详细楼盘分析报告

_____（楼盘名称）市场分析报告
广州市
xxxx
房地产顾问有限公司
2011年6月
目录
1 区域环境状况分析 (3)
1.1 地理位置分析 (3)
1.2 交通便捷度分析 (4)
1.3 公共交通完善度分析 (4)
1.4 公共配套设施完善度分析 (5)
1.5 环境状况优劣度分析 (6)
1.5.1 自然环境状况 (6)
1.5.2 人文环境状况 (6)
2 楼盘内涵和产品价值分析 (6)
2.1 楼盘基地状况和内涵 (6)
2.2 楼盘开发公司组成分析 (7)
2.3 楼盘基本格局和房型面积分析 (8)
2.4 楼盘价格和付款方式分析 (8)
2.5 楼盘销售状况分析 (9)
3 楼盘综合评价 (10)
3.1 影响楼盘走势的因素评分 (10)
3.2 楼盘客户人群细分 (10)
3.3 小区配套与区域价值的关系分析 (11)
3.4 楼盘开发综合总结 (11)
3.4.1 本楼盘的成功点 (11)
3.4.2 本楼盘的失败点 (11)
_____（楼盘名称）市场分析报告
1 区域环境状况分析
1.1 地理位置分析
____（楼盘名称）____位于___（地址）___，地处广州市____（区）___的__（方向）__部，整个小区东临____（标的物）___，邻近___路，向___路延伸。

南临____（标的物）___，邻近___路，向___路延伸。

西临____（标的物）___，邻近___路，向___路延伸。

北临____（标的物）___，邻近___路，向___路延伸。

周边有_____（大型商场、酒店、楼盘小区、公园绿地等当地较著名的地物名称）等等。

整个小区整体朝__（方向），整个小区的区域位置如下图所示：
图1 _____（楼盘名称）区域位置图
图2 _____（楼盘名称）区域实景图
（需要2-4张实地的照片，包括楼盘大门、主要设施以及反映道路和繁荣程度）
点评：
整个楼盘小区被____（道路名称）、___（道路名称）等众多交通次干道所环绕，道路四通八达，从____（楼盘名称）步行至重要的主干道的时间仅需要____分钟。

整个区域呈现（什么方向高什么方向低）分布，周边绿化___（较多或较少），由于周边分布着____（导致环境好或环境差的地物分布）等，环境状况__（优越或恶劣）。

周边人流来往（频密或稀疏），以____的人群为主。

因此综合楼盘的景观、交通还是未来发展前景，整个项目的发展____（优越或较差）。

1.2 交通便捷度分析
____（楼盘名称）____由于位于___（被什么道路围成）的区域内，其交通便捷度比较（高或低）。

在主干道的连接方面，南北方向主要连接着___路和__路，东西方向则是__和__路。

在次干道方面，主要是连接着__路、__路、__路和__路。

同时，附近还拥有__和__路这n条主要支路，大部分向__方向延伸。

表1 ____（楼盘名称）周边道路详细情况表
序号道路名称道路级别道路类型
1
2
3
4
点评：
整个调查片区大约由n条以上的道路组成，辐射范围（广或不广），到达___（城市中心）的时间为____（分钟），交通便利性（高或低）。

路面车流量（大或小，有没有发生塞车的状况，塞车的时间是什么时候，原因是什么）。

图3 _____（楼盘名称）道路路面路况图
（需要1-2张反映路面名称和通达状况的照片）
1.3 公共交通完善度分析
表2 ____（楼盘名称）周边公交线路详细情况表公交名称位置起点终点本站序号
点评：
楼盘周边共有n条公交线路，主要分布在___路、___路和___路等，此外，
附件（有或没有）地铁n号线___（站名），人们乘坐主要公交线路到____（中心
城区名称）的时间仅需要____分钟。

1.4 公共配套设施完善度分析
表3 调查片区外部配套设施基本情况表
序号名称服务类型距离
购物
银行
餐饮
休闲
邮政
教育
通过表3我们可以看到，居民日常生活的配套设施，例如购物、银行、医疗、休闲等等，都比较（齐全或存在缺陷）。

在教育设施方面（如何，并说明标的物距离）；在娱乐休闲方面（如何，并说明标的物距离）；在医疗设施方面（如何，并说明标的物距离）。

但是，整个小区及附近都缺少（什么类型的配套设施，这样的配套设施使居民产生了什么样的不便状况）。

1.5 环境状况优劣度分析
1.5.1 自然环境状况
整个区域内的绿地状况（如何），（有没有）____（公园名称）等公园分布，绿化覆盖率（高或低），附近（有没有工厂等污染源，有的话主要造成什么样的污染，具体表现为）。

由于楼盘周边受（什么类型的道路环绕），粉尘污染、噪声污染状况如何，楼盘楼层的高度和楼距对整个小区内的通风采光如何影响。

1.5.2 人文环境状况
周边由什么样人群（年龄，职业，国籍，文化素质等作为分类基准），人口素质如何，治安状况、犯罪率如何。

整个楼盘深受（什么样的当地文化特色所影响），具备什么样的人文气氛，具体表现为。

图4 _____（楼盘名称）环境氛围概况图
（需要2-3张反映自然氛围和环境氛围的照片）
2 楼盘内涵和产品价值分析
2.1 楼盘基地状况和内涵
表4 楼盘基地和基本情况表
2.2 楼盘开发公司组成分析
表5 楼盘开发公司组成和基本情况表
点评：
____（楼盘名称）由_____（开发商名称）开发，该公司开发实力（雄厚或一般），以_____（产品特色）进行楼盘的开发，曾开发的项目有___、____和___等。

本项目的开发（秉承或打破）一向的开发理念，开发____特色、___（档次）的产品。

而项目主要在____（地点）进行销售，并在____（地区）设立分销点，
可以看出，项目将以____（地区）的人群作为主要销售对象，把____（地区）的人群作为潜在的销售对象。

2.3 楼盘基本格局和房型面积分析
表6 基本格局和房型面积表
序号户型建筑面积套内面积户数得房率户型比例面积比例1
2
3
合计100% 100%
图5 _____（楼盘名称）户型配比扇形图
图6 _____（楼盘名称）面积配比扇形图
点评：
从上表可以看出，____（楼盘名称）的户型从__房__厅至__房__厅不等，其中__房__厅的数量最多，占总数的%。

整个楼盘的平均得房率为%。

综合上述数据，本楼盘的以____地区的_____（客户类型，可从年龄、职业、收入、素质等方面进行划分）作为客户定位，主打____档次的____（大、中、小）户型。

2.4 楼盘价格和付款方式分析
表7 基本格局和房型面积表
序号项目涵义内容
1 起售单价底层朝南单位的单价
2 总价范围总价最小的户型售价至总价最大户型售价
3 车位租售单价—
4 付款方式一次性付款/按建筑进度/按时间进度/ 银行贷款/发展商贷款
5 平均单价—
6 主力总价最畅销单元的销售总价
7 总销金额当前期日销售总额
8 折扣优惠—
图7 _____（楼盘名称）面积配比扇形图
点评：
从上表可以看出，____（楼盘名称）的平均销售单价为____元/平方米，比__（楼盘所在地区）地区的平均单价（高或低）____元/平方米，其中主力单元的销售总价为____万元，占楼盘总销售金额的%，整个楼盘的销售状况____。

楼盘购买者主要采取的付款方式为_____，主要集中在____期（开盘期，畅销期，促销期，尾盘期），楼盘这段期间的特点是_________，这段时期由于什么原因，开发商要采取这样的方式，要达到一个怎么样的目的。

2.5 楼盘销售状况分析
表8 楼盘销售基本状况表
序号项目涵义内容
1 广告策略公共媒体，印刷媒体，传播媒体
2 品牌个性楼盘的特色
3 市场定位表达的内容和意境
4 促销活动促销的时间的理念
5 来电来人数量和频率
6 售出户数以当前期日为准
7 销售率以当前期日为准
8 销售顺序
首先销售，其次销售，最后销售的户型
首先销售，其次销售，最后销售的面积
9 客源分析购买者的来源地
10 购买动机分析购买的目的（自住、投资）
11 购买抗性分析令购房者不想购买本楼盘的要素
3 楼盘综合评价
3.1 影响楼盘走势的因素评分
表9 _____（楼盘名称）影响因素综合评分表
序号要素基本状况因素分权重总得分
1 地理位置
2 交通便捷度
3 公交完善度
4 环境优劣度
5 配套完善度
6 价格定位
7 户型状况
图9 各因素的重要性程度示意图
3.2 楼盘客户人群细分
3.3 小区配套与区域价值的关系分析
考虑基准
（1）从经营城市的角度进行楼盘建设，满足社区和城市的需求
（2）教育和医疗设施对整个城市的影响度较大
（3）文化娱乐设施和酒店主要服务于城市，能全面提升区域的形象和档次。

3.4 楼盘开发综合总结
3.4.1 本楼盘的成功点
3.4.2 本楼盘的失败点。