2024年湖南省房地产估价师《制度与政策》：房地产开发企业的设立条件考试题

2024年湖南省房地产估价师《制度与政策》：房地产开发企业的设立
条件考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、建筑物净收益=×建筑物资本化率(净收益每年不变且持续无限年期)。

A：建筑物重置价
B：建筑物现值
C：土地价格
D：房地产价格
E：工业用地的监测点评估价格
2、房地产投资的特点，正是置业投资者能够容忍较低投资收益率的缘由。

A：相对较高的收益水平
B：易于获得金融机构的支持
C：能抵消通货膨胀的影响
D：提高投资者的资信等级
E：借款合同
3、季节比率是__。

A．说明现象在某年的某月平均数占该年总平均数的比重
B．说明现象在某年的某季平均数占该年总平均数的比重
C．说明现象在各年某个月的同月平均数占各年总的月平均数的比重
D．说明现象在各年某个季的同季平均数占各年总的季平均数的比重
4、某宗房地产土地面积300m2，建筑面积250 m2，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积300元，残值每平方米建筑面积50元，则该宗房地产相对于空地的减价额为__元。

A．62500
B．62000
C．61000
D．61500
5、土地运用税实行__的税率。

A．比例税率
B．地区差别税率
C．分类分级的幅度定额税率
D．超额累进税率
6、假设某类住宅的价格从3000元/m2下降到2800元/m2，其需求量从900套上升到1000套，则用中点法计算的该类住宅需求的价格弹性为__。

A．-1.33
B．-0.66
C．0.66
D．1.53
7、假设银行一年期存款利率为2.28%，贷款利率为5.85%，投资市场的平均收
益率为12%，房地产投资市场的系统性市场风险系数为0.6，则房地产投资的预期收益率为__。

A．4.42%
B．8.11%
C．8.13%
D．9.54%
8、转让以划拨方式取得土地运用权的房地产项目，不行以不办理出让手续的有。

A：私有住宅转让后用于商业经营的
B：经济适用住房转让后用于经济适用住房的
C：同一宗土地上部分房屋转让而土地运用权不行分割转让的
D：依据国务院有关规定出售公有住房
E：执行层的组织协调
9、土地增值税的纳税人应于转让房地产合同签订__日内，到房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报。

A．7
B．10
C．14
D．20
10、酬劳资本化法公式均是假设净收益相对于估价时点发生在__。

A．期初
B．期中
C．期末
D．年末
11、某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方2659元／㎡，买卖中涉及的税费均由卖方负担。

据悉，该地区房地产买卖中卖方应缴纳的税费为正常成交价格的6.8％，买方应缴纳的税费为正常成交价格的3.9％。

若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担，并在原价基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格为元／㎡。

A：2385
B：2393
C：2955
D：2964
E：工业用地的监测点评估价格
12、w市A房屋拆迁公司，在拆迁w市房屋时，与被拆迁人孙某达不成拆迁补偿安置协议，经当事人申请，由裁决。

A：w市房地产管理部门
B：w市规划管理部门
C：W市建设管理部门
D：w市房屋拆迁管理部门
E：房地产估价机构必需加盖公章
13、《中华人民共和国土地管理法》规定，对人均耕地特殊少的地区，由省级政府批准，可增加安置补助费，但土地补偿和安置补助费之和，不得超过被征收前3年平均年产值的倍。

A：10
B：20
C：30
D：40
E：房地产估价机构必需加盖公章
14、建筑物是否属违章建筑，应由该建筑物所在地的__认定。

A．房屋权属登记机关
B．县级以上人民政府
C．房屋拆迁管理部门
D．城市规划行政主管部门
15、房屋征收实施过程中，违法建筑应由__认定。

A．拆迁人
B．拆迁主管部门
C．房地产登记机构
D．规划行政主管部门
16、21_某旧仓库改建的超级市场，在该旧仓库建成后5年补办了土地出让手续，土地运用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为55年，在这种状况下，计算建筑物折旧的经济寿命应为__年。

A．40
B．45
C．50
D．55
17、某宗土地面积2 000 ㎡，征地费600元／㎡，土地运用权出让金150元／㎡，达到宗地状况的土地开发费用800元／㎡，管理费用100元／㎡，贷款利率8％，开发周期为2年，销售费用率、销售税费率和开发成本利润率分别为6％、10％和15％，土地取得费在项目期初一次支付，土地开发费在开发期内匀称支付，则该宗土地的积算价格为。

A：1847元／㎡
B：2 340元／㎡
C：2 419元／㎡
D：2 676元／㎡
E：工业用地的监测点评估价格
18、假设某段时间内房地产业的预期收益率为15%，国债的投资收益率为10%，市场整体的平均收益率为20%，则房地产业的系统性市场风险系数是（）。

A．0.25
B．0.50
C．1.5
D．2.00
19、下面对假设开发法适用条件的表述最为精确的为__。

A．新开发房地产项目
B．用于出售用途的房地产项目
C．具有投资开发或再开发潜力的房地产
D．用于投资或再开发的房地产
20、2024年8月28日，十届人大常委会第十一次会议通过了《关于修改(中华人民共和国土地管理法)的确定》，区分了。

A：“国有”和“集体”
B：“有偿”和“无偿”
C：“出让”和“转让”
D：“征收”和“征用”
E：房地产估价机构必需加盖公章
21、下列关于收益法求取净收益的说法，错误的是__
A．净收益包括有形收益和无形收益
B．运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费
C．通常只有客观收益才能作为估价依据
D．应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值
22、假如银行存款的利率为零，为在5年末获得10 000元，现在应当存入银行__。

A．5674元
B．10 000元
C．6250元
D．8929元
23、豪华住宅用地的土地运用权出让的最高年限为年。

A：40
B：50
C：60
D：70
E：执行层的组织协调
24、某在建工程规划建筑面积为12400㎡，土地运用期限为40年，从开工之日起计算。

项目建设期为2年，建成后半年可全部出租，按可出租面积计算的月租金为60元/㎡，可出租面积为建筑面积的65％，正常出相率为90％，运营费用为有效毛收入的25％。

目前项目已建设1年，约完成了总投资的60％。

假设酬劳率为8％，折现率为14％，则该在建工程续建完成后的房地产价值现值为万元A：2281.83
B：2474.60
C：3798.30
D：4119.18
E：工业用地的监测点评估价格
25、某建筑物的建筑面积为200㎡，有效经过年数为12年，重置价格为800元／㎡，建筑物经济寿命为40年，残值率为2％，则运用直线法计算该建筑物的现值为万元。

A：10.2
B：11.0
C：11.3
D：11.5
E：工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、依据房地产市场租金与租约租金差额的现值之和求出的价值是（）。

A．有租约限制下的价值
B．共有房地产的价值
C．无租约限制下的价值
D．承租人权益的价值
2、在市场经济条件下，利率的凹凸主要取决于。

A：资本供求状况
B：GDP指标
C：政策性因素
D：国际经济环境
E：社会平均利润率
3、由于出让安排不明确，对以抵押方式向土地储备机构发放贷款，贷款期限最长不得超过（）年。

A．1
B．2
C．3
D．5
4、下列关于房屋租赁市场税收政策，表述正确的是。

A：对个人出租住房取得的所得税按5％的税率征收个人所得税
B：对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税
C：对个人出租住房，不区分用途，在3％税率的基础上减半征收营业税
D：对个人出租住房，不区分用途，按4％的税率征收房产税
E：对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地运用税
5、临界点分析和保本点分析的主要差异在于__。

A．变动成本的设置
B．平衡点的设置
C．同定成本的设置
D．产销售量的不同
6、下列需交纳契税的包括。

A：建设用地运用权转让
B：房屋交换
C：以获奖方式承受土地、房屋权属
D：法定继承人承受死者生前的土地、房屋权属
E：以土地、房屋权属抵债
7、__执业资格制度是我国依法建立的最早的职业资格制度。

A．房地产询问师
B．房地产估价师
C．房地产经纪人
D．房地产经纪人协理
8、从银行活期存款账户向银行开出的，从其账户支付持票人或指定人的付款吩咐书是指__。

A．本票
B．银行卡
C．支票
D．汇票
9、若某商务写字楼目前尚未出租，因而并未产生经济效益，则此宗商务楼应归
属于__。

A．非收益性房地产
B．收益性房地产
C．综合性房地产
D．保值增值性房地产
10、房屋征收确定涉及被征收人数量较多的，应当经__探讨确定。

A．征收人
B．被征收人
C．房屋征收部门办公会议
D．政府常务会议
11、房地产市场结构包括以下的结构__。

A．供求结构
B．投资结构
C．产品结构
D．产业结构
E．利润结构
12、找寻最高最佳运用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的运用方式，然后从__方面依序筛选。

A．法律上的许可性
B．技术上的可能性
C．经济上的可行性
D．价值是否最大
E．精神贡献值的大小
13、下列属于土地运用管制的事项有。

A：建筑物四周应留有肯定的空地作为建筑物的绿地和交通
B：取得的土地运用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施
C：某宗土地运用权中，要求容积率为2.0
D：甲乙两宗土地运用权中，甲土地必需为乙上地留出通行道路
E：某宗土地只能用于商业房地产开发
14、城市规划区内的建设工程，建设单位应当在竣工验收后__个月内向城市规划行政主管部门报送有关竣工资料。

A．3
B．6
C．9
D．12
15、承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的，出租人__。

A．应重新办理租赁登记备案手续，房屋租赁合同方可生效
B．可以收回房屋出租给其他人
C．可以要求增加租金
D．应当接着履行原租赁合同
16、下列关于住房抵押贷款证券化涉及的抵押权变更登记，表述正确的是。

A：金融机构发放或持有个人住房贷款，借款人以住房抵押给金融机构作为偿还借款担保，并依法到房地产管理部门办理了抵押登记的住房抵押权，随主债权
一同转让的，可以申请办理住房抵押权变更登记
B：批量办理个人住房抵押权变更登记的，由个人住房抵押权受让人申请
C：拟转让的个人住房抵押权清单应载明抵押房产坐落、抵押人、借款期限、房屋全部权证号、他项权证号等项目，并加盖抵押权转让双方当事人的印章D：个人住房抵押权清单中项目不齐或与权属登记信息不一样的，不予登记，并在规定时限内书面说明理由
E：个人住房抵押贷款证券化是一项金融创新业务，其住房抵押权转让具有特殊性。

房地产管理部门办理批量个人住房抵押权变更登记时，只对抵押权人作变更处理，其他登记事项不作变更
17、某宾馆开发项目共有150间客房，平均每间客房的面积为40㎡，总建筑面积为6800㎡．当地同档次宾馆的综合造价为3000元／㎡，每间客房的综合投资为14万元．则用单元估算法计算的该宾馆总投资为万元．(2024年试题)
A：1800
B：2040
C：2100
D：2380
E：借款合同
18、下列指标中，属于限制性具体规划中规定性指标的有__。

A．建筑密度
B．建筑限制高度
C．建筑色调
D．建筑红线后退距离
E．容积率
19、某宗房地产是在政府有偿出让的地上开发建设的，当时获得的土地运用期限为50年，不行续期，至今已运用36年；预料利用该宗房地产正常状况下每年可获净收人8万元，该宗房地产的酬劳率为8.5%，则该宗房地产的收益价格为__。

A．90.52万元
B．91.52万元
C．92.52万元
D．93.52万元
20、某基金允许持有人申购或赎回所持有的基金单位或股份，若依据基金证券能否赎回划分，这种基金属于__基金。

A．契约型
B．公司型
C．封闭型
D．开放型
21、__是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率。

A．成本利润率
B．投资利润率
C．资本金利润率
D．偿债备付率
22、城镇土地运用税的计税依据是__。

A．土地总价值
B．纳税人实际占用土地的租金
C．土地年收益
D．纳税人实际占用的土地面积
23、设定房地产抵押权的土地运用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的__的款额后，抵押权人方可优先受偿。

A．税金
B．拍卖费用
C．土地运用权出让金
D．土地运用成本
24、是指同类现象指标值按时间依次排列而形成的数列。

A：时间序列
B：发展速度
C：发展水平
D：序时平均数
E：执行层的组织协调
25、不属于数据收集方法的是。

A：干脆视察法
B：间接视察法
C：采访法
D：报告法
E：执行层的组织协调。