XX地块开发项目可研

XXXXXXXXXX项目

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研

究

报

告

项目建设单位：XXXXX

编制单位：XXXXX

编制日期：二零一二年七月五日

目录

第一章项目概论 (2)

第二章城市背景及项目概况 (4)

第三章项目建设背景及必要性 (7)

第四章市场调查和预测 (9)

第五章建设选址与建设方案 (20)

第六章环境保护、消防及施工安全 (27)

第七章节能节水 (32)

第八章物业管理 (34)

第九章项目组织管理与实施计划 (36)

第十章工程招投标 (38)

第十一章投资估算和资金筹措 (41)

第十二章财务评价 (44)

第十三章项目可行性结论与建议 (48)

第一章项目概论

一、项目名称

XXXXXXXXXX项目（下称本项目）

二、项目界址

本项目建设场地选址位于XXXXX，总用地面积19767.76平方米，约

29.65亩。

三、建设规模

项目总投资为41183.17万元，土地面积为19767.76平方米，合29.65亩, 该地块地面上拆迁前房屋总面积为17666.39平方米，主要为门店：1928.38平方米、住宅7579.69平方米、单位办公2757.32平方米、车间仓库5301平方米，杂物间100平方米，本项目于2012年4月27日公开招标（附：招标公告），并于当日上午由建设单位投标取得，拆迁期限在中标之日起一年内完成，建设期限在中标之日起三年完成。主要建设内容：总建筑面积为106960.50平方米，计容积率面积：88954.92平方米，其中商业建筑面积：17892.07平方米，住宅建筑面积：71244.40平方米，不计容积面积：17424.84平方米。以及其它以及道路、绿化等附属工程均一次性配套建设完成。

四、建设单位

XXXXX

五、编制依据

1、《中华人民共和国城市规划法》

2、建设部《城市规划编制办法实施细则》

3、《城市用地分类与规划建设用地标准》

4、广东省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意

见》（粤府【2009】78号）

5、委托单位提供的相关资料；

6、技术人员现场勘察资料、市场调查资料；

六、研究工作范围

本可行性研究报告依据国家及广东省的有关规定和标准，在充分调查研究的基础上，结合翁源县经济发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划和项目所在地社会经济现状及周边环境，从项目建设背景及必要性，项目选址与建设条件分析，主要建设工程，环境保护、安全生产、消防节能，项目运营管理，项目建设实施计划，投资估算及资金筹措方案，以及从经济、社会、生态效益等方面，对项目建设的必然性、合理性、科学性和可行性进行了全面研究论证，并得出相应结论，为有关部门决策提供依据。

第二章城市背景及项目概况

一、城市背景

（1）地理位臵

翁源县位于韶关市东南部，东与连平县相连，南与新丰县交界，西与英德市、曲江区接壤，北与始兴县、江西省毗邻。公元554年梁朝分浈阳县地臵，元初并入曲江县，公元1303年复臵。是广东历史上最早建制的16个县之一，由千年古邑之称。总人口397666人，面积2174.86平方公里。辖7镇1场156个村委会。县领导机关驻龙仙镇。地形以山地和盆地为主。属中亚热带季风气候，平均气温20.4℃，年降雨量1778毫米，无霜期312天。耕地面积1.9万公顷，有林地面积16.3万公顷，森林覆盖率63.1%。河流以北江支流翁江及其支流为主。水力资源理论蕴藏量为13.8万千瓦。煤、铁、铅、锌、钨等矿产资源丰富。风景名胜有东华山、水龙宫、仙狮洞、书堂石、湖心坝客家群楼和葸茅岭八卦围等。农作物以水稻、蔬菜、甘蔗、花生、大豆为主。三华李、六里柑、九仙桃等水果久负盛名，是“中国三华李之乡”、“中国九仙桃之乡”、“中国兰花第一县”。

（2）区位优势

翁源区位独特，交通便利，素有粤北南大门之称，南连珠三角，背靠湖南、江西，是珠三角产业近距离转移，低成本扩张的理想宝地，是泛珠三角经济辐射内地的战略通道，更是韶关市实施对接广州融入珠三角战略的桥头堡。县城距广州200公里，深圳300公里，韶关110公里，至广州黄埔港220公里，至广州新白云机场120公里，属于珠三角2小时经济、生活

圈的范围。境内京珠高速公路、国道G106线、省道S341线、S244线、S245线贯通而过，而规划中的昆（明）汕（头）高速公路、深湘高速公路亦将贯穿其中，建成后翁源将形成“三纵一横”的高等级公路网络，优越的交通环境更加凸显翁源的区位优势。

（3）项目所在地龙仙镇概况

龙仙镇为翁源县县城所在地，是全县政治、经济、文化中心，是全省规划的中心镇之一，于2004年12月由原龙仙镇、南浦镇、三华镇合并而成。总面积427.3平方公里，其中耕地面积达7.24万亩，规划区面积20平方千米，建城区面积8平方千米。下辖34个村委会，6个社区居委会，户籍总人口13万人，其中城镇居民6.5万人，城镇流动人口约4万人，农村人口6.5万人。

该镇农业以水稻、蔬菜、蚕桑、糖蔗、水果、渔业和畜牧业为主；工业、企业则以水电、建筑、家私、纺织、电子，涂料，小家电制鞋及小五金为主。近年来，个体私营企业和第三产业迅猛发展，全镇有四级企业4000多家，从业人员近万人。

境内基础设施完善，交通发达，东、西、南、北，106线国道、省道官汕公路贯穿全境，主要乡村道路已辅水泥路面。固定电话、移动通讯、宽带网络覆盖全镇，供水、供电管网完善，价格低廉。有广播电视大学一所，省重点中学、国家试验性高中一所，省一级中学一所，中英文学校一所，镇级中学四所，小学三十二所，幼儿园数十家，公立大型医院二家，镇级医院三家、私立大中型医院多家。

龙仙镇拥有诸多特色资源：如具有500多年种植历史，被评为全省“优质、稀有”水果品种的三华李；果大肉嫩，鲜甜可口，素有鲜果王之美称