中国房价虚高的博弈分析
以社会矛盾普遍性原理,分析中国楼市现象
以社会矛盾普遍性原理,分析中国楼市现象
首先，物质决定意识，意识又反作用于物质。
房价上涨是由于住房需求大于住房供给，而这一需求不仅源于自需，还包括非自住需求。
此外，住房制度改革也刺激了房地产市场的需求，这是市场经济规律，正是由于这一规律和现状，使得供给者提高房价。
其次，物质运动是有规律的，物质运动规律是客观的，发挥主观能动性能认识和利用客观规律。
房价上涨是建筑原材料上涨的结果，这一规律是客观的，成本上涨，房价必然上涨；但开发商、建筑商及中介机构又利用这一规律，掩盖实际成本，宣传虚拟成本，让民众以为房产涨价合理，无泡沫，从而接受房价虚高的现实，而开发商等人从中牟取暴利。
再次，用系统论的观点来分析。
联系和发展是唯物辩证法的总特征，联系和发展具有普遍性和多样性。
任何事物都不可能孤立存在，都同其它事物处于一定的相互联系之中。
第一，需求（包括自需、炒作、和非自主需求）拉动供给，从而致使房价上涨，这属于直接联系；第二，物价上涨带动原材料上涨，原材料上涨又拉动房价上涨，这属于间接联系。
并且这一联系是客观的，在经济社会是普遍存在的，并且具有多样性。
我国房价问题的博弈
基 国房价问题的博弈
文国 ／ 张 栋
价太高 了。不仅仅是一线城市 ．就是 二三线城市也已经超出了城市居 民的 购买能 力，也成倍地超过 了国际上的 房价 收入 比 。在这 样一种 情形下 ． 百姓连购买房子的能力都没有，难道 愿意 自身忍受痛苦来支 持官员这种高 房价言论吗７试想 ，发表这些言论的 官员们要是能来体验一 下百姓买不起 房 的困窘 ，他们又会是怎样表 态呢７ 公众 的言论毕竟是个事实 ，主要依靠 社会公众最终对楼市消费才能支撑的 行业组织 ．是不应轻易站在与 民众对 立面 的。朱 中一当然知道这一 点．此
房 价 还 可 以 被 ～ 部 分 人 接 受 的 话 ，那 么 曾 任过 南 京 市 江 宁 区房 产 局 局 长 在 去年 １ ２月 １ ０日所 说 的 ：“ 于 开 发 对
明确 ：反对高房价 ，支持房价下降 。
他 的言 论 既代 表 了大 多数 民众 的心 声， 因为他们 实在没钱购买高价房屋 ； 又能迎合国 内外宏观经济大势 ．因为 没有坚实的理 由支持房价 继续狂涨。 他的话也说 出了一个事实 ，眼下房价 下降有 了必要性和可能性 。 房价 下 降 的必要 性 主要表 现 在 ， 持续 的高房 价危害巨大 ：一、高房价
一
８ 年部分地方官员在公众媒体
房 价 问题 发 表 了 自 己 的言 论 ， 房 价 应 当 是 保 持 现 状 还 是 下
（ ） 一
，
自 １９ 年 后地 方政 府从 土 地 出让 ８ ９
，时至今 在媒 体 上 引起 轰 动 ，一是 因 为杭 州市 金 中获得 了大量的 二财政 月初 ，杭州市主要领导曾公开 曾经是房价上涨幅度最大的城市 ，在 日，很多地方政 府的财政 收入有 四到 房价大跌 的最终受害者是老百 房价将要大跌 的情形下 ，由于特殊 的 六成来 自于此 。如果降低 房价 ，那产 年认为 ，房价大跌 ．会 导致土 身份和地位 ，其言论具有代表性 。二 生的财政空缺 用什 么来弥补 ，难道地 芷入不景气周期 ．随之而来的 是因为他 的言论也 的确道 出了地方政 方财政可 以长期靠高地价来支撑吗７
中国房地产市场的多方博弈分析
中国房地产市场的多方博弈分析摘要：当前我国房地产业发展迅速，对促进国民经济发展做出了突出贡献。
房地产市场的发展是由各种社会力量不断博弈形成的结果，市场交易各方，即政府与开发商、开发商与消费者、消费者与政府之间都存在着非常典型的博弈过程。
关键词：房地产；开发商；政府；消费者中国房地产市场出现连续数年的快速发展，商品房价格迅速攀升。
房地产业与许多行业相关联，每年拉动GDP近1.5 个百分点，已成为国民经济发展的支柱产业之一，成为影响宏观经济波动的主要因素。
虽然近一段时期，宏观调控收紧银根，房地产价格增速减缓，部分城市房价略有回落，但由于房地产投资超额利润的吸引，越来越多有实力的公司转轨进入房地产领域，加剧了房地产市场的竞争。
在这样的环境和前提条件下，开发商为了追求投资的最优效益，应在有限资源下合理规划住房的开发结构与价格；政府面临如何决策而使社会福利最大化的问题；同时，消费者也要做出选择，使自身效用最优。
博弈论指出，在人们日常的经济生活中，许多的决策实际上不是单人决策而是多人决策，参与者之间的行为是相互直接影响的，一个人在决策时必须考虑对方的反应。
房地产行业也存在这样的情况，市场交易各方，即政府与开发商、开发商与消费者、消费者与政府之间都存在着非常典型的博弈过程。
一、开发商与消费者间的博弈在房地产市场中，开发商与消费者之间的博弈是最为引人关注的，也是引发部分社会矛盾、扩大贫富差距的因素之一。
尽管如此，消费者并不是一味希望房价无限制的下跌，因为由此造成的经济环境恶化的后果非常严重，生活水平的提高、改善住房条件的需求增强以及对未来持有的良好预期，都使购房者理性地期待房价降到自己的心理预期价位时再购买房产。
现阶段房地产市场中消费者的自住需求还是很大的，只是由于房价畸高及近期的市场调整而持币观望。
由于各个开发商的利益一致，消费者的态度也趋同，可以把开发商和消费者都各自看作一个整体。
如上图显示的博弈过程所示，在开发商维持价格不变，消费者采取观望态度时，整个市场的交易氛围变差，人们对交易的期望降到最低，市场的损害最终反映到交易双方的利益受损上。
博弈论视角下的我国房价虚高问题
函数可表示为：
利用微积分求极值的方法， 要使价格组合 （ P*1, P*） 2成
，
* 解此方程组， 得均衡解为 P P* 2 ==a + c /2 - b �两家企 1= * * 业达到均衡时， P �可见， 如果企业缩小产品差 1 �P 2 异性， 则可以提高均衡价格� 根据伯特兰德模型可
1， 2 ） � 假定每个企业的收益函数等于其利润， 收益 住房是一种特殊的商品， 事关民生之本 � 近年 来， 房价攀升速度已远远高于城镇居民收入增长的 速度， " 买房贵 , 买房难 " 的问题已成为社会所关注 的焦点 �因此， 合理控制房价， 稳定房价刻不容缓� 一, 我国房地产企业价格竞争博弈分析 （一） 房地产业的现状 1. 房地产企业� 我国房地产企业数量众多， 大多 为民营 , 股份制企业， 规模较小， 抗风险能力弱， 大 型民营企业和国有企业数量虽少， 但掌握着大部分 的地块资源和银行贷款资金， 在拍卖土地和住宅建 设市场具有绝对优势 � 2 . 住房供给结构不合理� 发达国家开发商提供 的商品房一般占到整个城镇居民住房供应体系的 2 5% ， 保障性住房的比例非常之高 �而在中国， 商品 房供给对住房市场的垄断达到 9 0 % 以上� 3 . 持续走高的房价 � 根据国家统计局发布的2 01 0 年 1 月 �1 0 月全国房地产市场运行情况显示， 全国 70 个大中城市房屋销售价格同比上涨 8. 6 % ，商品 住宅成交均价上涨 5 . 6 % � 证明房价仍在高位运行 � （二） 产品异质条件下的伯特兰德模型 住房是一种特殊的商品， 随着人均收入水平的 提高， 人们更关注住房品质的提升�在住房市场上， 商品房具有异质性， 购房者都能感受到住房品质的
中国房价合理性分析
中国房价合理性分析近年来，中国房价的涨幅一直是社会关注的热点之一。
长期以来，房价不断攀升，而且仍然呈现上升趋势。
在这样的背景下，社会上出现了很多对于房价合理性的争论。
关于房价合理性的争论，主要是针对房价水平是否能够匹配人们的收入水平展开的。
那么，中国的房价是否合理呢？本文将从宏观和微观两个角度分析这个问题。
一、宏观分析从宏观角度来看，我国的房地产业已经成为了国民经济的支柱产业之一，对于国民经济的发展有重要的贡献。
现在的房价虽然呈现出阶段性的波动，但总的来说，可以说是处于一个比较合理的水平上。
这主要是因为以下几个因素：1、城镇化进程加速，需求不断增加随着城镇化进程不断推进，人口的集中趋势越来越明显。
大量农村劳动力涌向城市，市场需求持续扩大。
为了满足居民购房需求，房价水平必然会相应提高。
因此，随着城镇化进程的发展，房价水平也自然而然地上涨。
2、政策调控有效，市场秩序得到良好维护房价上涨带来的问题是，容易出现一些异常现象，如投机炒房等。
为此，政府始终在通过各种手段来控制房价的上涨，保持市场秩序的正常运转。
近年来，政府在推行差异化调控、限购政策、贷款利率上浮等措施，稳步推进“房住不炒”的政策目标。
这些调控政策的实施使得房价得到有效控制，市场秩序得到了良好的维护。
3、长期投资价值依然稳定房地产行业属于长期投资领域，房价在投资角度上有很大的投资价值。
纵观国内外发达国家的历史，房地产行业一直是稳定的、优质的投资项目。
虽然房地产市场经济周期波动，但是持有房产的稳定投资价值是不会改变的。
而且在中国的“结婚生子买房”的传统下，即使房价会降低，购房需求也不容易消失。
二、微观分析从微观角度来看，房价合理性通常是指一定社会经济条件下，房屋价格和居民收入之间的关系。
由于不同城市、不同地区的收入水平和房价水平存在很大的差异，因此微观分析的结论会更加复杂。
在微观分析中，需要分析居民收入和房价之间可能存在的四种关系：1、房价高收入高如果一个城市的房价和居民收入都相对较高，那么这个城市就符合“房价高收入高”的模式。
房地产行业中的房价过高现象和政策倡导
房地产行业中的房价过高现象和政策倡导一、引言房地产行业是一个国民经济中具有重要地位的产业，与人们生活息息相关。
然而，在当前社会经济转型时期，房价过高的问题却日益凸显，给广大居民带来了许多困扰。
本文将对房地产行业中的房价过高现象进行分析，并探讨相关政策倡导。
二、房价过高现象及原因分析1. 房价过高的表现近年来，许多城市的楼市持续走热，不断刷新着历史最高纪录，导致很多人难以负担得起自己的住房。
同时，部分地区出现了投资购房、炒房等不良行为，加剧了市场供需失衡现象。
2. 原因分析（1）土地资源稀缺：根据国土资源规划和城市建设规划带来土地供应相对不足。
在这种情况下，供求关系不平衡导致了土地价格上涨。
（2）资金链紧张：开发商需要大量资金购置土地、建设楼盘并进行营销，这也是推高房价的因素之一。
高额的土地购置费用、建设成本和宣传费用都由买房者来承担。
（3）城市化进程加剧需求：随着城市化进程加速进行，人口不断向城市集聚，住房需求呈现井喷态势。
长期以来供给远远不能满足需求，导致价格上涨。
（4）投资投机心理：一些人将购房当作投资手段，并通过炒作楼市牟取暴利，这也是推动房价上涨的原因之一。
三、政府政策倡导1. 制定合理的土地政策应该加强土地储备管理，提高土地使用效率。
同时，探索灵活多样的供应方式并降低土地成本。
2. 加强金融监管对购房按揭贷款实行差别定价和利率杠杆限制，并引入禁止同城二次贷款等政策措施。
以此来抑制投机性买房和过度杠杆。
3. 完善税收政策针对炒房行为实行更严格的税收规定，确保购买住房主要来源于自住居民需求，遏制投机炒房过程。
4. 加大公共租赁住房建设力度在经济适用房和廉租房基础上，加大公共租赁住房的供给。
通过政府资金支持和各项优惠政策引导居民选择租赁，缓解购房压力。
5. 完善土地使用权改革推动农村宅基地、集体土地流转等土地改革，确保土地使用权明晰并强化土地市场监管力度。
6. 强化市场监管和评估完善楼市调控机制，及时发布楼市数据信息，并进行预警分析。
我国商品房价格过高的原因分析及对策
我国商品房价格过高的原因分析及对策1. 我国商品房价格过高的市场现状1.1 从全国情况来看当前，我国商品房的价格，正如中国当前的经济一样，狂飙突进。
大多数的普通家庭都可能或多或少感受到高房价带来的影响。
根据国家统计年鉴每年公布的数据，经过一些计算，我们便可发现近些年商品房的价格部分数据。
我们发现商品房前几年销售价格涨幅维持在10%上下（可能与统计部门本身的所谓价格指数有出入，统计部门的价格指数还参照了物业指数和租赁指数，此处只比较销售价格），从我们的只管感受中我们认为，当前的房价比2008年的时候要高，而且是高得多。
所以，我们可以这样说，我国的商品房价格在1998年取消福利分房以后，一直处于不正常的增速（超越人均可支配收入的增长速度），只是在政府政策严厉的2008年出现短暂平稳的状态。
此处需要说明的是，这里并没有出现像一线城市等地的动辄过万的数据，这是因为这里统计的是全国的平均价格。
1.2 从部分大中城市来看根据国家统计局统计年鉴每年公布的大中城市的平均房屋销售价格，我们可以很明显的看到，许多城市的商品房价格持续了多年的增长势头，即使在国家政策的持续压力之下，也并没有哪个城市的商品房价格出现明显的下降趋势，所出现的只是一小部分楼盘在特殊时期的营销层面的价格激励政策，而不是整体性的价格普降。
按照中国人的消费习惯肯定是多年积攒的成果，每年的增加额对总数的影响不是很大，而且房价的涨幅似乎比收入增长要快，这两倍的差距可以说一直在夸大，几乎不存在赶上的可能性。
以年均收入说明。
国家统计局的2010年统计年鉴中2009年我国城镇居民人均收入17174.7元，一套住房以90平方米计算是收入的接近20倍之多，如果以三口之家收入2.5倍的收入计算，也超过8倍。
根据1996年，联合国人居中心的调查数据认为，一套住房价格在人均年收入3—5倍是合理的，我国的现状告诉我们，可以说，绝大多数普通家庭在当前情况下是负担不起房价的。
浅析中国房价问题
浅析中国房价问题摘要:2012年中国的房价稳中有降，这不仅仅是政府控制得当，还要归因于外部环境的不明朗导致中国老百姓对购房持观望态度。
未来的房价到底会不会涨，以及政府应该如何控制。
本文从博弈分析两个角度对其进行研究，并提出一些看法与建议。
关键词:囚徒困境博弈分析占优策略2011年政府高层两度就稳定房价表态。
国务院总理温家宝表示，一定要使房价保持在一个合理水平，决不退缩；副总理李克强在财政工作座谈会上表示，继续坚持房地产调控不放松，加大抑制房价过快上涨的工作。
由于2011年国家对房价的严格管控，加上经济危机的影响仍未完全结束，欧洲债务危机的雪上加霜。
老百姓对于购房大多持观望态度，而房价也在一定程度上变得稳定，甚至局部地方房价下跌。
虽然对于房价的影响因素众多，但国家高强度的管控与现行房价的稳定密切相关，其中影响较大的是“新国八条”。
一、理论概念(一)囚徒困境囚徒困境（prisoner’s dilemma ）是博弈论的非零和博弈中具代表性的例子，反映个人最佳选择并非团体最佳选择。
虽然困境本身只属模型性质，但现实中的价格竞争、环境保护等方面，也会频繁出现类似情况。
(二)占优策略这一概念指，不管对手做什么对参与者都是最优的策略的概念。
二、利用博弈模型分析房价未来走势本文结合囚徒困境和占优策略建立简单的博弈模型，对房价未来走势进行了分析，如果把购买者分为两种人，他们之间会出现一种博弈过程。
博弈示意图见图1所示。
为了方便简明的说明问题，本文在这里做了一个假设。
假设“希望房价上涨的人”是一单位人，同理房价下跌的人也是一单位人。
一单位人购买房子而另一单位人不购买，由于需求增加一单位会使房子的价格上升一单位价格，同理两单位人购买房子会使房子上升两单位价格。
如果两单位人都不购买房子，由于供给过剩，会导致房子价格下降两单位。
在这一假设前提下，解释图1。
为了方便说明，把希望房价上涨的人记为①，而把希望房价下跌的人记为②。
中国房地产泡沫辩论辩题
中国房地产泡沫辩论辩题正方观点：中国房地产泡沫存在的事实不容忽视。
首先，中国房地产市场的房价一直处于高位，远远超过了普通人的购买能力。
据统计，中国一线城市的房价收入比已经超过了10倍，远远高于国际标准。
其次，中国房地产市场存在大量的空置房，这些房屋不仅没有得到有效利用，还造成了资源的浪费。
再者，中国房地产市场的投机氛围浓厚，许多投资者将房地产作为炒作的对象，而非真正的居住需求。
这种投机行为加剧了房地产市场的不稳定性，容易导致泡沫的形成。
名人名句，经济学家郎咸平曾经说过，“中国房地产市场已经形成了泡沫，这是不争的事实。
”这句话充分说明了中国房地产泡沫的存在。
经典案例，2008年美国次贷危机就是一个典型的房地产泡沫破裂的案例。
当时，美国房地产市场泡沫严重，房价虚高，投机行为猖獗，最终导致了全球范围内的金融危机。
这个案例告诉我们，房地产泡沫一旦破裂，将给整个经济带来巨大的冲击。
反方观点：中国房地产泡沫并不存在，房地产市场的发展是符合市场规律的。
首先，中国是一个人口众多的国家，居民对住房的需求是刚性的。
随着城市化进程的加快，对住房的需求会持续增加，这也是房价上涨的一个重要原因。
其次，中国房地产市场的供需关系是平衡的，尤其是在三四线城市和农村地区，房地产市场的供应量远远低于需求量，因此不存在泡沫。
名人名句，中国著名经济学家吴敬琏曾经说过，“中国房地产市场不存在泡沫，房价上涨是由市场需求和供给决定的。
”这句话说明了房地产市场的发展是符合市场规律的。
经典案例，中国房地产市场从改革开放以来一直保持稳步增长，没有出现过严重的泡沫破裂情况。
这充分说明了中国房地产市场的健康发展和市场需求的支撑。
综上所述，中国房地产泡沫存在与否是一个复杂的问题，需要综合考虑市场供需关系、投资行为、政策调控等多方面因素。
只有科学客观地分析，才能得出准确的结论。
房地产经济泡沫背后的多方博弈分析
分析博弈双 方的角色 ．我们不难发现 ．由于政府的权利和财
实 施 策 略 。可 以推测 ．如 果 政府 采取 鼓 励 的政 策 ．房地 产 业 的成
涨速度逐步减缓 ，２０ ０ ７年 ８ 月出现 了次贷危机 ．房地产市场的泡 政后盾 ．在与投资者 的博弈中相对处于主动 ，所 以一般政府会先 就中国而言 ．全国商品房价格 普遍偏高 ．房地产泡沫持续膨 本将减少 ．利润空间也会加大 ．投资者会加大投资力度 ，同时会 有很多新的投资者进入该市场 如果 ．政府不作为 ，出于投 资者 政府已经采取了一 系列措施来限制房地产业 的过热状况 而房地 对于该行业乐观态度 ．房地产的高收益现状会 吸引新 的投资者 ， 产商则不会顾及过热的现状 ，只要在 目前能得到 巨大 利润 ．就将 原有的投资者也会加大投 资。只是这 种情况下 ，房地产业的膨胀
几 方 在 面对 一定 的环 境 条 件 时 ．同时 或 先后 ．一 次 或 多次 ．从 各 市 场 是 一个 正 在 膨 胀 的 市 场 ．短 期 内还 不会 饱 和 ，所 以 ，仍 然会
自允许选择的行为或策略 中进行选择并加 以实施 ．便构成 了博弈。 有部分新进投资者 ，原有 的大部分的投资者也会监守阵地 ，并利
［ 词】房地 产 博 弈 关键
一
利 益 过热现 象 ．政府可能采取的策略有三种 ：鼓
２０ 以来 ． 球 房 地产 价 值 大 幅 度膨 胀 。 ０ ０ ～２０ 年 励 ．不作 为 ， ００年 全 ２０ 年 ０５ 控制。投资者也有三种策略 ：进入市场 ． 静观其变 ，
抑制房地产过 热的政策 以及房地产市场的饱和 ， 允许的总资金量 国 ７ 大 中城 市 房 价 涨 幅 比 较平 稳 。 １ ５ 涨 幅 在 ６ 左 右 波 Ｏ个 至 月 ％ （ｍａ ） Ｑ ｘ 是有限的 ， 且市场总利润空 间也是相对固定 的．因此 ， 动 进 入 ６ 当 月 涨 幅跃 上 了 ７ ． 且 不 断 加 速 ；７ １ 月 涨 幅分 ％ 而 至 ２ 某个投资者扩大投资时 ，短期内收益率会很高 但随着其他投 资 别达 到 ７ ５ 、８ ２ ．８ ９ 、９ ５ 、１ ％ 和 １ ．％ 。以 ２０ ％ ％ ％ ％ ０５ ０５ ０７ 者也 加大投资 ，总利润分散给了 多个投资者 ．利润相应的缩小 ． 最终所有投资者均达到 Ｄ ｑ ） （ｉ ：Ｏ的条件 ，但房地产投 资的回
我国房地产市场中各主体之间的博弈分析
影 响房地 产商 的开 发 出行 为 。②房 段 ，在 住 宅供 给市 场 上 ，消 费 者 与 房
１ ． 博 弈 的主体 及 其特征 分析 。 地 产 开 发 商 。房 地 产 开 发 商 是 以 通 地产商就住宅供给价格 的博弈 ，房地 房地产市场博弈 中最重要参与者包括 过 生 产 房 地 产 实 物 产 品 ，在 博 弈 规 产商之 间争夺更多的消费者购房的博
消费者在与开发商的谈判中Байду номын сангаас于信息 发 商 所 得 的利 润 ；Ｈ为 所销 售 房 屋 的
６ ４
数 量 ；Ｐ为 销 售 房 屋 的单 位 价 格 ，Ｃ 我们可以假设在整个房地产市场中如
１ ． 政府。政府在房地产市场博弈
为房屋 的单位成本 ，Ｅ 为对公共物品 果只有单独 的两家 ，他们分别 为开发 中的角色定位——信息传递者 。要处
围房地 产市 审各主体之河曲博弈 薪
口 合肥
房地产作为一种稀缺性的资源 ，
鲁 惠 林
弱势地位 ，讨价还价力度不 大 ，往往 是被动的接受开发商 的价格 。消费者
者还有地产 中介 、银行 、民间群体 、
在 社 会 与经 济 发 展 、城 市 建设 和社 会 物业管理公 司等等。由于篇幅有 限，
环境 的改善等各个方面都有着举足轻 只研究其中最主要的三方 ，政府 、开 的最大消费承受能力是参加房地产市
重 的 地 位 。它 与 人 民 的生 活变 得 越 来 发商与消费者 的博弈 ，具体分析在房 场博弈的上 限，博弈 的结果 如果高于 越 密 切 ，因而 房 地产 质 量 的高 与 低 ， 地 产 市 场 上 ，三 方 的博 弈 力 量 及 关 承受能力 ，他将退 出博弈。 ２ ． 房 地 产 市 场博 弈 的基 本 模 式 。
基于房地产市场博弈的房价问题分析
监 督机 制 ， 同时 ， 立充 分 的市场 竞争 机制 和 件 可 以 写 成 ： 建 完 全 的信息披 露和 法律 法规 。
２ ２ 地方政府与房地产商的博弈 ．
（ ） （ ） ），一１ （ ） ｂ 十（ ６ 一６（ ６ ＝０ ？
投标 者都对 土地有一 个评价 ， 是 第 ｉ 个投 标 者 的土地估价 ， 且只有 自己知道 ， 并相互独立 ， 取 ｉ１ 的均匀分布函数 ， Ｏ＿ ｜ 上 ｂ是第 ｉ 个投标者 的 报价 ， 其 中标 则有净 收益 Ｖ 一ｂ， 若 否则 效 用为 Ｏ 。在土 地使用 权招标 中， 假设 所有有 效 投标 人的开发方案 均符合政 府用的要求 ， 则规 则规定 报价最高者获 得土地 使用权 。因此第 ｉ 个 房地 产商 的支付 为 ： ｂ ＞ ｂ ｉ ｊ
挂牌 出让 国有土 地 使用权 规范 》和 《 议出 协 让 国有 土地 使用权规 范＊ 正式 施行之前 ， 土地 在相 当长 时 间都 是 通过协 议 出让 ， 方面 ， 一 土 地市场价值 没有得 到实现 ， 成土地资源 的浪 造
费， 另一方 面也 导致 了土地 腐败 的滋生 ， 房 而 地产 开发 商则把 将这 部分 灰色 成本直 接计 入 了房价 ， 消费者 替他 们买 了单 。 让 ２ ３ 房地产商与消费者之间的博弈 ． 房 地产 商与 消 费者之 间的 博弈 主要是 体
现在 房价 上 。
摘 要： 自住房货 币化改 革 以来 ， 国房地 产市场发展 迅速 ， 我 房价 节节攀 升 ， 房价 问题 迅速成 为全社会 最 为关 的焦 点问题 之一 。 笔者认 为， 国房价上涨较快 ， 我 房价偏 高， 分地 区呈现 非理性增长 。本文 主要通过对 房地产市场 中各 主要 参 与方 的博பைடு நூலகம் 分析 ， 揭示其 中的原 部 未 因，并为房地 产市 场的健康 发展提 出 自己的一 些建议 。 关键词 ； 房地产市场 博弈 房价 中图分类号 ： ２ ３ ３ Ｆ ９ ． 文献标 识码 ： Ａ 文章编号 ： ６ ４ ０ ８ （０ ８ １ （） ０ ７ － ２ １ ７ － ９ Ｘ ２ ０ ） ０ｃ－ １ １ ０
我国房价过高的社会学分析
我国房价过高的社会学分析【摘要】近年来，我国房价持续走高，成为最受关注的社会热点之一，在刚刚结束的全国两会上，国务院总理温家宝就房地产问题表态，认为房价还远远没有回到合理价位。
房价虚高有很多原因，政府原因，投资原因等等。
但是从社会学的角度如何去看这个现象，如何去分析其原因?本文主要从社会学的角度对我国房价虚高这一现象进行原因分析。
【关键词】房产政策；原因；影响一、我国房价虚高的原因分析(一)我国特殊的房地产政策和不完善的制度中国的房地产现象是中国所独有的，因为中国有不同于欧美国家的制度环境。
在欧美国家，大多数人能买得起房子或者盖得起房子，但是他们房产持有成本较高，每年都要缴纳不动产税，这就导致大部分人宁愿租房而不愿买房。
中国没有全国统一的住房保障制度，不同地域、不同职业的国民享受的住房保障也是不同的，同时中国的市场经济仍在建设完善阶段，商品经济和金融市场不够健全，法律监督机制也是有欠缺的。
(二)中国人安土重迁的思想从文化价值观的角度看，中国文化以家庭为中心，家庭在中国人心中有不可替代的位置。
中国人对房子和家的观念中，有“金窝银窝不如自己的狗窝”的观念，认为自己拥有的房子那才是家。
没有房子等于没有家，没有社会身份，房子也是个人成就的标志之一，因此个人购房欲望强烈。
有人认为房价是丈母娘推高的观点，原因在于很多人认为房子是女人在婚姻中的保障。
房地产商就利用消费者的这些观念哄抬房价。
而且中国正处于城市化进程中，国民对住房的刚性需求始终较大，特别是大批来到城市打拼的年轻人。
(三)人们对财富的追求改革开放后，随着中国经济的快速发展，人们逐渐富裕，可以追逐更多的社会财富了。
于是，几乎所有与稀缺资源有关的商品都被人们当作社会财富来追求，房地产更是如此。
本来商品房应承担“住有所居’的社会保障功能，但在社会精英阶层的操纵下，几乎失去了其“居住”的社会属性，只留下了其“升值”属性当作财富被储存。
房地产作为中国最重要的不动产，成为人们普遍追求的最重要的财富，将其作为保值增值的储藏对象，导致房价不断飙升。
以博弈论看房价
博弈论——房价听完老师对博弈论的初步讲解，联想到生活中很多方面都与博弈论息息相关，一个理性人为获取自己的最大利益会采取一系列手段，很多人自己并不知道，在生活中他已经利用了很多经济学方面的知识。
经济学与哲学一样，充斥于生活的方方面面，哲学研究的是意识与存在的关系,而经济作为一种人类社会的客观存在的现象,与人类的主观意识活动是紧密相连的,所以需要哲学的指导,而且又反过来证明哲学的观点.。
博弈论又被称为对策论（Game Theory)，它是现代数学的一个新分支，也是运筹学的一个重要组成内容。
按照2005年因对博弈论的贡献而获得诺贝尔经济学奖的Robert Aumann教授的说法，博弈论就是研究互动决策的理论。
所谓互动决策，即各行动方（即局中人[player]）的决策是相互影响的，每个人在决策的时候必须将他人的决策纳入自己的决策考虑之中，当然也需要把别人对于自己的考虑也要纳入考虑之中……在如此迭代考虑情形进行决策，选择最有利于自己的战略(strategy)。
博弈论并非高深知识，它可以说与我们的生活息息相关，现实中好多事情都可以用它解释。
博弈论是指：某个个人或是组织，面对一定的环境条件，在一定的规则约束下，依靠所掌握的信息，从各自选择的行为或是策略进行选择并加以实施，并从各自取得相应结果或收益的过程。
”博弈论的三个要素：局中人(Player)，策略(Strategy)，赢利(payoffs)。
当我们分析一件事情时，这三个要素是最基础也是最需要注意的。
好了，关于博弈论的知识先介绍这些，我们现在说说房价。
假定只有房地产市场是我们要研究的“局”，那么房地产商和消费者是两个“局中人”（参与者）。
房地产商和消费者围绕房子这一商品展开了一场博弈，博弈的核心是房价，当然，还有其他参与要素，比如，房子质量、附加信息、期望等。
从信息学的角度来讲，这是一场不完全信息的博弈。
一般来讲，房地产商是掌握信息多的一方，消费者是掌握信息少的一方。
中国房价虚高的博弈分析
６ 一 × 半
房地产市场 的 主要 博 弈 主 体 还 是 开 发 商 、 府 和 消 费者 。 政 假设市场 上只 有 一个 竞拍 地产 商 时 ， 地产 商将 所 得 该 他 们之间既有相 互之 间的博弈 ， 有 同类 主体之 间 的博 弈 ， 土地 全 部 用于 房 地产 开 发 ， 品房 的单 位 建筑 成 本为 ｃ 。 也 商 ，
维普资讯
第２ Ｏ卷 第 ６期
现代 商贸工业 Ｍ ｏ ｅｎＢ ｓ ｅ ｒｄ ｎ ｕｔ ｄ ｒ ｕｉ ｓ Ｔ ａ ｅＩｄ ｓ ｙ ｎｓ ｒ
２０ ０ ８年 ６月
中 国房价 虚 高的博弈分 析
杨 迤 芦 磊
（ 汉 大 学土 木 建 筑 工 程 学 院 ， 北 武 汉 ４ ０ ０ ） 武 湖 ３ ０ ０ 摘 要 ： 国 房 地 产 市 场 正 在 经 历 高 速 发 展 ， 地 产 的 价 格 已经 成 为 了人 们 关 注 的 主 要 焦 点 。针 对 目前 中 国房 地 产 价 我 房
１ 中国房地 产 市场 现状
右移 动变成 ｄｍａ ｄ ｅ ｎ ２曲线） 如今房地 产商 不惜投 入大笔 的 ，
大 攻 的 我 国房地产 业 逐 渐 发展 成 为 国 民经 济 中的支 柱产 业 。 资 金 进 行 土 地 的 储 备 ， 势 “ 城 掠 地 ” 行 为 已 经 证 明 了 他 们 的 需 求 曲线 向 右 移 动 ； 此 同 时 ， 府 也 把 有 限 的土 地 与 政 然 而随着 国内的投资速度 放缓 ， 是 消 费需求依 然 旺盛 ， 但 供 说 给 结构不合理 ， 导致 房价虚 高 ， 置率 居 高不下 。虽然我 国 资源拿 到市场上 进 行拍 卖 和抛 售 ， 明 了土地 的供 给在 不 空
房价暴涨引发社会不平等问题
房价暴涨引发社会不平等问题随着城市化进程的加速，中国的房价一直呈现出不断攀升的趋势。
这一现象已经引发了广泛的关注，人们对于房价暴涨所带来的社会不平等问题也越来越关注。
本文将从经济、社会和政策三个层面来探讨房价暴涨对社会的不平等问题。
一、经济层面的不平等首先，房价暴涨导致了收入分配的不平等。
由于房价的飞涨，购房成本大大提高，住房已经不再是普通人民群众的基本需求之一，而是变成了一个奢侈品。
同时，城市居民的工资增幅往往远远赶不上房价的涨幅，导致了收入的不平衡。
广大低收入人群和中等收入人群的购房压力越来越大，而高收入人群则能够购买更好的住房，进一步拉大了贫富差距。
其次，房价暴涨也导致了财富的不平等。
房产被视为一种重要的资产形式，房产市场火爆使得持有住房的人获得了巨大的财富增值。
那些拥有多套房产的人因此而变得富有，而那些无房或只有一套住房的人则很难从房价走高中受益。
这种财富的不平等进一步加剧了社会中的阶级分化，让富人变得更富，穷人变得更穷。
二、社会层面的不平等房价暴涨对社会结构造成了深远的影响，进一步加剧了社会的不平等。
首先，房价暴涨使得年轻人难以拥有自己的住房。
在这个年龄成本越来越高的社会，一个稳定的住房是年轻人独立生活的基础。
然而，高昂的房价使得年轻人无法轻松购买房屋，不得不长期租房或者依赖父母的支持。
这不仅限制了年轻人自由发展的空间，也增加了他们面临的压力，进一步削弱了年轻人在整个社会中的地位。
其次，房价暴涨加剧了城乡差距。
在一线城市和热门二线城市，高昂的房价使得农民工等外来务工人员无法承受购房的成本，他们只能选择租房或者居住在城市的边缘地区。
与此同时，那些住房条件较好的城市居民则因为房产增值而获得了更多的财富，拉大了城乡之间的贫富差距。
三、政策层面的不平等当前房价暴涨的问题也与政府的相关政策有关，政策的不合理性和执行的不公平性也对社会不平等问题的产生起到了推波助澜的作用。
首先，房地产市场的调控政策存在不合理之处。
稳房价是当前央地博弈的纳什均衡
稳房价是当前央地博弈的纳什均衡稳定房价一直是当前经济发展中的一个重要议题，特别是在中国这样一个房地产市场火爆的国家。
对于政府和地方政府来说，保持房价的稳定和经济的发展之间常常存在着一种博弈关系。
而在这种博弈关系中，纳什均衡成为了一种理论模型，用以解释各方在博弈中的策略选择和结果。
央地博弈，即中央政府与地方政府之间在房地产政策上的博弈。
中央政府希望通过一系列政策措施来稳定房价，避免房价泡沫和金融风险的发生，同时保持经济的稳定发展。
而地方政府则希望通过地方政策和土地财政来增加自己的财政收入，刺激地方经济增长，稳定社会发展。
很多时候地方政府的政策与中央政府的政策并不相容，因此就产生了一种博弈关系。
在这种央地博弈中，纳什均衡成为了一种重要的分析工具。
纳什均衡是指在博弈过程中，每个参与者都根据其他参与者的策略选择了最优的策略，同时其他参与者的策略选择也是最优的，因此不存在任何一方愿意改变自己的策略选择。
在央地博弈中，中央政府和地方政府都希望通过自己的政策和手段来达到自己的目标，而又不能直接干涉对方的政策和手段。
双方在博弈中会选择出一种使得对方无法获得更大利益的策略，从而达到一种相对平衡的状态。
在央地博弈中，中央政府通常会通过宏观调控政策来影响房地产市场，例如通过货币政策、财政政策等手段来控制货币供给和信贷条件，规范房地产市场的发展。
中央政府还会通过对地方政府的监督和考核来约束地方政府的行为，防止地方政府过度放松房地产市场监管，导致房价泡沫和金融风险的产生。
而地方政府则会通过土地供应、房地产税收等手段来刺激地方经济增长，增加地方财政收入。
与此央地博弈中还存在着许多其他因素的影响，例如市场预期、经济周期、外部环境等。
这些因素都会对央地博弈的结果产生影响，使得博弈的过程和结果更加复杂。
近年来，中国政府出台了一系列房地产调控政策，以稳定房价，避免房地产市场出现泡沫。
这些政策包括了限购、限贷、限售等措施，旨在约束房地产市场的过热发展，稳定房价。
从房价虚高看政府调控与市场间的博弈
从房 价虚 高看 政 府 调控 与 市场 间 的博 弈
罗 一 娴
（ 华中师范大学 政法学 院， 湖北 武汉 ４ ０ ７ ） ３０ ９
摘 要 ： 房地产价格持续上涨是市场因素和人为因素综合作用的结果。中央政府和部分地方政府采取 了一些
限制房价 的措施 ， 但这些措施并没有明显的遏制住 房价上涨 的势头 。在 目前的场房产价格 战中， 政府调控与市场
ｈ ｅ ｔａ ｏ ｅｎ ｎ ｄ ｔ ａ ｔ ｌｌｃ ｇ ｖ ｒ Ｔ ｅ ｃ ｎ ｒｌｇ ｖ ｒ ｍｅ ｔ ｎ ｅ ｐ ｒ ａ ｏ ａ ｏ ｅ ｍｅ ｔ ｈ ｖ ａ ｅ ｏ ｉ ｔｄ ｍｅ ｓ ｒ ｓ ｕ ｈ ｓ ａ ｕ ｅ ｏ ｔ ａ ｈ ｉ ｌ ｎ ｎ ｓ ａ ｅ ｔ ｋ ｎ ｓ ｍｅ ｌ ｅ ａ ｕ ｅ ，ｂ ｔｔ ｅ ｅ ｍｅ ｓ ｒ ｓ ｄ ｎ’ ｍｉ ｏ ｖ ｏ ｓ ｅ ｐ ｔ ｅ ｒ ｉｇ ｔ ｎ ｅ ｃ ｆ ｏ ｓ ｇｐ ｃ ｓｗ ｔ ｉ ｍｉ ｂ ｉｕ ｌ ｋ ｅ ｓｎ ｅ ｄ ｎ ｙ ｏ ｕ ｉ ｒ ｅ ｉ ｎ ｌ ￣．Ｉ ｅｃ ｒｅ ｔ ｇ ｔ ｏ ｅｒ ａ ｓ ｔ ｐ ｃ ｓ ｈ ｅ ｅａ － ｙ ｈ ｉ ｈ ｎ ｉ ｈ ｉ ｎ ｔ ｕ ｒ ｎ ｈ ｓ ｆ ｅ ｅ ｔ ｅ ｒ ｅ ，ｔ ｒ ｐ ｈ ｉ ｆ ｔ ｈ ｌ ａ ｉ ｐ ａ ｓｔ ｅ ａ ｇ ｍｉ ｇ ｃ ｍｐ ｅ ｉ ｎ ｂ ｔ ｅ ｅ ｇ ｖ ｒ ｍｅ ｔ ｇ ｌｔ ｎ ａ ｄ ｔ ｅ ｍａ ｋ ｔ ｅ ｒ ｏ ｂ ａ ｎ ｏ ｌｘ ｏ ｅｗｅ ｎ ｔ ｏ ｅ ｎ ｎ ｕａ ｉ ｒ ｅ ． ｈ ｅ ｒ ｏ ｎ ｈ
Ｋｅ ｒ ｓ ｈｇ ｏｓ ｇｐ ｃｓ ｇｖｒｍ ｎ ｒｇｌ ｏ ； ｒ ｅ； ａ ｅ ｙｗｏ ｄ ： ｉ ｈｕｉ ｒ ｅ； ｏｅ ｅｔ ｅ ａ ｎ ｍａ ｔ ｇｍ ｈ ｎ ｉ ｎ ｕ ｔ ｉ ｋ
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
摘要：我国房地产市场正在经历高速发展，房地产的价格已经成为了人们
关注的主要焦点。
针对目前中国房地产价格虚高的现象，通过对房地产市场不
同参与主体之间的博弈分析，试图探究房地产价格形成过程中房价虚高的原因。
??
关键词：房地产市场；博弈论；房价??
1 中国房地产市场现状??
我国房地产业逐渐发展成为国民经济中的支柱产业。
然而随着国内的投资
速度放缓，但是消费需求依然旺盛，供给结构不合理，导致房价虚高，空置率
居高不下。
虽然我国房地产投资额平均增长率达到20％以上，房地产销售额也
以每年超出27％的速度增长，但一个无法回避的事实却是：中国房价总体已高
得离谱。
从中国社会科学院发布的《2007年中国房地产蓝皮书》来看，中国的
房地产的增幅一直保持在20%以上，同时房地产价格一直呈显著上升的趋势。
??
2 房地产市场中博弈行为分析??
2.1 房地产市场的内涵??
房地产市场是一个很复杂的市场，是整个房地产产权交易的集合。
房地产
的交易过程就是房地产博弈过程，同时房地产的价格也是市场上主体之间博弈
行为的结果。
随着产权的受让方以一定的价格获取房地产产权，产权让渡方让
渡房地产产权以获得相应的资金回报，交易的价格由此形成。
??
2.2 房地产市场的博弈主体??
房地产市场中的博弈主体有很多，一般包括房地产开发商、银行、房地产
的消费者、房地产相关专业人员、政府以及其他的金融机构。
但是从价格的决
定性因素角度来看，房地产市场的主要博弈主体还是开发商、政府和消费者。
他们之间既有相互之间的博弈，也有同类主体之间的博弈，最终决定了房地产
的价格。
??
3 博弈模型与博弈分析??
3.1 地方政府与开发商的博弈分析??
首先我们通过土地的供给与需求曲线来看一下土地价格为什么会如此高？??
通过图形可以看出，土地的稀缺性，房屋开发量不足决定了房地产商的需
求曲线会向右移动（由demand1曲线向右移动变成demand2曲线），如今房地
产商不惜投入大笔的资金进行土地的储备，大势“攻城掠地”的行为已经证明
了他们的需求曲线向右移动；与此同时，政府也把有限的土地资源拿到市场上
进行拍卖和抛售，说明了土地的供给在不断减少，而政府对于农村郊区土地的
开发和强制征用也证实了可用作开发的土地在减少，这样土地的供给曲线就会
向左移（supply1曲线向左移动变成supply2曲线）。
经过曲线的移动后，两
条曲线的均衡点也由E1变成了E2，很容易得到土地的价格升高了。
??
模型分析：首先对于某一块土地，假设当地政府和开发商是信息完全的，
双方都知道对于这个房地产项目开发的收益为多少，双方博弈的焦点就在于如
何分配这个收益E。
作为政府，这块土地的成本就是基本的行政费用，而作为
房地产商，他的整个项目的成本主要包括地价、建安费、销售费用等等。
假设
土地市场的逆需求函数为p=a-b×Q(p)，土地的固定成本为C，那么政府的收益函数为??
即土地的价格就会有所提高。
??
将此情况扩展到有市场上有多个竞拍的地产商时，政府的行为没有变化而
房地产市场则变为了典型的寡头竞争。
其市场均衡决定的价格会更加高。
而上
涨部分的钱都进入了政府的腰包。
实际交易过程中，我国当前的土地市场仍然
存在“寻租”行为的发生，开发商要想取得土地就必须与行政权利拉近关系，
处于双方的利益，双方很容易在博弈中形成联盟，形成官商勾结，共同获利，
实际上无形中就把房价又抬高了。
??
3.2 开发商与消费者间的博弈分析??
假设一套房子的开发成本为15万，开发商开始要价为20万，而消费者期
望价格为10万，消费者和开发商可以接受的价格又在16-18万之间，若最终成交，则双方的收益矩阵为（见图2）：??
当双方进入了谈判阶段，作为开发商，他会极力的以高于18万的价格把房子卖出，在这个博弈过程中，信息是极其不对称的。
房地产开发商就有房地产
专业人员为其决策提供信息，如产品定位、成本预算、客户群体的消费偏好、
消费心理、购买力等，因此开发商掌握了购买者的信息。
开发商在谈判的过程中有极大的优势，可以同时和多个买家谈判，价高的消费者可以得到房子，这样，这个博弈的谢林点就找到了。
而博弈中真正能帮助消费者的买房中介市场却还没有形成，信息不完全使这部分超额利润流入了开发商的腰包了，房价所
以也一高再高。
??
3.3 政府与消费者间的博弈分析??
在这个博弈中，我们的政府选择了一个相机战略，即在不确定时间发生时才会采取的战略（见图3）。
假设消费者和政府的利益之和是零，通过博弈的
树形图可以看出：当今的我国政府选择了一个混合战略，即在房市比较火爆的
时候，有大量的消费者进行购房行为时，政府采用抑制的宏观政策来控制市场，此时政府因为解决了部分住房问题而得到收益5，而人们因为一定的高价格而
得到收益-5，使得垄断利润没有完全被开发商拿走；当市场比较低迷的时候，
政府则会通过行政手段来起到启动房地产行业的目的，保持房屋的高价格。
通过对中国对房地产消费需求总体上乐观预期可以看出：中国的房地产相对供给
不足，房地产多年没有达到市场上需求的均衡要求。
鼓励建设经济适用房、消
费者不合理的预期和“跟风”的心态都造成了房价的居高不下。
??
3.4 开发商与开发商在房地产市场中的博弈分析??
假设某双寡头垄断企业包括A和B两家房地产公司。
由古诺模型可知，寡
头企业先各自推断对手的产量，然后根据对方的产量，由产业需求曲线可以得
到自身的需求曲线，这样在自己需求曲线上找出利润最大的产量。
假设产业需
求函数为： Q=11000-1000p，生产成本为5，因此作为完全理性的两家公司会
以同样的战略选择产量从而实现自身利润的最大化。
引入具体数据如下：A与B 公司可以建造出1500，2000，3000套房子，我们可通过计算得到收益矩阵如下（见图4）??
根据供求分析法，若生产者A与B按照完全竞争行事，产量均为3000，完
全竞争价格为5。
而本例的古诺纳什均衡（Cournot-Nash equilibrium）为（2000，2000）。
其他的战略组合不是相对于对方产量决策的最优反应，被排除。
结论：古诺纳什均衡的价格为7，高于完全竞争价格5. 由上述模型可以得出，在地产行业内，特别是地区性行业内，本身各开发商之间存在着千丝万缕
的联系。
所以他们无疑会选择“合作”与“串谋”，在暴利的驱使下，必然会
抬高房价，这一点已经得到了实证的证明。
??
3.5 消费者和消费者间的博弈分析??
在中国的房地产市场上，消费者成了完全的价格接受者。
而消费者中存在
着主要两种类型：买房自足者和买房投机者。
其中前者希望房价越来越低而后
者则相反，这样两股势力形成了博弈群体在房地产市场上进行博弈。
??
4结论??
从宏观的角度上来讲，中国的房地产价格与中国持续走高的经济现状有很
大的关系。
但仔细分析中国房地产市场主体的行为，可以发现中国房地产业的
现状是有几股社会力量反复博弈的结果，其实质是不同的利益集团之间的利益
之争。
在不完全的市场机制下，房地产主体之间的博弈导致了中国的房地产价
格虚高同时空置率也居高不下的现状，虽然在部分城市出现了“拐点”的现象，也不能由此得出中国的房地产市场开始出现紧缩。
所以对于房价的控制以及房
地产市场的规范仍然是重要任务需要通过宏观调控去完成。
本人认为不排除中
国现在有房地产泡沫的可能，政府需要对房地产泡沫的端倪实施直接管制，利
用行政干预等手段降低房价，抑制无效供给，减少房地产泡沫发生的风险，防
止类似上世纪90年代“北海”、“南海岛”房地产泡沫的再度发生。
??
参考文献??
［1］?@2007房地产蓝皮书:中国房地产发展报告NO.4［M］. 北京：社会
科学文献出版社出版.??
［2］?@张红. 房地产经济学讲义［M］. 北京：清华大学出版社，2004.??
［3］?@Chatterjee, K. and W. Samuelson.1983, Bargaining under Incomplete Information［M］ .Operation Research.??
［4］?@张维迎. 博弈论与信息经济学［M］. 上海：上海人民出版社，2004.??
［5］?@张蔷薇，徐健. 房地产市场价格博弈分析［J］. 上海：华东经济
管理，2007，（2）.??
［6］?@（美）罗杰A.麦凯恩. 博弈论-战略入门分析［M］. 北京：机械
工业出版社，2006.??
［7］?@王望珍. 非对称信息下序贯讨价还价的博弈分析――公房上市的政
府策略［J］.武汉大学学报(工学版), 2005，（3）.??
［8］?@施锡铨. 博弈论［M］. 上海：上海财经大学出版社，2000.。