关于“拆一还一”税务处理的探讨
房地产企业的拆迁补偿的会计和税务处理
房地产企业的拆迁补偿的会计和税务处理2010-08-31 09:24:40 来源：互联网房地产企业的拆迁补偿形式可归纳为两种，一是货币补偿，即拆迁人将被拆除房屋的价值以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人；二是安置房屋补偿，即拆迁人以易地建设或原地建设的房屋补偿给被拆除房屋的所有人，使原所有人继续保持其对房屋的所有权，也就是我们常说的“拆一还一”实物补偿形式。
对于房地产企业来说，如果被拆迁户选择货币补偿方式，该项支出作为“拆迁补偿费”计入开发成本中的土地成本；如果被拆迁户选择就地安置房屋补偿方式，相当于被拆迁户用房地产企业支付的货币补偿资金向房地产企业购入房屋，要确认土地成本中的“拆迁补偿费支出”，即以按公允价值或同期同类房屋市场价格计算的金额以“拆迁补偿费”的形式计入开发成本的土地成本。
另外，对补偿的房屋应视同对外销售，视同销售收入应按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定，同时应按照同期同类房屋的成本确认视同销售成本。
例：A公司2008年5月开发某项目（属于城中村改造），该项目用地面积21000平方米，住宅建筑面积为31900平方米，可供销售面积29000平方米，其中用于安置回迁户村民的住宅面积为7900平方米，其余21100平方米的住宅由A公司自由销售或使用。
该项目于2009年5月完工。
2009年9月开始与被拆迁户办理交接手续的回迁房面积共7900平方米。
2010年1月正式对外销售，并于当月全部销售完毕。
该公司同期同类房地产的平均价格为7000元/平方米，取得销售收入14770万元。
该项目工程已竣工决算，开发成本为6400万元。
其中，土地征用费及拆迁补偿费为零，前期工程费700万元，建筑安装工程费3200万元，基础设施建设费1600万元，公共配套设施费200万元，开发间接费300万元，向某公司借款的利息400万元（假定不超过金融企业同类同期贷款利率）。
计算过程如下。
1.支付建筑施工等其他开发成本6400万元。
房地产开发拆迁安置“拆一还一”行为的涉税难点分析
房地产开发拆迁安置“拆一还一”行为的涉税难点分析随着中国城市化进程的不断加剧，房地产开发拆迁安置亦成为加强推进城镇一体化建设的一种主要手段。
根据《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条至二十五条规定，拆迁补偿的方式可以采取货币补偿，也可以实行房屋产权调换。
实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。
一般来讲，如果房地产企业选择货币补偿方式，该项支出可以作为拆迁补偿费直接计入开发成本中的土地成本。
对于实物补偿即房屋产权调换又分为就地安置和异地安置两种情况，也就是通常所说的“拆一还一”，即：开发商以易地建设或原地建设的房屋补偿给被拆除房屋的所有人，使原所有人继续保持其对房屋所有权的一种实物补偿形式。
所谓就地安置是指，通过拆迁安置，把地块上原有旧房拆掉，就地根据城市规划的要求重新建设，并用新建住房安置地块上原有居民，余下地块进行商品房开发，从而达到盈利的目标。
当然，开发商也可以采取异地安置的方式对原有居民进行拆迁。
在此过程中将涉及到诸多涉税事项，如何处理拆迁安置过程中产生的涉税事项一直以来都是税企双方争论不休而又棘手的难点问题。
从拆迁补偿形式来看，货币补偿涉税问题通常较为简单，难点在于实物补偿即“拆一还一”形式下的补偿涉及到的各项税收问题。
本文将从实际案例及政策层面对“拆一还一”的涉税事项进行剖析，期待对开发企业拆迁安置过程中认清纳税事项、规避涉税风险有所帮助。
一、营业税国家税务总局《关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》（国税函[2007]768号）规定，房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。
房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给被拆迁户，并获得相应的经济利益，根据现行营业税有关规定，应按销售不动产税目缴纳营业税。
1、纳税义务发生时间房地产开发企业在办理拆迁补偿房产时，营业税的纳税义务发生时间目前未有明确规定，一般认为拆迁补偿行为的营业税纳税义务发生时间应为补偿房产竣工并与被拆迁户办理交接手续时。
房地产企业的拆迁补偿的会计和税务处理
2010-08-31 09:24:40 来源：互联网房地产企业的拆迁补偿形式可归纳为两种，一是货币补偿，即拆迁人将被拆除房屋的价值以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人；二是安置房屋补偿，即拆迁人以易地建设或原地建设的房屋补偿给被拆除房屋的所有人，使原所有人继续保持其对房屋的所有权，也就是我们常说的“拆一还一”实物补偿形式。
对于房地产企业来说，如果被拆迁户选择货币补偿方式，该项支出作为“拆迁补偿费”计入开发成本中的土地成本；如果被拆迁户选择就地安置房屋补偿方式，相当于被拆迁户用房地产企业支付的货币补偿资金向房地产企业购入房屋，要确认土地成本中的“拆迁补偿费支出”，即以按公允价值或同期同类房屋市场价格计算的金额以“拆迁补偿费”的形式计入开发成本的土地成本。
另外，对补偿的房屋应视同对外销售，视同销售收入应按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定，同时应按照同期同类房屋的成本确认视同销售成本。
例：A公司2008年5月开发某项目（属于城中村改造），该项目用地面积21000平方米，住宅建筑面积为31900平方米，可供销售面积29000平方米，其中用于安置回迁户村民的住宅面积为7900平方米，其余21100平方米的住宅由A公司自由销售或使用。
该项目于2009年5月完工。
2009年9月开始与被拆迁户办理交接手续的回迁房面积共7900平方米。
2010年1月正式对外销售，并于当月全部销售完毕。
该公司同期同类房地产的平均价格为7000元/平方米，取得销售收入14770万元。
该项目工程已竣工决算，开发成本为6400万元。
其中，土地征用费及拆迁补偿费为零，前期工程费700万元，建筑安装工程费3200万元，基础设施建设费1600万元，公共配套设施费200万元，开发间接费300万元，向某公司借款的利息400万元（假定不超过金融企业同类同期贷款利率）。
计算过程如下。
1.支付建筑施工等其他开发成本6400万元。
2.拆迁补偿费支出＝7900×0.7＝5530（万元）。
房地产“拆一还一”的税务处理
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房地产“拆一还一”的税务处理
关键词：
房地产拆一还一税务
问题：
房地产“拆一还一”的税务处理方式？
回答：
房地产企业拆迁还房的实质是，被拆迁户用房地产企业支付的货币补偿资金向房地产企业购入房屋，要确认土地成本中的“拆迁补偿费支出”，
即以按公允价值或同期同类房屋市场价格计算的金额以“拆
迁补偿费”的形式计入开发成本的土地成本。
另外，对补偿的房屋应视同对外销售，视同销售收入应按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定，同时应按照同期同类房屋的成本确认视同销售成本。
房地产开发企业税收疑难问题1
1、“拆一还一”如何确认收入及成本【问题】某房地产开发企业，对于“拆一还一”存在以下情形：1、合同规定了“拆一还一”面积，不补差价。
在计算企业所得税时应如何确认销售成本及收入？2、合同规定了“拆一还一”面积，对于超过“拆一还一”面积部分按800元补差价。
此时，房地产公司应如何确认销售成本及收入（假设同类型房屋卖价为2000元）？【解答】《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。
确认收入（或利润）的方法和顺序为：（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；（三）按开发产品的成本利润率确定。
开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。
第三十一条规定，企业以非货币交易方式取得土地使用权的，应按下列规定确定其成本：（一）企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，按下列规定进行处理：1.换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。
如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
2.换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。
如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
(房地产管理)房地产开发拆迁安置
房地产开发拆迁安置“拆一还一”行为的涉税难点分析(2011-06-13 11:40:03)随着中国城市化进程的不断加剧，房地产开发拆迁安置亦成为加强推进城镇一体化建设的一种主要手段。
根据《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条至二十五条规定，拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。
实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。
一般来讲，如果房地产企业选择货币补偿方式，该项支出可以作为拆迁补偿费直接计入开发成本中的土地成本。
对于实物补偿即房屋产权调换又分为就地安置和异地安置两种情况，也就是通常所说的“拆一还一”，即：开发商以异地建设或原地建设的房屋补偿给被拆除房屋的所有人，使原所有人继续保持其对房屋的所有权的一种实物补偿形式。
所谓就地安置是指，通过拆迁安置，把地块上原有旧房拆掉，就地根据城市规划的要求重新建设，并用新建住房安置地块上原有居民，余下地块进行商品房开发，从而达到盈利的目标。
当然，开发商也可以采取异地安置的方式对原有居民进行拆迁。
在此过程中将涉及到诸多涉税事项，如何处理拆迁安置过程中产生的涉税事项一直以来都是税企双方争论不休而又棘手的难点问题。
从拆迁补偿形式来看，货币补偿涉税问题通常较为简单，难点在于实物补偿即“拆一还一”形式下的补偿涉及到的各项税收问题。
本文将从实际案例及政策层面对“拆一还一”的涉税事项进行剖析，以期对开发企业拆迁安置过程中认清纳税事项、规避涉税风险有所帮助。
一、营业税国家税务总局《关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》（国税函[2007]768号）规定，房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。
房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给被拆迁户，并获得相应的经济利益，根据现行营业税有关规定，应按销售不动产税目缴纳营业税。
1．纳税义务发生时间房地产开发企业在办理拆迁补偿房产时，营业税的纳税义务发生时间目前未有明确规定，一般认为拆迁补偿行为的营业税纳税义务发生时间应为补偿房产竣工并与被拆迁户办理交接手续时。
拆迁安置房会计税务处理的案例分析
拆迁安置房会计税务处理的案例分析案例：某房屋开发公司开发30万平方米房屋，其中6万平方米用于拆迁安置，拆一还一部分28000平方米。
该房屋对外平均售价7000元，先期发生开发成本6亿元，返迁时超面积部分每平方米收取补差款1000元。
1、计算该房屋的总成本和单位成本；2、对该房屋的成本进行会计核算；3、假设费用按成本的10%计算，房产所在地营业税5%、城建税7%、教育费附加3%、地方教育费附加2%，计算应缴纳营业税、土地增值税。
分析：1、返迁房与商品房在同一块土地上的会计核算与税务处理（1）房屋成本计算①房屋总成本：600000000＋7000×60000－1000×32000＝988000000元②平均单位成本：988000000÷300000＝3293.33元（2）房屋成本核算：①支付前期开发成本600000000元借：开发成本 600000000元贷：银行存款 600000000元②用开发产品安置被拆迁户：借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费 420000000元贷：主营业务收入（7000×60000） 420000000元（注意：同时按照市场公允价420000000元给被拆迁人开具发票。
）③交房的同时收取被拆迁户补差款：借：银行存款 32000000元贷：开发成本——土地征用及拆迁补偿费 32000000元④结转完工产品开发成本：借：开发产品 988000000元贷：开发成本 988000000元⑤结转返迁房销售成本：借：主营业务成本（3293.33×60000）197599000元贷：开发产品 197599000元（3）营业税计算：按照国税函发【1995】549号规定:“拆一还一”部分要按照成本价计算缴纳营业税，超出拆迁面积的部分要按照市场价计算缴纳营业税。
①营业税应税收入：3293.33×28000＋7000×（300000－28000）＝ 92213240 ＋1904000000＝1996213240元②应征收营业税：1996213240×5%＝99810662元（4）土地增值税计算：按照国税函【2010】220号规定：房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。
“拆一还一”的会计及税务处理
“拆一还一”的会计及税务处理案例：甲房产开发公司和乙公司均为内资企业。
2004年9月，甲公司与乙公司达成协议，甲公司拆除乙公司房屋1000平方米，用于开发商品房（普遍住宅，下同），待商品房建成后，甲公司用1000平方米的商品房偿付乙公司拆迁补偿款。
2006年5月，上述交易完成。
甲公司商品房成本价为每平方米3200元，售价为每平方米4000元。
乙公司被拆除的房产账面原值为300万元（即购进价格，假设不考虑契税），已提折旧100万元，经有权机构评估，其重置成本价为320万元。
（当地规定契税税率为4%，假设不考虑印花税、城市维护建设税和教育费附加）一、甲公司的会计及税务处理（一）营业税《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函[1995]549号）规定：“对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的有关规定，就其取得的营业额计征营业税。
对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。
”对于国税函[1995]549号文件，实践中存在两种不同的意见：第一种意见认为该文件是针对外商投资企业的，第二种意见认为该文件应当适用于所有内、外资企业。
笔者认为，内外资企业应当适用统一的营业税政策，因此第二种意见是正确的。
国税函[1995]549号文件规定，对拆一还一部分按成本价征收营业税，可以看作是对拆迁安置的一种税收优惠政策。
甲公司应缴营业税＝1000×3200×5%＝160000（元）（二）契税《财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号）文件规定：“出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。
”笔者认为，甲公司支付给乙公司的拆迁补偿款，应当作为契税的计税依据。
甲公司应缴契税＝1000×3200×4%＝128000（元）此外，甲公司支付给国家的土地出让金应当按规定缴纳契税。
拆一还一的税务如何处理
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拆一还一的税务如何处理
1、纳税义务发生时间：补偿费抵顶的房款，是否作为未完工开发产品收入缴纳税款。
根据国税发[2009]31号文件第7条规定，拆迁补偿费抵顶房款实际属于视同销售的范畴，而视同销售按照开发产品所有权或者使用权转移的当天作为纳税义务发生时间。
(国税函[2002]172号文件也将拆迁补偿费抵顶房款作为视同销售收入。
拆迁补偿款抵顶的房款，到底什么时候确认收入，实践中是有争议的。
建议企业以31号文件视同销售处理，即：按照使用权或所有权转移。
能够沟通下来的可能性很大。
2、拆一还一的营业税处理。
根据国税函发[1995]549号文件，要按照当地的成本价来核定。
地税局确认，549号文件中所称的成本不包含地价。
问：结构价差，是否缴纳营业税?(国税局认为不缴)
2009年总局自查提纲中再次提到了该问题。
3、结构价差的税务处理。
重庆市的《重庆市地方税务局关于过程中有关营业税政策的通知》渝地税发[2002]156号文件规定，地产企业收取的结构价差不缴纳营业税，但是总局层面并没有明确规定，要同税务机关沟通。
4、土地。
国税发[2009]91号文件第19条规定，土地增值税拆一还一同企业所得税的定价规则相同。
实际上对于土地增值税而言，土地增值税拆一还一，对于清算的角度，并不吃亏。
5、有关拆迁补偿费的合法扣税凭证，由于被拆迁人取得的收入。
房屋改造拆迁业务中的税务关系和会计处理
改 造 拆 迁 业 务 中 的 税 务 关 系 和会 计 处 理 的各 种 交 易 方 式 一 般
有 以 下 几种
一
、
拆 迁 补 偿 形 式
位就 职 ， 行 岗 位 职 责 ， 受 用 人 单 位 的 管 理 ， 派 遣 人 员 提 供 履 接 为 全 面 的人 事 代 理 服 务 ， 根据 用 人 单 位 的考 核 结 果 ， 发 薪 酬 ， 核 派 遣 期 满 与 用 人 单 位 协 商 确 定 续 签 合 同 或 者终 止合 同 。
偿 房 屋ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ与 被拆 除 房屋 结 构 差 价 的被 拆 迁 人 较 适 用 。
从 被 拆 迁 房 屋 的 业 主 的 角 度来 说 ： 由于 双 方 都 没 有 签 订 相 关 的赠 予 协 议 ， 么 按 照 “ 质 重 于形 式 ” 核 算 原 则 ， 么 这 那 实 的 那 种 行 为 已 经 是 属 于一 种捐 赠 的行 为 ， 样 也 是 《 法 》 同 税 中所 记 录 的 “ 同销 售 ” 视 的行 为『］ 所 以双 方 应 按 照 捐赠 的业 务 进 行 会 计 ４。
讨 。
【 键 词】 关 改造 拆 迁 税 务 关 系 会 计 处 理
随着 我 国 市 场 经 济 的 发 展 ， 国 的 城 市 规 模 也 处 于 不 断 的 我 高速 扩 张 的 进 程 中 ， 而 建 立 了许 多 房 屋 改 造 拆 迁 公 司 。房 屋 从 改造 拆 迁 公 司 是 属 于 “ 筑 业 ” 目中 的 “ 它 工 程 作 业 ” 目 建 税 其 子
提 供 劳务 的 方 式 是 一 种 被 拆 迁 房 屋 的 业 主 和 房 屋 改 造 拆 迁 公 司 签 订 的 劳 务 合 同 。 供 劳 务 的方 式 是 指 被拆 迁房 屋 的业 提 主 向房 屋 改 造 拆迁 公 司支 付 房 屋 拆 迁 的劳 务 费 用 ， 将 这 笔 劳 并 务 费 用作 为 固定 资产 的 清理 费 ． 此 来 计 算 不 动 产 的净 收 益 或 以 者 损 失 ， 屋 改 造 拆 迁 公 司 则 是 以 这 笔 劳 务 费 作 为 计 算 缴 纳 营 房 业税 的依 据 。 劳 务 派 遣 的业 务 流 程 是 ： 人 单 位 提 出 用 人 标 准 ， 助 用 用 协 人单 位招 聘 、 核 ， 定 派 遣 人 员 ； 派 遣 人 员 签 定 聘 用 合 同并 考 确 与 办 理 相关 手续 。派 遣 人 员 与 用 人 单 位 签 定 劳 务 合 同 ， 用 人 单 到
浅议“拆一还一”的税收处理
浅议“拆一还一”的税收处理作者：伍刚来源：《北方经济》2012年第24期【摘要】旧城改造中，房地产开发商需对旧房所有人进行补偿，本文试就“拆一还一”补偿方式的涉税问题进行探讨，以供同仁参考。
【关键词】房地产拆迁拆一还一税务处理一“拆一还一”的含义根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，房地产企业的拆迁补偿形式可归纳为两种：一种是货币补偿，拆迁人将被拆除房屋的价值，以货币结算方式补偿给被拆迁人。
另一种是房屋调换。
拆迁人以自建或外购的房屋补偿给被拆迁人，使原所有人继续保持其对房屋的所有权，这就是我们通常所说的“拆一还一”实物补偿形式。
二“拆一还一”的税收处理房地产公司将自己所拥有的不动产（自建或外购）补偿给被拆迁人，房地产公司获得了相应的经济利益，实际上是以房屋换被拆迁人的土地使用权，即使其中涉及价差补款，一般金额不大，属于典型的非货币交易。
1．营业税第一，自建房用于补偿。
根据国税函发[1995]549号文：对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。
即：偿还面积与拆迁面积相等的，按成本价计征营业税。
对超出拆迁建筑面积的部分，则应按《营业税暂行条例实施细则》第二十条规定的顺序确定计税营业额，即以市场价计征营业税。
众所周知，房地产开发成本主要包含六大类别，分别是：土地成本、前期费用、基础设施费、主体建安工程费、配套设施费、开发间接费，一般将土地成本以外的各大项费用统称为“建安成本”或“工程成本”。
国税函发[1995]549号文没有明确是指包含土地成本的总建造成本，还是仅指建安成本，但我们可从几个地方性法规中，得到一些启示。
穗地税发〔2000〕79号：“同类住宅房屋成本价”是指该房产开发商建造用于安置被拆迁户的房屋的工程成本价。
珠地税发〔2005〕415号：考虑到被拆迁房产原占有土地，开发商不需对该土地支付成本，因此，补偿房产的成本价不应再计算土地成本。
从以上条规来看，拆迁补偿房产成本不应简单等同于商品房开发成本，应不包括土地成本，以工程成本作为计税依据。
房地产开发企业“拆一还一”涉税问题的应用及账务处理
房地产开发企业“拆一还一”涉税问题的应用及账务处理房地产开发企业“拆一还一”的涉税问题一直是困扰税务机关纳税检查和企业财务人员账务处理的一个难题。
笔者根据自己近年来稽查工作实践并结合相关政策的解读，对上述问题进行了一些粗浅的分析，希望与同行们商榷。
一、营业税问题房地产企业的拆迁补偿形式可归纳为两种：（1）作价补偿。
拆迁人将被拆除房屋的价值，以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人，这是一种货币补偿形式。
（2）产权调换。
拆迁人以自己建设的房屋或者外购的房屋补偿给被拆除房屋的所有人，使原所有人继续保持其对房屋的所有权，这就是我们通常所说的“拆一还一”实物补偿形式。
同时根据《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》(国税函[2007]768号)批复如下：房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。
房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益，根据现行营业税有关规定，应按“销售不动产”税目缴纳营业税；被拆迁户以其原拥有的不动产所有权从房地产开发公司处获得了另一处不动产所有权，该行为不属于通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房。
从以上文件看出房地产开发企业“拆一还一”是应当缴纳营业税，是按偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，就该部分采用成本价计税。
其缴纳税款时间为该项目竣工结算时间，即成本能够确认时。
二、契税的计算为了进一步明确与国有土地使用权出让相关的契税政策，推动公有住房上市的进程，《财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号文件）对有关契税政策作了如下规定：（一）出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。
1、以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。
成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。
会计经验：房地产企业拆迁还房税务处理
房地产企业拆迁还房税务处理房地产企业拆迁还房税务处理 营业税的处理：根据营业税暂行条例、《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发〔1995〕549号）、《国家税务总局关于以房屋抵顶债务应征收营业税问题的批复》（国税函〔1998〕771号）、《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》（国税函〔2007〕768号）的规定，纳税人在房地产开发过程中给予拆迁户补偿或安置的房屋，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。
因此，不论其以何种方式结算价款，以及拆迁人取得房屋作何用途，均应属于营业税的征税范围，应按销售不动产税目缴纳营业税。
基于拆迁房屋行为的特殊性，在营业税计税依据的确定上，区分以下两种情形： 1.对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。
这里要注意，如何确定回迁房的成本价，有的地方认为被拆迁房产原已包含地价，开发商不需对补偿房产的成本价再计算土地成本；有的地方则认为应包括土地成本。
一般来讲，回迁房的成本和正常销售的商品房一样，应包括土地成本，只不过这里的地价是交换来的。
2.对超出拆迁建筑面积的部分，房地产商以取得拆迁户的实际补差款，或者按营业税暂行条例实施细则第二十条规定的顺序确定计税营业额。
一是可以按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；二是可以按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；三是按下列公式核定：营业额＝营业成本或者工程成本x（1+成本利润率）÷（1-营业税税率）。
这里需要注意的是，房地产开发企业在办理拆迁补偿房产时，营业税的纳税义务发生时间目前没有明确规定，一般认为拆迁补偿的纳税义务发生时间应该为补偿房产竣工并与被拆迁户办理交接手续时。
房地产企业注意：拆一还一，要缴纳土地增值税！
房地产企业注意：拆一还一，要缴纳土地增值税！拆迁安置土地增值税的处理问题《关于土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税函[2010]220号）明确如下：房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。
房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。
货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。
那么如何正确理解上述规定呢？01关于“按规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。
”的正确理解如果被拆迁户选择就地安置房屋补偿方式，需要从两个方面考虑：1、需要按220号文件确认土地成本中的“拆迁补偿费支出”。
因为房屋补偿方式相当于房地产企业向被拆迁户支付货币补偿资金，然后被拆迁户再用这笔货币补偿资金向房地产企业购入房屋，因此应按照同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格或参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定“拆迁补偿费支出” 入开发成本的土地成本中；2、要确认视同销售所得，对补偿的房屋按照国税发[2006]187号第三条第（一）款规定，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定的金额确定视同销售收入，同时按照税收规定计算确认拆迁安置房屋的视同销售成本。
“拆一还一”的税务处理
“拆一还一”的税务处理拆迁人以自己建设的房屋或者外购的房屋补偿给被拆除房屋的所有人，使原所有人继续保持其对房屋的所有权，这就是我们通常所说的“拆一还一” 实物补偿形式。
一、什么是“拆一还一”根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，房地产企业的拆迁补偿形式可归纳为两种：一种是实行货币补偿，拆迁人将被拆除房屋的价值，以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人。
另一种是实行房屋产权调换。
拆迁人以自己建设的房屋或者外购的房屋补偿给被拆除房屋的所有人，使原所有人继续保持其对房屋的所有权，这就是我们通常所说的“拆一还一” 实物补偿形式。
二、“拆一还一”的税收分析房地产开发公司将自己所拥有的不动产(自建或外购)补偿给被拆迁房屋的所有人，房地产开发公司获得了相应的经济利益，实际上是以房屋换被拆迁人的土地使用权，即使其中涉及价差补款，一般金额不大，属于典型的非货币交易。
(一)、营业税1、自建房屋用于补偿根据国税函发[1995]549号文：对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。
即：偿还面积与拆迁面积相等的，按成本价计征营业税。
对超出拆迁建筑面积的部分，则应按《营业税暂行条例实施细则》第二十条规定的顺序确定计税营业额，即以市场价计征营业税。
如无市场价，则以组成计税价格计征：营业额=营业成本或者工程成本×(1+成本利润率)÷(1-营业税税率)。
大家都知道，房地产开发成本主要包含七大类成本，分别是：土地成本、前期费用、基础设施费、主体建筑工程费、主体安装工程费、配套设施费、开发间接费，一般将土地成本以外的各大项费用统称为“建安成本”或“工程成本”。
国税函发[1995]549号文中所提到的成本价，没有明确是指包含土地成本的总建造成本，还是仅指建安成本，但我们可从几个地方性法规中，得到一些启示。
穗地税发[2000]79号：“同类住宅房屋成本价”是指该房产开发商建造用于安置被拆迁户的房屋的工程成本价。
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（ ３ ）货币安置拆迁补偿 这种补偿方式是房地产开发公司以货 币的形式来对被拆迁户 进行补偿 ，拆迁企业需要凭据合法有效的依据来对补偿款项计人 拆迁补偿费。但对于合法有效凭 据的取得需要注意 ，因为被拆迁 人一般都是个人 ，所 以房地产开发企业在进行 发送拆迁补偿费时 是无法取得开票的 ，所 以人账依据只能是相关 的拆迁文件、补偿 合 同及支付凭据等。 ２ ． 所得 税 房地产开发企业 的 “ 拆一还一 ”补偿方式 属于典型 的非货币 交易，在税务相关文件 中，对企业进行非货币性资金交易行为时 视 同为销售。所 以 “ 拆一还一”所得税法 中应视同为销售 ，按照 市场价来确认销售价款 ，其收入实现 以开发产 品所有权或使用权 转移时进行确认 。对于房地产公 司以自建商品房抵偿应付拆迁补 偿款 的行为 ，在计税成本上要按公允价值来进行，将抵偿的商品 房视 同为销售确认 收入 ，另外还要 以相同的金额作为房地产开发 二 、“ 拆 一 还一 ”的 税收 处 理 计税成本的拆迁补偿费进行确认。 房地产公司将 自己的的不动产补偿给被拆迁人 ，来 换取被拆 ３ ． 土地增值税 迁人 的土地使用权 ，这属于非常典型的货 币交易 ，涉及 到各税种 房地产开发企业进行 “ 拆一还一 ”补偿时 ， 与税务相关文件 的计算 ，而且在税种计算上存在着不一致 的地方 ，需要会计人员 关于房地产开发企业利用 自己开发 的产品换取其他单位或个人的 做好会计处理工作 ，计算准确 ，否则极易导致税务风险的发生。 非货币性资产时，当所有权转移时则视同为销售房地产行为。所以 １ ． 营业 税 当房地产公司用 自己的建造的房地产项 目对被拆迁户进行补偿 时， （ １ ）自建房用于补偿 其安置用户行为视 同为销售行为处理 ，应该按照市场价进行收入 当房地产开发公 司用 自建房进行补偿 时，当地税务机关会计 确认 ，同时还要用同价值来对房地产开发项 目的拆迁补偿费进行 征 营业税 ，这就涉及到营业税在计征 时需要按照什 么成本来考虑 确认。 税率的问题 。通常营业税 的计税是按成本价或是市场价来计征的， ４ ． 个人所得税 当偿还面积与拆 迁面积相等时 ，则按 同类住宅房屋的成本价来核 被拆迁人所取得的拆迁补偿款 ，作为原有被拆迁房屋的补偿 ， 定 营业税 ，而对 于超 出拆迁建筑面积的部分 ，则按 市场价来对营 所以可以免征个人所得税。 业税进行计 征。同类住宅房屋成本价 即是指房产开发商用于开安 ５ ． 契税 置补先拆迁户 的房屋 的工程成本价。房地产开发成本大致包括土 对于契税的征收 ，关于房地产公司 “ 拆一还一”形 式有一定 地成本、前期费用 、基础设施费、主体建安工程费、配套设施费 的规定 ， 在进行土地使用权 交换 、房屋交换 时，对于交换价格不 及开发间接费等 ，通常情况下所说工程成本是指不包括土地成本 相等的情况 ， 则需要 由承受 者交付货币、实物 、无形资产及其他 之外的其他成本 。虽然相关 文件 中并没有对总建造成本还工程成 经济利益。所 以房地产公司支付 的拆迁补偿 费应交契税。而对 于 本计税进行明确 ，但 由于被拆迁 房产原来 即占有土地，所 以房产 在土地使用权交换、房屋交换过程中，对于交换价格相等的情况 ， 公司即不需要对土地再支付给的成本 ，所以补偿房产 的成本价不 则免征契税。而对于拆迁居 民在利用拆迁款进行重新购置房产时 ， 应再对土地成本进行计算 ，应该按照工程成本来对其进行计税 。 其成交价格 中与拆迁补偿款相当的部分则不需要交纳契税 ，但对 （ ２） 外购房屋用于安置 于成交价格 中超过拆迁补偿的部分 ，则需要征收契税。 房地产开发公司利用外购房屋来补偿被拆迁人时分为两种情况， 兰 、结 束语 其 中一种是先向第三方购置房屋，然后将房屋补偿给被拆迁人的， 房地产企业在利用 “ 拆一还一”补偿 方式 时，由于其需要涉 另一种是与第三方约定好，直接将房屋过户给被拆迁人的。虽然两 及多个税种 ，而且在计算方式上也有所不 同，所以企业会计人员 种情况都是利用房屋对被拆迁人进行补偿，但在营业税的计税方法 在进行此类业务处理时 ，需要熟悉相关的税务规定 ，提前做好相 上却有较大的不同。首先在进行营业税征收时 ，第一种情况是开发 关的规范工作 ，从而有效的规避税收风险。 商将 自己的购置的房屋销售给被拆迁人 ，其计税金额应该 以购置这
、
些房屋的全部价款减去不动产或是土地使用权购置原价后的余额作 参考文献 ：
为营业额，并经此作为计征营业税的标准。第二种情况是房地产开 ｆ １ 】 徐春艳 ． 房地产开发企业 “ 拆一还一”营业税计税依据如何确定 ． 发公司并没有以 自己为购买人 ，而是通过第三方直接将房屋过户给 中国税务报 ，２ ０ １ ４ — ０ ｌ — Ｏ ６ ［ ２ ］ 彭 志 华 ，赵 淑 贞 ． “ 拆 一还 一 ”返 还 拆 迁房 产 要 纳 税 ． 税收征纳， 被拆迁人，这种情况下就等同于开发公司利用货币来对被拆迁户进 ２ ０ ０ ５ －１ １ －３ ０ 行补偿 ，然后被拆迁户委托开发公司来向第三方购置房屋，这种情 【 ３ ］ 梁影 ． 拆一还一 ”销售不动产的税务处理 ． 海峡财经导报，２ ０ １ ０ — 况下 ，开发公 司在进行营业税缴纳时，则应以收取的超面积价差按 ０ ７ －２ ８ 照“ 服务业—代理业”税 目申报缴纳营业税 。
墨
关于 “ 拆一还一”税务处理的探讨 速的发展 ，拆迁补偿是房地产业普 遍存在的问题 ，其涉及到的补偿方式有货币补偿、实物补偿及货 币和实物结合 的补偿。“ 拆一还一”业务在房地产开发企业普遍存 在 ，其 为实物补偿 ，在会计处理时具有特殊性 ，涉及的各税种在 计算上都存在着较大 的差异性 ，如果处理不好，极易给企业带来 税收上的风险。 “ 拆一还一”的含义 “ 拆一还一 ”作为房地产企业拆迁补偿的一种形式 ，即是在对 被拆迁人 的房屋拆除后，拆迁人以 自建或外购房屋 的方法来补偿 给被拆迁人 ，使被拆 迁人享有对房屋的所有权，这是一种实物补 偿形式。在房地产企业的拆迁补偿形式 中还有一种货 币补偿 ，是 将被拆迁的房屋以货币结算形式补偿 给被拆迁人 。“ 拆一还一”实 质上就是房地产公司将 自己的房产给被告拆迁人 ，房地产公 司取 得被拆迁人 的原有房屋的土地使用权 ，这种补偿方式基本上不涉 及差价款 ，即使有金额也不大，属于非货币交易的一种。