宗地地价评估的技术要点及特殊问题的处理方法
地价评估中疑难问题的技术处理
１ １ ４ ・
管理科 学
地价评估中疑难问题 的技术处理
常 巍
（ 大庆市国土资源局龙凤 分局 ， 黑龙江 大庆 １ ６ ３ ０ ０ ０ ） 摘 要： 地价评估是房地产经济 中一个重要 的专业领域 ， 既是一 门科 学， 又是一 门艺术。 由于评 估 目的、 估价 时间、 估价对象状况（ 最 佳使 用、 现状使 用、 权利状 况） 的不同、 同一宗土地 可能会 出现不 同的价格 ， 土地价格的这种重要特性使之 区别 于其他一般商品 ， 同时也 对
、
科 学、 准确地评估 土地价格带来 了 难度 。文章对地价评估 一些值得探讨的问题进行 了探讨。
关键词 ： 地价评估 ； 问题 ； 处理
容积 率 ， 单位 面积 房屋售价会小于单位面积房屋 建造成本 ， 土地 附 １地价评估 中有关技术参数的技术处理 １ ． １土地还原率 加收益为负 ， 地价也随之开始下 降。 还原利率是贯穿于各种土地估 价方法 的一条横线 ， 还原利率的 １ ． ２ ． ２与城市规模大小有关 高低对估价结果 的影响相当得敏感 。深 刻的研究 还原 利率 ， 把握好 城市规模大 ， 土地集约化利用程度高 ， 地价总体水平高 ， 楼面地 随容积率 的提 高 ， 单位 面积房屋建造 成本下 降效 果 这一技术 参数具有重要作用。还原 利率 实质 上是 一种 收益率 ， 土地 价变化幅度大 ， 估价 中的还原 利率应等 同于与获取不动产上所 产生的纯收 益具有 明显 ， 城 市规模小 ， 土地集约化利用程度较低 ， 地价水平不 高 ， 楼 面 同等风险的资本 收益率 。确定还原 利率 主要有三种方法 ： 地价变化 幅度小 ， 随容积率 的提高 ， 单位 面积房屋建造成本下 降效 果不明显。 １ ． １ ． １ 土地纯收益与价格 比率法 １ ． ２ ＿ ３ 与用地类 型有关 应选择三宗以上近期发生交易的 ， 且在交 易类 型上 与待估土地 相似 的交易实例 ， 以交易实例的纯收益与其价 格的 比率 的均值作 为 般来说 ， 商业用地 的容积率对地 价的影响最 为明显 ， 住宅次 还原利率 。在土地价格趋势变化 比较大 的情况下 ， 由于租赁 市场 和 之 ， 工业最不敏感 。 西安市现在执行 的基准地价 ， 商业用地容积率 的 交 易市场不是 同步发展 ， 还原利率在一定 时期 变化 比较大 ， 这种 方 最大修正幅度为 ２ ５ ％，住宅用地容积率的最大修 正幅度为 ２ ０ ％， 工 法求取还原利率应该慎 重使用 。不要一味地坚持采用这种方法 ， 应 业用地容积率的最 大修正幅度为 １ ０ ％。 和其他方法相结合来确定。就西安市来讲 ， 土地还原利率和房地产 ｌ Ｉ ３土地使 用年期 还原利率 目 前 的租售 比（ 还原利率 ） 在４ ％ 左右 。 年期 修正也是贯穿于各种估价方 法的一条横线 ， 应该 说 ， 这方 １ ． １ ． ２ 安全利率加风险调整值 法 面出现 的问题还不是很 多。但随着估价理论 的不断充实和发展 ， 尤 即还原利率＝ 安全利率＋ 风险调整值。 安全利率可选用 同一时期 其是估价理论结合 中国的土地管理制度 ，年期 问题谈得越来越多 ， 的一年期 国债 年利率或银行一年期存款年利率 ； 风 险调整值应根据 比如划拨 土地使用权有没有年 限？ 土地用途发生变更 ， 年限变 长 ， 增 估价对象所处 地区的社会经济发展 和土地市 场等状况对其 影响程 加的年限是直接收取纯出让金还是收取全部地价 ？ 在运用成本逼近 度而确定 。 中央银行 于 ２ ０ ０ ５ 年３ 月１ ７日加息也意味着我国进入加 法求取有 限年期 的土地使用权价格 时 ， 怎样进行土地年期修正？关 息周期 ， 银行将 实行 更为谨慎 的货币政策 ， 最近 国家不但 提高 了存 于划拨土地使用权有没有年限在后面第 三部分 我们一块探讨 ， 对于 贷款利 率 ， 而且还 提高了存款准备金率 ， 从房地产 的金 融政策上来 土地用途发生 变更 ， 年 限变 长 ， 增加 的年限是 直接收取纯 出让金还 讲， 实行 了紧缩 的宏观经济政策 。既然还 原利率 和存款利率密切相 是收取全部地价 ， 你们 可以拿 出 自己的观点 。成本逼近法 中是否要 关， 存 款利率上调 ， 势必造成还原利率升高 。 另外在确定还原利率 时 进行年期修正 ， 我跟大家现在分析 。 在《 规程》 里， 年期修正分 为三种 还应考虑 由于房地产投资风 险的加大 ， 还原利率的风险调整值也 应 情况 ： 加大 ， 从 而促使还原利率提高。 （ １ ） 当土地增值是以有 限年期 的市场价格 与成本价格 的差额确 １ ． １ － ３ 投资风险与投资收益率综合排序插入法 定时 ， 年期修正 已在增值收益中体现 ， 不再另行修正 ； 将社 会上各种相关类型投 资 ， 按 它们 的收益 率与风险大小 排 （ ２ ） 当土地增值是以无 限年期的市场 价格 与成本价格 的差额 确 序， 然后分析判 断估价对象所对应的范围， 确定其还原利率。 在确定 定时 ， 土地增值收益和成本 价格一道进行年期修正 ； 还原 利率 时， 还应注意不 同土地权利状况 、 不 同土地使用年期 、 不同 （ ３ ） 当待估宗地为已出让土地时 ， 应进行剩余使用年期修正 。 类型及不 同级别土地之间还原利率 的差别 。 ２ 关于划拨地价评估几个 问题ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ思考 １ ． ２容积率 目前 我国的土地使用制度主要实行 的是 划拨 和出让土地两 种 容积率也称建筑容积率 ， 是 指在城市规划 区的某一宗地 内， 房 方式 ， 出让 土地怎么评估 ， 大家都熟悉。 划拨 土地使用权的价格评估 屋的总建 筑面积与总用地面积的 比值 。 容积率的大小反映 了土地利 是土地行政主管部 门和土地评估机 构及 人员今后工作 中面 临的一 用强度及其利用效益 的高低 ， 也反 映了地价水平 的差异 。在规划 中 项重要工作 。 划拨土地使 用权 的定义是指土地使用者通过各种方式 容积率是 经济指标 中通行而重要 的指标 。 西方的有些学者认为容积 依法无偿取得 的土地使用权 。 在我 国， 改革开放前 ， 所有单位和个 人 率可 以创造地价 ， 这一说法 虽然有些片面 ， 但 足见容积率对 地价的 使用的土地均为划拨土 ， 那个时候的土地只将 数量 ， 不讲价钱 ， 一平 影响之大。 容积率存 在客观上 的最合理值。 对于发展商来说 ， 容积率 二调 ， 这个单位 名义征 的地 ， 用不 完 ， 可 以无偿 调拨给 其他单位 使 决定地价成 本在房屋 中占的比例 ， 容积率越低 ， 地价成本 在房屋成 用。５ ５号令第 四十七条规 定 ： “ 无偿取得划拨土地使用权 的土地 使
第二讲土地估价技术报告难点及技术要求与处理办法
第二讲土地估价技术报告难点及技术要求与处理办法
一、难点
（1）交易比较法在估价中的应用
根据《国家机关、事业单位、团体组织用地价格核定及异议处理办法》和《城镇土地使用权出让规定（试行）》等规定，土地估价应遵循可行性、合法性、公正性、准确性的原则，采用综合评估法、收益法、比较法等方法，且比较法是估价最重要的方法之一、交易比较法是比较法的一种，是
指将土地与相似性质的实行过交易的土地进行比较，经由比较从中抽取土
地价格。
交易比较法在土地估价中应用时，需要考虑几点：
（1）实行交易年限的确定，为了确保比较结果的可靠性，应该确定
实行交易的时间，一般用交易实施以来的一定时期（比如3年以内等）来
确定；
（2）比较土地性质、面积、价格等因素的差异，因为土地交易是个
性化交易，土地的地理位置、性质、用途使用、面积等因素，都会对土地
价格产生影响，需要进行细致的分析比较，才能确定出合理的价格；
（3）土地估价师对交易比较结果的综合分析，在选定比较对象后，
需要对比较结果进行综合分析，以确定出土地的最终价格；
（4）交易比较法可能不适用于一些土地，比如政府出让地，因为政
府出让地的价格是政府提出的指导价。
土地评估技术要点
土地评估技术要点土地评估是指对土地资源进行科学、合理、系统的评估工作，旨在确定土地的价值、可利用性和可持续利用的能力。
土地评估技术是评估工作中的关键环节，它包括多个要点，以下是一些重要的土地评估技术要点。
1.土地核实调查：这是土地评估的第一步，需要对评估土地的位置、边界、面积等进行准确的调查和核实。
这可以通过现场考察、地籍调查和地图测绘等方式来完成，确保评估结果的准确性和可靠性。
2.土地自然特征评估：土地的自然特征是土地价值的重要参考指标。
评估师需要考察土地的地形地貌、土壤肥力、水资源状况等自然特征，以确定土地的适用性和潜力。
例如，位于河畔的土地可能更适合农业利用，而位于山区的土地可能更适合林业或旅游业。
3.土地用途评估：土地的用途对其价值具有重要影响。
评估师需要评估土地的现有用途、潜在用途以及用途变更的可行性。
这可以通过研究土地规划、规划用途调查和市场需求分析等方式来完成。
4.土地市场调研：土地市场的供求关系对土地价值的形成和变动起着决定性的作用。
评估师需要了解土地市场的行情、价格动态和交易状况，以及土地需求与供应的情况。
这可以通过查阅市场报告、进行调查访谈和分析历史交易数据等方式来完成。
6.土地价值评估模型：土地评估通常采用一定的模型和方法来进行定量分析。
评估师需要选择适当的土地价值评估模型，如比较市场法、收益法和成本法等，进行土地价值的计算和估算。
这需要基于充分的数据和理论支持，以确保评估的准确性和可靠性。
7.土地投资风险评估：土地投资涉及到一系列风险，如市场风险、政策风险和环境风险等。
评估师需要对这些风险进行评估，并综合考虑它们对土地价值的影响。
这可以通过研究相关政策法规、分析市场预期和进行风险分析等方式来完成。
以上是土地评估技术的一些重要要点。
评估师在进行土地评估时，需要全面、科学地考虑以上要点，并结合实际情况进行综合分析和判断，以得出准确可靠的评估结果。
同时，评估师应该不断更新自己的知识和技能，与时俱进，以适应土地评估工作的发展和变化。
土地估价中常见风险及防范措施
土地估价中常见风险及防范措施土地估价过程中存在多种风险，包括政策风险、评估方法风险、信息不对称风险等。
针对这些风险，评估师可以采取一系列的防范措施，以提高估价的准确性和可靠性。
以下是对土地估价常见风险及防范措施的详细介绍。
首先，政策风险是土地估价过程中常见的风险之一、政策的改变可能会对土地估价产生重大影响，导致估价结果不准确。
为了减少政策风险，评估师需要及时了解和分析相关政策的变化，并对其进行合理的预测。
此外，评估师还可以通过与政府相关部门的沟通和合作，获取更准确的政策信息，以便更好地评估土地价值。
其次，评估方法风险是土地估价中常见的风险之一、由于评估师使用的方法和模型可能存在一定的局限性，评估结果可能存在误差或不准确。
为了减少评估方法风险，评估师可以采用多种不同的评估方法进行综合分析，并利用专业工具和软件进行模拟和辅助分析。
此外，评估师还应适当考虑土地的特殊性质和市场条件，精细调整评估模型和参数，以提高估价的准确性。
再次，信息不对称风险是土地估价过程中常见的风险之一、由于土地市场信息的不对称性，评估师可能无法获取到完整、准确的信息，导致估价结果不准确。
为了减少信息不对称风险，评估师可以多渠道收集土地相关信息，包括市场调研、信访部门查询和公开数据收集等。
此外，评估师还可以加强与土地开发商、房地产中介等相关方的合作，以获取更准确的市场信息和交易数据。
此外，评估师还应注意其他一些常见的风险，如人为失误风险和环境风险等。
人为失误可能导致评估结果的偏差，评估师要严格按照规范和要求进行评估工作，并进行交叉核对和质量控制，以避免人为失误。
环境风险涉及到土地周围环境的影响，评估师需要进行相应的环境调查和评估，并将环境因素纳入估价模型中进行分析。
综上所述，土地估价中存在多种风险，评估师需要针对不同风险采取相应的防范措施。
政策风险可以通过及时获取和分析政策信息来减少；评估方法风险可以通过使用不同的评估方法和工具进行综合分析来减少；信息不对称风险可以通过多渠道获取土地市场信息和加强与相关方合作来减少。
宗地地价评估
宗地地价评估宗地地价评估是指对土地的价值进行估算的过程。
土地的价值受到多个因素的影响，包括地理位置、土地用途、规划限制、市场需求等。
评估宗地地价需要综合考虑这些因素，以确定一个合理的价格。
首先，地理位置是评估宗地地价的重要因素之一。
地理位置决定了土地的交通便利程度、所在地的发展潜力以及周边配套设施等。
在城市中心或繁华地段的宗地通常地价较高，因为这些地区更具有投资价值和商业潜力。
而在偏远的郊区或乡村地区，宗地地价相对较低。
其次，土地用途对宗地地价也有重要影响。
不同的土地用途对应着不同的市场需求和发展潜力。
例如，商业用地通常地价较高，因为商业活动有较高的回报率。
而住宅用地、工业用地等则地价较低，因为它们的利润相对较低。
第三，规划限制也是宗地地价中需要考虑的因素之一。
市区内规划限制较多，如道路、绿化带、保护区域等。
这些规划限制会限制土地的使用和开发，从而影响到宗地地价。
另外，规划限制也体现了政府对土地资源的管理和保护。
在评估宗地地价时，需要考虑这些规划限制对土地价值的影响。
最后，市场需求是宗地地价评估的重要参考因素之一。
市场需求直接影响到土地的价格。
市场需求受到多个因素的影响，包括人口增长、经济发展、产业结构等。
在评估宗地地价时，需要了解市场需求的情况，从而判断土地的价值。
综上所述，宗地地价评估是一个复杂的过程，需要综合考虑多个因素。
地理位置、土地用途、规划限制和市场需求都是评估宗地地价的重要因素。
在实际评估过程中，需要考虑这些因素的相互影响，以确定一个合理的宗地地价。
只有通过科学的评估方法和数据分析，才能得出准确的宗地地价评估结果，为土地交易提供参考。
地价评价中疑难问题技术处理及参数的确定
土地所有权权能 占有、使用、收益、处分，是一切土地权利的 基础与核心
二、我国集体土地所有权
（一）主体：村农民集体、村民小组农民集体、 乡镇农民集体。 （二）客体 （二）内容
三、我国土地使用权的主体、客体、内容 （一）土地使用权的含义 ——是指使用土地的单位和个人在法律所允许的范 围内对依法交由其使用的国有土地和农民集体所有土地 的占有、使用、收益以及部分处分的权利。 （二）我国国有土地使用权的主体、客体、内容 主体——任何依法取得国有土地使用权的单位和个人； 客体——国家依法提供给单位和个人使用的国有土地 内容——国有土地使用权主体在依法行使土地使用权的过 程中形成的权利和义务。建设单位使用国有土地，应当 按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使 用权划拨批准文件的规定使用土地
（2）国有土地使用权出让价格评估应采用市场价 值标准 （3）估价基准日应为招拍挂，与出让时间一致 （4）不同出让方式可侧重采用不同的估价方法 （5）收集市场资料时，尤其应注重所选实例的可 替代性
四、评估方法的运用
（一）收益还原法：除依照《城镇土地估价规程》 外，还需体现以下技术要求： （1）确定土地收益，应通过市场案例比例后得出 符合当前市场的正常客观纯收益，并假定收益水 平在出让年限内保持稳定，对于待建、在建的土 地，按规划条件可以作为案例，用于测算的比例 案例不少于3个。 （2）确定各项目费用时，应采用当前市场客观费 用。 （3）确定还原利率时，应详细说明确定的方法和 依据。并充分考虑投资年限与风险的对应关系。 （二）市场比较法：除依照《城镇土地估价规程》 的规定外，还需体现以下技术
土地估价理论与方法：宗地地价评估
⼀、宗地地价评估概述
1、宗地地价的概念
(1)宗地地价与宗地地价评估
(2)宗地地价的特点
2、宗地地价评估的⼀般原理
3、宗地地价评估⽅法
主要有5种⽅法，除了4种基本⽅法外，还有基准地价系数修正法（1）基准地价系数修正法的定义
（2）基准地价系数修正法的基本原理
（3）基准地价系数修正法的特点与适⽤范围
（4）基准地价系数修正法估价的程序与⽅法
⼆、宗地地价评估程序
1、接受估价任务
任务来源途径和接受委托遵循原则
2、确定估价的基本项⽬
3、拟定估价作业计划
4、资料收集与实地踏勘
5、⼀般估价资料调查分析
6、特定资料收集与分析
7、选择适宜估价⽅法，试算地价
（1）各种估价⽅法的⽐较
（2）各种估价对象适宜的估价⽅法
8、试算价格调整与估价额确定
9、撰写估价报告书
10、交付⼟地估价报告，收取估价费⽤
三、宗地地价评估成果整理
1、编制宗地估价报告的⽬的
2、编写宗地估价报告的基本要求
3、宗地估价报告的格式与内容
宗地估价报告包括宗地估价结果报告和宗地估价技术报告。
土地评估重要评估紧急处理措施
土地评估重要评估紧急处理措施土地评估是指对土地的价值进行客观、全面、科学的评定，以确定土地的市场价格和使用价值。
在土地评估过程中，有时会出现一些紧急情况，需要采取相应的处理措施。
本文将重点介绍土地评估中的紧急处理措施，以及这些措施的重要性。
土地评估中的紧急处理措施包括以下几个方面。
第一，及时处理评估数据的丢失或损坏。
评估数据是土地评估的基础，一旦数据丢失或损坏，将直接影响评估结果的准确性和可靠性。
因此，在评估过程中，应建立健全的数据备份和保护机制，确保数据的安全性和完整性。
第二，对于评估中出现的争议或纠纷，应及时采取调解或仲裁等措施，以确保评估结果的公正和合法性。
第三，对于评估中发现的或可能存在的违规行为，应立即进行调查和处理，以维护评估的规范和良好的行业形象。
第四，对于评估过程中出现的突发事件或自然灾害等情况，应及时采取应急措施，确保评估工作的正常进行。
这些紧急处理措施的实施将有助于提高土地评估的效率和准确性。
土地评估中的紧急处理措施的重要性不容忽视。
首先，及时处理评估数据的丢失或损坏，可以避免评估结果的失真和不准确，保证评估的科学性和可靠性。
为了更好地进行土地评估中的紧急处理措施，可以采取以下几点措施。
首先，建立健全的评估数据备份和保护机制，确保评估数据的安全性和完整性。
其次，加强评估过程中的监督和管理，发现和处理评估中的违规行为，维护评估的规范和良好的行业形象。
再次，建立健全的应急预案和处置机制，对评估过程中可能出现的突发事件和自然灾害等情况进行预防和处置，确保评估工作的正常进行。
土地评估中的紧急处理措施是保证评估工作顺利进行的重要环节。
及时处理评估数据的丢失或损坏、解决评估中的争议或纠纷、处理评估中的违规行为、应对评估过程中的突发事件和自然灾害等，都是确保评估工作的科学性、公正性和规范性的关键措施。
只有加强对这些紧急处理措施的重视和实施，才能更好地提高土地评估的效率和准确性，推动评估工作的健康发展。
土地评估重难点分析方案
土地评估重难点分析方案土地评估是指对土地的价值进行估算和评价的过程，是房地产估价领域的核心内容之一、土地评估的重难点分析方案包括以下几个方面：一、土地供需状况分析：土地的供需状况是影响其价值的重要因素之一、评估师需要仔细分析土地所在地区的土地供应量和需求量，包括已经开发的土地和未开发的土地。
对土地开发潜力的判断和对土地用途的规划也是评估师需要考虑的重要因素之一评估师可以通过对市场数据的收集和分析，调查土地目前供应和未来市场需求，以及相关的政策法规的变化来评估土地的供需状况。
同时，还需要对土地的位置、规划及周边环境等进行综合分析，判断土地的市场潜力。
二、土地用途评估：土地用途是土地价值的重要决定因素之一、不同的土地用途对应着不同的价值。
评估师需要根据土地的自然地理条件、政策法规、市场需求等方面的信息，来评估土地的合适用途以及相应的价值。
评估师可以通过对土地规划及适用的政策法规进行调研和理解，分析土地的承载力、自然资源、交通便利度等因素，以及适用的政策法规对土地用途的限制和规范等进行评估。
同时，还需要根据市场需求和未来发展趋势来评估土地的适用用途。
三、土地估价方法选择：土地估价是评估师对土地的价值进行估算的核心工作。
评估师需要选择合适的土地估价方法，以准确评估土地的价值。
常用的土地估价方法包括市场比较法、收益法和成本法等。
市场比较法是根据市场上相似土地的价格和特征，来估算目标土地的价值；收益法是根据土地用途所带来的经济效益来估算土地的价值；而成本法则是根据土地开发所需投入的成本来估算土地的价值。
评估师需要根据土地的具体情况和估价目的来选择合适的土地估价方法，并结合各种估价方法的优缺点进行综合分析，最终得出相对准确的估值结果。
四、数据收集与分析：土地评估需要收集和分析大量的数据，包括土地的基础信息、市场数据、政策法规等。
评估师需要建立完善的数据收集和分析体系，以确保评估的准确性和可靠性。
评估师可以通过与地方政府、地产开发商、房地产中介等相关机构和个人进行调查和采访，获取土地的相关信息。
土地评估的技术要点
土地评估的技术要点
土地评估是指对土地进行价值评定、市场价格评估和投资价值评估的
过程。
土地评估是广泛应用于房地产开发、土地出让、土地征收、土地抵
押等领域的一项重要工作。
以下是土地评估的技术要点：
1.评估目的和范围：在进行土地评估前，确定评估的目的和范围。
评
估目的可能是为了确定土地的抵押价值、出售价值、租金价值等。
评估范
围则是评估工作所涉及的土地面积、使用权类型等。
2.土地特征分析：对土地的位置、规划用途、地理环境、土地权属等
进行综合分析与研究。
这些特征对土地的价值评估有很大的影响。
3.市场调研：通过市场调研了解土地市场的供需关系、交易价格和价
格趋势等因素。
市场调研可以通过访谈、问卷调查、参观实地等方式进行。
4.数据收集：收集土地和相关方面的各类数据，如土地出让合同、土
地权证、土地权属证明等。
同时，还需收集相关的市场数据、经济指标、
土地注册价值等信息。
5.土地评估方法：根据评估目的选择适当的评估方法。
常见的评估方
法包括市场比较法、收益法和成本法等。
市场比较法侧重于比较土地与类
似土地的交易价格来确定价值；收益法则通过计算土地的潜在收益来评估
价值；成本法则是以土地的再开发成本和重建成本为基础来评估土地价值。
6.数据分析和模型建立：利用已收集到的数据进行数据分析和建立评
估模型。
数据分析可以通过回归分析、统计学方法等进行。
评估模型则是
通过建立与土地价值相关的数学模型，来推算出土地的价值。
土地评估的技术要点
土地评估的技术要点土地评估是指对土地进行综合分析、评估其价值、用途和可持续利用性的过程。
它是土地资源管理和开发的重要工具，可以为土地所有者、开发商、政府机构等提供决策依据。
土地评估的技术要点涉及多个方面，包括土地价值评估方法、土地利用评估、土地利用规划等。
以下是几个主要的技术要点：一、土地价值评估方法：1.比较市场分析法：通过对市场上类似土地交易的数据进行比较分析，确定土地的市场价值。
2.收益法：根据土地的收益潜力及其现值，计算土地的价值。
3.成本法：以土地当前的成本为基础，考虑折旧和整体市场状况等因素，确定土地的价值。
二、土地利用评估：1.土地质量评估：评估土地的肥力、水源、地质条件等，确定土地的适宜用途和可持续利用性。
2.环境评估：评估土地所在区域的自然环境状况、生态系统功能等，确定土地的可持续开发和利用程度。
3.社会经济评估：评估土地所处的社会经济状况、用地需求等，确定土地的社会经济价值和利用潜力。
三、土地利用规划：1.土地分类管理：将土地划分为不同类型，明确其用途和管理方式。
2.土地编制及分区：通过土地编制，确定土地用途的布局和分区，并制定相应的土地利用规划。
3.土地利用管制：建立土地利用管制制度，对土地开发和利用进行管理，确保资源的合理利用和环境的保护。
四、数据分析与模型应用：1.土地数据收集：收集土地基本信息、市场交易数据、环境监测数据等，为土地评估提供数据支持。
2.数据分析：对收集到的数据进行统计、分析，找出土地价值评估和利用规划的规律和趋势。
3.模型应用：利用GIS、遥感、决策支持系统等技术，建立土地评估和利用规划的模型，进行预测和分析。
五、法律法规与政策支持：1.土地管理法规：了解土地法律法规对土地评估和利用规划的要求，确保评估过程的合法性和规范性。
2.政策支持：了解相关政策趋势和政府对土地评估和利用规划的需求，为决策者提供政策依据和支持。
综上所述，土地评估的技术要点包括土地价值评估方法、土地利用评估、土地利用规划、数据分析与模型应用以及法律法规与政策支持等方面。
土地估价存在的问题分析及建议
土地估价存在的问题分析及建议发布时间：2022-05-12T08:00:58.781Z 来源：《福光技术》2022年10期作者：罗静[导读] 随着社会经济的快速发展,我国土地产权市场日益繁荣，土地交易日趋频繁,土地价格评估的地位和作用日渐突出,但同时也暴露出一些亟待解决的问题,本人根据工作实践提出土地估价存在的问题及建议,以期对土地估价行业的更加规范起着积极的作用,实践中土地估价常见的问题有如下几个方面:广西开元行土地房地产评估有限责任公司摘要:随着社会经济的快速发展,我国土地交易日趋频繁,土地价格评估的地位和作用日渐突出,但同时也暴露出存在的问题,本人根据工作实践提出土地估价存在的问题及建议,以期对土地估价行业的更加规范起着积极的作用。
关键词:土地估价;问题;建议随着社会经济的快速发展,我国土地产权市场日益繁荣，土地交易日趋频繁,土地价格评估的地位和作用日渐突出,但同时也暴露出一些亟待解决的问题,本人根据工作实践提出土地估价存在的问题及建议,以期对土地估价行业的更加规范起着积极的作用,实践中土地估价常见的问题有如下几个方面:一、土地估价行业存在的问题1.土地估价行业发展迅速,但我国与之相对应的法律、法规却较少,土地估价行业的信誉度普遍不高,主要原因是在实际估价执业中,评估机构常迎合委托方的要求选择有利于达到委托人 “要求”或“预期”的评估方法和参数进行评估，而不是真正客观公正地进行评估执业，损害了土地估价行业健康有序地发展。
2.土地估价机构存在不正当竞争,估价机构为了生存和立足于市场,采用压低土地估价收费的方法,以“低价"和"迎合顾客”等评估手段来竞争，导致评估结果背离了公平、公正的原则。
3.有的估价机构和估价人员甚至允许他人使用自己的名义出具估价报告,造成估价行业信誉下降。
二、土地估价机构的资质、资格问题1.土地估价机构未注意到估价报告.上营业执照对其土地估价业务范围的规定,超出了营业范围进行执业评估,有的估价机构则超出了注册证书有效期限进行执业评估。
浅谈关于地价评估中疑难问题的技术处理
地价评估 是多年的具有争论 的话题 ， 严 格来讲地价 的评估直接 积与规划建设用地面积之 比。附属建筑物也计算 在内， 但应注 明不 容积率越低， 居 民的舒 影响到房产 的价格 ， 因此成 为衡量 区域性 土地价值 的标 志 ， 由于相 计算面积的附属建筑物除外 。值得注意的是， 关制 度及 规定 的不完善 ， 使地价评估饱受诟 病 ， 而在 消费者群 体中 ， 适度越高， 反之则舒适度越低 。一般情况下指某一基地范 围内， 地 面 反 对地价评估 的浪潮越来 越高 ， 但为维护 土地基本价值 ， 在 土地评 以上各类建筑 的建筑面积总和与基地 面积 的比值 。 可 以根据规划 和 估 相制度 出台前 ，地价评 估依 旧是 唯一 的有效评 估土地价值 的方 管理需要对地下建筑面积计算地下容积率 。其实 ， 一直 以来都是地 式， 所 以解决在 地价评估 中遇到的问题 ， 是 当前维护土地基本 价值 方政府 自行 规定 的， 关于地下 室是否算容 积率， 地 下商业建筑（ 商业 的主要措施 。 用房） 算不算容积率都做 了很好 的探索 。不算容 积率是考虑到节约 １地价评估 中估价方法类型及其范 围问题处理 用地， 鼓励 开发地下 空间， 计人容积率 是规范房地 产市场， 防止不 良 １ ． １ 收益还原法 。收益还原法是将 收益 以利率的方式变为资本 房地产 开发商有漏洞可钻 。容积率将直接关系到建筑用地的大小。 虽然各 因素影响地价 的途径各不相 同， 但其作 化， 并 在原有基本 收益上进行 一定的投资项 目， 使 资金处 于流动状 影响地 价的因素很多， 态， 其根本 目 的是将房地产的价格与未来 的价值 收益计算为现有价 用机制 可抽象概括为两个方面： 一是通过影响土地收益来影响地价， 值 的方式 ， 因此此 方法可将不 固定资产 的价值 不断提升 ， 从而 在房 二是通 过影 响土地供求关系影响地价 。 收益机制很大程度 上决定 了 地产 资金 收益 增加 的基础 上 ， 增加成本收入 ， 使房 地产土地使 用权 土地供给的经济剩余量， 市场供求关系使地价相对 经济剩余量产生 的所有者 ， 能够在房地产售 出后 ， 不仅使土地价值不断提 升 ， 也能在 波动， 决定了土地供 给的经济剩余量 的分配， 使地价 的变化趋于复杂 房地产售 出后 ， 继续在土地上拿到资金 收益 ， 从而补偿原有利率 ， 并 化。容积率对地价的影响规律， 同时受收益机制 和市场供求关系 的 随着 时间 的推 移 ， 源源不断 的收入资金 ， 使资金在 短期 内实现 快速 作用， 总体说来， 区位 条件 愈优越 ， 地价水平愈高， 供求矛盾愈 突出， 土 增值 ， 资金数量也 随着时 间的增加而不断增加 ， 而收益的资金 也属 地规划控制愈严格， 容积率对地价的影响程度愈大 。 在一定 的技术经济条件下， 土地纯 收益会随着土地投资 的增加 于土地使 用权所有 者的纯收入 ， 不计算在相关税 务之 内的基本资金 收入 。 而出现 由递增到递减 的特点。 容积率对地价 的作用程度与城市规模 城 市规模大， 土地集约 化利用程度 高， 地价 总体 水平 收益还原法是 以求取房地 产纯收益 为途径评估 房地产价 格的 成正相关关 系， 方法 ， 它仅使用 于有 收益或有潜在收益 的土地 、 建筑 物 、 和房地 产的 高， 楼面地价占房屋单方开发成本 比例高， 通过降低楼面地价来降低 估价 ， 尤 其是房屋租赁的估 价， 其他情况下的适用性有待考虑。 房屋单方开发成本效果明显， 而小城市土地集约化利用程度低， 地价 房屋 开发单方成本主要受房屋单方造价影响， 通过降低 １ ． ２市场 比较法 。 市场 比较法是 目前使用较为广泛的方式 ， 是通 总体水平低， 而且房 屋层 数达到一 过对市场周边环境进行 调查 ，以环境作为市场 比较 的衡量基础 ， 对 楼 面地 价降低房屋开发单方成本效果不明显， 附近地 区及周边交 易频 繁的房地 产进行评估与 比较 ， 并按照相应的 定 数值后若继续增加层数会增加单方工程造价 ， 大城市有 比较系统 土地开发受规划控制 比较严， 而小城市规划控制一 比例 ， 对 当前 已知 的价格进行合 理的修正 ， 此方法 的应用相对 于其 的城市规划资料， 他方法 而言 ， 在房地产购买需求方看来 ， 更 加的公平 ， 而且 就房地产 般不严格， 容 积率 的确定往往具有随意性， 许多地方没有容积率这个 出售 方而言 ， 可 以在 第一时 间将 价格进行有效 的调整 ， 在市场 的大 指 标限制， 或有 ， 但控制不严 ， 而且有 的地方政 府为树城市形象， 往往 环境 中 ， 使价格趋于稳定 的状态 。市场 比较法 以实效 性与便捷 性而 鼓励建筑物 向空 中发展， 愈高愈好， 容积率在这些小城镇缺乏实际操 著称 ， 对 已完成的交易信息进行分析 ， 最终给 出合适 的价格 ， 但 由于 作 意义 。 容积 率是 影响城市 价格 的主要 因素 ，随着城市规模 的改变 ， 容 受到环境及地理 区域经济 因素的影 响 ，使 当地产价格难 以均衡 ， 同 时建 筑风格 ， 及建筑 质量也影 响到房地产交易 的价格 ， 造成价 格的 积 率对价格影 响也就越 大 ， 根据 城市不同 区域 的不 同价 位 ， 需 要进 如城市 中心 的的价格相对较高 ， 城市 中心地区 波动， 影响信息 的准确性 ， 在价格 的稳 定方面 与收益还原法相 比还 行 整体条件 的估算 ， 及 大型 的购物及娱乐场所 ， 给生活带来便利 ， 因此 有一定 的差距 ，而且市 场比较法存 在较为严重 的信息泄露 问题 ， 使 具有 良好 的交通 ， 房地产购买方 的基本权益无法得 到保 障 ， 影 响房 地产 市场的健 康稳 价格相对城市其他区域较高 ， 同时 区域 的需求量及区域条件的优越 定发展 。因此市场还原法 的应用 还有 待完善 ， 虽然能够及 时的给房 性也是导致城市 中心价格居高不 下的重要 因素 ， 在城市的边缘 区域 地产 估价带来 便利 ， 但对基本信 息的分析不够详 细 ， 所 以市场 比较 由于与城市 中心相 比条件较差 ，因而土地 价格 的竞争并不激烈 ， 容 法与 收益还原 法相 比具有不 同的优势 与劣势 。 积 率随之变化 ， 保持与土地 收益 的比例 ， 从 而是土地收益维持 的平 衡 的位置 。 ２ 技 术 参 数 的 技 术 处 理 ２ ． １ 土地还原率 。 土地还原率属于将土地的价格 与 比率 ， 进行基 结束语 土地 估价方法 的不 同， 直接影 响到收益价格 的不同 ， 为能 够有 础评 估的一种 方式 ， 将原有 的土地 与现有 的建 筑进 行融合 ， 对 土地 价格对还原评估 的一种 收益 ， 而收益必须保证其是 与土地 建筑的还 效 的加强土地估价的准确性 ， 需要在实践 中摸索经验 ， 汲取教训 ， 在 原率成正 比 ， 即土地基本收益的纯收益 ， 建 筑主体的还原率 ， 要 求必 不断地学习与进步中成长 ， 总结出一套能够适应我 国土地实际情况 从而使价格更加准确 ， 价值更 加稳定 。 须是 单纯 的建 筑价格 ， 而使土地排 除在外 的纯 收益 ， 如果建筑 与土 的土地估价制度 ， 地在建筑计算建筑 主体还原率 时同时存 在 ， 那么建筑 的单 纯收益将 参 考文献 １ 】 杨 国生． 敦 品励 学 出尖兵——记方城县裕 昌地价评 估所副所长孟 对土 地收益形 成覆盖 ， 从而使计算 的数据不准 确 ， 所 以基础还原 率 【 要求利用 土地 与建筑 的总价值进行计 算 ， 而建筑 主体单纯 收益 则需 娟 ［ Ｊ ］ ． 资源导刊 ， ２ ０ １ １ （ ３ ） ． 要仅对建筑价格收益进行涵盖 ， 是一种具有市场调节 能力 的技 术处 【 ２ 】 房春 泉． 地价评 估 中疑 难 问题 的技 术处理 分析【 Ｊ 】 ． 黑龙 江科技 信
宗地地价评估实施方案
宗地地价评估实施方案一、背景。
宗地地价评估是土地管理和利用的重要环节，也是国家宏观经济调控的重要手段之一。
宗地地价的合理评估对于土地使用、土地出让、土地征收等工作具有重要意义。
因此，制定科学合理的宗地地价评估实施方案，对于保障土地资源的合理利用和土地市场的健康发展具有重要意义。
二、实施目标。
本实施方案的目标是制定一套科学合理的宗地地价评估方法，确保宗地地价评估工作的公平、公正、公开，为土地管理和利用提供科学依据。
三、实施内容。
1. 宗地地价评估方法的确定。
根据国家相关法律法规和政策文件，结合当地土地市场情况，确定适用的宗地地价评估方法。
可以采用比较法、收益法、成本法等方法，结合实际情况确定合适的评估方法。
2. 评估指标的确定。
确定宗地地价评估的具体指标，包括土地位置、土地规划用途、土地周边配套设施等因素，建立科学的评估指标体系，确保评估结果的科学性和准确性。
3. 数据采集和分析。
对于需要评估的宗地，进行相关数据的采集和整理工作，包括土地规划、土地使用情况、土地周边市场行情等信息。
通过专业的数据分析工具和方法，对数据进行科学分析，为宗地地价评估提供科学依据。
4. 评估结果的公示和监督。
评估结果应当向社会公开，接受社会监督。
对于评估结果存在争议的，应当及时进行复核和调整，确保评估结果的公平、公正、公开。
四、实施步骤。
1. 制定评估计划。
在评估前，制定详细的评估计划，包括评估方法、评估指标、数据采集和分析方案等内容。
2. 数据采集和分析。
按照评估计划，进行数据采集和分析工作，确保数据的准确性和完整性。
3. 评估结果的形成。
根据数据分析的结果，形成宗地地价的评估结果，并进行公示。
4. 结果复核和调整。
对于评估结果存在争议的，进行复核和调整，确保评估结果的科学性和准确性。
五、实施保障。
为了确保宗地地价评估工作的顺利实施，需要做好以下保障工作：1. 人员培训，对从事宗地地价评估工作的人员进行专业培训，提高其评估能力和水平。
宗地地价评估的技术要点及特殊问题的处理方法
宗地地价评估的技术要点及特殊问题的处理方法二00四年十二月一日主要内容第一部分一、宗地地价评估基本的概念二、宗地地价评估程序三、宗地地价评估基本方法四、宗地地价评估的基本技术要点第二部分五、各种用途土地价格评估技术要点及特殊问题的处理方法六、其他权利土地价格评估技术要点及方法七、各种估价对象宗地地价评估技术要点及处理方法八、多宗地价格评估技术要点及处理方法九、抵押评估注意事项十、法律诉讼的土地评估注意事项宗地地价评估的技术要点及特殊问题的处理方法宗地地价评估的理论依据是《土地估价理论与方法》、主要技术依据是《城镇土地估价规程》；其次是在宗地地价评估时涉及的相关法律法规等。
◆如：土地管理法、城市房地产管理法、土地登记规则、《关于进一步规范土地登记工作的通知》（国土资发[2003]383号）：“必须以土地证书作为土地权利的唯一证明材料，凡是土地征用、土地开发整理项目、国企改革等涉及的土地权属认定，必须以土地证书为依据，对以其他材料作为土地权属证明的，一律不予承认”。
关于印发试行《土地分类》的通知（国土资发[2001]255号）：“评估用途设定的法律依据”等相关法律法规。
◆企业改制评估有国家土地管理局令第八号《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》、国土资发[2001]44号《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》、国务院国发[2001]15号《关于加强国有资产管理的通知》、国土资源部令第9号《划拨用地目录》等相关法规文件。
◆土地抵押评估有抵押法、担保法、《城市房地产抵押管理办法》、《土地使用权抵押登记的有关规定》、《划拨土地使用权抵押登记管理办法》等相关法规文件。
抵押房地产必须有完善的产权、用途应符合城市规划的要求、对于已列入旧城改造拆迁范围内的房地产不能作为抵押资产、房地产抵押必须依法及时办理抵押登记、只有依法办理抵押登记的房地产才受法律保护等规定。
◆出让评估有《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条理》55号令、《协议出让国有土地使用权规定》国土资源部令第21号、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》国土资源部令第11号、《闲置土地处置办法》（国土资源部令第5号）等相关法规文件。
土地评估重难点分析方案
土地评估重点、难点分析方案1 勘查核实中的重难点分析1.1 存在性对土地的查勘主要包括估价对象名称、坐落、四至、面积、用途、形状；地形、地势、地质、基础设施、公共配套设施；开发程度、周围环境、景观等对建筑物、构筑物及地上物的查勘主要包括建筑规模、估价对象外观、建筑结构、建筑年代、楼层、层高、新旧程度、平面布置、朝向；估价对象内外部装修、设施设备、利用现状、维护保养、物业管理。
1.2 合法性土地估价应以估价对象的合法权益为前提进行。
合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等几个方面。
在合法产权方面，应以房地产权属证书、权属档案的记载或其他合法证件为依据；在合法使用方面，应以使用管制（如城市规划、土地用途管制）为依据；在合法处分方面，应以法律、法规或合同等允许的处分方式为依据。
土地使用权的合法性主要从以下方面核实：土地出让合同、划拨批准文件、国有土地使用证、不动产权登记证书；土地转让合同、法院判决书、土地权属登记资料；共有土地使用权、分摊土地使用权、用益物权、担保物权、租赁占用情况、法院查封、拖欠税费；规划条件、土地使用限制。
房屋所有权主要从以下核实：房屋所有权证、房屋购买合同、房屋转让合同；房屋权属登记资料；法院判决书。
1.3 市场性（1）区位价格分析：·所在区域：行政区、功能区·所处地段、微观坐落·周边环境（邻里、污染、学校、单位）（2）交易状况分析：·已建成同类物业的租售情况·在建同类物业情况·空置率、交易结构、交易趋势（3）功能价格分析：·基础设施及配套（交通、通讯、供暖、燃气）·房型、朝向1.4 财务性（1）账面价值：·入账原值、历史成本、账面净值·应收、应付·固定资产（2）损益情况：·收入、成本、费用·利润（3）纳税情况·营业税、所得税、增值税1.5 实施方案及要求（1）亲自到现场：参与项目的技术人员及负责人必须亲自到现场。
土地评估重难点分析方案
土地评估重难点分析方案土地评估是指对土地的价值、用途、收益等进行评估和判断的过程。
在实际工作中，土地评估存在一些重难点问题，本文将针对这些问题进行分析，并提出解决方案。
一、土地评估的重难点问题1.数据获取困难：土地评估需要大量的数据支持，包括土地规划、用地政策、经济指标等。
由于相关数据涉及多个部门，数据获取不便，且准确度和完整性也难以保证。
2.评估方法选择：土地评估涉及多种评估方法，如市场比较法、收益法、成本法等。
不同方法适用于不同情况，评估师需要根据具体情况选择合适的方法，但在实践中往往面临方法选择的困难。
3.估价参数确定：土地评估依赖于一系列估价参数的确定，如土地单价、地均收益率等。
这些参数的确定需要依赖于大量的市场数据和经验判断，但由于市场波动、缺乏统一标准等原因，参数的确定存在着一定的主观性和不确定性。
4.土地用途确定：土地评估需要对土地的用途进行确定，不同用途的土地价值会有较大差异。
然而，在实际中，土地用途的划分往往存在争议和不确定性，同时，土地的用途也可能发生变化，这给土地评估带来一定的困难。
5.土地市场的不确定性：土地市场受多种因素的影响，如宏观经济环境、政策变化、供需关系等。
这些因素的变化会对土地价值产生较大的影响，但预测土地市场的变化仍然存在一定的难度，这增加了土地评估的不确定性。
二、解决方案1.加强数据收集与管理：建立健全土地评估数据库，整合相关数据，提高数据的准确度和完整性。
同时，加强与各相关部门的沟通与合作，提高数据获取的效率。
2.多种评估方法综合应用：针对不同的土地评估情况，可以综合应用不同的评估方法，以提高评估结果的准确性和可信度。
评估师应不断学习、熟悉和掌握各种评估方法，根据具体情况选择合适的方法。
3.引入专业评估机构和专家：在土地评估中引入专业评估机构和专家，借助专业知识和经验，提高评估的科学性和客观性。
专业评估机构和专家可以提供专业的数据支持和技术指导，从而提高评估的准确性和可信度。
土地评估技术要点
土地评估技术要点土地评估是指对一块土地的价值进行评估和估算的过程。
土地评估技术是一种综合性的技术体系，包括土地估价法、土地测量法、土地权属调查法等多种技术方法。
这些技术方法在土地评估过程中起着重要的作用。
下面详细介绍土地评估技术的要点。
首先，土地估价法是土地评估中最基本和核心的技术方法之一、根据土地的位置、用途、规模、土壤质量等因素，通过市场调研和数据分析，确定土地的估价范围。
常用的土地估价方法有直接法、比较法、收益法和折现法等。
直接法是根据土地自身的特点来评估土地的价值，比如通过土地的用途和土地开发能力来估价；比较法是通过市场调研和对比分析，将估价对象与市场上类似的土地进行比较，来确定估价范围；收益法是通过分析土地的未来收益以及投资回报率来确定土地的价值；折现法是将土地未来的现金流转化为当前的现金价值，通过计算现金流的折现率来确定土地的价值。
其次，土地测量法是土地评估的重要工具。
土地测量可以提供土地的详细信息，如土地的面积、形状、边界、地形等。
在土地估价中，土地面积是一个非常重要的因素，因为土地的价值通常与其面积相关。
土地测量方法有很多种，其中包括传统的地面测量法和现代的遥感技术。
地面测量法是指通过实地调查和测量工具，如经纬仪、水准仪等来获取土地的信息；遥感技术是利用航空遥感、卫星遥感等技术手段对土地进行观测和测量，以获取土地的信息。
利用土地测量法可以准确地获取土地的面积、位置和形状等信息，为土地估价提供重要依据。
再次，土地权属调查法是确保土地估价准确性的重要环节。
土地权属调查是对土地的所有权归属、土地利用权和不动产登记情况进行调查和核实。
通过土地权属调查，可以确定土地的现有权属状况，以避免在土地估价中发生权属纠纷和不确定因素。
土地权属调查主要包括查阅相关不动产登记资料、协商与业主进行沟通、调查相关部门和机构等。
其中，不动产登记资料是土地权属调查的重要依据，可以确定土地的权属和限制性因素。
土地权属调查法是土地评估中不可或缺的一环，可以提高土地估价的准确性和可靠性。
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宗地地价评估的技术要点及特殊问题的处理方法二00四年十二月一日主要内容第一部分一、宗地地价评估基本的概念二、宗地地价评估程序三、宗地地价评估基本方法四、宗地地价评估的基本技术要点第二部分五、各种用途土地价格评估技术要点及特殊问题的处理方法六、其他权利土地价格评估技术要点及方法七、各种估价对象宗地地价评估技术要点及处理方法八、多宗地价格评估技术要点及处理方法九、抵押评估注意事项十、法律诉讼的土地评估注意事项宗地地价评估的技术要点及特殊问题的处理方法宗地地价评估的理论依据是《土地估价理论与方法》、主要技术依据是《城镇土地估价规程》；其次是在宗地地价评估时涉及的相关法律法规等。
◆如：土地管理法、城市房地产管理法、土地登记规则、《关于进一步规范土地登记工作的通知》（国土资发[2003]383号）：“必须以土地证书作为土地权利的唯一证明材料，凡是土地征用、土地开发整理项目、国企改革等涉及的土地权属认定，必须以土地证书为依据，对以其他材料作为土地权属证明的，一律不予承认”。
关于印发试行《土地分类》的通知（国土资发[2001]255号）：“评估用途设定的法律依据”等相关法律法规。
◆企业改制评估有国家土地管理局令第八号《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》、国土资发[2001]44号《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》、国务院国发[2001]15号《关于加强国有资产管理的通知》、国土资源部令第9号《划拨用地目录》等相关法规文件。
◆土地抵押评估有抵押法、担保法、《城市房地产抵押管理办法》、《土地使用权抵押登记的有关规定》、《划拨土地使用权抵押登记管理办法》等相关法规文件。
抵押房地产必须有完善的产权、用途应符合城市规划的要求、对于已列入旧城改造拆迁范围内的房地产不能作为抵押资产、房地产抵押必须依法及时办理抵押登记、只有依法办理抵押登记的房地产才受法律保护等规定。
◆出让评估有《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条理》55号令、《协议出让国有土地使用权规定》国土资源部令第21号、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》国土资源部令第11号、《闲置土地处置办法》（国土资源部令第5号）等相关法规文件。
如评估年限的设定、用途设定，协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和。
有基准地价的地区，协议出让最低不得低于出让地块所在级别基准地价的70%,低于最低价时国有土地使用权不得出让等规定。
◆合资以地入股评估还应符合我国对合资企业的有关规定等。
除符合土地房产相关的法律法规外还应符合其他部门的有关法律法规。
由于每宗地的特点不同，评估目的的多样性，土地市场情况的不同等原因，使得每宗地的地价评估方法的选择和技术要点有所差异。
为了能够客观、合理的评估每一宗地的地价，想从以下两个方面：第一部分：基本知识（最基本的概念、宗地地价评估程序、基本方法、评估的基本技术要点）；第二部分：各种用途、权利状况、估价对象宗地地价评估技术要点及处理方法。
第一部分：基本知识一、宗地地价的基本概念（一）概念1、宗地地价与宗地地价评估◆宗地地价:是指具体宗地在某一期日的土地使用权价格。
◆宗地地价评估：是根据评估目的、待估宗地的特点和当地土地市场的状况，选择适宜的估价方法对待估宗地的权益进行分析，评估出待估宗地在某一期日的土地使用权价格。
2、土地价格与土地使用权价格◆土地价格：是指土地的购买价格，是土地未来年纯收益（地租）的资本化。
◆土地使用权价格：是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。
其权利特征是出让土地使用权。
划拨土地使用权价格、承租土地使用权价格是其特殊形式，租赁权价格、地役权价格是其派生形式。
3、宗地地价的类型◆按评估目的不同分类：标定地价、出让底价、交易地价等；◆按土地权利性质分类：所有权价格、使用权价格（出让土地使用权、划拨土地使用权价格及承租土地使用权价格）、租赁权价格、抵押权价格等；◆按宗地地价的构成（按土地的开发程度）分类：熟地价格、生地价格、毛地价格等；◆按表示方法分类：土地总价格、单位面积地价、楼面地价等。
（二）宗地地价的特点1、特殊性：是针对特定宗地而评估的价格，宗地所在区域的市场行情、道路状况、基础设施状况、宗地大小、形状、容积率、权利性质、微观区位等都直接影响宗地地价的高低。
2、目的多样性：可根据评估目的的不同和所在区域的价格水平和基础资料情况，选择不同的评估方法，得到适合特定目的的宗地地价。
3、公证性：宗地地价评估应评估出正常市场中一般经济技术及管理水平下的正常价格，是一个能够反映市场水平的客观合理价格。
给土地交易者提供交易决策的依据。
4、时效性：只反映某一时点的价格水平。
上述特点决定在评估宗地地价时，必须要明确评估宗地地价的定义（或内涵），定义中应明确评估宗地的用途、权利状况、价格类型、土地使用年限、估价期日（或基准日）、开发程度等直接影响宗地地价高低的因素。
二、宗地地价评估程序（规程7步）（一）确定估价基本事项：确定估价对象、估价目的、估价期日、价格类型、估价日期等。
（二）拟定估价作业计划：确定估价项目、内容、资料类型及来源、调查方法、人员安排、时间与成果组成等。
（三）收集资料、实地踏勘：收集社会、经济、政治、环境等一般资料及宗地所处地区的区域因素和个别因素资料，地价地租及房地产市场交易资料。
实地踏勘待估宗地位置状况、地上建筑物状况、装修、使用情况、周围环境、周围土地利用状况、基础设施配套等状况。
（四）分析整理相关资料：对所收集的相关资料进行分析整理，判断地价的走势和因素对地价的影响程度，确定估价相关参数。
（五）选定方法试算价格：对同一估价对象应选用两种以上方法进行估价，得出试算价格。
（六）确定宗地估价结果：估价人员应从估价资料、估价方法、估价参数指标等的代表性、适宜性、准确性方面，对各试算价格进行客观分析，并结合估价经验对各试算价格进行判断调整，确定估价结果。
方法有：简单算术平均法、加权算术平均法、中位数法、综合分析法。
（七）撰写估价报告书：估价报告书包括《土地估价报告》和《土地估价技术报告》；格式为文字式和表格式。
（详见规程）《土地估价理论与方法》中有9步，第一步接受估价任务、第九步完成报告书后提交委托方，如为企业改制等目的撰写的评估报告书还应根据有关的政策规定将评估结果到宗地所在地的当地土地管理部门备案或初审，待获得有批准权的土地管理部门的备案表后，方可提供最终土地估价报告书。
我认为实际有10步，报告及评估资料的归档。
三、宗地地价评估的方法（略）（一）基本估价方法市场比较法（简称比较法）收益还原法剩余法（假设开发法）成本逼近法（二）应用估价方法路线价估价法标准宗地估价法基准地价系数修正法四、最基本的技术要点及特殊问题处理方法1、合理、合法的设定待估宗地的地价定义（包含估价基准日、评估设定用途、开发程度、土地使用年限、价格类型等内容）。
◆当土地证登记用途与实际用途不符时的评估处理取决于评估目的和评估期日待估土地的土地权属性质及当地国土资源管理部门的意见、规划用途等多方面的因素。
如：（1）企业改制评估，评估期日为划拨土地，且企业为金融企业，登记用途为住宅，实际用途为金融，征求当地国土资源管理部门意见以实际用途设定，并按照国土资源部关于印发试行《土地分类》的通知（国土资发[2001]255号）规定规范用途；评估期日为出让土地，应按土地证登记用途及（国土资发[2001]255号）和国务院令55号规定规范用途。
（2）抵押贷款评估，按土地证登记用途及（国土资发[2001]255号）和国务院令55号规定规范用途。
（3）补办出让评估，按当地国土资源管理部门意见，已批准补办出让用途设定。
◆开发程度设定：取决于评估目的及实际开发程度，如站在政府角度，补办出让、企业改制，应考虑宗地红线外的开发程度；如站在企业角度、合资以地入股、抵押评估等，可考虑设定为宗地红线内外的开发程度。
◆土地使用年限设定：以合法为前提。
取决于法定最高年限的限制、企业经营期限、矿产资源企业取决于可开采年限等。
2、客观合理的分析宗地地价影响因素，选择主要影响因素。
3、评估方法的选择应根据待估宗地的特点、评估目的、宗地所在区域的土地市场情况，结合各种评估方法的适用范围来确定。
4、各种方法评估中各项费用的取值必须要说明其确定的依据、方法，依据涉及到有关法律、法规的，一定要说明批准机关、批准文件、文号及内容。
如选择的两种方法中有相同的参数，一定要一致或对应等。
各种方法重要的计算公式、过程不能省略。
5、至少选用两种或两种以上的方法评估某一宗地的价格，客观、合理综合确定最终估价额。
◆特殊用途、位置宗地无法选择两种评估方法时的处理方法。
如位于偏僻地区的加油站、通信基站、微波站的评估；医院、学校、公交站等用途的评估；在方法的选择和评估过程中需有一些特殊处理的方法。
选择一种方法的结果，另一种方法只作验证或参考。
如某一加油站，商业用地，不在基准地价范围，也没有可比交易案例，只能选择收益还原法，且结果是负值；另一种方法只能是成本逼近法或参照同类级别的基准地价修正得到，但必须考虑方法选择的使用条件限制，作用途或其它修正进行技术处理。
◆依据宗地所处区域基准地价的资料，评估得到的地价与市场拍卖价格或地价管理部门认为的地价水平相差很大时，如何从估价师的角度确定最终的价格水平。
6、遇到一些特殊情况，需作特殊处理及说明，但一定要有依据或理由。
◆评估设定以合法为前提。
如土地证登记面积与出让合同不一致，登记面积与附图面积不一致，登记面积中含市政待征地等情况的处理。
评估时最终面积的确定在报告需要特殊说明的事项中说明依据。
◆ 在现有的产权资料中依据最有效的产权资料。
对产权不完善（未取得产权证，但有用地批准文件或出让合同，土地证未及时变更名称）、土地利用条件（无规划条件）等估价对象基本状况不明确时的技术处理：在现有的产权资料中依据最有效的，增加相应的证明文件说明产权关系；假设相应的条件，并尽可能符合土地所在区域的有关规定。
◆特殊用途、特殊位置、特殊土地市场等因素对宗地地价评估影响按规范操作时的特殊处理，在报告需要特殊说明的事项中说明依据。