第六章 收益法作业(计算题)
收益法及其运用_真题(含答案与解析)-交互
收益法及其运用(总分139, 做题时间90分钟)(一)单项选择题(每题的备选答案中只有一个最符合题意)1.收益法中所指的收益是( )。
A．估价时点前一年的收益B．估价时点前若干年的平均收益C．估价时点以后的未来预期正常收益D．估价时点前最高盈利年份的收益SSS_SIMPLE_SINA B C D该题您未回答:х该问题分值: 1答案:C2.收益乘数法是将估价对象一年的某种收益，乘以相应的( )来计算其价值的方法。
A．资本化率B．收益率C．收益乘数D．利息率SSS_SIMPLE_SINA B C D该题您未回答:х该问题分值: 1答案:C3.收益法适用的条件是房地产的( )。
A．收益能够量化B．风险能够量化C．收益或风险其一可以量化D．收益和风险均能量化SSS_SIMPLE_SINA B C D该题您未回答:х该问题分值: 1答案:D4.某宗房地产的收益期限为30年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来3年的净收益分别为22万元、25万元、26万元，报酬率为10%。
则该房地产的收益价格为( )万元。
A．228.23 B．229.36 C．224.74 D．223.63SSS_SIMPLE_SINA B C D该题您未回答:х该问题分值: 1答案:A该房地产的收益价格为：。
5.某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年，市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2，运营费用率为租金收入的25%，该类房地产的报酬率为10%。
则该商铺的价值为( )万元。
A．521 B．533 C．695 D．711SSS_SIMPLE_SINA B C D该题您未回答:х该问题分值: 1答案:A=521万元。
6.某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，该房地产的报酬率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点建设用地使用权剩余年限为40年，建筑物剩余经济寿命晚于建设用地使用权剩余年限结束，且出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，建筑物也无偿收回，则该宗房地产的收益价格为( )万元。
收益法作业题
收益法作业题1、某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分别为17、18、19万元，从第四年起，每年的净收益将稳定在20万元左右，如果资本化率为9%，则该房地产的收益价格为多少万元？2、某宗房地产的土地使用年限为40年，包括土地开发和房屋建造过程，至今已有8年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40%，该类房地产的资本化率为8%，该宗房地产的收益价格为多少？3、有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则该宗房地产的土地价格为多少万元？4、有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期限为无限年，该类房地产资本化率为10%，则该房地产的收益价格为多少？5、某房地产32年土地使用权的价格为4000元/平方米对应的报酬率为7%，现假定报酬率为9%，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格为多少？6、某出租的写字楼，使用面积为3000m2，收益年限为45年，空置率为20％，未来3年每平方米使用面积的租金(含物业服务费用)分别为360元、400元、330元，同档次写字楼的年物业服务费用为每平方米使用面积36元，除物业服务费用之外的其他运营费用为租金(不含物业服务费用)的25%。
假设该写字楼未来每年的净收益基本上固定不变，报酬率为9％。
请利用“未来数据资本化公式法”求取该写字楼的收益并计算其收益价格。
7、6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。
甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。
现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙方。
试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。
不动产评估收益还原法计算题
收益还原法作业题1、某宾馆需要估价，据调查，该宾馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，该宾馆营业平均每月花费14万元；当地同档次宾馆一般床价为每天45元，年平均空房率为20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%；该类房地产还原率为10%。
试选用所给资料估计该宾馆的价格。
解：（1）计算该宾馆年总收益=300×50×365×（1-30%）=3832500元=383.25万元（2）计算该宾馆年总费用=14万元/月×12月=168万元（3）计算该宾馆年净收益=年总收益-年总费用=383.25万元-168万元=215.25万元（4）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则该宾馆的收益价格=年净收益/还原利率=215.25/10%=2152.5 万元（5）计算同档次宾馆年总收益=300×45×365×（1-20%）=3942000元=394.2万元（6）计算同档次宾馆年总费用=394.2×30%=118.26万元（7）计算同档次宾馆年净收益=年总收益-年总费用=394.2×70%=275.94万元（8）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则同档次宾馆的收益价格=年净收益/还原利率=275.94/10%=2759.4万元（9）该宾馆与当地同档次宾馆比较分析：床价50>45元，但空房率也高，30%>20%，特别是营运费用过高，竟占总收入的43.84%，导致净收益下降，应改善管理，降低营运支出。
（10）经过综合考虑后，估计该宾馆的价格以2450万元比较合理。
答：略2、某建筑物总建筑面积500平方米，现时重置价格每平方米1000元，耐用年限50年，残值率5%，尚可使用30年。
试估计该建筑物的现时总价和单价。
解：C=1000×500，R=5%，N=50，n=30建筑物现时总价=()()万元元31310000503050%511500100011==⎥⎦⎤⎢⎣⎡-⨯--⨯⨯=⎥⎦⎤⎢⎣⎡-∙--∙N n N R C 建筑物现时单价=310000/500=620元/m 2答：略3、某商场的土地使用权年限为40年，从1994年5月31日起计。
收益法练习题
收益法练习题1.从收益法的观点看，房地产的价值是未来（）的现值之和。
A.潜在毛收入B.有效毛收入C.净收益D.销售收入2.收益法适用于（）房地产的估价。
A.学校B.商业C.公园D.政府办公楼3.有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房地产税等，其收益价格估算可采用（）。
A.类似写字楼的客观收益 B.该写字楼的实际收益C.市场比较法D.无法估算4.评估房地产价格时，选取的资本化率越高，评估出的价格会（）。
A．越低 B．越高 C．不变 D．符合客观实际5.资本化率=（）+投资风险等补偿。
A.平均利润率B.经济增长率C.贷款利率D.安全利率6.剩余技术是依据（）价格。
A.土地收益求取土地B.房地收益求取房地C.建筑物收益求取建筑物D.房地收益单独求取土地或建筑物7.某宗房地产正常情况下年总收益140万元，年总费用40万元，资本化率12%，出让时的土地使用年限50年，现已使用了5年，则该宗房地产的现时总价为（）万元。
A.833.33B.830.45C.828.25D.827.648.某类房地产通常抵押贷款占7成，抵押贷款的年利率10%，购买者自有资本要求的年收益率12%,则该类房地产的资本化率为（）%。
A.10.6B.11.4C.11.2D.10.89.某宗房地产，净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑物资本化率12%，土地资本化率10%，则该宗房地产的总价值为（）万元。
A.417B.500C.460D. 45010.采用市场提取法求取资本化率时，应至少选取（）宗以上的类似房地产案例。
A.2B.3C.4D.511.有两宗房地产，A房地产使用年限40年，单价为96元/平方米；B房地产使用年限70年，单价为100元/平方米，资本化率为8%,则A单价与B单价的关系为（）。
A. A单价高于B单价B.A单价低于B单价C.A单价等于B单价D.无法确定。
企业价值评估课件（徐爱农）6第六章收益法－折现率的确定
二、折现率 （一）折现率的定义 将未来预期收益还原或转换为现值的比率 （二）折现率与资本化率 资本化率是一种特殊的折现率，是对收益期限无限的
g )n1
E(D1) rg
r E (D1) g P
（二）内部收益率法的应用 一般应用于发展成熟、股息支付政策稳定的公
司，只有在这样的公司，预测未来股息才相对比 较容易，股息未来变化趋势才比较容易把握 当股息增长变动不居时，就无法前面公式计算得 出股权资本的成本 评估的目标公司可能是一个未上市公司或者不付 股息的公司也难以应用内部收益率法。
波动较大，股权资本成本以及所评估的企业价值 Ø 财政部2010年4月28日招标的1年期国债利率为1.49
％，而1年后的4月15日开始发行的1年期国债利率却 上升到了3.7％，上涨了1.5倍
Ø 以短期政府债务利率来计量无风险收益率也会与收益 流期限不匹配。
在应用CAPM时，使用短期政府债券利率的相关问题 可以通过使用长期政府债券利率来克服。
第一步，估算与目标企业债券同属A级债券的超过政 府债券的风险报酬率，根据上表得1.17%
第二步，确定无风险报酬率，5年期政府债券收益率 为5.5%
第三，无风险报酬率加上风险报酬率得期望收益率为 6.67%
二、未评级债务的成本 其一，找到债务经过评级的可比公司。财务杠杆
相似 其二，考察被评估企业近期的借贷历史。通过考
第一，β值比较平稳－长期，快速成长行业－短期
第二，可比公司β值对目标公司β值的修正
2. 非上市公司β值的计算
第六章收益法PPT课件
要求的土地使用年限
10
②预测未来t年后房地产价格
n
P ai0 i 1
an0
a30 a20
a1 a2
a10
r1
r2
现第 第 在1 2
年年
Pt=？
at+1 at+2
an
第第 第
t t+1 t+2 年年 年
rn 第
n 期
一般公式：
P
(1
a1 r1
)
(1
r1
a2 )(1
r2
)
(1
r1
)(1
an r2
第6章 收益法
收益法是房地产价格评估的基本方法 之一，又称收益还原法、投资法、收益现 值法。在土地经济理论和土地价格评估中 称为地租资本化或地租资本化法。收益法 具有充分的理论依据，而且在国内外被广 泛使用，受到了众多房地产估价专家及学 者的推崇。
1
学习要求：
1) 了解收益法的概念、理论依据、适用对象、条件、和操作 步骤。
房地产的价格等同于在这个年限期内可以在将来源源不断 取得的纯收益，按适当的资本化率 (或折现率)折算为现在 价值的总和 (收益价值)。
e.g. 把一宗房地产的价格（评估时点）比作一笔存款，把房 地产的纯收益比作利息
利息=存款额×利率 纯收益=房地产价格×利率（资本化率、还原率，折现率）
注意：因为房地产纯收益是按期产生的（每年或每期），每期的资本 化率及纯收益可能不同。应按下面的公式计算。
情况2
使用年期n≠∞
P
a r
1
1 (1 r)n
情况3 资本化率 r=0 P a n
7
[例1] 某房地产每年可得到30万元总收益，同时每年要支出15 万元的总费用，如果该类房地产资本化率为12%。求其收益价 格。
资产评估学练习及答案
计算过程仅供参考！第3章 计算题1、成本法计算题：被评估设备建于1996年，帐面价值100000元，2001年对设备进行了技术改造，追加技改投资50000元，2006年对该设备进行评估，根据评估人员的调查、检查、对比分析得到以下数据：（1）从1996年至2006年每年的设备价格上升率为10%；（2）该设备的月人工成本比替代设备高1000元；（3）被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，所得税率为33%； （4）该设备在评估前使用期间的实际利用率仅为正常利用率的50%，经技术检测该设备尚可使用5年，在未来5年中设备利用率能达到设计要求。
要求：估算被评估设备的重置成本、实体性损耗、功能性损耗、经济性损耗及被评估设备的评估值。
()[]（元）评估值计算该设备的评估值：。
，经济性贬值额为经济性贬值率为求，因此利用率能够达到设计要该设备在评估后的设计（元））（）（计算功能性贬值：计算成新率（年）计算加权投资实际年限（年）计算加权投资名义年限（元））（）（加权重置成本（元））（）（重置成本和加权重置成本：计算该设备的重置成本2.815011092.30477%3.15346.7339899.700.692.304775%,10,P/A %331121000.5%3.153%10051.445.41.44%502.88.32.8846.7339899/96.2996396.296.29963965%1015000010%10110000046.7339899%10150000%101100000.1510510=-⨯==⨯-⨯⨯=⨯+÷==⨯====⨯+⨯+⨯+⨯==+⨯++⨯=2、收益法计算题：待估企业预计未来4年的收益为200万元、150万元、220万元、240万元。
假设本金化率为15%，根据企业情况推断，从第5年起，将在第4年的基础上以4%的增长率增长。
试评估该企业整体价值。
2344200150220240240+%(115%)(115%)(115%)(115%)15%-%(115%)+++++++++（14）（4）第6章 计算题1、某被评估的生产控制装置购建于1995年，原始价值100万元，2000年和2003年分别投资50000元和20000元进行了两次更新改造，2005年对该资产进行评估。
房地产估价及作业方法(彭)
六、收益法的主要公式
在现实经济生活中，由于社会和经济的发展和变化，尤其是房地产市场的变化以及房 地产在使用上存在的广泛的差异性，使得房地产的收益难以固定，经常出现变化且较 为复杂，因此，同一房地产各年的纯收益an可能各不相同；与纯收益相同，房地产地 产的资本化率也是随着社会经济形势、政治形势，尤其是市场利率的变化而变动，并 且不同的房地产其资本化率也有差别，因此，房地产各年度的资本化率也难以为定值。 鉴于房地产将来的纯收益和资本化率难以为定值这一现实情况，最具有普遍意义的收 益还原公式为:
（8）追加投资：根据承包合同确定该房地产 至竣工还需追加投资为：外装修600万元、内 装修3270万元。工期大约为半年，取一年期 固定资产贷款利率5.31%,确定资金成本。
显而易见，本报告评估结果建立在以下假 设之上：
(1) 委估房地产所遵循的有关法律、法规、政 策相对于估价时点无重大改变（税率、保险费 率不发生变化）；
1 、 无 限 年 期 且 其 它 因 素 不 变 的 形 式 : 假设在基本公式中纯收益和资本化率每年都是固定的，且 资本化率大于零，收益年期无限，则基本公式变为：
V a 1 r a (1 r )
2
a (1 r )
n
a r
式中
V为房地产价格，a为房地产的年纯收益，r为资本化率。
假定一房地产能获得收益的年限为n年，期间各年纯 收益为a１，a２，…，aｎ，各年投资者所需要的回报率为ｒ1， ｒ2，…，ｒn，则该房地产的现值之和，即估价时点的价格应 为：
V a1 1 r1 a2 (1 r1 )( 1 r 2 ) an (1 r1 )( 1 r 2 ) (1 r n )
例：某繁华地段七层框架剪力墙（含地下两层）主体竣 工，建筑面积18172.64平方米，占地面积3360平方米。 该建筑用于餐饮娱乐、客房、健身等，现为抵押贷款需 要，需对该在建工程进行房地产公开市场价值评估。
[工程类试卷]收益法练习试卷9及答案与解析
![[工程类试卷]收益法练习试卷9及答案与解析](https://img.taocdn.com/s3/m/53ac177af01dc281e53af0a4.png)
（A）220
（B）340
（C）400
（D）500
9用收益法计算房地产价格,若净收益未来第一年为A,此后净收益逐年增长率g与报酬率Y相等,收益期限为有限年n。则房地产价格为( )。
（A）3475
（B）4605
（C）3684
（D）2947
5有甲、乙两宗房地产,甲房地产的收益期限为40年,单价为4000元/m2,乙房地产的收益期限为50年,单价为4200元/m2。假设报酬率均为8%,则甲、乙两宗房地产价格的高低关系是( )。
（A）甲高于乙
（B）甲低于乙
（C）甲等于乙
（D）不能确定
收益法练习试卷9答案与解析
一、单项选择题
每题的备选答案中只有1个最符合题意。
1【正确答案】B
【知识模块】收益法
2【正确答案】A
【知识模块】收益法
3【正确答案】C
【知识模块】收益法
4【正确答案】D
【知识模块】收益法
5【正确答案】B
【知识模块】收益法
6【正确答案】A
【知识模块】收益法
7【正确答案】D
【知识模块】收益法
（B）1818
（C）1650
（D）1750
7某宗房地产的收益期限为40年,通过预测得到其未来3年的净收益分别为20万元、23万元25万元,从未来第4年至收益期限结束的净收益将稳定在28万元,该类房地产的报酬率为10%。则该宗房地产的收益价格为( )万元。
（A）266
（B）264
（C）262
[工程类试卷]收益法练习试卷13及答案与解析
![[工程类试卷]收益法练习试卷13及答案与解析](https://img.taocdn.com/s3/m/8a62cc545acfa1c7aa00cc5d.png)
（B）3435元/m2
（C）3565元/m2
（D）3343元/m2
8目前的房地产市场不景气,但预测3年后价格会回升,现有一座出租写字楼要估价。该写字楼现行市场租金较低,年出租净收益1000万元,预计未来的3年内仍维持这个水平,但等到3年后市场回升时将其转卖的售价会高达25000万元,销售税费为6%。如果投资者要求该类投资的报酬率为10%,则该写字楼目前的价值为( )。
（C）规划限制条件
（D）所在地区未来经济状况
（E）投资者管理水平
12收益法又称作( )。
（A）收益资本化法
（B）收益还原法
（C）收益乘数法
（D）收益剩余法
13根据将未来预期收益转换为价值的方式的不同,收益法可分为( )。
（A）剩余法
（B）组合法（C）直接资本化法（D）报酬资本化法三、判断题
请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣1分。本大题总分最多扣至零分。
14收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产。( )
（A）正确
（B）错误
15对于政府办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价,收益法大多不适用。( )
（A）正确
（B）错误
16收益法适用的条件是房地产的收益和风险都能够较准确地量化。( )
（A）正确
（B）错误
17抵押贷款剩余技术是已知抵押贷款金额或价值求取自有资金的剩余技术。( )
（C）每期的净收益或现金流量都是明确的,直观且容易被理解
（D）资本化率或收益乘数直接来源于市场所显示的收益与价值的关系
10下列哪几项是以营业方式获取收益的房地产?( )
（A）旅馆
（B）歌城
（C）写字楼
（D）加油站
[工程类试卷]收益法练习试卷1及答案与解析
![[工程类试卷]收益法练习试卷1及答案与解析](https://img.taocdn.com/s3/m/802ce3c5f8c75fbfc77db259.png)
收益法练习试卷1及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有1个最符合题意。
1 收益法是求取估价对象( ),选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
（A）正常净收益（B）未来的正常净收益（C）折现到估价时点时的净收益（D）客观的正常净收益2 从收益法的观点看,房地产的价值是其未来净收益的( )。
（A）客观价格（B）价值的方法（C）现值之和（D）主观价格之和3 收益法是以( )为基础的,它说明,决定房地产价值的,重要的不是过去的因素,而是未来的因素。
（A）预期原理（B）过去理论（C）未来理论（D）收益理论4 历史资料的作用是借它( ),解释未来预期的合理性。
（A）解释现在的现象（B）解释现在的矛盾（C）展示未来的矛盾（D）推知未来的动向和情势5 由于房地产的寿命长久,占用收益性房地产不仅能现在获得收益,而且( )。
（A）易于转售（B）便于充分发挥它的价值（C）能期望在未来继续获得收益（D）期望房地产在未来能够升值6 购买收益性房地产可以视为( )。
（A）一种投资（B）一种货币额（C）一定的银行利率（D）一个固定的货币额和一个固定的利率7 投资者购买收益性房地产,实质是( )。
（A）将资金购买房地产获取收益（B）以现在的资金去交换期望在未来可以获得的一系列资金（C）将资金存入银行获取利息所起的作用（D）将这一货币额存入银行也会带来与该宗房地产所产生的收益相等的收入8 对于投资者来说,将资金购买房地产获取收益与将( )是等同的。
（A）这一货币额存入银行带来的利息（B）该宗房地产所产生的收益（C）资金存入银行获取利息所起的作用（D）出售该房地产的价格9 某一货币额×利息率=( )净收益。
（A）房地产的（B）投资者的（C）资金（D）出售房10 房地产价格=房地产的净收益÷( )。
（A）投资金额（B）普通收益（C）利息率（D）资金11 某人拥有的房地产每年可产生40万元净收益,同时此人有400万元货币以10%的年利率存入银行,每年可得到与该宗房地产等额的收益,即每年能获得40万元的利息,则对该人来说,这宗房地产与400万元的货币等价,即值( )万元。
[工程类试卷]收益法练习试卷5及答案与解析
![[工程类试卷]收益法练习试卷5及答案与解析](https://img.taocdn.com/s3/m/154234b251e79b896802265a.png)
（B）确定在安全利率基础上的加码(或扣减),包括对投资风险、管理负担和投入资金缺乏流动性的各项补偿
（C）此外,投资估价对象也可能得到某些额外的好处,投资者因此会降低所要求的收益率。所以,还应扣除这种所带来的优惠
（D）确定各项累加的结果而得出资本化率
16完全无风险的投资在现实中难以找到,对此可选用同一时期的一年定期存款法定利率(或一年国债利率)去代替安全利率。于是( )。
（D）根据估价对象风险程度所落的位置,在图表上找出对应的收益率,从而就确定出了所要求取的资本化率
三、判断题
请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣1分。本大题总分最多扣至零分。
18有限年的公式用来说明在不同资本化率下土地使用权年限长到何时,土地使用权价格接近于无限年的土地价格。( )
（A）正确
（B）错误
（A）一般正常收益
（B）特殊收益
（C）无变化收益
（D）潜在毛收入
9 7有租约限制的房地产的估价中,租约期内的租金应采用租约所确定的租金,租约期以外的租金应采用( )。
（A）有效租金
（B）经营租金
（C）正常客观的租金
（D）实际收益类租金
10计算净收益价格时应根据未来净收益流量的类型,选用对应的收益法计算公式,在实际估价中使用最多的是( )。
收益法练习试卷5及答案与解析
一、单项选择题
每题的备选答案中只有1个最符合题意。
1直接经营型房地产的最大特点,是房地产所有者同时又是经营者,房地产租金与( )没有分开。
（A）经营者利润
（B）管理费用
（C）租金外的收益
（D）所有者额外费用成本
2商业经营型房地产,应根据经营资料计算净收益,净收益为( )扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。
[工程类试卷]收益法练习试卷8及答案与解析
![[工程类试卷]收益法练习试卷8及答案与解析](https://img.taocdn.com/s3/m/8b21ef0c0722192e4536f667.png)
2【正确答案】A
【试题解析】
【知识模块】收益法
3【正确答案】D
【试题解析】与会计上的成本费用有所不同,如他不包含所得税、房地产抵押贷款偿还额等,而包含其他资本或经营的收益,如商业、工业、农业等经营者的正常利润。抵押贷自有资金
【知识模块】收益法
4【正确答案】C
【试题解析】
【知识模块】收益法
（B）工业生产型房地产
（C）居民住宅型房地产
（D）农地净收益的估算
（E）民用房地产
12未来净收益流量的类型有( )。
（A）每年基本上固定不变
（B）每年基本上按某个固定的数额递增或递减
（C）每年基本上按某个固定的比率递增或递减
（D）其他有规划的变动情形
（E）无规则的变动情形
13有关资本化率求取的说法,正确的是( )。
（A）正确
（B）错误
24投资组合技术主要有抵押贷款与自有资金的组合和土地与建筑物的组合两种。( )
（A）正确
（B）错误
收益法练习试卷8答案与解析
一、单项选择题
每题的备选答案中只有1个最符合题意。
1【正确答案】D
【试题解析】投资者购买收益性房地产,实质是以现在的一笔资金去换取期望在未来可以获得的一系列资金。所以将资金购买房地产获取收益,与将资金存入银行获取利息所起的作用是等同的。
（E）采用投资收益率排序插入法,应将所搜集的不同类型投资的收益率按高到低的顺序排列
14毛租金乘数法的优点是( )。
（A）方便易行,在市场上较容易获得房地产的售价和租金资料
（B）由于在同一市场,同一房地产的租金和售价同时受相同的市场力量影响,因此毛租金乘数是一个比较客观的数值
（C）避免了由于多层次估算可能产生的各种产获取收益,与将资金存入银行获取利息所起的作用并不是等同的
[工程类试卷]收益法练习试卷10及答案与解析
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（B）73
（C）75
（D）83
12某宗房地产每年净收益为20万元,土地价值80万元,土地资本化率为10%,建筑物资本化率为12%。则该宗房地产的价值为( )万元。
（A）100
（B）104
（C）180
（D）184
二、多项选择题
每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分。
13无形收益是指房地产带来的间接受益,如( )和获得一定的避税能力等。
（A）愉悦感
（B）安全感
（C）提高个人的声誉和信用
（D）自豪感
（E）增强企业的融资能力
14收益期限应在估价对象房地产( )等的基础上,结合房地产剩余经济寿命来确定。
（A）自然寿命
（B）经济寿命
（C）法律规定
（D）估价时点
（E）合同约定
29【正确答案】该项目总市场价值可由各部分市场价值之和求得,各层建筑面积为1000m2。(1分) ①项目正常经营第1层商铺每年可获得净收益(1分) 1000×(1-60%)×75%×90%×60×12元=19.44万元②2、3层商铺归属于房地产的净收益(1分) 1000×2×70%×8500-10000000-2×1000×70%×600元=106万元则12、、3层年合并可产生的净收益(19.44+106)万元=125.44万元其47年经营期收益价格:V1=125.44/10%[1-1/(1+10%)50-3]万元=1240.17万元(1分) ③第4层酒楼每年净收益(1分) (1000×70%×50×12-80000)元=34万元其47年经营期收益价格:V2=34/8%[1-1/(1+8%)50-3]万元=413.59万元(1分) ④5~10层办公楼部分年净收益(1分) 6×20×1800×12×80%×(1-10%)元=186.624万元其47年经营期收益价格:V3=186.624/7%[1-1/(1+7%)50-3]万元=2555.18万元(1分) ⑤11~24层商品住宅市场售价总计为(1分) V4=14×1000×4000元=5600万元⑥所求该房地产合计市场价格为(1分) V1+V2+V3+V4=(1240.17+413.59+2555.18+5600)万元=9808.94万元
收益法例题介绍
1 评估对象的基本情况．某市区有六层砖混结构办公室一幢，土地面积为５００平方米，房屋建筑面积１５００平方米，月租金４.５万元，假设建筑物还原利率为１0%，耐用年限为60年，土地还原利率为8%，房产税为租金收入12%，土地使用税每年每平方米2元，管理费以年租金的3%计，修缮费以房屋现值1.5%计，房租损失准备费按照建筑物现值的3‰计，建筑物尚可使用50年，建筑物的价格依成本法求得为120万元。
2 评估要求。
试求本例房屋基地现时非有限期土地价格及50年期价格。
3 求取总收入（租金收入）。
年租金收入540000元（45000×12）4 求取总费用。
（1）房租损失费22500元；（2）房产税为64800元；（3）土地使用费1000元；（4）管理费16200元；（5）修缮费18000元；（6）保险费3600元；（7）总费用126100元。
5 计算总收益。
540000-126100=413900（元）6 求取土地纯收益。
（1）房屋纯收益：总收益-房屋收益=413900-144000=269900（元）7 求取非有限年限期土地价格。
土地总价=269900÷8%=3373750(元)每平方米地价=6747.50（元）8 求取50年使用权土地价格。
（1）土地总价=269900÷8%×()⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-50%8111 =3373750×（1-0.0213）=3301889（元）（2）土地单价=3301889÷500=6604（元）例二：某房地产未来三年预期收益分别为40万元，42万元，45万元，假设从第四年开始到第30年为止，每年的纯收益将稳定在50万元左右。
该地产的折现率为10%，求地产的价值。
根据题意 ，解：P v =()∑=+t i i r Ri 11+()()⎥⎦⎤⎢⎣⎡-+-+t n r r r At 1111 =()()()()⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-⨯+++++++-330332%10111%101%1050%10145%10142%10140 =40×0.9091+42×0.8264+45×0.7513+500×0.7513×0.9237=451.87(万元)例三：某房地产，未来第一年的纯收益为20万元，预计以后个年的纯收益会按2%的递增比率增加。
房地产评估之收益法-习题
收益法及其运用一、单选题1.收益法适用的条件是房地产的( ）。
A。
收益能够量化B.风险能够量化C。
收益或风险其一可以量化D.收益和风险均能量化【正确答案】D【答案解析】通过收益法的报酬资本化法公式得知，收益和风险是求房地产收益价格的两个必不可少的要素，只有量化其值才能运用公式求得价格。
2。
收益法的理论基础是（）。
A.替代原理B。
预期原理C。
均衡原理D。
边际收益递减原理【正确答案】B【答案解析】参见教材P213。
3。
有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/㎡，报酬率为8%;乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/㎡，报酬率为6%.那么，甲的价格（）乙的价格。
A.高于B.低于C。
等于 D.条件不足，无法确定【正确答案】B【答案解析】4。
已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/平方米，报酬率为10%，则该房地产30年收益权利的价格为（）元/平方米.A。
2400 B.2405 C.2410 D.2415【正确答案】C【答案解析】5.预计某宗房地产未来每年的有效毛收入不变，为16万元，运营费用第一年为8万元，此后每年会在上一年的基础上增加2％，该类房地产的报酬率为10%.则该宗房地产的合理经营年限为（)年。
A。
32 B。
34 C.36 D。
38【正确答案】C【答案解析】参见教材P229。
该宗房地产的运营费用超过有效毛收入的时间即为其合理经营期限n:16－8（1＋2％）n－1＝0，n＝36（年）。
6。
某宗房地产的收益期限为38年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10%。
则该宗房地产的收益价格为（）万元。
A。
267。
35 B。
287。
86C。
298。
84 D.300。
86【正确答案】D【答案解析】参见教材P221。
V＝＋＝300.86万元7。
资产评估收益法例题
资产评估收益法例题
某公司拥有一处商业物业，房屋面积为5000平方米，位于市
中心商业区，目前出租给一家知名连锁超市，租期为10年，
每年租金为200万元。
公司考虑将该商业物业进行转让，希望通过资产评估来确定其合理价格。
根据收益法进行资产评估，首先需要计算每年的净租金收益。
净租金收益等于租金收入减去租金支出。
在这个案例中，没有提及租金支出，可以假设租金支出为零。
因此，每年的净租金收益为200万元。
然后，需要确定资本化率。
资本化率是指投资者要求的投资回报率。
根据市场情况和类似商业物业的投资回报率，可以假设资本化率为5%。
这意味着投资者希望每年的投资回报率为5%。
最后，可以使用净租金收益除以资本化率的方法来确定合理的资产评估价值。
即200万元除以5%（0.05），得到4000万元。
所以，该商业物业的合理资产评估价值为4000万元。
需要注意的是，以上计算仅是一个简化的例子，实际的资产评估可能涉及更多因素，如租赁合同条款、物业状况、市场需求等。
因此，在进行资产评估时，需要综合考虑多个因素，并进行详细的市场调研和数据分析。
收益法下商誉的价值评估计算题
收益法下商誉的价值评估计算题
1.某企业的预期年收益额为20万元，该企业各单项资产的重估价值之和为60万元，企业所在行业的平均收益路为20%，以此作为适用的本金化路计算出的商誉的价值为（）。
A.8万元
B.56万元
C.32万元
D.40万元
2.被评估企业未来三年的预期收益分别为20万元、22万元和25万元，预计从第四年开始企业预期收益将在第三年的基础上递增2%，并一直保特该增长率。
若折现率为10%，则该企业的评估值约为（）。
A.373.9万元
B.289.9万元
C.312.5万元
D.246.7万元
3.某评估机构对一个企业进行整体评估，经预测，该企业未来第一年的收益为100万元，第二、第三年连续在前一年的基础上递增10%，从第四年起将稳定在第三年的收益水平上。
若折现率为15%，则该企业的评店值最接近于（）。
A.772.8万元
B.780.1万元
C.789.9万元
D.1056.4万元
4.被评估企业未来前5年收益现值之和为1500万元，折现率及资本化率同为10%，第6年企业预期收益为400万元，并一直持续下去，按年金本金化价格法计算企业的整体价值最有可能是（）。
A.5500万元
B.3957万元
C.5686万元
D.4569万元
5.被评估企业未来前5年收益现值之和为1500万元，折现率及资本化率同为10%，第6年企业预期收益为400万元，并一直持续下去。
按分段法估算企业的价值最有可能的是（）。
A.5500万元
B.3966万元
C.3984万元
D.4568万元。
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第六章收益法作业
1、某商铺建筑面积为500 m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/ m2；运营费用率为租金收入的25%；该类房地产的报酬率为10%.该商铺的价值为多少万元？
2、已知一年期国债利率为3.31%，贷款利率为5.43%，投资风险补偿为2.23%，管理负担补偿为1.32%，缺乏流动性补偿为1.42%，所得税抵扣的好处为0.5%，则报酬率为多少？
3、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于上午办公和需求减少，估价未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元/ m2,又知该写字楼客出租面积为1000 m2，运营费用率为40%。
假若该写字楼客出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼将发生多少万元的贬值？
4、某房地产的报酬率为8%，收益期限为30年的价格为4000元/ m2。
若报酬率为6%，收益期限为50年，则该房地产价格为多少元/ m2？
5、某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元知道收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格是多少万元？
6、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。
目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值是多少万元？
7、某写字楼套间建筑面积1，000平方米，使用年限30年，该写字楼每月租金2.5万元。
据调查，该写字楼造价为3，000元/平方米，家具设备原值10万元，耐用年限10年，残值率2%.据有关规定，房地产税为年租金的12%，管理费为年租金的5%，修缮费为房屋原值的2%，保险费为房屋原值的3‰，报酬率为12%.试估算该写字楼的价格。
二、改错题
甲公司欲抵押贷款，委托某估价公司为其拥有的某酒店进行估价。
该酒店共八层，每层建筑面积2000m2，其中一层有600m2为酒店大堂，900m2出租用于咖啡厅，一层其他面积为酒店配套设施：其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。
该酒店共有客房280间，每间建筑面积40m2，会议室5间，建筑面积共500m2，自用办公室3间，建筑面积共300 m2。
该评估公司了解到该地段同档次酒店一层餐饮用途的正常市场价格为建筑面积20000元/m2，同档次的办公楼的正常市场价格为建筑面积10000元/m2，当地同档次的酒店客房每天的平均房价为250元，年平均入住率为60%，该酒店的正常经营平均每月总费用占客房每月的40%，会议室的租金平均每间每日1000元，平均每间每月出租20天，当地酒店类似房地产的资本化率为10%，该酒店剩余使用年限30年。
下面为该估价公司估价技术报告的部分内容，请指出错误并改正：
一层餐厅和咖啡厅价格=20000×900=1800万元
酒店客房每年总收益=250×280×365×（1-60%）=1022万元
酒店会议室每年总收益=1000×20×12=24万元
酒店年费用=1022×40%=409万元
酒店客房及会议室年净收益=1022+24-409=637万元
酒店客房及会议室价格=637/10%×[1-1/（1+10%）30次方]=6005万元
酒店办公室价格=300×10000=300万元
该酒店总价格=1800+6007+300=8107万元。