大连西山房地产项目定位分析报告
大连软件园棚户区房地产项目定位及物业发展建议
地理位置考虑可能的竞争
本项目规模较小，辐射力有 限，所以从地理位置考虑， 可能面临周边学府、星海和 台山-南沙区域的竞争。
0
0
2000 2001 2002 2003 2004
平米
二手房成交套均面积变化
100
80
80
71
76
76
80
二手房套均面积为80平米以下，三级市
60
场需求以中小户型为主；
40
20
0 2000 2001 2002 2003 2004
本报告是严格保密的。
22
根据项目本体特征和开发目标确定市场研 究的范围
中山区和西岗区土地存量不到10%，城市中心区可开 发用地少；
近年来，随着单价的上升，商品房套均面积持续下降， 表明在购买能力未有显著增强的情况下，消费者被迫通 过适当压缩购买面积来承受高单价。
套均面积与均价变化
140 120 100
114.8 113.6 105.3 99.8
4500 95.9384195.740764000
软件园片区
中山片区
星海片区
本报告是严格保密的。
区域价值：老市中心区、成熟，配 套全、商贸氛围浓、公共设施全 价位：均价8000-9000元/平米 物业：以酒店式公寓为主 客户：投资客、商务人士
区域价值：海景、广场、会展中 心、旅游景点、空气质量 价位：9000元/平米左右 物业：公寓及景观豪宅 客户：外地人、市内高收入人群
本报告是严格保密的。
19
销售面积稳步上升，土地紧缩导致供不应 求，价格上涨
万平米
600
500
400
300
200
100
0
2002年
大连房地产七对眼睛看西山项目应用资料PPT
客户产品需求清单纲要：客户群体的价值排序；客户群体的需求要点；打击竞争对手的产品差异；土地及文脉的加分应用；……
纲要定义作用方法实例原则
七对眼睛在大连西山项目的实施过程——找到解决方案
客户产品需求清单举例（社会新锐）
到西山购房图的就是环境,还有我们信任万科；上学毕业时就想进万科,没如愿,现在一定要当万科业主；园区要有运动场所；不用有大超市,我一周就买两次东西,到家乐福就行了；主卧除了承担睡觉功能以外,还承担着休息、看书、喝茶的功能,阳光房的设计是很必要的.对于次卧,在空间上为老人或将来出生的孩子考虑较多,书房是过渡式需求,需要设置衣柜,双人床、书桌.客厅4.2米的开间可以满足社会新锐对空间的需求,需要注意南阳台进深不要太大,以免厅采光.对卫生间的要求以舒适、方便为主,不一定用浴缸洗澡,但要求有安浴缸的空间,同时要有空间放洗衣机.对餐厅要求是能满足2－4人吃饭即可.………
纲要定义作用方法实例原则
七对眼睛在大连西山项目的实施过程——找到目标客户
建立从客户到土地的逻辑
营销
类别
TCG1
TCG2
TCG3
TCG4
TCG5
富贵之家
社会新锐
望子成龙
健康养老
经济务实
细分
富贵1
富贵2
青年之家
青年持家
小太阳
后小太阳
孩子3代
老人1代
老人2代
老人3代
判断
任务：初步判断目标客户是否是我们接受的
与以往不同,成本要先说话
纲要定义作用方法实例原则
七对眼睛在大连西山项目的实施过程——找到目标客户
成本
第四对眼睛
客户类别
TCG1
TCG2
TCG3
“西山美墅”别墅市场定位报告正式
“西山美墅”别墅市场定位报告正式本项目的开发将为北京市的精英人士提供五星级的乡村生活标准，走向一种充满理解与人性关怀的崭新别墅居住生活。
开发理念定位：理念1: 首发地产秉持”国际风,本土情”的开发宗旨理念2：首发地产未来复合型居住模式的实践和探索：理念3: 蓝水半岛全日制生活理念理念4: 蓝水半岛雁行生活产业开发理念一、定位策略(一) 定位构想与原则1、定位背景众多北京实力地产商认为五环、六环低密度住宅将成为城市主流第一居所。
从北京2001年三季房交会的供应量及外地地产投资量统计来看,北京地产市场最大的发展态势是:边郊低密度大盘开发速度加快，配合奥运环境工程启动，北京”郊区化”速度加快，数量可观的准中产阶级催生中产标签社区的形势已经形成。
西方小镇生活(包括高密度国家的日本)的诱惑使众多北京地产实力开发商坚信五环、六环低密度住宅将成为城市主流第一居所。
高端住宅产品的需求持续增加，而低密度住宅（别墅、独立住宅、townhouse、多层公寓洋房）在高端居住类物业中具备很强的竞争力。
奥运申办成功，加入WTO等利好因素将推动北京经济持续向好，随着经济的发展，对高端住宅产品的需求也会增加，而低密度住宅（别墅、独立住宅、townhouse、多层公寓洋房）在高端居住类物业中具备很强的竞争力。
从北京低密度住宅市场的发展来看，1999-2001年期间，北京低密度住宅市场供应一直没有形成有效的梯度供应模式，ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ一枝独秀是2001年低密度住宅市场的最大特点，橘郡、康城、一栋洋房等项目都取得一定的市场业绩。
国内尤其北京新生中产阶层客户急需相应的高性价比的住所别墅、独立house市场则长期处于两极分化的态势，外销别墅价格较高，而内销别墅品质相对较差，都不适合国内新生中产阶层客户，别墅市场的供需失衡现象非常明显，缺乏有效的供给，因此也不难理解玫瑰园、莱蒙湖、碧水庄园、翠湖别墅、水印长滩等一批别墅项目在2001年呈现的热销态势。
西山别墅调研
Part2 规划设计
景观带分布
隔离景观 组团间景观
中央景观
隔离景观 组团间景观
迎宾大道
迎宾景观
Part2 规划设计
迎宾大道
园林植被： 中间采用10年以上的桦树，两侧采用5年以上的蒙古栎，整体礼仪感非常强，加上整体高度5米 左右的红墙衬托，庄严，肃穆，非常符合英式建筑特点，
Part2 规划设计
迎宾景观—围挡
Part2 项目特点分析
建筑特点
►风格 都铎建筑风格 ►材质 红砖、石材
►细节 手工铸造铁门，专门配套的 雨水管道
英式大气建筑风格，低 调中又不失尊贵气质， 材质使用符合大连海洋 气候，贴切实用。
精雕细节，充分体现项目 的品质之感。
总结：非常好的发挥了英式建筑低调，大气的风格，同时 也充分体现了英式建筑的所有特色，在大连尚属首次。
户型总结分析
优势
劣势
1.整体空间利用率高，每个空间舒适感十足。 同时英式建筑的细节体现的淋漓尽致。
2.因为采用了老虎窗及采光井设计，整个建 筑的采光十分到位，即便是地下空间也相对 比较明亮。
整体空间上的舒适，导致了户室比的下降， 同时，卫浴，收纳空间相对不足，不一定能 够满足别墅客户要求。
Part4 产品配套
Part3 户型及样板间分析
地下一层—车库
地下双车位设计保证住户使用，同 时人车分流设计保证入户便捷。
Part3 户型及样板间分析
Part3 户型及样板间分析
首层—纯正英式小院
纯正英式小院设 计在空间布局上 以及植被种植上 均有所体现，同 时院墙的设计既 保证私密性又不 失生活气息。
Part3 户型及样板间分析
景观设计：
➢日本R+F
大连R房地产公司T住宅项目价格策略的研究
大连R房地产公司T住宅项目价格策略的研究摘要：本文以大连r房地产有限公司的t住宅项目营销为研究对象，对t住宅项目的价格策略进行了研究，这对于提高企业素质、增强项目竞争力具有一定的现实意义。
关键词：房地产市场住宅项目价格策略价格是房地产经营过程的核心与实务，一切的经营活动均以此为中心。
高价位能够提高单位利润，但可能影响房地产销售，低价位虽然能够扩大销售，但可能丧失获取更多利润的机会。
如何确定最适合的价格，求取最大的利润，是所有房地产投资人最关心的事情。
一、定价目标①以利润最大化为定价目标。
利润是个综合性很强的指标，尤其对房地产项目而言，从预售开始到销售告罄往往需要很长时间。
所以，利润最大化不是短期定价目标，而是企业长远目标。
由于房地产定价受宏观经济环境及政策的影响较大，因此，需要动态地分析企业的内部条件和外部环境，不能单纯定位于项目利润，忽视市场相关因素和公司经营战略，②以市场占有率为定价目标。
市场占有率是指一定时期内某企业房地产的销售量占当地细分市场销售总量的份额。
市场占有率高意味着公司的竞争能力较强，产品性价比合理，说明公司对消费信息把握得较准确、充分。
房地产开发业资金占用量极大，规模经济现象表现明显，同时，房地产企业竞争是同区域项目竞争，因此提高市场占有率是增加企业利润的有效途径。
③以增强企业形象为目的为定价目标。
以稳定的价格赢得企业形象，有利于在行业中树立长期优势。
房地产市场需求价格弹性不大，但受其他因素影响，需求量波动很大。
稳定的价格给人以产品信誉高、公司经营稳健的印象。
品牌竞争是高层次的竞争，增强企业形象的定价目标应该与企业的长期战略相一致。
拥有较高市场占有率的行业领导型企业适宜选用稳定的产品定位和稳定的价格策略。
r房地产有限公司是作为富有实力的房地产开发企业，t项目作为该公司在大连首期住宅项目，为了能够长期、稳定的生存与发展，项目定价目标以增强企业形象为主，保证一定市场占有率为辅。
二、定价方法定价方法是企业在特定的定价目标指导下，依据对成本、需求及竞争等状况的研究，运用价格决策理论，对产品价格进行计算的具体方法。
大连西山水库项目前期汇报
张 前 路 张前路断面图
旅顺中路
旅顺中路
项目概况
1.4.3周边道路规划形态
２０
1.4交通状况
用地分析
土地情况 市场定位
Ｍ 绿 化 带
张 前 路
５０Ｍ绿化带
旅顺中路
规划设计条件中指导性条件: “交通出入口方位：满足交通规范，按详细规划方案执行。但在招标文件附图即批复版 详规（详规出让阶段产物附图）中，宗地周边三条路上均只开了一个口。
项目概况
1.6防洪措施
用地分析
土地情况 市场定位
规划院市政所粗算结果：
按２０年一遇雨量，洪峰流量为１．６Ｍ３／秒． 地块北侧山体汇水面积为１．１ＫＭ２． ２Ｍ宽的截洪沟可满足截洪需求． 截洪沟的具体深度需根据精确计算结果确定．
项目概况
自然资源分析 气候气象数据 日照风向分析 水文状况 基础结构建议 特殊物 景观视线分析 坡度分析 坡向分析 噪音分析 地块分区
项目概况
1.3.2宗地照片
1.3 宗地现状
用地分析
土地情况 市场定位
宗地南临旅顺中路，北依北龙山，西至张前路，东为在建项目伊山芸水。
项目概况
1.3.3宗地现状地貌图
1.3 宗地现状
用地分析
土地情况 市场定位
项目概况
1.3.4宗地四面景观(东)
1.3 宗地现状
用地分析
土地情况 市场定位
④ ④ ③ ① ② ①
用地分析
土地情况 市场定位
西山水库地 区位于一个 小盆地里， 从海面吹来 的空气和该 地的空气交 换不畅，不 易形成对 流．因此气 温比大连其 他地区高． 降雨较少,应 注意防风.
项目概况
2.3日照风向分析
用地分析
大连房地产调研报告
大连房地产开发行业调研报告前言狄更斯在《双城记》的开头写道：“这是最好的时代，这是最坏的时代；这是智慧的时代，这是愚蠢的时代；这是信仰的时期，这是怀疑的时期；这是光明的季节，这是黑暗的季节；这是希望之春，这是失望之冬。
”对于中国房地产业而言，也是如此。
自1998年取消福利住房开始的房地产业，得到了快速的发展，成为事实上的国民经济支柱产业和地方政府收入重要来源。
十年河东，十年河西，在近十年的时间里，房地产市场跌宕起伏，十年前金融危机席卷亚洲，十年后的今天全球金融危机的阴霾仍未完全散去。
十七届五中全会通过的经济规划，不再将房地产行业作为国民经济支柱行业，以保民生为重点的房地产调控正在持续性开展，以史为鉴，可以知兴替，回顾大连市房地产行业发展历史、发展环境，找准市场脉搏，明确发展目标，从而树立正确的发展观，不断解放思想，提升效能，能够为交通银行大连分行业务的全面发展提供有力支持。
一、大连房地产环境大连市是中国的副省级城市、计划单列市，也是全国14个沿海开放城市之一；是中国辽宁省的一个重要沿海港口城市，省内第二大城市，是中国东北主要的对外门户；也是东北亚重要的国际航运中心、国际物流中心、区域性金融中心。
大连位于欧亚大陆东岸，中国东北辽东半岛最南端，西北濒临渤海，东南面向黄海，有包括大小岛屿260个。
环境优美，气候宜人，2006年与杭州和成都一起被评为中国最佳旅游城市，2009年大连获得全球“国际花园城市”最高级别组的第一名。
大连是夏季达沃斯世界经济论坛的举办城市。
大连位列2009年度大中华区城市（含港澳台）综合竞争力排名第九，东北地区第一。
大连市位于辽东半岛最南端、经济比重约占东北三省１／７，2009年末全市常住人口617万人。
年末户籍人口为584.8万人，比上年末净增1.4万人，其中非农业人口357.8万人，比重为61.2%。
机械增长占主导因素，在户籍人口中，外省市迁入人口6.9万人，出生人口3.9万人。
大连市房地产市场分析报告
2006年大连市房地产市场分析2006年的大连市房地产市场更加规范、理性，明显的打上了“政策”的烙印，依据今年商品房开发、销售有关数据，戴德梁行对2006年度大连市房地产市场发展状况加以分析总结，试图寻找出影响楼市的主要因素，并对2007年的大连市房地产市场加以展望。
一、整体发展此主题相关图片如下：2、政策调控力度较大2006年是房地产市场特别是住宅市场的政策年，面对迅速上涨的房价，今年中央政府出台了一系列政策，在5月中旬国务院“国六条”和中央九部委发布《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》之后，大连市也相继出台了一系列政策，如重新界定了普通住宅标准，即：房屋套型建筑面积在144平方米以下、小区容积率在1.0以上、成交价格低于政府公布的普通住房价格标准。
从６月１日起，如住房不能同时满足以上３个条件，就属于非普通住房，其交易时要缴纳4％的契税，而普通住房（含二手房）的契税标准为1.5％。
6月16日大连市公布了《关于私人投资、购买商品房户口迁入暂行办法》，将市外人员及本市农业人口本人、配偶及未婚子女在市内四区购房落户的标准由2003年9月规定的住宅购房款35万元以上或公建购房款50万元以上调整为购买首次出售的单套商品住宅80万元以上或公建100万元以上。
6月24日还公布了《关于进一步加强房地产市场调控稳定住房价格的实施方案》，提出了10项具体调控细则。
上述政策出台后，市场经历了近半年的观望，随着政策措施落实程度的不断深入，调控效果正不断显现出来，房价涨幅逐渐趋缓。
分析政策我们可以看到，各项调控措施的主要意图是：增加供给、转变住宅供给结构、抑制投机、限制大户型、整顿交易秩序、抑制房价的过快增长。
房地产新政对普通居民的自主性需求影响相对较小，但对投机性需求影响较大。
另外，新落户政策提高了外来人口和本市农业户口在主城区购买商品房迁入户口的门槛，对控制主城区房价的上涨起到了较为明显的效果。
今年出台的这些政策虽然短期内因市场观望造成了成交量降低，但就长期而言，对保证房地产业根本上健康发展有着积极的意义。
辽宁省大连市城市发展及市场研究报告 定位 规划 市场分析
第二部分 城市规划及发展方向——城市内部发展潜力
1、重点项目规划
地铁1、2号线呈十字交叉，助推城市一体化，但主要站点 仍以城市中心为主。
第二部分 城市规划及发展方向——城市总体规划定位 1、沈大都市圈
辽宁省第六次人口普查显示2010年该省人口总数为4374万人，即 意味着未来10年内辽宁省年人口增长将在60万左右，达到14%的增 幅，房地产市场需求将空前旺盛。
第二部分 城市规划及发展方向——城市总体规划定位
1、沈大都市圈
东北区中沈大都市圈最先成 熟，势必引发东三省、河北 、内蒙古部分人口规模性流 入。
“七横”：包括土羊高速公路、中华路 、东方路、疏港路、五一路连接凌川路 、胜利路和星海湾大桥连接南部通道。 “七纵”：包括前黄路、西部联络路、 西北路连接西南路、东联路、东北路、 大连湾滨海大道和跨海通道；
市内四区
第二部分 城市规划及发展方向——小结
沈大都市圈核心城市之一，未来人口的快速增长将带来巨大的需求潜力。 定位为东北地区核心城市，东北亚重要国际航运中心各自为战向组团模式发展转变。 各组团定位明确，新城区将成为未来大连新的经济增长点。 哈大高铁的通车将加强与东北区域的整体联系，投资属性将大幅提升。 地铁、高速路等重大路网建设，将加速人口外移助推城市郊区中心化，但短
第二产业支柱：大连船舶、大钢大化、瓦轴、大连机床
第一部分 目标城市整体发展状况——城市经济发展 3、居民日常消费习惯
青泥洼商圈：大连最早的商业中心 。但由于2001年左右的整体拆迁， 使得商业氛围被破坏，地位逐渐被 西部商圈所取代。 西安路商圈：目前大连最为成熟的 商业区，已成为人们日常消费的主 要区域。 华南商圈：刚刚崛起，尚未成熟， 主要辐射大连西南甘井子区及北部 金州新区。
大连开发区远洋西山地块市场定位分析报告
05
营销策略与推广方案
目标客户群体的营销策略
针对不同客户群体制定差异化 的营销策略，以满足其不同的 需求和偏好。
对于年轻家庭客户，可以推出 适合家庭居住的住宅产品，并 强调交通便利、配套设施完善 等优势。
对于投资型客户，可以推出投 资回报率较高的公寓或商业产 品，并强调区域发展潜力、租 金收益稳定等优势。
商业价值与投资回报
该地块的商业价值较高，未来发 展前景广阔，可以通过开发商业 项目实现投资回报。同时也可以 通过开发住宅项目获取销售利润 。
04
项目定位与产品策划
项目整体定位与主题概念
总体定位
将项目打造成为大连开发区的高端生态居住区，集住宅、商业、休闲、生态等多功能于一体的综合性 社区。
主题概念
项目地理位置
周边环境与配套设 施
远洋西山项目位于大连开发区 西部，地处山麓地带，自然环 境优美，交通便捷。
项目周边拥有丰富的配套设施 ，包括教育、医疗、商业、文 化等设施，能够满足居民的日 常生活需求。此外，周边还有 多条公交线路和地铁线路，方 便居民出行。
区域发展潜力
该区域发展潜力巨大，随着城 市规划的实施和区域发展的不 断推进，该地区的价值将得到 进一步提升。
开发动机
随着大连城市发展的加速，开发区作为大连的重要经济增长点，吸引了众多房地产企业的关注。远洋地产看中了该地区的 潜在价值和良好的发展前景，决定在此开发大型住宅项目。
前期准备工作
在项目背景介绍阶段，需要详细阐述项目的由来、开发动机以及前期准备工作等相关信息，以便为后续分析提供基础背景 资料。
项目位置与周边环境概述
对项目的建议与展望
建议项目定位为高端住宅区， 打造高品质生活社区。
房地产营销策划-大连中山区项目前期策划报告
通过对大连整体市场作初步分析，同时根据桃源街项目地块自身条件先作市场定位和产品定位。
根据对我司对大连及当地市场分析后，认为大连目前房产市场仍处于高位运行态势，整体房产市场发展保持了向上的趋势；同时本项目所处区域小户型产品不多，以普通住宅为主，该项目由于受自身条件所限，要想突出市场重围，必须挖掘该项目的特性，走差异化路线，因此我司认为该项目作小户型服务公寓是比较符合市场要求的。
由于受时间和地域所限，我司此份报告只是对当地市场有个大致了解和分析，其中不足之处和疏漏还望贵司能及时给予批评和指正。
第一章大连市情概况 (3)一、大连地理位置及行政区划 (3)二、大连市经济运行情况 (4)三、大连经济展望 (6)第二章宏观市场部分 (7)一、大连房产市场概述 (7)二、大连房产市场沿革 (8)三、房产政策解读 (12)四、2005年大连房产市场发展特征 (15)五、未来市场展望 (21)第三章区域房产市场 (22)一、区域房产市场解析 (22)二、类比个案列表 (26)三、重点竞争个案简析 (27)第四章项目地块评定 (35)一、项目经济指标 (35)二、项目ＳＷＯＴ分析 (36)第五章项目定位 (40)一、整体定位原则 (40)二、市场定位 (40)三、产品定位 (43)四、小户型产品解说 (48)五、营销建议 (52)本项目地块位于大连市中山区南部老城区，隶属桃源板块的居住区，周边以普通住宅为主，我司对大连市情和当地房产市场初步了解后，同时根据该项目地块所处的区位和项目地块的研判，认为该项目要在这一区域市场中脱颖而出，走差异化路线是必然的选择。
本项目所处区域以住宅产品为主，由于本案的体量偏小，产品的各项硬性指标无法和同区域住宅其他产品相抗衡，竞争力明显不足，同时作住宅产品无法体现该项目的亮点，为避免被区域住宅产品同质化，走住宅差异化路线，其中做小户型产品和周边住宅产品有所区别是本项目的最佳选择。
下文将从大连市情、房产市场、竞争区域及产品入手分析比较，得出该项目的定位，为项目今后的成功运作打下初步的基础。
大连开发区远洋西山地块市场定位分析报告_58P_XXXX年
交
通
枢
周围环绕六大港口
纽
（大连港、大窑湾港、北良 港、鲇鱼湾油港、和尚岛煤 港和大连湾渔港），港阔水 深，终年不淤不冻，吞吐量 在东北亚首屈一指。
区域挑战
第二部分 宗地解读
同质化竞争过于激烈，面临极大的挑战
挑战
同区同质发项目
在区域内已站稳脚步， 具有一定的影响力
速度优势
大连同质地块
同质地块多，部分地块 资源优越、经济指标优
受此影响，预计今年房地产市场将会面临小幅波动，鉴于刚性需求依然旺盛，自住和改善型需 求依然受到政府鼓励，但投机性需求开始放缓，预计整体成交量相比上年将有所下降，市场价 格呈现先扬后抑的态势。
5
投资额（亿元） 151 209 265 337 407 496 614
增长率（%）
第一部分 宏观环境研究
房地产市场 大连市房地产投资及施工情况
大连市房地产投资逐年攀升，年均增长率达到 36.5%。
大连市房地产投资额（2003-2009）
700
45%
600
38%
40%
பைடு நூலகம்
35%
500
27% 27%
30%
400
300
21%
21%
22% 24% 25% 20%
200
15%
10%
100
5%
0
0%
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
09年大连市内四区商品房成交均价达到8,704元/ 平，年均增长16%。 截至2009年12月，市内四区商品房成交均价攀 升至10,663元/平。
10,000 9,000 8,000 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 0
大连万科天麓十九栋市场调研报告
十九栋----营销汇总 销售 客户分析
211年10月1 日十九栋样 板间开放。 2011年10 月12日十 九栋邀请多 家参观鉴赏 样板间。 211年10月 30日十九栋 正式开盘。
1.目前销售状况受市场大环境营销较大，到目前为止共出售3套. 2.客户来源主要以本地区域性客户为主，大多住在甘井子区，中山西岗客群 目前逐步增加. 3. 客户在此主要以二居生活为主，另有一部分在高新区工作中年人作为一居. 4. 客户以35-45岁的企业高管和私企老板为主.
广告语：万科天麓，最后的独栋别墅，仅在十九栋
推广主要途径：报广，网络。 推广诉求点：类独栋别墅，湖景山景别墅。 点评： 产品有别与溪之谷往期产品，配套地角更加完好，做工更加精 细，填补了溪之谷之前部分产品无法汽车入户、面积较小、规划较拥 挤等不足。目前只在展示阶段，样板间现已开放，没有具体的推出时 间。
4
十九栋 位置
2
万科溪之谷4期 别墅、小高层
天麓十九栋属于万科溪之谷四期，位于销售中心下方，盆地之中，临道一侧。
十九栋----周边配套
配 内部配套 交通 套 外部配套 教育 休闲 商业
社区风情商业街 亚历山大会所 世纪星双语幼儿园
709路，39路。
十四中、红旗高中、 成园温泉山庄、朝阳寺、 辽师分校； 西郊森林公园、西郊生 物公园
十九栋---亮点四：万科物业
万科物业服务专业，周到，并大 量引入高素质人才。
万科物业已经成为万科优质产品 不可或缺的一部分，从1996年成 立至今，口碑良好。
万科物业，目前它是唯一一家服 务于中宣部、国家建设部、解放军 总后勤部的物业。
十九栋----现场照片
十九栋---样板间
十九栋----营销评估
【房地产】“西山美墅”别墅市场定位报告正式.doc
“西山美墅”别墅市场定位报告正式本项目的开发将为北京市的精英人士提供五星级的乡村生活标准，走向一种充满理解与人性关怀的崭新别墅居住生活。
开发理念定位：理念1: 首发地产秉持”国际风,本土情”的开发宗旨理念2：首发地产未来复合型居住模式的实践和探索：理念3: 蓝水半岛全日制生活理念理念4: 蓝水半岛雁行生活产业开发理念一、定位策略(一) 定位构想与原则1、定位背景众多北京实力地产商认为五环、六环低密度住宅将成为城市主流第一居所。
从北京2001年三季房交会的供应量及外地地产投资量统计来看,北京地产市场最大的发展态势是:边郊低密度大盘开发速度加快，配合奥运环境工程启动，北京”郊区化”速度加快，数量可观的准中产阶级催生中产标签社区的形势已经形成。
西方小镇生活(包括高密度国家的日本)的诱惑使众多北京地产实力开发商坚信五环、六环低密度住宅将成为城市主流第一居所。
高端住宅产品的需求持续增加，而低密度住宅（别墅、独立住宅、townhouse、多层公寓洋房）在高端居住类物业中具备很强的竞争力。
奥运申办成功，加入WTO等利好因素将推动北京经济持续向好，随着经济的发展，对高端住宅产品的需求也会增加，而低密度住宅（别墅、独立住宅、townhouse、多层公寓洋房）在高端居住类物业中具备很强的竞争力。
从北京低密度住宅市场的发展来看，1999-2001年期间，北京低密度住宅市场供应一直没有形成有效的梯度供应模式，ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ一枝独秀是2001年低密度住宅市场的最大特点，橘郡、康城、一栋洋房等项目都取得一定的市场业绩。
国内尤其北京新生中产阶层客户急需相应的高性价比的住所别墅、独立house市场则长期处于两极分化的态势，外销别墅价格较高，而内销别墅品质相对较差，都不适合国内新生中产阶层客户，别墅市场的供需失衡现象非常明显，缺乏有效的供给，因此也不难理解玫瑰园、莱蒙湖、碧水庄园、翠湖别墅、水印长滩等一批别墅项目在2001年呈现的热销态势。
03-地块分析及选址描述
3. 地块分析与选址描述我们选址在旅顺南路和郭水路交汇地段，南临塔河湾浴场（蓝湾海滨公园）。
该地块位于大连市旅顺口区。
这块地较为平整，呈不规则形态，无明显高差。
地块与塔河湾浴场之间被旅顺南路分隔。
根据政府的城市规划，大连旅顺南路将成为连接大连市区和旅顺口的景观通道和交通走廊，大连软件园、大学城以及一批高档住宅和度假休闲设施都将在旅顺南路沿线布局，我们项目的所在地正处于景观核心地带。
根据规划，项目周边将形成成片的高档居住区。
大连万达等知名房地产商在项目周围计划建设大体量高档居住区。
注：除非另有说明，我们通常不会进行调查，来证实项目地块不存在城市规划问题：例如区域规划改变，土地用途管制，公共基础设施建设（如修路或排管道）等不利影响。
同样，我们无法保证待建项目和当地区域规划的规定始终保持一致，所有的信息都来自于公开资料。
如需相关核查，请由相关律师代为核实。
选址地处大连旅顺口区，附近有旅顺南路和郭水路等主要干道。
下图显示了待建项目的具体位置。
选址描述城市规划地区性表 3-1 大连地区位置图表 3-2 待建五星级酒店选址图周边环境我们选址于旅顺南路大连软件园区和大学城的中间地带，处于景色秀丽的大连海滨地区的核心区域，紧邻塔河湾海滨浴场。
所选地块毗邻的塔河湾浴场是大连十大海滨浴场之一，拥有1,200米海岸线和休闲设施，每年都吸引了大量的度假游客。
此外，拟建项目周围还有湾山高尔夫球场和白银山温泉城等高档度假休闲设施。
项目附近拟建的高档住宅区也将为我们的待建酒店提供部分稳定的客源。
值得注意的是公寓的建设也会对酒店产生一定的冲击。
待建酒店紧邻海滨，地段优良，视野极佳。
待建酒店的南部隔旅顺南路直接面向海滨，视野开阔且景观极佳。
西北部的视野由于公寓的建造可能会受到影响。
我们建议待建酒店的建筑设计应让酒店拥有最佳的视野范围。
同时将有利于塑造度假地的显著性，确立某种竞争优势的特征。
该地区的对外交通十分便捷，旅顺南路为主要交通线路，连接大连市区和旅顺城区。