社区商业基础知识
浅谈物业企业之“社区商业经营”
共享经济模式
总结词
共享经济模式是指物业企业将社区内的 资源进行共享，通过共享经济平台实现 资源的优化配置和高效利用。
VS
详细描述
这种经营模式下，物业企业需要建立共享 经济平台，将社区内的资源进行整合和优 化，为居民提供便捷、高效的共享服务。 这种模式的优点是能够提高资源的利用效 率和降低成本，但缺点是需要投入大量的 人力、物力和财力进行平台的开发和运营 。
服务创新
优化服务流程，提升服务质量，通过广
营销策略
制定有针对性的营销策略，包括价格、促销、渠道等方面，以吸引目标客户并 提高销售额。
推广手段
利用线上线下多种渠道进行宣传推广，如社交媒体、户外广告、活动策划等， 扩大品牌知名度和影响力。
成功案例二：某物业企业的社区商业营销策略
总结词
精准定位、品牌塑造、互动营销
详细描述
该物业企业通过精准的市场定位和品牌塑造，采取了 一系列有效的社区商业营销策略。他们深入了解社区 居民的需求和消费习惯，通过精准的定位和品牌塑造 ，打造出符合居民需求的商业品牌。同时，他们还通 过互动营销的方式，增强与居民的互动和粘性，提高 了商业设施的知名度和美誉度。
集中商业经营模式
总结词
集中商业经营模式是指物业企业将社区内的商铺集中起来，统一规划、统一招商、统一管理，形成商业聚集效应。
详细描述
这种经营模式下，物业企业需要对商铺进行统一规划和设计，确保商铺的品质和形象，同时需要与商户协商招商 和租金等事宜。这种模式的优点是能够形成商业聚集效应，提高商铺的吸引力和竞争力，但缺点是需要投入大量 的人力、物力和财力进行规划和招商。
03 社区商业经营策略
市场定位与品牌建设
市场定位
明确社区商业的目标市场和消费 群体，根据社区居民的需求和特 点，提供有针对性的产品和服务 。
【干货】社区商业全程实战攻略
【干货】社区商业全程实战攻略社区商业定义与特征分析1.何为社区商业？社区商业是主要为社区居民提供日常生活必需品、服务的商业及服务设施（含无店铺的各种服务），具体指能满足和支撑不同业态商业设施正常运营的居民住宅区商业。
服务人口一般在5万人以下，服务半径一般在3公里以内。
它的这一商业的属性决定了它的总规模一般应控制在5万平米以内。
2.社区商业分类按照商住比指标分类：辐射型：5％—11％，商业体量大，对外来客流要求高，对交通、人流、商业氛围要求较高。
中间型：2％—5％，主要依赖于本社区居民的需求，兼顾周边。
内向型：2％以下，基本不考虑社区商业的对外性，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。
按照服务的规模分类：便利级商业：3000方以下，由一组小店或集中在一起的一个大集成店组成，包括便利性零售、服务、餐饮等店铺，服务人口3000人以下；邻里级商业：3000-20000方，以超市为主力店，包括便利性零售、服务、餐饮等店铺，服务人口3000-50000人；社区级商业：20000-50000方，以生活百货或大卖场为主力店，辅助其它专业、专卖、餐饮和服务，服务人口50000-150000人。
按照载体建筑形式分类：底商型商业·裙房型商业·独立型商业按照布局分类：散点式商业·商业街型商业·购物中心型商业按照位置分类：内部型商业·外部型商业·兼有型商业按照社区规模分类：小型社区：人口300-700户；人均商面0.6平米/人以下；便利性商品和服务中型社区：人口2000-5000户；人均商面0.6-0.8平米/人；社区商业中心大型社区：人口1-1.5万户；人均商面0.8-1.2平米/人；区域型或超区域型商业中心3.社区商业的特征顾客属地性＆业种配套性＆日常便利性＆服务亲和性＆赢利稳定性＆需求依赖性＆商圈扩展性社区商业的特性决定了它的角色4.社区商业的角色局部服从整体优先原则利益最大化的辅助原则顾客需求导向产品原则社区商业与住宅开发者之间的关系究竟是什么？•·商业服从社区：商业的文化、主题、特色应该与住宅保持高度统一；•·注重突出视觉冲击：建筑外观及线条上除了与住宅风格相统一，还应该注意强调自身色彩及线条的强化运用，强调视觉的冲击力；•·内部氛围差异化：景观小品、植物及地方代表性建筑的建设，形成项目自身的差异化优势；除了以上几点，定期或不定期地举办一些与主题相关的活动也很有帮助，这种较为灵活的方式不但可巩固社区商业特色，使之在业主/消费者心中留下深刻印象，而且也是与业主/消费者拉近距离，可以从一个侧面体现社区商业的贴心服务，营造活泼、亲切的商业氛围。
社区商业业态组合
差异性策略
差异性策略是指根据不同社区的特点和消费需求，选择具有特色的商业业态进行组合，以突出社区的 特色和优势。
例如，在文化氛围浓厚的社区，可以开设书店、咖啡店等具有文化特色的商业业态；在高端社区，可 以开设高端品牌店、精品店等商业业态，以满足高端消费者的需求。
KTV
提供唱歌娱乐服务，满足居民的休闲 娱乐需求。
电玩城
提供电子游戏娱乐服务，满足居民的 游戏需求。
健身房
提供健身服务，满足居民的健身需求。
电影院
提供电影观赏服务，满足居民的文化 娱乐需求。
03 社区商业业态组合策略
互补性策略
互补性策略是指根据社区居民的需求 和消费特点，选择不同业态的商业进 行组合，以满足居民的多样化需求。
失败案例二：某社区购物中心转型失败
总结词
转型策略不符合市场需求
详细描述
该社区购物中心试图通过增加高端品牌和娱 乐项目来吸引客流，但忽视了社区居民的实 际需求，导致转型失败，经营状况持续下滑。
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详细描述
集中式布局是指将社区内的各种商业业态集中在一个区域进行规划和管理，以便于统一管理和运营，提高商业氛 围。这种布局方式有利于形成商业集聚效应，提高消费者的购物体验和便利性，同时也有利于提高商业地产的价 值。
分散式布局
总结词
将不同商业业态分散在社区的不同区域，以更好地满足居民 的日常生活需求。
一体化策略
一体化策略是指将多种商业业态整合 到一个商业综合体内，实现不同业态 之间的互动和互补，提高整体效益。
社区商业
第一部分什么是社区商业社区商业就是集城市商业与社区商业集群消费需求于一体的新型商业业态，一般位于城市居住生活区的核心区域。
它既有商业步行街的休闲性，购物中心的专业性，又有街区商业的互动性；不仅满足社区内以及周边社区居民必备的基本生活需求功能，同时还兼具社区及周边社区居民购物、休闲、娱乐、文化等功能，而且不会造成大范围人流，可以减少城市压力。
社区商业的发展以市场为导向，主要以就近满足居民日常消费所需，为社区居民营造舒适、便利、和谐购物生活环境为根本目标。
专家指出，社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业，社区商业是城市商业空间中的一个重要层次。
社区商业所提供的服务主要是社区居民需要的日常生活服务，这些服务具有经常性、便利性但不一定价格低廉的特点。
社区商业最早于20世纪50年代在美国出现。
当时由于家庭汽车的普及，以及城郊新建的发达的高速公路，使得城市居民大量向郊区扩散，由此产生了专门为郊区新建居住区居民服务的社区商业。
国内的社区商业还处于起步阶段，社区商业主要以历史形成的沿街商铺为载体。
这种商业形式是自然形成的缺乏统一规划，业态档次普遍较低，社区商业功能不全。
随着房地产业的发展，特别是商业地产的逐渐成熟，社区商业得到了巨大的进步。
它们可能在定位上提出超出社区服务范围的口号，但是从实际情况来看，它们多数仍是以服务社区居民为主要目的，特别是居住区内部的商业设施。
从各城市的社区商业发展规划可以看出未来社区商业将具有以下特点：各商业行业种类将采取超市、便利店、专卖店、连锁店、专业店等先进业态形式，根据用户的需求，有效开展网上销售、电话订购、送货上门，送餐、送货、上门理发、维修等项服务，而居民日常购物消费将在居住地500米范围内完成。
社区商业普遍位于小区的中心位置，涵盖的商业行业种类有：早点快餐店、美发美容店、洗染店、摄影店、日用品小超市、生鲜副食土产店、肉制品专卖店、修配服务站、物资回收站、洗浴中心、服装加工等。
第六章 社区商业规划
第六章社区商业规划第一节社区商业概论社区商业是城市商业的重要组成部分。
社区商业最早于20世纪50年代在美国出现。
60年代，英国、日本、法国等西方国家也由于居民的郊区化而出现社区商业，到70 年代，新加坡的社区商业也开始大规模发展起来。
国外的社区商业主要以购物中心的形式出现。
社区购物中心的零售商们联合扩大经营的范围，不仅增强对人们“一站式”购物的满足能力，还向社区居民提供丰富的服务项目和休闲娱乐项目，因此社区购物中心在国外城市整体商业中具有重要的地位。
一、社区商业的概念及分级社区是近期兴起的概念，它既指居住地界，也泛指社区管理、社区文化。
在城市商业网点规划中，统一使用了“社区”这一概念。
但在城市规划中，一直沿用的是居住区—小区—（街坊）—组团—邻里的梯级排列称谓。
社区商业是一种以住宅小区为载体，以一定地域居民为服务对象，以便民利民为宗旨，以满足和促进居民综合消费需求为目标的属地型商业。
城市商业网点规划中的社区和城市规划中的居住区有以下对应关系：大型社区——居住区：是指大规模、公建设施配套完整的聚居地，大体上人口规模为3万—5万人，用地规模60—120公顷，是城市规划中按功能分区规划的一片居住用地。
大型社区的特点是有完整的为居民生活服务的公共建筑设施和公用工程设施。
这类社区配置有大型公园、一定规模的中学、商场、菜市场，档次较高的文化、娱乐、体育设施等。
规模越大，配置应更加全面完善。
中型社区——小区：一般人口规模为7,000—13,000人，用地规模为15—30公顷。
配置较完备的日常生活公共建筑设施，如托幼、日用品商店、副食店、菜市场、餐饮、小服务业、文化娱乐、绿地广场、管理设施等，也可称之为综合性社区。
小型社区——组团：规模一般比较小，人口1000—5000人。
用地约2—9公顷左右。
其特点是单纯的聚居形式。
小型社区只设置内向性的室内外公共交往空间——庭园、会所和管理设施等，一般不设置其他公共设施。
二、社区商业的特征社区商业是城市商业空间中的一个重要层次，它是有别于城市区域中心商业、大型购物中心、特色商业街的一种带有很强地域性、为社区居民服务的零售商业模式。
社区商业概述范文
社区商业概述范文社区商业是指在居民区或社区内经营的商业活动。
它为社区居民提供商品和服务，并且在一定程度上满足了他们的生活需求。
社区商业的目标是为社区内的居民创造就业机会，提供便利的购物途径，增加小区的活力和吸引力。
社区商业的主要特点之一是地理位置的便利。
社区商业一般都建立在人口密集的地方，这样方便社区居民的购物需求。
商业设施的临近也可以减少居民的交通成本和时间，提高他们的生活质量。
此外，社区商业还有相对的小规模和独立性。
它们通常是由小商家或小企业经营，并且具有自己的特色和风格。
社区商业的特色也反映在其经营项目的多样性上。
社区商业提供的商品和服务的范围相对较窄，通常以满足日常生活所需的商品为主。
例如，超市、便利店、餐饮店、洗衣店等。
与大型商场相比，社区商业更加注重产品的质量和服务的专业性，以满足居民的个性需求。
除了为社区居民提供便利的购物空间，社区商业对居民的生活还有其他的影响。
首先，社区商业能够为社区居民提供就业机会，有助于解决就业问题，减少贫困和不公平。
其次，社区商业还可以提供社区内的公共服务设施，如药店、医院、儿童教育机构等。
这些设施不仅方便居民就医就学，还减少了他们的出行时间和成本。
然而，社区商业也面临着一些挑战。
首先，社区商业与大型商场相比，规模较小。
由于规模小，商家的经营空间受限，难以获得更多的资源和优惠政策。
其次，由于社区商业的人口基数相对较小，竞争比较激烈。
商家需要通过不断改进产品和提供优质服务来吸引顾客，增加他们的赢利。
最后，社区商业还需要面对消费习惯的改变和电子商务的冲击。
随着人们购物方式的变化，商家需要寻找新的商机和发展方向。
为了促进社区商业的发展，政府、商家和居民可以采取一系列的措施。
政府可以提供相应的优惠政策和支持，帮助商家解决资金和运营难题。
商家可以加强与居民的沟通和合作，了解他们的需求并提供相应的产品和服务。
居民也可以积极参与社区商业的发展，支持当地商家，并提出自己的建议和意见。
社区商业及社区商业业态划分
社区商业及社区商业业态划分一、社区定义与分类社区是指居住在同一地理区域内，具有相似社会特征（如文化、生活方式、价值观念等）的人们组成的社会群体。
按照不同的标准，社区可以分为不同类型，如按照人口规模分类，可以分为大型社区、中型社区和小型社区；按照形成方式分类，可以分为自然形成的社区和规划形成的社区：按照居住形态分类，可以分为住宅社区、商业社区、工业社区等。
二、社区商业业态概述社区商业业态是指以满足社区居民消费需求为目的，在社区内从事商品销售、服务提供和休闲娱乐等经营活动的企业组织形式。
社区商业业态主要包括零售业态、服务业态、餐饮业态和文娱业态等。
三、零售业态零售业态是指以直接销售日常生活用品为主，以满足社区居民基本生活需求为目的的商品销售形态。
在社区商业业态中，零售业态是一种重要的经营形式。
1．便利店：便利店是一种以方便、快捷、二十四小时营业为特点的零售业态。
在社区内开设便利店可以满足居民日常生活的基本需求。
2．超市：超市是一种规模较大、商品品种齐全的零售业态，能够满足社区居民多样化的购物需求。
3．专卖店：专卖店是一种以专业销售某一类商品为主的零售业态，如家居用品店、文具店等。
4．购物中心：购物中心是一种集购物、休闲、娱乐于一体的零售业态，通常由多个商店组成，能够满足社区居民多种消费需求。
四、服务业态服务业态是指以提供各类服务为主的经营活动，在社区商业业态中具有重要作用。
5．家政服务：家政服务包括保洁、保姆、维修等家庭日常服务，能够满足社区居民家庭生活需求。
6．维修服务：维修服务包括家电维修、车辆维修等，能够解决社区居民日常生活中遇到的问题。
7．餐饮服务：餐饮服务包括快餐店、小吃店、火锅店等，能够满足社区居民的饮食需求。
8．娱乐休闲：娱乐休闲业态包括电影院、KTV、网吧、艺术展览等，能够满足社区居民休闲娱乐的需求。
五、餐饮业态9．快餐店：快餐店提供简便快捷的餐饮服务，通常以汉堡、炸鸡等西式快餐为主，以满足社区居民快节奏的饮食需求。
社区商业(一)理论篇
社区商业分类 按体量划分
5万方
区域商业中心
邻里商业中心
3万方
外向型社区商业
1万方
内向型社区商业
0万方
社区商业研究—理论篇
社区商业分类 按商住比划分
➢外向型的社区商业面积与住宅面积之比在5％—11％之间，商业体量较大，依靠本社 区居民的消费不足于支撑商业的持续稳定经营，需要外部较大规模消费群来支撑商业 的正常经营，这对周边商业环境的要求很高，需要周边环境能够提供足够的人流和良 好的商业氛围。 ➢偏外向型的商业面积和住宅面积之比在2％—5％之间 ，这一类别的社区商业正常经 营主要依赖于本社区居民的需求，商业规模上不能追求巨大化，否则市场难以消化。
社区商业的分布与商业的规模、性质有直接关系，而现实案例中不同 业态商家的分布则体现了商家对于位置的偏好及商业整体规划的合理 程度。根据对武汉社区商业的研究，发现各社区商业的布点主要有四 种类型：
➢圈地街铺型 ➢入口街铺型 ➢入口集中型 ➢以点带面型
社区商业研究—理论篇
社区商业分布特点 圈地街铺型（底商）
➢内向型商业面积与住宅面积的2％以下，社区商业规划时基本不考虑社区商业的对外 性，完全依赖本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人口规模而变化，一般情 况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。
社区商业研究—理论篇
社区商业分类 按人均商业面积分
类型 外向型 中间型 内向型
案例
万科高尔夫 江南家园 御水天成
西北湖凤凰城 巴黎豪庭 融侨华府 水岸星城
金地格林小城 华润凤凰城 代国际花园
金色港湾
户数
1400 1200 504 1000 3550 3500 6800 7000 1600 5940 7900
社区商务模式
获取用户反馈：通过社区商务模式，企业可以获取更多的用户反馈和需求信息，进而不断优 化产品和服务，满足客户需求。
降低营销成本：社区商务模式可以帮助企业降低营销成本，提高营销效率，实现精准营销。
对消费者的价值
提供更多选择： 社区商务模式通 过社交网络和共 享经济等手段， 能够为消费者提 供更多的选择， 满足他们的个性 化需求。
对社会的价值
促进就业
增加地方财政收入
提升当地生活质量
推动城市经济发展
面临的挑战
建立信任：在社区中建立和维护信任关系是至关重要的。 管理社区：有效地管理社区成员，确保他们遵守规则和准则。 保持活跃：保持社区的活力和成员的参与度是一个持续的挑战。 技术问题：建立一个可靠、高效的技术平台，以满足社区成员的需求。
社区商务模式：以社区为 基础的商业模式
目录
社区商务模式的定义 社区商务模式的发展历程 社区商务模式的类型 社区商务模式的优势和价值 社区商务模式的挑战和风险 社区商务模式的未来趋势和发商务模式的含义
目标：满足社区居民的需求，提升 社区生活质量
添加标题
添加标题
安全风险。
如何应对和化解风险
建立紧密的社区关系：与社区建立良好的 关系，以便更好地了解和满足用户需求， 降低风险。
做好市场调研：在进入新市场或推出新产 品前，需要进行充分的市场调研，了解市 场需求和竞争情况，避免市场风险。
建立风险评估机制：建立完善的风险评估 机制，及时发现和评估潜在的风险，并采 取相应的措施进行化解。
存在的风险
社区管理：社 区商务模式需 要有一个强大 的社区管理团 队来维护社区 的正常运营， 否则会面临社 区混乱的风险。
社区商业基础知识
作为小区的基础配套之一，为住宅产品提供支撑和服务 是社区商业的基本功能之一。目前，城市化过程中产生 的大量社区仅仅只能称为“城”，而由此完善的社区商 业及其它产业造就的“市”才使得城市以一个完整的形 式繁殖或扩展，因此社区商业对于城市化进程和住宅社 区化的发展而言，具有一定的产业配套性。
培育期
主要目的聚人气、方便生活、营造商业氛围，不以 追求租金回报为目的，该阶段招商以餐饮业态、生 活服务为主，以主力次主力商户聚集人气。
成长期
随入住率提高，透过商家营业额观察商户的适配性， 进行结构调，强化以零售、儿童体验类业态，逐步 调整高租金业态比例。
稳定期
消费人口稳定后，从居民喜好和消费特点，加大推广 和运营服务，做阶段性调整并引进新商户以以保持业 主消费兴趣，加强推广服务、培养业主对社区商业的 依赖度。
距柱
社区商业铺面设计
店铺分类
单层铺
单层铺是社区商业中最小的单元，其平面包括售货区、储藏间与洗手间、所有功能的布置 以提高商铺实用率与易用性为目的
骑楼铺
骑楼铺通常为分层销售的商铺，单个商铺间通过公共走道和连廊连接，每层商铺均独立对 外开门。骑楼铺特点一般是首层商铺内退，店铺外形成走廊式的灰空间
二层骑楼铺
物心理和走路习惯
科学利用的原则
在满足消防要求的前提 下，尽可能的充分利用 有效空间面积，另外要 考虑辅助功能的布局， 如厕所、步梯、公共场 地，对公摊面积的影响
社区商业铺面设计
店铺价值与面积
店铺的价值由销售价值与经营价值（租金）决定。面积小的店铺销售价值高，大店铺经营价值高。店铺价值逻辑：
【房地产企业培训】社区商业的开发思路
一、社区商业的基本概念
• 社区商业的定义
社区商业是一种以社区范围内的居民为服 务对象，以便民利民为宗旨，以满足居民综合 消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务 的属地型商业模式。
• 社区商业的特点 1、便民 2、社区商业配置与社区居民的特征息息相关 3、社区商业与住宅的互动关系
1、开发规模 社区规模和位置很大程度上决定着商业量的配置。
如果项目地并非处于处城市中心，整个区域处于发展 中，其商业街的开发定位在一定程度上要辐射邻近区 域。
商务部建议新建的社区商业人均商业用地面积不 少于1平方米。
合生创展在广州市开发的项目，配置商业面积的 经验是：居住人口人均0.5-0.7平方米。
商业街内有超市（350㎡）、7-11便利店（100㎡）、 银行、茶餐厅、精品店等。全部商铺为开发商所有， 并无出售。目前全部商铺已租满，并无空置情况。 由
于商业街位于小区外围，服务客群不限于小区住户， 商铺的经营 规划需要考虑方便居民、有利经营的因素
• 社区商业的类型
1、社区商业中心 （集购物、餐饮及其他服务等多业态为一体 的组合商业形式）
苏州工业园邻里中心
2、超市 （兼有肉菜市场功能）
3、便利店 （24小时服务）
4、餐饮店 （酒楼、小食店等）
5、专业商店 （服装店、家居用品店、书店、音像店等）
6、专业服务店 （美容美发店、洗衣店、维修店等）
• 社区商业发展中存在的问题及解决之道
1、扰民的问题 （特别是底商形式用作餐饮、超市功能 ） 解决之道：前期规划做好功能分区，餐饮、超市 尽量避免在底商
2、位置的不合理的问题 （特别是集中式的社区商业中心定点尤为关键 ） 解决之道：社区商业优先考虑临路位置，以达到 向社区外辐射的效果
金地社区商业培训资料2224388473
土地年限 40年
综合评价 位臵较好，交通较便利，开间小，停车位不足
东辉花园
70年
较好，交通较便利，开间大，停车位较充足
宝丰时代
70年
位臵较好，交通不便利，开间较小，停车位不充足
金叶SOLO 中环 新天地
70年 50年
位臵较好，交通便利情况一般，开间一般，停车位较少 位臵较好，交通情况较好，开间较大，停车位较充足
边寻求租户， 边明确产品功能定位
超市、中餐、 西餐
专业医院、商务酒店、 美容美发
专业市场
Gemdale Corporation
租赁市场突破点：
1、因市政规划需要，常青路万国摩托车城即将整理拆迁； 2、发现电动车城对商业产品要求不高，只需要营业面积在2000 平方米均可以满足要求。 3、电动车城对装修要求也不高，只需地面、墙面、楼顶刷新涂 料边可以投入使用。 4、迅速开展招商工作，带看现场，明确意向。
Gemdale Corporation
Gemdale Corporation
开发商的想法：
认为商业位臵好，不愁卖； 四整层销售，不分层销售； 只售不租，对业态定位不作任何限制。
Gemdale Corporation
项目招商销售
第一阶段：自己招商销售
开发商心态：皇帝的女儿不愁嫁
招商方式：商家直接洽谈、参加区组织的各类招商会、商会和 基金公司洽谈，寻找投资型客户。 招商方向：漫无目的，全面撒网。 招商结果：没有任何成交。
Gemdale Corporation
投资客寻求的突破点：
1、通过在武汉投资的寻找发现，商会、基金公司、投资公司对项目又觉得太 小，利润太低，不易投资。 2、把投资客放到到城市8+1商业圈，特别象黄石、大冶、宜昌等地矿主、私 营业主，进行投资沟通。（把这部分客群简称为“暴发户”） 3、在投资客的寻找时发现，其实在社会上有一大批非正式的投资群体，大量 的暴发户会在投资决策主（他们简称老板）的带领下，在全国各地进行投 资，过着有钱大家一起赚，有难大家共同度过的日子。 4、通过招商发现，“暴发户”为成为本项目投资的主流客。多方渠道与多 名投资客进行接触，时间很短，决策很快，一般不超过三次查看现场。
经典社区商业研究总结
美国的社区商业中心常常以社区购物中心的形式出现。 注：美国的购物中心的概念，其实是我们所理解的集中式的商业建筑，并不是我国定义的购 物中心。
类型/项目 出租面积（㎡）
主力店数量
散店数量（个） 商品和服务范围
最低支持人口 购物者乘车达到空间
地区型购物中心 18000~36000 1~2家或更多传统百货商店
不到15分钟
一、社区商业定义
与其它发达国家的购物中心相比，美国社区购物中心的形态以单层楼为主，营业面积、 商圈范围和服务人口一般均大于其它发达国家的社区购物中心。这种购物中心主导的美国模 式是与其发达的经济发展水平、较高的汽车普及率、广阔的国土面积和较低的居民密集程度 密不可分的。
美国人有着被称作为“汽车轮子上”的生活方式，其四通八达的高速公路和州际公路， 较高的汽车普及率，地广人稀的独特优势，推动其社区郊区化发展。其社区基本以别墅群和 多层建筑为主。美国人对着对高品质的生活要求，即市中心上班，郊区别墅居住，镇中心消 费，推动了其集镇商业中心与社区配套集中式布局，从而促进了社区商业的蓬勃发展。
“商业街协同组合”是日本颇具传统特色的一种社区商业形式。例如，日本东京都神乐坂 商业街，就是东京一条极为普通但又富有日本特色的典型社区商业街。在100多米长的步行街 两侧，散落着中型超市、24小时便利店以及传统杂货店等200多家店铺，花店、迷你高尔夫 馆、蔬果铺、美容店乃至证券所应有尽有。这种社区商业还同时肩负保护中小商业企业、保 护城市传统文化特色的重任。
社区商业
城市商业中心
10公里半径
一、社区商业的特征
社区商业的主要商业业态
社区购物中心 邻里购物中心 综合超市 食品加强性超市
一、社区商业的特征
社区商业的主要商业业态
便利店 杂食店 专业店 品牌店
生鲜食品店
一、社区商业的特征
五大服务功能
购物功能：超市、专业店、便利店、品牌店、副食 店等 饮食功能：早点、正餐、茶点、咖啡 休闲功能：美容、美发、足疗、健身、洗浴、按摩、 酒吧、卡拉ok 日用服务功能：维修、彩扩、洗衣织补、音像租借、 花艺、废品收购、送水、 社区服务功能：银行、邮政、电讯、教育培训、医 院、报警点、家政服务、旅店
二、社区商业的面积
社区商业面积
社区商业面积主要同居住人口数、消费能力和租铺租金承受能力有关
计算示例：（以600套住宅2000人的社区计算)
每月社区商业消费额：12000/12 X 30%X2000（小区居民数）=600000
*河南目前平均年收入12000元
*社区消费约占年收入的30%（河南目前实际恩格尔系数应为33%） 社区商业面积：
三、社区商业的功能规划
社区人数 1000人以下
社区商业除要根据客户需求做出相应安排外，还应根据面积大小，适当调整功 能，相关建议如下：
建议面积 300-500 功能特征 社区服务+ 便利店 社区服务+ 社区超市+ 休闲服务点 社区服务+ 加强型超市+ 日用功能店 主要店铺 棋牌室、家政服务、送水服务、房屋租赁代理、洗衣、 自助银行、便利店、药品销售点 棋牌室、健身室、家政服务、送水服务、房屋租赁、 洗衣、自助银行、社区超市、药品销售点、修鞋点、 音响租赁、电信交费、美容美发、按摩点、医疗站 棋牌室、健身室、羽毛球（乒乓球）、体操房、家政 服务、送水服务、房屋租赁、花店、西饼店、洗车、 彩票购买点、洗衣、银行、加强型超市、药品销售点、 音响租赁、电信交费、美容美发、足疗、按摩点、修 鞋点、医疗诊所
商业模式-某社区商业模式概述(PPT60页)
2.1 常规开发模式 ：万科假日风景社区 2.2 新加坡模式 ：苏州邻里中心 2.3 文化体验模式：万科良渚文化村 2.4 运动休闲模式：光耀地产艺术住宅
选取国内以下四种成熟社区商业验
•在商业溢价远高于住宅的 背景下，开发商一味地追 求商业面积最大化，导致 了社区商业同质化现象严 重。
•住宅限购，社区商业逐渐 重视居民的实际需求、前 期商业定位规划及后期运 营管理。风情、主题、特 色、艺术、文化等类型社 区商业涌现。
•2012年9月，国务院发布 《关于深化流通体制改革 加快流通产业发展的意见》 指出，新建社区商业和综 合服务设施面积占社区总 建筑面积的比例不得低于 10%。
德国社区商业的建设原则是“以人为本”。居住区相关设施的分布，是与人们到达这些设 施的时间距离相关联的，如5分钟步行范围内，可以到达超级市场、日常用品店、社区管 理委员会、医疗中心和地铁站等。通过地铁在30分钟内，到达城市各类工作就业部门。
日本 T新e加xt坡in
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成熟社区商业开发模式分析
•60年代，英国、日本、 法国等西方国家也相 继出现大规模的社区 商业。
•我国社区商业起于 90年代初的北京、上 海等大城市，延续了 “社区商业就是为社 区居民服务的属地型 商业”的内涵。
•70年代，新加坡的社 区商业也有了大规模 的发展。
•20世纪末开始，国内新规 划的社区，根据规划理论 和实际需求，与社区同步 建成的新社区商业。
积：0.8-1.2平米/人）
国外 开发模式
1.6 国外社区商业开发模式
美国 澳洲 德国
两大特点：一是以大型超市或购物中心为核心；二是呈块状发展，与周围的文化娱乐等设 施连成一体。美国区域型和邻里型购物中心主要为社区居民服务，满足了人们“一站式” 购物的需求。
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与社区的就近性及商业交易的频繁性， 使得社区商业更容易成为社区居民愿 意亲近的一员，从而体现出其服务的 亲和性。
2.便利性
由于居民生活的“便利性趋近”与“日常性 重复”的特点，导致社区商业主要以满足社 区居民的日常性与便利性需求为主。
社区商业的分类|按规模占比和辐射范围
外向型社区商业是指在满足周边属地居民需求的前提下，具备较强
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2
影响商铺租金 定价的因素
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01 片区商业成熟度，成熟度越高，租金越高
02 片区商铺当前的租金水平、当前片区商铺的销售 价格
03 临街商铺的供求情况（包含转让、空置与出租情 况）
04 商铺的位置及硬件配套
05 周边的固定人口数、流动人数
①双三角规律——大面积、小价格，小面积、大价格。销售型商铺合理 的切小面积。 ②商铺30~50、50~70、70~100㎡最好销售。 ③单铺大于300万元较难销售。
①商铺价值与层数关系：7A原理 ②商铺租金随层数增加逐层减半，
③尽可能加大占地面积、降低层数。
店铺价值与位置
店铺价值与其所处层数及街区/盒子中的相对位置相关，与客流量紧密相关。 销售型因重视外部展示，越临街价值约高；经营型重视内部经营，因此约靠近室内人流集中区域，价值约高。
西海湾花园和万科四季花城主力店与社区主 出入口相距较近，两者形成一个整体，作为 人流焦点；
社区商业的人流动线形式
万科金色家园和港湾丽都的主力店与社区主出入口虽然相距较远，但由于商业分布较长，两者未能吸引 人流经过大部分商业，仍然是以主力店作为人流焦点。
社区商业的人流动线形式
端点型人流动线：基本以主力店为人流端点
餐饮美食
家庭化的餐饮业态，涉及日常早餐、晚餐、 宵夜和家庭聚会用餐等
零售购物
儿童成人服装服饰，涵盖家居生活、日常消 费品相关的经营内容
生活服务
家居生活服务业态，银行、药房、美容美发、 洗衣、便利店等
培训教育
以体验为核心，寓教于乐的教育培训类，针 对儿童家庭主妇和活跃老人
休闲娱乐
满足家庭型娱乐业态，与购物中心类大型娱 乐设施错位
比较适宜
内
向
内向型社区商业则是在规划时基本只考虑本社区消费群的社区商 业，通常商业规模以本社区居民消化程度为限。商业面积/建筑面
型
积在2.5％3.5％之间比较适宜。
按照购买半径原理，社区商业要得到正常的发展，每人拥有的满足基本生活需求的 社区商业面积应该在800平方米左右是最为合理的布局
社区商业的分类|按空间布局
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生活服务
20%--15%
低租业态却必不可少，前期偏重对业主的服务性；后用可调结构和品牌
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教育培训
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休闲娱乐
Hale Waihona Puke 7%--12% 3%--5%
客户需求稳健，营收无大碍，随人口密集度递增而扩张 生存有赖于项目规模地段条件和居民家庭结构，成熟期增店机会更好
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康体养生
10%---10%
社区商业标配，易生存不宜过多，以服务品质标准来调整品牌
空调
在规划设计时应该预留足够的空调位容量，且避免 空调外机以及空调管直接裸露在外墙上。 ①合理设置空调位，避免出现无空间安装空调，避 免出现室外机影响塔楼住宅； ②合理设置空调冷凝水管，避免出现冷凝水四溢影 响商业形象； ③避免出现空调位对着人流吹的情况。
社区商业租金定价
04
社区商业租金定价
商铺租金定价的影响因素
①骑楼店铺外廊柱网对齐铺间分隔； ②为提升整体价值，一般在中部设置小尺寸商铺，尽端为大尺寸商铺。中部小尺寸
一拖二铺
两间单层铺形成一拖二店铺来提升整体价值。”一拖二“店铺通过户内楼梯连接首层、二 层，且首层、二层作为一个独立单元同时销售的商铺，单个商铺间无连通。
一拖二铺除了销售区、储藏间与洗手间外新增了楼梯模块，商铺层高过高会降低店 铺的实用率。 为提高一拖二商铺实用率应将层高控制在合理范围内并选择楼梯双跑、或三折的布 置方式同时，在一层楼梯底部设置卫生间和储藏室。
社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。社区商业所提 供的服务主要是社区套性
作为小区的基础配套之一，为住宅产品提供支撑和服务 是社区商业的基本功能之一。目前，城市化过程中产生 的大量社区仅仅只能称为“城”，而由此完善的社区商 业及其它产业造就的“市”才使得城市以一个完整的形 式繁殖或扩展，因此社区商业对于城市化进程和住宅社 区化的发展而言，具有一定的产业配套性。
东海坊商业在临香轩路和农轩路 处规划品牌餐饮主力店，以此拉 动整个商业的人流，是商业的人 流端点。
波托菲诺以超市主力店、临 天鹅湖的品牌餐饮店和社区出入 口为人流端点，三个端点拉动人 流经过社区的大部分商业。
社区商业业态组合
02
社区商业业态组合
社区商业业态分类
从社区商业的定义以及特性来看，社区商业的业态落位 已经基本上确定，根据规模及辐射范围，业态落位会有 区别，但整体的业态品类主要体现在以下7个方面：
的对外辐射力的社区商业，业态更加复合，品牌影响力也更大。商 业面积/建筑面积在5.5％6.5％之间比较适宜（视项目所在区域商
外
业成熟程度而定）
向
型
中
中间型社区商业是立足于本社区居民，兼顾 外部消费群的社区商业类型，除了具备常规 的生活服务功能外，还兼容了生活品质提升
间 型
的业态。商业面积/建筑面积在4.5％5.5之间
稳定期（5年以上）
2% 8-10% 3-5% 9-12% 15-18% 26-30% 30-35%
03
社区商业铺面设计
社区商业铺面设计
商铺分割的原则
主题的原则
结合商铺推广的主题功 能来进行分割，不同业 态对商铺的面宽和进深
要求不同
人性化的原则
分割出的商铺，要符合 业主经营、使用的要求; 分割出的道路，要符合 消费者的购物习惯、购
对居住影响小，集中商业 消费
易成规模聚人气
以点带面型 相对分散，方便居民消费 难以形成规模，不聚人气
社区商业的人流动线形式
目前人流动线主要有两种形式：焦点型及端点型人流动线 人流焦点：一般位于社区主出入口或商业的主力店，是人流的集散地，具有唯一性，一般情况下，人流焦点人流较密集，具有凝集人流的作用。 人流端点：一般位于社区出入口和商业的主力店，是拉动人流的关键，可以并存多个，有效地提升人流流动频率。 焦点型人流动线：由主力店或社区主出入口形成人流焦点
培育期
主要目的聚人气、方便生活、营造商业氛围，不以 追求租金回报为目的，该阶段招商以餐饮业态、生 活服务为主，以主力次主力商户聚集人气。
成长期
随入住率提高，透过商家营业额观察商户的适配性， 进行结构调，强化以零售、儿童体验类业态，逐步 调整高租金业态比例。
稳定期
消费人口稳定后，从居民喜好和消费特点，加大推广 和运营服务，做阶段性调整并引进新商户以以保持业 主消费兴趣，加强推广服务、培养业主对社区商业的 依赖度。
社区商业铺面设计
店铺立面
单层商铺采用分体式空调且商铺背部为其他功能房间；店铺立面通常呈现为三段式，店铺标示、空调位、商铺门，商铺门宽除去必要的
设备宽外做满墙宽。立面呈现为两段式或三段式
社区商业铺面设计
店铺立面
室外商铺立面设计
组合商铺立面可适用于“一拖二”式商铺及两层独立产权的商铺。将两层 立面综合设计，广告位放置于醒目的二层，店铺标示放置于层间梁处，给 店铺展示尽可能大的空间
康体养生
锻炼体魄、保健养生、放松身心为主导的体 验业态，如健身房、美体医疗、足浴针灸等
公益服务
为业主的生活琐事提供帮助的功能，区别与 物业服务，需场地支持.
社区商业业态组合
社区商业的成长期
社区商业的形成，与社区的入 住率、成熟度有很大的关系， 社区商业的形成一般经历培育 期、成长期、成熟期。社区商 业形成的不同时期对业态落位 的要求也有一定的区别，短则 2-3年，长则5-6年，基于项目 所在地域和业主的特点，商户 的生存条件，各类业态的配比 在不同时期适当进行调整。
社区商业铺面设计
广告位与空调排列方式
单层商铺立面广告位与空调格栅排列可分为上下式，左右式，包含式。
普通商铺立面广告位与空调格栅的4种排列
普通商铺立面无空调格栅 单层商铺立面无空调格栅，空调放于屋顶、铺侧边或商铺间，店铺广告放 置更加灵活，可结合店铺门设计。
社区商业铺面设计
商铺细部设计要素
影响层高的因素：①梁高（根据柱距而定）；②设备层高包 括消防、烟道横管、桥架、空调位等；③净高。一般情况下： 首层层高宜小于或等于4.8米，不得超过6m，其它层商业设 施层高宜小于等于4.2m，不得超过5.1米。
社区商业基础知识
商业管理中心 2019.6.28
目录
01
社区商业基础知识
社区商业业态组合
02
03
社区商业铺面设计
社区商业租金定价
04
05 社区商业销售模式
01
社区商业基础知识
社区商业的定义
20 世纪 50 年代的美国， 家庭汽车的普及和城郊发达的高速公路使得城市居民大量向郊区扩散， 由此产生了专门为郊区新建居 住区居民服务的社区商业。这种以地域内和周边居民为主要服务对象，以便民、利民、满足和促进居民综合消费为目标的属地型 零售商业经过半个多世纪的发展，在发达国家已经进入成熟阶段，并占到商业总量的70%-80%。 20世纪90年代初，城市发展，区域扩大，新兴的居住区越来越远。于是，一些由底层住宅改造的底商应运而生，狭义上的社区商 业初步形成。进入21世纪后的几年，伴随着全国范围内房地产市场上掀起的住宅郊区化的热潮，社区商业已经成型。
社区商业铺面设计