储备土地抵押评估技术指引(试行)

关于发布《储备土地抵押评估技术指引（试行）》的通知
北估秘[2009]003号
各会员单位：
根据北京市土地储备抵押评估工作的需要，协会编制了《储备土地抵押评估技术指引（试行）》。

已经会长办公会审议通过，现予以发布。

以供从事土地储备抵押评估时参考。

附：《储备土地抵押评估技术指引（试行）》
北京房地产估价师和土地估价师协会
二〇〇九年三月九日
附：
储备土地抵押评估技术指引（试行）
为了配合当前我市储备土地抵押贷款的需要，北京房地产估价师和土地估价师协会（以下简称协会）根据相关法规，针对储备土地抵押评估的特殊性，对涉及的若干问题进行研究，提出如下评估技术指引，供评估机构进行相关执业时参考。

一、储备土地的概念
是指市国土资源局为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，
依法
取得土地，进行前期开发、储存以备供应的土地。

二、储备土地抵押评估的技术路线
根据《土地储备管理办法》的要求：“政府储备土地设定抵押权，其价值按照市场评估价值扣除应当上缴政府的土地出让收益确定”。

因此，储备土地抵押价值及评估技术路线为：
储备土地抵押价值=储备土地市场评估价值-政府土地出让收益
三、储备土地市场评估价值的界定
1、价值内涵
储备土地抵押价值为抵押的储备土地在评估基准日的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场评估价值减去政府土地出让收益和估价师知悉的法定优先受偿款。

2、用地条件设定
（1）土地用途和用地建设指标设定
储备土地抵押评估涉及的土地用途和用地建设指标，一般依据项目的规划土地用途和指标设定；特殊情况下可依照现状土地用途和用地条件进行。

（2）土地开发程度设定
储备土地抵押评估开发程度设定为评估基准日时的土地现状开发程度。

委托方应提供土地开发程度的相应资料。

未完工部分土地开发费用及尚未支付的工程款应予扣除。

四、政府土地出让收益
政府土地出让收益可按照《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》参照划拨土地使用权协议出让方式进行评估。

五、评估方法
储备土地抵押评估的具体估价程序和方法参照《城镇土地估价规程》执行。