第九章 城市地价体系与地价评估技术路线

指土地买卖双方按市场交易规则， 在土地市场中 实际成交的价格。主要有：


土地使用权出让价格
土地使用权转让价格

租赁价格
···

（1）是具体宗地一定使用年期的现实交易价格； （2）是交易双方收支价款的标准； （3）是通过协议、招标、拍卖、市场流通而实现， 反映市场供求、政策因素、经济形势、地价政策、 交易双方心理等各要素综合作用于某一宗地在某一 时刻的价格。

重点：掌握城市地价体系，基准地价的概念，标定 地价的概念，地价评估技术路线

了解：城市地价评估程序

第一节 城市地价体系 第二节 城市地价评估的技术路线 第三节 城市地价评估程序
第一节 城市地价体系
地价是土地经济价值的反映，是为了购买获取土地 预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。 地价形式： 交易价格 估定价格 租赁价格 抵押价格 土地所有权价格 土地使用权价格 总地价、单位地价、楼面地价
别且互为补充的地价和土地质量等级构成，各自发挥不同 作用，共同满足土地管理和市场运行需要的一组价格系列。
第一节 城市地价体系



1．城镇土地质量等级 2．基准地价 3．标定地价 4．交易底价或交易评估价 5．成交地价 6. 由上述有关价格衍生的供抵押贷款、土地税收、征地 拆迁、资产核算等方面使用的地价。



(1)土地使用权出让底价主要是根据土地出让年限、 用途、地产市场行情、出让双方的心态和投机因素等确定 的待出让宗地（含成片出让土地）的地价，即指土地使用 权出让前政府控制的最低标价； (2)标定地价则是根据宗地的形状、大小、容积率及 其他微观区位条件，参照土地级别或地段的基准地价水平 进行修正，或用其他方法评估的一定时期内的宗地的评估 地价； (3)标定地价是政府认定并公开的地价，而出让底价 则是不公开的地价。

土地使用权出让底价是政府根据正常市场状况下宗 地或地块应达到的地价水平确定的某一宗地或地块 出让时的最低控制价格标准。它也是土地使用权出 让时政府首先出示的待出让土地或地块的最低地价 （标价）的依据和确认成交地价（或出让金）的基 础。

在我国，由政府垄断土地供应，其出让土地的价格将对整个 土地市场的地价产生重要影响。 确定出让底价时，应当由市、县人民政府土地行政主管部门 委托有资质的土地估价机构，根据基准地价、标定地价、当 地的土地市场供求情况、土地市场地价水平和拟出让宗地设 定的土地条件，评估出拟出让宗地在出让时点和出让方案设 定的土地条件下的正常价格，并依据拟出让宗地的评估价格， 综合考虑国家产业政策、地价政策、土地市场调控政策、调 控方向，兼顾当前利益和长远利益，确定拟出让宗地的出让 底价。
按土地权利分配
土地 所有权 价格
土地 使用权 价格
土地 租赁权 价格
土地 抵押权 价格
其他 权利 价格

土地所有权:是国家或农民集体依法对归其所有的土地所 享有的具有支配性和绝对性的权利。土地所有权内容包括 对土地的占有、使用、收益和处分四项权能 。

土地使用权:指国家机关、企事业单位、农民集体和公民 个人，以及三资企业，凡具备法定条件者，依照法定程序 或依约定对国有土地或农民集体土地所享有的占有、利用、 收益和有限处分的权利。




1、联系 (1)它们都不是地产交易市场的成交地价，但 都起着调控市场交易地价的作用。 (2)基准地价、标定地价、土地使用权出让底 价之间存在着相互承接的关系 ①基准地价是标定地价评估的基础 ②标定地价又是土地使用权出让底价评估的 参考和依据。


(1)基准地价是大面积评估的区域平均地价， 标定地价、土地使用权出让底价则是具体到宗地 或地块的地价，亦称宗地地价； (2)基准地价以考虑宏观区域因素为主，标定 地价和土地使用权出让底价则还考虑地价的微观 区位因素，其地价更为接近市场交易地价。
主讲教师：吕晖 建筑与测绘工程系

第九章 城市地价体系与地价评估技术路线 第十章 基准地价评估方法（1） 第十二章 城市基准地价变更（2） 第十三章 地价指数及其编制（3） 第十一章 土地使用权出让底价评估方法（其他不 同估价目的下的土地评估注意事项）（4）
第九章 城市地价体系与地价评估技术路线
标定宗地地价 测算
基准地 价测算
住宅用地 测算 工业用地 测算
城市地价评估基本程序框图

城镇基准地价评估的基本原理 基准地价的评估原则




确定估价基本项目 拟定估价作业计划 收集资料、实地踏勘 分析整理相关资料 选定方法试算价格 确定估价结果 撰写估价报告
第三节 城市地价评估程序 技术方案 选定
资料收集、 整理分析
土地 定级 商业用 地测算
土地出让 底价评估 地价成 果整理、 分析 标定 地价 评估 地价表、 地价图、 地价评 估报告 等

土地租赁权:是土地承租人按期向土地使用权人支 付租金而取得的一定期限内对土地使用、收益的 土地他项权利。
土地抵押权:土地使用权人在法律许可的范围内不 转移土地占有而将土地使用权作为债权担保，在 债务人不履行债务时，债权人有权对土地使用权 及其上建筑物、其他附着物依法进行处分，并以 处分所得的价款优先受偿的担保性土地他项权利。


来自百度文库
其他权利:
按土地价格形成方式分类
交 易 价 格
理 论 价 格
评 估 价 格
按政府管理手段分类
申 报 价 格
公告 （公示） 价格
按土地价格表示方法
土地 总价格
单位 面积 价格
楼面 地价
地面 地价
按土地的存在形态
生地 价格
熟地 价格
毛地 价格
净地 价格

生地价格：指未进行或部分进行基础设施开发和土地平整 的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。 毛地价格：指已完成基础设施配套开发而未进行宗地内拆 迁平整的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。

城镇土地基准地价 在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不
同级别的土地或土地条件相当的地域，按照商业、
居住、工业等用途，分别评估确定的某一时点上
法定最高年期物权性质的土地使用权区域平均价
格。 基准地价评估是以城镇整体为单位进行的。

① ② ③ ④ ⑤ ⑥
基准地价是一种区域性价格 基准地价是一种分用途价格 基准地价是一种平均价格 基准地价是一种有限年期的价格 基准地价具有时效性 基准地价是一种国家调控的价格

（1）调整经济活动在空间合理布局的经济杠杆。 （2）为国家计征土地税提供依据。 （3）基准地价为进一步评估宗地价格提供依据。 （4）加强国家宏观管理的手段，政府制定地价 政策、宏观调控土地市场的依据。

标定地价是指以基准地价为基础确定的标准地块的 一定使用年限的价格。是政府根据管理需要，评估 的某一宗土地在正常市场条件下于某一估价期日的 土地使用权价格。它是该类土地在该区域的标准指 导价格。
挂牌 价格
按土地价格使用目的分类
买卖 价格
租赁 价格
抵押 价格
课税 价格
征地 价格
第一节 城市地价体系

土地估价有助于土地交易的顺利进行 土地估价有助于企业投资决策


土地估价有助于土地市场的完善
土地估价有助于土地市场管理
第一节 城市地价体系

地价体系是一定区域范围内，由若干相互联系、互为区



①标定地价是政府评估的具体地块的地价，即宗 地地价； ②在一般情况下，标定地价不进行大面积的评估， 只是根据土地使用权出让、转让、抵押、出租等 市场交易活动或进行股份制企业改制时才进行评 估； ③标定地价也是确定土地使用权出让底价的参考 和依据。




（1）标定地价为政府出让土地使用权时确定土 地出让金提供依据； （2）标定地价为企业清产核资、核股份制改造 中确定土地资产量提供依据； （3）标定地价为国家核定土地增值税和税制改 革提供依据； （4）标定地价为政府制定土地市场管理政策提 供依据。
数据 处理
系数 修正
土地市场 交易
土 地 定 级
收益法 成本法 市场法 级差收益法 剩余法 利用市场 交易资料 （房屋出租、 买卖、土地 入股等）
样 点 地 价
基 准 地 价
标 定 地 价
交易 地价
交 易 价
招标、拍卖、 挂牌、协议
图3 我国土地估价流程



土地估价制度 估价机构和估价人员的资格认证制度 基准地价和标定地价定期公布制度 地价监测体系 土地供应计划制度和土地储备制度 土地交易最低限价制度 土地增值税制度


熟地价格：指具有完善的基础设施，且地面平整，可用于 建筑的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。

净地价格：指完成了基础设施配套及场地内部拆迁平整的 土地；场地内达到开工条件的土地；没有设定他项权利， 土地占有、使用、收益、处分等权力不受限制。
按土地交易的方式分类
拍卖 价格
招标 价格
协议 价格