蓝光集团项目投资案例课堂
蓝光集团简介和产业结构
蓝光集团简介和产业结构四川蓝光实业集团有限公司（以下简称蓝光集团）创建于一九九〇年，发展至今已成为一家以“绿色住宅、商业综合体及文化旅游综合体”开发和运营为核心，以房地产金融业务为支撑，以“生物药业”、“绿色健康饮品”业务为重要组成部分的综合型集团化企业。
22年励精图治，蓝光集团现有下属控股、参股企业三十余家。
2007年蓝光集团被四川省人民政府首批确定为重点培育的“79家大企业大集团”、成都市首批重点培育的“58家大企业大集团”之一，也是四川省省委、省政府首批确定的“23家重点民营企业”之一，是中国房地产行业首家获得企业“AAA+1”最高商业信用等级认证的企业集团。
一、蓝光集团产业结构蓝光集团产业结构现由四大板块构成：房地产开发板块、资产管理板块、绿色健康饮品板块和生物药业板块。
1、房地产产业在中国城市化进程中，蓝光以“为城市创造更多优质项目，建老百姓买得起的房子”为己任，始终坚持以符合国家产业导向、面向刚需主流人群的绿色住宅开发为主，在所有蓝光住宅项目中，90平米以下的房屋占比超过85%，远高于国家“70/90”的政策要求。
据统计，建筑建造和使用过程中产生的二氧化碳约占全球碳排放总量的55%，这一比例远高于工业、交通等领域。
特别在当前中国快速的城市化进程中，房地产开发处于高峰时期，“绿色建筑”的发展水平直接关系到整个中国节能减排、实施新能源战略的成败。
蓝光在产品设计、开发过程中广泛采用绿色领先技术和节能环保材料，在蓝光各个项目中更充分倡导和引领绿色生活的居住理念。
“蓝光公馆1881”等项目通过国家绿色建筑认证。
蓝光积极介入助推城市繁荣、提升城市价值的商业综合体开发，以全新的方式赋予商圈全新价值。
“空港国际城”、“蓝光金荷花”等商业项目的成功开发，再造区域新的商业中心，为城市的商圈发展带来质的飞跃；同时，响应国家文化旅游产业振兴战略号召，打造文化旅游综合体，助推文化旅游产业升级。
其中以“峨秀湖国际度假区”、“岷江国际旅游度假区”等项目为代表的文化旅游综合体对于快速聚集区域人气，带动产业投资，传承地方文化，提升客户体验及停留时间，促进就业、税收贡献等方面起到了巨大的带动作用。
成都-蓝光地产-米兰香洲地产项目品牌运作策略及推广方案-43PPTPPT精品文档44页
心理需求：由于工作的压力和成长期的痛苦，使他们特别渴望一种
放松的生活，一个同质阶层的心灵家园；
生活态度：做事认真，凡事乐观是他们的生活态度；他们并不显山露水，
去感受。
知道丰富的生活并非单靠外在的优越，更需要用心
购买动机：除了房子以外，他们还有对生活素质的追求，对归属感和自
我实现的需求；
价值导向：“享受多一些，享受好一些”是他们的人生信条，他们努力工
NO2:传播策略
项目SWOT分析
项目优势：
1、外金沙高尚区域，自然环境好； 2、清波、百仁片区开篇之作，项目前 景值得期待；
项目劣势：
1、基本上是块生地，居住氛围不成熟； 2、属于城市边缘地带，对购房者有一 定心理隔阂；
机会分析：
1、金沙片区房产开发向三环外延 伸已成必然； 2、清波、百仁片区是政府倾力打 造的生态居住区，本项目将点燃此 区域的开发热潮；
第三部分：传播之路
1、传播节点控制 2、媒介组合策略 3、销售物料建议 4、关系营销及客户活动
第四部分：创意风格及表现
1、广告调性及表现风格建议 2、现场包装建议 3、户外、楼书、报版创意作品参考
NO1：品牌运作策略
前言
2019年，是蓝光地产品牌强势出击的一年。集团换标，蓝光精品主 义的全面实施，都预示着蓝光地产将在地产领域，特别是住宅市场 领域，打造前所未有的品牌高度。
有很强吸引，同时也契合金沙生态居住区的的居家氛围。
泛客户群构成
成都区域客户
原
经
居
济
住
实
于
力
城
有
西
限
的
，
置
想
业
置
者
案例分享：蓝光地产——整合管理,项目运营与预算体系深度结合
蓝光地产：整合管理，项目运营与预算体系深度结合作者：黄萌成都明源高级咨询顾问蓝光地产ERP项目总监更多运营资料，敬请关注地产运营圈QQ群1．加群号：3830789462．扫描群二维码：作为四川本地规模最大的房地产开发企业，蓝光地产的管理以精细化、规范化著称，是西南区域的管理学习标杆之一。
蓝光的全面预算管理体系从2007年开始搭建，经过近4年的实践与持续优化，目前已相当成熟，很好地支撑了公司近年来的稳健发展。
放眼国内房地产企业，真正将全面预算体系运转起来的企业少之又少，较普遍的情况是过于偏财务视角或侧重关注预算的编制，导致预算管理与项目运营的业务管控脱节。
以下将全面解读蓝光地产在全面预算管理体系下，预算管理与项目运营管控的相互结合与相互促进，希望对拟推或正在运转全面预算管理体系的企业有所参考。
项目预算支撑全面预算1.项目预算是全面预算的重要内容蓝光的全面预算管理涉及内容较广，大体可分为“项目预算”和“公司年度预算”两大部分。
其中，“项目预算”又称“项目全周期预算”，包括项目全周期的项目成本预算、项目收入预算、项目费用预算、项目利润预算以及项目开发计划。
而“项目年度预算”是项目全周期预算在当年度的切片。
“公司年度预算”包括资本预算、现金流预算、预计资产负债表、预计利润表、预计现金流量表等“年度财务预算”，此外还有收入预算（如销售合同预算、销售回款预算、自有资源租赁收入预算、营业外收入预算）、成本费用预算（如采购预算、开发成本预算、销售费用预算、管理费用预算）和公司年度经营计划等“年度经营预算”。
公司年度经营计划主要反映经营类（如土地储备、开工、开盘、交房面积等）、销售类（签约额、回款额）、财务类（收入、利润、三费费率）、现金类、计划类（项目开工计划、销售资源推售计划、交付计划、收入结转计划、利润结转计划）五大类指标目标。
（见图1）2.项目预算是公司年度预算的编制基础企业在每年9月-12月编制次年的公司年度预算时，首先要做的就是资源盘点，刷新拟建项目、在建项目的项目预算。
中梁、蓝光案例分析
意境鸟瞰图
开发商
蓝光地产
项目地址
长ห้องสมุดไป่ตู้门街与展览东路交叉口东北角
占地面积(亩)
87亩
建筑面积(万m²)
20.38
容积率
3.5
绿化率
35%
整体规划
项目一期一批规划6栋高层
建筑风格
中式
区位图
物业形态 产品主力面积
高层 96㎡、105㎡、115㎡、128㎡、142㎡
交付标准及成本
毛坯
销售均价
待定
销售动作
3月15日展厅开放，目前会员招募中
小高层99㎡三室两厅一卫
小高层108㎡三室两厅两卫 小高层120㎡三室两厅两卫
洋房128㎡四室两厅两卫
客厅+餐厅
动
观景阳台
静
客厅+餐厅
动
主卧
静
主卧
观景阳台
静
主卧
客厅+餐厅
动
观景阳台
客厅+餐厅
静
动
主卧
观景阳台
优势：6.3米观景阳台，餐客一体，三 面宽朝南。 劣势：入户无玄关
优势：6.7米观景阳台，餐客一体，三 面宽朝南。 劣势：入户无玄关
优势：6.7米观景阳台，餐客一体，三 面宽朝南。 劣势：卫生间无干湿分离
优势：6.7米观景阳台，餐客一体，三 面宽朝南。 劣势：入户无玄关，动静不分区、次 卧过小
整体概况
个案分析
中梁·壹号院
聚力中原地产营销梦之队
通过线上媒体推广及线下渠道拉访形成客户到访，2019年预计推售811套房源约13亿，5月7日项目取得11#楼预售证进行认筹升
首批推售，预 计6月初开盘
3个商业综合体室内空间设计经典案例浅谈
3个商业综合体室内空间设计经典案例浅谈城市的快速进展，业态多样化与消费享受化，引导了商业地产的升级与变革，形成了休闲商业聚集的全新制造——商业综合体。
这是一种将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合，形成彼此依存、彼此裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。
案例1：【成都蓝光空港】设计单位：毕路德业主单位：蓝光集团设计面积：16846㎡项目位置：四川成都设计思路：成都蓝光空港地处成都大西南中心片区唯一一个超大体量的商业中心，依照国际商业空间最近几年的进展方向，打造以休闲气氛、主题故事、艺术品位为核心的体验性购物环境。
设计师通过对材料肌理的质感化、材质的自然化和室内造型的户外化，营造出商业街道的故事场景，强化休闲体验的同时，突出了地域文化特色。
富有转变的戏剧性光气氛处置，通过降低一般照明，引入集中式核心光线，使其具有故事感的“舞台”成效，变一般商城为吸引年轻社群的交往空间。
通过开放式中岛自由布局，充分利用了交通空间。
同时运用通道上安排摊档式花车及商铺空间的外摆，营造出目不暇接的喧闹的商业感受。
巧妙地放置具文化故事内涵的艺术装置，对传统文化进行现代抽象提取与再制造，形成“话题”中心，产生强烈的可经历符号。
案例2：【沈阳信基购物中心】设计单位：毕路德业主单位：沈阳房地产开发设计面积：万平方米项目位置：辽宁沈阳市设计思路：人们常说创意来源生活，果不其然。
沈阳信基购物中心的室内空间设计灵感源于中国到处可见的连绵翠峰，随意自然的组合取代了固定而生硬的柱网结构，独具吸引力。
同时建筑设计中林林总总的结构柱巧妙地隐藏于总图当中，设计的最终成效是从视觉上将原有的12根柱子减少为3根。
外，在统一的平面上新墙体的比例和尺寸正好适合现有的开窗，利于将自然光线引入室内空间，打造贵宾室，效劳空间和办公室。
最终制造出了一个充满活力又独特的空间，从视觉上放大原有小空间的比例，令线、板等元素的自由组合维持住了一种微妙的平稳，犹如一幕戏剧里的缤纷角色。
蓝光集团项目投资决策案例
案例一：蓝光集团项目投资决策案例一、引言在蓝光集团2001年11月3日的执行委员会大会上，董事长兼总裁江宁要求由营销部副总韩辉和投资部副总李彦负责，认真调查一下市场目前和潜在的需求情况，准备投资开发新的项目，挖掘集团新的利润增长点。
韩辉和李彦散会后与办公室主任王明会晤了一下，讨论怎么办。
最后他们决定成立一个项目团队来进行这一工作，团队应由来自研发部、市场部、投资部、财务部的成员组成，并同意由毕业于中国人民大学的工商管理硕士李嘉负责。
李嘉已在公司工作了3年，以前在市场部，现在在投资部，对市场和公司情况有深入的了解。
韩辉和李彦对此人都很有信心。
二、公司背景及产品介绍蓝光集团有限公司是一个以高科技产品为龙头，多种产业并存发展，集科工﹑贸﹑房地产﹑教育﹑文化﹑服务﹑运输等为一体的多元化跨国企业集团。
集团组建于1994年，总部设在北京，生产基地坐落于天津市经济技术开发区，占地面积27万平方米，建筑面积13万平方米，资产规模超过10亿元人民币。
集团的前身是天津蓝光经济发展总公司（1990年创建）和天津生物工程公司（1991年创建）。
蓝光集团以尖端的生物技术为依托，吸收中医学精华，开发具有降低血脂，延缓衰老，抗肿瘤，润肠通便等功能的高品质系列保健品，并从国外引进先进的生产设备和工艺，建立了严格的品质管理体系，公司已通过了国际化标准的ISO9002质量体系认证。
为保证公司长远有序的发展，蓝光集团已在十几个国家办理了商标注册。
在美国、加拿大、俄罗斯、韩国、泰国、越南，南非等国家的分公司已相继开业，还有二十多个国家的分公司正在筹备之中，将于近期开业。
为了确保产品品质，满足市场需求，蓝光不断进行技术改造和设备更新，投入巨资兴建现代化生产基地，从意大利、荷兰、英国等地引进具有国际先进水平的生产设备。
至今已生产出包括营养补钙为主的系列保健食品，普通食品，医疗器械和生活用品四大系列100多种产品，并在全球十几个国家获得了市场准入资格，部分产品通过了美国FDA检测，而且产品的范围正在不断扩大。
蓝光集团投资决策案例万里
（三）获利指数（PI）
获利指数（PI）=未来报酬的总现值/初始投资额现值
甲方案的获利指数
[318.125(P /A,14%,11)- (P/A,14%,2 )] 593.125(P/ F,14%,12) 1.47 400 400(P/F,14 %,1) 200(P/F,14 %,2)
忠
固定资产投资分析：
甲方案：⑴原始投资共有1000万元（全部来源于自有资金），其中包括：固 定资产投资 750万元，流动资金投资200万元，无形资产投资50万元。⑵该 项目的建设期为2年,经营期为10年。固定资产和无形资产投资分两年平均投 入，流动资金投资在项目完工时（第二年年末）投入。 ⑶固定资产的寿命 期限为10年（考虑预计的净残值）。无形资产投资从年份起分10年摊销完毕， 流动资产于终结点一次收回。⑷预计项目投产后,每年发生的相关营业收入 （不含增值税）和经营成本分别为600万元和200万元，所得税率为25%，该 项目不享受减免所得税的待遇。⑸该行业的基准折现率为14%。 乙方案：比甲方案多加80万元的固定资产投资，建设期为1年，固定资产和 无形资产在项目开始时一次投入，流动资金在建设期末投放，经营期不变， 经营期各年的现金流量为300万元，其他条件不变。 目前,蓝光集团的固定资产已占总资产的15%左右,集团已经形成了企业 自己的一套固定资产的管理方法: 公司的固定资产折旧方法按平均年限法, 净残值率按原值的10%确定,折旧年限分为:房屋建筑物为20年；机器设备、 机械和其他生产设备为 10年；电子设备、运输工具以及与生产经营有关的器 6/21/2014 具、工具、家具为5年。
预计项目投产后,每年发生的相关营业收入(不含增值税)和经营成本 分别为600万元和200万元，所得税率为25%
天津海澜德投资集团项目提案138P
• 2019 年全社 会固定 资产投 资 7510.67亿元，增长31.1%。
• 其中，城镇投资7057.20亿元 ， 增 长 31.2% ； 农 村 投 资 453.47亿元，增长29.8%。
• 全年城镇新开工项目3785个， 比上年增加1060个；完成投资 2603.48亿元，增长36.5%。
1.3 天津城市宏观经济发展概要——经济发展
本次报告撰写研究思路
纵向研究线索
宏观视角 宏观经济 中观视角 区域发展 微观视角 本体项目
横向研究线索
规划分析 本体区域规划 经济分析 本体区域经济 营销分析 我们做什么 推广分析 我们怎么做
• 本次报告研究根据纵向和横向两种维度进行交叉研究分析。
第一部分 城市宏观视角解读
1.1天津城市功能定位 1.2天津城市总体规划 1.3天津城市经济指标 1.4天津城市人口结构 1.5天津城市经济小结
• 近年内，公寓市场供大于求表现越趋明显。
2.1 天津房地产市场现状解读——公寓市场
近年内天津公寓市场月度供需走势
• 2019年上半年，公寓市场成交始终波澜不惊，保持着自2019年9月以来的销 量水平。 。
2.1 天津房地产市场现状解读——公寓市场
2019年1-6月天津公寓市场供应的分布情况
• 环内公寓产品占大幅比例 • 2019年上半年，全市公寓供
2.1公寓市场交易状况 2.2商务办公市场交易状况 2.3商品房市场交易状况 2.4天津房地产市场小结
1.1 天津城市宏观经济发展概要——城市定位
城市定位——中国国家中心城市、北方经济中心、环渤海地区经济中心
• 中国国家中心城市， • 中国北方经济中心、 • 环渤海地区经济中心、 • 中国北方国际航运中心、 • 中国北方国际物流中心、 • 国际港口城市和生态城市， • 国际航运融资中心， • 中国中医药研发中心， • 亚太区域海洋仪器检测评价中心。
2014.10蓝光地产案例研究
Centaline Consultants
本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。
峨秀湖国际度假区：位于世界遗产峨眉山山脚，集会议、温泉酒店、餐饮、文 化演艺、影视拍摄基地、特色观光旅游为一体的项目
© Copyright Centaline Group, 2010
四合院排布方式
四
三
四合院：
>四合院户型面积在180平方米左右，均价20000元/平方米，总价在380—390万 之间； >由四个户型呈“L”型围合而成，能集约公共空间，各户型可做到景观最大化； >外立面采用石材、涂料、木材为主，设计为新亚洲风格；
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南亚滨水 风情洋房
四合院
景
四孖屋
观
优
势
逐
渐
降
低
六联排
独栋
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四合院：四个户型以“L”型围合而成，集约空间，各户景观最大 化，180平左右，均价20000元/㎡，总价380—390万元
一
二
院落 入 户
项目名称：假日半岛，整体项目北区一期住宅项目； 占地：571亩，约 平方米；其中高端住宅占地280亩； 项目概况：一期项目住宅产品以别墅业态为主，分布为 独立别墅、四合院、八孖屋、联排别墅、花园洋房和酒 店式公寓6种； 建筑风格：采用中式风格和新亚洲风格； 户型特点：布局上增大建筑空间与自然的接触面，采用 大量的落地窗和大露台； 布局：整个项目依山势而建，景观性逐渐降低，独栋别 墅及六联排别墅位于景观最优处，四合院、洋房、四孖 屋景观性较弱；
2013年_蓝光COCO国际_个案报告
驷马桥商圈是成都北城副中心的重要构成板块，将从底端商品批发市场发展成为全面 融入现代化国际化的中心城区，成为2.5环经济走廊的重要节点。
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区域配套简介
项目位于成都北2.5环荆竹东路（海滨公园旁），道路网通达，但项目目前距离 公共交通配套尚有一段距离，便捷度欠佳
一年时间，迅速实现资金回笼，投资净利润率可达35%左右。
蓝光COCO系列在选址上都会选择成熟的生活圈，便捷的交通，繁华的商业街，来营造健 康的生活氛围，满足对城市生活和配套有着强烈依附感并且追求生活品质的年轻客群需要。
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……
重庆蓝光coco时代 昆明蓝光cCOCO国际是蓝光COCO系在蓉的第五号作品
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小结
蓝光COCO系率先在沪、深、港等地热卖的超紧凑小户型引入成都是对首 置刚需用户需求的深度挖掘，定位精准。 蓝光COCO系产品的成功，是因高度迎合了目前市场特征，顺市而为。 蓝光COCO国际项目是蓝光在城北打造的首个COCO系产品，是否依旧 能取得成功呢！
43
金沙
2013-01-09 0/5170
110000 2012,7,2 11000
蓝光coco
蜜城
内光华商圈
2012-6-19
5400
54
170000 2012,10,2 11000
蓝光coco 东方新城商
蓝光集团营销策划
一、蓝光集团简介四川蓝光实业集团有限公司成立于1990年，十八年励精图治、开拓进取，员工总人数3500余人，现有下属控股、关联企业十余家，荣获“中国品牌地产30强”、“全国百强优秀企业”、“四川省23家重点民营企业”、“四川房地产企业综合实力首强”、“成都地产领军企业”等多项荣誉，获得了一级开发商、一级管理商资质和国家商务部的AAA+1企业诚信等级。
如今，蓝光集团已发展成为以房地产开发为核心，以住宅开发和服务为主导，商业地产开发为辅助，以绿色饮品开发为重要组成部分，立足西南布局全国的产业集团。
蓝光集团旗下房地产开发企业——四川蓝光和骏实业股份有限公司成立于1998年5月，系蓝光集团下属控股公司。
公司是以住宅开发和服务为主，商业地产开发为辅，且具有全国一级资质的专业房地产开发企业。
2.3经济发展速度减缓美国次贷危机对全球经济造成了严重影响，国际金融系统面临深刻危机。
中国经济08年以后也呈现下滑趋势，全国的GDP增长速度从2008-2011年也逐年降低，总体经济的不景气给包括房地产业在内的各种行业造成了显著影响，消费者信心不足，市场需求减少，导致了房地产市场的进一步滑坡。
三、蓝光集团营销战略变革SWOT分析3.1蓝光集团优势分析1、业务方面(1)蓝光集团经过多年的努力和探索，在商业、住宅和混合等多种业态房地产产品开发上积淀了较为丰富的经验。
(2)蓝光在商业房地产项目开发上具有悠久的历史，是成都市最早进行商业地产开发和运作的房地产商，在商业项目整体策划、快速开发、项目推广、招商造活、后期运营等方面具有独特的核心能力。
(3)蓝光在住宅产品开发方面针对不同层次的客户需求，推出了富丽系列产品、凯丽系列产品、别墅系列产品，以满足不同档次的客户需求，产品覆盖面较广。
2、内部管理方面蓝光集团经过多年的探索和持续的改进，形成了一套规范的内控管理体系。
公司在全面预算管理、计划管理、财务管理、品质管理、监察审计管理等方面成熟有效，团队执行力较强，总体而论蓝光的内控管理水平在国内房地产行业处于一流水平，在成都本土企业中处于领先地位。
蓝光“一村一幼”计划点亮凉山
时。
彼时，西昌的温暖阳光和干燥空气，对于阴雨频繁的盆地城市变得触手可及。
然而，凉山州州府西昌加速的城市化进程，还没有从根本上改变凉山地区的教育现状。
凉山，仍然是中国深度贫困地区之一。
多年来，社会机构对凉山地区的援助方式，多数还是粗放型的捐款捐物，哪里落后就捐哪里，拍照作秀式的捐助较为普遍。
扶贫只能解决片面问题，扶智才是有效阻断贫困代际传递的良方。
各方资源在凉山走过许多弯路，纷扰喧嚣过后，尘埃落2018年12月19日，凉山冕宁泽远乡蓝光幼教示范点挂牌。
Copyright©博看网 . All Rights Reserved.5960民生周刊 2019.09.09特别报道ⅠSpecial reports川省政府的大力支持下，凉山彝区开始大规模实施“一村一幼”建设。
2018年2月，习近平总书记走访大凉山，打响脱贫攻坚战后，蓝光集团于当年3月派人深入凉山实地考察。
针对凉山州学前教育相对滞后现状，蓝光集团很快决定与州教体局、州教育基金会一道，全力推动“一村一幼”公益援助项目付诸实施。
2018年8月14日，蓝光集团正式与凉山州教体局、凉山州教育基金会签订协议，以2018年7月至2019年7月为第一阶段，首期捐赠金额400万元，正式启动“一村一幼”公益援助项目。
以“老师有动力、教师有储备、孩子吃饱饭”为目标，通过公益援助，蓝光集团将用3年时间，累计投入上千万元，推动凉山教育发展。
由点到面，逐渐覆盖凉山州17个县市，3085个幼教点，11万幼儿学生，7000 余名辅导员（教师）。
按照幼教点设施配备标准，协助完善幼教基础设施，帮助培养稳定专业的幼教师资，努力将每个幼教点打造成全县幼教示范点，促进全州专业幼儿教育事业的良性发展。
但是，凉山“一村一幼”项目的建设发展面临重重困难和挑战，办学条件简陋，幼教设施和设备普遍匮乏，幼教点主要借用村委会场地、利用原来小学办学点、租用民房等3种形式开设；幼定，凉山的教育扶贫攻坚最终还要落实到育人上。
蓝光集团项目投资决策案例[业界研究]
![蓝光集团项目投资决策案例[业界研究]](https://img.taocdn.com/s3/m/04e001890066f5335a8121db.png)
案 期末投放。3、经
营期不变。经营 期各年的现金流 量为300万元。其
他条件不一、现金流量 它是评价投资方案是否可行时必须事先计算的一个
基础性指标。 根据蓝光集团项目投资决策的甲和乙两大方案，为
了计算这两大方案的现金流量，必须先计算两大方案每 年的折旧额：
甲方案每年的固定资产折旧额=（750-750*10%）/10=67.5（万） 无形资产折旧额=50/10=5
经出现。
专业倾力
12
（4）产品研发风险
虽然蓝光集团是以生产壮骨粉 起家的，在技术方面有一定的优势 ，但对新产品的研究还是存在很多 技术难题。同时，已有两家企业利 用选择性离子过滤技术，有效的剔 除杂质，开发出氨基酸葡萄糖类的 特异产品。这就逼迫蓝光集团要加 快研发速度，争取产品早日进入市 场，抢占有力的市场竞争地位。
专业倾力
10
（2）TCL并购意图：
1.欧洲及美国的预征中国彩电反倾销
税政策迫使中Ad国d Y彩ou电r T厂itle商必须成为国际化企 业；
2.汤姆逊是全球拥有彩电技术专利最多 的公司之一，它的品牌、生产线、研发能力 可以和TCL互补；
3.借助汤姆逊品牌、渠道进入欧美市场 ，回避欧洲和美国的反倾销税政策；
• 从20世纪90年代以来，连续多年保持高速增长，2005年全球营业收入516亿元人民币，6万3千多名 雇员遍布全球145个国家。2004年，通过兼并重组汤姆逊彩电业务，成立TTE公司，一跃成为全球 最大彩电企业，2005年彩电销售近2300万台，居全球首位
专业倾力
4
• 年销售额：516亿元人民币（2005年） •年度盈收：-3.2亿元（2005年） 资产负债率：70%（2005年）
蓝光集团项目投资决策案例
甲方案的IRR=20.21% 乙方案的IRR=20.88 %
获利指数（PI） PI指投资项目未来现金流入总现 值与初始投资额的比值 。 PI=未来报酬的总现值/初始投 资额
从计算答案看，甲、乙两个方 案的获利指数都大于1，故两个 方案都可进行投资，但因甲方 案的获利指数更大，所以应该 选甲。
甲方案NPV=323.99 乙方案NPV=384.19
从上面我们可以看出，两个方案的净现值均大于零，故都是可 取的。但乙方案的净现值大于甲方案，故应该选乙。
（二）内部报酬率（IRR） IRR是指投资项目的净现值等于零的贴现率。
内含报酬率法的决策规则：在只有一个备选 方案的采纳与决策中，如果计算出的内涵报 酬率大于或等于企业的资本成本或期望的报 酬率就采纳，反之，拒绝，在多个备选互斥 方案中，选用IRR超过资本成本或期望报酬
200
200
200
折旧
72.5
72.5
72.5
72.5
72.5
72.5
72.5
72.5
72.5
72.5
税前利 润
327.5
327.5
327.5
327.5
327.5
327.5
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所得税 108.075 108.075 108.075 108.075 108.075 108.075 108.075 108.075 108.075 108.075
• 从20世纪90年代以来，连续多年保持高速增长，2005年全球营业收入516亿元人民币，6万3千多名雇员 遍布全球145个国家。2004年，通过兼并重组汤姆逊彩电业务，成立TTE公司，一跃成为全球最大彩电 企业，2005年彩电销售近2300万台，居全球首位
蓝光COCO时代个案分析
产品个案分析
蓝光COCO时代
项目简介
蓝光COCO时代其占地192亩，总建筑面积约53.7万方，规划 户数约4932户，由20栋高层住宅、2栋LOFT办公楼组成、特 色主题商业组成。
蓝光COCO时代基本指标
占地面积 蓝光COCO时代位于南坪弹子石CBD腾龙大道，紧邻腾龙转盘洋 人街游乐园，紧靠南坪商圈、江北商圈；该项目聚集了餐饮、 娱乐、服装、小百货等各类业态，提供全面生活配套，打造一 个趋于成熟的国际社区的商业。 建筑面积 容积率 绿化率 物业类型 12.8万方 53.7万方 3.3 30% 住宅、商业、LOFT
弹子石刚需大盘
特色主题商业
社区自配幼儿园 5万方商业体量 LOFT写字楼
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蓝光COCO时代
项目产品设计/产品设计
蓝光COCO时代聚集住宅、商业、LOFT写字楼为一体的综合体项目。
蓝光COCO时代
户型 楼间距 景观 资源 商业 学校 紧凑型三房 80米 两条主题景观带 毗邻洋人街游乐园 南滨百货商场、南坪步行街 1900㎡幼儿园
61㎡
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蓝光COCO时代
项目产品设计/住宅（户型）
A4户型分析：
户型方正，功能分区明显，
设计合理，实用性强。
户型紧凑，采光效果差。 户型缺少生活阳台设计，。
A4户型3*2*1
40㎡
C1户型3*2*1 61㎡
A5户型分析： C1户型分析：
全能美宅，生活蜕变，家有超大可变空间； 卧室、客厅配置阔景飘窗，空间静谧温馨， 格调生活尽在于此； 户型缺少生活阳台设计，为生活带来不便。 方正宜居，实用主义，精品生 活再度升级； 客厅、餐厅自然衔接，干湿、 动静功能分区，舒适居家； 缺少与客厅相通的景观阳台， 导致采光效果不佳。
蓝光文旅集团文旅产业拿地模式方案
四大主题 游乐组团
香蕉侠攀爬王国
菠萝菠萝水世界
魔法劢物森林
水果江湖小镇
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推广活劢
一、文旅产业两大产品线
不中国现代摇滚音乐第一品牌“迷笛”联袂打造
4月29日-30日“孩子们的迷笛”主题音乐派对
“水果侠+迷笛”IP品牌强借势，提升品牌知名度和美誉度，全国知名11个少儿乐队，曝光量超100万。
1 建立蓝光自有知识产权下 的文商旅娱产业标准
2 打造可复制的产品标杆和标 准化运营管理体系
聚焦发展区域型重点城市，
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快速进行全国化拓展
实现“项目开发利润获取+商业经营持
4 续盈利+资产证券化（ABS等）” 的运 营模式
文旅产业的拿地模式，将成为 蓝光发展千亿目标以及全国化布局投资转型的重要组成部分
项目定位： 文旅产业顶级体系
选址城市： 世界级旅游目的地城市周边,
全国重点旅游城市近郊
项目定位： 文旅产业升级体系
选址城市： 二线及省会城市周边区域
项目规模: 1000亩
项目规模: 700亩
文旅用地 400亩 商住用地 600亩
文旅戒商业用地300亩 住宅用地400亩
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项目定位： 文旅产业基础体系
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一、文旅产业两大产品线
乐园文旅
水果侠主题世界 2.0
升级至四+ 九功能组团
香蕉侠攀爬王国
＋ 菠萝菠萝水世界
魔法劢物森林 水果江湖小镇
＋ ＋ 冰雪
项目
体育 竞技
素质 教育
＋ ＋ 科技
博览
生态 田园
情景 演义
＋ ＋ 影视
动画
音乐 基地
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7）夏季的淡季运作问题 天气转暖，骨关节症状就会得到缓解，产品需 求迫切度就会降低。只有一个周期的运作完成并卓 有成效，才能保证产品一直在市场的热销。因此夏 季的销售问题不容忽视。
这就要求销售服务人员要牢记以消费者为核心 的观念。保持与消费者之间较好沟通的渠道、沟通 的频次等，不断的服务和不断的交流，形成两者紧 密的服务与被服务关系，产品顺理成章地成为服务 的一项内容。
企业必须要加大产品宣传力度 和积极普及疾病知识，加快社会大 众的观念转变速度，争取缩小市场 导入期。
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4）市场竞争的不确定性
一项新产品从创意的产生到进 行商品化生产，一般要经过数 月到数年的时间，在这么长的 时间内，市场环境会发生很大 的变化。面对这些情况：公司 要加快研发进度，密切关注市
场动态，要做好战略决策。
假如蓝光集团有能力 打入骨关节炎市场， 请你对甲，乙两个固 定资产投资方案进行 财务可行性分析，根 据PP、NPV、PI、 IRR等财务指标所得 ，你会选择哪个方案 ？
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机会 研究
初步可行性 研究
项目评估
可行性研究报告
Ba5ck
骨关节炎及其市场
据世界卫生组织统计，50岁以上的人 中，骨关节炎的发病率为50% ，55岁 以上的，发病率为80% 。据估计， 我国约有一亿病人 。 目前，我国的骨关节保健食品市场容 量已经达到 12亿—15亿元之间。但 是，对骨关节炎的治疗手段不能尽如 人意，不能从根本上治疗这一病症。 因此效果不够理想，并没有真正形成 威胁的竞争产品出现。
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产品研发风险 保健品营销犯难困局 夏季的淡季运作问题场对产品的需求量具有极大的不 确定性： (1)当新产品刚上市时，由于消耗还没 有到达肯定水平，可能会造成贩卖不畅 ，产品积贮。 （2）消费人群分布不均横。 因此市场的实际消费能力还需要评估， 企业要根据市场需求量确定生产量。
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在蓝光集团2001年11月3日的执行委 员会大会上，董事长兼总裁江宁要求 认真调查一下市场目前和潜在的需求 情况，准备投资开发新的项目，挖掘 集团新的利润增长点。 项目团队经过深入的市场调研分析， 提出“骨关节炎”将是下一个市场的 热点。
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问题
做项目投资决 策时你认为应 做好哪些前期 准备
骨关节市场有可能成 为市场的热点，但也 有很多不确定因素， 如果你是项目团队的 分析人员，你认为该 市场会有那些不确定 因素？你是如何确定 这些不确定因素的？ 最后决策是什么？
这两大方案的现金流量，必须先计算两大方案每年的折旧额： 甲 每年折旧=750（1-10% ）/10=67.5 NCF0=-400 NCF1=-400 NCF2=-200 NCF3-11=600-200-(600-200-67.5-5)*25%=318.125 NCF12=318.125+75+200=593.125 乙 每年折旧=（830-83）/10=74.7 NCF0=-800 NCF1=-200 NCF2-10=300 NCF11=300+83+200=583
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5）产品研发风险
（1）新药研发一般呈现出研发时间 越来越长，研发费用越来越高，创 新成果无法被合法承认。 （2）药物创新过程中未注意从知 识产权的角度保护创新成果，被他 人廉价使用或侵犯，导致企业的技 术创新收益下降。 （3）新药技术生命周期长短的不 确定。
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6）保健品营销犯难困局
炙手可热的保健食品市场，超乎想象的利润 、极低的进入门槛和国家行业管理的缓慢反映， 一时间使保健品市场鱼目混珠，产品众多，质量 良莠不齐、行业信誉度差、管理相对滞后。一些 公司的广告宣传等方面的不规范，不断发生的质 量问题和企业的欺诈行为，逐步造成了消费者对 整个行业的不信任。 我们要规范广告宣传，打破困局营销不玩花架子 ，凭借产品优势和务实的营销理念，赢得消费者 的肯定与信任，成为行业的一流品牌。
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2）市场接受时间的不确定性
新产品投放市场后，到底 要经过多长时间才能被消 费者所接受，也具有不确 定性。有些产品，也许技 术含量很高，但在一定的 社会经济条件下，却不为 市场所接受。
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3）疾病教育问题
无论是医生还是患者，长期以来接 触的主要是消炎镇痛类产品，此类 特异性产品属于保健品，药效不会 很快体现，因此要说服患者使用新 的特异性产品尚需一段时间，且工 作肯定会相当艰巨。
蓝光集团项目投资决策案例 ——投资案例
第二组 朱程飞 高锋 楼蔚 安妮 叶聪 殷海月
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蓝光集团有限公司是一个以高科技产 品为龙头，多种产业并存发展，蓝光 集团以尖端的生物技术为依托，吸收 中医学精华，开发具有降低血脂，延 缓衰老，抗肿瘤，润肠通便等功能的 高品质系列保健品，并从国外引进先 进的生产设备和工艺，建立了严格的 品质管理体系，公司已通过了国际化 标准的ISO9002质量体系认证。
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未来骨关节炎市场的发展优势:
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市场潜力巨大,发展途径广阔
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治疗方法尚无良策,科研方向众多
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扩大生产队伍,推广国内销量
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国产药品出口欣欣向荣
5 我国是氨基葡萄糖最主要的资源地
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人们对保健品的需求越来越大
B1a6ck
一、现金流量 它是评价投资方案是否可行时必须事先计算的一个基础性
指标。 根据蓝光集团项目投资决策的甲和乙两大方案，为了计算
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这种局面正面临着被打破的可能，带 来这种可能性的是中国的两家企业：
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武汉的上市公 司人福科技：
傲骨力氨基葡 萄糖硫酸盐单 体，缓解骨关 节炎病症显著
山西一家医药上 市公司： 开发的 产品与人福科技 的傲骨力几乎是 一脉相承，都是 氨基葡萄糖类特 异性产品
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市场可能 存在不 确定
因素
市场容量的不确定性 市场接受时间的不确定性 疾病教育问题 市场竞争的不确定性
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二、非贴现现金流量指标 （一）投资回收期
投资回收期（PP ）=原始投资额/每年的NCF
经计算，得： 甲的投资回收期=2+1000/318.125=5.14 乙的投资回收期=1+1080/300=4.6
这一指标的缺点是没有考虑资金的时间价值， 没有考虑回收期满后的现金流量状况，因而不能 充分说明