浙江工业大学马原学生研讨作业

题目中国住房问题姓名：学号：学院：专业：电话：得分：_____________一、该疑难问题的准确含义是什么？中国住房问题二、什么机缘让你想起了这个疑难问题？房地产十几年来，房价的涨幅有目共睹，据1989年2月人民日报的文章，“上海住宅市场年初出售11000多套住房，成交不到1/10，幢幢楼房无人买，几十万平方米新住宅空空荡荡。

原因是价格昂贵，每平方米最高价已达2300元，令人咋舌。

”20多年后，上海房价上涨到2万余元，涨幅近10倍，北京房价涨势堪比上海，再过20年，房价将会上涨到什么程度？近日，北师大教授董藩给出答案，他预测“25年后北京房价每平米80万，全国均价9万”。

住房问题关乎国民经济发展，更牵动民生冷暖。

但是如此高的房价真是让人望而生畏啊。

当下，房子不仅成了事儿，而且成了天大的事儿。

无论是平民百姓，还是政府官员，都不可不关心房事。

房事集聚了天下众多的资金，集聚了天下最会投机和最不会投机、短时间暴富和长期苦大仇深的人群，因而，时刻牵动着普通百姓和决策层的敏感神经。

然而，房事除了带给少数既得利益者的是快感之外，带来更多人群的则是索然无味的苦闷、担忧和痛苦。

房事从来没有像今天这样影响乃是左右人们的生活，也从来没有像今天这样给众多人群心理上留下如此之深的阴影。

不可否认的是，目前，房事正在走入一场困局……三该问题真实吗？或者合理吗？（如果问题的真实性或合理性不是显而易见，请给出所提问题的经验或理论依据。

）在按揭贷款买房这个理念提出后房价开始成为投资客投机客挣钱的工具1996年开始提出按揭贷款河南建业集团开发的首套（花园）从1996年-2000年房价基本处于正常时期随着郑州的高速发展房价第一个涨幅期出现在2002年-2005年这时候房价从1200-2000第二涨幅期出现在2005年-2008年房价从2000-4000第一次跌幅期在2008年-2009年上半年房价一度从4000跌至3300（当时开发商成本基本在2800左右，不得不说是白菜价）第三次大型涨幅期在2009年底-2011年4月份3800-6500 这次是有史以来最大的涨幅。

几乎所有的投资客，投机客在这一时期赚了大钱。

几乎让所有的人都笃定相信，中国的房价不可能出现降的那一天。

开发商拿地价格一块比一块高从正弘接过蓝堡湾的烂尾楼，到英地地产拿到天骄华庭。

包括恒大名都，鑫苑景园。

没有一处例子能够证明房地产行业在中国倒掉的可能。

直至2011年4月5日颁布了限购令房价开始出现停滞期。

其实真正影响房价的是银行政策。

从2011年4月至今房价开始降了最先憋不住的是开发商。

然后就是急着用钱的业主。

业主急用钱挥泪抛售爱房痛降10万。

类似这样的标题铺天盖地。

没有人能预计房价会降还是会涨。

但是1，开发商拿地不可能便宜；2，建筑材料不可能降价；3，工人工费不可能缩水；4，通货膨胀后，如果房价还降价，银行死帐烂账只会越来越多。

综上所述，房子还是会涨价的。

这是我的观点房子降价，开发商会哭，银行会难做，经济会萧条。

房子涨价，老百姓会哭，生活压力大，国民会浮动。

四、弄清楚该问题预计将会使哪些人获益？获哪些益？本课题通过对现在房价问题深入分析，对在各种民生关系中的人民权利的分类研究，对住房权利的法律根源以及现实房价状况的探讨以及在浙全国的实际调研，希望促进有关人民住房权利得到保障。

五、该问题可分解为哪些更为基本的问题或部分？这些更为基本的问题或部分的关系如何？《宪法》第十条规定：“城市的土地属于国家所有”。

虽然目前存在城乡二元结构，部分土地属于农村集体所有，但这种所有权存在的原则是与全民利益不相冲突，否则，“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿（《宪法》第十条）。

”从宪法的理念看，土地的最终所有权是国家，国家所有即全民所有。

土地的使用应首先保障所有权者最基本的需求——居住，因此每一位公民都应获得一份用于建造基本住房的土地使用权。

当然，政府必须利用土地来满足交通、公共活动、公共管理、公共安全的需要，也需要用来发展经济，但绝不能以任何方式剥夺公民的基本居住权。

因此如果没有更合理的替代方法，直接保障居民基本住房用地权也是对公民生存权利的最基本保障。

我们都知道中国国内现在的房价居高不下，社会的进步和发展首先要逐步解决人们的基本需求，而“住”则是基本需求之一。

但是，日益严重的收入两级化却使得越来越多人无处安身，近年来尤其明显。

其实，人类在设计“住”的技术方面已经取得了突飞猛进的进步，甚至造房子就如同造彩电一样容易；然而，目前世界上很多地方的房价却于这种技术进步很不相称，以致普通大众只能往“房”兴叹。

要探究现实房价以及形成原因，我们首先要对供求结构进行剖析，因为任何商品价格的长期上涨都跟供求有关；当然，房地产中土地的有限性制约了住房的供给，因而房价上涨的直接原因在于其巨大需求，因而房价问题根本上要分析需求因素。

一般地，在房价非理性狂飙过程中，支持房价走高的有三种需求力量：一是居民的自住性需求，二是富人的投资性需求，三是炒家的投机性需求；其中，前两者为真实需求，影响房价的长期走势，而后者则是虚拟需求，对房价产生短期需求。

一般来说，在房价下降过程中阻碍房价下跌的“抗跌”力量往往在于居民对房子的真实需求，这就是房地产中的所谓“不对称原理”：炒家的投机行为产生房价的峰值，而居民的购买力产生房价的“抗跌值”。

问题是，既然投机性需求主要影响短期的房价，那么，当由投机性需求产生的房价上涨预期破除之后，衍生出的反向预期效应将会使得房价迅速下跌；而且，经过几次的向上和向下预期效应的反复，房价一般会达到其理性的水平。

事实上，在发达国家和地区，房市波动规律体现得异常明显；然而，国内房市虽然已经经历1年多的休整期，但迄今的房价还没有形成快速下降以调整到理性价位的局面。

那么，为什么近年来国内房价会上涨如动兔而下跌如处子呢？这就要对维持高房价的两类真实性需求进行剖析。

为此，这里对这三个因素逐一加以解析。

首先，就炒家的投机性需求而言。

投机性需求主要影响房价的短期波动，而不会使房价长期维持在高位。

一般地，市场有效运作的一个基本条件是信息完善和对称，在信息不对称的情况下，那些拥有信息这就可能通过种种的虚假信息而误导人们的预期；显然，房产是一个信息极不完善和对称的市场，那些掌握信息的房地产大鳄以及中介们就会利用人们的恐慌心理人为地制造住房供不应求的紧张氛围以牟取超额利润。

特别是，由于在住房的供给受到制约的情况下，有关住房紧张之类虚假信息比较容易误导人们的房价预期，从而人为地引起房价的不正常上涨；这就是房地产市场中的投机需求，这种需求引起的房市波动也反映在近来年房地产市场的基本现状中。

显然，当前中国的房地产市场中充斥了投机行为，这只要从住房的空置率这个指标就可以窥见一斑。

一般地，国际上往往将住房空置率的警戒线定为10%左右，但是，当前国内各主要城市的空置率却非常高，超过30%空置率的楼盘比比皆是。

例如，羊城晚报历时两个月调查几大片区近3000套存量住宅发现就发现，广州住房空置率就达到超警戒线一倍的20.24%水平，其中珠江新城片区的空置率高达35.14%。

正因为投机性需求往往是炒家利用房市中的不对称信息而制造的，它对房地产以及整个经济的影响是负面的；因此，政府及相关职能部门就可以且应该采取某些措施来抑制这种需求，根本途径就在于完善市场机制，规范房地产的信息。

事实上，就一般地收入阶层而言，当前住房几乎花费了他们所有的可支配收入，挤压了他们对其他社会需求乃至基本生活品的消费，从而降低了他们的快乐和福利；这种状况可以明显地从中国居民的生活状况与西方居民的生活状况的对比中看出，那么，这种压缩其他消费所带来的刚性需求果真合理吗？不幸的是，一些经济学家却由此鼓吹中国百姓具有强大的住房购买力，从而强调房价飙升的合理性；实际上，这是在鼓吹人们将毕生能的劳动收入都交给了房地产商，并把这种行为和现象视为合理的，因为它似乎是“自愿”的，从而符合市场经济的规律。

同样，就高收入阶层而言，正是因为大量的社会资金集中在少数富人手中，他们可以同时甚至长久地持有多套住房，可以对住房思议炒作，而其他低收入者却得不到遮体之所，那么，这种现象合理吗？尤其是，由于住房在少数富人的操控下，逐渐演变成不是居住的消费品而是不断买卖的投资品，不仅房市蜕变成赌博之所而掀起了大规模的收入再分配，而且大量的资金进入房市而影响了其他制造业的正常生产活动，那么，当前这种现状对社会经济的长期发展有利吗？显然，这一切都引发我们对当前社会经济结构的反思。

事实上，我们需要思考，在当前平均收入如此低的中国社会中，为什么会有如此多的富人、有如此巨大的储蓄可以不断地注入房市呢？根本上，这又与不断拉大的收入差距有关，也即，房价的高涨与当前不断拉大的收入差距密切相关。

在很大程度上，正是由于收入差距的不断拉大，国内的住房需求也呈现出明显的结构型特征当然，当前炒家之所以热衷于房地产投机，还与这样一系列因素有关：一是投机的成本-收益，它主要与房屋转手买卖的交易费用有关；二是投机的杠杆率，它主要体现为购房的首付比率。

相应地，抑制投机性需求的基本思路就是：一是提高投机的成本，为房地产买卖设置障碍，其基本措施就是提高房地产的流转、交易税费(如营业税、土地增值税等)；二是提高购房的首付比率买房，当然，为了照顾到自主性购房的需求，应该实行差别政策：主要提二套房以上的首付比率。

显然，近年来中央政府也采取乐一系列的相关政策：提高二手房转手的税费，且产权期限越短的二手房在转手时须交纳的税费越高；将二套住房的首付比率提高到50%，甚至禁止三套房的贷款，等等。

显然，正是由于先前多种税费项目的推出，使得房价逐渐回稳。

当然，高额的交易税费所产生的效果是双面的：一方面抑制了房产的投机性需求，另一方面也增加了房产正常交易的成本，从而会降低了房产资源的配置效率，这也是需要深入探讨的。

其次，就富人的投资性需求而言。

一般地，富人的投资性需求是指购买不是满足自主需要而是出于价值增值目的的非刚性需求，它关注的是住房的未来市场价值走向；相应地，投资性需求主要与这样一系列因素有关：投资者的可支配收入、可获得的投资信贷、房地产作为投资品的成本-收益以及投资的社会因素。

在很大程度上，富人的投资性需求是推动当前房价飙升的主要因素，这也可以从非常高的租售比可以看出。

一般地，国际上的正常租售比在1：200～1：250，而1：300则是国际警戒线，但在当前中国的租售比高达1：350～1：450，有的甚至超过1：500。

例如，据美联物业市场研究部调查显示，2009年11月以来北京的楼市租售比再创纪录首次突破了1：500，达到了1：525，部分区域甚至达到了1：700；而这一比例在2008年基本在1：400左右，上涨幅度达到了25%。