有关土地征收范围的几个问题(吴少博律所)
拆迁律师就选北京吴少博律师事务所,擅长企业案件
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企业拆迁律师吴少博办案手记—安徽宿州某连锁饭店拆迁维权案例
安徽宿州某连锁饭店拆迁维权案例作者：吴少博律师今天我们以安徽宿州某连锁饭店拆迁案为例，分析一下商铺拆迁中可能遇到的问题和对应的解决方法，希望能给各企业主一些借鉴。
该连锁饭店是一家家族企业，在当地拥有7、8家的连锁店，经营效益非常好。
2014年3月，该连锁饭店的总店被划分到拆迁范围。
总店所在的土地性质早期是所在社区村集体的土地，由该企业向村集体一次性买断，取得了500多平米的商业性质集体土地使用权。
后来因经营需要，该企业在原有建筑的后院扩建了200多平米的附属建筑。
在拆迁过程早期，当事人和拆迁方并没有产生很深的矛盾。
2014年4月份当事人和当地乡镇人民政府签订了草签协议，约定了补偿方案，并在5月份将总店停止营业来配合拆迁进程。
8月份，拆迁方又给出两种安置方案：第一种是原地回迁，原有建筑安置面积可以按照1:1比例安置，但是扩建部分只能按照实际面积的30%进行安置；第二种是迁到繁华度稍差的地方，但是安置面积全部都可按照1:1.6比例来补偿。
当事人的要求是原地回迁，且回迁的面积全部按照1:1的比例进行安置。
后来，拆迁方又声称该饭店所在地点的规划变动成为乡镇政府的便民大厅，无法进行原地回迁。
双方的分歧越来越大，谈判无法继续，当地政府对开始采取强拆和断水断电等手段，无奈之下，当事人找到我所，委托我们以法律手段维护自己的权益。
我所接案以后，针对当地乡镇政府的行为，及时采取了相应的措施：第一，当时，当地政府已经把饭店的门窗卸掉了，把一些基础设施也毁掉了，把扩建的建筑推倒了一部分。
针对这些严重违法行为，我们及时报警，因损害额度达到5000元以上，成功以故意损坏公私财物进行犯罪立案，并引起了当地媒体的关注。
第二，当地乡镇政府向区政府申请了征收补偿决定，引入了司法强拆程序。
针对此决定我们向当地市政府申请行政复议，理由是对方没有遵循法定程序：第一，没有相关的合法文件；第二，没有同时给予当事人货币补偿和安置两种法定选择；第三，采取断水断电等违法手段，违反了征收程序。
吴少博律所解析集体土地上企业拆迁补偿问题
集体土地企业拆迁补偿问题解析企业拆迁能获得的补偿有哪些对于很多企业来说，遇到拆迁无疑是件头疼的事情，因为企业拆迁的很多方方面面，法律、法规等都没有太多单独、细致的规定，只是零散的见于法律、法规关于拆迁及征收的条文中。
那么当企业遇到拆迁问题时该如何维护自己的权益呢？怎么能从有效的法律条文中阐释出有利的方面？下面北京吴少博律师事务所就全面解析一下关于企业拆迁的法律条文，以及企业拆迁时能获得的补偿有哪些？【吴少博律所评析】一、房产、建筑物及土地的补偿1、房产、建筑物的补偿企业的经营性用房主要有工业厂房和仓库,也有部分住宅和办公房，具体的补偿面积以相关房产证明登记的建筑面积为计算标准，因为历史原因无法办理房产证明和土地证明的，可经实际丈量确定。
企业房屋及建筑物价值评估应当考虑被征收房屋及建筑物的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等。
而且企业拆迁也涉及到房产的所有权问题，企业拆迁的补偿对象只能是房屋的产权人，如果企业是承租人的话，那么只能是对承租人在租赁期间对自建的地上物有权获得补偿。
2、土地的补偿在企业拆迁时土地的补偿问题就会涉及到土地的性质，国有土地与集体土地的问题，《国有土地上房屋征收与补偿条例》对国有土地上企业的拆迁土地补偿这一块没有明确的规定，全国各地方拆迁时土地的补偿，往往与房屋、建筑物补偿计算在一起，不明晰、不透明的情况大量存在，使得权利人的权益无法获得相应的合理补偿；集体土地上企业的拆迁一般按评估价格补偿，如果企业为承租人的话，就会涉及到与土地使用权人谁有权获得土地补偿的问题，补偿的依据以证书或租赁合同为准。
二、设备、设施的补偿1、不可移动设备的损失补偿。
对其补偿的标准应按照设备使用年限进行折旧或重置市场价格计算，对所有权人进行补偿。
2、可移动设备的搬迁费、安装费的补偿。
具体补偿标准按照当地搬迁费标准或实际发生额计算，主要包括拆卸费用、运输费用、安装费用、调试费用等，安装调试费还应当由设备供应商出具报价和证明等。
吴少博律师讲述：拆迁方惯用的拆迁招数
拆迁方惯用的拆迁招数作者：北京吴少博律师事务所在遇到拆迁（征收）时，作为拆迁方委托的拆迁公司为了达到让被拆迁户迅速低价签订补偿协议的目的，会出现各种各样的招数。
让我们来开一下眼界吧：（一）政策压人拆迁一开始的时候，拆迁工作人员说的最多的永远是：这是政府制定的政策，谁也不能改变政策。
常见的理由有：政策是政府制定的，谁也没有权利改变政府制定的政策；如果因为你这一户改变政策，那么以前签了协议的都要回来找我们，我这个项目也拆不下去了；最后补偿协议都是要经过审计的，不符合政策的补偿协议最后审计也过不了；不是我们不想帮，如果我们给了你政策以外的补偿，最后纪检就要来找我，我们不可能因为帮了你把自己弄进去。
种种理由，就是为了让你相信：你只能接受政策确定的标准，其他的要求都是徒劳，不现实，也不可行！试问是什么政策？谁颁布的政策？经过了谁的批准？政策实施的依据是什么？政策是否和国家的相关规定冲突？当你提出这些质疑的时候？他们就会给你扣顶大帽子，说你和政府作对，这就是拉大旗作虎皮，是真的政策还是假的政策全在他们的说法上，即使补偿的项目和数额与颁布的政策不一样，他们依然有话说：政策与现实结合，结合的程度在我们掌握。
好像他们就是政策，就是法律。
那么政策真的是不能改变的吗？经历过拆迁的人都知道，每家每户，尤其是企业拆迁，各项标准、补偿金额不可能做到完全公平公开的按照政策执行，很多房屋条件差不多的企业最后签订补偿协议的价格可能相距甚远，但是他们在拆迁初期拒绝你的补偿要求的时候，政策不允许就是最好的理由。
（二）虚假询价一般拆迁工作人员在宣传拆迁政策以后，就会开始问你：这个地方你想要多少钱？要这么多钱的理由是什么？如果你以为拆迁人是在真心向你询价，就你报的价格去认真核对事实和法律规定的补偿标准，并对你的报价进行下一不的讨价还价，那你就大错特错了。
如果拆迁完全按照公平公开的政策进行补偿安置并且像他所说的那样政策不可改变的话，询价没有任何意义，因为补多少钱取决于政策的规定，而不取决于你想要多少钱，他直接应该和你讨论的是按政策算出来这个地方应补多少钱，而不是问你想要多少钱。
吴少博律师论述企业拆迁的补偿项目有哪些
吴少博律师解读：企业（厂房）拆迁补偿补偿项目有哪些作者：吴少博律师团队今天《法律大讲堂》讲一下大家遇到拆迁中最关心的问题,就是在拆迁中企业主可能遭受的损失和能获得补偿项目有哪些？我相信众多中小企业主都比较关注的但又不是很清楚这个问题。
到底如何跟拆迁方要补偿？从哪些方面要补偿？包括补偿项目有哪些？企业主可能遭受的损失又有哪些？今天就给大家详细解释一下。
首先要讲一个总体原则，拆迁补偿是实物及一部分可预期的利益损失，他跟企业正常的交易和买卖是不一样的，补偿比较狭窄，最后的补偿价格偏低，这个问题属于学术互相探讨的问题。
在企业拆迁中，对中小企业来讲一般能获得六部分补偿项目。
一、土地使用权的区域补偿价你所占用的土地要按照占用的性质和使用年限等来算出区域补偿价，说通俗了就是土地使用权补偿。
那么土地使用权应该怎么补偿呢？有这么几种情况：（1）土地承包经营权。
本村村民在本村的土地上承包相关的土地所衍生出来的土地承包经营权。
（2）集体建设用地使用权。
也就是取得集体建设用地使用权证，这可能是通过拍卖、一次性买断等方式取得的。
（3）国有土地使用权出让划拨的方式。
经过国有土地出让取得的工业用地的资质，或者说通过划拨取得，这都是纳入土地使用权赔偿范围。
但是租赁权现在还划定在债权的范围内，没有划归物权的形式，所以租赁权是没有土地使用权补偿的。
二、厂房重置成新价厂房重置成新价就是厂房重置后再建起来需要多少钱，被拆迁房屋拆迁时几成新也有重置成新的问题。
实践中出现的客观状态有建筑物、构筑物、设施物，只要满足正规厂房的固定形态都应该按照房屋来计算。
实践中由于房屋的结构、宽度、高度都不一样，补偿价格也不一样。
有一些厂房使用砖木结构临时搭建的，可能不满足四面都有墙的要求，但是用于了正常的生产经营，原则上也应该按照建筑物的房屋重置成新价标准来计算。
基本上有一种厂房外在固体属性，那么就可以按照厂房重置成新价来补偿。
三、停产停业损失费因为拆迁造成企业的停产停业损失的费用。
我国土地征收中存在的问题及建议
我国土地征收中存在的问题及建议随着社会经济、中国城市化进程的不断发展，城市建设用地越来越紧缺，为满足城市建设用地需求，国家大面积征收了农村集体土地，由于相关法律缺失，实际操作中轻法律规范重规章政策，再加上利益的驱使以及其它一些因素的影响，在当前形式下我国土地征收过程中出现了许多严重的社会问题，这些问题已成为影响社会稳定的重要隐患。
国家对农村集体土地的征收是一个不可逆转的趋势，土地征收制度是一项重要的土地制度，而我国现行的土地征收制度不是很完善、土地征收在立法上也有很大的缺陷。
土地征收中存在的问题：第一、土地征收程序不规范由于片面的追求政绩，以及部分地方领导受经济利益的驱动，加之土地征收属于行政行为具有强制性的特点。
部分地方在征收土地的时候没有全部依照甚至完全没有依照法律规定的权限和程序，此外征地补偿标准偏低、截留征地补偿款、以租代征、越权审批、占地过程中滥用公检法部门等现象也非常严重。
1、缺乏征地目的的评估阶段。
这种程序的简化，使得在土地征收中缺乏对征地用途的严格审查，导致土地审批部门较少考虑征地用途的公共利益性，而主要考虑政府的利益或征地申请人的利益，极易损害被征收者的利益。
2、欠缺土地征收是否符合公共利益需要的认定程序。
我国土地管理法中,只规定了土地征收必须经过国务院或省级人民政府批准,但对土地征收是否基于公共利益的需要没有任何审查认定程序,这一重要程序的欠缺成为我国农村土地征收权经常被滥用的重要原因。
3、征收程序中土地权利人参与程度不够。
如在征地补偿标准确定环节,《土地管理法实施条例》第二十五条规定,“市县人民政府土地行政主管部门根据经批准的征收土地方案,会同有关部门拟订征地补偿、安置方案,在被征收土地所在地的乡(镇)村予以公告,听取被征收土地的农村集体经济组织和农民的意见。
”从这一规定可以看出,公告在土地征收中是一种后置程序,只作为附属程序置于批准之后,目的也只用于权利登记,不是与农民协商,对征收并不起监督作用。
吴少博律师：拆迁维权要凝聚三力：抗压力,攻击力,平衡力
企业拆迁“三力”到位方得始终今天的《法律大讲堂》想跟大家讨论一下“三力”问题。
经常有网友在微博、微信上留言咨询什么是“三力”。
我所主张的“三力”是抗压力、攻击力、平衡力。
我在多年的企业拆迁维权中总结出：必须有三种力量才能达到良好的维权效果。
第一力：抗压力企业一旦面临拆迁，地方政府手里掌握着相应的职能部门，所有审批、生产经营行为都是来自于政府部门的审批、许可，有审批必然有处罚，消防、生产不过关，或者被认定是违章建筑、违法用地都可以进行行政处罚，所以面对行政处罚的时候我们要有抗压力。
第二力：攻击力在政府用行政职能的手段给你施加影响的时候要有回击的能力。
政府要拆迁前期必须取得相关的征收批准文件、规划、国土、立项等，这是拆迁主体资格的要求。
被拆迁人要抓住拆迁方的短板大力攻击。
既要抗的住施加的压力，也要懂得利用拆迁方违法之处予以回击。
第三力：平衡力拆迁双方必然要坐在谈判桌上，如果有不可调和的矛盾就达不到维权的效果。
我经常跟被拆迁企业主谈到“跷跷板”问题，到最后必须达到一个平衡状态。
双方有博弈的过程是不可避免的，想达到平衡需要互相让步。
真正的拆迁维权中出神入化的掌握“三力”，并且反复利用三力原则，都会达到好的维权效果。
也许有很多企业主谈到：“我主要就考虑抗压力和攻击力的问题，政府给我施加的压力我扛不住，我想给地方政府施加压力的时候也找不到违法之处。
”这可能就是我们律师在企业拆迁维权中应该协助企业主做的。
其实把“三力”揉和在整个企业拆迁维权中，必须协助企业主该有攻击力的时候不能有太多顾虑，拿住主要证据重拳出击。
有的企业主在过程中涉及到地方政府复杂的人脉关系，这时候也需要律师协助他排除不合理的情绪，以及准确及时的告知被拆迁人如何维护自己的权利。
希望被拆迁企业主们合理运用这“三力”。
1土地征收中存在主要问题完善对策
土地征收中存在的主要问题及完善对策一、当前土地征收中存在的主要问题(一>政府滥用征收权，征地超出“公共利益”目的《宪法》第10条第3款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。
”《土地管理法》第2条第4款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。
”宪法和土地管理法都明确规定了征收的前提必须是为了“公共利益的需要”。
但是，现行法律、法规并没有明确界定哪些建设工程用地是为了“公共利益需要”。
在实践中，政府将“国家建设”、“城市建设”视为是“公共利益”的需要。
往往为了经济建设大量动用征收权，征地超出“公共利益”的需要。
(二>征地补偿标准太低，补偿范围太窄土地征收补偿是征地问题的核心，世界上大多数国家和地区都是以市场价格为基础来进行补偿，而且还会考虑对土地未来的价格间接损失给予补偿。
而我国《土地管理法》及《土地管理法实行条例》中规定补偿费是按照土地被征收前三年平均年产值的若干倍来测算的，这种测算方法本身不科学。
随着经济的发展，物价的上涨，农民所得的补偿费根本无法满足农民的今后生活。
另外，补偿的范围仅限于与土地有直接联系的一部分损失，被征收土地上农村房屋等地上建筑物的补偿和其它间接损失没有列入补偿的范围。
实践中对地上建筑物的补偿都是依据组织实行征收的政府制定的标准予以补偿，通常补偿标准较低。
(三>安置方法简单，无法解决失地农民的就业问题。
现行法律中规定劳动力安置是计划经济时代的产物，计划经济时代，劳动力的就业安置是确保农民生活水平不下降的有效措施。
但随着社会主义市场经济体制的逐步确立和户籍制度、劳动用工制度的改革，原有的劳动力安置办法和“农转非”等办法，在实践中很少使用，已失去意义。
安置费和土地补偿费、青苗补偿费一并计算补偿给集体纠纷组织，对农民安置问题不再考虑。
(四>补偿费用的具体分配法律规定不明确土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费的补偿标准较低，前面已经讲述。
企业拆迁赔偿,吴少博律师,10年企业拆迁维权
企业拆迁有哪些补偿项目，如何获得满意补偿作者：北京吴少博律师事务所·10年企业拆迁维权经验1.土地、企业的房屋价值补偿房屋价值补偿主要包含两方面，土地区位补偿价和房屋重置成新价，土地区位补偿价指的是被拆迁人合法用地范围内的土地使用权价值，主要由土地所在的区位和用途来决定，企业的土地用途一般为工业用途，虽然价值要低于住宅和商服类的土地，但因为企业的厂房、仓库占地较大，所以在拆迁中土地区位补偿价往往是很重要的一部分。
房屋重置成新价主要指的是指一定时间、一定区域内的被拆迁房屋重置成新平均价，通俗讲就是房屋的建造成本价，这个成本价是比较固定的，一般都是1500-2000左右。
在拆迁的过程中，拆迁方所委托的评估公司往往将土地区位补偿价和房屋重置成新价合并计算，也就是说，被拆迁人从评估报告里看不出来土地值多少钱，房屋值多少钱，从而也很难去质疑其合法性。
很多地方的拆迁人甚至会告诉你，这个项目的拆迁就没有土地的补偿项目，如此种种，都是为了掩盖拆迁方在土地中获得的巨额利润。
2.装修附属物补偿关于装修附属物补偿，各地都有装修和附属物的各项补偿标准的实施细则，该项补偿内容主要由评估机构根据各地制定的标准进行评估。
此项补偿内容比较固定，弹性空间不大，被拆迁企业主要应当审查评估报告是否存在缺漏项的情况即可。
3.停产停业损失补偿停产停业损失指的企业因为拆迁不能进行正常经营所产生的所有损失，在计算该损失时不仅应当考虑被拆迁前的利润损失，还应当考虑目前的企业业务量、客户资源以及预期利益的损失。
2011年颁布《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条和第二十三条做出了对因征收房屋造成停产停业损失的应进行补偿的规定，提出了补偿应根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。
因各地对停产停业计算的标准不一致，各个企业的盈利亏损情况也各不相同，因此，停产停业损失是拆迁补偿项目里弹性最大的一项，应当值得企业重点关注。
4.搬迁费用、搬迁损失企业在面临拆迁时，搬迁费除了将企业所有的机器设备、各项生产资料、办公用品从一个地方搬迁到另一个地方所产生的搬迁费用，还包括搬迁损失，主要是指这些机器设备、生产资料在搬迁过程中因拆、装所造成的机器设备损失、折旧、损耗等费用。
吴少博律师讲述：直管公房企业拆迁维权案例
直管公房企业拆迁维权案例作者：北京吴少博律师事务所【案情简介】2009年11月中旬，北京东城区刘女士接到了一份拆迁评估单，其内容是对其承租了将近40年的公房进行了评估，评估的总价为370万，其中仅包括原有的90多平米的公房，而对其30多平米自建房，没有进行认定，自然不包括在评估单之内。
刘女士在接到上述评估结果后，感觉十分不满，主要集中在两点：一：对其30多平米的自建房口头答复为违章建筑，不予补偿。
其二：建筑面积单价相对很低，不符合其所在地理位置的商品房单价。
于是急迫寻找拆迁专业律师提供帮助，在朋友介绍下来到了本团队，找到了主管吴律师，在介绍了上述情况后，律师有了解到其家庭的自身情况：原来刘女士一家三口，父母都已经80高龄。
房屋属于原东城农机局所有，其父母原是农机局职工，所以自然拥有公房的承租权。
早在70代就在这里居住，后由于居住的局限，使生活很不方便，在原单位同意的前提下，自行在原居住的房屋旁边连接建筑了30多平米的房屋。
【维权策略】主管吴律师在了解了上述情况后，首先对其特殊性也就是是自管公房还是直管公房，到原有单位和东华房管所进行了调查，最后确定是直管公房，属于东城区东华房管所管理，在调查到上述情况同时，拆迁人已经失去了继续和谈的耐心，向东城区房管局申请了拆迁裁决，其想借助公权力达到目的之心昭然若揭，情况紧急，吴律师没有迟疑迅速出击。
办案第一计：一封律师函阻挡拆迁裁决进行“凡事预则立，不预则废。
”而《毛泽东选集•论持久战》中也有类似的一语成谶：“没有事先的计划和准备，就不能获得战争的胜利。
”由于吴律师裁决前的细致调查，把功夫已经做在了对方的前面。
其直管公房的管理人便是东城区房屋管理局，但是在裁决中其又作为裁决人而出现，便出现了运动员与裁判员同属一人的尴尬局面，这是其一。
其二，刘女士仅仅是房屋的承租人而非产权人不应该被列为被拆迁人。
以上两个理由要求中止裁决的进行，很快得到了区房管局的支持。
办案第二计：国有土地使用权证复议——一锤定音由于其为土地一级开发，自然此时的拆迁人是土地储备中心，大家都知道，土地储备中心的上级主管单位是土地局，其属于利益共同体，吴律师很好的利用的这个领导和被领导的关系，就其土地使用权的行政许可行为，进行了复议，要求审查其在土地使用权许可的面积以及用途，并针对的说明了土地还未招拍挂就确定了项目名称和用途是属于本末倒置。
土地征收存在的问题及对策
土地征收存在的问题及对策第一篇：土地征收存在的问题及对策土地征收中存在的问题及对策摘要我国在土地征收中存在的主要问题：有滥用征地权力，征收范围过宽，缺乏透明度，对非法占地行为的处罚过轻、监管不力，补偿费用不合理、不到位，司法保护薄弱。
针对这些问题，必须完善土地征收立法，科学界定“公共利益”，规范政府的征地行为，确定合理的征地补偿原则，建立畅通的农民利益表达机制，健全土地征收的司法程序。
关键词土地征收问题立法执法司法土地征收是指国家或政府为了公共利益的需要，依照法律规定强制取得私人土地所有权，并给予适当补偿的一项法律制度。
在我国，由于实行土地公有制，土地所有权只有国家土地所有权和集体土地所有权两种类型，因而土地征收是发生在国家与农民集体之间的土地所有权转移，是指国家为了公共利益的需要，按照法律规定的批准权限和批准程序，并给予征地补偿后，将农民集体所有土地转变为国家所有。
通过本学期学习《建设用地管理》这门课程和对一些资料的查阅，我就如何规范对集体土地征收，保护农民权益等问题提出一些个人的意见。
一、我国土地征收中存在的问题(一)滥用征收权力，征用范围过宽我国现行法律、法规对“公共利益”缺乏明确界定。
《宪法》、《土地管理法》、《物权法》等法律对“公共利益”的规定都是不清晰的，仅出现了诸如“依照法律规定”等一些原则性的提法，对什么是“公共利益”没有明确界定。
因此，在土地征收的过程中，“公共利益”这一本来旨在维护大多数人利益的立法规定，由于立法本身的漏洞和监督机制不完善，导致在征地申报过程中出现了一些弄虚作假的行为，成为了少数人牟利的工具。
1、伪造、虚报征地申报材料，骗取审批在即使扩大解释“公共利益”也不可能获得审批的情况下，一些地方政府往往伙同开发商、集体组织、村委会篡改、伪造材料骗取审批。
比如，把基本农田区域改成荒地、山地，把工厂用地写成大学用地，将无后备土地的开发写成有后备土地的开发等等。
2、违法越权审批、变相越权审批有些地方政府无视法律、法规，明目张胆地超越权限，批准自己在法律上无权审批的用地申请。
吴少博律师论述违章建筑拆迁的各类问题
吴少博律师论述违章建筑拆迁的各类问题作者：吴少博律师团队“违法用地”和“违章建筑”解析违法建设、违章建筑、违法占地、违法用地，我认为这几个词从法律概念上讲主要就是两个词的区别，一个是违章建筑一个是违法用地，今天想给大家解释一下这两个概念。
在实践中有很多客户接到不同的单子，有的是国土资源局违法用地的问题，有的是城管、规划局或者乡镇人民政府所下的违章建筑的问题。
这两个是不同的概念和主体，一个是从用地的角度来说，一个是从建筑的角度来说。
违法占地最主要还是在集体土地上，国土资源局所下发的违法占地的单子大多都发生在集体土地上。
改变集体土地用途，比如本身是耕地却建了厂房，或者是租赁的土地但是用土地使用权的方式进行开发建设，这可能也是违法占地的问题。
有很多在集体土地上的客户接到了违法占地的通知，违法占地的主体是落在土地上的，所依据的法律是《土地管理法》，也就是说土地没有按照土地建设、土地属性进行相关的用途，这是一个违法占地的问题。
违章建筑是地上的附着物可能涉及到违法建筑，他的上位法律是2008年实施的《城乡规划法》，所依据的是建筑必须取得建筑工程规划许可证。
违法占地、违法用地却没有明确规定要取得什么进行实际制约。
有些明明有土地使用权证、集体建设使用权证，包括工业属性、工矿仓储属性，但还说你是违法用地，不说你违法占地说你违法用地，也就是说地的使用的用途错了。
本身是养殖用地却建设工业，我们在哈尔滨阿城有这样一个案子，此企业集体建设用地上边写着工业但是建了养殖用地，结果说是违法用地问题。
违章建筑是硬性规定，没有取得建设工程规划许可证的都是违章建筑，不管你是否有土地使用权，不管土地是租赁的还事自持的。
所以在实践中要提醒各位的是违章建筑和违法用地是两个不同的概念，同时执法机关也是不同的，违法用地是国土资源局来执法的，不管在集体土地还是国有土地上都是由国土资源局来执法的。
但是违章建筑执法的主体就多了，国有土地是规划部门认定，城管局进行实际拆除。
吴少博律师近年来征收拆迁方式的演变
近年来征收拆迁模式的演变作者：北京吴少博律师事务所不知道大家有没有感受到，现在征收拆迁的方式已经产生了很大的变化。
以前是必须按照《土地管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》590号令，或是2011年之前的城市房屋拆迁管理条例、集体土地拆迁管理条例。
也就是说必须按照基本的拆迁法律法规或行政规章的要求来进行实际拆迁，但是现在已经把征收拆迁的目的性反推了。
征收拆迁的目的无非是“三通一平”或“五通一平”。
但是前期具体通过哪种方式来拿到这块地，现在已经产生了很大的变化。
比如讲北京现在实行的集体土地腾退、绿隔腾退、环境治理。
上海实行的工业用地减量化、五违四必、五违共治（五违包括违法用地、违法建筑、违法经营、违法排污、违法居住）。
浙江实行的“三改一拆”。
这么多名目出来后是不是跟征收拆迁所达到的目的是一致的呢？所达到的目的是把地上附着物拆除掉，然后把土地进行平整，后续土地是用于公共利益还是进行上市的招拍挂，但是现在前期所要走的程序演变出很多模式。
征收拆迁有《土地管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》590号令。
土地腾退依据的是什么呢？可能依据村民委员会自治法和《土地管理法》等一些地方性的法律法规。
“五违四必”、“五违共治”也必须走拆违章，或者国土资源局来认定是违法用地。
必须实行这套法律程序，但是达到的效果是一样的，也就是说在实践中一定要把这个问题看得更加确切。
北京实行的非首都功能腾退，中小企业可能会感到纳闷：“腾退达到的目的就是把企业搬走，跟征收拆迁是一样的。
但是征收拆迁有其对应的补偿标准，但是现在是腾退企业，腾退补偿的标准是什么？是直接把企业关闭呢？还是有一定补偿？还是把企业地上附着物进行回收呢？”可能从法律依据和客观事实依据有所缺乏，在此给中小企业理一下相关事实。
在过程中尽管缺乏法律依据，但我相信必须一切都从客观现实当中所造成的一种侵害，从这个角度进行合理补偿的诉求。
关闭企业造成停产停业损失，拆除厂房造成厂房价值的损失，这方面要有参考数值和依据。
吴少博律师：企业拆迁中,为什么拆迁方的报价越来越低
企业拆迁中，为什么拆迁方的报价越来越低今天北京吴少博律师事务所就向各位企业主讲解分析这样一个问题：企业拆迁中，为什么拆迁方的报价越来越低？这是实务中出现的一个客观状况。
我所在最近几年中，也非常直观地感受到了这一点，拆迁方的报价越来越低。
最初租赁的土地上面建的厂房，拆迁补偿价格可达一千多元一平米，但到现在按照划归违章建筑或禁养关停来讲的话，大概只有两三百元一平米，补偿价格越来越低。
所以我们今天就来分析一下，为什么企业拆迁当中，拆迁方的报价越来越低？下文中，北京吴少博律师事务所将从以下五个方面，向各位企业主揭示出这个问题的深刻背景。
第一、拆迁的名目混乱，复杂。
名目制定就让拆迁方抓住了给企业主越来越低补偿价格的机会。
在此，我们可以总结一下，目前在企业拆迁中的名目有多少，比如功能疏减、拆违建、违法经营、环保关停、禁养区禁养、水源地保护治理等等。
上述名目所体现出来的都是拆迁方为达到企业拆迁目的而制定的，而一旦以这种名目来进行拆迁的时候，拆迁方就不需要按照真正的征收拆迁的标准来进行补偿了。
因此，拆迁名目的混乱、复杂就给拆迁方制造了很多可以压低企业主补偿价格的机会。
例如环保关停，首先要看企业环保合不合格，若不合格，按照《环境保护法》的规定，政府就可以关停。
又如禁养区禁养，要看企业有没有环评、有没有排污许可，实际的排污达不达标，进而再看拆不拆除的问题。
政府可以让企业主自由选择，但如果选择拆除，补偿价格非常低。
然而如果不拆除，企业的养殖用房也改变不成厂房，没有任何意义，没有存续价值。
以上种种就给拆迁方制造了很多把补偿价格极度压低的机会。
第二、上级对下级拨付的补偿款项越来越少。
因为征收拆迁往往都是强制命令性的、任务考核性的。
例如环保关停，无论中央环保督察组还是各省自治区的督察组，都在各地方频繁地进行巡视查处，通常带来的都是强制性的任务。
去年五月临沂一下就关停了五十多家钢铁企业，都是很大的钢铁企业，就是因为环保的原因。
北京吴少博律师事务所,企业拆迁维权专业团队
全国企业拆迁维权的放心选择：北京吴少博律师事务所，企业拆迁维权专业团队北京吴少博律师事务所律所概况Letter from director北京吴少博律师事务所（以下简称“本所”）是经北京市司法局批准设立的合伙制律师事务所。
本所坚持“以法为本，客户至上，服务尽职，信誉取胜。
”的宗旨，创建了专为中小企业服务的拆迁维权律师团队——“栩锐企业拆迁维权律师团”。
该团队是国内首家专业中小企业不动产维权的精英型律师团队，尤其是在企业土地和厂房征收拆迁纠纷中，有着丰富的维权经验。
在过去的6年里，本所代理了400多家中小企业征收拆迁的维权案件。
基于众多维权经验，我团队出版了《企业拆迁维权攻略》一书。
该书详尽的阐述了企业面临征拆时如何维护自身的合法权益，受到了全国各地中小企业的热烈欢迎。
本所广泛应用“案例切入法”，在案件承办和案件质量把控制度上有着细致的研究。
每一个案件我们都会分段管控，同时利用时间段和案件进度衔接的方式把控案件风险。
本所会在全面的事实梳理，寻找相似的地域案例进行比对，分析出差异点和共同点，进行案例评析的基础上，制定案件承办方案。
这一做法体现了本所律师在企业拆迁这一领域的丰富经验，也大大提高了本所拆迁案件的胜诉率，给全国中小企业带来了切切实实的补偿回报。
在未来的日子里，我们将继续秉承服务中小企业的宗旨，借依法治国之东风，乘势勇作为。
以娴熟的法律技巧和坚定的维权决心为全国中小企业保护好自己的合法权益。
本所在此恭祝各位企业主朋友：健康，平安！企业房屋征收与补偿Expropriation of Buildings & Compensation企业征收拆迁业务是北京吴少博律师事务所的基石业务。
自创立以来，本所的吴少博、李晓宁律师作为业界知名任务始终活跃在拆迁领域的最前沿。
北京吴少博律师事务所聚集了一批优秀的专业人员，拥有为各领域不同类型的被征收拆迁人（包括房地产开发商、建筑企业、生产制造类企业、特许经营类企业、第一产业及其附加产品企业、服务性企业等）提供各种类型法律服务的丰富经验。
吴少博律师：北京著名企业拆迁律师
吴少博律师，北京著名企业拆迁律师作者：北京吴少博律师事务所吴少博律师吴少博律师简介吴少博，男，山东莱州人，多年来专注于土地征收和房屋拆迁法律实践，代理了多起企业拆迁维权、农民征地维权案件，其业务范围也涵盖房地产、建筑工程、矿业资源、刑事诉讼等多个领域。
吴少博律师自2009年起就从事拆迁领域的法律工作，曾在京华律师事务所任职。
吴少博律师凭借自己扎实的专业功底和坚定的维权信念,积极用法律武器维护当事人的合法权益。
其作为维权律师的代表人物之一,在法律界有一定的地位和声望。
吴少博律师是北京吴少博律师事务所主任律师，多年来从事企业拆迁、拆迁维权，特别公司、企业、工厂、商铺等非住宅拆迁，违章建筑拆迁维权；拆迁行政复议、行政诉讼；民事案件执行和再审程序。
吴少博律师理论功底深厚，对许多法律适用的疑难问题有着自己独到的见解，其从事去企业拆迁领域多年，对拆迁中遇到的违章建筑问题、停产停业损失补偿、拆迁评估报告问题、强拆偷拆等有自己的诸多办案心得，经手的拆迁案件均为当事人获得了理想的拆迁补偿。
可以为被拆迁企业、工厂、商铺等量身策划专业的拆迁方案，专业为被拆迁企业维权。
除企业房屋拆迁补偿纠纷外，吴律师在农村宅基地房屋拆迁补偿纠纷，农村土地征收与补偿纠纷，城市房屋拆迁补偿纠纷，公房租赁中的房屋拆迁补偿安置纠纷，城管、规划委、镇政府拆除违章纠纷等诸多业务中均具有丰富的经验和能力。
吴律师对各项拆迁安置补偿政策有着深入的理解，深谙拆迁方在拆迁过程中的心理，帮助被拆迁方积极地应对拆迁房所施予的各种压力。
在诉讼方面，吴少博律师领导我所骨干诉讼律师，胜诉率高，有效地维护了广大的当事人合法权益。
在多年的办案过程中，吴少博律师积累了丰富的诉讼技巧和办案经验，业务涉及北京、河北、浙江、陕西、江西、河南、辽宁、吉林、天津等多省市。
吴律师通过高超的攻辩技巧和对于事实证据的把握运用多次使二审的案件发回重审或直接改判。
此外，吴律师也积极地在网络上发表文章，热心地将自己在拆迁维权业务中的办案经验和维权技巧无私地贡献出来，获得了广大网民的一致好评。
企业拆迁中土地使用权纠纷问题
吴少博律师讲解企业拆迁中土地使用权纠纷问题作者：北京吴少博律师事务所很多中小企业主经常会问我关于土地使用权不明确以及不清楚土地使用权在补偿中所占的比例的问题。
今天在法制晚报主办的法律大讲堂节目中向大家讲讲怎么才算有完整的土地使用权。
现实中表现出的形式会有所不同，我认为主要有一下几种形式：1.有的是土地承包经营权，也就是在集体土地上建的厂房用于养殖、种植或生产制造。
有的是利用自己的土地承包经营权，这就是完整的土地承包经营权，在拆迁的时候应该有相应的补偿。
2.有国有土地使用权证的，完全取得了国有土地使用权。
3.集体企业一次性买断。
当时是通过拍卖、一次性买断也好，买断的是乡镇集体企业一次性打包出售的资产，这就是连地一块买断的集体所有制资产。
4.集体企业改制。
以前是集体企业，由集体企业内部股东一次性买断改制为私营企业，这也是有完整土地使用权的。
不要看表面形式有可能签的是土地租赁协议，但是改变不了他一次性买断土地使用权和地上附着物的本质。
以上这四类都是有完整土地使用权的，也就是你要分清占用的土地是集体所有制土地还是国有土地。
国有土地也会有租赁和真正的土地使用权的问题。
比如讲租赁国有土地的土地或厂房，那么完整的土地使用权就是上边所讲的四类。
偶尔还会出现从政府手里进行划拨性土地，特别针对招商引资的企业比较多。
在拆迁中，大家不能对这个问题产生模糊的概念，有很多中小企业主问道：“我签的是租赁协议，我感觉土地使用权也是我的。
”或者明明有土地使用权被对方忽悠了，成了租赁权。
我们清楚承租关系是租赁权，有土地使用权证的是物权，拆迁中补偿物权不补偿债权，租赁权是不予补偿的，也是无法纳入到拆迁补偿范围的。
土地使用权的补偿在整体补偿中所占的比例是多少？这个问题我们经过统计得出一个结论，完整土地使用权在中小企业补偿的比例能占总体补偿的40%左右，厂房重置补偿价占20%左右，停产停业损失占20%左右，其他的是附属物搬迁费。
当然这不是准确的数字，有些企业本身机器设备非常多，而且不可搬迁的附属物也很多，会适当调整比例。
吴少博律师谈信赖保护原则于征地拆迁领域的适用
信赖保护原则于征地拆迁领域的适用作者：吴少博律师征地拆迁纠纷打的是行政诉讼，因而行政诉讼的基本原则在案件审理过程中或多或少都会得到适用，成为影响案件裁判结果的重要因素，尤其在具体规定未涉及案件事实时。
本文所论述的信赖保护原则即是如此。
信赖保护原则历来被认为是对行政相对人利益保护的利器。
该原则基本内涵是，国家和人民之间应该存在信赖关系，公民必须信任行政机关所作出的决定，以此安排自己的生活，否则社会秩序的稳定性和社会生活的可预测性便会遭到破坏。
当公民信赖行政行为，并且这种信赖值得保护时，为保护行政相对人的信赖利益，该行政行为受到存续保护而不得任意撤废，如出于公共利益的紧急需要必须撤废该行政行为时，也应给予相对人相应的补偿。
此原则在征地拆迁纠纷当中确实对行政相对人利益的保护起到了很大的作用。
2009年安徽的李先生收到政府的拆迁公告，公告告知，包括李先生养殖场在内的区域将被纳入征地拆迁范围。
征地拆迁工作定于2010年3月份正式开始，请相关当事人做好准备。
李先生的养殖场效益很不错，但是为了响应政府的号召，李先生还是早早做好了准备。
在当年将养殖场的牲畜、家禽出售后，李先生并未为明年的生产做准备，而是腾空了厂房，专心等待征地拆迁开展。
谁知到了预定的期限，李先生并未等到政府部门派人过来与其协商拆迁赔偿事宜，而是又等来了一纸拆迁公告，上面主要内容是说，由于政府规划计划的更改，原定于2010年3月份的征地拆迁工作推迟一年进行，于2011年3月份正式开始。
这样一来，李先生不干了，这等于白白浪费了李先生一年的时间。
这一年本来可以用来继续正常经营，本可以获得的效益损失了不说，还白白交了一年的房租，白白支付了一年的劳务费（雇人看守厂房）。
于是，到2011年3月份拆迁工作正式开展后，李先生与拆迁方进行补偿谈判时，提出应当将之前停产一年造成的损失也纳入赔偿范围。
拆迁方方面认为，只能按照法律规定进行补偿。
之前的损失没有法律依据，不予补偿。
吴少博律师：为什么群体企业拆迁案件维权有难度
为什么群体企业拆迁维权有难度北京吴少博律师事务所今天来向各位企业主讲解这样一个问题。
就是企业拆迁中为什么群体企业拆迁维权有难度？难度在哪里？以及如何来破解的问题。
根据我所多年来的实务分析，一切都源于信任的问题。
在群体维权案件当中，大家共同组成一个团队跟征收方谈补偿问题，双方相互过招、博弈，当中存在的根本困难都源自于信任的危机。
下面就从这个角度分层次的来向大家说明一下群体维权案件都存在哪些具体的问题。
第一、搭便车的问题。
我们相信，每一种类型的案件都可能存在这个问题，只要是群体维权事项，不管是商品房还是拆迁甚至是关于股权的群体维权案件，往往所体现出的第一个问题就是如何防止搭便车。
因为群体中有愿意投入时间成本、财力成本来完成维权事项的，也有不愿意投入相应的成本来完成事项的。
个别人员不愿意的前提就在于，只要有人完成了其情况跟自己是一样的，只要有人完成了这个事项，就代表自己完成了。
自己可以等到某个时间段，既有的享受这个维权成果。
换句话讲，有人维权付出了成本，但是自己不需要付出成本，这就是大多数人普遍存在的隐性心理诉求，也就是说大部分人都有一种搭便车的想法。
希望别人去做，自己在边上看，等他人维权取得了效果，得到了相应的收益，那么自己直接占有分享这个收益。
因此，在实务中，群体案件维权开始的时候都比较难组织，即便组织完以后，观点也比较难统一，即便观点统一了以后，大家又开始有动摇的、有不同想法的、有不同诉求的，此时就有可能出现分散，群体分散完后就容易被拆迁征收方各各击破。
综上诉述，就是我们给各位企业主分析的在搭便车中可能会出现的一连贯得负面效应。
第二、利益满足方的临时倒戈现象。
例如，所有的十户被拆迁的企业已经组织在一起，此时作为征收方所采取的手段可能不是全面打击，而是只针对某一个企业或是打击或是收买，进而产生的效果就是可能导致某一个企业主临时倒戈，特别是关键性的因素、关键性的人，如类似业务代表等关键性的人物一旦出现临时倒戈现象，可能对整个团体维权都会产生很大的影响，整个群体的组织性统一性就完全就不复存在了。
企业拆迁谈判的“四不”和“四看”
企业拆迁谈判中的“四不”和“四看”作者：吴少博律师今天讲一下企业拆迁谈判中“四不”和“四看”，我在《企业拆迁维权攻略》中谈到过“四不”，分别是不搬家、不签字、不报价、不抵抗。
这就是企业如遇拆迁应该采取的四种态度。
一、不搬家大家都很清楚，一旦遇到拆迁，拆迁方就会非常急促的希望企业停止经营。
企业即使不签字先搬出来也可以，目的何在？目的主要是先把企业的经营断掉。
如果企业搬走空出土地并且在其他地方恢复生产后，在补偿谈判中企业就处于弱势地位。
企业给拆迁方制造出来的不配合态度已经不复存在了，对拆迁方进行下一步的谈判是非常有利的。
二、不签字有企业主问到：“哪些文件该签字，哪些不该签字？”实践中又没有维权律师在现场指导的时候，我希望要慎重去签字，甚至是不要去签字。
拆迁方送来一份评估报告，你签了字，上面可能写着一句话“签字即为对评估报告结果认可”。
比如有些企业主在签订补偿协议的时候都不知道签的是补偿协议。
企业主说：“上面明明写着草签两个字，我以为是草签了个协议而已，后面还要实际谈呢，没想到是正规的拆迁补偿协议。
”由于被拆迁人不能区分哪些文件该签，哪些不该签，所以我们在实践维权会指导被拆迁人不签字，不要乱签字。
三、不报价企业拆迁的补偿价格都具有一定的弹性的，可以进行协商。
可能一开始你要求的价格并不是很高，那么拆迁方就想快速套取你的心理底线，询问到底想要多少钱。
而现在很多企业主都是脱口而出要高价，其实这是对被拆迁人不利的。
作为拆迁律师我历来主张在企业拆迁补偿谈判中报价要有事实、有根据的去报价，一旦报出价格就不能轻易变化，随便的降低或者跳高都不成。
你一旦报了高额补偿，又没有事实根据，拆迁方的工作人员在向上级汇报的时候，往往就会把你作为钉子户，甚至是把你作为了主要攻克的对象。
因为你的“狮子大张口”，有些压力本身不想施加也施加给你了。
四、不抵抗有很多企业主感觉自己在当地有实力，有一定的社会背景，就经常进行一些无畏的抵抗行为。
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有关土地征收范围的几个问题
国有土地原本就属于国家，不存在征收一说。
国有土地上房屋征收则由《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征补条例》）进行专门调整。
北京吴少博律师事务所欲将研究视野放至集体土地征收领域，并将研究目光聚焦于集体土地征收范围这一具体问题。
所谓集体土地征收范围，研究的是征收客体除了集体土地所有权之外，是否还包括其他客体。
这与相关征收利害关系人的权益息息相关，对补偿标准也有很大影响。
在实体法上加以厘清是实现合法、合理征收补偿的基础。
一、土地承包经营权能否作为土地征收的客体？
根据物权法可知，土地承包经营权是一种用益物权，用益物权属于独立的物权种类，它有自己的产生、变更和消灭规则。
所有权的转移并不必然导致用益物权之转移，没有任何法律把土地所有权移转作为土地承包经营权灭失的法定理由。
征收作为所有权变更的一种方式也不例外，其并不具备转移或灭失土地承包经营权的功能。
然而从事实上说，无论是为了公共利益亦或进行商业开发，国家征收土地就是为了利用，同一客体上并不能存在两项以占有、使用为权能的权利。
换言之，征收与农民的土地承包经营权会发生冲突，国家必须再通过独立的程序消除土地上的用益物权方能获得完整的土地所有权。
而这一“独立的程序”并不需要单独为之，只需要由国家对土地承包经营权一并进行征收。
另一方面，在农村集体所有权主体虚位的现实情况下，集体土地所有权越来越在总体上表现为一种抽象的、虚化的权利形态。
相较于集体土地所有权，土地承包经营权对农民来说是一种能够实实在在享有的权利。
如果要实现征收目的，保护农民权益，就必须将土地承包经营权当作征收独立客体对待。
概言之，从理论上分析，土地承包经营权和集体土地所有权都应是独立的征收客体。
可喜的是，根据我国《物权法》第132条规定“承包地被征收的，土地承包经营权人有权依照本法第四十二条第二款的规定获得相应补偿”可以得知，我国法律已经明确承认了土地承包经营权作为征收客体的独立地位。
北京吴少博律师事务所认为，由此可做推论，在征收宅基地、集体建设用地的场合，如无特殊情况，也应遵照上述理由认可宅基地使用权、集体建设用地使用权为独立的征收客体。
现行法律对此并未表态，实属法律漏洞。
二、集体土地上房屋租赁权能否作为土地征收的客体？
乡镇、村企业将已经建成的厂房等物业出租给承租人经营使用，承租人支付租金，由此形成了承租人对乡镇、村企业的厂房等物业的租赁（经营）权。
一旦发生土地征收，具有占有、使用权能的租赁权势必不能继续存在，这就产生了这一问题，其是否可以作为一类征收客体获得赔偿。
一旦发生征收，若租赁尚未到期，要求租赁权人搬离无疑会给其造成装修装饰、停产停业以及生产设备的搬迁、安置等方面的经济损失，这一损失必须得到赔偿。
有学者认为，租赁权作为典型的合同权利，应当由合同约定进行解决。
但是，若合同对征收未有涉及（一般合同双方并不能预见征收），则租赁权人的损失将得不到补偿。
因为征收相对于合同双方当事人来说，属于典型的不可抗力，因此种原因导致合同终止，任何一方都不必负责。
然而让租赁权人遭受无妄之灾并不符合公平原则，难谓合理。
若寻求某一主体为租赁权人的经济损失买单，政府是唯一的选择。
所谓“买卖不破租赁”，征收作为转移所有权的一种方式，并不必然导致租赁权消灭。
但是征收的目的又不允许租赁权继续存在。
政府欲达到征收目的，就必须以足额的补偿来消灭租赁权，负起这一责任。
所谓“享受其利者，承受其害”。
而在征收程序中一并处理租赁权的补偿问题无疑是高效便捷的选择。
因而，房屋租赁权应当成为征收补偿的客体，从理论上当能得出如此结论。
实体法上我们也能找到相关依据。
《征补条例》第十七条规定：“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
”在存在租赁权的场合，上述二、三项补偿项目就是针对租赁权人而言的，只有租赁权人才会产生搬迁、临时安置、停产停业等损失。
国有土地上租赁权是作为独立的补偿客体而存在的，我们又没有理由在集体土地上作区别对待，因而集体土地上房屋租赁权成为独立征收客体就是水到渠成的选择。
三、抵押权能否作为土地征收的客体？
为现行立法所确认的与集体土地利用相关联的抵押权有两个：一是土地承包经营权的抵押权（农村土地承包法第49条），二是集体建设用地上的建筑物及其建设用地使用权的抵押权（物权法第183条）。
“全面深化改革决定”指出，要赋予农民更多财产权利，赋予农民对集体资产股份占有、收益、有偿退出及抵押、担保、继承权，保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收
入渠道。
因此，随着改革的推进，农村土地承包经营权、农民对集体资产的股份、宅基地使用权以及农民住房等财产的抵押都将逐步解禁，以土地权利为基础的抵押权的范围将会不断扩大。
换言之，抵押权制度在农地、农村发展中的作用将日益突出，研究其是否可以作为独立的征收客体具有重要的现实意义。
关于抵押权人在土地征收中的地位，相关法律未作直接规定。
物权法第174条规定，担保期间内担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿；被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。
据此，北京吴少博律师事务所认为，对于以土地承包经营权、住宅、集体建设用地上的建筑物等财产（权）设立抵押权的，该权利不得成为征收客体。
首先，抵押权并不会因为征收消灭。
与前述土地承包经营权、租赁权不同，抵押权并不需要占有、使用抵押物，征收方要想达到征收目的，并不必须消灭抵押权。
因而，抵押权与征收两者并不矛盾。
其次，根据上文所述的物权法174条，抵押权具有明显的“物上代位性”，即当抵押物因征收转移所有权时，抵押权及于征收补偿金，可以就补偿金优先受偿。
此时，抵押权并不是因征收而灭失，而是因得到履行而消失。
因而，征收无需对抵押权负责，抵押权也不应成为征收客体。