房屋买卖合同纠纷典型案例解析

1 . 一房二卖，后手买受人虽办登记，因恶意串通无效

出卖人一房二卖，后手买受人虽办理登记，但不能证明其系支付合理对价的善意受让人的，应认定构成恶意串通。

案情简介：2009年，邹某与孔某签订商品房认购权转让协议，约定后者支付86万余元受让前者认购的商品房。2011年，孔某诉请继续履行，一审判决支持。邹某上诉期间，将诉争房屋作价125万元转让给陈某并办理登记。孔某遂提起撤销权诉讼。

法院认为：①一审判决确认邹某有继续履行合同义务，但因该判决未生效，孔某与邹某之间尚未形成到期的、确定的债权债务关系，故本案不适用《合同法》第74

条关于撤销权的规定。②对合同效力认定，属法院应主动审查范围，无需当事人明确提出要求确认合同效力的主张，且孔某亦提出过邹某与陈某转让诉争房屋行为无效的意思表示，故依《合同法》第52条规定，法院对邹某与陈某之间房屋买卖合同效力进行认定。③结合邹某与陈某交易时间、涉案房屋所处区位，成交单价明显低于市场价格；从购房款支付情况看，除转账50万元外，对于剩余75万元付款方式，陈某陈述为现金，但并不能提供该现金系通过取款或其他人借款的来源凭据，故对陈某主张其支付合理对价的主张不予确认。另外，邹某称2009年即交钥匙给陈某，陈某在签购房协议前不对该房状况进行了解，交易后亦未按双方合同关于在全部房款付清当日交房的约定，要求邹某交房，这些情况与一般正常房屋买卖市场交易行为惯例不符。陈某各项客观表现均不能证明其系一个支付合理对价的善意受让人，其与邹某之间的房屋买卖行为属《合同法》第52条第（二）项规定的恶意串通，故判决确认无效。

实务要点：出卖人一房二卖，后手买受人虽办理登记，但各项客观表现均不能证明其系支付合理对价的善意受让人的，应认定恶意串通。

案例索引：云南昆明中院（2012）昆民一终字第35号“孔某与邹某等房屋买卖合同纠纷案”，见《孔祥文、刘彦诉邹叔芳等房屋买卖合同纠纷案——房屋买卖合同中恶意串通行为的认定》（郑会利），载《人民法院案例选》（201304/86:135）。

2 . 违章建筑所有权及使用权确认纠纷，不属法院管辖

违章建筑所有权及使用权确认纠纷不属于法院管辖范围，但权利人对建筑的占有应作为一种事实状态受法律保护。

案情简介：2012年，冯某父母以儿子去世后，媳妇张某所居住房屋所有权为原告所有为由，提起确权之诉。诉讼中变更诉请为使用权确认。诉争房屋系未取得产权登记的自建房。

法院认为：①根据最高人民法院《2011年全国民事审判工作会议纪要》规定，对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认可和处理，按照城乡规划法等法律、行政法规的规定，属于国家有关行政机关的职责范围，应避免通过民事审判变相为违法建筑确权。当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，不予受理，已经受理的，驳回起诉。本案诉争房屋所在土地为国有土地，无论房屋由谁出资建造，只要建造人未取得建设用地使用权，其建造行为均系违法，所建房屋亦无法取得产权证明，在未经主管部门处理并补办合法手续之前，建造人虽对建筑物形成事实上占有和使用，亦无法对建筑取得所有权。②原告诉请虽在诉讼中曾由所有权确认纠纷变更为使用权确认纠纷，但所有权作为一种全面的概括的占有、使用、收益与处分的权利，系一种统一的支配力，并非占有、使用、收益与处分的简单相加，使用权系所有权内容之一，与违章建筑所有权确认纠纷一样，违章建筑使用权确认纠纷亦不属于法院受案范围。当事人可待涉案房屋获得合法有效产权证明时，另行解决，故裁定驳回原告起诉。

实务要点：违章建筑归属纠纷包括所有权和使用权确认纠纷均不属于法院民事诉讼受案范围，但权利人对建筑的占有应作为一种事实状态受到法律保护。

案例索引：北京一中院（2013）一中民终字第02544号“冯某与张某等所有权确认纠纷案”，见《冯领印、张香玉诉张杏嘉所有权确认纠纷案——违章建筑不适用所有权的原始取得》（赵志、张磊），载《人民法院案例选》（201303/85:145）。

3 . 过户材料虚假，第三人善意取得的，房产证不撤销

权属转移登记申请材料因虚假而被确认违法，但在第三人善意取得情形，相对人要求撤销登记的诉请仍不予支持。

案情简介：2000年11月，滕某提交虚假的离婚证、单位证明，向房管局申请将名下房屋售予向某，申请表上加盖公章亦系虚假。2012年，滕某章父高某以前述房产系夫妻共有房产为由诉请撤销房产证。

法院认为：①房管局作出被诉具体行政行为于2000年11月，参照当时建设部《城市城市房屋权属登记管理办法》第8条规定，本案房管局具有对辖区房屋权属登记的行政职权，故其依当事人申请所作被诉具体行政行为系依法行使行政职权行为。

②滕某申请权属转移登记时提交的离婚证、单位证明及申请表上加盖公章系虚假、伪造。房管局作为房屋权属登记机关，在接受申请人房屋转移登记申请后，对其提交的相关申请材料进行了审核，认定其提交材料齐备，并依法在法定工作日内作出房屋移转登记，在整个行为中已尽到合理审慎的审查义务，但终因虚假的申请材料导致该房屋权属转移登记事实上错误，理应撤销，但因向某在购买该房屋时属于善意取得，且实际占有使用该房屋，故判决确认房管局权属转移登记行为违法，驳回高某要求撤销该房屋所有权证的诉请。

实务要点：房产登记行政案件中，即便权属转移登记申请材料因虚假而被确认违法，但在第三人依善意取得房屋所有权情形，相对人要求撤销登记的诉请仍不予支持。

案例索引：四川成都中院（2012）成行终字第221号“高某与某房管局房屋行政登记案”，见《高国庆等诉四川省成都市城乡房产管理局房屋行政登记案——行政登记的审查范围及行民交叉案件的认定》（王佳舟、郭佳），载《人民法院案例选》（201401/87:380）。

4. 转让凶宅未予信息披露，构成欺诈，合同应予撤销

出卖人对明知且实际对房屋售价产生足以动摇缔约意思或条件的“凶宅”信息负有信息披露义务，否则构成欺诈。

案情简介：2011年，洪某以678万元市场价按揭购买王某名下房屋。后得知该房2003年曾发生居住三人被杀害事件，王某2007年以160万元低价购买所得。洪某遂诉请撤销房屋买卖合同。

法院认为：①《合同法》第54条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：……一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”②本案王某于2007年购买案涉房屋时价格明显低于市场价格，而洪某2011年从王某处购买该房价格与当时市场价格相当；王某购房时知晓其中曾发生凶杀案件，而洪某在购房时并不知情。故王某是否披露凶杀案信息对其与洪某之间合同能否订立，或订立条件产生了实质性影响，按诚实信用原则，王某应向洪某披