地价评估和地价分摊分析
房地产估价理论与方法：地价评估和地价分摊学习资料.doc
房地产估价理论与方法：地价评估和地价分摊学习资料 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。
1、单项选择题 基准地价修正法是一种（ ），其估价结果的准确性主要取决于基准地价的准确性及各种调整系数的科学性。
A.直接估价方法 B.间接估价方法 C.精确的估价方法 D.经验性的估价方法 本题答案：B 本题解析：基准地价修正法本质上是一种比较法，并且是一种间接的估价方法，其估价结果的准确性主要取决于基准地价和各种调整系数的合理性、准确性。
参见教材P384。
【该题针对“基准地价修正法”知识点进行考核】 2、判断题 临接同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基准，考虑其临街深度、土地形状（如矩形、三角形、平行四边形、梯形、不规则形）、临街状况（如一面临街、前后两面临街、街角地，以及长方形土地是长的一边临街还是短的一边临街，梯形土地是宽的一边临街还是窄的一边临街，三角形土地是一边临街还是一顶点临街）、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实际上为”房地产状况调整”。
（ ） 本题答案：对 本题解析：暂无解析姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------3、多项选择题确定路线价时，选取标准宗地应符合（）的等要求。
A.一面临街B.两面临街C.土地形状为矩形D.土地形状为正方形E.容积率为所在区段具有代表性的容积率本题答案：A, C, E本题解析：选取标准宗地的要求是：一面临街；土地形状为矩形；临街深度为标准临街深度；临街宽度为标准临街宽度；临街宽度与临街深度的比例适当；用途为所在路线价区段具有代表性的用途；容积率为所在路线价区段具有代表性的容积率；其他方面。
地价评估
四、路线价法
1、概念：路线价法是对面临特定街道且可及 概念： 地价评估 性相当的市街地设定标准深度 标准深度， 性相当的市街地设定标准深度，选取若干标准 宗地求其平均价格， 宗地求其平均价格，此平均价格即为该特定街 地价体系 道的路线价，依据路线价， 道的路线价，依据路线价，再配合深度价格修 基准地价评估 正率表和其他价格修正率表， 基准地价修正法 正率表和其他价格修正率表，计算出面临该道 路的其他宗地地价的一种估价方法。 路的其他宗地地价的一种估价方法。 路线价法
二、基准地价评估 地价评估
5. 基准地价评估的程序与方法
（1）基准地价评估区域范围的确定。 （2）基准地价评估资料的调查与收集。 地价体系 （3）资料的分析整理。 基准地价评估 （4）样点数据检验。 基准地价修正法 （5）基准地价评估模型的选择及基准地价的确定。 路线价法 （6）提出基准地价应用的建议和技术。 地价分摊 宗地评估程序 三、基准地价修正法
b1 = 3000×40%×15=1.8（万元） × = 3000×（40%+30%+20%）×20=5.4（万元） × × （万元） b3 ） （万元） b2 = 3000×（40%+30%）×15=3.15（万元） × ） （万元）
四、路线价法 地价评估
（3）编制深度价格修正率表
如图7-1（a）所示，假设al，a2，a3，…，an-1，an也分 别表示各细条的价值占整块土地价值的比率，则深度价格 修正率表依据下列三种修正率原理制作而成：
地价体系 基准地价评估 单独深度价格修正率： 基准地价修正法 单独深度价格修正率： a1＞a2＞a3＞ a1＞a2＞a3＞…＞an 路线价法 平均深度价格修正率： 平均深度价格修正率： 地价分摊 a1＞(a1+a2)/2＞(a1+a2+a3)/3＞ (a1+a2+a3+…+ana1＞(a1+a2)/2＞(a1+a2+a3)/3＞…＞(a1+a2+a3+…+an-1+ 宗地评估程序 an)/n 累计深度价格修正率： 累计深度价格修正率： a1＜a1+a2＜a1+a2+a3＜ a1+a2+a3+…+ana1＜a1+a2＜a1+a2+a3＜…＜a1+a2+a3+…+an-1+an
项目七地价评估与地价分摊
课题一 路线价法 课题二 城镇基准地价评估和基准地价修正法 课题三 补地价测算 课题四 高层建筑地价分摊
课题一 路线价法
一、路线价法的基本原理
（一）路线价的概念 路线价是指对临接特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准
深度（即距离道路远近的一个标准），求取在该深度上多宗土地 的平均单价，并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价。 路线价指的是这条街道上的价格，而不是标准深度土地的价格。 路线价法是在城镇街道上划分路线价区段，设定标准临街深度， 选取若干标准临街宗地并求取其平均价格（路线价），然后利用 价格修正率对该平均价格进行调整，求出临街土地价值的方法。
课题一 路线价法
（三）选取标准临街宗地
要求：①一面临街；
②土地形状为矩形；
③临街深度为标准深度；
④临街宽度为标准宽度；
⑤临街宽度与临街深度比例适当；
⑥具有代表性的用途；
⑦代表性的容积率；
⑧其他方面，如土地使用年限、 土地开发程度等也应具有
代表性。如图所示。
图7-2 标准宗地示意图
课题一 路线价法
标准临街宗地：简称标准宗地，是路线价区段内具有代表 性的宗地。
标准临街深度：简称标准深度，其实质是街道对地价影响 的转折点：由此点接近街道的方向，地价受街道的影响而 逐渐升高；由此点远离街道的方向，地价可视为基本不变。
价格修正率：也称为深度指数、深度百分率，是指距临街 的深度不同而引起地价变化的相对程度。
课题一 路线价法
（三）路线价法适用的对象和条件 路线价法适用于城镇临街商业用地的估价。 运用路线价法估价的前提条件是街道较规整，临街土地排列
较整齐。 市场比较法、收益法、成本法和假设开发法主要适用于单宗
房地产估价地价评估与分摊分析
数)； ⑧其他方面，如土地使用期限、土地条件等也应具
有代表性。
五、调查评估路线价
• 路线价是附设在街道上的若干标准临街宗地的平 均价格。
• 通常在同一路线价区段内选择一定数量的标准临 街宗地，运用收益法(通常是其中的土地剩余技 术)、市场法等，分别求其单位价格或楼面地价。
•如果将各细条的价值折算为相对数，便可以得到 临街深度价格递减率。
2、深度修正的各种方法介绍
（1）“四三二一”法则。又称为“慎格尔”法则。其 含义是将100英尺深的街道四等分，每份25英尺，从 临街方向开始，每个25英尺土地的单位价格分别占路 线价的40％、30％、20％、10％。
（2）苏慕斯法则。将100英尺深的街道二等分，前半 临街50英尺土地的单位价格占路线价的72.5％，后半 50英尺占27.5％。
• 为简明起见，将上述用表来说明，见下表。表中的平均深 度价格修正率，是将上述临街深度100 英尺的平均深度价 格修正率25%乘以4 转换为100%，同时为保持与其他数字 的相对关系不变，其他数字也相应乘以4 得出的。这也是 利用平均深度价格修正率修正单价的需要。
5、制作深度价格修正率表的步骤
25 英尺等份的价值占整块土地价值的10%。
• 如果超过100 英尺，则以“九八七六法则”来补 充，即超过100 英尺的：
• 第一个25 英尺等份的价值为临街深度100 英尺的 土地价值的9%；
• 第二个25 英尺等份的价值为临街深度100 英尺的 土地价值的8%；
• 第三个25 英尺等份的价值为临街深度100 英尺的 土地价值的7%；
地价的分摊是如何计算的？
在我国的所有权归国家所有。
⼟地的使⽤权可以出让，其出让价格就是⼟地使⽤权出让⾦。
⼀座住宅建筑物建成在房地产市场上被出售后，⼟地的使⽤权也就随之转移。
由于住宅建筑物的所有者是众多的、不同的、每个所有者各⾃拥有该住宅建筑物所占⽤⼟地的分额是多少，就涉及到了在住宅建筑物建成后地价如何合理分摊的问题。
作为⼀个购房者了解地价分摊的基本⽅法，可以帮助其把握⾃⼰购买房屋所拥有的⼟地权利，维护⾃⼰的合法权益。
例如，⼟地使⽤权的年限到期了，房屋所有权⼈准备续期，就必须向国家补交地价。
⼀座住宅建筑物的共同所有者，按什么份额来补地价，直接关系到每个⼈的切⾝利益。
这就是事先按⼀定的⽅法计算出每个所有者占该建筑物所占⽤⼟地的份额。
根据有关的规定，计算地价分摊的⽅法有以下⼏种：(1)按建筑⾯积进⾏分摊这种分摊⽅式是根据某建筑物每个所有者拥有的建筑⾯积来分摊。
如果某⼈拥有的建筑⾯积为若⼲平⽅⽶，那么其所享有的地价份额就为他拥有的建筑⾯积乘以总地价与建筑总⾯积的⽐率。
具体分摊⽅法如下：①分摊系数＝总地价/建筑总⾯积②某部分建筑享有的地价＝分摊系数×该部分的建筑⾯积③某部分建筑占有的⼟地份额＝该部分建筑享有的地价总地价＝该部分的建筑⾯积/建筑总⾯积按建筑⾯积进⾏分摊的优点是简单、可操作性较强，但也有不太合理的⼀⾯，因为⼀座建筑物中的每个单位的建筑⾯积相等，每单位的价值并不⼀定相等，价值⼤的单位分摊的地价份额也应该⼤。
(2)按房地价值进⾏分摊这种分摊⽅法就是按照占有部分的房地价值占房地总价值的份额来分摊。
占有⼟地份额＝占有部分的房地价值/房地总价值按房地价值进⾏分摊，可以克服按建筑⾯积进⾏分摊出现的不同楼层的价格不同却分摊同量的地价的问题。
(3)按剩余法⽅式进⾏分摊这种⽅法与⼟地估价的剩余法的基本相似，也是地价等于楼价减建筑费减利润等。
其计算⽅法为：占有⼟地的份额＝[占有部分的楼价- (总楼价-总地价)/建筑总⾯积 ×占有部分的建筑⾯积]/总地价。
土地价值评估方法概述
土地价值评估方法概述一、土地价值评估的概念及意义土地价值评估是指对土地进行价值测定和评估，以确定其在市场上的价格或潜在价值。
土地价值评估是在土地利用规划、土地管理、土地交易等方面具有重要作用的一项工作。
它能够客观地反映土地的实际情况和潜在价值，为土地的开发利用、市场交易、财务决策和政府管理提供合理参考。
土地价值评估的意义主要体现在以下几个方面：1、为土地交易和土地出租提供参考。
在土地的买卖和租赁过程中，通过对土地价值的评估，可以确定合理的交易价格和租金水平，从而保障交易的公平和合理。
2、为土地开发和利用提供决策依据。
通过对土地的价值评估，可以为土地的规划、开发和利用提供合理的决策依据，确保土地的合理开发和利用。
3、为土地税收和财政收入提供依据。
土地的价值评估可以为政府征收土地税和确定土地出让金提供依据，确保政府的税收和财政收入合理有效。
4、为土地资源合理配置提供支持。
通过对土地价值的评估，可以实现土地资源的合理配置，促进土地资源的优化利用，保护土地资源的可持续发展。
土地价值评估的方法主要包括市场比较法、收益法、成本法和综合法等。
各种方法在不同的情况下都有其适用性和局限性。
下面将分别对这些方法进行概述。
1、市场比较法市场比较法是土地价值评估中最常用的方法，它是通过对同类或相似土地的交易价格进行比较，从而得出被评估土地的价值。
市场比较法的主要特点是直接、简便、客观，因此在土地货币化程度较高的地区和土地用途单一的情况下，市场比较法是较为适用的。
市场比较法的具体步骤包括确定评估对象、获取同类或相似土地的交易数据、进行数据筛选和调整、最终确定评估对象的价值。
在实际操作中，根据被评估土地的不同情况，市场比较法又可以细分为直接比较法、间接比较法和回归分析法等。
2、收益法收益法是通过对土地产生的经济收益进行测算，从而评估土地的价值。
收益法主要适用于商业用地、工业用地和部分农业用地等土地类型。
其核心是通过对土地的未来收益进行贴现，从而确定土地的现值。
房地产估价(第9章)土地价格评估和地价分摊
4）正三角形(三角形的一边为临街线者)的宗地，以其高度的l/2为临街深度，按 临街深度指数计算其单价。逆三角形(三角形的一顶点在临街线上者)的宗地， 以其在临街线上的顶点与底边中点垂直距离的1/2，及底边中点的深度为起 迄深度，比照袋地计算其单价。 5）街廓纵深在36m以下者，应以中间线分前后两部分，分别按其深度计算其临 街单价。 6）宗地深度较深，超过里地线者，其单价应以里地单价与临街地单价按面积 比例平均计算其单价。 （2）街角地。 1) 街角地地价除依正街的临街深度按临街深度指数计算外，并斟酌加计旁街地 价。加急的方法以纵横临街线的交叉点起每4.5米为一级距，依序按下列成 数予以相加。 2) 街角地如因陆桥或地下道出入口等因素而影响其利用价值时，应依上述标准 计算该街角地后，再酌情予以减成修正，减成补正成数不超过两成。 （3）袋地。 1）单价依其深度的起讫，按袋地深度指数表计算； 2）各种形状，比照临街地计算 3）同时位于街地和里地上的，平均计算
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4. 评估路线价 路线价是附设在街道上的若干标准宗地的平均价格，是该路线价区段土地状况的综 合反映。因此，应根据土地的不同等级、不同用途，分别不同的街道，逐一确定。 一般的做法是在同一路线价区段内选择一定数量的标准宗地，分别求其单位价格或 楼面地价，然后用平均数、中位数、众数等方法求出最终的综合价格，作为本路段 的路线价。 路线价的表示方法有两种：以英尺为单位，主要用于欧美国家；以平方米为单位， 日本采用这种方法。 路线价可以用货币计量（美国、我国台湾省），也可以用相对数计量，比如日本用 点数来表示。 5. 制定深度指数表和其他修正率表 深度指数是指宗地地价随临街深度的差异的变化程度。深度指数表是将土地随距街 深度的不同而引起相对价格差异的关系编制成的表格。 （1）制作深度百分率表。 假设有一矩形规则的宗地，一面临街，深度n米，假设每隔一米将其划分为许多与 街道平行的细条。那么，各细条的面积和形状是一样的，且越接近街道的细条的价 格越大，反之越低。现在用a1、a2、a3．．．．an来表示各细条土地的价格，很显 然，a1＞a2＞a3＞…＞an。并且，越靠近街道，土地价格对深度的变化越敏感，越 原理街道，土地价格对深度的变化越不敏感。如果将各细条的价格折算为相对数， 便可制成深度价格百分率表。
地价评估和地价分摊分析课件
contents
目录
• 地价评估概述 • 地价分摊分析 • 土地价格影响因素 • 地价评估案例分析 • 地价分摊的实践应用
01
地价评估概述
地价定义
总结词
地价是指土地所有者或土地使用 者因土地的占有、使用或收益而 支付的经济代价。
详细描述
地价是土地经济价值的反映，通 常以货币为单位进行衡量。它体 现了土地在市场交易中所能获得 的经济利益。
在实际操作中，土地增值税分摊需要依据相关法律法规和 政策规定，结合实际情况进行合理计算，以确保分摊的准 确性和合法性。
土地增值税清算
土地增值税清算是指对符合清算 条件的纳税人进行土地增值税征
收的行为。
在清算过程中，需要对纳税人拥 有的土地使用权进行评估，并根 据评估结果计算应缴纳的土地增
值税。
清算过程中需要注意税法规定的 各项条件和程序，确保清算的合
郊区或乡村
相对于城市中心区，郊区和乡村的地价较低，但随着城市扩张和基础设施的完善，这些地区的地价也有望上涨。
04
地价评估案例分析
商业用地地价评估
商业用地地价评估概述
商业用地地价评估案例
商业用地地价评估是指对商业用途的 土地使用权价格进行评估，是土地估 价的重要领域之一。
选取不同城市、不同地段的商业用地 进行地价评估，分析影响地价的因素 ，如区位、交通、基础设施等。
面积分摊法是以土地面积为基础，按照一定的比例将总地价 分摊到各个地块；路网分摊法是根据道路网络系统，将地价 分摊到各个地块；实际使用分摊法则根据土地的实际使用情 况，按照使用性质和用途进行地价分摊。
地价分摊注意事项
在进行地价分摊时，需要注意公平性、合理性、科学性和透明度等原则。
第七章 地价评估
该宗土地的单价=路线价×深度价格修正率 =3000×110% =3300(元/平方米) 该宗土地的总价=土地单价×土地面积 =3300×7×14 =32.34(万元)
五、路线价法的应用
五、路线价法的应用
第三节 路线价法
例3：前后两面临街矩形土地价格的计算
两面临街宗地，街廓纵深在36米以下者，应以中间线分 前后两部分，分别按其深度指数计算其临街单价。
前后两面临街地地价计算采用“重叠价值估价法”，即找 出前街（也称高价街）和后街（也称低价街）对宗地影响 的分界线，将宗地分为前后两个部分，分别按其所面临的 路线价计算两块地地价，然后加总。计算公式如下：
22 m ⑤ 11 m 9m ② 18 m
13 m ①
16.5 m
14 m ⑥
10 m 5m ⑦
③
④
临街深度 深度指数%
未满4 满4未满8 130 125
满8未满12 120
满12未满16 110 满16未满18
满16至18 100 60 63 66 68 70 满16未满18
未满4m
满4未满8 78 未满4
kc＝ki /kj
1－（ 1 ）m 1+r 1－（ 1 ）n 1+r
V＝Vb×（1+∑ki）×kj
第二节 基准地价修正系数法
三、基准地价修正法运用举例
见书上P132
目录
第三节 路线价法
一、路线价法的相关概念
1）路线价： 是设定在路线上的标准地块的单位价格。 2）路线价区段： 是指具有同一路线价的地段，也就是说， 在这一地段范围内的各幅土地，可根据该路线 价来计算其价格。
精准土地价格评估方法与案例分析
精准土地价格评估方法与案例分析土地作为国家的重要资源，其价格评估一直受到广泛关注。
精准的土地价格评估不仅能为国家提供有力的支持，还能为土地的合理利用和开发提供重要依据。
本文将以实际案例为基础，介绍一种精准土地价格评估的方法，并对其进行详细分析。
一、案例背景本次案例选取我国某城市一块住宅用地进行评估。
该地块位于城市中心区域，交通便利，周边配套设施齐全，地理位置优越。
地块面积为20000平方米，规划容积率为2.5，建筑密度为30%。
该地块使用权将在未来三个月内进行拍卖。
二、评估方法1.市场比较法市场比较法是通过收集近期类似地块的交易数据，对地块进行比较分析，从而确定土地价值。
我们需要收集该城市近期类似住宅用地的交易信息，包括地块面积、位置、容积率、建筑密度等因素。
然后，对这些地块的交易价格进行整理和分析，得出平均价格。
根据本次评估地块与交易地块的差异，对平均价格进行调整，得到本次评估地块的价值。
2.收益还原法收益还原法是通过预测地块未来开发的收益，将其还原为当前的土地价值。
我们需要根据地块的规划条件，预测未来开发的收益。
包括住宅销售收入、租金收入等。
然后，根据预测的收益，计算净收益现值，即把未来收益按照一定的折现率折算到当前的价值。
根据净收益现值，得出土地的价值。
3.成本逼近法成本逼近法是通过计算开发地块所需的成本，从而确定土地价值。
我们需要收集地块开发所需的成本数据，包括土地取得成本、建设成本、税费等。
然后，将这些成本加总，得到总成本。
根据总成本，得出土地的价值。
三、评估结果及分析1.市场比较法评估结果根据市场比较法，我们收集到近期该城市类似住宅用地的交易价格为每平方米15000元。
考虑到本次评估地块的面积、位置、容积率、建筑密度等因素，我们对平均价格进行调整，得出本次评估地块的价值为30000万元。
2.收益还原法评估结果根据收益还原法，我们预测该地块未来开发的住宅销售收入为45000万元，租金收入为1500万元。
房地产估价课件第八章 地价评估
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2．权威性，基准地价一般由政府组织有关专家 组成的专门估价机构进行估算，并由政府审 定、认可和定期公布，因而具有权威性。
3．分用途。同一区域中，不同土地利用类型的 土地，有不同的基准地价标准。
4.平均性。基准地价对应地价区、地价片(内部 特性相对均一的区域)，是某地区土地等级、 特定用途、一定时间内的平均价格(非简单平 均)。
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(二)基准地价
1．基准地价的含义 2. 基准地价的基本特征 3．基准地价的主要1．基准地价的含义
基准地价是政府对各级土地或均质地 域及其商业、住宅、工业等土地利用类型分 别评估的土地使用权平均价格，是分用途的 土地使用权平均价格，对应的使用年期为各 用途土地的法定最高出让年期，有政府组织 或委托评估，评估结果需经政府认可。
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（二）宗地地价评估程序
接受委托
确定估价基本项目(对象、
目的、时点)
估价计划(人员、资料、
时间、估价方法)
资料收集与实地勘
察(一般资料和个别资料)
选择估价
方法 估价
确定估价结果。
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（三）宗地地价的估价方法
1.市场比较法 2.收益法 3.假设开发法 4.成本法
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1.市场比较法
市场比较法是在同一市场条件下，根据 替代原则，以条件类型或使用价值相同 的土地交易实例与待估宗地加以对照比 较，在两者之间就影响该土地的交易情 况、期日、区域及个别因素等进行修正， 求取待估宗地在评估基准日地价的方法。
解析城市土地价格及土地评估
解析城市土地价格及土地评估-经济解析城市土地价格及土地评估张春轶（乌鲁木齐市国土资源交易中心新疆乌鲁木齐830000）摘要由于环境的改变、收入的增加、城市建设规模越来越大等各种因素的影响，导致城市土地价格也发生了变化。
现代化建设中，城市土地价格评估体系已经由间接方式向着直接方式发展，很好地满足了社会发展对土地资源的需求，对于推动我国土地市场长远发展起到一定作用。
关键词城市土地价格土地评估随着我国经济发展迅速，对城市土地资源的有效利用也提出了更高要求，以不断提高城市土地价格评估水平，为城市经济可持续发展提供可靠保障。
本文就城市土地价格的评估情况进行阐述，对城市土地价格评估需要注意的内容进行分析，提出城市土地价格评估的基本流程，从而为城市土地价格预测相关研究提供可参考依据。
一、我国城市土地价格的调控对策1.健全政府土地储备机制。
土地储备机制对土地市场具有宏观调控功能。
为了发挥政府宏观调控城市土地市场，我国于1996年8 月成立了上海市土地发展中心，这是我国第一家土地储备机构，具体负责上海市区、县的土地收购储备工作，到2004 年我国相继成立了1 700 多家土地储备机构。
城市土地储备机制的建立，能有效增强政府对城市土地市场的调控功能：一是为有效避免城市土地的闲置，将拟开发及未利用的城市土地纳入政府土地储备，并入城市土地储备体系，实现城市土地的可持续发展；二是当城市土地需求加大时，通过释放土地供给及时缓解土地短缺，避免城市土地价格攀升。
然而，目前土地储备工作存在储备规模过大和储备范围过宽问题，影响了土地储备制度功能的发挥。
因此，改革现有土地储备制度，明确土地储备的范围，有利于政府对土地市场宏观调控职能的发挥。
2.建立完善的土地交易信息制度。
形成系统的土地价格信息体系完善的土地交易信息制度是形成城市土地价格的重要依据。
目前，我国土地交易市场信息不完善、信息零碎化、交易形式单一、市场化程度低，针对存在的问题，上海市在土地交易实践中立足于完善土地交易信息制度，建立了系统的土地价格信息体系和地价管理信息平台，旨在构筑土地交易的信息数据平台，建立土地交易信息固定场所，形成完善系统的土地价格信息体系，包括不同资质、不同用途及不同流通形式的土地交易价格。
第九章-地价评估
3、路线价法的理论依据
路线价法实质上是一种市场法，是市场 法的派生方法。其理论依据是替代原理。 “路线价”可视为市场法中的“可比实 例”价格。“调整”实际上为房地产状 况调整。
房地产状况调整：主要包括临街深度、 地块行状(如矩形、三角形、平行四边形、 梯形、不规则形)、临街状况(一面临街、 前后临街、街角地等)、临街宽度等房地 产状况调整。
4、按土地价值进行地价分摊的方法及优 缺点
优点是：较简单，只要知道了建筑物占 用的土地价值，知道了建筑物各部分的 房地价值，就可以进行。
缺点是：在实际中不可行。因为进行分 摊的费用可能很高，另外土地占有份额 一旦确定下来之后也不宜经常变动。
例9：某大楼的房地总价值为5000万元， 其中建筑物总价值为2000万元。某人拥 有该大楼的某一不分，该部分的房地价 值为100万元，该部分的建筑物价值为40 万元。按土地价值分摊计算该人占的土 地份额。
2、基准地价评估的方法和步骤 (1)确定基堆地价评估的区域范围。 (2)明确基准地价的内涵、构成、表达方
式。
(3)划分地价区段。 (4)抽查评估标准宗地的价格。 (5)汁算区段地价。 (6)确定基准地价。 (7)确定基准地价应用建议和技术。
第三节 基准地价修正法
1、基准地价修正法的含义 基准地价修正法是：在政府确定公布了
第九章 地价评估
基本要求 ： 1、了解地租理论和地租量的计算。 2、熟悉城市基准地价评估、宗地价格评
估和基准地价修正法。 3、掌握路线价法和高层地价分摊与土地
占有份额的确定。
第一节 路线价法
1、地价评估的一般方法类型
地价估价方法
假设开发法
适用对象
建造某种类型的商品住宅、商店、宾 馆等待开发土地
房地产估价 第九章地价评估及高层建筑地价的分摊
练习 • 3、某宗土地的总面积为5000m2，容积率为2，剩余使用年限为30年，用
途为工业，现可依法变更为商业用地，容积率提高到3，剩余使用年限不 变。现时该类工业用地50年期的建设用地使用权楼面地价为2000元/m2， 工业用地报酬率为6%；变更后条件下40年期的商业建设用地使用权土地 单价为1200元/m2，商业用地报酬率为10%。该土地因变更用途和容积率 应补交的地价款为（ ）万元。 • A.4000 B.4004 C.4021 D.4037
➢基准地价评估的原则
1. 土地使用价值评定和土地价格测算相结合的原则； 2．以现实的土地用途为主，适当考虑规划的原则 ； 3．各类用地分别评估，多种方法综合运用的原则 ； 4．与社会经济水平相适合、相协调的原则 ； 5．选择合适的估价技术路线原则。
综合用地价格评估研究———以廊坊市文安县为例
综合用地价格评估研究———以廊坊市文安县为例作者：靳海霞来源：《山西农经》 2017年第1期摘要：综合用地估价在我国城镇用地估价实践中大量出现，对其理论和实践的研究显得尤为重要。
本文以廊坊市文安县土地规划用途为商住混用的综合用地为例，采用基准地价分类修正法和假设开发修正法进行估价测算，最后加权得到待估宗地单位面积地价1 355.99 元/m2。
通过实证分析，为综合用地估价提供一定参考。
关键词：综合用地曰价格曰评估曰廊坊市文章编号：1004-7026（2017）1-0036-02 中国图书分类号：F301.24 文献标志码：A引言随着经济社会的发展和土地集约节约利用的推进，综合用地在城镇用地中的比例和地位不断上升，其价格评估也越来越受到重视。
目前国内外对单一用途宗地价格评估的理论和方法趋于成熟，而综合用地由于其高价值性、用途复杂、功能多样等缺乏统一的理论和方法[1-3]。
本文以河北省廊坊市文安县一宗商住混用的综合用地为例，采取适当的方法评价，对实际中类似土地估价提供参考。
1 估价对象描述根据委托方提供资料和实地调查，该宗地位于文安县经济开发区内，为文安县土地储备中心储备土地，土地所有权属为国家所有，估价设定土地用途为住宅、商业用地，估价设定出让土地使用年限为住宅70 年、商业40 年。
估价对象东、南、西、北均为泗各庄村土地，土地使用权面积492.19m2（折合0.5hm2），期中规划住宅用地393.79m2，商业用地98.4m2。
规划容积率1.3~2.4，建筑密度臆35豫，绿地率逸30豫。
至估价基准日2015 年11 月20 日，估价对象来源合法，产权清楚无他项权利限制。
2 综合用地地价影响因素说明综合用地地价影响一般因素包括地理位置、城镇发展与交通改善情况、地区经济增长和规划税收等因素。
区域因素包括区位状况、区域基础设施完备度、区域环境质量优劣和规划限制等。
个别因素为待估宗地位于文安县经济开发区内，待估宗地的规划用途为商住混合用地，北侧临近迎宾大道，道路红线宽度50 米，土地面积为492.19m2，形状规则，地面较为平坦，地基条件一般，容积率1.3~2.4。
地价评估——精选推荐
地价评估01第五章⼟地使⽤权评估5.1地价评估的特点与地价特点: 使⽤权价格、⼀定年限。
地价的种类1.基准地价：城市不同⽤途不同级别的⼟地使⽤权平均价格2.标定地价：在基准地价的基础上确定出的某⼀具体地块在某⼀时点上的价格3.楼⾯地价容积率＝建筑⾯积÷⼟地⾯积5.成都基准地价分区楼⾯地价＝⼟地总价格÷建筑⾯积＝⼟地单价÷容积率025.2⼟地评估的成本法以⼟地开发所耗费成本来确定⼟地价格值收益⼟地增＋利润＋利息＋税费＋开发费⼟地＋取得费⼟地＝价格⼟地适⽤场合适⽤于既⽆收益，⼜很少有交易情况的学校、公园等公共建筑、公益设施等特殊⼟地估价5.3地价评估的市场法1.基本公式P = P’ ×A ×B ×C ×D ×E ×FP －待估地块的评估价；P ’－作为参照物的⽐较实例价格A －交易情况修正系数B －交易⽇期修正系数C －区域因素修正系数D －个别因素修正系数032. ⽐较实例的选取注意位置、交易时间、⽤途、交易类型3.容积率修正[例]某城市容积率修正系数，见下表容积率0.1 0.4 0.7 1.0 1.1 1.3 1.7 2.0 2.1 2.5修正系数0.5 0.6 0.8 1.0 1.1 1.2 1.6 1.8 1.9 2.1如果确定⽐较案例宗地地价每平⽅⽶为800元，容积率为2.1 待估宗地规划容积率为1.7，则待估宗地容积率修正计算如下：平⽅⽶元的⽐较实例价格经容积率修正后/7.6739.1/6.1800=?=4.⼟地使⽤年期修正⼟地使⽤年期修正系数按下式计算04()()n m r r K +-+-=111111r ——还原利率；m ——待估对象使⽤年期；n ——⽐较实例使⽤年期。
⼟地使⽤年期修正后地价＝⽐较实例价格×k[例]若选择的⽐较案例成交地价为每平⽅⽶1000元，对应使⽤年期为30年，⽽待估宗地出让年期为20年，⼟地还原率为8％，则年期修正如下：()())/(872%81/11%81/1110003020平⽅⽶元－的⽐较实例价格经年期修正后=+-+?=5.地价评估市场法举例有⼀块住宅⽤地2000m2需要评估，评估基准⽇为2007年3⽉18⽇，请⽤市场法评估其地价。
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例题：
路线价法，实际上是一种市场法，在求取路线价法时不需 要进行交易情况修正，但应进行市场状况调整和房地产状 况调整。 由于路线价是若干标准临街宗地的平均价格，因此在采用 路线价法估价时，一般不做因素修正
第二节 路线价法
3、路线价法适用的估价对象和条件
适用对象：主要适用于城镇街道两侧商业用地的估价 具体对象：房地产税收；市地重划（城镇土地整理）；房 地产征收补偿；其他需要在大范围内同时对许多宗土地进 行估价的情况 前提条件：街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐
第二节 路线价法
四、选取标准临街宗地
1、标准临街宗地是路线价区段内具有代表性的宗地； 2、选取的具体要求（8要求）：
一面临街； 地块形状为矩形； 临街深度为标准临街深度； 临街宽度为标准临街宽度； 临街宽度与临街深度的比例（宽深比）适当； 用途为所在路线价区段具有代表性的用途； 容积率为所在路线价区段具有代表性的容积率； 其他方面，如土地使用期限、土地开发程度等也应具有代表性
第二节 路线价法
六、制定价格修正率表 基于临街深度价格递减率
1、类型：临街深度价格修正率表和其他价格修正率表两类； 2、原理：（同样面积的）地块距离街道深度越深，可及性越差， 价值也越小。 3、法则：四三二一
将临街深度100英尺的临街土地，划分为与街道平行的四等份： 距街道最近的第一个25英尺，价值占整块土地价值的40% 第二个25英尺，价值占整块土地价值的30% 第三个25英尺，价值占整块土地价值的20% 第四个（距离街道最远的）25英尺，价值占整块土地价值的10%
第一节 地租理论及测算
三、地租的测算：具体方法
1、从房租中分离出地租 地租＝房租－房屋折旧费－维修费－管理费－投资利息
－保险费－房地产税－租赁费用－租赁税费－利润 2、由地价求出地租，地租=地价×资本化率 3、采用市场法求出地租 4、采用类似假设开发法求出地租
第二节 路线价法
一、路线价法的概述
1、含义：是在特定街道上设定标准临街深度，从中选取若干标准临街宗 地求其平均价格，将此平均价格称为路线价，然后利用临街深度价格 修正率或其他价格修正率来求取该街道其他临街土地价值的方法。
第二节 路线价法
4、路线价法估价的操作步骤
划分路线区段 设定标准临街深度 选取标准临街宗地 调查评估路线价 制作价格修正率表 计算临街土地的价值
第二节 路线价法
二、划分路线价区段 1、路线价区段：是指具有同一个路线价的地段。 2、划分原则： 应将“通达性相当、位置相邻、地价相近”的临街土地划为同
第十一章 地价评估和地价分摊
• 学习目标：
• 1.了解城镇基准地价评估和基准地价修正法，补地价的测算； • 2.熟悉地租理论和地租的测算； • 3.掌握路线价法。第一节 Nhomakorabea租理论及测算
一.地租的含义
狭义，指利用土地所获得的超额报酬； 广义，指超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额 报酬； 基本含义，是一种纯粹的剩余物。
第二节 路线价法
五、调查评估路线法
1、路线价是附设在街道上的若干标准临街宗地 的平均价格；
2、求取方法：可以运用收益法、市场法分别求 取各宗的价格，然后采用简单算术平均、加权算术平 均、中位数、众数等求得该路线价区段的路线价；
3、路线价的表示方法：可以为土地单价，也可 以为楼面地价：可以用货币表示，也可以用相对数表 示。
路线价法与市场法的不同：路线价法不做交易情况修正和市场状况调整；路 线价先对多个可比实例价格进行综合，然后再进行房地产状况调整，而不是 先分别对每个可比实例价格进行有关修正、调整，然后再进行综合；路线价 可以进行批量评估，可同时评估出许多估价对象，市场法只评估出一个估价 对象的价值；
在路线价法中不进行交易情况修正和市场状况调整的原因：求得的路线价— 若干标准临街土地的平均价格，已是正常价格，所以不必进行交易情况修正。 求得的路线价所对应的日期，与欲求取的其他临街土地价值的日期一致，都 是估价时点，所以不必进行市场状况调整。
第二节 路线价法
2、路线价法的理论依据
路线价法实质上是一种市场法，是市场法的派生方法。 理论依据——替代原理
第二节 路线价法
路线价法与市场法的关系：
路线价法中的标准临街宗地，可视为市场法中的可比实例；路线价是若干标 准临街宗地的平均价格，可视为市场法中经过交易情况修正、市场状况调整 后的可比实例价格；以路线价为基准，考虑该土地的临街深度、形状、临街 状况、临街宽度等的调整，可视为房地产状况调整；
地投入之外其它投入资本的利息（不包括土地 价值的资本的利息）。
第一节 地租理论及测算
注意：
土地是在最佳用途下使用的—竞标地租理论（地租与地租支付能力） 土地是在最佳集约利用下使用的—马克思级差地租Ⅱ理论，同一地 块上连续追加投资，边际投资效率递减 销售税费、生产成本、资本利息、经营利润均是以社会平均或一般 水平来扣除的 土地上生产的产品数量为Q，每个产品市场价格为P，则市场价格＝ PQ
二.地租现象
农产品价值是按照最劣等地的平均生产成本、最远区位的运输成本来 确定的。所有优于最劣等地的农地，都有级差地租。
第一节 地租理论及测算
三、地租的测算
地租＝农产品市场价格－农产品销售税费－农 产品生产成本－农产品运输成本－土地上投入 资本的利息－农业经营者利润
说明： 公式中的土地上投入资本的利息，是除土
一路线价区段； 两个路线价区段的分界，原则上是地价有显著差异的地点，一
般是从十字路或丁字路中心处划分，两个路口之间的地段为一个路 线价区段；
较长的繁华街道，两个路口之间可划分为多个路线价区段； 某些不繁华的街道，多个路口间的街道可以划分为一个路线价 区段； 同一条街道两侧的繁华程度、地价水平显著差异时，应以街道 中心为分界线，将街道两侧划分为不同的路线价区段
第二节 路线价法
三、设定标准临街深度
1、标准临街深度：是街道对地价影响的转折点； 由此接近街道的方向，地价受街道的影响而逐渐升高； 由此远离街道的方向，地价基本不变
2、设定方法：通常是路线价区段内各宗临街土地 的临街深度的众数（有代表性），这样可以简化以后 各宗土地价值的计算。
例如：某个路线价区段内临街土地的临街深度大多 是18m。则标准临街深度应设定为18m；如果临街深 度普遍是25m。则标准临街深度应设定为25m。