物业管理概述
物业管理的概述
物业管理的概述物业管理是指对一定范围内的房地产及其附属设施、设备进行维护、管理和服务的一系列工作。
它是现代社会中不可或缺的一项重要工作，为居民提供良好的居住环境，保障物业的安全、舒适和便利。
本文将对物业管理的概述进行详细阐述。
物业管理的主要职责是对房地产进行维护和管理。
这包括对房屋建筑、管道设备、电力设施等的日常维护和保养，确保其正常运行和安全性。
物业管理人员需要定期巡查房屋结构、设备设施的状况，及时发现并解决问题，避免潜在的安全隐患。
同时，他们还负责处理居民的报修请求，并及时解决各种问题，提供良好的维修服务。
物业管理还包括对公共区域的管理和维护。
公共区域是指小区内的公共道路、绿化带、停车场、游泳池等设施。
物业管理人员需要对这些公共区域进行定期清洁和维护，保持其整洁、美观和安全。
他们还需要进行绿化养护工作，确保植物的健康生长，为居民提供一个宜人的生活环境。
物业管理还包括对小区内的安全管理。
物业管理人员需要制定并执行安全管理制度，加强对小区的安全监控和防范工作。
他们需要定期检查小区的门禁系统、监控设备等安全设施，确保其正常运行。
同时，他们还需要加强对小区的巡逻和安全防范，及时发现并处理各种安全问题，保障居民的人身和财产安全。
除了维护和管理的职责外，物业管理还负责居民的服务工作。
物业管理人员需要及时回应居民的咨询和投诉，提供各种生活服务，如快递代收、水电费代缴等。
他们还需要组织居民活动，加强居民之间的沟通和交流，营造一个和谐、温馨的社区氛围。
物业管理还需与相关部门和业主委员会进行有效的沟通和协调。
物业管理人员需要与相关政府部门和供应商保持良好的合作关系，及时了解政策法规和市场动态，为小区提供更好的服务。
他们还需要与业主委员会进行定期会议，听取业主的意见和建议，共同解决小区管理中的问题，提升物业管理的质量和水平。
物业管理是对房地产及其附属设施、设备进行维护、管理和服务的一系列工作。
它涵盖了房屋维修、公共区域管理、安全管理和居民服务等多个方面。
物业管理的概述
物业管理的概述随着城市化进程的不断推进，物业管理作为一项重要的社会服务行业日益受到关注。
物业管理涉及到对建筑物、设施和环境的维护、运营和管理，对于提升居民的生活质量和社区的整体形象至关重要。
本文将对物业管理的概述进行阐述，从物业管理的定义、职责、重要性以及行业发展趋势等方面进行分析。
一、物业管理的定义物业管理是指对建筑物、设施和环境进行维护、运营和管理的一系列活动。
其目的是为了保护和提升物业价值，为业主和居民提供舒适、安全的居住和工作环境。
物业管理涵盖了房屋维修、设备设施的管理、安全保卫、环境保护、咨询服务等多个方面。
物业管理既包括对住宅小区、商业综合体、写字楼等不同类型物业的管理，也包括对公共设施、绿化景观、道路交通等公共环境的管理。
物业管理公司通常承担着组织、协调、监督和执行这些管理活动的责任。
二、物业管理的职责1. 房屋及设施维修：物业管理公司负责定期检查房屋和设施的使用状况，及时修缮和维护，确保设施设备的正常运作，延长使用寿命，并向业主提供相关报告。
2. 安全保卫：物业管理公司要建立健全的安全管理制度，配备专业人员进行安全巡逻和监控，保护业主和居民的人身财产安全。
3. 环境保护：物业管理公司负责对小区或物业周边环境进行维护和管理，包括绿化景观、垃圾处理、环境卫生等，营造良好的生活环境。
4. 业主关系管理：物业管理公司要与业主进行良好的沟通和互动，及时回应业主的需求和问题，组织居民活动，增进社区凝聚力和居民的归属感。
5. 财务管理：物业管理公司要负责物业收费、账务核算、经费审计等财务管理工作，保障物业管理经费的合理使用。
三、物业管理的重要性物业管理在城市化进程中发挥着重要的作用，具有以下几个方面的重要性：1. 保障居住质量：良好的物业管理能够确保房屋设施的正常运行和维护，提供安全舒适的居住环境，提高居民的生活质量。
2. 提升物业价值：物业管理通过定期的维护和管理，能够保持物业的良好状态，提升物业价值，提供良好的资产回报。
物业怎么管理
1.制定完善的物业管理规章制度，明确各岗位职责，确保各项工作有序进行。
2.加强物业管理队伍建设，提高员工的服务意识和专业素养。
3.建立健全物业服务质量评价体系，定期对物业服务质量进行评估和改进。
4.加强与业主的沟通与协作，及时了解业主需求，提供个性化服务。
5.创新物业管理模式，运用现代化管理手段，提高物业管理效率。
五、物业管理目标
1.确保物业设施设备安全、正常运行，延长使用寿命。
2.营造整洁、优美、舒适的居住环境，提高业主的生活质量。
3.提高物业管理水平，降低物业运行成本，实现物业保值增值。
4.提升业主满意度，构建和谐社区。
本方案旨在为物业管理ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ供一套完整、科学、可行的管理框架，以实现物业管理的良性循环，为业主创造一个宜居、和谐的居住环境。
-定期组织合规培训，提高员工的法治意识。
-建立合规检查制度，防范和化解合规风险。
2.强化职业道德和伦理建设，树立良好的行业形象。
-制定员工行为规范，明确职业道德要求。
-开展诚信服务活动，提升物业服务的诚信度和透明度。
十七、物业管理持续发展策略
1.制定长期物业管理规划，确保管理工作的持续性和稳定性。
-结合社区发展规划，预见性地调整物业管理策略。
六、物业管理具体实施计划
1.房屋管理实施计划：定期对房屋进行检查，建立房屋维修档案，对发现的问题及时进行维修。同时，制定房屋维修基金使用计划，确保基金合理使用。
-每季度进行一次全面的安全检查，包括消防设施、电气线路等。
-对于紧急维修事项，确保在24小时内响应并处理。
2.设施设备管理实施计划：对公共设施设备进行分类管理，制定详细的维护保养计划，确保其正常运行。
物业管理基本知识
物业管理基本知识物业管理基本知识⒈物业管理概述物业管理是指对房地产物业进行综合管理，包括房屋维修、设备设施管理、安全保卫、环境卫生、公共设施维护等方面的工作。
物业管理的目标是为业主提供一个舒适、安全、便利的居住和工作环境。
⑴物业管理的意义物业管理对于保护业主权益、维护社区环境、提升房产价值等具有重要意义。
通过规范管理和维护，物业管理能够提高房屋的使用寿命和市场价值，促进社区和谐稳定发展。
⑵物业管理的职责物业管理部门的职责主要包括维护房屋及设施的正常运行、管理公共区域的卫生和安全、组织社区活动、解决业主纠纷等。
⑶相关机构和人员物业管理涉及的相关机构和人员包括物业管理公司、物业管理委员会、业主委员会、物业经理等。
物业管理公司是进行物业管理的专业机构，物业管理委员会和业主委员会由业主选举产生，负责监督和协助物业管理工作。
⒉物业管理的主要工作内容物业管理的主要工作内容包括但不限于以下几个方面：⑴房屋维修房屋维修是物业管理的核心任务之一。
物业管理部门负责对房屋进行定期检修和维护，处理日常维修事务，并组织大型维修工程。
⑵设备设施管理物业管理部门需要对小区内的设备设施进行管理和维护。
包括但不限于电梯、给排水系统、消防设施、照明系统、门禁系统等的监控和维护工作。
⑶安全保卫物业管理部门负责小区的安全工作。
包括但不限于制定安全管理制度、进行安全巡查、管理安保人员、维护消防设施等。
⑷环境卫生物业管理部门负责小区的环境卫生工作。
包括但不限于垃圾清运、保洁、绿化管理等。
⑸公共设施维护物业管理部门负责对小区内的公共设施进行维护。
包括但不限于花园、游泳池、健身房、停车场等设施的管理和维护工作。
⒊物业管理的法律法规⑴物业管理法物业管理法是指我国对物业管理进行规范的法律法规的统称。
其中包括相关的法律法规、部门规章以及县级以上人民对物业管理工作所制定的规章和政策文件。
⑵业主大会决议业主大会决议是指在物业管理中，业主通过讨论和表决，达成共识并做出决策的结果。
物业管理概述简版
物业管理概述物业管理概述1. 什么是物业管理物业管理是指对房地产物业进行规划、组织、调度和控制，以实现物业资源的最优化配置和增值。
它涵盖了对物业建筑、设备、场地以及相关设施的维修、保养、管理、安保、法律事务处理等工作。
物业管理的目标是提供一个安全、舒适、高效的生活和工作环境，保障业主和租户的权益。
2. 物业管理的职责和任务2.1. 维护与保养物业管理的主要职责之一是对物业建筑、设备和设施进行维护和保养。
这包括定期检查、维修和替换损坏或老化的设备，以确保其正常运行。
物业管理还负责保养公共区域和绿化环境，保持整体的美观和卫生。
2.2. 安全与安保物业管理对于物业的安全和安保负有重要责任。
物业管理人员需要制定和执行安全计划，确保物业内部和周边的安全。
他们需与监控系统、门禁系统等安防设备的运营和维护有密切的合作。
此外，物业管理还需要与当地的警察、消防等相关部门进行紧密合作，对紧急情况进行应对和处理。
2.3. 财务管理物业管理负责物业的财务管理，包括收取租金、管理维修基金、核算物业费用等。
他们需要确保物业的财务流程合规，及时向业主提供财务相关的报告和信息。
物业管理还需要制定和执行财务预算，确保物业的经济可行性和稳定运行。
2.4. 业主和租户服务物业管理人员充当物业业主和租户之间的桥梁和纽带。
他们需要解答业主和租户的问题和投诉，并及时解决相关问题。
物业管理还需组织和开展业主和租户的活动，促进业主和租户之间的良好关系和共同体感。
2.5. 管理规章制度的制定与执行物业管理需要制定和执行物业管理的规章制度，确保物业的管理规范和秩序。
他们需要建立各类管理制度，如出入管理制度、垃圾分类制度等，并与业主和租户共同遵守和执行这些制度。
物业管理还需与相关部门和政府合作，确保符合法律法规的要求。
3. 物业管理的意义和作用3.1. 保障生活和工作环境的质量通过维护和保养物业建筑、设备和设施，物业管理可以提供一个高质量的生活和工作环境。
物业管理及物业管理法概述
绪论物业管理及物业管理法概述第一节物业概述一、物业的含义1、物业的本意：汉语中的“物”、“业”二字是多义词①“物”作为名词主要有两种含义：一是指东西，即由自然生成和人工形成、占有一定空间、可被人感触的有形体和有内容的客观存在体；二是指“我”以外的人、事物或环境，即特定主体以外的周围客体。
②“业”作为名词主要有两种含义：一是指人们所从事劳作的社会经济部门、职务领域或需付出劳动的岗位，如工业、就业；二是指归属于一定主体所有的、体力劳动和智力劳动的成果，亦即财产，如业主、家业。
③在中国古代法律中：宋代立法即对动产与不动产作了区分，一般称动产为物、或财物，称不动产为业、或产业。
称动产所有权为物主权，称不动产所有权为业主权。
(《宋刑统·名例律》规定：“器物(动产)之属，须移徙其地……地(不动产)即不离常处，理与财物有殊”)而且宋代已经将“物”、“业”二字连用形成统称动产和不动产的“物业”一词。
（《宋会要辑稿·食货》卷六一中有“应有已经正典物业……”之规定）因此，就汉语“物业”一词本意而言，物业是指人们居住劳作活动所依赖和所利用的地理环境条件及归属人们个体或群体的、包括动产和不动产在内的财产。
2、“物业管理”术语中的“物业”由来①“物业管理”术语中的“物业”一词是从英语词汇property及estate翻译而来，在20世纪70年代末中国大陆实行改革开放政策后由香港传入大陆。
②按照英国法律，财产分为两类：动产(personal property)，包括可实际占有的有体物和可依法主张的无体物；不动产(real property)，包括土地及其附着物和附设其上的财产权利；estate概念源自英国早年的封建土地制度。
自从1066年诺曼底人征服英国以来，所有土地都被认为属于国王所有，英王一直是惟一的绝对的土地所有人，英王把土地附加一定的条件授予其他人，于是这些人就成了持有人或租借人。
持有土地所受的条件限制总称“土地保有条件”(tenures)，持有人所保有的有关其土地的土地权利的总和，就叫做他的产业权(estate)。
什么是物业_什么是物业管理_物业管理包括哪些内容
什么是物业_什么是物业管理_物业管理包括哪些内容引言概述：物业是指一定范围内的房地产及其附属设施、设备的管理和维护工作。
而物业管理则是指对物业进行全面管理和运营的一系列工作。
本文将从什么是物业、什么是物业管理以及物业管理包括的内容三个方面进行详细阐述。
一、什么是物业1.1 物业定义：物业是指具有一定使用价值的房地产及其附属设施、设备，包括住宅、商业用房、办公楼、公共设施等。
1.2 物业分类：物业可分为住宅物业、商业物业、工业物业等，根据不同的用途和性质进行分类。
1.3 物业特点：物业具有不可挪移性、稳定性和长期性，普通需要进行专门的管理和维护。
二、什么是物业管理2.1 物业管理定义：物业管理是指对物业进行全面管理和运营的一系列工作，包括物业维护、安全管理、设施设备管理、租赁管理等。
2.2 物业管理目的：物业管理的目的是保护业主的权益，提高物业的使用价值，保持物业的良好状态，提供良好的居住和工作环境。
2.3 物业管理职责：物业管理的职责包括维护物业的安全、卫生和环境，管理物业的设施设备，协调业主之间的关系，解决物业使用中的问题。
三、物业管理包括的内容3.1 物业维护：物业管理包括对物业建造、设施设备的维护和保养，如维修漏水、维护电梯、修复电路等。
3.2 安全管理：物业管理需要确保物业的安全，包括制定安全管理制度、安排安保人员、安装监控设备等。
3.3 设施设备管理：物业管理需要对物业的设施设备进行管理，包括设备的采购、安装、维护和更新等。
3.4 租赁管理：物业管理涉及对物业租赁的管理，包括招租、签订租赁合同、收取租金、解决租赁纠纷等。
四、总结物业是指一定范围内的房地产及其附属设施、设备的管理和维护工作，而物业管理则是对物业进行全面管理和运营的一系列工作。
物业管理包括物业维护、安全管理、设施设备管理、租赁管理等内容，旨在保护业主权益，提高物业使用价值，为业主提供良好的居住和工作环境。
物业管理的重要性不可忽视，能够有效提升物业的价值和竞争力。
什么叫物业管理
什么叫物业管理什么叫物业管理概述物业管理是指对房地产及其使用权利的管理和维护工作。
它是一个综合性的服务行业，涵盖了房屋维修、绿化景观、安全管理、设备维护、社区管理等方面。
物业管理的目标是为物业所有者和住户提供舒适、安全、有序的生活和工作环境，同时保护和增值物业价值。
物业管理的职责物业管理公司通常会承担以下职责：1. 小区设施维护：物业管理负责小区内设施的维护，包括公共道路、绿化带、门禁系统、电梯和供水供电等设施的日常维护和保养。
2. 安全管理：物业管理负责制定和实施小区的安全管理制度，包括安保人员的派遣和值班安排，以及安全设备的管理和维护。
3. 环境卫生：物业管理负责小区的环境卫生管理，包括清洁工作人员的安排、垃圾分类处理等工作。
4. 服务管理：物业管理负责提供便民服务，例如婚庆服务、洗车服务、代收快递等。
5. 物业费用管理：物业管理负责收取和管理物业费用，包括水电费、公共维修基金等。
6. 技术维修：物业管理负责小区内设备的维修和保养工作，例如电梯、空调、给排水系统等。
7. 社区管理：物业管理负责处理住户之间的纠纷，组织各种社区活动，促进小区内居民之间的交流和沟通。
物业管理的意义物业管理对于一个社区的良好运行和居民的生活质量有着重要的意义。
首先，物业管理可以保持社区的整洁和美观。
定期的清洁和维护工作可以有效地提升居住环境的质量，使居民拥有一个舒适宜居的生活环境。
其次，物业管理可以提高社区的安全性。
物业公司会派遣安保人员进行巡逻和值班，保证社区的安全。
同时，安装和维护门禁系统可以有效地控制外来人员进出，降低犯罪率。
再者，物业管理可以提供便利的服务。
居民可以通过物业管理提供的服务解决一些日常生活中的问题，例如维修、家政服务等，提高生活质量和便利度。
此外，物业管理可以促进社区居民之间的交流和沟通。
物业管理组织各种社区活动，为居民提供一个互动的平台，增强社区凝聚力和归属感。
最后，物业管理可以保护和增值物业价值。
什么是物业管理
什么是物业管理物业管理是指对房地产项目进行综合管理和维护的一系列活动。
它涉及到对房地产物业的规划、建设、运营和维护等方面的工作。
物业管理的目标是为业主提供舒适、安全、便利的居住和办公环境，保护和提升房地产项目的价值。
物业管理包括以下几个方面的内容：1. 物业管理的职责：- 维护房屋建造和设施的正常运行，包括电力、供水、供暖、通风、空调等设备的维护和保养。
- 管理和维护公共区域，如大厅、走廊、花园、停车场等，确保其整洁、安全。
- 组织和协调物业维修工作，及时解决住户的报修问题。
- 管理物业的财务和预算，确保物业费用的合理使用和收支平衡。
- 管理物业的安全工作，包括安全巡逻、监控设备的安装和维护等。
- 协调业主之间的关系，处理住户之间的纠纷和投诉。
2. 物业管理的重要性：- 提供舒适的居住和工作环境，改善居民的生活质量。
- 保护和提升房地产项目的价值，增加业主的资产回报率。
- 提供全方位的服务，解决住户的各种问题和需求。
- 维护社区的安全和秩序，减少犯罪和事故的发生。
- 促进社区的和谐发展，增强业主之间的互动和交流。
3. 物业管理的工作流程：- 筹备阶段：确定物业管理的目标、范围和职责，制定管理计划和预算。
- 运营阶段：执行物业管理计划，监督和协调各项工作，包括维修、保洁、安保等。
- 监督阶段：定期检查和评估物业管理的效果，及时调整和改进工作方法。
- 报告阶段：向业主和相关部门提交物业管理的报告，反馈工作情况和问题。
4. 物业管理的发展趋势：- 信息化管理：利用物联网、大数据等技术手段提高管理效率和服务质量。
- 绿色环保：推广节能减排和可持续发展的理念，提高物业的环保水平。
- 社区共建：加强与业主的沟通和合作，共同参预社区建设和管理。
- 专业化运营：引入专业物业管理公司，提供专业化的服务和管理。
总结起来，物业管理是对房地产项目进行全面管理和维护的一项工作。
它的目标是为业主提供良好的居住和工作环境，保护和提升房地产项目的价值。
物业管理概论教材
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二.物业管理
（一）含义： 是指业主通过选聘物业管理企业, 和物业管理企业按照物业服务合同约定 对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修 养护,管理. 维护相关区域内的环境卫生和秩序 的活动.
由业主
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（二）物业管理性质: 1.复盖面广:地域管理面广;管理对象范围比较宽 2.服务性强:物业管理属于服务性行业.要根据业 主的委托和要求,不断管理创新,不断改进服务 态度,不断创新服务办法,不断提高服务质量不 断扩大服务范围,不断开拓服务顶目.为业主提 供高效,优质,周到的服务. 3.专业性强:先进的维修养护技术方法专业管理. 4.业主处于主导地位:业主是物业的主人,在管理 中起主导作用,占据主要地位. 5.物业管理与社区管理相结合.
三.物业管理企业和专业服务公司
（一）物业管理企业：实施物业管理的主体，专业服务的组织者，提供者，属 第三产业，实行自主经营，独立核算，自负盈亏。
（二）专业服务公司：绿化，治安，清洁，环卫，装修装饰，商业，交通，教 育等
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四. 业主大会和业主委员会
业主自治要通过一定的组织形式和途径来实现，这就是以业主 委员会为核心，以业主大会为最高权力机构的组织形式，从业 主大会到业主委员会就是业主自治的实现途径
3.企业化:物业公司实行企业化经营服务管理.自主经营，自负盈亏，实行责权利相 结合经营责任制.
4.经营型:提供劳务和服务，有偿服务，合理收费.
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（三）物业管理与传统房地产管理的区别
1.管理体制不同: 政府各部门行政手段封闭式管理和业
主选择专业化企业聘用制管理.
物业管理概述
第一章物业管理概述第一节物业管理基本概念一、物业与物业管理基本概念（一）物业1.物业的含义“物业”一词是由英语“Estate”或“Property”引译而来的，含义为“财产、资产、拥有物、房地产”等，这是一个广义的范畴。
从物业管理的角度来说，物业是指各类房屋及其附属的设备、设施和相关场地。
各类房屋可以是建筑群，如住宅小区、工业小区；也可以是单体建筑，如一幢高层或多层住宅楼、写字楼、商业大厦、宾馆、停车场等；同时，物业也是单元房地产的称谓，如一个住宅单元。
同一宗物业，往往分属一个或多个产权所有者。
附属的设备、设施和相关场地是指与上述建筑物相配套或为建筑物的使用者服务的室内外各类设备、市政公用设施和与之相邻的场地、庭院、干道等。
2.物业的分类根据使用功能的不同，物业可以分为以下四类：（1）居住物业。
包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅、度假村等。
（2）商业物业。
包括综合楼、写字楼、商业中心、酒店、康乐场所等。
（3）工业物业。
包括工业厂房、仓库等。
（4）其他用途物业。
如车站、机场、医院、学校等。
（二）物业管理1.物业管理的含义物业管理是指物业管理企业接受业主、业主委员会或者其他组织的委托，对物业进行维护、修缮、管理，对物业区域内的公共秩序、交通、消防、环境卫生、绿化等事项提供协助管理或者服务的有偿活动。
其中委托和有偿是物业管理的两个基本特点。
委托应有委托合同。
物业管理企业，通常称为物业管理公司。
业主，即物业产权人，指房屋所有权和土地使用权人。
业主可以是个人、集体、国家；业主委员会是由全体业主选举产生、代表和维护全体业主合法权益的组织。
2.物业管理的目的物业管理的目的是为了保证和发挥物业的使用功能，使其保值增值，并为物业所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境，最终实现社会、经济、环境三个效益的统一和同步增长，提高城市的现代文明程度。
二、物业管理的性质物业管理是城市管理体制、房地产管理体制的重大改革，是一种与房地产综合开发的现代化生产方式相配套的综合性管理；是与随着住房制度改革的推进而出现的产权多元化格局相衔接的统一管理；是与建立社会主义市场经济体制相适应的社会化、专业化、市场化的管理。
什么是物业管理
什么是物业管理引言概述：物业管理是指对房地产物业进行全面管理和维护的一种专业化服务。
随着城市化进程的加快，物业管理在城市发展中扮演着重要的角色。
本文将从物业管理的定义、作用、职责、挑战和未来发展等五个方面，详细介绍什么是物业管理。
一、物业管理的定义1.1 物业管理是指对房地产物业进行全面管理和维护的一种专业化服务。
它涵盖了对物业设施、设备和环境的维护、保养和管理。
1.2 物业管理是通过有效的组织和协调，提供高质量的住宅、商业和工业物业服务，以满足业主和租户的需求。
1.3 物业管理是一个综合性的工作，包括物业设施管理、财务管理、人力资源管理、安全管理和社区管理等多个方面。
二、物业管理的作用2.1 提供良好的居住和工作环境。
物业管理通过对环境的维护和管理，创造安全、舒适、便利的居住和工作环境。
2.2 保护业主和租户的权益。
物业管理负责维护物业设施和设备，解决业主和租户的问题，确保他们的权益得到保护。
2.3 提升物业价值。
物业管理通过良好的管理和维护，提升物业的价值，增加业主和租户的满意度，提高物业的市场竞争力。
三、物业管理的职责3.1 设施和设备管理。
物业管理负责对物业设施和设备进行维护、保养和管理，确保其正常运行。
3.2 财务管理。
物业管理负责物业的财务管理，包括收入和支出的管理、预算的编制和执行等。
3.3 安全管理。
物业管理负责物业的安全管理，包括安全设施的维护和管理、安全风险的评估和控制等。
四、物业管理的挑战4.1 人力资源管理。
物业管理需要拥有专业的物业管理人员，但目前物业管理人材供给不足，人力资源管理成为一个挑战。
4.2 技术支持和创新。
随着科技的发展，物业管理需要借助先进的技术手段来提高管理效率和服务质量，但技术支持和创新仍然存在挑战。
4.3 社区管理。
物业管理需要与业主和租户建立良好的沟通和合作关系，但社区管理的复杂性和多样性给物业管理带来了挑战。
五、物业管理的未来发展5.1 信息化管理。
物业管理常识
物业管理常识一、物业管理概述物业管理是指对房地产物业进行综合管理和维护的一项工作。
其主要职责包括维护物业设施、管理物业财务、协调业主关系等。
物业管理的目标是保障业主的生活质量，提高物业价值，促进社区和谐发展。
二、物业管理的职责和功能1.维护物业设施物业管理应定期检查和维护物业设施，确保设施的正常运行和安全性。
例如，定期检查电梯、水电设备等，及时处理故障和维修问题。
2.管理物业财务物业管理要负责编制和执行物业预算，确保物业费用的合理使用和管理。
同时，要及时向业主报告物业费用的使用情况，保证财务透明度。
3.协调业主关系物业管理要积极与业主沟通，协调解决业主之间的矛盾和问题。
例如，处理业主的投诉、建议和意见，组织业主大会等。
4.保安和安全管理物业管理要加强小区的安全管理，确保居民的人身和财产安全。
例如，安排保安人员巡逻、安装监控设备等。
5.环境卫生管理物业管理要负责小区的环境卫生管理，保持小区的整洁和美观。
例如，定期清扫公共区域、管理垃圾处理等。
三、物业管理的重要性1.提高物业价值良好的物业管理可以提高物业的价值，增加业主的投资回报。
通过定期维护设施、改善环境卫生等措施，可以提升小区的整体形象和品质。
2.改善居住环境物业管理可以协调解决业主之间的矛盾和问题，保障居民的权益，提高居住的舒适度。
同时，通过环境卫生管理和安全管理，可以创造一个安全、整洁的居住环境。
3.促进社区和谐发展物业管理可以组织业主大会，促进业主之间的交流和合作。
通过开展社区活动、建立业主委员会等措施，可以增进社区的凝聚力和和谐度。
四、物业管理的案例分析以某小区为例，该小区由物业公司进行管理。
物业公司定期对小区的设施进行维护，例如修补公共区域的破损地面、维修电梯等。
同时，物业公司负责管理小区的财务，编制预算并及时向业主报告。
此外，物业公司还组织业主大会，听取业主的意见和建议，并协调解决业主之间的矛盾。
通过这些措施，该小区的居民生活质量得到了提升，小区的整体环境也更加美观和安全。
物业管理的六大管理
2.物业服务管理
（1）客户服务：设立客户服务中心，提供便捷、高效的服务，及时解决业主诉求。
（2）物业维修：建立维修服务团队，为业主提供及时、专业的维修服务。
（3）家政服务：根据业主需求，提供家政服务，如保洁、钟点工等。
（3）员工福利：完善员工福利制度，提高员工的归属感和工作积极性。
5.信息化管理
（1）物业管理信息系统：建立完善的信息管理系统，实现物业管理的自动化、智能化。
（2）业主服务平台：通过线上线下相结合的方式，为业主提供便捷的服务。
（3）信息发布与沟通：及时发布物业相关信息，加强与业主的沟通与互动。
6.品质管理
九、智能化技术应用
（1）智能安防：应用现代科技手段，如视频监控、门禁系统等，提升小区安全防范水平。
（2）智能服务：利用大数据、云计算等技术，提供个性化、智能化的物业服务。
（3）智慧社区：构建智慧社区平台，实现物业管理与信息技术的深度融合，提升居住体验。
十、持续改进与创新
（1）服务创新：积极探索物业服务新模式，引入先进的服务理念和技术，提升服务品质。
二十、结语
物业管理作为现代服务业的重要组成部分，其发展水平和质量直接关系到人民群众的生活质量和居住环境。通过以上六大管理领域的深入探讨和实践，有助于推动物业管理行业的持续健康发展，为业主创造更加美好的居住体验。
二十、结语（续）
在未来的发展中，物业管理需不断适应新时代的要求，把握行业发展趋势，持续提升管理和服务水平。以下为全文的最终总结：
（2）参与权保障：鼓励业主参与物业管理决策，充分发挥业主的监督作用。
（3）投诉处理：设立投诉渠道，及时处理业主的投诉，维护业主的合法权益。
物业管理概述
物业管理是一种企业化的经营管理行为。物业管理的 企业化是相对于传统的行政事业性质福利型的房屋管理而 言的，指的是通过组建物业管理公司对物业实行企业化管 理和经营的过程，其核心是按照现代企业制度组建物业管 理公司并运作。
4．经营性
物业管理的属性是经营，它所提供的商品就是劳务和 服务，其所推行的是有偿服务、合理收费。这种经营型的 企业化管理，可以减轻政府或单位的压力与负担，使各类 物业管理公司走上以业养业、自我发展的道路，实现房地 产业的良性循环。
房地产开发与经营
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物业管理概述
➢一、物业与物业管理的概念与分类 ➢二、物业管理的特点 ➢三、物业管理与传统房地产管理的关系与区别
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一、物业与物业管理的概念与分类
1．物业的概念 物业有广义与狭义之分。从广义的角度来讲，“物业”一词源于港澳台 地区及东南亚国家，是由英语“Estate”或“Property”翻译而来的，其含义是 “财产、资产、拥有物”。从狭义的角度来讲，物业是指已建成并经验收合 格后交付使用的有价土地与各类建筑物及其相配套的设施、附属设备以及相 关的场地。 从物业的概念中可以看出，一个完整的物业，应至少包括以下几个部分。
1）自主经营型
2）社会经营型
自主经营型物业管理是指房地 产开发企业建成物业后并不出售或 出租，而是交由下属的物业管理部 门进行出租或出售以及售后管理服
社会经营型物业管理是由专业化管理公司， 经过政府批准，参与市场竞争，获取物业管理的 权利，如深圳发展中心是由香港一家独资物业管 理公司管理的。
务。这种类型的物业服务企业不仅
仅是按合同或契约进行法制化、规范化管理。
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二、物业管理的特点
物业管理是一种和房地产综合开发的现代化生产方式相结合的综合性管理， 也是和现代化商品经济规律相吻合的企业经营活动，其主要有以下特点。
什么是物业_什么是物业管理_物业管理包括哪些内容
什么是物业_什么是物业管理_物业管理包括哪些内容什么是物业？物业是指对房地产进行管理、维护和运营的一系列工作和服务。
物业管理是指对物业进行全面管理和维护的活动，旨在保障物业的正常运行和居住者的舒适生活。
物业管理包括哪些内容？1. 维护和保养：物业管理负责对房屋、设施和设备进行定期检查、维修和保养，确保其正常运行和安全性。
2. 环境卫生：物业管理负责保持小区或建筑物的环境整洁和卫生，包括清洁公共区域、垃圾处理和绿化管理等。
3. 安全管理：物业管理负责制定和执行安全管理措施，确保小区或建筑物的安全，包括安装监控设备、设立安全巡逻等。
4. 设施设备管理：物业管理负责对小区或建筑物内的设施设备进行管理和维护，包括电梯、供水、供电、供暖、通风等。
5. 社区服务：物业管理负责提供各种社区服务，如接收快递、维修报修、住户活动组织等，以提升居民的生活质量。
6. 财务管理：物业管理负责小区或建筑物的财务管理，包括收取物业费用、编制财务报表、资金管理等。
7. 人员管理：物业管理负责招聘、培训和管理物业工作人员，确保工作人员的素质和服务水平。
8. 纠纷处理：物业管理负责处理居民之间或居民与物业公司之间的纠纷，维护良好的社区和谐氛围。
9. 法律合规：物业管理需遵守相关法律法规，确保物业管理的合法性和规范性。
10. 其他附加服务：根据小区或建筑物的需求，物业管理还可提供其他附加服务，如代缴水电费、代办居民证等。
总结：物业是对房地产进行管理和运营的一系列工作和服务，物业管理是对物业进行全面管理和维护的活动。
物业管理包括维护和保养、环境卫生、安全管理、设施设备管理、社区服务、财务管理、人员管理、纠纷处理、法律合规等内容。
通过物业管理，可以确保物业的正常运行和居民的舒适生活。
物业管理服务内容
物业管理服务内容一、物业管理概述物业管理是指对物业进行全面、专业的管理和维护，以提供良好的居住和工作环境，保障业主权益，提高物业价值。
本文将详细介绍物业管理服务的内容。
二、安全管理1. 建立健全安全管理制度，包括消防安全、交通安全、防盗安全等方面。
2. 定期进行安全巡查，及时发现并解决安全隐患。
3. 组织开展安全培训，提高业主和员工的安全意识。
三、设施设备维护1. 定期检查和维护公共设施设备，如电梯、供水系统、供电系统等，确保其正常运行。
2. 组织维修和更换设施设备，及时解决故障和损坏问题。
3. 建立设备档案，记录设备的维护情况和维修记录。
四、环境卫生管理1. 组织定期清洁公共区域，包括楼道、大堂、花园等，保持整洁。
2. 建立垃圾分类和处理制度，确保垃圾及时清理和处理。
3. 组织绿化养护，保持花草树木的良好状态。
五、维修服务1. 组织维修队伍，及时处理业主的报修请求。
2. 建立维修管理制度，确保维修工作的高效和质量。
3. 提供维修服务的电话热线，方便业主随时报修。
六、社区活动组织1. 组织丰富多样的社区活动，如篮球比赛、健身活动、文化演出等，增进业主之间的交流和互动。
2. 组织业主委员会会议，听取业主的意见和建议，共同决策社区事务。
3. 组织社区义工活动，鼓励业主参预社区建设和管理。
七、客户服务1. 设立物业管理咨询台，提供咨询和解答业主的问题。
2. 建立业主投诉处理制度，及时解决业主的投诉和纠纷。
3. 定期发送物业管理通知，向业主传达重要信息和通知。
八、财务管理1. 编制物业管理财务预算，合理安排物业费用的使用。
2. 定期向业主公开财务报表，确保财务透明。
3. 管理物业费的收缴，确保收费工作的规范和及时性。
以上是物业管理服务的主要内容，通过细致的管理和专业的服务，物业管理公司能够为业主提供舒适、安全、便利的居住和工作环境，保障业主权益，提升物业价值。
物业管理概论
物业管理概论前言一、物业概念的界定2、我们所讲的物业概念物质对象:各类房屋及其附属的设备、设施和相关场地非物质对象:拥有物质对象及其自然附加的相关权益;3、物业的分类物质居住性、商业性、工业、特种物业二、简单介绍1、物业管理的起源与发展近代意义上的物业管理起源于19世纪60年代的英国希尔女士现代意义上的物业管理起源于19世纪末的美国A.霍尔特1908年的芝加哥建筑管理人员组织CBMO建筑物业主组织BOO建筑物业主与管理人员协会BOMA物业管理在我国的发展1香港管理模式来源于英国,二战后的发展期;20世纪60年代正式产生2内地历程:雏形—变形—市场化管理模式引自香港;在发展中参阅欧美深圳1981年3月10日深圳市物业管理公司近20年物业服务公司迅速发展2、物业管理行业的发展前景1发展环境法律环境:1994 城市新建小区管理办法1996 房屋接管验收标准城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法1997年物业服务合同示范文本1998 物业管理企业财务管理规定共用设施设备维修基金管理办法2003 物业管理条例业主大会规程2007 物权法新规定2007年修订2009年修订2经济环境,城市居民收入增加,置业意识提升;城市居住环境改善3社会环境,生活节奏加快,居民素质提高4科技环境,现代建筑科技含量越来越高,功能越来越完备5入世环境,海外资金的介入使竞争越来越激烈2我国未来物业管理的发展方向物业管理—对现有物业的维护与维修,提供服务,保持正常的运行状态物业设备管理—物业管理专业化的结果;通过对人和工作环境的协调,创造良好的工作环境;物业资产管理—把现有的及潜在的物业当作资产来经营;理财与投资房地产组合投资管理—当前最高形式的管理模式;帮助房地产确定投资方向,为业主提供价值参考,以实现收益最大化;3、物业管理行业的性质服务性行业第三产业4、物业管理与房地产业的关系第一、延长房屋的寿命,有利于提高居住水平第二、对房地产开发与销售具有重要的支持作用第三、良好的物业品牌,促使开发商开拓市场份额;万科金地卓达恒辉华银5、从业人员的素质专业素质:经济学、服务经济学、管理学、法学、社会学,心理学、建筑学形象素质:个性特征个人形象健康的体魄第一章、物业管理概述第一节、物业概述一、物业的含义1、物业:property 或estate;财产资产房地产正在使用中和已经可以投入使用的各类建筑物及附属设备、配套设施、相关场地等组成的单宗房地产以及依托于该实体上的权益;2、构成要素实体形态和非实体形态已建成并具有使用功能的各类居住性和非居住性建筑与这些建筑物相配套的设备和市政、公用设施与建筑物、构筑物相邻的场地、庭院、停车场、小区内非主干交通道路附着于上述实体的各项权益二、物业的性质一自然属性1、二元性2、有限性稀缺性3、固定性4、差异性和多样性5、永久性和长期性6、配套性和系统性二社会属性1、经济属性商品性、稀缺性、保值增殖性、政策影响性2、法律属性反映在物权关系上,在物业交易过程中,不是单纯的建筑物的所有权,而是与之相关的一个权利束三、物业的分类标准不同,分类有差异1、根据使用功能分:居住物业—住宅小区、公寓、别墅办公物业—写字楼商业物业—综合楼、购物中心、宾馆酒店、康乐场所工业物业—厂房、仓库、货场等特种物业—医院、体育馆、学校、广播电视等2、按物业所有权性质分:专有产权物业共有产权物业3、按业主的多少分:单一产权物业多元产权物业4、按业主的性质分:私有产权物业集体产权物业5、按原始设计用途分:居住物业非居住物业第二节、物业管理概述一、物业管理的含义1、广义的物业管理:与房地产经营有关的所有事宜;2、狭义的物业管理就是指:管理的主体必须是专门的机构和专业的人员管理的权限必须是受限于物业所有者的委托,合法契约管理的对象是已经竣工验收并投入使用的物业及附属设施管理的目的是为业主服务,实现保值增值管理的经营方式是统一的专业化的市场运作方式二、物业管理的特点1、社会化物业的所有者要到社会上选聘物业服务公司;物业服务公司要到社会上去寻找可以代管的物业2、专业化有资质有资格证书3、市场化经营性的要求等价有偿“质价相符”4、科学化经营保本微利开展多种经营——保值增值减少公共开支,实现“以业养业,自我发展”三、物业管理与传统的房地产管理的区别1、管理体制不同2、管理内容不同3、所管房屋的产权结构不同4、经营机制不同四、物业管理行业自身的特征1、全天候、不间断的管理服务工作2、直接面对广大的消费者3、服务质量与价格之间的弹性关系4、产品的生产与消费使用同时产生与结束五、物业管理的对象与目标一对象管理对象、服务对象管理对象:硬件:建筑物及必备的设施、设备软件:生活、工作环境与服务功能服务对象:业主,物业所有者和物业使用人二目标1、物——保值增值2、人——提升业主的住用环境3、社会——促进和谐与稳定,提高城市的现代文明三、物业管理行业的性质服务性行业第三产业四、物业管理与房地产业的关系第一、延长房屋的寿命,有利于提高居住水平第二、对房地产开发与销售具有重要的支持作用第三、良好的物业品牌,促使开发商开拓市场份额;万科金地卓达恒辉华银六、物业管理的类型一按管理主体分类强制型、行政型、福利型、市场型二按业务委托情况分类委托服务型父子型、招聘型租赁经营型物业建成后只租不售,重点在经营三按管理重点分类管理型——综合管理居住型住宅为主服务型——开展经营服务项目商业性物业为主四按经营形态的不同分类管理型、实务型、半管理半实务五按接管物业的财务渠道分类包干型管理费用加成型管理第三节、物业管理基本环节一、物业管理的内容1、基本内容日常养护建筑物和配套设施最基本清洁绿化管理点面结合、环境小品的维护秩序维护和管理安全、保卫、警戒及排外干扰消防管理设施、人员、宣传与检查车辆道路管理停放、出入路线、安全保障征收费用管理帐目清晰规范、帐目公开处理矛盾规范服务面对业主、高效参与社会服务档案管理2、多种经营业务征得业主同意,有偿服务日常生活类、商业服务类、文体类、金融中介、社会福利类3、物业租赁4、协助管理二、主要环节一策划阶段1、早期介入规划设计、施工质量、配套设施、竣工验收2、制定物业管理方案确定管理服务档次、确定服务标准和服务内容;财政收支预算3、选聘或组建物业管理服务企业二前期准备阶段1、内部机构的设置与拟定人员编制2、服务人员的选聘和培训3、规章制度的制定4、物业租售的介入三启动阶段接管验收业主入伙档案资料的建立首次业主大会的召开和业主委员会的正式成立四正常运作阶段日常综合服务与管理系统的协调三、物业管理遵循的原则第一、两权分离的原则第二、公平竞争的原则第三、业主至上的原则第四、统一管理的原则第五、权责分离的原则第六、专业与高效的原则第七、经济合理的原则质价相符第八、依法管理的原则第二章、物业管理主体第一节、物业管理企业一、物业管理企业的概念、性质及类型1、概念:按合法程序成立的,具备独立的企业法人资格及相应的资质条件,根据合同接受业主或业主委员会的委托,依照有关法律、法规的规定,对物业实行专业化管理的经济实体;2、性质:第一,独立的企业法人;第二,属于第三产业,产品具有期货性质;第三,参与社会行政管理;3、类型按投资性质分:全民、集体、联营、三资、私营按股东出资形式分:有限责任公司、股份有限公司、股份合作公司按经营服务方式分:管理型物管公司、顾问型物管公司、综合型物管公司二、物业管理企业的设立一建立物业管理企业的可行性研究1、市场调查需求:当地的社会经济背景、物业年增加量、现有物业的总量、未来物业发展趋势供应:现有物管公司的数量、业主对物管企业的、要求及变化趋势、法律法规2、综合分析对数据进行分析,需求大于供应且未来走势好是可行的;对物业管理企业应具备的资质进行分析;3、编写可行性研究报告市场调查情况分析;自身所具备的资质条件分析;前景预测;未来经济效益的分析与结论;二企业设立的条件符合公司法相关规定1、有限责任公司创立条件:股东人数:2-50 出资:50、30、10章程名称及组织机构固定生产经营场所和条件2、股份有限公司创立条件:股东人数:5 出资:≥1000符合法律规定章程、名称及场所同上发起设立或者募集设立≥35%三、设立的程序第一,根据公司法规定的条件,提前准备好资料和文件;第二,向所在地房地产行政主管部门提出书面申请第三,向所在地工商部门申请法人注册登记和开业登记,领取营业执照;第四,持上述证件到税务部门办理税务登记;到公安部门办理公章登记和刻章事宜;四资质等级情况及审批管理P66-69一级资质:500万、>30人中级>20人、国家建设二级资质:300万、>20人中级>10人、省级三级资质:50万、>10人中级>5人、设区的市三、机构设置与组织形式1、设置应遵循的原则:第一,目标原则因目标设置机构,因机构设职设人第二,统一领导,分级管理的原则;第三,专业化分工与各部门协作相统一的原则;第四,权责统一原则;委以重任者,必须授予重权第五,有效管理幅度原则;管理层级-层次管理幅度-指各级经理或负责人直接有效地管理和领导下属的人数;二者成反向影响、上层4-7人,作业层8-12人,部门6个左右;2、主要职能机构经理室、办公室、管理部、财务部、工程部、经营发展部3、组织形式直线式直线职能制四、物业管理企业的权利与义务五、物业管理企业的业务内容一基本业务1、前期介入2、使用管理3、环境养护与管理4、物业产权户籍管理5、提供全方位、多层次的后期服务二辅助业务为居民提供有偿地社会服务,解决其后顾之忧提升住用质量三内部业务1、人才的选用与培训内容:思想建设、作风建设、业务建设形式:上岗培训、在职培训、内部交叉培训原则:统一规划、分步实施、逐步推开的原则多形式、多层次、多渠道培训的原则先培训后上岗的原则2、劳动与分配管理薪酬制度与绩效机制3、设备维修管理4、服务质量管理5、多种经营管理六、物业管理企业竞争力的培养1、竞争力指一个企业在技术、市场、管理等方面具有的创造新产品、提供新服务、开拓新市场、改善落后管理状况的能力;2、途径:第一,拓展服务项目与提高服务品质;第二,创建管理品牌;第三,提升管理能力;3、对物管企业竞争力的评价第一,从战略角度考察:低成本、集中一点、差异服务第二,从资源角度考察:规模、员工素质、技术能力、业务质量、竞争反应速度4、物管品牌的维护第一,以提升服务质量提高知名度,扩大影响第二,以先进、朴实的经营理念树立形象;第三,加强诚信建设,勇于、敢于承担社会责任第四,对物管品牌进行策划和推广;第五,拔高经济管理能力,增加经济效益和社会效益,优先重视社会效益;第二节、业主大会与业主委员会一、业主的含义及其权利义务1、业主:指物业的所有人,即房屋所有权人和土地使用权人,是所拥有物业的主人;法律角度:产权登记房屋所有权证书服务对象:房屋所有权人自然人建设单位或开发商法人2、权利与义务作为业主,必须明确自己享有的权利和必须履行的义务;权利意识的增强反映了我国社会法制建设已取得成效深入人心;但履行义务的觉悟的确有待提高,它是民众是否能理性维权的标志;二、业主大会概述1、业主大会:说明:全体业主组成业主自治机构最高权力机构同一物业管理区域内成立一个业主大会2、业主大会的职责共六项3、程序和方法招集人:由物业所在地的区、县房地产管理部门或街道办事处、乡镇人民政府会同房屋出售单位组织召开考虑的问题1、政府为什么能在物业管理活动中发挥作用2、政府对物业管理活动监管的手段与方法有哪些3、如何理清物业服务企业与居委会的职责条件:公有住宅出售建筑面积达30%以上新建商品住宅出售建筑面积达50%以上在这个物业管理区域内第一套房屋实际交付使用满2年补:物业管理区域的划分划分要考虑的因素:物业的共用设施设备、建筑规模、社区建设有利于方便业主生活工作,尽量与行政管辖和街界线一致有利于物业管理活动的开展程序:筹备会首次业主大会或业主代表大会决策有效:1/2仔细考虑任务:业主委员会章程;业主公约,业主委员会4、业主大会会议形式:定期会议和临时会议有效会议:1/2以上有投票权的业主参加与会1/2以上通过;2/3全体提前15日通知全体业主告知居委会;有会议记录存档三、业主委员会1、性质:自治组织、非盈利性2、宗旨:代表业主的利益与意志,实行业主自治与专业化管理相结合3、产生:业主大会选举产生;30日;备案4、组成与任期:业主代表组成2—3年可连选连任机构设置:主任、副主任、执行秘书5、当选业主委员会的条件本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主;遵纪守法;遵守业主大会议事规则、管理规约,模范履行业主义务;热心公益,责任心强,公正廉洁,有社会公信力;具有一定组织能力;具备必须的工作时间6、运行公益性;但运行要有经费做支撑怎么来7、与物业管理服务公司的关系第一;完全市场条件下的相互关系委托人与受托人的关系双向选择关系独立运作,不干扰对方的内部活动第二;法律地位上的平等关系,在组织关系上不存在隶属关系;第三;工作上的合作关系:相互配合,彼此支持几个需要思考的问题:1、业主委员会的机构设置怎么样达到高效2、业主委员会主任职业化的困境3、业主大会的决策如何实现高效与民主化4、业主委员会成员的素质困境5、政府对业主委员会应该给予哪些帮助能否考虑把业主委员会纳入政府的管辖之下这样能给业主委员会的发展解决什么实际问题第三节、政府在物业管理过程中的作用一、物业管理的行政主管部门1、按地位和作用分为3个层次:国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作;省级建设负责本辖区内的物业管理活动的监督管理工作;区县房地产管理部门负责在辖区内的物业管理活动的监督管理工作;2、主要职责:规划、组织和推动物业管理工作的实施制定各种标准负责监督管理,加强资质与从业资格管理对专项维修资金的归集、使用指导和监督依法对违法行为进行查处3、部门工商、财税、物价、城管、公安、市容、环保、绿化、规划、民政、司法、消防、爱卫会等二、具体关系略政府部门在住宅小区综合管理中都承担一定的责任,物业服务企业必须在其指导和监督下做好住宅小区的服务工作;三、物业管理协会1、性质:社团法人组织2、组成:物业服务企业、行业主管部门、专业人士3、作用:第一,桥梁作用;第二,研讨促发展第三,提供服务与技术支持第四,提供社会咨询第五,协助政府对企业进行监督四、物业服务企业与街道办事处、居委会1、与街道办事处的关系街道办事处师政府的派出机关,实施对社会的综合管理,因此物业服务企业要接受隶属的街道办事处的指导与管理;2、与居委会的关系居委会是城市居民的自治组织,分担办事处的部分职责,但不是政府的派出机关,主要管理的对象是人,对本辖区的公益性工作参与较多,是实现社会和谐的细胞;物业服务企业管理对象是物,服务对象是人;其交叉性决定二者要相互配合、相互协助课下思考的问题1、政府在物业管理过程中发挥作用的依据2、政府干预的手段与方法3、如何真正理清物业管理企业与居委会的关系第三章、物业管理基础理论第一节现代产权理论一、现代产权理论一、房地产产权的一般意义1、含义:以房地产为标的的物权;产权指财产权利或者与之相附着的权利束2、物权:物业权利主体在法律规定范围内,支配不动产,并排除他人干涉的权利;分类:自物权和他物权他物权指与自然权相对应的、在他人物业或不动产上设定的物权,以及所有权以外的物权的全体;分权利:用益权:地上权:因建筑物或其他工作物而使用国家或集体土地的权利;地役权:以他人土地供自己土地便利而使用的权利;典权:支付一定典价,在一定期限内占有他人的不动产,从而取得使用、收益的权利;永佃权:按年向土地所有人交付租金,而长期或永久地使用、收益的权利;担保物权:抵押权:债权人对债务人或者第三人不转移占有的担保财产,在债务人届期不履行债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时,依法享有的就抵押财产的变价处分权和就卖的价金优先受偿权的总称;留置权:当债的一方逾期不履行债务时,合法占有债务人财产的一方有权扣留物品并享有对该物品的优先受偿权;质权:是担保的一种方式,指债权人与债务人或债务人提供的第三人以协商订立书面合同的方式,移转债务人或者债务人提供的第三人的动产或权利的占有,在债务人不履行债务时,债权人有权以该财产价款优先受偿;也叫“质押”;其他物权:财产使用权、承包经营权、企业经营权物权的特征P51二房地产产权的界定根据消费物品的权属分为:私人物品和公共物品产权依此分为:私有产权:个体之间的权利明晰;社团产权:个体之间的权利完全重合;集体产权:个体享有部分权利,行使权利受制约三房地产权能1、房地产产权制度:是权利束内容:1-62、房产权能与地产权能房产权:对建筑物的所有权地产权:我国地产权的唯一主体是国家土地所有权可以单向变更地产权决定房产权,是房产权的基础;房产权的12项权能P53-54二、建筑物区分所有权一涵义:专有所有权、共有部分持分权、成员权二特征:复合性:三者缺一不可专有所有权的主导性:一体性:不可分离,同时取得或消灭登记公示性:权威或主管部门的登记权利主体的多重性:身份具有多重性三分类;纵切型点式楼、横切型学生宿舍、混合型住宅小区三、住宅物业的产权形态专有部分部分共有全体共有四、异产毗连1、含义2、作用:第二节委托—代理理论一、什么是委托—代理关系1、委托,受托人以委托人的名义或费用为委托人办理委托事务,委托人支付约定报酬的活动2、代理,代理人以被代理人的名义实施活动,其后果由被代理人承受的活动;法定代理、委托代理、指定代理二、物业管理中的委托代理关系委托方被代理人:房屋产权人受托方受委托方;物业服务公司社会后果:制度层面上的创新由“管理与被管理”—委托代理关系二者的法律地位是平等的三、为什么要设立委托代理关系寻求自身利益的最大化或损失最小化1、对业主来说—产权2、对物业服务公司来说—物业经营权3、业主在维护产权利益方面面临的困惑第一、监督距离第二、激励手段需要—动机—行动第三、行为能力谈判和履约能力如何发挥业主委员会的积极作用物业公司如何提升业主的信任度和满意度四、解决对策的建议1、要明确业主委员会的法律地位和性质2、要为物业服务公司设定制衡的组织,构成“替代威胁”3、对物业服务公司业绩设定有效激励机制合同谈判、定期评价4、政府要发挥积极作用立法、物业管理市场推广、业主委员会的组建第三节物业管理市场一、物业管理市场的形成1、市场的含义2、主体:生产者、消费者、商品或劳务3、要素:需求与供给需求:有支付能力并愿意购买的需要供给:一定价格上愿意提供商品或劳务的数量;二、物业管理市场营销理论的应用物业服务公司业务的开展与拓展,离不开市场;因而营销理论的学习与运用是物业服务公司参与市场竞争的支点;1、消费者价值理论2、消费者非常满意理论增加消费者的消费信心和忠诚度3、关系营销理论内部:员工关系外部:业主、政府部门、新闻媒体第四节、物业管理与服务经济一、物业管理行业的性质1、服务的定义2、性质:第三产业,是服务领域的一环;3、经济特征:产品是无形的;与实物商品相联系,是后续的;产品定价遵循价值规律;4、服务经济发展的必要条件第一;社会经济的发展;第二;门类齐全的服务行业的出现第三;服务行业的独立化第四;职业服务的形成第五;服务效率的提高二、服务经济的内容1、服务质量质量是各类企业赢得顾客、提升信誉的手段,物业服务公司业不例外;物业服务公司效益的增加业要靠服务质量做保障;2、服务竞争竞争是市场经济的重要特征;市场主体要寻求立足之地必须要有相当的实力参与市场的竞争;现阶段来看服务价格不再是优势,更重要的是服务的内涵;3、如何加强质量、提升竞争第一,用现代科技手段促进服务质量;第二,以和谐理念提高服务效益;第三,在服务中秉承“以人为本”;第四,用现代营销方式创建服务品牌品牌打造、品牌运用、品牌维护与提升。
什么是物业管理
什么是物业管理物业管理是指对一个物业项目进行全面管理和维护的过程，旨在提供一个安全、舒适和高效的居住或者工作环境。
物业管理涉及到对物业的各个方面进行监督和协调，包括维修和保养、安全和安保、设施管理、财务管理、租赁管理等。
物业管理的目标是确保物业的价值得以最大化，并满足业主和租户的需求。
下面将详细介绍物业管理的各个方面：1. 维修和保养管理：物业管理负责对物业内外的设施和设备进行定期维护和保养，以确保其正常运作和良好状态。
这包括定期检查和维修电器设备、水电设施、管道系统、楼梯和电梯等。
同时，物业管理还负责处理住户报修，并及时解决各类问题。
2. 安全和安保管理：物业管理要确保物业的安全，包括制定和执行安全规章制度、安装监控设备、保持消防设备的正常运作等。
此外，物业管理还要负责管理物业的出入口，确保惟独合法人员可以进入物业，并采取必要的安保措施，保护住户和物业的安全。
3. 设施管理：物业管理要对物业内的各类设施进行管理，包括公共设施如游泳池、健身房、花园、停车场等的维护和管理。
物业管理还要协调和监督清洁公司的工作，确保物业内的公共区域保持整洁和卫生。
4. 财务管理：物业管理负责物业的财务管理，包括收取租金、管理物业的预算、处理物业费用等。
物业管理还要编制和提供财务报表，确保财务记录的准确性和透明度。
5. 租赁管理：物业管理负责物业的租赁管理，包括与租户签订租赁合同、收取租金、处理租赁纠纷等。
物业管理还要协助业主或者租户解决与租赁相关的问题，并保持与租户的良好沟通和关系。
物业管理的重要性不容忽视。
一个良好的物业管理可以提高物业的价值、增加租赁率，同时改善居住或者工作环境，提供更好的居住或者工作体验。
一个专业的物业管理团队能够有效地解决各种问题和纠纷，提供及时的服务和支持，为业主和租户创造一个舒适和安全的生活和工作环境。
总结起来，物业管理是一个综合性的工作，涉及到多个方面的管理和协调。
一个优秀的物业管理团队应具备专业知识和技能，能够高效地管理和维护物业，满足业主和租户的需求，提供良好的居住或者工作环境。
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第五节 物业管理从业人员素质要求 与职业道德
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一、物业管理人员的素质要求
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二、我国物业管理发展预测
1. 物业管理体制将取决于市场经济的发展，取决于生产力水平 的提高； 2. 各类物业管理体制将会交融相持一定阶段；
3. 以现代企业制度建立起来的物业管理企业将取代过渡性的物 业管理体制；
4. 物业管理将走向集团化、品牌化。
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三、目前高水平的物业管理的 含义
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第三节
物业管理模式
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一、物业管理模式的含义
所谓物业管理模式： 就是根据房产经营管理体制的特征而
划分的不同管理种
类。
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二、目前，我国物业管理六种模式的比较
（一）物业管理的六种模式 1. 以区、街道办事处以及居委会为主成立的物业管理企业开展 物业管理工作； 2. 以房地产管理部门转制成立的物业管理企业开展物业管理工 作； 3. 房地产开发商组建的物业管理企业开展的物业管理工作； 4. 单位直管公房的管理模式； 5. 完全按照现代企业制度建立起来的物业管理企业开展的物业 管理工作； 6. 由街道、居委会、社区服务站以及物业管理企业合三为一的 管理模式。
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3.能延长物业的使用寿命 物业建成后，要经过几十年的风吹雨打和霜冻，得经受各种自然和 人为因素的破坏。因此，必然要受到磨损侵蚀、变形，甚至遭受破坏。 这样，久而久之，房屋就会老损脱落、崩塌，管道和线路会出现“跑、 冒、滴、漏”等情况，机器设备会出现故障，道路会出现坑洼不平等 现象。
㈡ 物业管理的宗旨：
物业管理的宗旨主要体现在以下两个方面： 1．创造一个整洁、舒适、安全、宁静、优雅的工作 与生活环境 2．提高物业的价值
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三、物业管理的原则 1．产权、经营权分离原则 2．业主至上原则 3．统一管理原则 4．专业高效原则 5．权责分明原则
6．经济合理原则
在这种情况下，如果不及时的维修和养护，就会缩短物业正常的使用 年限，甚至酿成事故，造成人身伤亡和财产损失，从而就会影响人们 正常的生活和工作。 因此，加强物业的管理、维修和养护，可以延长物业的使用寿命，从 价值形态上来讲，可以使物业保值和增值。
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4.实行物业管理能克服“重建轻管”思想 在我国，“重建轻管”的思想是由来已久的，甚至达到泛滥成灾的 地步，建房的不为住房的想，建房的不为管房的想。因此，在建房过 程中不是偷工减料就是质次活粗。例如，地下管道没接好，有的根本 就没安管道等。实行物业管理后，物业服务公司就是用户的总管家， 在建房施工过程中，物业服务公司就可以介入，监督工程质量，并组 织参与验收、严格把好质量关，从而就根除了“重建轻管”的思想。
其职能： 一是对房屋及其附属设备设施的维护修缮， 二是对小区绿化、治安、消防、环境卫生等提供管理服务。 同时物业服务企业有权按照政府有关规定标准或管理协议规定收取一定的管 理服务费，不以盈利为主要目的。
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这里所说的“委托”分两种情况： 一是开发商自己组建物业管理公司，对所出售的物业进行管理。如：马 鞍山路：“万振逍遥苑”由万振物业管理。
7．公平竞争原则 8．依法行事原则
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四、物业管理的作用
1．能创造优美、安全、舒适、和谐的环境 从宏观角度上来讲，加强物业管理，能保持城市干净、整洁、创造一个优美的 市容市貌，形成一个良好的城市形象。 从微观上来讲，通过物业管理人员的精心维修、养护，为每一个用户和家庭创 造出安全、舒适、幽雅的居住环境，为每一个工作人员提供一个安静、优雅 的工作和学习环境。 同时也能为城市居民提供一个健康丰富的娱乐生活环境。而良好的环境能消除 人们的疲劳和忧虑，还可以提高人们的工作和学习效率。
这种类型的管理有以下特点:
1.有利于完善售后服务；2.一般不存在经费难题
二是开发企业以招标的方式委托专业物业管理公司，对已出售的物业进 行管理。
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（二）租赁经营型物业管理 租赁经营型物业管理是指房地产开发商建成房屋后并不出售，而 是交由下属的物业管理公司进行经营管理，通过租金收回投资，获取 利润。 这种类型的物业服务企业不仅拥有经营管理权，而且还拥有产权；不 仅具有维护性的管理职能，更主要的是为所管物业的出租经营，创造 出一个良好的物业使用环境，以赢取雇主。 如：信地集团（安徽大市场，信地-美凯龙)都是租赁形式销售，，其产 权属于信地集团。
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（三）委托服务型物业管理与租赁经营型物业管理 的差别
从产权上看，前者只有管理权而没有产权，后者既拥有产权又有管理权；
从管理上说，前者是物业的售后服务，是为了保持物业的正常使用，后 者则需努力制造一个良好的物业使用环境，创造租赁条件，赢得租户并 为之服务；
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就管理的物业对象而言，前者适合于各种楼宇， 后者则主要是商业大厦、写字楼等；
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5.实行物业管理有利于吸引外资，促进对外开放
要想更好地引进外资，除了要有良好的经济政策、 便利的交通、通信等“硬”环境外，还要有良好 的工作和生活的“软”环境。这就要求有完善的 生活服务设施和周全的服务项目，以及优异的服 务质量和合理的服务收费等。使用户感到舒适、 偷快、方便、整洁，从而就可以吸引大量的外国 投资者
优点：有利于发挥房地产公司的经 营所长。 缺点：物业管理企业独立性差，依 附性强，竞争意识弱。
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5. 按照现代企业制度建立的物业管理企 业的管理模式
优点：（1）管理思路清晰，
缺点： 由于我国国情所限一
是人们的思想观念还停留在计 划经济时期的福利房上 对花 钱买享受还不 理解二是我国 经济发展还不平衡生产力提 高不快人民生活水平相对较 低因此一些物业管理公司还 处在低水平上运转。如果一些 物业管理公司托管房产面积小 的话还会出现亏损 经营。必须 引起物业管理公司高度重视 强练内功扩大规模扭亏为 盈
优点： 有利于发挥房管部门的专业特长。 缺点： 各部门之间难以协调，各自为政。
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4. 单位自行管理的模式
优点：企业重视，经费充足。 缺点：给企业福利性住房管理带来 了不便，不适合社会主义市场经济 的需要，难以形成职能分解、政企 分离。
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3. 房地产开发公司组建的物业管理 企业的管理模式
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六种管理模式的比较
优点
1. 行政管理部门成立的物业管 理企业的管理模式
缺点
（1）突出了地方政府的行政管理作用， 管委会的大包大揽，行政管理代替一 具有一定的权威性，制约性强； 切。 （2）有利于统一安排，分工明确， 专业协作，各负其责。
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2. 国家房管部门转制成立的物业管 理企业的管理模式
市场意识强烈，明确服务 对象，办事热情、认真； （2）物业管理企业成本 概念清楚；（3）机制灵 活；（4）服务质量高。
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6. 按照“三合一”组建的物业管理企业 的管理模式
优点：可以树立物业管理企业良好 的形象。
缺点是：（1）领导体制不顺；（2） 权利与义务不符；（3）企业利益 与行政利益经常发生冲突；（4） 出现业主状告政府的局面。
物业管理与传统房地产管理的区别
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第二节 物业管理的类型、宗旨与原则
什么叫物业管理？
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一、物业管理的类型
（一）委托服务型物业管理
委托服务型物业管理是房地产开发商将开发建成的物业出售给 用户，一次性收回投资并获取利润，然后委托物业管理公司对物业进 行管理，完善其售后服务。这类物业服务企业只拥有物业的管理权， 而没有产权，仅仅是按合同或契约进行法制化、规范化管理。
从服务对象分析，前者既有居民住户，又有职业 公务人群，后者则主要以商业等职业人群为服务 对象；
从管理方式来看，前者注重的是管理与服务，后 者更注重积极的、带有开拓性的经营
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二、物业管理的指导思想和宗旨 ㈠ 物业管理的指导思想
指导思想
以服务为 宗旨
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以经营为 手段
以效益为 目的
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2.方便居民的生活 随着社会的发展，城市的节奏在不断地加快，居 民的工作和学习节奏也在加快，人们在休息日里， 需要有更多的时间用于休闲、娱乐，这就要求物 业服务公司能够提供更多的方便和周到的服务， 以减轻居民的负担，节约他们的时间，缓解他们 的紧张心理。物业服务公司可以为居民提供综合 性有偿服务， 如：旧房更新、室内装修、搬家、医疗保健、美 容美发、送奶送报、车辆管理、小孩入托等专项 的和特约服务，从而大大方便了居民的生活。
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第四节 物业管理发展趋势
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一、我国近期物业管理发展的特点
1. 物业管理市场潜力巨大； 2. 与市场经济相适应的物业管理模式和计划经济体制下传统的 管理模式在一个时期内并存； 3. 物业管理模式和标准将呈多层次性，与现代化都市建设和人 们的生活、工作要求相适应。
（一）物业管理人员应具有社会主义觉悟、具有高尚道德的人； （二）物业管理人员必须具有专业知识和专业技能； （三）物业管理人员应具有较高的个人素质。
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二、物业管理人员的职业道德
1. 忠于职守，尽职尽责；2. 兢兢业业，热情服务；3. 积极主动， 讲究实效；
4. 实事求是，办事公道；5. 遵守纪律，奉公守法；6. 谦虚谨慎， 文明礼貌；