2016年江西省房地产估价师《相关知识》：民事责任考试试卷

2016年江西省房地产估价师《相关知识》：民事责任考试试卷
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、某旅馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30％，该旅馆营业平均每月花费14万元．当地同档次旅馆一般床价为每床每天45元，年平均空房率为20％，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30％．该类房地产的资本化率为10％．该旅馆的价值为。

A：2759．4万元
B：2789．3万元
C：2843．6万元
D：2987．6万元
E：工业用地的监测点评估价格
2、房地产开发的程序主要分为（）四个阶段。

A．决策分析，规划设计，建设，租售
B．决策分析，可行性研究，建设，租售
C．投资机会选择与决策分析，前期工作，建设，租售
D．投资机会选择，前期工作，施工与竣工，物业管理
3、从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于所有。

A：房地产开发单位
B：公有住房售房单位
C：购房者
D：直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门
E：执行层的组织协调
4、张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。

如店铺在第4年的租金收入为5万元，各项成本费用为3.4万元，其中支付银行利息1.5万元。

则张某的这项投资在第4年的利息备付率是（）。

A．1.07
B．1.47
C．2.07
D．3.33
5、关于预算的说法正确的是__。

A．预算与物业实际收支相等
B．资本支出预算是最常用的预算
C．长期预算的详细与准确度高于年度运营预算
D．资本支出预算的目的就是要对每月应向准备基金存入多少资金做出科学合理的预计
6、是由出票人签发，委托付款人在见票时或在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据。

A：本票
B：汇票
D：银行券
E：执行层的组织协调
7、估价报告有效期应从起计。

A：估价时点
B：估价作业期
C：出具估价报告之日
D：签订估价委托合同之日
E：工业用地的监测点评估价格
8、收益法的本质是以房地产的__为导向求取估价对象的价值。

A．预期收益大小
B．预期收益能力
C．预期价格高低
D．预期价格涨落
9、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20％，年运营费用50万元。

目前该类物业无风险报酬率为5％，风险报酬率为安全利率的60％，则该商场在2005年10月的价值最接近于万元。

A：536
B：549
C：557
D：816
E：工业用地的监测点评估价格
10、常用的融资渠道不包括__。

A．自有资金
B．销售利润
C．信贷资金
D．证券市场资金
11、已知某房地产投资项目的购买投资为5500万元，流动资金为600万元。

如果投资者投入的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为800万元，年平均税后利润为600万元。

则该投资项目的资本金净利润率为（）。

A．13.0%
B．43.3%
C．30%
D．23.3%
12、按照，环境污染分为工业污染、交通污染、农业污染、生活污染等。

A：环境要素
B：污染物的性质
C：污染物的形态
D：污染产生的原因
E：执行层的组织协调
13、某大厦总建筑面积10 000 ㎡，房地总价值6 000万元，其中，土地总价值2 500万元。

某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240 ㎡如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为。

B：3．O％
C：3．8％
D：7．2％
E：工业用地的监测点评估价格
14、某宗房地产未来第一年的净收益为20万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加3万元，该类房地产的报酬率为8％。

该房地产的价格为万元。

A：695．83
B：681．25
C：715．83
D：718．75
E：工业用地的监测点评估价格
15、下列关于房地产价格影响的表述中，正确的是。

A：在卖方市场下，增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨
B：增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格上涨
C：在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格下降
D：严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降
E：工业用地的监测点评估价格
16、商品房预售条件中，按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

A：5％
B：10％
C：15％
D：25％
E：执行层的组织协调
17、某仓库房地产，建筑面积为800 ㎡，容积率为0．8，对应的土地单价为850元／㎡，现拟变更为商业用地，容积率为2．0，并已取得规划、国土等管理部门的许可．假定改为商业用地后楼面地价为2 000元／㎡，则理论上应补地价的数额为．【2006年考题】
A：93．75万元
B：115万元
C：293．75万元
D：315万元
E：工业用地的监测点评估价格
18、在某商业街深度30%的矩形土地，前后两面临街，其前街路线价(土地单价)为3000元/m2，后街路线价为2000元/m2。

那么按重叠价值估价法计算，其前街影响深度为__。

A．18%
B．20%
C．15%
D．25%
19、某县拟建一大型体育馆，现根据该体育馆暖卫工程施工图编制的预算价格为预算价格。

A：建设项目
B：单位工程
C：分部工程
D：分项工程
E：执行层的组织协调
20、某综合办公楼建设期为3年，有效经过年数为10年，现补办了土地使用权出让手续，上地使用权出让年限为50年，建筑物剩余经济寿命为35年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为年。

(题干中假设土地出让合同未约定不可续期) A：35
B：45
C：48
D：50
E：工业用地的监测点评估价格
21、下列选项不属于房地产开发前期工作主要内容的是__。

A．获得土地使用权
B．确定规划设计方案并获得规范许可
C．遴选工作人员
D．开工申请
22、在房地产周期循环过程中，空置率持续下降到合理空置率以下的阶段为房地产市场自然周期中的__。

A．第一阶段
B．第二阶段
C．第三阶段
D．第四阶段
23、以下不属于房地产损害赔偿范围的是__。

A．预售的商品房在交付使用后发现墙体开裂，对购房人造成损失
B．因延误工期造成房屋延期交付
C．因规划变更、设计变更，对房地产权利人造成损失
D．在自己的土地上建造房屋影响了相邻房屋的采光、通风
24、地价本质上是__。

A．劳动创造
B．“劳动价值”的货币表现
C．围绕着“劳动价值”而上下波动
D．地租的资本化
25、下列关于资金等效值概念的表述中，正确的是。

(2008年试题)
A：时值是资金运动起点的金额
B：终值是资金运动结束的金额
C：资金等值是指与某一时点上一定金额的实际价值相等的另一时点的价值D：不同时点发生的绝对值相等的资金具有相同的价值
E：借款合同
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、根据《城市房地产管理法》的规定，以下__方式可以采用划拨方式取得土地使用权。

A．国家安全局建设房屋用地
B．军民共建用地
C．城区扩建用地
D．地方水利工程用地
2、下列关于房地产估价师执业资格制度的表述中，正确的有。

(2009年试题) A：国家实行房地产价格评估人员资格认证制度
B：《房地产估价师注册证书》由住房和城乡建设部或其授权的部门颁发
C：房地产估价师执业资格注册有效期为3至5年，具体由各省、市、自治区人民政府确定
D：取得房地产估价师资格超过3年申请初始注册的，需达到继续教育合格标准E：房地产估价师受刑事处罚的，其注册应被撤销
3、房地产总登记应由在规定的登记期限开始之日30日内发布公告。

A：当地政府土地管理部门
B：当地县级以上人民政府房屋管理部门
C：当地县级以上人民政府
D：当地县级以上人民政府土地管理部门
E：执行层的组织协调
4、按信托性质分类，房地产投资信托基金的类型有。

A：权益型
B：抵押型
C：伞型合伙
D：多重合伙
E：混合型
5、以下关于成本法理解中，正确的有。

A：成本法是求取估价对象在估价时点的全部建设成本，然后扣除折旧，以此求取估价对象的价格或价值的方法
B：成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向求取估价对象的价值C：成本法的理论依据是生产费用价值论，从买方的角度来看，房地产的价格是基于社会上的“生产费用”，类似于“替代原理”
D：成本法即是估价人员根据开发建设估价对象所需的正常费用、税金和利润之和来测算价格
E：成本法也可以说是以房地产价格各构成部分的累加为基础来测算房地产价格的方法
6、房地产市场的参与者包括__。

A．开发商
B．政府
C．金融机构
D．建筑师
E．专业顾问
7、需求是与该商品销售价格所对应的消费者的统一。

A：购买水平
B：购买单位
C：购买能力
D：购买欲望
E：购买需求
8、不考虑其他因素变化，利率升高，则房地产价值__。

A．下降
B．上升
C．不变
D．不能确定
9、风险估计与评价常用方法有__。

A．幕景分析法
B．调查和专家打分法
C．蒙特卡洛法
D．智暴法
E．德尔菲法
10、下列哪种房地产不是按经营使用方式来划分的类型__。

A．出租的房地产
B．自用的房地产
C．餐饮的房地产
D．营业的房地产
11、下列业务中，应当办理房屋所有权变更登记的情形有。

A：房地产的用途变更
B：权利人法定名称改变
C：交换房屋
D：房屋门牌号码的改变
E：继承房屋
12、收益法，是根据土地收益求取土地价值，根据建筑物的收益求取建筑物的价值，或根据房地收益求取房地价值。

但当需要利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取土地的价值或建筑物的价值时，则要采用（）。

A．房地剩余技术
B．市场剩余技术
C．土地剩余技术
D．建筑物剩余技术
E．自有资金剩余技术
13、表明对物质资料具有某种权利的有价证券属于__。

A．货币证券
B．信用证券
C．商品证券
D．资本证券
14、在拆除有产权纠纷的房屋之前，拆迁管理部门应当组织拆迁人，并将有关材料向公证机关办理证据保全。

A：选择拆迁安置的地点
B：拆迁安置
C：对被拆除房屋进行评估，做好勘察记录
D：确定房屋重置价的标准
E：执行层的组织协调
15、运用路线价法估价，遇有__等临街土地价值的计算，需进行加价或减价修正A．一面临街的矩形土地
B．前后两面临街的矩形土地
C．一面临街的三角形土地
D．梯形土地
E．街角地
16、对某种特定的商品来说，下列关于市场容量概念的表述中，不正确的是。

A：潜在市场＞服务市场>有效市场＞合格的有效市场
B：潜在市场＞有效市场＞服务市场＞渗透市场
C：潜在市场＞有效市场＞合格的有效市场＞服务市场
D：潜在市场＞合格的有效市场＞服务市场＞渗透市场
E：借款合同
17、要求企业采用的会计政策在前后各期保持一致，不得随意变更的原则是__。

A．客观性原则
B．一贯性原则
C．持续性原则
D．相关性原则
18、房屋抵押权自__之日起生效。

A．抵押合同签订
B．抵押合同生效
C．抵押权登记
D．核发他项权利证书
19、由于出让计划不明确，对以抵押方式向土地储备机构发放贷款，贷款期限最长不得超过（）年。

A．1
B．2
C．3
D．5
20、在进行房地产状况修正时，应注意可比实例的房地产状况是__的房地产状况。

A．估价时点
B．搜集该可比实例时
C．进行房地产状况修正时
D．成交价格所反映
21、有一开发公司拟参加国有土地使用权拍卖会，现委托房地产估价人员对该土地的最高竟买价进行评估，所得出的评估价值是（）。

A．交换价值
B．公开市场价值
C．投资价值
D．理论价格
E．标定地价
22、某房地产开发项目用来反映考察项目资本金盈利能力的财务报表是。

A：损益表
B：资金来源与运用表
C：资本金现金流量表
D：全部投入现金流量表
E：借款合同
23、市场主体通常包括。

A：买家
B：卖家
C：交易对象
D：交易价格
E：交易行为
24、根据求取建筑物重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建价格的方法有。

A：单位比较法
B：市场提取法
C：分解法
D：工料测量法
E：分部分项法
25、人防工程的地下室面积__建筑面积。

A．属不应分摊的共有
B．属分摊的共有
C．不属共有
D．属物业公司所有。