宗地地价评估的技术要点及特殊问题的处理方法

宗地地价评估的技术要点及特殊问题的处理方法

二00四年十二月一日

主要内容

第一部分

一、宗地地价评估基本的概念

二、宗地地价评估程序

三、宗地地价评估基本方法

四、宗地地价评估的基本技术要点

第二部分

五、各种用途土地价格评估技术要点及特殊问题的处理方法

六、其他权利土地价格评估技术要点及方法

七、各种估价对象宗地地价评估技术要点及处理方法

八、多宗地价格评估技术要点及处理方法

九、抵押评估注意事项

十、法律诉讼的土地评估注意事项

宗地地价评估的技术要点及特殊问题的处理方法

宗地地价评估的理论依据是《土地估价理论与方法》、主要技术依据是《城镇土地估价规程》；其次是在宗地地价评估时涉及的相关法律法规等。

◆如：土地管理法、城市房地产管理法、土地登记规则、《关于进一步规范土地登记工作的通知》（国土资发[2003]383号）：“必须以土地证书作为土地权利的唯一证明材料，凡是土地征用、土地开发整理项目、国企改革等涉及的土地权属认定，必须以土地证书为依据，对以其他材料作为土地权属证明的，一律不予承认”。关于印发试行《土地分类》的通知（国土资发[2001]255号）：“评估用途设定的法律依据”等相关法律法规。

◆企业改制评估有国家土地管理局令第八号《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》、国土资发[2001]44号《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》、国务院国发[2001]15号《关于加强国有资产管理的通知》、国土资源部令第9号《划拨用地目录》等相关法规文件。

◆土地抵押评估有抵押法、担保法、《城市房地产抵押管理办法》、《土地使用权抵押登记的有关规定》、《划拨土地使用权抵押登记管理办法》等相关法规文件。抵押房地产必须有完善的产权、用途应符合城市规划的要求、对于已列入旧城改造拆迁范围内的房地产不能作为抵押资产、房地产抵押必须依法及时办理抵押登记、只有依法办理抵押登记的房地产才受法律保护等规定。

◆出让评估有《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条理》55号令、《协议出让国有土地使用权规定》国土资源部令第21号、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》国土资源部令第11号、《闲置土地处置办法》（国土资源部令第5号）等相关法规文件。如评估年限的设定、用途设定，协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和。有基准地价的地区，协议出让最低不得低于出让地块所在级别基准地价的70%,低于最低价时国有土地使用权不得出让等规定。

◆合资以地入股评估还应符合我国对合资企业的有关规定等。除符合土地房产相关的法律法规外还应符合其他部门的有关法律法规。

由于每宗地的特点不同，评估目的的多样性，土地市场情况的不同等原因，使得每宗地的地价评估方法的选择和技术要点有所差异。为了能够客观、合理的评估每一宗地的地价，想从以下两个方面：

第一部分：基本知识（最基本的概念、宗地地价评估程序、基本方法、评估的基本技术要点）；

第二部分：各种用途、权利状况、估价对象宗地地价评估技术要点及处理方法。第一部分：基本知识

一、宗地地价的基本概念

（一）概念

1、宗地地价与宗地地价评估

◆宗地地价:是指具体宗地在某一期日的土地使用权价格。

◆宗地地价评估：是根据评估目的、待估宗地的特点和当地土地市场的状况，选择适宜的估价方法对待估宗地的权益进行分析，评估出待估宗地在某一期日的土地使用权价格。

2、土地价格与土地使用权价格

◆土地价格：是指土地的购买价格，是土地未来年纯收益（地租）的资本化。

◆土地使用权价格：是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。其权利特征是出让土地使用权。划拨土地使用权价格、承租土地使用权价格是其特殊形式，租赁权价格、地役权价格是其派生形式。

3、宗地地价的类型

◆按评估目的不同分类：标定地价、出让底价、交易地价等；

◆按土地权利性质分类：所有权价格、使用权价格（出让土地使用权、划拨土地使用权价格及承租土地使用权价格）、租赁权价格、抵押权价格等；

◆按宗地地价的构成（按土地的开发程度）分类：熟地价格、生地价格、毛地价格等；

◆按表示方法分类：土地总价格、单位面积地价、楼面地价等。

（二）宗地地价的特点

1、特殊性：是针对特定宗地而评估的价格，宗地所在区域的市场行情、道路状况、基础设施状况、宗地大小、形状、容积率、权利性质、微观区位等都直接影响宗地地价的高低。

2、目的多样性：可根据评估目的的不同和所在区域的价格水平和基础资料情况，选择不同的评估方法，得到适合特定目的的宗地地价。

3、公证性：宗地地价评估应评估出正常市场中一般经济技术及管理水平下的正常价格，是一个能够反映市场水平的客观合理价格。给土地交易者提供交易决策的依据。

4、时效性：只反映某一时点的价格水平。

上述特点决定在评估宗地地价时，必须要明确评估宗地地价的定义（或内涵），定义中应明确评估宗地的用途、权利状况、价格类型、土地使用年限、估价期日（或基准日）、开发程度等直接影响宗地地价高低的因素。

二、宗地地价评估程序（规程7步）

（一）确定估价基本事项：确定估价对象、估价目的、估价期日、价格类型、估价日期等。

（二）拟定估价作业计划：确定估价项目、内容、资料类型及来源、调查方法、人员安排、时间与成果组成等。

（三）收集资料、实地踏勘：收集社会、经济、政治、环境等一般资料及宗地所处地区的区域因素和个别因素资料，地价地租及房地产市场交易资料。实地踏勘待估宗地位置状况、地上建筑物状况、装修、使用情况、周围环境、周围土地利用状况、基础设施配套等状况。

（四）分析整理相关资料：对所收集的相关资料进行分析整理，判断地价的走势和因素对地价的影响程度，确定估价相关参数。

（五）选定方法试算价格：对同一估价对象应选用两种以上方法进行估价，得出试算价格。

（六）确定宗地估价结果：估价人员应从估价资料、估价方法、估价参数指标等的代表性、适宜性、准确性方面，对各试算价格进行客观分析，并结合估价经验对各试算价格进行判断调整，确定估价结果。方法有：简单算术平均法、加权算术平均法、中位数法、综合分析法。

（七）撰写估价报告书：估价报告书包括《土地估价报告》和《土地估价技术报告》；格式为文字式和表格式。（详见规程）

《土地估价理论与方法》中有9步，第一步接受估价任务、第九步完成报告书后提交委托方，如为企业改制等目的撰写的评估报告书还应根据有关的政策规定将评估结果到宗地所在地的当地土地管理部门备案或初审，待获得有批准权的土地管理部门的备案表后，方可提供最终土地估价报告书。我认为实际有10步，报告及评估资料的归档。

三、宗地地价评估的方法（略）

（一）基本估价方法

市场比较法（简称比较法）