房地产投融资决策与风险分析

房地产投融资风险分析
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房地产投资目标分析
一、房地产投资的主要目标 投资本金的安全性 投资对象的变现性 投资现象的收入 对通货膨胀的防护能力 二、房地产投资目标的制约因素 投资能力大小 投资经验 承担风险 投资回报预测 市场需求 房地产供给竞争情况 贷款问题 收入增长 物价水平 储蓄水平 投资项目的选择
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本金为10000元，借款：本金=2:1，借款利 本金为10000元，借款：本金=2:1，借款利 率为10%，投资收益率为15%，投资期限 率为10%，投资收益率为15%，投资期限 一年时。 投资收益= 10000+20000） 投资收益=（10000+20000）*15%*1=4500 元 借款利息=20000*10%*1=2000元 借款利息=20000*10%*1=2000元 本金收益=4500-2000=2500元 本金收益=4500-2000=2500元 本金收益率= 2500/10000） 本金收益率=（2500/10000）*100%=25%
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本金为10000元，借款：本金=8:1，借款利 本金为10000元，借款：本金=8:1，借款利 率为10%，投资收益率为8%，投资期限一 率为10%，投资收益率为8%，投资期限一 年时。 投资收益= 10000+80000） 8%*1=7200元 投资收益=（10000+80000）*8%*1=7200元 借款利息=0.8元 借款利息=0.8元 本金收益=7200-8000=-800元 本金收益=7200-8000=-800元 本金收益率= 800/10000） 100%=本金收益率=（-800/10000）*100%=-8% 投资本每年损失8%，没有几年，老本就亏 投资本每年损失8%，没有几年，老本就亏 光了。
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房地产投资购买力风险分析
房地产投资购买力风险与通货膨胀 掌握通货膨胀对购买力分享影响的实际 意义 重视通货膨胀对房地产投资的影响 争取较低的所得税税率 选择好的地段进行房地产投资 利用通货膨胀的影响来增加谈判的筹码
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房地产抵押贷款违约行为
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按违约原因分为两类：
被迫违约 与 理性违约
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将（2）式代入（1 将（2）式代入（1）式，经整理后可简化借款人 理性违约的条件式，即
d < r ⋅ [1− F (T , t )]
（3）式
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在（3 在（3）式中我们可以看出各变量对理性违约 行为的影响，在其他变量既定的条件下： ①d越小，从而房产价格下跌幅度越大，借款 人越倾向于采取理性违约行为； ②r越小，既抵押率越低，借款人理性违约行 为发生的可能也越小； ③T越小，即贷款期限越短，借款人理性违 约行为发生发生的可能越小。 ④t越大，即贷款合同履行的时间越长，借款 人理性违约行为发生的可能性也就越小。
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由[P(1-r)+R]表示。此时借款人采取违 [P(1-r)+R]表示。此时借款人采取违 约行为就具有经济上的合理性。这是一 种力求自身损失最小的做法。 进一步地，我们令R=P· 进一步地，我们令R=P·r·F(T,t)
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上式中T表示贷款期限，t 上式中T表示贷款期限，t是借款人已 经履行贷款合同的时间，即本金积累总 是贷款总额（P 是贷款总额（P·r）的某一个比例，这个 比例可以由函数F(T,t)表示，且F(· 比例可以由函数F(T,t)表示，且F(·)是T的 减函数，即在其它条件不变的情况下， 贷款期限越长（T 贷款期限越长（T越大），本金积累的速 度也就越慢。F(· 又是t 度也就越慢。F(·)又是t 的增函数，即在 其他条件不变的情况下，随着时间的推 移（t 移（t逐渐增大），本金积累也就逐渐增 加。
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P(1 − d ) > P(1 − r ) + R
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上式不等号左边部分代表了该房 产价值的波动，若d<100%，即房 产价值的波动，若d<100%，即房 价下跌，则左边部分表示房产的 价值损失。
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不等号右边部分表示借款人在该房产上 已有的权益积累。由首付和已清偿的本金 两部分构成。当不等式成立时，就意味着 借款人继续履行贷款合同所带来的损失。 （即得到一跌价后的房产，损失量由P （即得到一跌价后的房产，损失量由P（1d）表示）大于其违约所会带来的损失（即 放弃已经积累的权益）。
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本金为10000元，借款：本金=8:1，借款利率为 本金为10000元，借款：本金=8:1，借款利率为 10%，投资收益率为15%，投资期限一年时。 10%，投资收益率为15%，投资期限一年时。 投资收益= 10000+80000） 15%*1=13500元 投资收益=（10000+80000）*15%*1=13500元 借款利息=80000*10%*1=8000元 借款利息=80000*10%*1=8000元 本金收益=13500-8000=550053元 本金收益=13500-8000=550053元 本金收益率= 5500/10000） 本金收益率=（5500/10000）*100%=55%
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房地产投资成本分析
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房地产投资成本的涵义 房地产投资成本是指房地产投资者为取 得和使用房地产投资而付出的代价。它包 括支付给资本金所有者的红利以及筹资过 程中所支付的有关费用等。 筹措资金过程中所支付的有关费用称为 筹资成本。筹资成本可分为直接费用和间 接费用。
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筹措资金过程中所支付的有关费用 称为筹资成本。 称为筹资成本。筹资成本可分为直 接费用和间接费用。 接费用和间接费用。
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被迫违约是指由于借款人支付能力不
足，无法如期偿还抵押贷款的月付款而造 成的违约行为。此时借款人被金融机构没 收其房产改由抵押物价值抵偿尚未清偿的 贷款余额。
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理性违约
指借款人从自身利益出发，出于经济 理性而采取放弃还贷责任的违约行为。
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ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
住房抵押贷款中的各项变量是如何影响发生 理性违约的可能性呢？ 可以通过一个简单的模型来给以说明： 假定借款人将一市价为P 假定借款人将一市价为P的房产抵押给金融 机构以获得购房贷款，贷款房价比为r 机构以获得购房贷款，贷款房价比为r，在抵押 期内的某一时刻，设房产市场价格很可能已经 发生变化，假设其现市价为原市价P 发生变化，假设其现市价为原市价P的某一比 例d(d>0)，且此时借款人已清偿的本金额总额 d(d>0)，且此时借款人已清偿的本金额总额 为R，那么在不考虑任何交易费用的前提下， 以下条件成立即可导致借款人理性违约：
有时为了完成投资开始经营任务，避免更 大损失，也只好在借款利率高于投资收益 率的情况下借款。
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本金为10000元，借款：本金=4:1，借款利 本金为10000元，借款：本金=4:1，借款利 率为10%，投资收益率为8%，投资期限一 率为10%，投资收益率为8%，投资期限一 年时。 投资收益= 10000+40000） 8%*1=4000元 投资收益=（10000+40000）*8%*1=4000元 借款利息=4000*10%*1=4000元 借款利息=4000*10%*1=4000元 本金收益=4000-4000=0元 本金收益=4000-4000=0元 本金收益率=0此时上能保本 此时上能保本， 本金收益率=0此时上能保本，如果借款再 多就会亏损了。 多就会亏损了。
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房地产投资风险分析
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房地产投资金融风险分析
一、房地产投资金融风险的影响因素 金融政策的调整 银行贷款利率的提高 取消抵押品赎回权的威胁 银行催还贷款的要求 二、减小房地产投资金融风险的对策 认真研究国家金融政策 在投资决策时考虑银行贷款利率的可能提高 重视被拍卖的威胁 房地产投资者在抵押贷款合同上写入“唯一担保条款” 房地产投资者在抵押贷款合同上写入“唯一担保条款”。 以一个独立法人单位拥有抵押物品。 加强房地产投资项目经营管理，防止亏 损，提高盈利水 平
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以上充分说明：如果借款利率高于投资收益率， 以上充分说明：如果借款利率高于投资收益率，则杠杆作用对 借款者有不利影响，借款越多，赚得越少，亏损越多。 借款者有不利影响，借款越多，赚得越少，亏损越多。 1994年资金市场上 年期储蓄利息为 年资金市场上3年期储蓄利息为 年资金市场上 年期储蓄利息为12.24%，1994年发行的三年 ， 年发行的三年 期国库券利率为13.96%，都是单利计息。据此，我们假定房地 期国库券利率为 ，都是单利计息。据此， 产投资借款利率为14%，按复利计算现在房地产市场上土地投 产投资借款利率为 ， 资收率有高有低，高时达80%，甚至 以上， 资收率有高有低，高时达 ，甚至100%以上，低时也达到 以上 20%。据此，我们假定土地投资收益率为 。据此，我们假定土地投资收益率为30%，假设某项土地 ， 投资的总投资为A，运用80%的杠杆作用，投资为三年。那么 的杠杆作用， 投资的总投资为 ，运用 的杠杆作用 投资为三年。那么3 年后投资本金变成多少了呢？ 年后投资本金变成多少了呢？ 投资收益=A*30%*3=0.9A元 投资收益 元 借款利息=0.8A*(1+14%)3-0.8A=0.3852A 借款利息 本金收益=0.9A-0.3852A=0.5148A 本金收益 本金收益率=(0.5148A/0.2A)=2.57倍 本金收益率 倍 由于上述假设数字很保守，所以，房地产投资中实现投资目标， 参照数字并不是难事。关键是要掌握并运用房地产投资原理和 技巧。
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以上四个变量中，r 以上四个变量中，r与T是可以由金融机 构控制的，如果仅是出于减少违约风险 考虑，金融机构将倾向于发放贷款期限 短，首付率高的抵押贷款，但这也存在 一定问题------由于F T,t）恒大于0 一定问题------由于F（T,t）恒大于0， r<100%，只要d≥1，理性违约条件就不 r<100%，只要d≥1，理性违约条件就不 d≥1 可能成立。关键在于银行对未来市场价 格的波动作出准确判断。
以上充分说明： 以上充分说明：如果借款利率低于投资收 益率，则杠杆作用对借款有利，借款越多， 益率，则杠杆作用对借款有利，借款越多， 赚得越大。 赚得越大。
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本金为10000元，借款：本金=2:1，借款利率为 本金为10000元，借款：本金=2:1，借款利率为 10%，投资收益率为8%，投资期限一年时。 10%，投资收益率为8%，投资期限一年时。 投资收益= 10000+20000） 8%*1=2400元 投资收益=（10000+20000）*8%*1=2400元 借款利息=20000*10%*1=2000元 借款利息=20000*10%*1=2000元 本金收益=2400-2000=400元 本金收益=2400-2000=400元 本金收益率= 400/10000） 本金收益率=（400/10000）*100%=4%
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房地产投资目标的参考数字
从我国大量房地产投资实例来看，期望得到如下投资结果并非奢望：
运用80%的杠杆作用，投资花园公寓，3年内把你的钱增加2 运用80%的杠杆作用，投资花园公寓，3年内把你的钱增加2倍。 运用75%-80%的杠杆作用，投资花园公寓，8 运用75%-80%的杠杆作用，投资花园公寓，8年—12年内，把你的 12年内，把你的 钱增加2 钱增加2倍。 运用75%-80%的杠杆作用，投资高层公寓，8 运用75%-80%的杠杆作用，投资高层公寓，8年—12年内，把你的 12年内，把你的 钱增加3 钱增加3倍。 运用80%-90%的杠杆作用，投资写字楼，在8 运用80%-90%的杠杆作用，投资写字楼，在8年—12年内，把你的 12年内，把你的 钱增加4 钱增加4倍。 运用80%--90%的杠杆作用，投资购物中心，在5 运用80%--90%的杠杆作用，投资购物中心，在5年—7年内，把你 的钱增加3 的钱增加3倍。 其中：房地产杠杆作用意指杠杆通过房地产这个载体发生作用。 杠杆作用就是指用借款来加大收益或亏损。根据杠杆性投资理论， 当借入资金的利息率小于以借入资金购入资产创造出的收益率时， 杠杆作用就会出现。
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① ② ③
① ② ③ ④
筹资成本的直接费用指以某种方式从某一筹资渠道中获 取一定的资金所直接付出的费用。它包括： 借款利息及有关的手续费、管理费、承诺费等各种附加 费用； 股票、债券的发行费用； 其他直接费用，如必要的印刷费、广告费、人工费、差 旅费、代办费、邮费和其他杂费。 筹资成本的间接费用是指以某种方式筹资时非直接付出 的费用。常发生的间接费用有： 筹资风险调整和风险保护费； 有资金使用的某些限制性条件引起的费用； 筹资后企业负债上升，资信下降，以致下一次再度筹资 时筹资成本上升； 筹资的风险损失。