地价评估和地价分摊分析

第二节 路线价法
五、调查评估路线法
1、路线价是附设在街道上的若干标准临街宗地 的平均价格；
2、求取方法：可以运用收益法、市场法分别求 取各宗的价格，然后采用简单算术平均、加权算术平 均、中位数、众数等求得该路线价区段的路线价；
3、路线价的表示方法：可以为土地单价，也可 以为楼面地价：可以用货币表示，也可以用相对数表 示。
二.地租现象
农产品价值是按照最劣等地的平均生产成本、最远区位的运输成本来 确定的。所有优于最劣等地的农地，都有级差地租。
第一节 地租理论及测算
三、地租的测算
地租＝农产品市场价格－农产品销售税费－农 产品生产成本－农产品运输成本－土地上投入 资本的利息－农业经营者利润
说明： 公式中的土地上投入资本的利息，是除土
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三、设定标准临街深度
1、标准临街深度：是街道对地价影响的转折点； 由此接近街道的方向，地价受街道的影响而逐渐升高； 由此远离街道的方向，地价基本不变
2、设定方法：通常是路线价区段内各宗临街土地 的临街深度的众数（有代表性），这样可以简化以后 各宗土地价值的计算。
例如：某个路线价区段内临街土地的临街深度大多 是18m。则标准临街深度应设定为18m；如果临街深 度普遍是25m。则标准临街深度应设定为25m。
第二节 路线价法
四、选取标准临街宗地
1、标准临街宗地是路线价区段内具有代表性的宗地； 2、选取的具体要求（8要求）：
一面临街； 地块形状为矩形； 临街深度为标准临街深度； 临街宽度为标准临街宽度； 临街宽度与临街深度的比例（宽深比）适当； 用途为所在路线价区段具有代表性的用途； 容积率为所在路线价区段具有代表性的容积率； 其他方面，如土地使用期限、土地开发程度等也应具有代表性
第二节 路线价法
4、路线价法估价的操作步骤
划分路线区段 设定标准临街深度 选取标准临街宗地 调查评估路线价 制作价格修正率表 计算临街土地的价值
第二节 路线价法
二、划分路线价区段 1、路线价区段：是指具有同一个路线价的地段。 2、划分原则： 应将“通达性相当、位置相邻、地价相近”的临街土地划为同
第二节 路线价法
六、制定价格修正率表 基于临街深度价格递减率
1、类型：临街深度价格修正率表和其他价格修正率表两类； 2、原理：（同样面积的）地块距离街道深度越深，可及性越差， 价值也越小。 3、法则：四三二一
将临街深度100英尺的临街土地，划分为与街道平行的四等份： 距街道最近的第一个25英尺，价值占整块土地价值的40% 第二个25英尺，价值占整块土地价值的30% 第三个25英尺，价值占整块土地价值的20% 第四个（距离街道最远的）25英尺，价值占整块土地价值的10%
第十一章 地价评估和地价分摊
• 学习目标：
• 1.了解城镇基准地价评估和基准地价修正法，补地价的测算； • 2.熟悉地租理论和地租的测算； • 3.掌握路线价法。
第一节 地租理论及测算
一.地租的含义
狭义，指利用土地所获得的超额报酬； 广义，指超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额 报酬； 基本含义，是一种纯粹的剩余物。
一路线价区段； 两个路线价区段的分界，原则上是地价有显著差异的地点，一
般是从十字路或丁字路中心处划分，两个路口之间的地段为一个路 线价区段；
较长的繁华街道，两个路口之间可划分为多个路线价区段； 某些不繁华的街道，多个路口间的街道可以划分为一个路线价 区段； 同一条街道两侧的繁华程度、地价水平显著差异时，应以街道 中心为分界线，将街道两侧划分为不同的路线价区段
路线价法与市场法的不同：路线价法不做交易情况修正和市场状况调整；路 线价先对多个可比实例价格进行综合，然后再进行房地产状况调整，而不是 先分别对每个可比实例价格进行有关修正、调整，然后再进行综合；路线价 可以进行批量评估，可同时评估出许多估价对象，市场法只评估出一个估价 对象的价值；
在路线价法中不进行交易情况修正和市场状况调整的原因：求得的路线价— 若干标准临街土地的平均价格，已是正常价格，所以不必进行交易情况修正。 求得的路线价所对应的日期，与欲求取的其他临街土地价值的日期一致，都 是估价时点，所以不必进行市场状况调整。
第二节 路线价法
2、路线价法的理论依据
路线价法实质上是一种市场法，是市场法的派生方法。 理论依据——替代原理
第二节 路线价法
路线价法与市场法的关系：
路线价法中的标准临街宗地，可视为市场法中的可比实例；路线价是若干标 准临街宗地的平均价格，可视为市场法中经过交易情况修正、市场状况调整 后的可比实例价格；以路线价为基准，考虑该土地的临街深度、形状、临街 状况、临街宽度等的调整，可视为房地产状况调整；
例题：
路线价法，实际上是一种市场法，在求取路线价法时不需 要进行交易情况修正，但应进行市场状况调整和房地产状 况调整。 由于路线价是若干标准临街宗地的平均价格，因此在采用 路线价法估价时，一般不做因素修正
第二节 路线价法
3、路线价法适用的估价对象和条件
适用对象：主要适用于城镇街道两侧商业用地的估价 具体对象：房地产税收；市地重划（城镇土地整理）；房 地产征收补偿；其他需要在大范围内同时对许多宗土地进 行估价的情况 前提条件：街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐
第一节 地租理论及测算
三、地租的测算：具体方法
1、从房租中分离出地租 地租＝房租－房屋折旧费－维修费－管理费－投资利息
－保险费－房地产税－租赁费用－租赁税费－利润 2、由地价求出地租，地租=地价×资本化率 3、采用市场法求出地租 4、采用类似假设开发法求出地租
第二节 路线价法
一、路线价法的概述
1、含义：是在特定街道上设定标准临街深度，从中选取若干标准临街宗 地求其平均价格，将此平均价格称为路线价，然后利用临街深度价格 修正率或其他价格修正率来求取该街道其他临街土地价值的方法。
地投入之外其它投入资本的利息（不包括土地 价值的资本的利息）。
第一节 地租理论及测算
注意：
土地是在最佳用途下使用的—竞标地租理论（地租与地租支付能力） 土地是在最佳集约利用下使用的—马克思级差地租Ⅱ理论，同一地 块上连续追加投资，边际投资效率递减 销售税费、生产成本、资本利息、经营利润均是以社会平均或一般 水平来扣除的 土地上生产的产品数量为Q，每个产品市场价格为P，则市场价格＝ PQ