内一线城市房价松动迹象不甚明显。
住房刚性需求影响下，2010年下半年以来全国房地产交易量略显回暖迹象。
10月份全国70个大中城市房屋销售价格较上月价格上涨0.2%，较上月环比涨幅收窄0.3个百分点，受上年房地产市场低开高走及指数翘尾因素影响，房屋销售价格同比上涨8.6%，涨幅较上年同期扩大4.7个百分点。
2010年10月新建房屋销售价格与二手房交易价格较上月均有小幅上涨，其中新建商品房销售价格上涨稍快。
在下半年中国经济增长减速成为普遍预期情况下，整体房地产交易市场观望情绪难以消除，房产市场供需双方博弈僵持局面也没有打破。
其中:1、10月份新建房屋销售价格同比上涨9.5%，较上年同期涨幅扩大5.8个百分点；较上月价格上涨0.3%，环比涨幅收窄0.1个百分点。
分类型看：新建住宅房屋销售价格同比上涨10.6%，较上年同期涨幅扩大6.6个百分点，较上月价格上涨0.3%，较上月环比涨幅收窄0.2个百分点；新建非住宅房屋销售价格同比上涨4.9%，较上年同期涨幅扩大2.6个百分点，较上月价格上涨0.2%，较上月环比涨幅收窄0.1个百分点。
2011-2015年中国建筑施工行业发展战略与投资咨询报告2、10月份二手房房屋销售价格同比上涨5.8%，较上年同期销售价格涨幅扩大1.4个百分点，环比上涨0.1%%，较上月涨幅收窄0.4个百分点。
分类型看：住宅二手房销售价格指数同比上涨5.9%，较上年同期涨幅扩大1.3个百分点，环比上涨0.1%，较上月涨幅收窄0.4个百分点；非住宅二手房销售价格同比上涨5%，较上年同期涨幅扩大2.2个百分点，环比上涨0.5%，较上月环比涨幅扩大0.2个百分点。
中国主要城市新房与二手房的房价趋势
中国主要城市新房与二手房的房价趋势随着新冠肺炎疫情防控形势持续向好，楼市成交回暖明显，房价总体较为稳定。
4个一线城市新房房价环比由上月持平转为上涨0.2%，但涨幅比1月份回落0.2个百分点。
31个二线城市新房房价环比上涨0.3%，涨幅比上月扩大0.2个百分点，比1月份扩大0.1个百分点。
35个三线城市新房房价环比上涨0.2%，涨幅比上月扩大0.1个百分点，比1月份回落0.2个百分点。
3月份，38城市新房房价环比上涨，比2月增加17城。
西宁环比上涨1.4%领涨全国。
杭州排名第二，环比上涨1.3%，涨幅比上月扩大1.4个百分点。
银川环比上涨1.1%排名第三。
深圳、成都、西安环比均上涨0.5%，成都涨幅较上月回落0.7个百分点。
深圳、西安涨幅较上月均扩大0.5个百分点。
热点城市长沙、重庆、大理环比均上涨0.3%，南京环比上涨0.2%，上海环比上涨0.1%。
10城房价与上月持平，包括北京、海口、昆明，武汉、襄阳零成交。
22城房价下跌，郑州环比下跌0.2%，兰州环比下跌0.2%，广州环比下跌0.5%，三亚环比下跌0.5%，温州环比下跌0.6%。
2020年3月主要城市新房房价涨跌全国70个大中城市房地产市场价格出现微涨，但总体较为稳定。
32个城市二手房房价环比上涨，10个城市二手房房价与上月持平（武汉零成交），28个城市二手房房价下跌。
3月份，初步测算，4个一线城市二手房房价环比上涨0.5%，涨幅比上月扩大0.3个百分点，与1月份相同。
31个二线城市二手房房价环比在连续两个月持平后上涨0.2%。
受疫情影响，武汉新建商品住宅和二手住宅均无成交，销售价格视为没有变动（环比指数为100，下同）。
35个三线城市二手房房价环比由上月下降0.1%转为上涨0.1%，涨幅比1月份回落0.1个百分点。
2010年以来70个大中城市房价调控效果的差异比较
报告认为，2010年以来，楼市调控政策效果基本见成效，但未来长效机制有待建立，其中一线城市整体涨幅趋于合理，未来补涨效应明显；中西部成本轮楼市上涨主力，西北华中涨幅强劲；浙江省成为本轮调控重灾区，温州楼市泡沫破灭。
一、全国70个大中城市房价涨幅(相比2010年)总体排序
2012年12月，70个大中城市新建商品住宅价格定基均值为104.1，即新建商品住宅价格比2010年上升4.1%。其中相比2010年，房价上涨的城市有65个，下降的城市有5个。其中上涨前五位的城市分别是：乌鲁木齐、西宁、石家庄、长沙和秦皇岛，乌鲁木齐以涨幅12.2%位居全国涨幅首位。下降城市前五位的城市分别是：温州、杭州、宁波、金华和青岛，温州以降幅17.7%位居降幅首位，五个下降城市中位居前四位的均为浙江省内城市，浙江省成为本轮国家楼市调控的重灾区。
二、按东中西部分类的70个大中城市房价涨幅排名
由于70个城市数量众多，以归属省份按照国家统计局分类标准进行东中西部分类：其中东部包括辽宁、北京、天津、河北、山东、江苏、上海、浙江、福建、广东、海南；中部包括山西、吉林、黑龙江、安徽、江西、河南、湖北、湖南；西部包括四川、重庆、贵州、云南、西藏、陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆、广西、内蒙古。
第二，一线城市整体涨幅趋于合理，但未来补涨效应明显。2010年以来的楼市调控政策针对一线城市的目的性更为显著，同时一线城市在政策执行上从严把握。2012年12月份房价相比2010年整体涨幅4.6%，基本与二线城市持平，楼市调控效果有所显现。同时也应注意到，随着2012年下半年楼市逐渐回暖，一线城市连续两个月领涨全国，前期压制强烈使得后期反弹也更为明显。未来楼市调控政策如不加码，目前的调控效果将很难维系。
四、按地域分类的70个大中城市房价涨幅排名
《2018年以来全国城市房价涨跌排名》发布 福州涨幅全国第一
因区域■城市Region&City哪座城市房价涨得最快近日，中国社科院财经战略硏究院住房大数据项目组、纬房指数硏究小组发布《2018年以来全国房价涨跌排名》几乎同时，国家统计局发布了2020年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，房价再次引起人们关注中国经济周刊 CHINA ECONOMIC WEEKLY l 2020.9.30 H l《2018年以来全国城市房价涨跌排名》发布福州涨幅全国第一《中国经济周刊》记者周琦张燕9月14日，中国社科院财经战 略研究院住房大数据项目组、纬房指数研究小组发布《2018年以来全 国城市房价涨跌排名》，其中，福州以 72.97%的涨幅位列排行榜首位。
位于福建省的福州，经济发展水 平、人口规模等在全国范围内并未处在一线行列，也多次发布住房调控政 策，为何3年来的房价涨幅“遥遥领先”？涨幅远超北上广深据悉，《2018年以来全国城市房价涨跌排名》统计了全国154个城市 （剔除数据缺失城市），截至2020年7月，位列涨幅榜前三位的分别是福 州（72.97%）、昆明（69.79%）、南阳 （60.58%）而传统的热点城市北京、 上海、广州基本保持稳定，涨幅分别仅为 0.78%、—0.78%、—0.36%,只有深圳稍高，涨幅为26.64%。
国家统计局9月14日公布的数据 显示，2020年8月份70个大中城市 商品住宅销售价格中，福州比2015年上涨了 48.8% ；二手住宅销售价格中， 福州比2015年上涨了 31.4%。
从数据看，福州5年来的涨幅并不在全国前列，但近3年涨幅惊人。
有网友提出疑问，从全国范围看，福州的GDP 总量、人均GDP 、人口流入、科技产业、交通基础设施配套、教育医疗等并不是很突出，为何房价的涨幅却如此突出？中国城市房地产研究院院长谢逸枫在接受《中国经济周刊》记者采访时分析说，福州周边一些城市的购买力较强，在福州买房的人很多，加之福州的人才新政力度很大，吸引了全省的优秀人才往福州方面集中，购买 力在较短时间内爆发。
中国楼市崩盘的12个原因
中国楼市崩盘的12个原因1）供应过剩中国住房供应增速令人咋舌。
根据国家统计局公布的建筑企业统计数据，2000年，居民住房建筑新竣工面积仅为4.97亿平方米，但是到2013年，该数字上升到25.96亿平方米，激增423%（图3）。
这意味着在此期间每年平均增长13.6%，而城镇人口年平均增速仅为3.7%。
这种趋势似乎将在2014年继续，因为2013 年土地出售和新屋开工回升，在建建筑面积不断上升。
迅速增长是否已经导致中国房屋供应过剩？如果与其他经济体相比，中国似乎确实存在供应过剩的问题。
我们估计，2009年城市人均住房建筑面积为23.4平方米，接近俄罗斯（22平方米），但低于日本（35平方米）、英国（33 平方米）和意大利（31 平方米）等发达国家（图4）。
可以认为2009年房屋市场供应不足，而自那时以来房地产投资的快速增长也是有情可原。
但近几年投资速度如此之快，以至于当前房地产市场确实已经出现供过于求，我们估计人均住房建筑面积从2009 年的23.4平方米上升31%至2013年的30.6平方米。
这已经接近日本和英国等发达经济体的水平。
如果按目前房地产投资趋势继续，人均住房建筑面积将在2017年达到41.2平方米，大幅高于日本和英国2009年的水平。
日本也是在其“经济奇迹”时期经历了住房面积的快速上升（图5）。
人均住房面积从1978年的24平方米上升至1988年的29平方米，随后日本在1989年遭遇金融危机，房地产泡沫破灭。
今天的中国和20世纪80年代末的日本有着相似之处，这应该引起我们的警惕。
我们估计中国人均住房面积也在2013年跨过日本1988的水平（约30平方米）。
中国的供应过剩局面实际上可能会更加严重，因为2013 年有2.7 亿农民工从农村来到城市工作，他们占据的住房面积非常低。
据中国社会科学院和相关地方统计部门调查数据（高文书和R. Smyth 2010 年文章），2005 年包括上海在内的12 个城市的农民工占据的人均住房建筑面积仅为13.7 平方米。
9月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨3.5%
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９月全 国 ７ ０个大 中城 市房 屋 销 售价 格 同 比上 涨 ３５ ．％
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四月一线城市房价全面反弹 楼市呈现趋稳回暖态势
4月份一线城市房价全面反弹，楼市回暖明显。
与此同时，各城市楼市行情分化依旧。
业内人士分析认为，随着利好政策的不断释放，房价将回归平稳状态国家统计局5月18日发布4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。
数据显示，4月份70个大中城市新建商品住宅（不含保障性住房）与上月相比价格上涨的城市有18个。
而今年1至3月，新房价格环比上涨的城市分别是2个、2个和12个。
这表明，部分城市的楼市已经有所回暖。
新住宅综价环比上涨国家统计局数据显示，与上月相比，70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有48个，上涨的城市有18个，持平的城市有4个。
环比价格变动中，最高涨幅为深圳1.8%，最低为广东惠州下降0.7%。
其中，北京上涨0.8%，上海上涨0.7%，温州上涨0.7%，广州上涨0.4%。
国家统计局城市司高级统计师刘建伟认为，在3月底楼市新政出台和传统销售旺季等多重因素叠加影响下，4月份70个大中城市新建商品住宅成交继续回升，部分城市房价环比略有上涨。
初步测算，4月份70个大中城市新建商品住宅价格环比综合平均上涨0.3%。
二手住宅价格环比上涨的城市个数比新房要多。
与上月相比，70个大中城市中，二手住宅价格下降的城市有34个，上涨的城市有28个，持平的城市有8个。
上涨较多的是北京2.1%，广州1.1%，上海0.6%。
同比来看，70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有69个，上涨的城市为深圳，上涨0.7%；二手住宅价格下降的城市有69个，上涨的城市为深圳，上涨2.8%。
刘建伟认为，绝大部分城市房价同比仍然下降，但随着部分城市房价环比上涨，4月份房价同比降幅总体略有收窄。
其中，新建商品住宅价格降幅比上月收窄的城市有15个，比上月增加12个；二手住宅价格降幅比上月收窄的城市有22个，比上月增加11个。
有望回归平稳态势当前，城市间分化仍是房地产市场的重要特征。
刘建伟说，分城市看，分化仍然较为明显，房价上涨主要集中在一线城市和少数二线城市。
35个大中城市房价收入比排名
35个大中城市房价收入比排名作者：苏艳来源：《中国经济报告》2013年第11期自2003年中国房地产调控政策开始以来，始终以房价作为调控目标。
自2011年以来，国务院更是频繁提及“房价合理回归”。
但什么是合理房价？我们认为应该是和居民可支配收入相适应、涨幅和居民可支配收入涨幅相一致，为此，我们引入国外常用的房价收入比的概念。
由于中国东、中、西部所处的发展阶段不同、经济发展水平不同，为了统一衡量全国房价合理水平，本文对全国35个大中城市房价收入比的情况作一个横向比较，为政府、企业以及居民提供一个参考标准。
计算方法和衡量标准房价收入比是指房屋总价与居民家庭年收入的比值，不同机构可能采用不同的统计指标和不同的计算方法，本文采用的数据皆来自于国家统计局、地方统计局的官方数据，其中商品住宅特指一手房，不包括二手房（见图1）。
尽管房价收入比是一个全球通用的指标，但其合理范围却没有严格界定。
世界银行1998年对96个地区的统计资料显示，家庭收入在999美元以下（最低收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为13.2；家庭收入在3000美元～3999美元（中等收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为9；家庭收入在10000美元以上（高等收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为5.6。
各国（地区）房价收入比的数值是高度离散的，这96个地区最高的为30，最低的为0.8，平均值为8.4，中位数为6.4。
一般而言，在发达国家，房价收入比超过6就可视为泡沫区。
由于中国统计制度存在不少漏洞，中国的房价收入比数据不如欧美国家准确，而且中国对商品住宅的统计口径与欧美国家也不同，可比性并不大。
根据中国的实际情况，我们认为全国房价收入比保持在6-7属合理区间。
全国总体房价收入比2012年，城镇居民人均可支配收入保持12.6%（名义）的增长，新建商品住宅价格增长为8.7%， 2008-2011年城镇居民人均住房建筑面积年平均增幅为2%，根据对历史数据规律性的研究，预计2012年城镇居民人均住房建筑面积增速为1%，则2012年房价收入比将持续回落至7.3，低于2011年的水平，接近6-7的合理区间，仍略偏高。
2004年全国37个大中型城市房价分析
1 温州 9278 17727 2
2 上海 8627 16683 4
3 杭州 7210 14565 7
4 北京 6232 15638 6
5 深圳 6037 27596 1
6 宁波 5900 15882 5
7 广州 5660 16884 3
在“中部崛起”战略中，长沙和武汉、郑州一起被认为是将获益最多的三座城市，尤其是长株潭一体化的进程，其发展前景同样非常乐观。
和武汉一样，长沙买房者中外地人的比例也不超过10％，但投资性购房的比例要高一点，达到16％。
在37大城市中，长沙的人均收入排名15名，而房价排名仅仅23名，物有所值。坊间有种传闻：前不久，长沙某管理部门组织一批开发商开会，商讨如何使长沙市商品房均价突破3000元。当然，这将给有关部门带来更多的税收、土地出让金等收入。
……种种迹象表明，上海、杭州、青岛、厦门等一批“老牌炒房城市”的房价在多年高速上涨后，已经把增值潜力透支殆尽，无房者“望房兴叹”，炒房者纷纷转移。这些“老牌炒房城市”的光环已经不再那么耀眼。
江山有更替，往来成古今。那么，谁正在成为新一轮的房价升值先锋？
37大城市，哪里房价泡沫最大
大连——东北炒房“热岛”
众所周知，大连是“经营城市”非常成功的城市，它的美誉度远远超过了其经济实力，而其房价在东北地区遥遥领先，也远远超过了大连市民荷包的承受能力。
截至2004年末，大连市在售商品房总销售量的60%被以东北地区为主的外地居民购买。仿佛一夜之间，全东北的富人齐聚大连，不问价格一掷千金，拥有大连的豪宅成为身份的象征，外地人是大连房价居高不下的始作俑者，也让大连登上了房价泡沫榜的第7名。
只有这个
个人理财》杂志在经过大量调查和分析之后，对全国最具影响力的37大城市和40余座中小城市的房价状况做出全面评价，力图为买房者和炒房者提供一个有力的全景式指引。
中国20大最贵楼盘
中国20大最贵楼盘那些传说中的天价盘，深圳天琴湾号称20万元/平方，北京西苑好山居据称目前在售高达20万元/平方，广州大一山庄据称卖到13万/平方，但不见网签记录……没有最高，只有更高。
近期，香港最新成交了一套每平方米高达8 1.6万港元的公寓，创亚洲有史以来最高，在世界上仅次于伦敦的海德公园一号，位居全球第二。
一时间，全球最贵楼盘成为业界探讨的焦点话题。
那么，中国最贵的楼盘分布在哪些城市？有多贵？有多豪？为此，南方都市报《黄金楼市》联合克而瑞数据调查机构，抽查了全国房价相对较高的20个城市限购两年以来的房价。
调查结果显示，京沪广深四大一线城市最贵楼盘的成交均价皆超10万元/平方米，其中，成交均价最贵的楼盘位于上海，超过15万元/平方米。
而这仅是两年来多套合计均价，单套楼王价格远不止于此。
20城最贵楼盘成交均价超2万据南方都市报和克而瑞截取2010年8月1日至2012年7月31日成交数据显示，全国有20个城市成交均价排名首位的楼盘都超过2万元/平方米。
易居(中国)首席分析师薛建雄告诉记者，这比限购前略有增加，并且，成交均价超过2万元/平方米以上的楼盘数量仍在持续增加。
调查结果显示，全国20城最贵楼盘成交均价在2万-3万元/平方米的城市占5个，分别为成都、泉州、沈阳、长沙、合肥;成交均价在3万-5万元/平方米的城市占8个，分别为海口、青岛、天津、厦门、南京、宁波、苏州、武汉;而成交均价在5万-10万元/平方米城市有3个，分别为三亚、大连、杭州。
遗憾的是，由于全国几十城的网签系统都不显示单套成交单位及价格，所以，很难统计出20城成交单价最贵单位的排名，只能以成交均价来呈现。
所谓天价，远不止榜单上这些。
克而瑞调查结果显示，限购两年来，多个城市房价不降反升。
北京师范大学房地产研究中心主任董藩分析，这说明宏观调控并不能减少住房需求，调控思路有待重新调整。
“我个人认为，应扩大市场一手房供应量，让市场来调节价值，这样才能更有效地抑制房价。
楼市崩盘前征兆：房价跌超30% 股市疯狂
楼市崩盘，主要表现是地区房价出现30%、甚至50%以上的下跌，房地产开发和销售陷入两难的地步，购房行为大幅减少，房地产业进入阶段性萧条。楼市一旦崩盘，在相当长的时间内，该地区的房地产业甚至国民经济会出现停滞，烂尾楼大量出现，银行大量的坏账无法收回，规划好的待开发土地闲置，土地价格暴跌，很多二次置业的人购买的房屋变成负资产。
对于“中国楼市崩盘论”，很多人不以为然。中国首富、万达集团董事长王健林就曾表示，“楼市崩盘论在10年前就已经出现，但市场却一直没有崩盘，现在又出现了，只是借着杭州楼盘降价的消息延续了这种论调，在我看来，提出这种观点的人要么是别有用心，要么是智慧不够，是弱智。”
事实上，美国、泰国、日本、中国香港等多个国家和地区都曾出现过楼市崩盘，而楼市崩盘的前兆也 Nhomakorabea人地相似。
楼市崩盘的前兆呈现一定的规律性。第一，一线城市房价大跌。楼市在最后崩溃之前，住房市场泡沫严重的一线城市房价会出现大跌。第二，房价大跌前股市疯狂，股市与楼市泡沫破灭相伴而生。当房地产泡沫即将破裂时，股市会经历一段疯狂上涨后暴跌，并且在楼市真正崩盘以前出现一段“癫狂期”。例如，1989年东京房地产价格出现下跌时，1989年12月29日的日本股市却创下历史新高，紧接着自1990年首个交易日起开始大跌，陷入长期的下跌通道。第三，房地产有价无市。如果某国家或地区的住房市场成交量出现下降，房地产呈现有价无市的局面时，这说明住宅市场已经出现观望情绪。2007年3月，美国成屋销售下降了8.4%，随后房价直线下滑直到2012年中才企稳回升。
北京近十年房价变动原因与数据分析报告
对于消费者而言，避免货币贬值和保证收 益，固定资产投资之一的房产投资就成了 一个不可多得的主要渠道之一。从长远来 看，投资房地产的风险要低于投资股票的 风险。越来越多的有钱人把买房作为自己 的一项长期稳健的投资。2009年期房成 交量涨幅达到112.4%，据统计，1至11 月北京成交商品住宅112015套，期房成 交量涨幅接近2007年水平。
逐步形成符合首都实际的保障性住房体系和 商品住房体系。加快实施保障性安居工程， “十二五”期间全市计划建设、收购各类保 障性住房100万套，比“十一五”翻一番， 全面实现住有所居目标 。同时大力发展公共 租赁住房。在加大政府投入的同时，2011年 年底前实现配租入住1万户以上。
同时，限购令也强有力的限制了房价的上 涨。规定对已拥有2套及以上住房的本市 户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非 本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂 住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保 险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居 民家庭，暂停在本市向其售房。 这使得一 大批北京的潜在买房者失去了购房的权利， 有效遏制了炒房等行为，对稳定房价产生 了积极的影响。
因此2008年房价短暂下滑。
在这一阶段，消费者热情也显得大不如前。伴随着全球金融危机的 大背景，全球经济不看好的情况下，再加上在一系列的调控政策出 台后，越来越多的消费者感到房地产市场前景扑朔迷离，持观望态 度。这直接导致北京商品房成交量大幅缩水。 从2008年2月销售 数据来看，同比2007年2月，期房日均成交量下跌了128套，降幅 达54．2％。众多的开放商纷纷打出优惠，降价的牌，吸引消费者。
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究竟是哪些因素 在左右北京的房价呢？
我们小组通过对 2000年以来北京房 价数据的分析，把北 京的房价走势划分为 五个阶段。下面我们 就对这五个阶段分别 进行分析。
楼市步入降温通道？——福厦及全国重点城市一、二月份楼市成交情况
２ １ 年 ２ ， 厦 门 市 住 宅 成 交 套 数 为 ０１ 月
１６ ， 同 比 上 涨 １． ％ ；总 计 面 积 为 ０１ ５３ ３ １ －万平 方米 ，同比上 涨 １ ． ％ 。 １ ８ ３１ ４
观。果不其然，，春节期间楼市直接跌入 “ 冰点”。北 京、上海 、广卅ｌ 、深圳 、杭州等一线城市部分地 区日成
交量 只有 门套 ，甚 至 出现零 成交 、负 成交 的情况 。
将解禁之机 ，纷纷推出大批新房源，同时大打优惠牌，打算提前 “ 捂热”春节
楼市。 但 地 方调 控 细 则 未 出台 ，人 们 也政 在 忐忑 不 安 中等 待 着 ，市场 上 策 丝 毫
及 房 地座 静 内 人 士周 先 生 鼹焉 ，逭 废
递 稚现 象的 呈 娶原 园 星 固 家房 地震 锦 控 政
市投资预期 ，观望的人 占据市场主流 。除 去 这些 因素 ，由于 部分购房 者 已在 节前
“ 击 ”成 交 ，专 家预 计 节后 楼 市成 交 量 突 将 持续 低迷 。
随着楼市调控政策趋于严厉和细化 ， “ 限购令”影 响的城市ｉ 扩大 ，至部分二三线城市， “ 国八条”
楼市 寒流 。
未有放松的迹象，在这种情况之下 ，人们 的观望情绪将继续弥漫。 ，不少开发 商 ‘ 算盘 ’落空，成交量当然不容乐观 ，供求形势为供大于求。这样的交易情
况 也影 响 了开 发商 。 原 本打 算在 ２ 月底 ３ 初开 盘 的不 少楼 盘都 推 迟 了开盘 计 Ｎ 划 。 。从 ２ ２ 月 日到 ２ ５ ，市 区没 有 签 约备 案 一 套房 ；２ 月 日 月６日，住 宅签 约 ８ ；２ ７ 套 月 日，住 宅 签 约４ ；２ ８ ，住宅 签 约 １ 套 。７ 套 月 日 ６ 天时 间一 共卖 出 了
全国70大中城市2010年11月房屋销售价格变动
房屋销售价格7.7%0.3%9.1%0.2%新建住宅销售价格9.3%0.4%14.3%0.1%其中：90平米及以下14.3%0.3%20.1%0.1%经济适用住宅销售价格1.0%0.1%普通商品住宅销售价格9.4%0.3%高档商品住宅销售价格14.1%0.7%二手住宅销售价格5.6%0.3% 3.9%0.4%给一点补贴，让生产能力短期不足的农产品或者蔬菜增加供给，同时适当控制一点囤积、投资的行为，这样的话价格就有所缓解。
全国70大中城市2010年11月房屋销售价格变动温家宝：内地房价就是压不下来国务院总理温家宝在视察澳门时指出，楼市降温是件很困难的事情。
温家宝在探访澳门北区工联会时主动表示，澳门应关注物价问题及年轻人置业困难，有在场青年当即指出，现时澳门楼价太贵，要求政府介入控制为楼市降温。
温家宝回应说：“这件事确实很难，你看内地，左一个（国）十条，右一个（国）五条，就是压不下来。
”李克强：保障房建设要注意发挥市场机制作用中共中央政治局常委、国务院副总理李克强于12月6日至7日重点考察了浙江省宁波市的保障房建设工程。
他表示，在保障性住房的建设和运营中，要注意发挥市场机制作用，以提高效率。
李克强强调，要做好明年工作准备，从资金投入、建设用地等方面加大支持力度，大规模建设公租房等保障性安居工程。
这样持续推进几年，使保障性住房覆盖面大幅度提高，使公租房成为城镇住房保障体系的重要组成部分。
同时，李克强称，要完善住房体制机制和政策体系，继续加强财税、金融、土地等政策调节，规范市场秩序，坚决抑制投资投机性住房需求，同时增加普通商品房供给；加强督促检查，落实好各项政策措施，促进房地产市场长期平稳健康发展。
三部委：土地出让净收益可用于发展公租房财政部、发改委及住建部联合发出《关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知》。
《通知》指出，要切实落实各类保障性安居工程资金。
另为切实解决城市中等偏下收入家庭住房困难，从2010年起，各地在确保完成当年廉租住房保障任务的前提下，可将现行从土地出让净收益中安排不低于10%的廉租住房保障资金，统筹用于发展公共租赁住房，包括购买、新建、改建、租赁公共租赁住房，贷款贴息，向承租公共租赁住房的廉租住房保障家庭发放租赁补贴。
中国楼市分析
楼市价格趋势分析国家统计局数据显示，7月份新建商品住宅(不含保障性住房)，70个大中城市中，环比价格下降的城市有64个，持平的城市有4个，上涨的城市有2个。
环比价格变动中，厦门为最高涨幅为0.2%，杭州最低为下降2.5%。
也就是说，7月份的新房价格出现全面下跌。
而同期相比，70个大中城市中，价格下降的城市有3个，持平的城市有2个，上涨的城市有65个。
也就是说，与去年相比，国内各城市的房价还是在上涨，但上涨幅度放缓。
二手房价的情况也差不多。
根据路透测算，7月70个大中城市新建住宅，包括保障房的销售价按月下跌0.9%，是连续第三个月下跌，跌幅较6月扩大0.4个百分点；按年则上升2.5%，虽是第19个月上升，但升幅已经连续第7个月缩窄。
对于这些数据至少有以下几个看点。
一是国内房地产市场的价格下降，无论是从空间上来说，还是从时间上来说，已经成了一种趋势。
先从空间来说，国内房价下跌已经成了全国性的，这不仅在于房价上涨的城市极少，而且市场一直强调的一线城市，房价也开始全面下跌。
从时间的维度来看，全国性的房价下跌并非一个月发生的点状，而且持续三个月都显示房价开始全面下跌。
既然房价下跌是全面性又持续了几个月，那么国内房地产价格下跌已经成了一种趋势，房地产的周期性调整已经全面开始。
二是这几个月来，为何地方政府采取一系列的救房地产的托市政策，但实际效果十分有限？而且有些地方政府的托市政策比2008年下半年的房地产托市政策有过之无不及，但实际的效果十分有限。
其问题的核心在于两个方面，一个方面就是以投资为主导的住房市场，一旦出现调整，或房价出现下跌，这就意味着市场预期发生逆转。
如果投资者的预期发生逆转，那么地方政府想通过托市来改变这种预期是不容易的。
另一个方面就是国内金融市场条件发生了根本性的变化，银行出于自保，地方政府的托市信贷政策，银行只会说“不”而不配合。
可以说，以投资为主导的住房市场，市场预期一旦改变要再逆转是不容易。
解析中国10大典型楼市的现状及趋势
文/崔瑞琳解析中国10大典型楼市的现状及趋势[市场]M A R K E T I N G进入今年第三季度后，中国楼市步入一个非常时期，出现真正意义上的分水岭。
具体表现是继今年上半年之后，成交量依然低迷，甚至多数城市继续向下探底。
与此同时，最为关键的是，价格开始出现下跌，继8月份全国70个大中城市房屋销售价格指数首次出现环比下跌之后，9、10月继续下跌。
那么，全国分区域、分城市的房地产市场走势如何?笔者选出10大典型城市，简要地对它们的市场形势做些分析。
10大楼市之一:北京房价8月拐了，或跌3-4成。
第一，房价出现拐点。
从去年1月到今年8月，北京商品住宅价格稳定上涨，其间偶有小幅波动。
单从成交均价上年，8月极有可能成为近几年的月底最高点，14070元/平方米的价格，相比去年1月的10034元/平方米，涨幅为40%。
9月开始下跌，环比8月环比下跌10.04%，之所以出现这种大幅下跌，既有打折促销成风的原因，也有中低档房源占比增加的因素。
以目前价格和房价收入比观察(根据笔者所做专题研究报告，2007年底北京房价收入比超过13.67倍，全国最高)，北京房价泡沫相当明显，笔者认为下跌到去年初的水平，也即在8月基础上跌去三到四成才会比较合理。
第二，供求情况很槽糕。
从图中可以看出，今年前三季度商品住宅供应量比去年同期多出15%，九月出现暴增的原因，与奥运影响下月缓推盘有关，也与“金九”旺季的预期有关。
从成交北京商品住宅市场供求及价格走势数据来源:CRIC 中国房地产决策咨询系统深圳商品住宅成交走势图数据来源RI 中国房地产决策咨询系统8:C C量分析，今年前三季度同比去年剧降43%。
今年6月是个小的分水岭，成交量与去年同期相近，之前几个月递增，之后递减，反应出进入第三季度后，市场预期迅速恶化。
9月供求比为1:0.2，基本上在全国都可称得上最槽糕。
第三，少数名盘销售较好。
市场低迷期，知名企业的知名大盘卖得较好，市场集中度进一步提高。
五大城市二手楼市走势分析
４ 份 成 交 出 现 了一 定 程 度 的 下 月
滑， 由于３ 是 月份 的成 交高 峰中有一定
续等待， 奥运 会后看情况再做决定。因
此， 现为４ 表 月楼 市 的 回暖 趋 缓 。
的季节性 因素 ， 月的下滑是难 以避免 ４
的， 是下滑的幅度在可 以接受的范 围 但
之 内， 虽然 下 滑了１ ． ， 是 总 成 交 量 ８３ 但
对稳 定 。
久 的客户虽 然看到 目前的楼 市趋于稳 定 ， 仍抱 有奥运 会后房 价 会下浮 的 但
思想， 因此 ， 观 望 了这 么 久 之 后 要 继 在
造成成 交量下降的一个原因。 很多客户 不 了解市场 ， 为价 格有下浮的趋 势， 认
所 以在 房 交 会 之 前 很 多 客 户 并 不急 于 购 房 ， 场暂 时 出现 了有 市 场 无 客 户 的 市 情 况 。 过 ４ 的 房 交 会 也 让 客 户 更 好 不 月 地 了解市 场 ， 会 让 客户 对 天 津 市 场 的 也
受 关 注 的京 城 楼 市 比较 活 跃 ， 尤
的中高档二手商品房价格 都微有
下浮 ， 中 ，广州 下浮 ０１ ％ 深 其 ．２ ，
五大城市 价格变化原因分析
北 京
其是许 多在 ３ 月开始找房的客户 在４ 月成交 ， 从而促进４ 月楼市价
格上 涨 。
圳下 浮 １１％ 即城 市 整 体 的价 格 ．９ ，
上海
２ ０ 年 ４ 中原 （ 海 ） 先 指 数 ０８ 月 上 领
未 来 发 展 有一定 的 认识 。
稳 定在 了较 高 的水平 ， 相对于２ ０ 年 ０７
８ 至 ２ ０ 年 ２ 这 一 段 时 间 的成 交 低 月 ０８ 月
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上海新房日成交量创新高
据每日经济新闻报道，在经历连续成交低迷后，上海楼市2月21日突然放量。
上海网上房地产显示，上海新房日成交量达到554套，是近一个月以来的最高成交纪录。
上周上海市商品房成交面积为10.9万平方米，相比前周上涨了26.7%，成交均价为17445元/平方米，环比前周大涨23.6%；上周上海市商品住宅成交面积为5.1万平方米，虽然相比前周有60.2%的大幅增长，但依然与19.1万平方米的年均水平相去甚远，上周全市商品住宅成交均价为20995元/平方米，环比前周上涨4.3%。
天津新房成交上涨逾160%
据中华网消息，天津市国土房管局公布的数据显示，上周天津新建商品住宅成交2262套，成交面积23.9万平方米，环比上涨160.7%。
成交均价9443元/平方米，环比下降1.6%。
二手住宅成交871套，成交面积6.8万平方米，环比上涨131.9%，成交均价7919元/平方米，环比上涨4.2%。
2月21日，天津政务网发布了天津市《关于贯彻国务院办公厅文件精神进一步做好我市房地产市场调控工作的实施意见》，这个天津版的“津十条”调控细则显示，限购范围扩大到天津全市，预计将对本周以及未来一段时间天津房地产市场交易，尤其是二手房交易产生一定影响。
福州新房成交量涨近三成
据《东南快报》报道，来自福州房产监测机构的数据显示，春节假期结束后的第二周，即2月14日-20日，福州五城区新建商品住宅共交易346套，楼市逐渐恢复到了节前状态。
据了解，上周，346套的成交量较前一个统计周期的275套增加了71套，环比上升25.82%。
从五城区的成交情况来看，福州五城区的商品房成交量全面上升。
其中，鼓楼区和台江区升幅最为明显，鼓楼区从5套上升至10套，台江区从25套升至48套，环比增幅分别达100%和92%。
广州交易量爆发性激增
据《新快报》报道，随着限购令即将公布实施，近日广州一、二手楼交易量开始递增，部分将被禁购的市民开始赶限购令的末班车。
广州一手房网签量也开始爆发性增加。
2月16日至20
日，连续5天广州一手房网签量每日都超过200套，5天日均网签量接近262套，2月19日更达到314套的近月最高峰量。
而将纳入限购范围的增城和从化两市网签量更不断递增。
20日，增城和从化的网签量分别达到了57套和53套，签约量明显比之前三四十套的日网签量要高。
另外，由于限购令即将出台，之前一度低迷的二手房交易量也开始激增。
上周，广州市二手房放盘信息中有264套房已经签约，前周的签约量135套激增96%。
重庆主城区成交量狂跌四成
据中华网消息，如果说春节期间楼市的冷淡还可以解释为人们忙于过年，无心买房，那么节后已经两周多时间，成交量仍然不见太大起色，便不得不归咎于调控政策的影响。
春节后的半个月，重庆市主城区日均成交量为274套，与2010年日均成交量500套左右相比，调控下重庆楼市成交量下降四成左右。