衡水房地产发展趋势论坛

2013年衡水房地产发展趋势论坛
欢迎大家参加这次由燕赵都市报衡水工作站主办的2013年衡水房地产发展趋势论坛。

介绍一下参加本次论坛的项目：金域蓝湾、万和瑞景，公元一号，尚品林溪、中央名邸、凤凰城、衡丰低产、滨湖国际、天玺香颂、新视界、达观天下，松瑞低产、五洲国际。

这是燕赵都市报第一次举办房地产的大型论坛活动。

衡水工作站的站长介绍一下燕赵都市报
欢迎大家，今天下午有一些朋友没来，能来的也是白忙之中抽出时间参加活动，表示一下感谢。

今天请大家来主要目的是聚到一起探讨一下2013年衡水房地产市场将会是怎样一个局面。

我们为这次活动起了一个名：2013年衡水房地产发展趋势论坛。

这个论坛还有一个目的就是希望大家能够坐到一块儿加强交流，增进友谊。

介绍我们单位之前，感谢一下搜互焦点的何总，新视界的杜总给我们的大力支持，谢谢。

有些朋友已经知道燕赵都市报了，借着这个机会给大家再简单介绍一下。

燕赵都市报是2007年有一个世界的报业大会，每年都要举行，2007年在全球报纸发行量39位，在全国第9位，在长江以北我们的发行量是最大的。

燕赵咨询是2005年8月份在衡水创立的，是随着都市报一块儿发行，河北的11个地市都有。

目前一周两刊，随着燕赵都市报发行。

目的是四万多分，主要是自费定付。

回到今天的主题上来，昨天我坐出租车的时候，听出租车广播说国家统计局今年10月份楼市行情数据公布了，对大家都非常好的消息是销售面积创新高，10月份的房价回升的态势比较明显。

原来国家统计局局长的观点是2013年的房价平稳上升，不会暴涨，也不会暴跌，我想他的观点和在座大家的观点相同。

现在做房地产的，都在预谋着涨价。

但是房子涨价也会带来政策调整的风险，关于2013年楼市调控加强也挺多，今天的新闻上说加强调控，单位调控是有分别的。

不会一刀切。

地方债从2013年、2014年是到期的，地方债的额度负债额到了200%多，远远超过100%，是国家很紧迫的事情。

如果地方债出了问题，国家不会允许这个风险出现。

国家没有钱，还要找出路，找还钱的钱，我想各地一直都靠土地拿钱，搞建设，我估计还钱的时候也要从土地上拿。

有风险，也是一个机会，估计地方政策要拿土地的钱，房地产活起来才能拿土地的钱，拿不了钱，还不了债，恐怕中央也不会允许这种情况的出现。

我想请大家发发言，推荐一下我们的楼盘，我们的观点和大名将会在下期燕赵咨询上刊登出来，希望大家放开来讲。

现在论坛正式开始，我叫孟，是燕赵都市报驻衡水的记者，这次主题是2013年衡水房地产发展趋势论坛。

目的是业内人士坐在一起，一起回顾2012年的项目，大家一起探讨一下业界的发展趋势，展望一下2013年。

这次论坛的内容我们将在燕赵都市报的几个平台上展示，一个是燕赵都市网，每个人的发言都会原汁原味的记录，其次，会有我将这次论坛的内容整理成稿件，会在燕赵都市报的大报上呈现。

燕赵都市报在衡水的发行量是4万份，这是老百姓自己掏钱定的燕赵都市报，所以说燕赵咨询作为一个依托与燕赵都市报的报纸，它的价值值得在座的各位考虑。

这次我们做这个论坛，希望大家畅所欲言，把大家的所思所想，把对市场的看法非常精采的讲出来，希望每一个项目在发言之前做自我介绍，因为这是燕赵都市报第一次做这样的论坛。

从金域蓝湾开始吧。

各位同仁，大家好，我是金域蓝湾的王杰，我先说一下我们项目的情况，我们项目位于红旗大街与永兴路交叉口，衡水天正房地产开发有限公司轻力打造的。

总建筑面积40万平米。

有高层，别墅，弧形是从90到，可以满足不从人群的需要。

项目分两期开发，一起已经售清，二期已经建成，在售的有两栋。

我们的项目卖点：我们项目地段位置非常突出，地段的不可复制性，居住环境非常优越。

公司在产品设计方面，开发历年是非常超前的。

中高端改善性住宅。

项目一期已经入住，已经比较成熟的呈现在市场，市场的口碑比较好。

还有我们公司旗下的业物业，管家式服务，解决了业主的后顾之忧，项目的工程是非常有保障的。

在座的同仁都有感觉，明年的市场竞争会更加激烈，我们还是会坚持做好房子，加强内功的修炼，提升项目的开发品质，我们天正房地产现在在售的是金域蓝湾，还有其他地方，我们还会加强内功修炼，提升开发项目品质，提炼项目差异化的焦点，将我们的房子更好的呈现在市场。

非常感谢王总，这次的论坛是2013年衡水房地产发展趋势论坛，我希望更能听到一些我们的理论和分析，更多的希望听到对2012年衡水房地产我们是有认识的，对明年的房价这种要素，大家都能够从这些方面进行理论分析和看法，项目介绍如果大家感兴趣，我会把名片发给大家，大家可以把项目的详细内容发到我的邮箱里。

我们是衡水广泰房地产开发有限公司，开发的是广泰瑞景城，人民西路以南，胜利路以北，16栋楼，现在已经
交房了，我们项目的特点是会呼吸的房子，是我的家。

我们项目有一个自身的特点，采暖方式跟衡水其他项目上有点区别，我们项目到衡水有一段时间了，经历了这么几年，感觉衡水的老百姓购买力度是有的，单纯从房价来讲，一年比一年上涨，不仅仅是房价上涨，也是从楼框到楼房本身有一个产品体现，从2013年，竞争还是非常大的，还有一些一线的开发商进入这个市场，我们只能把我们最初的热点变成现实。

记者：你认为明年衡水房地产市场会怎样？
我们项目是属于开发区，就我了解，衡大地产也是属于开发区，华信也在开发区这边，我觉得明年我们的压力更大一些。

利弊都有。

记者：你觉得衡水的购房者有什么特点？
区域性挺大的，我住在开发区这片，我肯定会在开发区这块购买，不会跑到河东去。

本身我们项目的产品是改善型的，不是刚需的，两梯两户，来这里购买产品的都是高端的。

不一定每一个进我们售楼处的客户都会成为我们的业主，但是客户最后都会选择适合自己的。

记者：我是一个老衡水人，我2003年到衡水，在衡水呆了十年，从一个人到现在扎根衡水，我从房地产业来讲，我是亲眼目睹了衡水房地产跌宕起伏的变化，我先讲讲我对衡水房地产的看法。

我的工作并不是专注于房地产，说的可能不太到位，抛砖引玉吧。

首先我认为，2013年衡水房地产是乐观的，为什么这么说呢？一个就是衡水老百姓的购买力，我因为工作的关系，衡水人行每一季度就要开一次新闻发布会，会上就要把衡水的金融运行情况通报一下。

在今年年终的时候，我去参加发布会，找到了这样一个数据，从今年年初开始，衡水的居民储蓄存款余额超过了张家口，承德，这个数据恰恰说明了衡水老百姓的购买力绝对是有的，这是一个金矿。

我有好多朋友是大营的，他们刚刚在衡水买了房子，他们没有考虑一些别的因素，国家打压之类的。

第二就是刚需，衡水的房地产，老百姓是一个具体的需求，不像外地，衡水最近几年，我没听说过温州超房族，在衡水就是刚需，村里的老百姓到县城买房子，县城有钱的，就到衡水买房子，大家都是追求一种高品质的生活。

到县城买房子，不如到衡水来买房子，因为县城里的基础设施不如衡水市区的基础设施好。

我经常接到这样一个线索，衡水小区不供暖也要交30%的取暖费，如果住户行不成一定规模，就要亏钱，我觉得衡水不会出现这情况，因为衡水是集中供暖，想取暖就交取暖费，不想取暖就省下。

在市区比县城有优势。

市区有70多家楼盘，现在也挺好卖的，老百姓追求的是一种品质生活，再一个就是刚需，我大营的几个朋友，一买就是好几套，而且集中在一个楼盘，他们平时在大营做生意，大家就是来衡水买房子，我问他们来衡水买房子做什么，他们说到衡水来了以后有一个落脚的地方。

现在的人们老是讨论房价，都盼着房价降，但是2013年我认为是不会降的。

我之所以这样判断，是因为房地产行业上下关联着60多各行业，钢材、水泥之类的，已经覆盖了国民经济好多部门，全社会CPI上涨，凭什么房价会降？房价不降，咱们的房企还是有很大利润空间的。

2003年我对房子是没有概念的，2005年我买的房子，1200元一平，现在我们小区里的车库都不是那个价了。

那时候5000元一个小房，现在20000元下不来，衡水的房价，在2006年大陆御丰进来以后拱到了2100元，后来就是泰华的房子，到了2008、2009年衡水的房价就摸到天花板了，基本上就固定在3000多元左右，一直就是这个水平。

这些年衡水房价基本上相对还是稳定的，就是那2、3年有一个大的跨越。

我就说这些，比较零散，我就是作为一个衡水市民，讲一下自己的看法。

天玺香颂的张琳，大家做房地产销售的，在座的好多都是从基层做过来的，实际上看市场来说，价格涨是趋势，但是都是在目前产品的基础上有一个提升，大陆玉峰带来了小高层，忆水园物业有一个提升。

购房量可能不会乐观，因为现在衡水房子的空置率特别高，如果大家都是衡水居民，或者做过衡水当前销售的，衡水人有两套房子以上的特别居多，县城的人在衡水也是有一套以上，做生意的不止一套两套房，所以相对来说，我们那交工入住了，其他的项目可能还在售，客户的入住率是非常低的，所有的费用摊下来成本就非常高。

泰华这种是自己赔钱铁物业，其他的开发商如果贴不上来，物业还是面谈的。

前几年在衡水只要拿到这些钱，在哪个项目都能买到房子，但是将来在衡水，地域不是问题，大家都有车，有钱的住的是富人区，没钱的住的房从环境，小区配制上来讲相对会差一点。

大家不会有太大竞争。

房子供应量大，客户买肯定有一个市场，原来有广厦，但是外来的开发商进来了，客户就被瓜分了，小型的开发公司无论从资金回笼也好，自己出资也好，小型的可能会被吞并，这个市场将来可能会越来越规范化，不论从土地市场，还是将来的销售市场，肯定会越来越规范。

我就简单说这些。

记者：现在人们越来越追求高品质的生活，除了满足居住，包括物业、质量等，都会得到改善。

原来买小房子，
过渡一下，现在换成大房子。

咱们继续。

我是衡丰低产销售经理李亚超，我们的项目是筹备工作，关于项目信息还没有定调，我简单谈谈衡水未来的市场，刚才前辈们都说了，我来衡水时间不是特别长，简单说一下。

我们的地块在育才街前进大街中间，跟凤凰城的王总基本上是邻居。

刚才张总也说了，关于产品的不断升级换代，关于衡水当地老百姓可能一时半会不太会关注，这都无所谓，以后会不断升级。

老百姓关注的时候，会把自己的思路理的非常清晰。

我看中的是配套、位置、物业。

我们也做过一些访谈，包括同区域的项目经理、销售代表还有随即的老百姓的访谈，更关注的还是泰华在本地做的一些品牌，是非常重要的。

老百姓关注物业，今天上午听说，现在大陆欲丰的物业基本上没有，电梯没的用，只能转手在丽景名苑买了一套房子。

老百姓的生活质量不断提到，对于房子的要求越来越高，衡水的空房率非常高，我们在广厦上城办公，商品房没有几户亮灯的，明显的市场不会特别乐观。

近几个月，北京、深圳几个城市卖的不错，但是衡水作为地级市，人流量不大，开发商越来越多，从我们角度来讲产品能做到最好，包括工程，物业，可能会在这个市场上占有一定份额，但是整体上还得看衡水当地人们的购买力，购买人群。

谢谢李总，咱们继续。

我是中央名邸张庆凯，衡水这个这个市场什么样我们说的也不是很全面，我们只是站在我们项目的角度上，我是衡水人，有些东西我有些跟您差不多的想法，简单说一下。

衡水这个市场，按照真正市场划分而言，衡水连四线都算不了，北京上海一线城市，重庆二线城市，石家庄能不能算三线呢，衡水是准四线城市。

在这个市场上有一个特点，市场容积率很小。

整个衡水地区，才一共430万人，衡水市区不到50万人，大家可以去县城里看一下，深县、冀州、枣强里面，项目比比皆是，甚至比衡水市场上的房地产密度还要大。

衡水市场上近几年在售的、未售的，刚交房的，算起来应该小两百家了，这么大的一个供应量，这样小的一个市场容积，有一点是可以非常肯定的，市场会越做越细，越分越精确，目标客户定位也会越来越精确。

不像原来的市场，只要做，就能卖，那个时候是没有选择的。

像衡水广厦做的时候，哪怕后来阳光花城，大陆欲丰，据我了解现在衡水市场上，1000多的，3000多的，甚至6000多的，都没准，市场上的项目，从价格可以明显看出来，大家在做项目的时候分的越来越细，地位越来越精确，同样老百姓也是这样，原来老百姓买房子不看这些东西，有需求，看见就买，什么价格、品质、建筑风格，老百姓谈不到，也看不到，而现在呢，我们老百一句话：最低级的开发商是不做不说，稍高点的是只做不说，再好点的是只说不做，最高的是做了再说。

我们现在也向着这个方向努力。

对于明年这个市场，我个人认为，不是像大家所谈到的那么乐观，我认为明年对于衡水的房地产市场应该属于一个调整期，这个调整主要体现在几个方面：明年一些小的开发商，一些资金链比较紧张的开发公司，必然会对市场所淘汰，会退出这个时间。

明年同质化的项目，细分不准确，地位不准确的项目同样也会退出这个市场。

同样明年一些市场细分准确、客户群地位准群，产品规划到位、产品规划完整的项目会逐渐在在这个市场脱应出。

至于明年是熊市还是牛市不太好说，可能会越来越好，也可能会越调整越差，这个市场是越来越难做，专业性越来越强。

农村城镇化，城镇农村化，这两句话是并列的，这个市场明年我当然希望它好。

：新型城镇化一定会助推房地产市场。

我是凤凰城的王磊，刚才几位经理讲的都非常不错，我说一下自己的想法：我觉得现在衡水的土地市场供应量是将近2000万平米，还不算明年新入世的项目。

现在没有这么多需求量了。

衡水的人口一共400多万，但是城区有多少人呢？衡水这个市场没有投资客，这个投资也许会在整个衡水发展过程中有一个良好的氛围产生的时候，会有投资客进来。

衡水已经达到一个饱和转台，除了纯正的刚需，其他人不会买房，我认为明年的市场不会有很好的效果。

虽然一线二线正在回暖，现在北京销售量明显增加，而且价格往上上浮，价格有抬头的趋势，但是衡水这个市场不见得会把价格拉到多高。

从一线传到衡水，会有一个漫长的过程。

明年的市场供应量可能更大。

接着张经理的说，衡水这个市场有一个普遍问题，基本上都是同类产品，没有更多多元化产品出现。

开发企业的老板思路可能和我们运营的思路不大一样，现在衡水的开发商，泰华在衡水算大的，但是他的经营思路跟一线二线程度的开发商还是有一定差距，他只是为了卖房子而卖房子，不是为了产品。

一线产品被很多客户认同，在衡水这个区域没有这种现象。

衡水的老百姓也只是为了买房子而买房子，所以不注重后期。

但是现在老百姓的思路想法、文化提到的同时，对于土地市场，对于开发企业要求越来越高，衡水市场什么都没有就开卖，但是现在老百姓一进售楼处一进门就问一个问题，有五证吗？现在正在慢慢转变为一线二线城市的路上靠。

现在老百姓考虑更
多的是物业，产品品质、绿化，开发商的品牌企业会不会给他带来什么，能给他带来什么，开发企业要付出什么，这是土地市场必然的流程出来，但是享受最多的，可能是到最后所有的客群享受到了最后的成果，开发商也形成了一个完整的链条。

我在房管局有认识的朋友，他们说明年衡水市场就会出现网签、资金监管这个情况，这个情况会更规范化，对衡水市场的冲击会非常大，如四明年网签、资金监管出来的话，对衡水市场是一个七、八级的大地震。

所以说明年衡水的市场不会非常好。

大企业也来了，是我们这些小开发商所不具备的先天性条件。

一线企业进入之后，必然会带动整个衡水的开发商流程。

达观天下魏强，我们的项目很多同事很清楚，在永兴路，一期进入尾盘了，大部分已经完毕了。

关于明年房地产的形势，我觉得线分析一下衡水的区位，南侧是邢台、河南、往东是沧州，衡水不会吸引太多外来人口，包括衡水举办的马拉松，也是体现衡水名片，吸引一些企业。

众所周知，房地产交易还是存在供需交易。

我们家买房的时候是2000年，银行是没有贷款的，当时是有真正的供需关系的，会筹借资金去买。

现在一线、二线城市，包括北京、上海、广州等地区，交易量还是会有所上升，主要还是外来人口的推动，这样来说，衡水当地的房地产市场是在衡水当地人中来消化的。

房地产有卖资源的、有卖区位的，包括天玺香颂是比较高端的产品，每一个项目会吸引不同人群，所以说像我们这些小型企业的项目，主要面临的还是刚需的为主，今年中央开了第一次经济大会，也再一次强调城镇化，城镇化现在来讲，我们面临的客群主要以郊县为主，为了小孩教育，医院等等。

为什么会出现这种情况呢，还是有一点，衡水的价格，和县城房价差距不大，甚至县城房价比衡水还高。

所以很多人觉得买房还不如去衡水市区买。

这样就造成很多人跟风买房，我觉得近一两年之内，大部分产品还是会存在一个很大的市场的。

在具体说一下我们项目的区域位置，西南板块还是处在一个上扬期的，我想明年整个衡水市政策的规划，中湖大道是集旅游、教育为一体的，日后肯定是一个大型的居住区域，包括咱们项目现在就有七、八个，还会有一个大型的企业进入，我对明年的市场还是很有信心的。

刚才咱们都市报的领导说到了，透露了银行的一块儿，我们衡水做低产的有些东西还是很想知道的，明年如果说没有新的政策推出进行调控，这个房价必然是稳中有胜的。

我们再做达观天下的同时，还有一个项目就是滨湖国际，这个商业项目处在衡水失去的一个规划区域。

一期项目到了尾盘期，明年要起动一个二期商业，会带来更好的产品，更细的服务，来为咱们衡水市民做贡献。

我是来自紫阙台李，衡水房地产市场分为两部分，一部分是稳中有进，另一部分有一个小幅跨越发展。

整个衡水市房地产处于一个上升阶段，第一，衡水的经济在发展，人们的购买力在不断提升，第二、新上台的领导班子也已经提出来了，像城镇化建设，所以我想2013年城镇化进程必定会加快，所以说从衡水的房地产市场上来看还是会有一个上升的发展。

第三，衡水的楼盘从建筑形态、建筑景观来看都有一定上升空间。

、衡水市大部分楼盘的房价集中在3000、4000元左右，有一定上升空间，2013年衡大等一线品牌的入住也会拉动衡水房地产的发展，所以说衡水2013年房地产发展是稳中有进的。

2012年下半年中国经济发展幅度较低，可以说处于一个冬季，农民有一句话叫：冬季不冷，虫子就不会冻死，第二年就会有好收成，但是2012年下半年冬季相对来说还是比较冷的。

2012年中国的房地产政策无论是降息还是各个方面调控政策，都有一定松动，长期受压制的一些刚需得到了一定释放。

在2012年年底，像北京等一线城市已经出现了一个翘尾的趋势。

在2013年我相信一定会回到像衡水这样三线城市。

所以说我认为2013年衡水房地产市场是稳中有进加小幅跨越。

大家好，我是宏伟房地产王爱勇，我们公司成立于2010年，属于新入驻的公司，在建项目衡水宏鼎商务中心，红旗大街和新华路交叉口，这个项目正在施工当中。

我是盛世华庭的韩立博，盛世华庭是衡水比较早的小区，从2006年开始进入衡水市场，这个小区位于路北，榕花北大街，我们的房子27栋6+1已经入驻，二期也已经入驻，现在在建的是三期。

我们是五证俱全，路北来说，现阶段新进入市场的凤凰城，路北新开的楼盘，新旧市场的整个销售情况来说还是比较可观的。

我们盛世华庭，老百姓买房子不像以前了，以前买房子都考虑楼层、面积，现在好多客户过来买房子都关心小区的配套，将来的物业，现在客户对房子需求更加正规化。

我个人感觉，从2008年盛世华庭到现在，整个路北市场都是稳中有进，我认为衡水市场还是相当可观的。

明年的市场，整个衡水市区所有楼盘的房价都是上升阶段。

蔡：物业服务做好了，绿化做的多一点，提高层次，不单单是一个住宿的要求。

王磊：老板现在也在想做企业转型、做态度上的转变，但是有一些企业还是为了做产品为目的，像您说的绿化，
20块钱一平米就是了不得了，他根本不想再这方面下工夫。

这个市场环境逼的他没办法就要改变，其实给老百姓带来了最后的收益，但是也会面临一定问题，羊毛出在羊身上，我们是花更多的钱买更高的品质。

阳光清城石江明，我们是石家庄影响力房地产代理公司，我们公司涵盖从策划、推广、销售代理三个方面，我们公司是2005年成立的，到现在已经做了6、7年了，对周边的市场覆盖邯郸、邢台、河南等，包括衡水、沧州也做过，北边到保定也有，都做过项目。

包括石家庄本地也有不少策划项目。

目的我们代理衡水阳光清城这个项目，项目部大，但是做的非常精，户型非常小，项目一共是三栋楼，一梯两户，全明，我在衡水三四年了，衡水项目可以说从一开始的物业、周边配套一些非常落后的方面，成长到现在一些大的房地产进入，越来越成熟，衡水的房地产呈现逐步上涨的态势，各个房地产做的也越来越全面，越来越完善，我认为衡水的市场明年走一个上升趋势，肯定还会涨。

为什么这样说呢？因为目前这样多大项目，基本上都到了一个封顶或者准备交房的阶段，剩下的房子越来越少，包括衡大等一下大公司的进入，肯定会拉升房价，让价格、品质都有一个上升。

蔡：石总的观点给了我们一个正能量。

万和瑞景李兴光，我本身是衡水学院的老师，现在做营销总监。

我老感觉大家真心想说的话还没有说出来，在座的营销总监们有好多自己的观点自己的体会今天只是说出来一部分。

我先介绍一下我们这个项目，万和瑞景在庆丰街和站前路，有多层，有高层，万和瑞景是三期。

我们满足的基本客户是刚需的客户。

户型是50—90居多，小户型做到了大生活，景致比较完善。

所以我们对的目标客户圈划的比较小。

我根据我们这段的销售情况，有个体会，今年后半段好象有点刹不住车，好象最近几个月越卖越好，好多人犯嘀咕，现在是不是卖的便宜了。

我原来是做销售培训的，一直在做销售技巧这方面的培训，我一直在分析这个事，本身衡水这个市场比较特殊，所以很难拿上面国家的政策或者说一线销售思路来分析衡水的市场，或者衡水的老百姓，衡水的经济，有时候行不通，从侧面说鞭子太长，到衡水已经发挥不了作用了。

衡水穷，衡水财政穷，我前两年在做衡水规划的时候，衡水大概排到16、17名，衡水的财政收入2010年的时候是50亿。

排倒数第二的是150亿，所以有很多老百姓说衡水收入低，衡水穷，但是穷的有特点，衡水财政穷，但是衡水老百姓真不穷，我们虽然不能拿财政收入来衡量真正的房地产需求，他比较特殊。

衡水老百姓有一个特点，有钱以后不做别的投资，都买房，就一个小孩。

我2008年来衡水，我的好多同事都是，等着吧，楼房开崩盘了，都等着衡水崩盘，如果衡水崩盘，这个行业还有法干吗？所以那些大城市会崩盘，衡水不可能。

有些人说衡水老百姓收入低，但是现实情况是他有房住。

所以从这个角度来讲，还得结合大家刚才讲的城镇化，市区就40、50万人，真正的城镇化是一个财富聚集的过程。

我现在接触这个情况比较多，网上说叫丈母娘的需求，前两年去我们那买房的说是花了17、18万元在村里盖的特别好的房子，媳妇说不行，必须市里有房，没办法，只能来市里买房。

这是一个趋势，到底有多大，我看不好。

来市里买房的有这么几个特点：为了孩子上学的，到了结婚年龄的，县城里面做生意，考虑便利程度，也会到市里买房。

这些需求往往是我们在短期内不能衡量的。

这个需求下一步对于需化量有多大，从量上来讲，有空置率的问题，就消化的过程来讲，有很多不可抗拒的因素。

真正的需求有，改善性的需求还有。

现在衡水市的产品，有一个领导说衡水做的是房子，不是产品，这个观点太对了。

衡水这些房地产开发老板想法比较有意思，我盖的就是房子，这个房子把他卖了，挣到前了就行了。

所以说大家可以看到，无论是住宅房还是商用房，真正显出来的特点是中规中矩，跟其他城市相比好无特色。

老板不敢支招，所以营销策划们也不敢支招。

无论是交通便道、楼梯、户型，基本上没有太大变化。

都是按照固定模式再做，套路还是这个逃路。

现在真正老百姓的需求不仅仅是住进去那么简单。

我再外地考察的时候发现，外地房地产做的非常精致，充分考虑到了现在老百姓的需求。

把80平米的房子做成了复式。

衡水的开发商非常多，但是真正出彩的特别少，大家看到了，衡大来了，对我们来讲，狼来了，是好事也是坏事，所以下一步开发商老板也好，策划也好，都需要出一些好的路子。

基本上明年是稳中看涨的，但是并不代表对在座的来讲这个行业是乐观的。

因为老百姓的需求在多样化，原来老百姓就是带着钱去买房，非常简单。

作为投资来讲，衡水老百姓投资买房跟超房是两个概念。

真正下一步要求开发商来讲，真正要做的是调整，去改善现有产品的类型和特点。

我估计大家都在考虑这个事，大家分析的这些观点我相对比较认同。

就2013年衡水这个小圈，打的最多的牌就是区位牌，剩下的就不多了。

我最后用一个词来概括2013年衡水这个市场，叫谨慎乐观。

蔡：李老师讲的非常好，又有理论，又有实践。

接下来的时候，有谁需要补充的，可以讲一讲，也可以把电子版。