西溪蝶园二期

客 户 通 讯
电 脑 光 盘
项 目 网 站
客 户 管 理 系 统
• 项目前景展望 • 增强客户信心
放大项目卖点， 放大项目卖点，增进购买欲望
充分挖掘客户价值
市场推广及销售道具
- 模型、沙盘
• 用途： 贯穿项目销售过程的营销道具，起到相当关键的 作用。优质的项目 贯穿项目销售过程的营销道具， 作用。
西溪自古以来就 是文人墨客向往的 天堂。白居易、 天堂。白居易、苏 东坡等先贤名士都 曾在这里留下过他 们的歌咏吟唱和笔 痕墨迹。 痕墨迹。
地段及周边
地段及周边
西溪蝶园二期周边楼盘价格
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营销节奏
- 推盘策略
首推一期，价格拉高，持续销售； 首推一期，价格拉高，持续销售； 再推二期，形成价差，快速销售。 再推二期，形成价差，快速销售。
了解万科
万科企业宗旨： 万科企业宗旨：建筑无限生活 这个宗旨有几方面的含义： 这个宗旨有几方面的含义：
对客户，意味着了解你的生活， 对客户，意味着了解你的生活，创造一个展现自我的理 想空间。 想空间。 对投资者，意味着了解你的期望， 对投资者，意味着了解你的期望，回报一份令人满意的 理想收益。 理想收益。 对员工，意味着了解你的追求， 对员工，意味着了解你的追求，提供一个成就自我的理 想平台。 想平台。 对社会，意味着了解时代需要， 对社会，意味着了解时代需要，树立一个现代企业的理 想形象。 想形象。
西溪蝶园2 西溪蝶园2期概况
• 万科•西溪蝶园2期总建 万科•西溪蝶园2
筑面积约31万方， 筑面积约31万方，由全 31万方 方位考量的新古典主义建 筑风格，小高层、 筑风格，小高层、高层建 筑形制组成。 筑形制组成。同时园区整 体结合对称结构美学的表 现手法， 现手法，兼具恢宏视觉和 近人尺度的经典绝美景观 设计， 设计，诸多人性化科学技 艺的广泛应用，钜成175 175艺的广泛应用，钜成175240㎡ 240㎡精装城市豪华府邸 53-89㎡ 和53-89㎡精装城市精品 公寓， 公寓，创享高品质人性生 活的全新理念。 活的全新理念。
一期先推出项目内位置最好的独栋别墅 和艺术展馆，营造现代艺术、 和艺术展馆，营造现代艺术、文化大盘的 整体形象。 整体形象。 二期开盘后一期随即提高价格， 二期开盘后一期随即提高价格，与二期 产品形成较大价差， 产品形成较大价差，挤压二期产品的快速 销售，一期持续销售。 销售，一期持续销售。 一期产品的价格始终位于区域的引领位 最终实现价值最大化。 置，最终实现价值最大化。 二期每一栋别墅根据位置、产品类型、 二期每一栋别墅根据位置、产品类型、 景观等因素差别制定独立的价格， 景观等因素差别制定独立的价格，形成梯 促进快速销售。 次，促进快速销售。
一 期
二期
营销节奏
- 推盘节奏诠释
项 目 的 销 售 分 为 三 个 周 期
• 第三阶段： • 第二阶段： • 第一阶段： 时 间 2008.8—2008.12 独栋别墅 已开工 一期开盘销售，消化率达35% 2009.1—2009.12 独栋别墅、联排别墅 具备入住条件 二期开盘，消化率达50%，一期持续销售，消化率达80% 2010.1—2011.8 独栋别墅、联排别墅 一、二期清盘，基本消化完毕
了解万科
万科核心价值观： 万科核心价值观：创造健康丰盛的人生 1、客户是我们永远的伙伴 客户是最稀缺的资源，是万科存在的全部理由。 2、客户是最稀缺的资源，是万科存在的全部理由。 重客户，理解客户， 3、重客户，理解客户，持续提供超越客户期望的产品 和服务，引导积极、健康的现代生活方式。 和服务，引导积极、健康的现代生活方式。这是万科 一直坚持和倡导的理念。 一直坚持和倡导的理念。 在客户眼中，我们每一位员工都代表万科。 4、在客户眼中，我们每一位员工都代表万科。 的失误，对于客户而言， 的损失。 我们 1% 的失误，对于客户而言，就是 100% 的损失。 衡量我们成功与否的最重要的标准， 衡量我们成功与否的最重要的标准，是我们让客户满意 的程度。 的程度。 与客户一起成长，让万科在投诉中完美。 5、与客户一起成长，让万科在投诉中完美。
西溪蝶园2 西溪蝶园2期概况
物业类别住宅 物业类别 建筑类别板塔结合 小高层 高层 建筑类别 环线位置暂无资料 环线位置 项目特色宜居生态地产 项目特色 装修状况精装修 装修状况 所属商圈西湖 所属商圈
物业地址西溪紫霞街333号（文一西路和崇义路交界处） 物业地址 交通状况K311、K332、K860等，蒋村公交中心站及项目东北侧规划地铁5号线站点 交通状况 开盘时间2011-06 开盘时间 容积率2.3 容积率2.3 数总共1600户当期100 1600户当期100户 户 数总共1600户当期100户 物业费3.2元/平方米·月 物业费 入住时间2012年中 入住时间 绿化率30% 绿化率 预售许可证杭售许字(2011)第0017号，杭售 预售许可证 物业公司杭州万科物业服务有限公司 物业公司
万科西溪蝶园
了解万科
万科企业股份有限公司成立于1984年 万科企业股份有限公司成立于1984年5月， 1984 是目前中国最大的专业住宅开发企业。2010年 是目前中国最大的专业住宅开发企业。2010年 公司完成新开工面积1248万平方米， 1248万平方米 公司完成新开工面积1248万平方米，实现销售 面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元。 897.7万平方米 1081.6亿元 面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元。 营业收入507.1亿元，净利润72.8亿元。 507.1亿元 72.8亿元 营业收入507.1亿元，净利润72.8亿元。
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销售产品 工程进度 销售任务 时 间
销售产品 工程进度 销售任务 时 间
销售产品 销售任务
市场推广及销售道具
- 分阶段推广计划
销售准备期 销 售 阶段 第一销售期 第二销售 期 第三销售 期
广告投放策略
广告导入期 侧重项目知名度扩大 着重项目卖点的建立 在市场形成一个固定 而清晰的概念 传播新项目入市讯息 选择传播面广的媒体 广告频率和力度小 广告猛攻期 广告频率和媒体选择大 幅度增加 以鲜明形象和强烈广告 攻势撼动市场，吸引客 户到来 广告意图是全面凸显项 目优势 广告形式进行创意和突 破 活动 网站 户外 DM 报纸 刊物 展销会等 广告巩固期 新增客户维持在一个 相对平衡的曲线上 广告相应降温，保持 一定稳定的频率 达到现阶段销售目的 并为第二次强销期作 准备 推广项目实体形象 活动 DM 户外 刊物 报纸 网站 展销会等 广告消退期 以优惠促销为主 告知项目剩余单位 广告创意无需太多 变化 广告频率减弱，直 至停止
目标3 目标3：形象与品牌
通过对本项目的成功 开发，奠定开发商在市 开发， 场中的形象， 场中的形象，实现利润 与品牌的双赢！ 与品牌的双赢！
利润最大化 目标2 目标2：利润
在依托区域发展的基础上，充分发挥项 在依托区域发展的基础上， 目自身和潜在的价值，实现项目利润最大化！ 目自身和潜在的价值，实现项目利润最大化！
价格阶段上扬， 价格阶段上扬，稳步提升
随着区域市场成熟、工程进度和卖点的逐步兑现稳步提高单位价格，实现利润的增长。 随着区域市场成熟、工程进度和卖点的逐步兑现稳步提高单位价格，实现利润的增长。循环价 Nhomakorabea先期预告
在每一循环周期前进行价格释放，刺激上一周期剩余房源的成交， 在每一循环周期前进行价格释放，刺激上一周期剩余房源的成交，为下一周期进行准确客户 积累。 积累。
市场推广及销售道具
万科•西溪蝶园2期住宅性能说明书》 - 《万科•西溪蝶园2期住宅性能说明书》
2010年 2010年8月，一本70页的万科•西溪蝶 一本70页的万科• 70页的万科 期住宅性能说明书， 园2期住宅性能说明书，再一次引爆了杭州 业界。 业界。 • 这本由杭州万科8个部门、52个同事 个同事、 这本由杭州万科8个部门、52个同事、 15家合作伙伴 历时7 家合作伙伴， 15家合作伙伴，历时7个月编著修订而成 的说明书，没有奢华的美图， 的说明书，没有奢华的美图，也没有造作 的辞藻，而是用中英文双语朴实的语言， 的辞藻，而是用中英文双语朴实的语言， 认真记录了蝶园2 认真记录了蝶园2期的诸多品质细节与物业 服务人性内涵。 服务人性内涵。 • 这不仅仅是万科在产品理念上精细化的 重大提升， 重大提升，同时也进一步提高了产品销售 时的质量保证门槛。 时的质量保证门槛。 •
开 发 商杭州万坤置业有限公司 售楼地址西湖区紫霞街333号（项目现场） 售楼地址 西溪蝶园二期房价最低价26000元/平方米 西溪蝶园二期房价
西溪蝶园2 西溪蝶园2期鸟瞰图
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地段及周边
稀缺地段筑就尊尚人居
西溪，继西湖之后的杭州名片， 西溪，继西湖之后的杭州名片，既与城市里传统的繁华 城区紧密相连， 城区紧密相连，也有着无与伦比的自然风光和传承中的 文化积淀。 文化积淀。
了解万科
万科认为，坚守价值底线、 万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱 坚持以专业能力从市场获取公平回报， 惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报， 是万科获得成功的基石。 是万科获得成功的基石。公司致力于通过 规范、透明的企业文化和稳健、专注的发 规范、透明的企业文化和稳健、 展模式，成为最受客户、最受投资者、 展模式，成为最受客户、最受投资者、最 受员工、最受合作伙伴欢迎， 受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊 重的企业。 重的企业。凭借公司治理和道德准则上的 表现，公司连续八次获得“ 表现，公司连续八次获得“中国最受尊敬 企业”称号。 企业”称号。
模型在整个接待展示区是一个亮点。现场销售人员将就此向客户进行介绍， 模型在整个接待展示区是一个亮点。现场销售人员将就此向客户进行介绍， 精致的模型可以增强客户购买的信心。 精致的模型可以增强客户购买的信心。
• 要点： 1、包含楼盘动态沙盘和单体模型。 包含楼盘动态沙盘和单体模型。