关于房价调控失效原因的探究

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探析政府调控楼市困难原因

探析政府调控楼市困难原因摘要楼市调控一直是政府面临的重要问题之一。

然而，尽管政府采取了多种措施来调控楼市，但实际效果并不理想。

本文将从几个方面探析政府调控楼市困难的原因，并讨论可能的解决方案。

引言楼市调控问题一直是困扰政府的难题。

房地产市场涉及多个利益方，包括开发商、购房者、投资者等。

政府调控楼市的目的是保持市场稳定和社会安定。

然而，尽管政府采取了多种措施来调控楼市，但实际效果并不理想。

本文将探讨政府调控楼市困难的原因，并提出可能的解决方案。

困难原因探析1. 多重利益冲突楼市调控涉及到多个利益方的利益，包括开发商、购房者、投资者等。

这些利益方往往有不同的利益诉求，导致政府调控的难度增加。

开发商希望销售顺利，保持利润最大化；购房者希望房价稳定或下跌，以便能够购买到合适的房屋；投资者则追求房地产投资的高回报率。

政府在制定调控政策时需要综合考虑多个利益方的需求，这增加了调控的复杂性。

2. 市场规模庞大中国作为世界上最大的房地产市场之一，其市场规模庞大，涉及到巨大的财富和利益。

政府调控一个如此庞大的市场是一项巨大的挑战。

在调控过程中，政府不仅需要兼顾市场的稳定，还需要考虑到影响经济发展的因素。

一些过度严厉的调控政策可能导致市场的不稳定，对整个经济产生负面影响。

因此，政府在调控政策制定过程中需要权衡各方面的影响，保持整个市场的稳定。

3. 土地供应不足土地供应是影响房价的重要因素之一。

然而，在一些热门城市，土地供应严重不足。

这导致了房价的上涨，政府调控的难度加大。

政府可以通过提高土地供应来调控房价，但土地供应的增加也需要考虑到城市规划、环境保护等方面的因素。

因此，土地供应不足成为政府调控楼市的一个主要困难。

4. 市场预期影响市场预期对楼市的影响也是政府调控的一个难题。

楼市调控往往需要一定时间的实施和观察，然而市场参与者往往对政府的调控政策有一定的预期，这可能导致市场需求的波动和投资者行为的变化。

政府面临的任务是如何引导市场预期，使其与调控政策相一致，以达到调控的目标。

房地产调控政策失灵的原因分析

二、房地产公共政策失灵的原因１．地方政府与中央调控政策的博弈。因为经济的总目标存在一定的
差异性。从中央到地方政府所追求的目标是不同的，例如中央政府除了追求经济上的增长，还要考虑物价和国际收支问题。在物价过快上涨时，政府一定会缩紧经济政策来稳定物价，同时保持货币的稳定，而地方政府在推动经济增长时，只考虑前一个问题。这种差异性终究会产生中央政府和地方政府
政策的主力军，地方政府政策执行的好坏与房地产政策调控的目标与效果是紧密相连的。因此，在制定调控政策时，需要充分考虑各级政府的目标形成上下联动的体系，政府在制定地方调控政策时，应认真研究上级政府部门的调控政策，保证调控行为目标符合整体战略。摒除唯ＧＤＰ目标的政绩发展方式，树立正确的价值观、政绩观。合理行使地方政府的职权，防止以及制定缺乏战略考虑的政策，避免扭曲和异化宏观政策。
房，运用一切手段炒作 “ 概念”房，这大大的超出了本地消费者的购买能
２．完善落实房地Ｉ产公共政策监督考核机制。剥离政府与地产开发商
利益共同体关系。政府避免因损害自身利益而损害社会公共利益，避免利用政府的权力与开发商利益共享而抬高土地的价格，从而使居民的生活受到影响。力求使地方政府的决策最大限度符合公共利益，建立能约束和监督决策者的有效机制。同时使各项社会监督制度得到落实和完善，依靠法律约束
产市场非正常发展和目前房地产调控政策执行过程中失灵的原因，进一步探讨公共政策执行的效果与目标之间的差距，并为房地ｌ产调控政策的有效执行提出

房价调控趋于失败的真正原因

据11月16日《中国企业家》报道，日前，国务院总理温家宝访问澳门期间坦承房价压不下来。

他说“左一个(国)十条、右一个(国)五条，但房价就是压不下来”，“这里有多方面的因素，也很复杂，如果真的买不到房，可以考虑用先租的办法”。

这些年来，中国房价一路飙升，成为广大民众关注的社会热点。

党和政府也高度重视，先后出台了一些列调控房价的措施，但是成效甚微。

今年初，国务院出台了被称为“史上最严”的政策措施调控房价，但是依然没有什么大的变化，虽然楼市成交量有所下降，但房价依然呈现强劲上升势头。

中国房地产犹如一匹脱缰野马，已经无法驾驭了吗?其高房价的真正原因在那里？以草民之见，降房价不是不能，而是一个决心的问题，其核心是房地产发展方向的问题。

第一，“遏制部分城市房价过快上涨势头”的总体思路，本身就缺乏调控决心。

既然房价问题成为事关民生的大问题，甚至事关社会的稳定，就应该痛下决心综合治理。

但是政府在这个问题上的扭扭捏捏、似是而非，严重影响了调控政策的执行力度。

记得2008年国际金融危机伊始，中国房地产出现了前所未有的下降，这本来是清理房地产泡沫的最佳时机，但是政府却担心GDP的下降，于是中央和地方政府迅速采取了五花八门的“救市”措施，错过了房地产回归理性的最佳时机。

而后的中国房地产便出现了更加离谱的新一轮上涨。

而此后出台的调控措施，很明显只是遏制部分城市房价“过快”上涨势头，而没有丝毫调控房价“下降”的意图，显然，只要不过快上涨就是符合调控“总思路”的。

这样的调控结果也就可想而之。

第二，中国房地产已经失去了居住的本质属性。

“安居乐业”、“居者有其屋”，这是历代贤明治国者所希望和追求的一个理想，也是民众最基本的生存需要。

但是这些年来，在取消了社会主义计划经济的福利住房制度之后，完全市场化的住房改革并没有使这一理想得以实现。

相反，市场化在制造了巨大的贫富差距基础上，“住房难”成为众多民众的心头之忧。

需要房子的人买不起，买得起的不缺房。

浅谈房地产行业的市场调控失灵的原因分析

浅谈房地产行业的市场调控失灵的原因分析房地产业作为一个我国相对较新的产业，随着我国城镇住房体制的改革以及人们收入水平的提高而蓬勃发展，已发展成为我国的支柱产业。

虽然房地产也是一种商品，但是这种商品具有不同于一般商品的特殊属性，这导致了房地产市场失灵具有客观必然性。

0引言随着2008年全球经济危机的爆发，关于我国房地产泡沫化、垄断化的论断就层出不穷。

房地产业作为我国的支柱产业，其发展直接带动了消费、投资以及其他相关产业的发展，然而，房地产业的高垄断性、高利润性一直成为人们议论的焦点。

以下谨从市场失灵的角度分析房地产行业的不健康发展状况。

1房地产市场失灵的表现形式市场失灵又称为“市场失效”或者“市场缺陷”，是指自由竞争的市场机制在其运行过程中产生了缺陷或弊端，从而不能实现某些合意的社会经济目标，只能通过或最好通过公共活动的方式来解决。

房地产业作为一个我国相对较新的产业，随着我国城镇住房体制的改革以及人们收入水平的提高而蓬勃发展，已发展成为我国的支柱产业。

虽然房地产也是一种商品，但是这种商品具有不同于一般商品的特殊属性，这导致了房地产市场失灵具有客观必然性。

1.1房地产市场的垄断性导致市场失灵1.1.1房地产位置的固定性、高度的异质性、极低的'相互替代性造成的产品性质垄断。

房地产是不动产，固定在一个特定的位置，使它不能像农产品和日用品那样在市场上自由流通，形成永远固定在某个位置的天然垄断。

同时，房地产也是一种高度异质性的商品。

由于土地是不可移动的，每个房地产所处位置的自然、社会、经济条件的差异，以及建筑物式样、朝向、规模、装饰、设备等方面的千差万别，更强化了房地产的异质性。

而产品异质性越强，垄断的可能性越大，生产者对价格的操作机制也就越强，削弱了市场机制的发挥，导致了资源配置的不合理，一定程度上造成了市场的失灵。

1.1.3房地产的稀缺性造成的垄断。

土地本身是稀缺资源，再加上土地市场的垄断性，从而使获得土地的房地产商具有垄断优势。

楼市调控失败原因

历次楼市调控失效的原因随着本世纪初房价的快速上升，至少从2003年起，政府曾多次推出了对楼市的调控措施，房价恰恰在调控声中又上升了许多倍。

由于工资、特别是作为城市化标志的进城农民工的工资增长远远落后，一线和热点城市的房价收入比被推向全球高峰。

为什么过去的调控目标一再落空，显然是这一轮调控首先要吸取的教训和总结的课题。

首先我们看到，从2003年起开始的约4次房地产调控主要倚重的是银行和信贷政策。

问题在于银行毕竟是商业机构，而且基本上都已是上市的股份制企业。

银行从简单的政府工具到商业化的企业本来也是改革的成果和方向。

这就决定了商业银行对房地产调控政策的执行必然是三心二意、避重就轻、敷衍塞责。

同时整体银根的松紧又是由国民经济的总体境况决定的。

因此一旦宏观气氛改变，时过境迁，信贷的房地产控制必然烟消云散，甚至变本加厉。

因为在上升趋势中的房价、地价以及居民按揭永远是银行最可靠稳定和最丰厚的利润来源。

所以不奇怪，借刺激经济的政策东风，商业银行的购房贷款猛增成为这轮房价飙升、供求失衡的重要推手。

银行这种在利润和竞争驱使下的毫无节制令尝试用经济手段调控的监管部门也大失所望。

其实，美国次贷危机的教训已经说明，商业银行在房地产泡沫中恰恰是要严加防范和监管的对象，而不会是政府可以简单信赖的政策工具。

其次，历次调控都依赖地方政府的贯彻和执行力。

我们前面指出，土地政策与任期制的组合，未必使地方政府人为减少土地供给以维持高地价。

但是，由于无论是卖地还是地方投融资平台的抵押贷款，都依赖土地价格的稳定或上涨。

因此，地方政府对土地收入加重的依赖，使他们必然乐见房价从而地价的稳定上升，这样才能够为地方政府提供更多的收入来源。

而围绕着为户籍人口打造城市名片的努力，每一任官员大兴土木、大搞基建、美化城市的工程都有意无意地助推房价、地价的上升。

所以，和商业银行类似，地方政府也会在大势所趋时配合中央遏制房价脱轨的飞涨，这也可以多少避免自己的麻烦和风险。

中国房地产价格失控的原因与对策研究

中国房地产价格失控的原因与对策研究房地产业是国民经济的基础性、先导性产业。

房地产既是生产和生活的必需品，同时也是一种资产或者说财富。

房地产的价格既关系到一般老百姓的生产和生活问题，也关系到一个城市发展潜力和竞争力，更关系到国家的金融稳定、宏观经济政策制定等。

定性和定量研究房地产价格的影响因素，可以为政府进行宏观调控提供依据。

房地产价格的形成具有众多的影响因素，房地产的价格是由这些因素交互影响汇聚而成的。

笔者认为，这些因素都是从某种方面，首先影响到供给和需求，进而引起房地产市场价格的变化。

一、土地供给因素从经济学角度讲，虽然商品的价格和数量取决于供给和需求，但从本质上讲，供给和需求并不是解释价格的最终因素。

很多因素都影响价格，价格也取决于其他的因素；只不过在自由竞争的市场，这些因素都通过供给和需求而发生作用。

因为供给最终取决于成本，所以，价格也同样取决于成本；只不过成本对价格的决定不能跳过供给发生作用，它不是直接的，而是需要通过对供给曲线的影响而起最终的决定作用。

这也就是通常所说的价格传导机制，即按照价格运行的一般规律。

在正常情况下，上游产品的价格变动会反映在下游产品的价格变化上。

按照生产价格机制论，房地产价格构成包括三大部分：地产开发成本、房屋建筑造价和房屋销售成本。

在地产开发成本中，最重要、最特殊的一项就是土地使用权转让费，也就是土地获得成本。

土地价格是房地产价格形成的重要因素，土地供应政策通过影响土地价格的形成，间接作用于房地产价格的过程。

规范供地方式可对土地价格产生影响。

不同的供地方式，获得土地的过程不同，决定了不同的价格形成机制：以无偿划拨方式供应的土地不具有市场价格内涵；以协议方式出让的土地价格是协定价格，受主观因素影响较大；招标、拍卖、挂牌等供地方式竞争性较强，以这些方式出让的土地价格具备一定的市场价格特征，但由于供给量仍然由政府控制，所以还不是完全竞争的市场价格。

计划经济体制下，我国以划拨方式无偿向用地者供应土地，土地的商品属性被长期否认，房地产市场更是无从谈起。

为什么房地产调控措施会失效？

房地产调控措施失效原因之我见近年来,我过房价持续飙升,已成为广大民众关注的社会热点。

党和政府也高度重视，先后出台一系列调控房价的措施，但收效甚微。

2010年年初，国务院出台政策措施调控，被成为史上最强力措施，但是依然没有什么较大变化。

虽然楼市成交量有所下降，但房价仍呈强势上涨趋势。

中国房地产犹如黄河崩堤，已经无法驾驭了吗?其高房价的真正原因究竟在哪?这必须从根源入手.房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。

房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。

衣食住行,住房和我们的生活息息相关，是生活的必需品，是保障国民就业生活与消费的最基础的条件。

对于拥有住房的国民来说，住房是家庭实物财产中最实际，价值最高，且使用期限最长的不动产。

因此国民对此十分在意。

我国国民对房地产倚赖过大，严重扭曲了资产效率和房地产价格。

另外住房既是消费品，也是投资品。

经济学上来说，它具有拉动消费需求和投资需求的双重功能。

因为房地产存在投资需求，房地产投机日益盛行，保障房严重滞后，住宅的居住功能日益被异化，房地产奉献陡然增加。

虽然，房地产市场的壮大一定程度上刺激了国民生产总值的增长，却在一定程度上掩盖了资源能源浪费，产业结构不合理等可持续发展隐患。

我国虽地大物博，但人口过多，住房状况必然紧张。

目前我国房地产市场状况不容乐观。

首先，是尚有大量住房为进入市场过程。

其次，是住房供给严重不足。

再次，住房需求旺盛。

最后，是商品房价格持续上涨。

有评论家称，我国房价处在泡沫期。

形式严峻，不少国民不禁怀疑泡沫是否有破灭的一天。

目前中国城镇住房还存在一些深层次矛盾和问题，如住房供求矛盾突出、部分城市房价过高、住房占有差异明显和不良的房地产开发行为等，部分中低收入家庭和大批“新城镇居民”，尤其是“蚁族”的住房问题尤为突出。

由于现行住房政策还不完善，一些政策措施推进和落实力度不够，中国住房领域还存在一些深层次矛盾问题。

房价调控难五大原因

货币流通过剩
供地制度和管理的缺陷
城乡之间、大中小城市之间，建设用地分布不合理，是导致住宅供地出现不足的重要原因
城市住宅供地短缺
城市用地结构不合理我国工业用地占整个城市建设用地的30%，而发达国家大概是15%左右

居民投资渠道缺乏
银行存款缩水
+
股市不景气
+
黄金等财富市场不稳定
=
投资渠道不畅，房地产行业受到投资、投机追捧
保障房短缺、管理不善
2010年政府提出5年内新建3600万套保障房，但是，由于管理不严，存在被有钱、有权人占用现象地方政府缺乏建造保障房积极性，保障房供应严重不足
房价调控难五大原因
• 房价调控难在旺盛的刚性需求 • 房价调控难在宽松的货币环境
• 房价调控难在供地制度和管理的缺陷
• 房价调控难在居民投资渠道的缺乏 • 房价调控难在保障房短缺、管理不善
旺盛的刚性需求
快速发展
城市居民住房需求激增
宽松的货币环境
国际国内货币环境宽松
货币供应量大
房价持续上涨

房价调控政策未能成效的原因分析

房价调控政策未能成效的原因分析自2003年房地产调控政策出台至今，房价调控已经有十几个年头，然而房产价格依然是居高不下，俨然是越调越高的节奏，为什么会出现这种反其道而行的情况呢，我认为原因可分为以下几个方面。

一、房价的供需结构不合理。

我国存在着多种形式的房屋供给，但是房屋供给存在许多不同的问题：限价房实施范围比较窄而且不符合市场规律，政府不愿意实施，宅基地只适用于农村住房，无法上市，集资房和私房在交易上比较繁琐而且存在法律风险。

所以，大多数市场上的房产买卖主要是经济适用房和商品房供应，经济适用房从建设之初就是具有保障性质的，而且受众多是中低收入群体，但是经济适用房的负面新闻不断，一部分人利用假身份获取多套经济适用房，导致这个福利政策也畸形了。

从市场的需求看，短期内，受调控政策影响，需求会受到一定的影响，但是长期如果不持续调控，由于刚性的住房需求量大，房价下跌的可能性不大。

（刚性需求包括生活需求和改善性需求，从我国城镇化趋势，大学生就业以及老龄化现状看，住房刚性需求很强）二、货币贬值和通货膨胀，由于货币的不断增发，导致购买力持续下降，以前可以用少量货币购买享有的商品或服务，现在则需要2倍甚至几倍几十倍的价格去购买。

而且目前中小企业依旧面临贷不到款的情况，另一方面银行固定储蓄居高不下，所以虽然发行货币足够，但是资金在市场上的流动性很差。

还有，目前中国依旧实行宽松的货币政策，通货膨胀便一直存在，所以房价自然便持续上涨。

三、政策和政府利益的纠结。

据业内人士称，一办是建筑成本，各种税费，另一半事开发商的李云，而其中八成归开发商，而成用来行贿官员，如果加上政府在这里面征收的各种税费以及办事官员的贪污收费，政府无疑成为了最大的赢家，而在土地拍卖的过程中，政府通过限量拍卖土地，造成土地财政，促使开发商之间的高价竞争一次提高土地价格。

另外政治资源的多少也关系着开发商的生死，谁掌握更多的政治资源，便意味谁有更多的利益，因此开发商向政府行贿也是成为了潜规则。

0824最严调控为何面临“失效”的尴尬

中国房价不论现在是上涨还是下跌，最后的结果都会是下跌。就像2007年5月30日，本来下跌的股市，却被神秘的力量推高，结果呢，股市虽然以更疯狂的速度上涨，但是最后避免不了疯狂下跌的命运。最后反而造成股民更大的亏损。股市的下跌对中国的经济影响虽然严重，但是和房地产比较起来，那是只能是小巫见大巫。中国房价疯涨背后的实质是中国经济结构出现了严重的问题。所以现在，不仅要考虑怎么抑制房价，而且要考虑怎么减少房价下跌的影响，主要是金融，地方财政和债务，透支买房按揭者，投资房地产开发的企业，房地产相关行业产能过剩，房地产下滑对就业的影响等。
1，政府从2004年的调控，房价每次都是越调越涨，民众对政府调控信心不足。而且政府一再表态对房价是维稳，而不是打压；
2，银行一边拼命融资，一边却对房地产贷款明紧暗松。第三套房贷很多银行没有严格执行；
3，地方政府由于对土地财政的依赖，在执行中央政策的时候没有动力。对保障型住房的建设敷衍了事，导致多数人对将来拥有保障性住房不抱希望；
7，曾经在2008年就说中国房价太高，并劝告人们推迟几年买房，最先抛出房价拐点论的王石，最近，居然抛出房价观望期已过，房价最多下将15%这样的自信之言。王石从以前的看衰房价者，演变为唱多房价者。万科从以前的现金为王，到现在的土地储备增加最快的房地产企业的转变。
为什么史上最严厉的房地产调控，却面临失效呢？究竟是什么力量在推动房价上涨呢？实际原因很简单。
8，坚决回收流动性，限制银行贷款；
9，追缴开放商所欠的土地相关费用，对开放商征收暴利税；
10，提高首付比例和利率，避免低收入者在房价高位接盘；
中国现在的房价已经明显出现泡沫，如果中国房价再次大幅上涨，并伴随很高的成交量。将会对中国经济造成更加严重的破坏，但是中国房价大幅下跌，也会给中国经济带来沉重的打击。但是，我们不得不面临选择。房地产不应该，也不可能真正长期成为经济发展的动力，世界上没有一个国家是靠房地产而真正强大的。我们不应该再争论房价该上涨，还是下跌。我们应该想的是怎么减少房价下跌对中国经济的影响。

楼市调控为何屡屡失效如何有效遏制房价上涨

楼市调控为何屡屡失效如何有效遏制房价上涨目前，中国楼市调控已经成为社会热议的话题。

尽管政府采取了一系列的措施，但楼市调控措施似乎屡屡失效，房价持续上涨。

那么，为什么楼市调控会屡屡失效？又有何种方式可以有效遏制房价上涨呢？本文将就这一问题进行分析和探讨。

一、楼市调控屡屡失效的原因1. 政策执行难以到位在楼市调控中，政策执行是一个关键环节。

然而，由于监管不严、执行难度大、执法力度不足等问题，政策执行效果不佳。

一方面，由于利益驱使，一些地方政府在执行调控政策时不敢或者不愿下重手，导致政策得不到有效地贯彻。

另一方面，执法力度不足和监管不严导致一些违规行为得不到有效制止，这进一步影响了调控政策的实施效果。

2. 金融体系与楼市关联密切中国楼市的一个特点是金融体系与楼市关联密切，这导致金融因素成为楼市调控的一大难题。

在楼市调控过程中，金融机构的资金支持对于楼市发展至关重要，但也容易带来房地产泡沫。

金融机构对于房地产领域的投资不仅会引发房地产市场的火爆，还会通过信贷杠杆放大投资风险，使房价持续上涨。

3. 土地市场的不透明性土地市场的不透明性也是导致楼市调控失效的一个原因。

土地是房价的重要决定因素之一，而土地市场的不透明性使得一些开发商和投资者通过非正当手段获取土地资源，使得土地供应量不足，推高了房价。

此外，一些地方政府为了财政收入的考虑，往往不愿公开土地成交价格，也使得土地市场缺乏透明度。

二、如何有效遏制房价上涨1. 加大政策执行力度为了缓解楼市调控失效的问题，政府需要进一步加大对调控政策的执行力度。

首先，政府应该对执行不到位的地方政府进行问责，加强对他们的监管力度，确保政策能够得到贯彻。

其次，加大对房地产市场的监管力度，严厉打击违规行为，对于违规房地产开发商和投资者进行惩罚，以起到震慑作用。

2. 建立金融与楼市调控的联动机制要解决金融体系与楼市调控的矛盾，需要建立金融与楼市调控的联动机制。

一方面，可以通过加强金融监管，限制金融机构对房地产的信贷支持，避免资金过度流入房地产市场。

房地产调控政策失效的原因和对策

房地产调控政策失效理论分析自2003 年以来, 我国通货膨胀开始显现, 房地产价格一路上涨, 从此以后, 保持房价平稳、抑制房价过快增长、降低房价就一直成为国家房地产调控政策的主基调, 虽然各个时期的调控力度不一, 但基调未变。

但长达七年的调控, 却并未取得预期效果, 边调控边上涨, 房价与房租不断提高, 群众为实现住房需求,大量负债, 影响到其他方面生活水平的质量。

更有大量低收入家庭, 被排除在房产市场之外,无望解决住房问题。

因此, 对我国房地产调控政策进行全面检讨, 分析得失, 为制定能够将房价调整到合理水平的房地产调控政策, 至为必要。

一、对房地产宏观调控政策的各种理论分析（一）基于博弈论视角来分析中国的房地产调控的失效武汉大学经济与管理学院学者王岸在《我国当前房地产调控政策必要性的博弈论分析》利用扩展式博弈树解释了消费者和开发商之间的博弈行为并给出了改进的建议。

在上述假定下，可以将问题转化为分析下面的扩展式博弈树。

⑴对图的说明博弈树的终结点为支出向量，其中上方的数值为卖方的净收益，下方的数值为买方的净收益；h v —卖方提供高质房产条件下买方对房屋的估值；j v —卖方提供低质房产条件下买方对房屋的估值；h k R 、k l R 一分别是提供高质产房条件下，卖方以高出市场正常价的较高价、以较低的市场正常价卖出房产时的收益；l hR 、l l R 一分别是提供低质房产条件下，卖方以高出市场正常价的较高价、以较低的市场正常价卖出房产时的收益。

他认为要解决房地产价格的这种非正常上涨，主要应从降低消费者与房地产商之间的信息不对称入手，关键又在于要让消费者充分了解房地产的市场需求、房产质量和房产成本。

（二）房地产宏观调控中的几种博弈行为导致调控失效上海交通大学学者汪涛在《基于博弈视角的中国房地产调控政策分析》一文中分析多方的三个博弈，从中分析政策的实效问题。

1、中央政府与地方政府之间的博弈虽然各级地方政府与中央政府之间存在着行政隶属关系，是中央政府宏观政策的执行主体，但在控制房地产市场的动机上存在着明显的差异，中央政府的目标与地方政府之间的政策目标不一致。

房地产市场的市场失灵与政府干预研究

房地产市场的市场失灵与政府干预研究房地产市场是一个重要的经济领域，直接关系到国民经济和人民生活。

然而，房地产市场也存在着市场失灵的问题，需要政府进行干预和调控。

本文将探讨房地产市场失灵的原因，以及政府干预的必要性和措施。

一、房地产市场失灵的原因1.1 信息不对称在房地产市场中，信息不对称是一种常见的市场失灵现象。

买方和卖方在信息获取和利用能力上存在差异，导致市场无法达到有效分配资源的状态。

例如，开发商可能隐瞒楼盘存在的质量问题，使得购房者无法准确评估房产价值。

1.2 外部性问题房地产市场存在着一系列外部性问题，这些问题无法通过市场机制自行解决。

例如，房地产开发过程中可能对环境造成污染，给周边居民带来负面影响。

此外，房地产市场的繁荣也会导致城市交通拥堵、社会福利下降等问题。

1.3 市场垄断在一些地区，房地产市场表现出垄断的特征，少数大型开发商控制着市场供给，影响市场价格和市场竞争的程度。

这种垄断情况下，市场无法实现有效的资源配置和公平竞争。

二、政府干预的必要性2.1 维护市场秩序政府干预的首要目标是维护房地产市场的正常秩序，确保市场运行的公平、公正和透明。

政府可以通过立法、监管和执法措施来规范市场主体的行为，保护消费者权益，防范欺诈行为和不当竞争。

2.2 调节住房供需关系政府干预还能够调节住房市场的供需关系，促进市场平衡。

通过采取各种政策手段，比如提供住房补贴、加大公共租赁住房建设等，政府能够满足低收入人口和特殊群体的住房需求，避免市场出现供需失衡。

2.3 防范金融风险房地产市场的繁荣与金融风险紧密相关。

政府需要通过宏观调控手段，控制房地产市场的过热发展，防范潜在的金融风险，维护金融体系的稳定。

三、政府干预的措施3.1 宏观调控政府可以通过货币政策、财政政策等宏观调控手段，控制房地产市场的投资和消费规模。

例如，提高贷款利率、加大土地供应、建立房地产市场调控基金等措施，可以抑制房价上涨，减少投机行为。

房地产调控政策失效的原因探究

ｍｅｃａｔａｄｔｅｃｎｉｃｅｗｅｎｍａｋｔｅｎｎｕｐｙｅｃｒｈｎｓｎｈｏｆｉｔｂｔｅｒｅｍａｄａｄｓｐｌ，ｔ．ｌｄＫｅｒｓｒａｒｅ；ｍａｒｏｔｌｈｕｅｐｉｅ；ｐｌｙｍａｆｎｔｎｙｗｏｄ：ｅｍａｋｔｌｃｏｃｎｒ；ｏｓｒｃｏｏｉｌｃｉｃｕｏ
周旭
（西安财经学院管理学院，陕西西安７０６）１１０摘要：国六务 ” 出台已经一年，国房地产价格不跌反涨， “ 我中央政府稳定房价的调控目标并未实现。从
我国房地产立法滞后、存在调控时滞、房地产宏观调控中地方政府与中央政府及开发商之间的博弈、房
收稿日期：２０００７— ８—２０
作者简介：周旭（６一，女，江苏武进人，西安财经学院管理学院副教授，１５）９硕士，研究方向：房地产经济。［］谭雄伟．８引领科学创新的是科学家还是官员［］中国青年报，０６－６— ．Ｎ．２００９［］杨剑锋．９大学改革迫在眉睫的任务［．Ｎ］南方周末．转引自光明观察［ＢＯ］ｈｔ：ｇａｃａＥ／Ｌ，ｔ／ｕｎｈ．３５期０８０７
文章编号：１０ —１８（０８７０３００１４Ｘ２０）０ — １６— ３
商、研究监
ＣＯＭＭＥＣｌＬＲｓＡＣＨＲＡＥＥＲ
房地产调控政策失效的原因探究
地产市场打出的一组最有力的组合拳还是没有达到预

从购房者心理看房价调控不理想的原因

从购房者心理看房价调控不理想的原因目前在北京、上海等一线城市，无论是从房价收入比还是房价GDP增长率比等指标都可以看出房价存在一定的泡沫。

国家对高房价的担忧也直接反映在一轮又一轮且越来越严厉的宏观调控上，这些宏观政策的目的是希望挤去泡沫，让房价回调到合理的范围。

若目标实现，这无疑对购房者有利的。

但令人遗憾的是，房价的宏观调控效果并不理想。

当然，这其中的原因不少，但我认为，购房者心理是个很重要的原因。

如果没有购房者在高房价下的前仆后继、勇往直前，房价也不可能这么坚挺。

一、现阶段购房者心理分析（一）传统思想促成刚性需求中国人对住房具有一种特殊的情结。

中国的传统文化以儒家文化为主，儒家文化又是以“家”为核心的文化，而维系“家”文化的物质载体则是住宅（有私有产权的房屋）。

没有住宅就没有“家”，“家”是人们的安身立命之所，因此，人们可以倾其所有去购买属于自己的住宅，年轻人结婚一般都要购买一套属于自己的房子。

这些传统思想促成了目前我国房地产市场上刚性需求，尽管国家宏观调控在不断努力，但是这些刚性需求存在使得国家宏观调控政策的效果并不理想。

（二）预期房价继续上涨心理近年来，房价节节攀升，房价上涨所展示的巨大升值空间诱惑着人们争相购买房产。

国土资源部《2009年全国主要城市地价状况分析报告》披露：2001年全国城市住宅价格均价为2017元/平方米，2009年为4474元/平方米。

从这个比较保守的数据上我们可以看到这几年间房价已翻了一翻。

另外，2011年1季度世联购房者信心指数为55.3，高于50，表明尽管受严厉调控影响，购房者对未来房地产走势仍偏乐观。

尽管宏观调控政策使得持有房产的成本增加，但预期房价继续上涨的这种心理使得不管是刚性需求者、还是投资需求者抑或是投机需求者，仍然会争相购买房产。

（三）通货膨胀预期当前价格运行确实面临着较大的上涨压力，货币因素、成本因素、灾害因素、输入性因素和翘尾因素等，都可能推升市场价格，并增加价格运行的不确定性。

政府调控楼市困难原因探讨论文

政府调控楼市困难原因探讨论文政府调控楼市是指政府通过一系列政策手段来实施对楼市的管理和调节。

调控楼市的目的是为了遏制房价上涨，保障居民的住房需求，并维护经济的稳定。

然而，实施楼市调控并不是一件容易的事情，存在着一些困难。

首先，楼市是一个复杂的系统。

楼市的涨跌不仅仅受到供需关系的影响，还与经济发展、金融政策、土地供应等因素密切相关。

政府调控楼市需要综合考虑各种因素的影响，因此需要制定出一套完整的政策体系来指导调控的实施。

然而，由于楼市的复杂性和多变性，政府的调控措施很难完全预测到其后果，可能会带来一些意想不到的影响。

其次，调控楼市需要协调多方利益。

楼市作为一个庞大的经济体系，涉及到购房者、开发商、金融机构等多个利益主体。

政府调控楼市可能会影响到这些利益主体的利益，引发各方的反对或争议。

例如，调控措施可能会导致房价下降，对开发商造成损失；或者限制购房者的购房能力，引发购房者的不满。

因此，政府需要做好各方利益的平衡，确保调控政策的有效实施。

第三，楼市调控需要有长期的政策稳定性。

楼市是一个长期、稳定的市场，政府调控楼市需要有一个长期的计划和政策稳定性。

然而，在实际操作中，政府的调控政策常常受到市场的不确定性和政策的反复调整，导致调控政策的效果不稳定。

政府需要更加注重长期稳定性，制定出可持续的调控政策，避免市场出现过热或过冷的情况。

此外，政府调控楼市还需要考虑到不同地区的差异。

楼市的供需关系和价格涨跌在不同地区往往存在差异，政府调控楼市需要根据各地市场情况的差异性来采取不同的调控政策。

然而，由于各地市场的复杂性和多样性，政府很难找到一种适用于所有地区的通用调控政策。

因此，政府需要更加注重地区差异，采取差异化的调控政策。

综上所述，政府调控楼市是一项复杂而困难的任务。

政府需要综合考虑各种因素的影响，协调多方利益，保持政策的长期稳定性，并针对不同地区的市场特点采取相应的调控措施。

只有这样，政府调控楼市才能够取得良好的效果，保障楼市的稳定和居民的住房需求。