定石龙奥运花园总体项目策划实施方案

定石龙奥运花园总体策划方案第一部分石龙镇社会与经济发展总体形势分析一、历史上：综合实力为华南四大镇二、改革开发前和初期：综合实力为大镇三、现今：综合实力为中游城镇第二部分石龙镇城市发展趋势分析一、石龙再不拓大行政区域将面临无法发展的危机石龙镇行政区域面积在国镇中特别狭小，已无法再发展；石龙必须拓大发展区域，否则将面临被周边镇全面超越的局面。

二、石龙现规划是短暂、无奈的规划政府向东暂时的、一厢情愿地规划新城市中心区，偏离了经济地理必然的向中心城市靠近的规律：石龙的发展前途，必须向莞城和。

三、石龙现城镇规划的要点解读（一）、一轴一环（二）、几个发展区域的规划都不得已、不明晰、不确切、不一定对四、石龙城市发展的必然方向石龙城镇的总体发展前途：必然是向西和向南。

第三部分石龙镇房地产发展现状分析第一章、石龙镇城区板块分析一、老城区板块同中国大多急剧发展的城镇一样，石龙存在着一个地域和居住非常分明的老成区，老城区生活方便、商业文化发达，更是恋旧心理较浓的中国小城镇人解不了的情结。

石龙老城区没有现代的住宅房地产。

二、西湖区板块西湖区因城市向南走向莞城的天然动力，这几年短时间产生了一个凌乱的、嘈杂的工业和城乡结合部似的道路边批发商业地带，并趋势愈演愈烈，长此必使城市南拓。

所以，西湖区的商业和房地产趋势将在未来有更大空间。

但因西湖作为结合部和工业区而构成的一个脏乱区域，不能在城市主要功能中的商贸和居住领域里扮演重要角色，所以，短时间城市的房地产不会往这里发展是必然，会维持现状，西湖区暂没有现代的住宅房地产。

如果石龙并镇，必首先加快发展这一区域。

三、新城区板块以政府中心和居住定位，实际上是石龙新的CBD（中央商务区）和CLD（中央居住区）的结合体，新城区是目前唯一主要的住宅房地产区域。

但如果并镇，向东的动力和驱使力就会大大减弱。

所以，在新城区从事地产项目一定要知道这个宏观分析，并做出相应对策。

第二章、石龙镇房地产市场分析一、石龙房地产楼盘综合分析二、石龙房地产各主要竞争楼盘定位分析三、石龙房地产价位分析四、石龙房地产需求分析从正龙、聚龙、龙升商住楼三楼盘近两年销量判断分析，石龙住宅地产每年消化量在10万平米以上，有效需求在15万平米左右，尚不包括优秀开发商对市场诱导式地深入启动。

五、石龙房地产顾客分析六、石龙房地产各主要竞争楼盘购买动因分析景观、环境、产品、会所。

七、石龙房地产各主要竞争楼盘销售分析综合水平较低。

销售率良好。

八、石龙房地产各主要竞争楼盘配套分析九、石龙房地产各主要竞争楼盘区位交通分析十、石龙房地产各主要竞争楼盘物业管理分析十一、石龙房地产各主要竞争企业分析十二、石龙房地产消费文化分析十、石龙房地产发展的整体不足和机会点第三章、石龙房地产发展现今所处的阶段分析一、中国房地产发展的三个阶段二、石龙房地产发展所处的阶段分析石龙房地产发展水平，明显处在处在刚起步的第一阶段；石龙房地产综合打造水平和市场发育水平，刚刚开始两三年。

第四部分石龙房地产发展趋势分析（十二大趋势预测）“石龙金沙湾公园项目总体策划方案”之二《石龙金沙湾公园项目开发总体策划方案》序言项目开发战略、策略思考第一部分项目开发条件分析第一章、项目开发优势分析一、地块区位条件优良二、地块自然条件最优三、地块交通条件优良第二章、项目开发劣势分析一、地价过高、地块面积小，不利于大手笔、降低成本的操作二、项目现状要求只有走最优秀高档盘一条路，对售价要求高企三、整体市场供应、尤其本项目同处的聚龙湾明年投放量很大，只有快速出击、抢先出手，才能有可能胜利。

否则，必将危险出路被抢先者堵死。

四、项目同在聚龙湾旁，太近距离的竞争必须更高水准的运行五、本项目发展企业在以往无操作住宅房地产的整体经验，人才团队和机制未形成，对项目企业运作者有很高要求和挑战六、本项目发展企业无住宅地产的品牌力第三章、项目开发机会分析一、石龙房地产刚起步，潜在需求量很大，并处在快速、匀速放量之中二、石龙房地产，市场可接受的售价空间较高，为房地产创造预留空间三、石龙旧有的老城区必须“腾笼换鸟”，新城是本镇唯一居住地带四、石龙周边三镇距离很近，优秀房地产必对周边二镇有一定吸附力五、石龙房地产整体发展水平不高，稍好的水平和产品必有巨大市场空间，是现代优秀房地产切入的最好时机石龙房地产自2001年被正龙、聚龙启动，2003年现在，正刚进入到从第一阶段向第二阶段交替的时机，看谁能从第一阶段向第二阶段提升自己，达到更高的水平，谁就有更强劲的竞争力，从而站在市场高端，取得市场的胜利。

房地产的决胜之道是：只领先于群体一步，从局部、最好是全局都领先于对手，必将大而快速地胜利。

所以，如果现在石龙房地产企业如果不追求进步，停留在低级阶段，必将失败无疑，这是时代给我们的极好契机。

我们要做第二阶段的领跑者，市场的制高点、领头羊。

第四章、项目开发威胁分析一、石龙城镇空间过小，石龙市中心地价过高，造成高房价，顾客将被周边镇吸走、市场将被取代；石龙无廉价的土地资源，企业压力过大，将来难以同周边郊外楼盘放手一搏二、石龙受人口及地域限制，发展空间缓慢，随着周边镇的发展，石龙整体竞争力可能愈加降低，房地产吸引力大不如前三、石龙邻镇发展空间更大，土地资源广阔，房地产项目可能后来居上，对石龙产生直接火拼式地挤压四、石龙整体房地产水平正在提高，竞争对手随时在学习和实践中愈强，明天竞争会更激烈第二部分项目开发思路分析第一章、对速度的要求高企第二章、必须以效率抢得市场高点和先机第三章、只能以全能高水平产品打败竞争对手第四章、必须以营销及品牌运作高水准取胜第五章、应该从根本的差异化高度抛开对手第六章、必须跳出石龙房地产水准、走更高思路的手笔一、学习万科、奥林匹克花园那样做地产，巧干制胜而走出火拼蛮干二、跳出地产做地产，不按牌理出牌，以多重杀伤力的复合手段，彻底将竞争对手一举击倒三、现今中国房地产取胜之道是，高端和“创新”项目开发总体策划方案第一部分项目开发理念一、应该要创造大石龙地区新亮点二、必定要创造石龙镇新城市面貌的新名片三、是否可创造石龙镇新城市面貌的新客厅四、肯定可以以一个房地产项目充分结合城市规划，展现城市新形象五、必定为城市化发展展现一个示项目六、必须为房地产开发提供一个样板项目七、能够为东石龙群众提供一个最优居住：有最优景观、文化、健身康体、休闲公园的人居社区八、最终为国家发达地区小城镇改造，提供一个新标本第二部分项目发展定位第一章、项目总体定位一、小城镇城市化建设高度的开发定位“21世纪中国发达地区的小城镇房地产发展示”“21世纪中国小城镇城市化标本”理由和解释：1、国家需要城市化建设中小城镇的改造例；2、需要规划脏乱差小镇的规划建设实物；3、石龙需要建设新的城市中心面貌和亮点；4、老百姓需要城市生活中的娱乐休闲实惠；5、充分优化、创造更优的城市环境6、充分体现、贡献更美的城市形象7、为小城镇发展提供可操作、效果佳的市场实验8、为小城镇发展，创造更廉价而丰富的城市功能9、为城市化进程中的群众市民，提供一个实实在在的享受空间二、新石龙面貌标志和旅游景点的开发定位新石龙“黄金海岸旅游公园”三、房地产发展的开发定位“大石龙首席主题名宅”。

解释：1、以多重实物满足购房者需要的复合功能特色主题名宅；2、最优的江景景观；3、相比最佳的规划设计；4、相比最有创意、最有特色、最符合居住、最人性化高度的时尚生态社区。

第二章、项目产品定位一、规划产品的贡献定位二、城市产品的奉献定位石龙旅游景点、石龙城市公园、石龙文化走廊广场、石龙健身休闲公园、石龙城市形象客厅、石龙城市社交名园。

二、房地产住宅产品的创造定位主题公园、旅游景点和居住，互为一体的滨江别墅、叠拼别墅、豪华复式、一梯两户洋房的幸福人家。

第三章、项目顾客定位一、项目规划产品的顾客政府、学界和公众。

二、项目城市产品的顾客所有石龙本地群众、外来游客。

二、项目住宅产品的顾客大石龙地区的可购房人士。

第四章、项目效应定位一、老百姓拥护效应二、城市增值效应使城市增值，使石龙增加旅游产业和产值增值的效应。

三、城市品牌、脸谱效应四、政府政绩效应五、社会综合效应六、企业经济、快速可持续发展的效应第三部分项目策划即概念性总体规划建设方案项目以运动（和休闲）为主题涵的策划方案（项目策划和总体规划方案一）第一章、项目命名石龙奥运花园、奥运名园、五环花园、五环名园注：楼盘名前缀“四方·”，以宣传和树立企业品牌。

第二章、项目策划即概念性总体规划示意图第三章、项目总体规划讲解一、为什么要用五环或奥运主题？（一）、金沙湾公园有绝佳的天然景观条件和已建成的环境（二）、房地产发展在于充分借助和利用地块外一切资源，包括近、中、远的资源优势（三）、运动健康是富裕的现代人的第一需要（四）、石龙是中国镇级机构中罕有的奥运冠军重镇和举重体育名镇，市民有体育健康的天然传统，本策划高度符合于本地资源、本地文化（五）、楼盘开发呼应最大的国家奥运主题，是最好的资源合一、卖点和主旨突出，主题很大（六）、以上开发建设主题定位，特别符合政府急于打造名镇，摆脱城镇凌乱的恶名，树立文化名镇的品牌形象的心理、政策（七）、以上开发建设主题定位，特别符合石龙政府着眼于塑造城市名片、打出城市牌的忧患心理和需要（八）、以上开发建设模式，可谓一举多赢，老百姓更喜欢，终于有一个可以免费的健身玩的地方，而不是只能眼看、不能来多次、不能亲历享受的中国所有城市公园（九）、以上开发建设模式，企业可在多赢的同时，政府开心，必予以政策支持和扶持；而由企业建设、由政府以其它资源返还（十）、以上开发建设模式，必能形成一个中国少有、效益无穷、镇级地产第一名牌项目（十一）、以上开发建设模式，其实投入的成本很少，很多只是概念，而重在具体规划落实时画龙点睛、巧妙设计而已二、讲解三、项目如此策划和规划主题的意义项目超常规发展和高端开发定位方式，由此得到极佳体现：项目的综合竞争力和影响力一举冲上很高高度，让竞争对手无法可比，而企业迅速以一个项目走上名牌企业的高端阵营，获取最广泛的社会影响力、品牌力资源。

（一）、品牌意义（二）、可持续发展的意义1、获得发展和二次创业的更大空间2、获得品牌输出和模式扩的空间在推广，注册和申请专利，打造镇级地产新模式。

第四章、项目规划建设风格现代风格住宅、现代风格商业街项目策划和规划主题定位方案二第一章、项目命名四方·黄金海岸四方·蔚蓝海岸四方·第一海岸四方·海岸花园注：楼盘名前缀“四方·”，案名时可灵活取舍。

第二章、项目策划即概念性总体规划设想构思一、强调体验和参与，让市民充分享受到城市发展带来的直接好处二、此主题定位，策划和规划上要以文化、参与、体验、健身和交流为主旨，让市民下班了在这里充分地休闲放松，也让业主放松三、海洋、风景和休闲幸福，是现代生活缺少的东西，是人类恒久不变追求的境界，本主题旨在缔造这种现实人生境界，可谓至高四、健身、休闲和放松，是石龙人最缺、最渴望的东西，此定位可一举抓住市场主题五、突出稀缺景观和项目要素，充分利用项目周边公园并加以策划改建，使项目“黄金海岸”的“黄金海岸体验文化公园”策划建设得更圆满，产生城市亮点六、此主题，可部分借用上一个奥运主题模式的创意第三章、项目规划建设风格欧陆古典风格住宅、欧陆古典风格的骑楼商业街。