贺彼凤、广东珠江纺织博览中心有限公司商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

贺彼凤、广东珠江纺织博览中心有限公司商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷【审理法院】广东省广州市中级人民法院【审理法院】广东省广州市中级人民法院【审结日期】2022.06.14【案件字号】(2022)粤01民终8661号【审理程序】二审【审理法官】张明艳何佐唐佩莹【审理法官】张明艳何佐唐佩莹【文书类型】判决书【当事人】贺彼凤;广东珠江纺织博览中心有限公司【当事人】贺彼凤广东珠江纺织博览中心有限公司【当事人-个人】贺彼凤【当事人-公司】广东珠江纺织博览中心有限公司【代理律师/律所】张祝艳广州金鹏律师事务所;林勋华广州金鹏(中山)律师事务所【代理律师/律所】张祝艳广州金鹏律师事务所林勋华广州金鹏(中山)律师事务所【代理律师】张祝艳林勋华【代理律所】广州金鹏律师事务所广州金鹏(中山)律师事务所【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判【原告】贺彼凤【被告】广东珠江纺织博览中心有限公司【本院观点】依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条以及双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：贺彼凤已经交纳的三万元款项是否应予返还。

【权责关键词】完全民事行为能力欺诈显失公平代理合同合同约定新证据关联性合法性质证诉讼请求维持原判【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】除上述事实之外，本院确认一审法院查明的其他事实。

本案中当事人没有提交新证据。

【本院认为】本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条以及双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：贺彼凤已经交纳的三万元款项是否应予返还。

对此，本院分析如下：双方当事人在一审诉讼中以及二审过程中均确认《楼宇认购书》是预约合同，本院对此予以确认。

贺彼凤作为完全民事行为能力人，其与珠江纺织公司签订的《楼宇认购书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。

《楼宇认购书》明确约定现场已公示“五证一书”和《商品房买卖合同》所有条款、贺彼凤已对上述文件不存在任何歧义和误认，虽然珠江纺织公司在一审庭审中称没有给贺彼凤看买卖合同，但同时述称现场有公示合同条款，如果贺彼凤要看也能给其出示，贺彼凤作为完全民事行为能力人，其签署上述认购书，即应受认购书的约束。

贺彼凤主张系因双方就《商品房买卖合同》条款未能达成一致故未能签订该买卖合同，显然与认购书的上述约定不符，且根据本案现有证据来看，贺彼凤于签订认购书并缴纳3万元定金的当日，即2021年6月2日向珠江纺织公司表示不想买房要求退款，理由是想投资别的项目、资金周转不过来；其后亦未有证据证明其要求与珠江纺织公司磋商《商品房买卖合同》具体条款，直至预约合同约定的签订《商品房买卖合同》之日即2021年6月24日晚，贺彼凤才向珠江纺织公司发送《律师函》，故一审法院认定贺彼凤要求退款的真实理由系其自身原因，并无不当。

案涉认购书对于贺彼凤未按期支付首期款、未按期签订商品房买卖合同等后果已经作出了明确约定，对于贺彼凤交纳的3万块款项的定金性质亦作出明确约定，贺彼凤虽然在付款时备注为“订金”，但《楼宇认购书》和珠江纺织公司开出的收据均明确载明该款项为“定金”，故一审法院认定该款项为定金符合双方的约定，本院予以确认。

现贺彼凤因其自身原因未履行合同义务已构成违约，《中华人民共和国民法典》第四百九十五条第二款规定，当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。

故珠江纺织公司有权依据《楼宇认购书》的约定没收贺彼凤交纳的3万元定金，贺彼凤对此提出的上诉不能成立，本院予以驳回。

综上所述，贺彼凤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费550元由上诉人贺彼凤负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-25 17:24:00【一审法院查明】一审法院认定事实：2021年6月2日，珠江纺织公司(甲方、发展商)与贺彼凤(乙方、认购方)签订《楼宇认购书》，约定：认购单元珠江国际纺织城(自编：珠江壹号)三期区项目C-2、D-2-365栋01-1805房物业，建筑面积64.2292平方米，套内建筑面积46.6200平方米，公摊面积17.6092平方米(最终以产权登记部门实测面积为准)；双方确认预售许可证等政府部门批准的文件、图纸(包括“五证一书”、“四图”等)、《商品房买卖合同》所有条款(包括附件及附图等)、《临时管理规约》、《前期物业管理服务合同》等全部文件已在销售现场公司，乙方确认已收到《认购须知》、《按揭须知》，在签核本认购书前，乙方已查阅前述全部文件并由甲方作出详细说明，双方不存在任何歧义和误认；该物业原价为人民币3445566.37元，乙方选择商业按揭(1个月)付款方式，获91折优惠，优惠后总房价(含增值价格)为3135465元，其中不含增值税房价2986157.14元，增值税税额149307.86元，增值税税率5%，折后单价48816.82元/㎡；如乙方未能按本认购书按时履行与甲方签署买卖合同等义务的，甲方有权取消优惠，调整价格；乙方应于签署本认购书时支付叁万元作为定金；乙方交付的定金在按期付清首期房款时低作房款；乙方于2021年6月8日前交付房款597093元(总房价的19%)，于2021年7月2日前交付房款948372元(总房价的30%)，余款156万元即总房价的49%向按揭银行建设银行及其指定之律师事务所申请办理按揭贷款，乙方未按时付清首期房款的，甲方有权解除本认购书，没收乙方已缴纳的定金并将本物业另行出售；乙方应按时付款，提交按揭资料获得银行同贷，并凭第四条所有首期房款交款凭证和银行同贷结果于2021年6月24日前到珠江壹号销售中心按甲方公示的合同条款签订《商品房买卖合同》暨办理网上备案，乙方逾期履行上述任一项的，甲方有权不通知乙方而随时解除所有购房合约、没收乙方已付定金，并将该物业另行出售；乙方确认在签订前已仔细阅读认购书并已由甲方对相关条款内容作出必要的解释说明，乙方对认购书内容已清楚了解不存在异议，并在此基础上签订本认购书；等。

同日，贺彼凤向珠江纺织公司转账30000元，转账用途为“36xxx14订金”，珠江纺织公司向贺彼凤出具了纺织城三期项目-纺织城三期-C-2、D-2-365栋01-1805房款-订金30000元的收款专用收据。

贺彼凤与珠江纺织公司的刘经理(刘聪)的微信聊天记录显示：2021年6月2日，贺彼凤：“刘经理，那个房子我不买了，麻烦帮我申请退款”刘聪：“？啊，是什么原因呢”贺彼凤：“想投资别的项目”“辛苦你，不好意思哈”刘聪：“贺小姐，订金是不退的哦”贺彼凤:“你说是可以退的”“这会又说不能退”刘聪:“我说的是诚意金申请价格的时候”贺彼凤:“套路我呢吗”刘:“当时许先生也在”“价格申请下来转订金是退不了的”“认购书也已经签了，收据开的是定金”“我没有套路你，我是按照制度来的，你放心，我不会这样子做的”“而且你也是确实喜欢我们的房子买来自己住的，要不然你也不会昨天就买了，这个房子买了也是一种投资呀”“要不然你看看身边朋友有没有需要的，让他买”贺彼凤:“不是我不想要，是真的因为资金问题，现在疫情，你也知道，钱临时周转不过来，麻烦你走一下退款流程”刘聪:“贺小姐，不是我不想帮你，这个流程我不用走写个申请马上就会被总监退回来”“公司规定就是这样子的，钱是进入公司账户的，又不是我个人，我也是给公司打工的”贺彼凤:“总监是谁，我来沟通，不为难你”刘聪:“你可以来现场”。

2021年6月10日，贺彼凤:“我转的是订金”。

2021年6月24日晚21时许，贺彼凤向刘聪发送律师函，刘聪：“收到，我会发给公司法务部的，五证一书现场全部有公式(示)”“你这样子发给我是没有用的”。

2021年6月24日，贺彼凤委托广州金鹏律师事务所张祝艳律师向珠江纺织公司及其项目销售部刘聪、郭晓楠发出律师函，主要内容：律师认为对方的行为存在三个法律障碍：(1)在销售场所未按法律规定将“五证一书”中的《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房买卖合同示范文件》进行现场公示；(2)在与贺女士签署认购书时未向其出示《商品房买卖合同示范文件》；(3)签署认购书时未将《商品房买卖合同示范文件》内容向贺女士明示及详细说明，双方对于合同的主要条款未达成一致。

要求在收到该函后三个工作日内给予书面形式的说明书让贺女士确认如下问题：1、认购书不具备商品房买卖合同必备的合同条款，不构成正式合同。

贺女士要求提供《商品房买卖合同示范文件》及相关合同，并要求就商品房买卖合同及相关合同的合同条款进行磋商。

2、贺女士要求在《商品房买卖合同》中以条款形式明确自商品房交付之90日内起或自销售合同签订之日起90日内办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并明确相关违约责任。

如拒绝或不回复贺女士的上述磋商要求，则视为拒绝磋商，应在收到该函后五个工作日内退还贺女士支付的全额定金。

否则贺女士将通过法律途径解决上述问题。

该律师函于24日当晚21时许通过电子邮件发送给珠江纺织公司，次日交由EMS邮寄。

贺彼凤为证明其主张还提交了：现场照片，拟证明：2021年6月2日贺彼凤看到预售现场的情况，并未查看到认购书中第一条写明的除预售许可证外政府部门批准的文件、图纸。

珠江纺织公司质证认为：该照片只是销售现场的局部，无法证明贺彼凤想要证明的内容。

珠江纺织公司为证明其抗辩主张还提交了：1、光盘，内容为6月2日销售现场录屏的情况，拟证明：贺彼凤证据现场照片根本无法证明所要证明的内容，现场确实摆放了“商品房销售信息公示栏”；2、“五证一书”及相关公示材料，拟证明：在2021年6月2日更早之前楼盘预售开盘之前就已经取得所有应当用于公示的文件。

贺彼凤质证认为：证据1真实性、合法性无异议，关联性有异议，该光盘无法证明珠江纺织公司已经向贺彼凤充分展示所有文件和说明商品房买卖合同的条款约定，另外，视频显示2021年6月2日贺彼凤砸金蛋的位置，也确实无法看到珠江纺织公司所称的五证一书的展示；证据2无法说明珠江纺织公司已经向贺彼凤充分说明完整展示五证一书的情况。

诉讼中，贺彼凤表示撤回第一项诉讼请求。

双方一致确认《楼宇认购书》为预约合同，涉案物业为公寓性质。

贺彼凤表示：贺彼凤在小额贷款公司从事金融职业，购房的目的是自住，签认购书第二天之后和销售联系才知道是公寓，因为贺彼凤一开始以为自己没有购房资格，而且贺彼凤资金也紧张，的确房子也不想要了便要珠江纺织公司退款。