第九章 城市地价体系与地价评估技术路线
地价评估
四、路线价法
1、概念：路线价法是对面临特定街道且可及 概念： 地价评估 性相当的市街地设定标准深度 标准深度， 性相当的市街地设定标准深度，选取若干标准 宗地求其平均价格， 宗地求其平均价格，此平均价格即为该特定街 地价体系 道的路线价，依据路线价， 道的路线价，依据路线价，再配合深度价格修 基准地价评估 正率表和其他价格修正率表， 基准地价修正法 正率表和其他价格修正率表，计算出面临该道 路的其他宗地地价的一种估价方法。 路的其他宗地地价的一种估价方法。 路线价法
二、基准地价评估 地价评估
5. 基准地价评估的程序与方法
（1）基准地价评估区域范围的确定。 （2）基准地价评估资料的调查与收集。 地价体系 （3）资料的分析整理。 基准地价评估 （4）样点数据检验。 基准地价修正法 （5）基准地价评估模型的选择及基准地价的确定。 路线价法 （6）提出基准地价应用的建议和技术。 地价分摊 宗地评估程序 三、基准地价修正法
b1 = 3000×40%×15=1.8（万元） × = 3000×（40%+30%+20%）×20=5.4（万元） × × （万元） b3 ） （万元） b2 = 3000×（40%+30%）×15=3.15（万元） × ） （万元）
四、路线价法 地价评估
（3）编制深度价格修正率表
如图7-1（a）所示，假设al，a2，a3，…，an-1，an也分 别表示各细条的价值占整块土地价值的比率，则深度价格 修正率表依据下列三种修正率原理制作而成：
地价体系 基准地价评估 单独深度价格修正率： 基准地价修正法 单独深度价格修正率： a1＞a2＞a3＞ a1＞a2＞a3＞…＞an 路线价法 平均深度价格修正率： 平均深度价格修正率： 地价分摊 a1＞(a1+a2)/2＞(a1+a2+a3)/3＞ (a1+a2+a3+…+ana1＞(a1+a2)/2＞(a1+a2+a3)/3＞…＞(a1+a2+a3+…+an-1+ 宗地评估程序 an)/n 累计深度价格修正率： 累计深度价格修正率： a1＜a1+a2＜a1+a2+a3＜ a1+a2+a3+…+ana1＜a1+a2＜a1+a2+a3＜…＜a1+a2+a3+…+an-1+an
房地产评估的技术路线、价值分析和报告(ppt 105页)
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5. 我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。 6. 没有人对本估价报告提供重要专业帮助。 7. 如未得本公司的书面许可，本估值报告书的全文或任何部份内 容或任何注释，均不能以任何形式刊载于任何文件、通函或声明。 8. 最后，根据本公司的一贯做法，我们必须申明，本估值报告书 仅供委托方使用，本公司不承担对任何第三者对本报告书的全文 或任何部份内容的任何责任。
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3、收益法的应用 3.1 潜在毛收入 有效毛收入 净收益 3.2 同行业平均利润的扣除（贡献率） 3.3 综合性物业各部分的分别计算 3.4 实际的与客观的数据的选取
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4、假设开发法及成本法的应用 4.1 建安成本计算的细化
基础主体结构、内外装修、设备（水 暖、电、气、电梯、通风空调） 4.2 在建工程的未实现利润 4.3 未来开发价值的估算
中国注册房地产估价师：
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估价师声明
我们郑重声明： 1、我们在本估价报告书中陈述的事实是真实和准确的。 2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业
分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限 制条件的限制。 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关 当事人没有个人利害关系或偏见。 4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进 行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
中国注册房地产估价师（签名）： 中国注册房地产估价师（签名）：
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估价师声明
我们郑重声明： 1、 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2、 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自已公正的专
业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制 条件的限制。
地价评估报告的流程
地价评估报告的流程
地价评估报告的流程包括以下步骤：
1. 收集基本信息：首先要收集与被评估地块相关的基本信息，如地块的位置、土地面积、地貌、土地用途、土地性质等。
2. 确定评估方法：根据实际情况，选择合适的评估方法。
评估方法可以包括比较法、收益法、成本法等。
3. 收集市场数据：收集与被评估地块所在地区相似地块的市场数据，包括销售价格、租金、交易量等。
4. 进行市场分析：对收集到的市场数据进行分析，了解市场的供需状况、价格趋势以及发展潜力。
5. 进行土地评估：根据选择的评估方法，进行土地评估计算，并得出评估价值。
6. 编写报告：根据评估结果，编写评估报告，包括地块的基本信息、评估方法、市场分析、评估计算过程和结果等。
7. 审核和审定：报告完成后，由专业评估师进行审核和审定，确保报告的准确性和可靠性。
8. 报告发布：经审核并获得批准后，报告可以发布给委托方或其他相关方使用。
第09章-地价评估PPT演示课件
[例]如图所示，有三
角形ABC的一宗土地， 如果临街深度80英尺 的一面临街矩形土地 的平均深度价格修正
路线价1000元/平方英尺
DC
B
20
50英尺
英尺
率为路线价的116%， 80 临街深度80英尺三角 英尺
形土地价格修正率为
矩形土地价格的63%，
试求该宗三角形ABC
AF
E
土地的价格。
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[解] 在图上作补充线AD，AE，BE及CF，则有：
⑤临街宽度与临街深度比例适当；
⑥代表性的用途；
⑦代表性的容积率；
⑧其他方面，如土地使用年限、土地生熟程
度等也应具有代表性 5
4.调查路线价 ⑴路线价的实质
路线价是附设在街道上的若干标准宗地的平均价格。
⑵路线价的表现形式
路线价通常为土地单价，也可为楼面地价。
⑶路线价的求取方法
在同一路线价区段内选择多宗标准宗地，运用比较 法、收益法等，分别求出各宗标准宗地单位价格或楼 面地价；然后求出各宗标准宗地单位价格或楼面地价 的平均数，此平均数即为该路线价区段的路线价。 6
⑵标准宗地的单价作为路线价的计算公式：
V(单价)=路线价×平均深度价格修正率 V(总价)=路线价×平均深度价格修正率×临街宽度
×临街深度 10
[例] 下图中是一幅街深度 15.24m(即50英尺)、 临街宽度20m的矩形 土地，其所在区段的 路线价(土地单价)为 2000元/m2。该宗地 的深度价格修正率为 140%，计算该宗土地 的单价和总价。
5.制作深度价格修正率 ⑴制作深度价格修正率的依据
----深度价格递减规律
n米
an
n-1米 an-1 n米 … …
房地产估价第九章
第二节 基准地价修正法
• 基准地价修正法本质上是一种比较法，且是一种间接估价方法，其估 价结果的准确性主要取决于基准地价的准确性及各种调整系数的科学 性。
• ２.基准地价修正法的基本原理 • 基准地价修正法的基本原理是替代原理，即在正常的市场条件下，具
距离道路的远近程度，即临街深度的增加而递减；宗地越接近道路的 利用价值越大，地价也越高；距离道路越远，利用价值越小，地价也 越低。因此，路线价估价法实质上是一种比较法，是比较法的派生方 法，其理论依据与比较法相同是替代原理。只不过在路线价法中以“ 标准临街宗地”取代了比较法中的“可比实例”，“路线价”可视为 比较法中经过交易情况修正、市场状况调整，但未进行房地产状况调 整的“可比实例价格”，以深度等差异修正取代了区域因素和个别因 素等的“房地产状况调整”。
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第一节 路线价法
• ２.设定标准临街深度 • 标准临街深度简称标准深度，是街道对地价影响的转折点，由此点接
近街道的方向地价逐渐升高，由此点远离街道的方向地价可视为基本 不变。但实际设定的标准深度，直接关系到路线价的确定和深度指数 表的编制，通常是路线价区段内临街各宗土地的深度的众数。因为如 果不以众数的深度为标准深度，由此制作的深度指数修正表将使以后 多数宗地的地价计算都要用深度百分率加以修正，这不仅增加计算工 作量，而且会使设定的路线价失去其代表性。 • ３.选取标准临街宗地 • 标准临街宗地简称标准宗地，是路线价区段内具有代表性的宗地。
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第一节 路线价法
• 选取标准宗地的具体要求是：①一面临街；②土地形状为矩形；③临 街深度为标准临街深度；④临街宽度为标准临街宽度（通常简称标准 宽度，可为同一路线价区段内临街各宗地的临街宽度的众数）；⑤临 街宽度与临街尝试的比例（简称“宽深比”）适当；⑥用途为所在路 线价区段具有代表性的用途；⑦容积率为所在路线价区段具有代表性 的容积率（可为同一路线价区段内临街各宗地的容积率的众数）；⑧ 其他方面，如土地使用年限、土地生熟度等也具有代表性。
房地产估价(第9章)土地价格评估和地价分摊
4）正三角形(三角形的一边为临街线者)的宗地，以其高度的l/2为临街深度，按 临街深度指数计算其单价。逆三角形(三角形的一顶点在临街线上者)的宗地， 以其在临街线上的顶点与底边中点垂直距离的1/2，及底边中点的深度为起 迄深度，比照袋地计算其单价。 5）街廓纵深在36m以下者，应以中间线分前后两部分，分别按其深度计算其临 街单价。 6）宗地深度较深，超过里地线者，其单价应以里地单价与临街地单价按面积 比例平均计算其单价。 （2）街角地。 1) 街角地地价除依正街的临街深度按临街深度指数计算外，并斟酌加计旁街地 价。加急的方法以纵横临街线的交叉点起每4.5米为一级距，依序按下列成 数予以相加。 2) 街角地如因陆桥或地下道出入口等因素而影响其利用价值时，应依上述标准 计算该街角地后，再酌情予以减成修正，减成补正成数不超过两成。 （3）袋地。 1）单价依其深度的起讫，按袋地深度指数表计算； 2）各种形状，比照临街地计算 3）同时位于街地和里地上的，平均计算
• •
• • • • • •
4. 评估路线价 路线价是附设在街道上的若干标准宗地的平均价格，是该路线价区段土地状况的综 合反映。因此，应根据土地的不同等级、不同用途，分别不同的街道，逐一确定。 一般的做法是在同一路线价区段内选择一定数量的标准宗地，分别求其单位价格或 楼面地价，然后用平均数、中位数、众数等方法求出最终的综合价格，作为本路段 的路线价。 路线价的表示方法有两种：以英尺为单位，主要用于欧美国家；以平方米为单位， 日本采用这种方法。 路线价可以用货币计量（美国、我国台湾省），也可以用相对数计量，比如日本用 点数来表示。 5. 制定深度指数表和其他修正率表 深度指数是指宗地地价随临街深度的差异的变化程度。深度指数表是将土地随距街 深度的不同而引起相对价格差异的关系编制成的表格。 （1）制作深度百分率表。 假设有一矩形规则的宗地，一面临街，深度n米，假设每隔一米将其划分为许多与 街道平行的细条。那么，各细条的面积和形状是一样的，且越接近街道的细条的价 格越大，反之越低。现在用a1、a2、a3．．．．an来表示各细条土地的价格，很显 然，a1＞a2＞a3＞…＞an。并且，越靠近街道，土地价格对深度的变化越敏感，越 原理街道，土地价格对深度的变化越不敏感。如果将各细条的价格折算为相对数， 便可制成深度价格百分率表。
估价方法及技术路线
估价方法及技术路线1、提供估价对象在取得预售许可证后于估价时点的预售市场价格参考依据。
技术路线：根据估价目的，估价师确定应评估对象的正常市场价格，也就是价值标准为公开市场价值标准。
根据估价对象的现状，估价师认为最合适的估价路线就是从与估价对象最近的成交实例中选取类似的正常交易实例，并以此为参照对假设估价对象为正常开发项目开发完成后的预售市场价格进行估算，建立价格可比基础，然后进行交易情况修正、交易日期修正、房地产状况修正等，最后得出估价对象于估价时点的预售市场价格。
2、经济适用房。
(整栋)技术路线：1.首先采用市场法计算在估价时点的经济适用房的基准单价；2.采用成本法计算在估价时点的经济适用房的基准单价；3.对上述两种方法所得结果进行综合。
对两种方法的估价结果进行简单算术平均，确定最终的估价结果；4.参照市场上各种因素对房地产价格的影响程度，得出楼层、朝向、结构调节系数。
3、商品房估价的技术路线商品房由于市场交易实例较容易获取，因此常采用市场法进行估价。
在涉及商品住宅拆迁、商品房预售定价业务时常会遇到商品房的整体估价，即整幢或数幢商品房估价。
由于整幢商品房的成交个案较少，实例的选择范围很小，甚至可能找不到合适的可比实例，其估价路线相对复杂，通常采用从个体到整体的估价思路来解决，即选择某一基准层的某套住宅作为待估对象，选择与待估对象类似的成交实例，利用市场法修正(收益法或其它方法)测算出该套住宅的价格，然后利用类比法，经过楼层、朝向、景观、成交建筑面积、户型等修正，得出各层、各幢商品住宅的价格。
4、有租约限制的收益性房地产(如商业用房)市场法估价技术路线1.假设委估房地产无租赁协议约束，用市场法评估出房地产完全权利下的价值；2.假设委估房地产无租赁协议约束，用市场法评估出估价时点至租约结束期间内的租赁收益，并将该期间的净收益折现到估价时点，即为委估房地产在租赁期内的市场净收益现值；3.根据租赁协议，计算该房地产在租赁期内的净收益，并折现到估价时点，即为租赁期内已确定的净收益现值。
城市标定地价评估技术路径与应用实
·135·工作研究农业开发与装备 2022年第12期城市标定地价评估技术路径与应用实践张小燕（漳州市芗城区自然资源局，福建漳州 363000）摘要：现行的城市土地价格体系中，基准地价受土地区位、成交时间等因素影响难以适应快速变化的土地交易市场，标定地价评估成为完善城市土地价格体系的重要技术手段。
明确标定地价评估的理论内涵和基本原则，实践标定地价评估的技术流程，对于推动土地市场健康发展具有重要意义。
通过梳理标定地价评估的内涵、原则和技术流程，并以芗城区下辖镇区土地市场较活跃的区域为案例地，实践标定地价的评估过程。
依次完成标定区域划定、标准宗地选取和标定地价评估等阶段性目标。
本研究选取了商服、住宅、工矿仓储三种土地用途共18宗标准宗地，完成了标准宗地的地价评估。
该研究可作为政府管理和土地评估的重要参考依据，还可进一步结合地价修正体系，应用到土地增值税核算、企业土地资产评估、土地使用权出让价格测算等更广泛的领域。
关键词：土地价格；标定地价；标准宗地0 引言随着我国城市用地需求持续增长[1]，土地资源供求矛盾日益突出，土地价格变化较快，基准地价作为区片平均价格且两年一更新，难以直接指导城区的土地供应[2-3]。
现行的城市地价体系中，宗地地价评估具有较大弹性，易受人为因素影响，对于指导某一具体宗地定价存在一定的局限性[4-5]。
为此，亟须完善当前地价体系，加强标定地价评估的标准宗地布设方法创新性研究，推动土地市场健康发展，在土地资源配置中充分发挥市场的决定性作用和政府的调控指导作用。
1 基本内涵与研究流程1.1 基本内涵标定地价是指在正常的土地市场、经营管理条件和政策环境作用下，根据政府部门需要确定的，在某个估价期日、一定使用年期内具体宗地的土地使用权价格。
标定地价可以在基准地价的基础上，根据土地使用年限、估价期日、容积率、面积大小、地块形状、基础设施条件、交通便利度等影响因素进行系数修正评估得出；也可以选取具有代表性的市场交易案例，使用一定的评估方法进行评估。
土地估价理论与方法各章详解
土地估价理论与方法各章详解第一章土地估价概述第一节地价的概念一、地价的定义土地价格实际上是土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。
换言之，土地价格高低取决于可以获取的预期土地收益(地租)高低。
对于土地来讲，实际中可以表现为所有权价格、使用权价格、抵押权价格等价格形式。
我国土地价格的含义不同于一般土地私有制国家：它是取得多年土地使用权时支付的一种代价，而不是土地所有权的价格。
与土地所有权价格相比，不仅量不同，而且有质的差别。
在估价程序与方法上与土地私有制国家又是相似的。
二、地价的特点1．表示方式不同2．价格基础不同土地价格是土地权利和收益的购买价格。
例题：判断题：土地价格是土地权利和收益的购买价格。
[ r ]3．形成时间不同4．土地价格不是土地价值的货币表现，价格高低不由生产成本决定.现实中土地的开发是有成本的，在土地价格中应该得到体现。
实质是地价的附加。
5．地价主要由地产需求决定一定条件下，需求是影响地价的主要方面。
6．地价具有明显的地区性和个别性7．地价呈明显上升趋势，地价上升的速度高于一般商品价格的上升速度。
主要是由两方面的原因造成的。
首先，土地具有稀缺性，且对土地的需求总是持续增加的；其次，由于整个社会的资本有机构成的提高，使得社会平均利润率下降，导致利润有下降的趋势，从而使地价呈上升势态。
8．市场结构不同土地价格受主观因素影响很大。
9．折旧现象不同一般商品有折旧现象，其价值随使用年限增长而降低；但土地不仅没有折旧现象，而且还有增值现象，其价格常随社会经济发展而自然升高。
三、地价的分类从不同目的出发，可以将地价分成不同种类，各地价种类之间会有所交叉，同一块土地之上可能会有多种价格。
(1)按土地权利分类。
土地权利是多个权利的集合，包括土地的所有权及使用权、租赁权、抵押权等。
相应地，土地价格可以划分为所有权价格、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格等。
土地所有权价格，是一种土地所有权转移价格，或说为卖断价格。
市土地定级与基准地价技术方案和工作流程
XX市XXX镇、XX镇、XX镇、XX镇、XX镇、XXX镇、XXX镇城镇基准地价技术方案与工作流程xxxxxxxxX评估有限责任公司2013年10月16日目录一、项目区概况 1（一） X X 市概况1（二） 项目区概况 2（三） 经济发展水平 4二、基准地价范围 8三、工作任务 8四、工作和技术依据 9五、项目开展时间计划安排及工作流程 11六、技术路线 12（三）质量保证体系及后续服务保障措施 九、项目完成后提交成果内容 20（一）文字成果 20（二）图件成果 20（三）表格成果 21（四）项目原始资料及中间成果 21（一）土地定级 12（二）基准地价评估 12七、 技术操作流程和方法 13 ( 一）外业资料调查13( 二）土地定级的技术程序与方法 16 ( 三）基准地价评估的技术程序与方法 八、 项目质量保障措施 18 ( 一）领导组织保障18( 二）本单位工作保障措施 181719一、项目区概况（一）XX 市概况XX 市属四川省成都市，位于成都市区北郊，与德阳市什邡、广汉交界，与成都市新都、郫县、都江堰接壤，与阿坝汶川、茂县为邻。
1993年12月撤县设市。
XX城区距离成都市区19公里，素有“蜀汉名区”、“天府金盆”美誉，人口80.53 万人，面积1421 平方公里。
1 、自然地理：XX境内地貌类型大体属四川盆地亚热带湿润气候区的“盆地北部区”，全年气候温和，雨量充沛，四季分明，矿产资源、土地资源、水资源和生物资源丰富。
XX 属于四川盆地亚热带湿润气候区，有国家级白水河森林保护区，有大熊猫、金丝猴等动植物，气候温和湿润，年均气温15.7 C，森林覆盖率50.1%，全年空气质量合格天数在95% 以上，工业废水排放量达标率100%，工业烟尘排放量达标率100%，城镇生活污水处理率82.3%，社会治安良好，是成都近郊重要的生态宜居城市。
2 、经济发展：XX紧紧围绕成都市打造西部经济核心增长极、建设开放型区域中心和国际化城市重大部署，深入推进“四二一一”发展战略，实现了全市经济社会持续较快发展。
房地产估价理论与实务9房地产估价技术路线的确定
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第9章 房地产估价技术路线的确定
案例一：地下停车库物业价格评估分析
案例二：××公司抵押贷款土地估价分析
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第9章 房地产估价技术路线的确定
【本章总结】
本章介绍的是房地产估价技术路线及其确定， 确定估价技术路线是估价人员完成估价任务的 重要环节。第一节介绍的是房地产估价技术路 线的概念及其与房地产价格内涵和价格形成过 程、与房地产估价方法的关系；第二节介绍的 是确定房地产估价技术路线应遵循的要求，以 及房地产估价技术路线的确定过程。确定了估 价的技术路线，也就统领了该项房地产估价业 务的全局。
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第9章 房地产估价技术路线的确定
9.1.2 房地产估价技术路线与房地产价格内 涵和价格形成过程 房地产估价是估价人员模拟房地产价格形 成过程以确定房地产的客观合理价格的过 程，房地产估价技术路线就是估价人员模 拟房地产价格形成过程、揭示房地产价格 内涵时的思路。因此，房地产估价技术路 线体现的正是估价对象房地产的价格形成 过程，反映的正是估价对象的价格内涵。
前言
第 9 章 大家好！现在我
们来大致了解一下计 房地产估价技术路线的确定
算机的全貌。
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第9章 房地产估价技术路线的确定
• 9.1 房地产估价技术路线概述
• 9.1.1 房地产估价技术路线的概念 房地产估价的技术路线是指导整个房地产估价 过程的技术思路，是估价人员பைடு நூலகம்估价对象房地 产的价格形成过程的认识。 确定房地产估价技术路线，也就是确定房地产 价格形成过程。确定估价技术路线的结果和目 的是：确定价格内涵和价格形成过程。
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（1）遵循合法原则 遵循合法原则，要求房地产估价应以估价对象的 合法产权、合法使用、合法处分为前提估价。 （2）遵循替代原则 遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似 房地产在同等条件下的正常价格。 （3）遵循最高最佳使用原则 遵循最高最佳使用原则，应以估价对象用于最高 最佳使用为前提估价。 （4）遵循估价时点原则 估价时点原则强调的是估价结论具有很强的时间 相关性和时效性。
城市土地价格及土地评估例析
城市土地价格及土地评估例析打开文本图片集引言城市土地价格受到来自各方面的影响，如城市建设规模，人均收入水平，平均工资，环境等，所以市场变化相对较大。
城市土地价格的评估体系在现代化建设的作用下已经慢慢从间接方式转变向直接方式，这使得社会发展在土地资源的需求方面得到了很好的满足，也对我国土地市场的可持续发展起到了一定的推动作用。
一、土地评估随着房地产行业的不断发展，土地市场也被渐渐的发展了起来，这直接关系着土地市场的繁荣与否。
在市场经济体制下，有效的开发土地资源并合理利用是我国经济健康稳定发展的重要因素，已经受到了我国高层人士的高度重视。
在一系列关于土地制度改革的颁布措施与实施中，土地市场也越来越趋于完善。
土地市场的供求决定了土地市场价格，而对土地资源的合理配置是由土地市场进行调节的。
不可置否，政府的各项政策也对土地的价格高低有着不小影响；但从实际意义来讲，政府也不能把地价死死的控制在某个固定的水平上而不让其发生变动。
从评估体系自身出发来找出出现问题的根源，才是解决地价评估和土地市场交易价格产生差距的问题。
若是只采用调整基准地价水平的方法，那也只是治标不治本，无法解决其实质性的问题。
就目前而言，我国地价评估体系是采用了《城镇土地价格评估规程》，它提出了要以土地区域为基础，土地收益为依据并以土地交易价格为参考来进行土地价格评估。
而因为受区域与收益的影响，不同评估人员有不一样的理解，这就造成了不规范合理的地价评估。
我国的实际国情使得城市土地价格的不断飙升，对人们的日常生活与正常工作带来了非常大的影响。
所以，建立一套有效的城市土地的价格评估体系是十分有必要的，它也是顺应了社会与经济发展以及土地市场发展的要求；而评估体系的建立在一定程度上对土地资源的开发利用提供了科学性与合理性，也推动了土地市场的发展规范化。
不断变化的城市土地价格在政府的宏观调控与城市的经济条件双重作用下受到了一定的限制，要想对城市土地价格与土地市场交易前的价格差异问题完美地解决，就必须对不断完善的城市土地价格的评估体系高度重视，这样才对降低人们的生活压力有帮助。
解析城市土地价格及土地评估
解析城市土地价格及土地评估-经济解析城市土地价格及土地评估张春轶（乌鲁木齐市国土资源交易中心新疆乌鲁木齐830000）摘要由于环境的改变、收入的增加、城市建设规模越来越大等各种因素的影响，导致城市土地价格也发生了变化。
现代化建设中，城市土地价格评估体系已经由间接方式向着直接方式发展，很好地满足了社会发展对土地资源的需求，对于推动我国土地市场长远发展起到一定作用。
关键词城市土地价格土地评估随着我国经济发展迅速，对城市土地资源的有效利用也提出了更高要求，以不断提高城市土地价格评估水平，为城市经济可持续发展提供可靠保障。
本文就城市土地价格的评估情况进行阐述，对城市土地价格评估需要注意的内容进行分析，提出城市土地价格评估的基本流程，从而为城市土地价格预测相关研究提供可参考依据。
一、我国城市土地价格的调控对策1.健全政府土地储备机制。
土地储备机制对土地市场具有宏观调控功能。
为了发挥政府宏观调控城市土地市场，我国于1996年8 月成立了上海市土地发展中心，这是我国第一家土地储备机构，具体负责上海市区、县的土地收购储备工作，到2004 年我国相继成立了1 700 多家土地储备机构。
城市土地储备机制的建立，能有效增强政府对城市土地市场的调控功能：一是为有效避免城市土地的闲置，将拟开发及未利用的城市土地纳入政府土地储备，并入城市土地储备体系，实现城市土地的可持续发展；二是当城市土地需求加大时，通过释放土地供给及时缓解土地短缺，避免城市土地价格攀升。
然而，目前土地储备工作存在储备规模过大和储备范围过宽问题，影响了土地储备制度功能的发挥。
因此，改革现有土地储备制度，明确土地储备的范围，有利于政府对土地市场宏观调控职能的发挥。
2.建立完善的土地交易信息制度。
形成系统的土地价格信息体系完善的土地交易信息制度是形成城市土地价格的重要依据。
目前，我国土地交易市场信息不完善、信息零碎化、交易形式单一、市场化程度低，针对存在的问题，上海市在土地交易实践中立足于完善土地交易信息制度，建立了系统的土地价格信息体系和地价管理信息平台，旨在构筑土地交易的信息数据平台，建立土地交易信息固定场所，形成完善系统的土地价格信息体系，包括不同资质、不同用途及不同流通形式的土地交易价格。
第九章-地价评估
3、路线价法的理论依据
路线价法实质上是一种市场法，是市场 法的派生方法。其理论依据是替代原理。 “路线价”可视为市场法中的“可比实 例”价格。“调整”实际上为房地产状 况调整。
房地产状况调整：主要包括临街深度、 地块行状(如矩形、三角形、平行四边形、 梯形、不规则形)、临街状况(一面临街、 前后临街、街角地等)、临街宽度等房地 产状况调整。
4、按土地价值进行地价分摊的方法及优 缺点
优点是：较简单，只要知道了建筑物占 用的土地价值，知道了建筑物各部分的 房地价值，就可以进行。
缺点是：在实际中不可行。因为进行分 摊的费用可能很高，另外土地占有份额 一旦确定下来之后也不宜经常变动。
例9：某大楼的房地总价值为5000万元， 其中建筑物总价值为2000万元。某人拥 有该大楼的某一不分，该部分的房地价 值为100万元，该部分的建筑物价值为40 万元。按土地价值分摊计算该人占的土 地份额。
2、基准地价评估的方法和步骤 (1)确定基堆地价评估的区域范围。 (2)明确基准地价的内涵、构成、表达方
式。
(3)划分地价区段。 (4)抽查评估标准宗地的价格。 (5)汁算区段地价。 (6)确定基准地价。 (7)确定基准地价应用建议和技术。
第三节 基准地价修正法
1、基准地价修正法的含义 基准地价修正法是：在政府确定公布了
第九章 地价评估
基本要求 ： 1、了解地租理论和地租量的计算。 2、熟悉城市基准地价评估、宗地价格评
估和基准地价修正法。 3、掌握路线价法和高层地价分摊与土地
占有份额的确定。
第一节 路线价法
1、地价评估的一般方法类型
地价估价方法
假设开发法
适用对象
建造某种类型的商品住宅、商店、宾 馆等待开发土地
城镇基准地价评估
第二阶段，地产市场经过一段时间的孕育、发展，已较为活 跃，积累了一些市场交易资料。因为土地市场尚仍待进一步规范， 此时的土地交易价格资料畸高畸低，难以完全据此评估基准地价， 所以这一阶段的基准地价评估仍然是建立在城市土地定级的基础 之上。但在采用数学模型测算土地级差收益将其资本化为地价时， 也利用一些土地经营收益、市场交易资料等，使用一些基本估价 方法评估出若干宗地价格，以此为参考，综合确定土地级别基准 地价。
（4） 影响地价的因素资料； （5） 其它资料：历史地价资料，有关经济指数及建筑材料价格上 涨指数，土地开发与经营的政策法规、条例、规定，有关土地房屋的 税收种类、税率等，城镇规划等有关资料。
资料调查与整理
样本资料的整理
（1） 样本剔除 逐表审查调查资料，将缺少主要项目、填报数据
不符合要求和数据明显偏离正常情况的样本剔除。 （2） 样本资料归类
第三阶段，地产市场经过较长时间的发育，逐步完善，不仅 规范、活跃， 而且交易资料丰富。这时基准地价的测算不必再 依据土地定级，而是可以利用基本估价方法直接对样点进行地价 测算，根据样点地价的分布规律，结合土地利用条件划分均质地 域（区片或区段），在此基础上测算均质地域的基准地价，然后 从价确定土地级别及其级别基准地价。此时的土地级别及其级别 基准地价，在某种意义上可以说是更宏观上的均质地域及其基准 地价。
2. 基准地价评估的技术路线归纳
1. 以土地定级为基础，土地收益为依据，市场交易资料 为参考评估基准地价。该技术路线主要用于土地市场不发达 ，土地交易实例不多的城镇。
2. 用土地条件划分均质地域（或以土地定级为基础）， 用市场交易价格等资料评估基准地价。该技术路线主要用于 土地市场发达，土地交易实例多的城镇，是今后基准地价评 估的主要技术路线。“定级与估价相结合”
第九章 城市地价体系与地价评估技术路线
挂牌 价格
按土地价格使用目的分类
买卖 价格
租赁 价格
抵押 价格
课税 价格
征地 价格
第一节 城市地价体系
土地估价有助于土地交易的顺利进行 土地估价有助于企业投资决策
土地估价有助于土地市场的完善
土地估价有助于土地市场管理
第一节 城市地价体系
地价体系是一定区域范围内，由若干相互联系、互为区
①标定地价是政府评估的具体地块的地价，即宗 地地价； ②在一般情况下，标定地价不进行大面积的评估， 只是根据土地使用权出让、转让、抵押、出租等 市场交易活动或进行股份制企业改制时才进行评 估； ③标定地价也是确定土地使用权出让底价的参考 和依据。
（1）标定地价为政府出让土地使用权时确定土 地出让金提供依据； （2）标定地价为企业清产核资、核股份制改造 中确定土地资产量提供依据； （3）标定地价为国家核定土地增值税和税制改 革提供依据； （4）标定地价为政府制定土地市场管理政策提 供依据。
土地使用权出让底价是政府根据正常市场状况下宗 地或地块应达到的地价水平确定的某一宗地或地块 出让时的最低控制价格标准。它也是土地使用权出 让时政府首先出示的待出让土地或地块的最低地价 （标价）的依据和确认成交地价（或出让金）的基 础。
在我国，由政府垄断土地供应，其出让土地的价格将对整个 土地市场的地价产生重要影响。 确定出让底价时，应当由市、县人民政府土地行政主管部门 委托有资质的土地估价机构，根据基准地价、标定地价、当 地的土地市场供求情况、土地市场地价水平和拟出让宗地设 定的土地条件，评估出拟出让宗地在出让时点和出让方案设 定的土地条件下的正常价格，并依据拟出让宗地的评估价格， 综合考虑国家产业政策、地价政策、土地市场调控政策、调 控方向，兼顾当前利益和长远利益，确定拟出让宗地的出让 底价。
第九章 地价评估
标定地价的评估方法与一般宗地估价 方法相同，即可采用基准地价修正法和 一般估价方法进行估价。基准地价修正 法是根据地块使用年限、市场行情、地 块大小、形状、容积率限制、微观区位 等条件，通过系数修正进行评估。一般 估价方法则是根据市场资料直接评估。
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第九章 地价评估
2009.1 第九章 地价评估 26
4.成本法
成本法在土地估价上的运用就是成本法。成本法 的基本思路是把对土地的所有投资，包括土地取得 费和基础设施开发费两大部分，作为“基本成本”， 加上基本投资所应产生的相应利润和利息，组成土 地价格的基础部分，并同时根据国家对土地所有权 在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得收 益(即土地出让金)，从而求得土地价格。即：
2009.1 第九章 地价评估 10
(三)标定地价
1．标定地价的含义 标定地价是政府根据管理需要，评估 的具体宗地在一定使用年期内在正常土 地市场和正常的经营管理条件下及政策 作用下某一期日的土地使用权价格。 标定地价是宗地地价的一种，由政府 组织或委托评估，并被政府认可，作为 土地市场管理的依据。
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第九章 地价评估
3
我国已形成了以基准地价和标定地 价为核心，包括出让底价和市场交易 价等在内的地价体系。 其中基准地价反映宏观地价水平， 标定地价、出让底价、市场交易价属 于宗地地价。
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第九章 地价评估
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(二)基准地价
1．基准地价的含义 2. 基准地价的基本特征 3．基准地价的主要作用
第九章 地价评估 15
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二、
宗地地价的评估
（一）宗地地价概念 （二）宗地地价评估程序 （三）宗地地价的估价方法
基准地价评估
第一节 我国的地价体系
2.基准地价的主要作用 基准地价的主要作用 (1)基准地价客观地反映了土地价值量大小及变动 基准地价客观地反映了土地价值量大小及变动 趋势，表明了土地利用的经济效果； 趋势，表明了土地利用的经济效果； (2)为国家计征土地使用税、土地增值税等税费提 为国家计征土地使用税、 为国家计征土地使用税 供依据； 供依据； (3)加强国家宏观管理的手段，调整经济活动在空 加强国家宏观管理的手段， 加强国家宏观管理的手段 间布局的经济杠杆； 间布局的经济杠杆； (4)进一步评估标定地价、出让底标等宗地地价的 进一步评估标定地价、 进一步评估标定地价 基础，起到估算初始值和修订初始值的作用。 基础，起到估算初始值和修订初始值的作用。
第一节 我国的地价体系
基准地价评估的途径 四、基准地价评估的途径
根据城镇地产市场状况和资料条件， 根据城镇地产市场状况和资料条件，基准地价评估 有两个途径： 有两个途径： 1.以土地定级为基础，土地收益为依据，市场交易资 以土地定级为基础，土地收益为依据， 以土地定级为基础 料为参考，综合评估基准地价。即按照《 料为参考，综合评估基准地价。即按照《城镇土地定 级规程》 级规程》，选择能反映城镇土地区位和土地收益差异 的商业繁华条件、交通条件和基础设施等因素， 的商业繁华条件、交通条件和基础设施等因素，借助 一定的量化方法， 一定的量化方法，采用多种因素分值加权求和的方法 划分土地级别。根据当地市场条件，抽查不同用途、 划分土地级别。根据当地市场条件，抽查不同用途、 一定数量土地收益点代表该级别不同用途基准地价
第一节 我国的地价体系
二、地价体系的概念及作用 （一）地价体系的概念 地价体系是在地产市场中，由若干个既相互联系， 地价体系是在地产市场中，由若干个既相互联系，又互有 区别的地价构成的， 区别的地价构成的，共同满足地产市场管理和运行需要 的价格系列。 的价格系列。 （二）地价体系的作用 根据当前地产市场运行和管理的需要， 根据当前地产市场运行和管理的需要，我国的地价体系应 发挥以下几方面的作用： 发挥以下几方面的作用： 1.公示作用 1.公示作用 2.参考作用 2.参考作用 3.税收和政策调控作用 3.税收和政策调控作用 4.对土地利用方式和利用程度的引导作用 4.对土地利用方式和利用程度的引导作用
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（1）调整经济活动在空间合理布局的经济杠杆。 （2）为国家计征土地税提供依据。 （3）基准地价为进一步评估宗地价格提供依据。 （4）加强国家宏观管理的手段，政府制定地价 政策、宏观调控土地市场的依据。
标定地价是指以基准地价为基础确定的标准地块的 一定使用年限的价格。是政府根据管理需要，评估 的某一宗土地在正常市场条件下于某一估价期日的 土地使用权价格。它是该类土地在该区域的标准指 导价格。
挂牌 价格
按土地价格使用目的分类
买卖 价格
租赁 价格
抵押 价格
课税 价格
征地 价格
第一节 城市地价体系
土地估价有助于土地交易的顺利进行 土地估价有助于企业投资决策
土地估价有助于土地市场的完善
土地估价有助于土地市场管理
第一节 城市地价体系
地价体系是一定区域范围内，由若干相互联系、互为区
指土地买卖双方按市场交易规则， 在土地市场中 实际成交的价格。主要有：
土地使用权出让价·
（1）是具体宗地一定使用年期的现实交易价格； （2）是交易双方收支价款的标准； （3）是通过协议、招标、拍卖、市场流通而实现， 反映市场供求、政策因素、经济形势、地价政策、 交易双方心理等各要素综合作用于某一宗地在某一 时刻的价格。
别且互为补充的地价和土地质量等级构成，各自发挥不同 作用，共同满足土地管理和市场运行需要的一组价格系列。
第一节 城市地价体系
1．城镇土地质量等级 2．基准地价 3．标定地价 4．交易底价或交易评估价 5．成交地价 6. 由上述有关价格衍生的供抵押贷款、土地税收、征地 拆迁、资产核算等方面使用的地价。
城镇土地基准地价 在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不
同级别的土地或土地条件相当的地域，按照商业、
居住、工业等用途，分别评估确定的某一时点上
法定最高年期物权性质的土地使用权区域平均价
格。 基准地价评估是以城镇整体为单位进行的。
① ② ③ ④ ⑤ ⑥
基准地价是一种区域性价格 基准地价是一种分用途价格 基准地价是一种平均价格 基准地价是一种有限年期的价格 基准地价具有时效性 基准地价是一种国家调控的价格
熟地价格：指具有完善的基础设施，且地面平整，可用于 建筑的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。
净地价格：指完成了基础设施配套及场地内部拆迁平整的 土地；场地内达到开工条件的土地；没有设定他项权利， 土地占有、使用、收益、处分等权力不受限制。
按土地交易的方式分类
拍卖 价格
招标 价格
协议 价格
土地使用权出让底价是政府根据正常市场状况下宗 地或地块应达到的地价水平确定的某一宗地或地块 出让时的最低控制价格标准。它也是土地使用权出 让时政府首先出示的待出让土地或地块的最低地价 （标价）的依据和确认成交地价（或出让金）的基 础。
在我国，由政府垄断土地供应，其出让土地的价格将对整个 土地市场的地价产生重要影响。 确定出让底价时，应当由市、县人民政府土地行政主管部门 委托有资质的土地估价机构，根据基准地价、标定地价、当 地的土地市场供求情况、土地市场地价水平和拟出让宗地设 定的土地条件，评估出拟出让宗地在出让时点和出让方案设 定的土地条件下的正常价格，并依据拟出让宗地的评估价格， 综合考虑国家产业政策、地价政策、土地市场调控政策、调 控方向，兼顾当前利益和长远利益，确定拟出让宗地的出让 底价。
1、联系 (1)它们都不是地产交易市场的成交地价，但 都起着调控市场交易地价的作用。 (2)基准地价、标定地价、土地使用权出让底 价之间存在着相互承接的关系 ①基准地价是标定地价评估的基础 ②标定地价又是土地使用权出让底价评估的 参考和依据。
(1)基准地价是大面积评估的区域平均地价， 标定地价、土地使用权出让底价则是具体到宗地 或地块的地价，亦称宗地地价； (2)基准地价以考虑宏观区域因素为主，标定 地价和土地使用权出让底价则还考虑地价的微观 区位因素，其地价更为接近市场交易地价。
按土地权利分配
土地 所有权 价格
土地 使用权 价格
土地 租赁权 价格
土地 抵押权 价格
其他 权利 价格
土地所有权:是国家或农民集体依法对归其所有的土地所 享有的具有支配性和绝对性的权利。土地所有权内容包括 对土地的占有、使用、收益和处分四项权能 。
土地使用权:指国家机关、企事业单位、农民集体和公民 个人，以及三资企业，凡具备法定条件者，依照法定程序 或依约定对国有土地或农民集体土地所享有的占有、利用、 收益和有限处分的权利。
土地租赁权:是土地承租人按期向土地使用权人支 付租金而取得的一定期限内对土地使用、收益的 土地他项权利。
土地抵押权:土地使用权人在法律许可的范围内不 转移土地占有而将土地使用权作为债权担保，在 债务人不履行债务时，债权人有权对土地使用权 及其上建筑物、其他附着物依法进行处分，并以 处分所得的价款优先受偿的担保性土地他项权利。
①标定地价是政府评估的具体地块的地价，即宗 地地价； ②在一般情况下，标定地价不进行大面积的评估， 只是根据土地使用权出让、转让、抵押、出租等 市场交易活动或进行股份制企业改制时才进行评 估； ③标定地价也是确定土地使用权出让底价的参考 和依据。
（1）标定地价为政府出让土地使用权时确定土 地出让金提供依据； （2）标定地价为企业清产核资、核股份制改造 中确定土地资产量提供依据； （3）标定地价为国家核定土地增值税和税制改 革提供依据； （4）标定地价为政府制定土地市场管理政策提 供依据。
主讲教师：吕晖 建筑与测绘工程系
第九章 城市地价体系与地价评估技术路线 第十章 基准地价评估方法（1） 第十二章 城市基准地价变更（2） 第十三章 地价指数及其编制（3） 第十一章 土地使用权出让底价评估方法（其他不 同估价目的下的土地评估注意事项）（4）
第九章 城市地价体系与地价评估技术路线
标定宗地地价 测算
基准地 价测算
住宅用地 测算 工业用地 测算
城市地价评估基本程序框图
城镇基准地价评估的基本原理 基准地价的评估原则
其他权利:
按土地价格形成方式分类
交 易 价 格
理 论 价 格
评 估 价 格
按政府管理手段分类
申 报 价 格
公告 （公示） 价格
按土地价格表示方法
土地 总价格
单位 面积 价格
楼面 地价
地面 地价
按土地的存在形态
生地 价格
熟地 价格
毛地 价格
净地 价格
生地价格：指未进行或部分进行基础设施开发和土地平整 的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。 毛地价格：指已完成基础设施配套开发而未进行宗地内拆 迁平整的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。
重点：掌握城市地价体系，基准地价的概念，标定 地价的概念，地价评估技术路线
了解：城市地价评估程序
第一节 城市地价体系 第二节 城市地价评估的技术路线 第三节 城市地价评估程序
第一节 城市地价体系
地价是土地经济价值的反映，是为了购买获取土地 预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。 地价形式： 交易价格 估定价格 租赁价格 抵押价格 土地所有权价格 土地使用权价格 总地价、单位地价、楼面地价
确定估价基本项目 拟定估价作业计划 收集资料、实地踏勘 分析整理相关资料 选定方法试算价格 确定估价结果 撰写估价报告
第三节 城市地价评估程序 技术方案 选定
资料收集、 整理分析
土地 定级 商业用 地测算
土地出让 底价评估 地价成 果整理、 分析 标定 地价 评估 地价表、 地价图、 地价评 估报告 等
(1)土地使用权出让底价主要是根据土地出让年限、 用途、地产市场行情、出让双方的心态和投机因素等确定 的待出让宗地（含成片出让土地）的地价，即指土地使用 权出让前政府控制的最低标价； (2)标定地价则是根据宗地的形状、大小、容积率及 其他微观区位条件，参照土地级别或地段的基准地价水平 进行修正，或用其他方法评估的一定时期内的宗地的评估 地价； (3)标定地价是政府认定并公开的地价，而出让底价 则是不公开的地价。
数据 处理
系数 修正
土地市场 交易
土 地 定 级
收益法 成本法 市场法 级差收益法 剩余法 利用市场 交易资料 （房屋出租、 买卖、土地 入股等）
样 点 地 价
基 准 地 价
标 定 地 价
交易 地价
交 易 价
招标、拍卖、 挂牌、协议
图3 我国土地估价流程
土地估价制度 估价机构和估价人员的资格认证制度 基准地价和标定地价定期公布制度 地价监测体系 土地供应计划制度和土地储备制度 土地交易最低限价制度 土地增值税制度