第2章_房地产经营管理课程

2、房地产开发企业设立的程序
• 申请登记：县以上工商行政管理部门 • 依法备案：领取工商营业执照30天内，
到登记机关所在地的房地产开发主管 部门备案
三、房地产开发企业的资质管理
• 1、一级资质
• 注册资本不低于5000万元 • 从事房地产开发经营5年以上； • 近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以
房地产经纪人
• 房地产经纪人执业资格 • 房地产经纪人协理从业资格
• 凡从事房地产经纪人活动的人员，必须取得 房地产经纪人员相应职业资格证书并经注册 生效
中介服务机构的资质管理
• 设立条件 • 有自己的名称、组织机构 • 有固定的服务场所 • 有固定数量的财产和经费 • 有足够数量的专业人员 • 从事房地产咨询业务的，具有房地产及相关专业 中等以上学历、初级以上专业技术职称人员须占 总人数的50％；从事房地产估价业务的，须有 规定数量的房地产估价师，从事房地产经纪业务 的，须有规定数量的房地产经纪人 • 法律法规规定的其他条件 • 工商行政管理部门设立登记，取得营业执照后一 个月，应到登记机关所在地的县级以上房地产行 政主管部门备案
• 房地产估价人员
• 房地产估价师
• 通过国家统一执业资格考试取得房地产估价师执业资格证书， 并经注册登记取得《房地产估价师注册证书》
• 执业资格考试，由国务院建设行政主管部门和人事行政主管部 门负责，房地产估价师注册管理由建设部负责，而继续教育培 训工作由中国房地产估价师与经纪人学会负责
• 房地产估价员是通过考试取得《房地产估价员岗位合格 证书》的人员。房地产估价员的考试、认证管理工作， 由省、自治区建设行政主管部门和直辖市房地产行政主 管部门负责
• 具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了 《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；
• 未发生过重大工程质量事故
四级资质
• 注册资本不低于100万元； • 从事房地产开发经营1年以上； • 已竣工的建筑工程质量合格率达100％； • 有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管
理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2 人； • 工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具 有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员； • 商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说 明书》制度； • 未发生过重大工程质量事故
企业集团成立的条件
• 企业集团的母公司注册资本在5000万元 人民币上，并至少拥有5家子公司；
• 公司和子公司的注册资本总和在1亿元 人民币以上；
• 集团成员单位均具有法人资格
股份有限公司
• 股份有限公司是指其全部资本分为等额 股份，股东以其所持有的股份为限对公 司承民事担责任,公司以其全部资产对公 司的债务承担民事责任的企业法人
上，或者累计完成与此相当的房地产开发投 资额； • 连续5年建筑工程质量合格率达100％
• 上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上， 或者完成与此相当的房地产开发投资额；
• 有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关 经济类的专业管理人员不少于40人，其中具 有中级以上职称的管理人员不少于20人，持 有资格证书的专职会计人员不少于4人：
• 具有专业执业资格的人员在房地产投资、开发、销售、交易等各个环节中， 为当事人提供服务的经营活动，是房地产咨询、房地产估价、房地产经纪 等活动的总称
• 房地产咨询是指为从事房地产活动的当事人提供法律、法规、政策、信息、 技术等方面服务的经营活动
• 房地产估价是指专业房地产估价人员根据特定的估价目的，遵循公认的估 价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响房地产价 值的因素进行综合分析的基础上，对房地产在特定时点的价值进行测算和 判定的活动
• 公司股份体现为股票形式。股票是一种有价证券，可在股票市 场上发行和流通；
• 公司具有较严密的内部组织机构。公司的股东大会、董事会、 监事会分别行使公司重大事项决策权、经营管理权和监督权。 公司的议事规则及办事程序均有明确规定。组织机构较充分地 体现了所有权与经营权分离的原则
• 企业集团是指以资本为主要联结纽 带的母子公司为主体，以集团章程 为共同行为的规范的母公司、子公 司、参股公司及其他成员企业或机 构共同组成的具有一定规模的企业 法人联合体。 企业集团不具有企业 法人资格。
2、按房地产开发企业的经营性质来划分
• 房地产开发专营企业：5个资质等级 • 房地产开发兼营企业 • 房地产开发项目公司：经营对象只限于批
准的项目，被批准的项目开发、经营完毕 后，应向工商行政管理机构办理核减经营 范围的变更登记
Байду номын сангаас
房地产开发企业的设立
• 房地产开发企业设立的条件
• 有自己的名称和组织机构
• 工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业 中级以上职称；
• 具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了 《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；
• 未发生过重大工程质量事故
三级资质
• 注册资本不低于800万元，自有流动资 金不低于800元
• 从事房地产开发经营2年以上 • 房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，
• 3、有符合国务院规定的注册资本
• 注册资本：登记机关登记注册的资本额，也叫法定 资本
• 注册资金：国家授予企业法人经营管理的财产或者 企业法人自有财产的数额体现
• 注册资金是企业实有资产的总和，注册资本是出资 人实缴的出资额的总和
有限责任公司注册资本
• 以生产经营为主的有限责任公司的注册资本 不得低于人民币五十万元
• 一级资质的房地产开发企业承担房地产项 目的建设规模不受限制，可以在全国范围 内承揽房地产开发项目
• 二级资质及二级资质以下的房地产开发企 业可以承担建筑面积25万平方米以下的 开发建设项目
• 各资质登记企业应在规定的业务范围内从 事房地产开发经营业务，不得越级承担
第二节 房地产中介服务机构
• 房地产中介服务的概念
• 房地产经纪是指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事居间、 代理等经纪业务的经济活动
• 特点：
• 人员特定
• 委托服务
• 服务有偿
中介服务人员的资格管理：认证制度
• 房地产咨询人员
• 具有房地产及相关专业中等以上学历，有与房地产咨询 业务相关的初级以上专业技术职称并取得考试合格证书 的专业技术人员
• 外商投资的房地产开发企业
• 依法在我国境内设立、全部资金由 外国投资者投资的房地产开发企业
• 限制较多，数量较少
• 有限责任公司是指符合法律规定的股东 出资组建，股东以其出资额为限对公司 承担责任，公司以其全部资产对公司的 债务承担责任的企业法人。
有限责任公司的法律特征：
• 有限责任公司是企业法人，公司的股东以其出资额对公司承 担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任。
单和灵活。如组织机构、审批程序都比股份有限公司简单。
股份有限公司的特征
• 有5人以上作为发起人，其中半数以上应在中国境内有住所。 国有企业改建为股份有限公司的，可以少于5人；
• 全部资本分成若干等额股份，股东以其所持股份数额对公司承 担责任，并确定其权利的大小；公司以其全部资产为限对公司 的债务承担责任；
• 房地产开发资质实行年检制度
• 对于不符合原定资质条件或者有不良经营行为的企业，由原 资质审批部门予以阶级或注销证书
• 企业有下列行为之一的，由原资质审批部门公告资质 证书作废，收回证书，并可处以1万元以上3万元以下 的罚款
• 隐瞒真实情况，弄虚作假骗取资质证书的 • 无正当理由不参加资质年检的 • 工程质量低劣，发生重大工程质量事故的 • 超越资质等级从事房地产开发经营的 • 涂改、出租、出售、转让、出卖资质证书的
房地产开发企业的设立程序
• 新设立的房地产开发企业，应当自领取营业执 照之日起30日内，持下列文件到登记机关所 在地的房地产开发主管部门备案： • 营业执照复印件 • 企业章程 • 验资证明 • 企业法定代表人的身份证明 • 专业技术人员的资格证书和聘用合同
房地产开发企业资质管理机构与管理
• 管理机构
• 名称
• 公司名称必须用文字表示而不能用一些数字、符号、图 形表示
• 如公司性质为有限责任公司，必须在公司名称中标明 “有限责任公司”字样；如公司性质为股份有限公司， 必须在公司名称中标明“股份有限公司”字样
限制性规定
• 企业不得使用对国家、社会或者公共利 益有损害的名称；
• 外国国家（地区）名称；国际组织名称； • 以外国文字或汉语拼音字母组成的名称； • 以数字组成的名称
房地产估价机构的资质管理
• 房地产估价机构原则上应当由房地产估 价师个人出资发起设立，其组织形式有：
• 股份有限公司注册资本的最低限 额为人民币1000万元，上市公 司不少于5000万元
• 4、有足够的专业技术人员
• 不仅需要建筑、设计等方面的专业技术人员， 而且需要经济、法律、统计、会计等方面的 专业技术人员
• 有四名以上持有资格证书的房地产专业、建 筑工程专业的专职技术人员，两名以上的持 有资格证书的专职会计人员
• 工程技术、财务、统计等业务负责人具有相 应专业中级以上职称
• 具有完善的质量保证体系，商品住 宅销售中实行了《住宅质量保证书》 和《住宅使用说明书》制度
• 未发生过重大工程质量事故
二级资质
• 注册资本不低于2000万元； • 从事房地产开发经营3年以上； • 近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，
• 国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发企 业的资质管理工作；县级以上地方人民政府房地 产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发企 业的资质管理工作
• 房地产开发企业资质登记实行分级审批
• 一级资质由省、自治区、直辖市建设行政主管部 门初审，报国务院建设行政主管部门审批；二级 及二级以下资质的审批办法由省、自治区、直辖 市人民政府建设行政主管部门制定
• 有限责任公司的股东人数是有严格限制的。我国《公司法》 规定股东人数为2个以上50个以下。
• 有限责任公司是资合公司，但同时具有较强的人合因素。公 司股东人数有限，一般相互认识，具有一定程度的信任感， 其股份转让受到一定限制，向股东以外的人转让股份须得到 其他股东的同意。
• 有限责任公司不能向社会公开募集公司资本，不能发行股票。 • 有限责任公司设立条件和程序相对股份有限公司而言较为简
• 以商品批发为主的有限责任公司的注册资本 不得低于人民币五十万元
• 以商业零售为主的有限责任公司的注册资本 不得低于人民币三十万元
• 科技开发、咨询、服务性有限责任公司注册 资本不得低于人民币十万元
股份有限公司的注册资本
• 股份有限公司的注册资本指实收的股本总额。 实收股本总额是指公司股票面值与股份总数 的乘积，切勿理解为股票的发行价格总额。 因为股票可以按面值发行，也可以超过面值 溢价发行，但超过面值发行所得的溢价款不 作为资本登记，即注册资本里不包括溢价部 分，而是列入公司的资本公积金，所以股份 有限公司的注册资本与其实有资产数额可能 是不一致的。
或者累计完成与此相当的房地产开发投 资额 • 连续2年建筑工程质量合格率达100％
三级资质
• 有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类 专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称 的管理人员不少于5入，持有资格证书的专职会计 人员不少于2人；
• 工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以 上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级 以上职称；
公司名称
• 一般由四部分组成
• 第一部分是公司种类 • 第二部分是具体名称 • 第三部分是营业种类，即公司的行业属性 • 第四部分是公司所在地名称。公司名称前应
冠以公司所在地名称，但除全国性公司外， 其他公司不得使用有“中国” “中华”等 字样的名称 • 如：中国联合通讯股份有限公司
• 2、有固定的经营场所
或者累计完成与此相当的房地产开发投资额； • 连续3年建筑工程质量合格率达100％； • 上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或
者完成与此相当的房地产开发投资额；
• 有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类 的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职 称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会 计人员不少于3人；