房产评估增值是否要缴纳房产税

6、房产评估增值是否要缴纳房产税

问：我公司是一家商业企业，资金一直比较紧张，为了获取银行抵押借贷款，特聘请资产评估事务所对公司名下一处房产进行了评估。经过评估，房产增值500000元。我公司据此调整了账务，增加“固定资产”和“资本公积”500000元。请问，我公司的账务处理是否正确？房屋增值部分是否需要缴纳房产税？

答：你所提的问题具有一定的普遍性。由于现行的房产税法对此并没有非常明确的规定，故而在现实工作中常常困扰着不少会计和税务人员。

企业在生产经营过程中，由于改制、银行贷款、对外投资等各种原因经常会发生资产评估的情形。对于房产评估，可能会出现价值增值或者减值，此时，房产税是按房屋原价计征房产税，还是按评估后的价值计征房产税呢？

《中华人民共和国房产暂行条例》第三条规定：房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余额计算缴纳。此外，《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（〔86〕财税地字第008号）规定：房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。

由此看出，房产评估增值是否征收房产税，关键在于房产评估后，企业是否应当进行账务调整。如果按照会计制度规定对房产评估增值进行了账务调整，应按评估后的价值计征房产税；如果按照会计制度规定不需要调账，则应按评估前的原值计征房产税。

那么，目前对于资产评估增值或减值的账务处理，会计制度是如何规定的呢？

《企业会计制度》规定，企业的各项资产应当按取得时的实际成本计价，除法律、行政法规和国家统一的会计制度另有规定者外，企业一律不得自行调整其账面价值。即资产按照购置时支付的现金或者现金等价物的金额，或者按照购置资产时所付出的对价的公允价值计量。

2006年2月15日发布的《企业会计准则——基本准则》明确了会计计量的五种属性，包括历史成本、重置成本、可变现净值、现值和公允价值计量，并对会计计量的适用做了原则性的规定，即企业在对会计要素进行计量时，一般应当采用历史成本，如果采用重置成本、可变现净值、现值、公允价值计量的，应当保证所确定的会计要素金额能够取得并可靠计量。另外，《财政部关于股份有限公司进行资产评估增值处理的复函》（财会二字〔1995 〕25号）规定：资产重估增值只有在法定重估和企业产权变动的情况下，才能调整被重估资产账面价值。目前主要包括清产核资和企业改组。

由此可见，对于资产评估增值或减值的会计核算，通常情况下，企业应当采用实际成本计价，不得随意调整资产的账面价值。但对于清产核资和企业改组等法律、行政法规及国家统一的会计制度另有规定的，可以调整其账面价值。

结合房产税的相关规定，对于房产评估增值或减值，我们可以得出明确的结论：如果是国务院统一规定的清产核资，或者是企业改组以及其他法定重估，这时企业可以调整相关房产的账面价值，其增值或减值应当缴纳或核减房产税；如果是其他情况下的评估，企业没有进行账务调整，其增值或减值就不应当缴纳或核减房产税，还应按评估前的房产原值计算缴纳房产税。

（财税字〔1996〕这一结论也与《财政部国家税务总局关于清产核资企业有关税收问题的通知》

第69号）中规定的原则相一致。该文件规定：

（一）对国有企业清产核资后固定资产重估后的新增价值，应按照有关税收法规规定征收房产税和印花税。

（二）为照顾部分清产核资企业的实际困难，对固定资产重估后新增价值已增提折旧的国有企业，应按照重估后的价值征收房产税和印花税；对资产重估后未能按新增价值增提折旧的

国有企业，可由同级清产核资机构出具证明，经主管税务机关核实，从1996年1月1日起至1997年12月31日止，对其固定资产重估后新增价值部分免征房产税和缓征印花税。69号文件是针对国有企业清产核资后固定资产重估增值部分在特定情况下可以免缴房产税的例外规定。在通常情况下，按照会计制度的规定，企业清产核资后应当调整房产的账面价值，该增值应当作为房产税计税依据。现在由于该期限已过，所有企业发生的房产增值，只要按会计规定应当调整房产的账面价值，就应当缴纳房产税。g

因此，你公司为了取得银行贷款而进行房产评估所产生的增值，不得进行账务调整，已做的调整应予以冲回，房屋增值部分不用缴纳房产税。