物权编条文解读
民法典物权编的解释(一)
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》物权编的解释(一)第一条因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。
当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。
第二条当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。
第三条异议登记因民法典第二百二十条第二款规定的事由失效后，当事人提起民事诉讼，请求确认物权归属的，应当依法受理。
异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理。
第四条未经预告登记的权利人同意，转让不动产所有权等物权，或者设立建设用地使用权、居住权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照民法典第二百二十一条第一款的规定，认定其不发生物权效力。
第五条预告登记的买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为民法典第二百二十一条第二款所称的“债权消灭”。
第六条转让人转让船舶、航空器和机动车等所有权，受让人已经支付合理价款并取得占有，虽未经登记，但转让人的债权人主张其为民法典第二百二十五条所称的“善意第三人”的，不予支持，法律另有规定的除外。
第七条人民法院、仲裁机构在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、变卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为民法典第二百二十九条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁机构的法律文书。
第八条依据民法典第二百二十九条至第二百三十一条规定享有物权，但尚未完成动产交付或者不动产登记的权利人，依据民法典第二百三十五条至第二百三十八条的规定，请求保护其物权的，应予支持。
第九条共有份额的权利主体因继承、遗赠等原因发生变化时，其他按份共有人主张优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。
民法典之物权编
民法典之物权编2020年5月28日，十三届全国人民代表大会第三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》，这是新中国第一部以“法典”命名的法律，对推进全面依法治国、建设社会主义法治国家，保障人民权益具有重要意义。
《中华人民共和国民法典》共7编、1260条，各编依次为总则、物权、合同、人格权、婚姻家庭、继承、侵权责任，以及附则，将于2021年1月1日施行。
今天，主要讲跟大家密切相关的建筑物区分所有权、物业服务合同以及高空抛物高空坠物的责任承担问题。
一、关于外墙面脱落的问题随着小区投入使用年限越来越长，自然环境的侵蚀越来越严重，外墙面脱落导致的隐患也层出不穷。
1、如果发现小区的外墙面出现脱落的情况，应该怎么处理？如果发现小区的外墙面出现脱落的情况，应该第一时间通知物管公司或者其他管理人，小区的管理人应该第一时间制作提醒牌或者做安全围挡，提醒居民进出时要避让和注意。
2、维修脱落的外墙究竟谁出钱？《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；因此，小区的外墙属于建筑物的共有部分，由该楼栋全体业主共有和共同管理。
《民法典》第二百七十三条规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。
”因此，外墙的维修义务应当由该楼栋的全体业主履行。
由于老旧小区没有公共维修基金，那么相关维修费用应由整栋楼的业主共同承担。
具体如何承担维修费用呢？《民法典》第二百八十三条规定“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。
《民法典》物权编总体解读（一）[权利推定]
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《民法典》物权编总体解读（一）[权利推定]本文系对程啸老师于2020年6月20日-6月21日两天在线讲座的内容进行的总结，教科书上下来的大佬级法学家对民法典物权编进行了非常细致的解读，结合讲座和PPT的内容进行了本文的整理。
也是自己对物权编学习的一次系统的总结。
一、物权编的主要变化物权编在立法体例上依然沿用了《物权法》的结构，分为五大部分。
分别是通则、所有权、用益物权、担保物权、占有。
除占有部分没有变化外，其他四个部分均有或多或少，或重要或轻微的修改。
通则分编的变化除了对部分条文的顺序进行调整外，增加了第219条即不动产登记资料的合理使用的条款。
还将《物权法》第29条中“因继承或受遗赠取得物权”修改为“因继承取得物权”。
所有权分编的变化主要为六点。
一是征收相关条款的修改。
在第243条征收条款中明确了征收集体土地补偿时对村民住宅部分的补偿;以及在第245条中列举了征收组织或个人的动产、不动产的情况包括“抢险救灾、疫情防控等紧急需要”。
二是第248条增加了“无居民海岛属于国家所有”的条款。
三是第264条增加了集体成员有权查阅、复制集体财产的相关资料。
第四，在第278条、第281、282条中修改了业主共同决定事项的相关条款。
五是《民法典》第306条在综合了《物权法司法解释(一)》第9条-第14条基础上，规定了规定了按份共有人的及时通知义务与行使规则。
六是在第322条增加了添附制度的一般规则。
用益物权编的主要变化较少。
首先是对《农村土地承包法》中农村土地三权分置改革的制度进行了规定。
其次在第359条第一款对住宅建设用地使用权到期后的规则进行了授权性规定。
最后在物权法第14章集中规定了“居住权”这一重要制度。
相较于其他分编，担保物权编的变化较大。
首先是修改了抵押权与租赁权冲突时的判断规则，《民法典》第405条实质性的修改了《物权法》第190条关于“买卖不破租赁”规则在抵押中的判断规则。
本条实际上只是对在实践中已经得到检验的交易方式进行了法律的确定。
【法律】中华人民共和国民法典(物权编)
中华人民共和国民法典（物权编）第二编物权第一分编通则第一章一般规定第二百零五条【物权编的调整范围】本编调整因物的归属和利用产生的民事关系。
第二百零六条【社会主义基本经济制度与社会主义市场经济】国家坚持和完善公有制为主体、多种所有制经济共同发展,按劳分配为主体、多种分配方式并存,社会主义市场经济体制等社会主义基本经济制度。
国家巩固和发展公有制经济,鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。
国家实行社会主义市场经济,保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。
第二百零七条【物权平等保护原则】国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律平等保护,任何组织或者个人不得侵犯。
第二百零八条【物权公示原则】不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。
动产物权的设立和转让,应当依照法律规定交付。
第二章物权的设立、变更、转让和消灭第一节不动产登记第二百零九条【不动产物权登记的效力】不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。
第二百一十条【不动产登记机构和不动产统一登记】不动产登记,由不动产所在地的登记机构办理。
国家对不动产实行统一登记制度。
统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。
第二百一十一条【不动产登记申请资料】当事人申请登记,应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。
第二百一十二条【登记机构的职责】登记机构应当履行下列职责:(一)查验申请人提供的权属证明和其他必要材料;(二)就有关登记事项询问申请人;(三)如实、及时登记有关事项;(四)法律、行政法规规定的其他职责。
申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的,登记机构可以要求申请人补充材料,必要时可以实地查看。
第二百一十三条【登记机构不得从事的行为】登记机构不得有下列行为:(一)要求对不动产进行评估;(二)以年检等名义进行重复登记;(三)超出登记职责范围的其他行为。
物权编解释逐条解读
物权编解释逐条解读《物权编》是我国民法总则中的一部分，共有70条，下面是对每条条文的逐条解读：第一条：物权的定义是以物为对象的权利，包括拥有权、占有权和使用权等。
物权是以物体为对象的一种权利，是人对物体的支配权。
第二条：物权的主要内容包括拥有权、占有权和使用权等权利。
拥有权是物权的核心，是指人对物体的直接支配权；占有权是指占有物体并据以享有该物体利益的权利；使用权是指在法律规定范围内使用和收益物体的权利。
第三条：物权通过物的转移来实现。
物的转移包括出卖、赠与、交付等形式，也包括遗失、流失和损毁等情况。
物权的实现需要通过物的转移来实现，也可以通过其他方式来实现。
第四条：物权可以依法设定限制条件，但是不得违背法律规定或者社会公共利益。
物权的行使可以在一定程度上设定限制条件，但是这些条件不能违背法律规定或者社会公共利益。
第五条：物权的取得方式主要有：买卖、赠与、继承、合同约定等。
取得物权的方式有多种，包括买卖、赠与、继承、合同约定等，取得的方式要符合法律规定。
第六条：物权归属的原则是以法律规定和当事人约定为基础，保护所有权利人的合法权益。
物权归属的原则根据法律规定和当事人约定来确定，主要是为了保护所有权利人的合法权益。
第七条：物权的保护主要通过建立健全的登记、记录和监管制度来实现。
为了保护物权，需要建立有效的登记、记录和监管制度，使物权得到有效的保护。
第八条：物权享有人可以依法将物权转让给他人。
物权享有人可以根据法律规定将物权转让给他人。
第九条：物权的凭证可以是合法票据、契约、证书等。
物权的凭证可以是以合法形式出具的票据、契约、证书等。
第十条：物权的转让应当符合合同法和不动产登记法的规定。
物权的转让需要符合合同法和不动产登记法的规定。
第十一条：物权制度在公共利益需要的时候可以受到限制。
物权制度在保护公共利益的需要下，可能会受到一定的限制。
...以此类推，逐条解读需要根据具体情况进行详细解释。
上述解读仅是对《物权编》部分条文的基本概述，具体内容还需要参考相关的法律规定和具体情况进行深入了解。
从《民法典》物权编条文加以解读
从《民法典》物权编条文加以解读引言近年来，《中华人民共和国民法典》的颁布实施引起了广泛的关注和研究。
其中，物权编作为民法典的一个重要组成部分，规定了我国物权制度的基本框架和操作规则。
本文将从《民法典》物权编的条文角度，对其进行解读，并探讨相关法律实施的具体意义。
第一章物权的基本规定第一节物权的一般规定根据《民法典》物权编第一章第一节的规定，物权是权利人依法对特定的物享有的权利。
物权的设置主要包括物权的内容、物权的设立、物权的行使和物权的变动等方面的规定。
物权的保护原则物权编条文强调了，即物权受法律保护，不得非法侵害。
这一规定体现了我国对物权制度的法律保护力度，旨在营造公平、公正的物权交易环境，促进经济和社会的稳定发展。
第二节所有权根据《民法典》物权编第一章第二节的规定，所有权是权利人依法对特定的物享有的最广泛的权利，包括占有、使用、收益和处分物权等。
所有权是我国物权制度的核心概念，它确保权利人对物的控制和支配权。
在所有权的实施过程中，权利人应当履行相应的义务，同时要遵守法律法规规定的使用和处分物的限制，以保护社会公共利益和他人合法权益。
第二章物权的设立第一节物权的取得根据《民法典》物权编第二章第一节的规定，物权的取得主要包括：主张取得、法定取得和事实取得。
其中，主张取得是依法获得他人物权的方式，法定取得是依照法律规定获得物权的方式，事实取得是依靠事实情况获得物权的方式。
《民法典》物权编的取得规定为权利人的物权行使提供了具体的法律依据，既保障了权利人的合法权益，又规范了物权的产生和转移过程。
第二节物权的设立方式根据《民法典》物权编第二章第二节的规定，物权的设立方式主要包括：合同约定、遗赠、法定继承、依法专有、占有等。
其中，合同约定是指当事人通过订立合同来约定设立物权的方式。
物权的设立方式直接关系到权利人对物的控制和支配权。
通过合法合规的设立方式，可以确保权利人对物的权益得到充分保护，也有利于规范和促进物权交易的有序进行。
民法典物权编解释二
民法典物权编解释二民法典物权编是我国民法典的重要组成部分，其中解释二对物权的相关问题进行了详细的阐述和解释。
本文将针对解释二中的主要内容进行深入分析，以期对读者对物权法的理解和适用有所帮助。
解释二首先对物权的定义进行了明确的界定。
根据解释二的规定，物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他性的权利。
物权的特点在于权利人对物的支配权和排他权，这使得权利人能够对物进行占有、使用、收益和处分。
在解释二中，物权的取得是一个重要的问题。
解释二规定了物权的合法取得方式，包括原始取得、继续取得和转移取得。
其中，原始取得是指物权的最初形成，继续取得是指权利人对物权的再次获得，而转移取得则是权利人将物权转让给他人。
解释二明确了这些取得方式的法律规定和程序要求，为权利人和第三人的权益保护提供了明确的法律依据。
解释二还对物权的保护和限制进行了详细的规定。
物权的保护是法律的基本原则之一，而对物权的限制则是为了保护社会公共利益和他人的合法权益。
解释二对物权的保护范围和限制条件进行了明确规定，并提出了相应的救济措施和补偿方式，以确保权利人的合法权益不受侵害。
此外，解释二还对物权的转让和消灭进行了详细的规定。
物权的转让是指权利人将物权转让给他人，而物权的消灭则是指物权的终止和失效。
解释二明确了物权转让的方式和条件，以及物权消灭的情形和效力。
这为权利人和第三人的权益保护提供了明确的法律依据。
最后，解释二还对物权的其他相关问题进行了规定，如物权的限定和物权的保留。
物权的限定是指权利人对物权的某些权利进行限制，物权的保留是指权利人在转让物权时保留一定的权利。
解释二对这些问题的规定和解释，为权利人和第三人的权益保护提供了指导和保障。
综上所述，解释二对物权的相关问题进行了详细的阐述和解释。
通过对解释二的深入分析，我们可以更好地理解和适用我国民法典物权编的相关规定，保护权利人和第三人的合法权益。
同时，我们也要深入学习和研究物权法的相关理论和实践，不断完善和发展我国的物权法制，促进社会公正和法治进程的不断推进。
《民法典》重点修改条文解读--物权编--业主共有部分的收益归属(第282条)
三、条文解读与法律适用
（三）共有部分产生的收入中合理成本的扣除 本条规定，在计算利用业主的共有部分产生的收入时，应当扣除建设单位、 物业服务企业或者其他管理人的合理成本。在对利用业主的共有部分产生的 收益进行分配时，必须认识到共有部分产生的收益，一方面得益于物业服务 人的管理行为，另一方面也应注意到物业服务人员管理的物业属于全体业主 共有。
三、条文解读与法律适用
因而建设单位在设立物业服务企业的过程中，以及在物业服务企业设立的初 期，因掌握着物业服务管理权，该企业有时为了追求自己利益的最大化而利 用业主共有部分进行经营。建设单位擅自改变物业小区的土地用途，将共有 部分占为己有，用于出租营利。例如，将本已计入房价的屋顶、一楼空地加 价出售，在业主的共有部分（如本属于业主的停车位、楼顶）上设定专有使 用权而收取使用费。
三、条文解读与法律适用
但是在现实生活中，由于我国在物业服务管理模式上由行政福利型管理转向 市场型专业化管理和业主自营式管理的时间还很短，导致物业服务企业的观 念错位，将服务者的角色转变为管理者的角色，特别是当物业服务人一边面 对物业服务行业日益扩大的成本缺口，另一边则是规模可观的经营收入时， 对共有部分随意处置进行经营的行为时有发生。
三、条文解读与法律适用
共有人对共有物享有收益权，这是一项法定权利。对利用业主的共有部分产 生的收入进行分配时，建设单位或物业服务人可以通过合同约定进行分配， 在没有约定的情形下，应当依法分配。如建设单位或物业服务人付出管理成 本后不能获得经济回报，这对物业服务人是不公平的。
三、条文解读与法律适用
三、条文解读与法律适用
对于共有部分的权属性质及应如何管理使用问题，《物业管理条例》作了具 体规定。 《物业管理条例》第27条规定，业主依法享有的物业共用部位、共用设施设 备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。 第37条规定，物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物 业服务企业不得改变物业管理用房的用途。
民法典物权编全文
民法典物权编全文【民法典物权编全文】第一编总则第一章基本原则第一条为依法保护事物的所有权和其他物权，调整物权关系，规范物权行为，保障公民、法人和其他组织依法依约使用、收益、处分和保护自己的财产权益，维护市场经济秩序和社会公共利益，根据宪法，制定本编。
第二条公民、法人和其他组织依法享有和履行物权，平等地从事物权活动。
第三条物权受法律保护，不受侵犯，不受非法处分。
第四条任何单位和个人不得为了公共利益或者个人利益排除、限制公民、法人和其他组织的物权。
第五条国家保护公民、法人和其他组织的物权，鼓励和支持公民、法人和其他组织形式多样、共同参与、共同发展物权事业。
第六条任何单位和个人都应当尊重和遵守物权的法律规定和物权人的意愿。
第二章权利保护和救济第七条物权受法律保护，物权人可以依法主张其物权。
第八条物权人可以依法请求侵权人停止侵权，排除妨碍，返还财产，恢复原状，赔偿损失。
第九条物权人对物权的侵害行为，请求排除妨碍或者返还财产，或者请求其赔偿损失的时效期间，按照物权法的有关规定计算。
第十条物权人请求返还财产、恢复原状或者请求赔偿损失的，有权选择合理的方式。
第十一条物权人因物权受到侵害而请求对方赔偿损失的，可以选择请求侵权人支付损害赔偿款，也可以选择请求返还合法收益或者支付收益的相当份额。
第十二条物权人请求赔偿损失的，应当有下列情形之一：（一）使用其他人的物权所致的损失；（二）因他人的行为或者其他事件造成的损失。
第十三条物权人请求赔偿损失的，可以请求促使侵权人支付适当金额的普通赔偿，也可以请求支持其继续实施后续权利行为的特别赔偿。
第十四条物权人请求赔偿损失的，由不动产、动产、债权的价值所限。
第十五条物权人因发现自己的物权受到侵害而请求排除妨碍或者返还财产的，可以不计算其损失大小的普通赔偿。
第十六条物权人请求返还财产的时效期间，从知道或者应当知道其物权受到侵害之日起计算。
第十七条物权人请求赔偿损失的时效期间，从损失发生之日起计算。
《民法典》物权篇新旧条文对照解读
《物权篇》新旧条文对照解读亮点一：确立国家、集体、私人的财产平等保护原则法条对比：我国作为公有制为主体的国家，历来强调个人服从于集体，集体服从于国家的观念。
我国宪法第第十二条规定：“社会主义的公共财产神圣不可侵犯”，但没有规定集体、私人的财产神圣不可侵犯。
《民法典》作为市场经济基本法，此次提出国家、集体和个人财产平等保护原则，意味着在民事领域，国家、集体、个人的物权不仅受法律保护，还要平等保护，不得在政策上向国家或集体财产倾斜，这在私权保护领域是巨大的进步。
亮点二：新增查询、复印不动产登记资料利害关系人的保密义务。
法条：该规定顺应了加强个人信息保护时代的要求，律师执业过程中经常会涉及相关不动产登记资料的查询和复印，应注意该保密义务。
亮点三：将遗赠的法律性质从事实行为改为法律行为。
法条对比：《民法典》第二百三十条删除了原来《物权法》第二十九条关于遗赠的内容，意味着将遗赠的法律性质从事实行为改成了法律行为，二者的区别就是事实行为的法律效力，自事实发生时生效，而法律行为的效力自行为发生时产生效力。
亮点四：提高了业主大会表决门槛，增加“双四分之三”表决法条对比：业主大会决定“(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;(七)改建、重建建筑物及其附属设施;(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;”的事项，应该采用“双四分之三”表决门槛，强化了业主的权利。
亮点五：延长遗失物招领公告时间法条对比：将遗失物无人认定归国家所有的期限延长到1年，该规定和《民事诉讼法》保持了一致。
民事诉讼法第一百九十二条规定：人民法院受理申请后，经审查核实，应当发出财产认领公告。
公告满一年无人认领的，判决认定财产无主，收归国家或者集体所有。
亮点六：明确“添付”的物权归属认定原则，强调保护无过错方原则法条对比：这意味着无过错方将无需对因加工、附合、混合导致当事人财物损害承担赔偿或补偿责任。
亮点七：新增了居住权的规定法条和解读：解读：1、居住权的设立必须采用书面合同，口头约定不能设立居住权。
民法典物权编内容概述
民法典物权编内容概述民法典物权编是《中华人民共和国民法典》中的一部分，主要规定了关于物权的法律规则与制度。
本编共分为七章，分别是总则、所有权、用益物权、担保物权、占有、获取所有权和宅基地使用权。
第一章总则主要规定了物权的概念、性质和法定效力等基本原则。
物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配、使用和收益的权利，包括所有权和用益物权。
所有权是物权的核心内容，所有权人对物享有占有、使用、收益和处分的权利。
用益物权是指权利人依法对他人所有的物享有使用和收益的权利，包括地役权、抵押权、质权等。
第二章所有权主要规定了所有权的取得、保护和终止等问题。
所有权的取得方式主要有依法取得、依照习惯规定取得和依法划分取得等。
保护所有权的措施包括返还原物、赔偿损失、排除妨害、禁止侵害等。
所有权可以通过占有物、法定继承、遗赠、赠与、合同等方式终止。
第三章用益物权主要规定了用益物权的种类、设立、行使和终止等问题。
用益物权包括地役权、抵押权、质权等。
地役权是指权利人在他人不动产上设立的一种权益，可以享有使用、收益和限制他人对其不动产的权利。
抵押权是指债务人或第三人将其不动产或动产设定为债权人的担保财产，债务人未按照约定履行债务时，债权人有权以该财产优先受偿。
质权是指债务人或第三人将其动产交付给债权人占有，债务人未按照约定履行债务时，债权人有权以该动产优先受偿。
第四章担保物权主要规定了担保物权的种类、设立、行使和终止等问题。
担保物权是指债务人或第三人将其不动产或动产设定为债权人的担保财产，债务人未按照约定履行债务时，债权人有权以该财产优先受偿。
担保物权的种类包括抵押权和质权。
抵押权是指债务人或第三人将其不动产或动产设定为债权人的担保财产，债务人未按照约定履行债务时，债权人有权以该财产优先受偿。
质权是指债务人或第三人将其动产交付给债权人占有，债务人未按照约定履行债务时，债权人有权以该动产优先受偿。
第五章占有主要规定了占有的概念、形式和保护等问题。
中华人民共和国物权法释义(完整版)
中华人民共和国物权法（释义）（2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过，自2007年10月1日起施行）第一编总则第一章基本原则第一条【立法目的与依据】为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法。
［条文注释］本条是关于立法目的和立法依据的规定。
制定物权法最直接的目的是可以明确物的归属，充分发挥物的效用。
主要体现在两方面：（1）定纷止争。
依靠物权法确定的规则能够明确归属，定纷止争，稳定经济秩序。
（2）物尽其用。
物权法不仅有物的所有权人占有、使用、收益权利的规定，也有他人利用物的权利的规定，如用益物权、担保物权等。
同时，从基本法的层面作出明确规定，切实保护权利人的物权，维护广大人民群众切身利益，激发人们创造财富的活力，促进社会和谐也是物权法的目的之一。
［参见］《民法通则》第一条为了保障公民、法人的合法的民事权益，正确调整民事关系，适应社会主义现代化建设事业发展的需要，根据宪法和我国实际情况，总结民事活动的实践经验，制定本法。
《合同法》第一条为了保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，促进社会主义现代化建设，制定本法。
《担保法》第一条为促进资金融通和商品流通，保障债权的实现，发展社会主义市场经济，制定本法。
第二条【调整范围】因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。
本法所称物，包括不动产和动产。
法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。
本法所称物权，是指权利人对特定的物享有直接支配（占有、使用、收益、处分）和排他（对世权）的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。
［条文注释］本条是关于物权法调整范围的规定。
物的归属是指物的所有人是谁，这是对物进行利用的前提。
因物的归属和利用而产生的民事关系都适用物权法。
但是，物权法只调整平等主体之间因物的归属和利用而产生的财产关系，也就是“民事关系”。
而在经济社会管理活动中管理者与被管理者之间的纵向关系，虽然也涉及财产的归属和利用问题，但此类关系主要是由行政法、经济法调整，不属于物权法调整的范围。
《民法典》重点修改条文解读--物权编--物业服务人与业主的关系(第285条)
三、条文解读与法律适用
关于什么是物业服务合同，人们对物业服务企业与业主之间存在何种性质的 法律关系，一直存在模糊的认识。在《物权法》出台之前，一般依据《物业 管理条例》的规定。《物业管理条例》第2条规定，物业管理是指业主通过 选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋 及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理 区域内 的环境卫生和相关秩序的活动。第34条第1款规定，业主委员会应当与业主 大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。
二、修改背景
（二）增加规定物业服务人及时答复业主询问的义务，保障业主的知情权和 监督权。 《物权法》第82条规定，物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理 建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。该条赋予了业主对 物业服务企业管理行为的监督权。
二、修改背景
《物业管理条例》第6条第2款规定，业主在物业管理活动中，享有下列权利： 监督物业服务企业履行物业服务合同；对物业共用部位、共用设施设备和相 关场地使用情况享有知情权和监督权；监督物业共用部位、共用设施设备专 项维修资金的管理和使用。
二、修改背景
（三）增加规定物业服务人配合政府执行应急处置措施和其他管理措施的义 务。 本条第2款增加规定，物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施 的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作。与此相对应，第 286条相应增加了业主依法予以配合和向有关行政主管部门报告的义务。
二、修改背景
三、条文解读与法律适用
本法第937条规定，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主 提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物 业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理 人。 第939条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及 业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主 具有法律约束力。
《民法典》物权编亮点及条文解读
物权编七大亮点1.新设添附制度添附是指不同所有人的物结合在一起从而形成不可分离的物或者具有新物性质的物。
《民法典》规定了加工、附合、混合三种添附形式，如物件加工、材料生产、房屋增建、房屋装修等。
（第三百二十二条）2.三权分置——土地经营权来了以适应“三权分置”后土地经营权入市的需要，《民法典》物权编增加土地经营权的规定,并删除耕地使用权不得抵押的规定。
(第三百九十九条、第三百六十一条、第三百六十三条)3.完善建筑物区分所有权制度适当降低业主共同决定事项，特别是使用建筑物及其附属设施维修资金的表决门槛，增加规定紧急情况下使用维修资金的特别程序。
（第278条、第281条）4.细化住宅建设用地使用权的自动续期规则《民法典》规定了住宅建设用地使用权届满自动续期，有利于保护房屋产权人的合法权益。
《物权法》规定使用期限最长七十年，如继续使用需再签订合同，缴纳费用。
是否缴纳费用、缴纳多少费用等等问题，《民法典》授权单行法律和行政法规以后规定。
（第三百五十九条）5.居住权入法实现物尽其用为加快建立多主体供给、多渠道保障住房制度的要求，增加规定“居住权”这一新型用益物权，明确居住权原则上无偿设立，居住权人有权按照合同约定或者遗嘱，经登记占有、使用他人的住宅，以满足其稳定的生活居住需要。
（第二编第十四章）6.走向动产质押和权利质押登记制度的统一删除了《物权法》中动产质押和权利质押具体登记机构的内容，为今后建立统一的动产质押和权利质押登记制度留下空间。
（第四百零二条、第四百二十七条）7.扩大担保合同的范围为优化营商环境提供法治保障，《民法典》在现行物权法规定的基础上，进一步完善了担保物权制度，明确融资租赁、保理、所有权保留等非典型担保合同的担保功能，增加规定担保合同包括抵押合同、质押合同和其他具有担保功能的合同（第三百八十八条第一款）《物权编》条文解读在物权编中，通则这一分编由3章（第一章至第三章）组成，共35条（《民法典》第二百零五条至第二百三十九条）。
《民法典》重点修改条文解读--物权编--业主共同决定事项及表决要求(第278条)
二、修改背景
《物权法》第76条对于筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金采用了相 同的表决要求，需要“双过三分之二”同意，即专有部分面积占建筑物总面 积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，才能决定使用 维修资金。 但从实际的情况看，“双过三分之二”同意的难度较大，许多地 方的维修资金使用率不到3%。
三、条文解读与法律适用
三、条文解读与法律适用
本条的内容涉及业主共同管理权行使，关系到业主参与共同事务和对共同财 产的管理。根据本法第271条的规定，建筑物区分所有权包括业主的“共同 管理”权，是业主作为专有部分的所有人和共有权人所享有的基本权利，但 也是业主的一项义务。业主共同决定的事项有的属于行使权利范围，有的属 于履行义务范围。这些事项涉及业主的共同利益，需要业主共同决定。
二、修改背景
二、修改背景
与《物权法》相比，本条的修改内容主要涉及四个方面。 （一）降低了使用公共维修资金表决通过的门槛
本条将《物权法》第76条第1款第5项“筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金”分为 两项设置，即本条第1款的第5项和第6项，对“筹集维修资金”“使用维修资金”的表决要 求分别作出规定，并在本条第2款中仅对“筹集维修资金”的表决要求作出特别规定，对 “使用维修资金”采用了与其他事项相同的表决要求，即使用建筑物及其附属设施的维修 资 金，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，降 低了使用维修资金的门槛。
二、修改背景
针对建筑物及其附属设施的维修资金使用难的问题，《民法典物权编（草 案）》（二审稿）完善了公共维修资金使用的表决程序，降低了通过相关事 项的表决要求，将一审稿第73条规定的应当经参与表决的业主中专有部分面 积和人数占比“双过四分之三”同意，修改为“双过半数”同意。
民法典物权编解读1
民法典物权编解读1
汇报人：XXX
目录
1
建设用地使用权
2
宅基地使用权
3
居住权
4
地役权
一
建设用地使用权
一、建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的 归属如何确定？
二
宅基地使用权
一、如何理解民法典上的宅基地使用权
《民法典》 第 362 条规定: " 宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有 占有和使用的权利, 有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。" 民法典 上的宅基地使用权包括以下要点: 1.宅基地归集体所有。 这是宅基地使用权能够成为用益物权的前提。 根据《宪法》第10条的规定, 宅基地和自留地、自留山一样, 属于集体所有。 因此, 农民使用宅基地是对 集体所有的土地的使用。
六、建设用地使用权提前收回的，应当如何对建设用地使用权 人进行补偿
《民法典》 第 358 条规定: " 建设用地使用权期限届满前, 因公共利益需要 提前收回该土地的, 应当依据本法第二百四十三条的规定对该土地上的房 屋及其他不动产给予补偿, 并退还相应的出让金。"
以出让方式设立的建设用地使用权都有期限。 根据 《土地管理法》 第 58 条的规定, 为了公共利益需要使用土地的, 由有关政府土地行政主管部门报 经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准, 可以收回国有土 地使用权, 并应当对土地使用权人给予适当补偿。 实践中, 当事人一般也在 建设用地使用权出让合同中对提前收回的情况作出约定。 原国土资源部和 原国家工商局制定的出让合同示范文本（已失效) 就有提前收回建设用地 的内容: " 根据社会公共利益需要提前收回土地使用权的, 出让人应当依照 法定程序报批, 并根据收回时地上建筑物、 其他附着物的价值和剩余年期 土地使用权价格给予受让人相应的补偿。"
民法典 物权编
民法典物权编民法典物权编是中华人民共和国2017年9月28日发布的一部非常重要的民法总则，由中华人民共和国全国人民代表大会常务委员会负责立法，为促进中华人民共和国宪法赋予人民权利和义务的实现，推进社会主义法治建设，保障人民根本权益，保护价值、效益或其他利益，保护社会公共利益，特别是农村集体经济组织和其他形式经济组织的正常发展，保护财产所有者的合法权益，促进国家经济发展和社会进步而制定的。
民法典物权编的总体目的是完善物权法的系统，完善物权保护制度，为有效地保护和实现物权所有者的合法权益，维护社会公共利益提供保障。
民法典物权编的主要内容如下：一、保护物权的原则：根据本编规定，应当尊重和保护物权所有者的合法权益；应当尊重和保护物权所有者和使用权人之间的合法权利义务关系；应当尊重和保护社会公共利益；应当尊重和保护共同关系。
二、物权的定义：本编对物权的定义是“指物权所有者对其所有的财产的权利”，包括有偿物权、无偿物权、管理物权和担保物权等。
三、物权的内容：物权的内容包括：（1）财产单独拥有权，即物权所有者有权拥有、处分、排斥他人以及推定其他人的权利；（2）使用权，即物权所有者有权使用、排斥他人使用以及推定其他人使用财产；（3）担保权，即物权所有者有权将财产作为抵押或以其他方式担保其他人的债务。
四、物权的行使：物权的行使包括：（1）物权所有者可以自行行使物权；（2）物权所有者可以委托他人行使物权；（3）物权所有者可以向法院等司法机关申请保护物权。
五、物权的移转：物权的移转包括转让、转移和转变三种情形，并受不同的规范管理。
六、物权的执行：对于物权的执行，本编规定，应当遵循司法程序和技术手段，以保护物权所有者的合法权益，维护社会公共利益，促进国家经济发展和社会进步。
以上就是民法典物权编的主要内容，它旨在完善物权法的系统，完善物权保护制度，为有效地保护和实现物权所有者的合法权益，维护社会公共利益提供保障。
通过本编的出台，可以有效促进中华人民共和国宪法赋予人民权利和义务的实现，推进社会主义法治建设，保障人民根本权益，保护共同关系、保护财产所有者的合法权益，促进国家经济发展和社会进步，从而为中国社会的发展和进步注入新的动力。
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物权编条文解读（一）在物权编中，通则这一分编由3章（第一章至第三章）组成，共35条（《民法典》第二百零五条至第二百三十九条）。
其中，绝大部分条文都是直接继受自《物权法》第一编总则，只有少量条文是《民法典》对《物权法》第一编总则相关规定加以修改的产物，还有1条是《民法典》作出的新规定。
一、《民法典》第二百零六条本条对应于《物权法》第三条，二者均从民法角度对社会主义基本经济制度与社会市场经济制度作了确认。
只不过，与后一条相比，本条改变了对社会主义基本经济制度的表述。
这背后是十九届四中全会对社会主义基本经济制度有了新表述。
全会明确指出：“公有制为主体、多种所有制经济共同发展，按劳分配为主体、多种分配方式并存，社会主义市场经济体制等社会主义基本经济制度，既体现了社会主义制度优越性，又同我国社会主义初级阶段社会生产力发展水平相适应，是党和人民的伟大创造。
”而《物权法》第三条关于社会主义基本经济制度的表述是由十五大确立下来的。
本条第一款规定：“国家坚持和完善公有制为主体、多种所有制经济共同发展，按劳分配为主体、多种分配方式并存，社会主义市场经济体制等社会主义基本经济制度。
”，就体现了这种变化。
二、《民法典》第二百零七条本条对应于《物权法》第四条，二者都是关于物权平等保护原则的规定。
本条与后一条相比，变化有二。
一是，本条把后一条中的“单位和个人”修改为“组织或个人”。
二是，本条增加了“平等”一词。
后一个方面的变化，使说本条规定的是物权平等保护原则更加言之有据了。
更重要的是，它使中央完善产权保护制度的政策法律化。
十八届三中全会要求“完善产权保护制度”。
全会强调，“产权是所有制的核心。
健全归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅的现代产权制度。
公有制经济财产权不可侵犯，非公有制经济财产权同样不可侵犯。
”“国家保护各种所有制经济产权和合法利益，保证各种所有制经济依法平等使用生产要素、公开公平公正参与市场竞争、同等受到法律保护，依法监管各种所有制经济。
”此后，《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》（2016年11月4日）进一步明确，对产权要“坚持平等保护。
健全以公平为核心原则的产权保护制度，毫不动摇巩固和发展公有制经济，毫不动摇鼓励、支持、引导非公有制经济发展，公有制经济财产权不可侵犯，非公有制经济财产权同样不可侵犯。
”这里的政策在《民法总则》制定时，就已经开始法律化。
《民法总则》第一百一十三条规定：“民事主体的财产权利受法律平等保护。
”本条增加“平等”，使前述政策再次法律化。
本条规定要平等保护国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权，不单单是对民法的要求，更是对整个法律体系的要求；不单单是对立法的要求，也是对司法与执行的要求。
三、《民法典》第二百一十九条《民法典》第二百一十九条利害关系人不得公开、非法使用权利人的不动产登记资料。
本条是《民法典》增加的新规定，它是《物权法》所没有的。
它旨在为利害关系人使用其通过依法查询、复制所得的他人（即本条中的“权利人”）的不动产登记资料划定边界。
在现行法上和《民法典》中，利害关系人可以查询、复制他人的不动产登记资料。
《物权法》第十八条和《民法典》第二百一十八条规定：“利害关系人可以申请查询、复制不动产登记资料，登记机构应当提供。
”《不动产登记暂行条例》（2019年3月24日修订）第二十七条第一款规定：“利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。
”《不动产登记暂行条例实施细则》（2019年7月16日修正）第九十七条第三款规定：“因不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人可以查询、复制不动产自然状况、权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记等状况。
”利害关系人查询不动产资料时，“应当向不动产登记机构说明查询目的”（《不动产登记暂行条例》第二十八条）。
在《民法典》第二百一十九条看来，这里的目的不包括向社会公开权利人的不动产登记资料。
利害关系人对自己不享有物权的不动产的登记资料去查询，如果只是为了公开权利人的不动产登记资料而去查询、复制，则可能会超出这里的查询目的的范围，不动产登记机构可能也不会向其提供不动产登记资料。
而对于查询目的符合要求的利害关系人来说，其通过查询、复制获得的不动产登记资料，也只能用于该查询目的。
《不动产登记暂行条例》第二十八条规定，“查询不动产登记资料的单位、个人”“不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的”。
《不动产登记资料查询暂行办法》（2019年7月16日修正）第二十五条要求不动产利害关系人及其委托代理人在向不动产登记机构申请查询时，“应当承诺不将查询获得的不动产登记资料、登记信息用于其他目的”。
不仅如此，《不动产登记暂行条例》第二十八条还要求利害关系人“未经权利人同意，不得泄露查询获得的不动产登记资料。
”在此基础上，《不动产登记资料查询暂行办法》第二十五条进一步规定，不动产利害关系人及其委托代理人在向不动产登记机构申请查询时，还应当承诺不泄露查询获得的不动产登记资料、登记信息。
这些规则都说明，利害关系人查询、复制他人不动产登记资料和利用因此而获得的资料，均须依法进行。
这些规则中对利害关系人利用其查询、复制到的他人不动产登记资料加以规制的部分，构成了《民法典》第二百一十九条的现行法基础。
因此，本条尽管是新规定，在现行法上却不是一项从无到有的全新规则。
在某种程度上，也可以说，本条只是提升了《不动产登记资料查询暂行办法》和《不动产登记资料查询暂行办法》相关规定的法律位阶，而没有作出更大的实质贡献。
利害关系人应当遵守本条的规定。
如果利害关系人违反本条，则应承相应的法律责任，尤其是侵权责任。
《不动产登记暂行条例》第三十二条规定，“......查询不动产登记资料的单位或者个人违反国家规定，泄露不动产登记资料、登记信息，或者利用不动产登记资料、登记信息进行不正当活动，给他人造成损害的，依法承担赔偿责任；对有关责任人员依法给予处分；有关责任人员构成犯罪的，依法追究刑事责任。
”四、《民法典》第二百二十一条本条对应于《物权法》第二十条，都是关于预告登记的规定。
只不过，与后一条相比，本条把“签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议”修改为“签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议”。
这样做，是为了使预告登记的适用情形名实相副，并避免产生误解。
按照《物权法》第二十条的表述，预告登记的适用情形有两种，分别是“签订买卖房屋的协议”与签订买卖“其他不动产物权的协议”。
这与预告登记适用的实际情况不相符。
依据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十五条第一款，预告登记适用于“商品房等不动产预售”“不动产买卖、抵押”“以预购商品房设定抵押权”等情形。
这里的不动产抵押、“以预购商品房设定抵押权”显然既不属于《物权法》第二十条中的“买卖房屋”，也与其中的买卖“其他不动产物权”无关。
这也容易使人们误认为《不动产登记暂行条例实施细则》第八十五条第一款与《物权法》第二十条相抵触。
这些问题在《民法典》第二百二十一条对《物权法》第二十条在表述上作出上述调整之后，上述问题就得到了化解。
在本条中，“签订买卖房屋的协议”与“签订其他不动产物权的协议”，分别对应于《不动产登记暂行条例实施细则》第八十五条第一款中的“商品房等不动产预售”、不动产买卖与不动产抵押、“以预购商品房设定抵押权”。
不过，经过此番调整后，本条在预告登记的适用情形上可能仍存在两个问题。
一是，本条中的“签订其他不动产物权的协议”，意义模糊。
在这里签订的协议是以设立其他不动产物权为目的，还是以变动其他不动产物权为目的，并不清楚。
二是，本条的调整并没有完全解决《物权法》第二十条和《不动产登记暂行条例实施细则》第八十五条第一款存在的预告登记适用情形过窄的问题。
从这两处规定来看，预告登记似乎只适用于以取得不动产物权为目的的请求权，而且把这种请求权的产生原因限定为房屋买卖与不动产抵押合同。
相比之下，《民法典》第二百二十一条中“签订其他不动产物权的协议”的表述，把这种请求权的产生原因扩大到所有关于不动产物权的协议。
这在一定程度上解决了前述问题。
不过，以取得房屋所有权为目的的请求权的产生原因，不限于买卖合同，也不限于意定之债。
本条维持“签订买卖房屋的协议”的表述，仍然限制着预告登记的适用情形。
五、《民法典》第二百二十六条本条对应于《物权法》第二十五条，都是关于简易交付的规定。
不过，与后一条相比，本条扩大了简易交付的适用情形。
后一条对权利人在动产物权设立和转让前占有动产要“依法”的要求，通常被理解为权利人对动产是有权占有。
这不符合简易交付的目的。
简易交付旨在追求交易的便捷性。
因此，哪怕在动产物权设立和转让前，权利人对动产是无权占有，也可以进行简易交付。
本条删去“依法”二字，就是为贯彻简易交付的前述目的而做出的调整。
当然，从交易实践来看，在权利人在动产物权设立和转让前已经无权占有动产的情形，也许并不是简易交付的常态。
六、《民法典》第二百二十七条本条对应于《物权法》第二十六条，都是关于指示交付（返还请求权让与）的规定。
不过，与后一条相比，本条扩大了指示交付的适用情形。
后一条对第三人占有动产要“依法”的要求，通常被理解为第三人对动产是有权占有。
比如说，甲把机器转让给乙，而该机器现在由丙基于其与甲订立的租赁合同有权占有着，甲可以将对丙的租赁物返还请求权（《民法典》第七百三十三条和《合同法》第二百三十五条）转让给乙，以作为对向乙现实交付机器的替代。
然而，即便第三人对动产是无权占有，只要该动产的权利人可以基于侵权行为或不当得利有“请求第三人返还原物的权利”，也可以进行指示交付。
这同样符合指示交付的实现交易便捷的目的。
七、《民法典》第二百三十条本条对应于《物权法》第二十九条。
只不过，与后一条相比，本条把受遗赠排除在非基于法律行为的物权变动的原因之外，使基于受遗赠产生的物权变动回归基于法律行为的物权变动的“队伍”之中。
物权变动，按照法律事实的形态是否是法律行为，可以分为基于法律行为的物权变动与非基于法律行为的物权变动。
二者区分最大的意义是，各自的要件不同。
对基于法律行为的物权变动来说，物权变动只有法律行为，是不够的，还需要与物权变动的公示手段——不动产登记或动产交付——结合起来。
不经过公示，而对于非基于法律行为的物权变动来说，只要有非法律行为形态的法律事实出现，物权变动就发生效力，哪怕没有进行不动产登记或动产交付。
这样一种区分的意义，鲜明地体现在本分编第二章和《物权法》第二章中。
这两章均分为三节，即第一节第一节不动产登记、第二节动产交付和第三节其他规定。
前两节调整基于法律行为的物权变动，而第三节则是列举了非基于法律行为的物权变动的几种常见情形。
在《物权法》中，这里的第三节就包括第二十九条。