招商地产产品质量实测实量控制手册201109

编号：产品质量实测实量控制手册（初稿）招商地产广州管理总部批准：审批：审核：刘远胡叶青编制：付木生黄润斌张华2011.09..目录表一、产品质量实测实量控制手册使用的目的二、产品质量实测实量控制手册适用的范围三、产品质量控制总流程及主要分项工程质量实测实量控制流程四、产品质量主要分项工程实测实量控制操作要求及技术指标（一）产品质量主要分项实测实量控制操作要求4.1、混凝土结构工程4.2、砌筑工程4.3、设备安装4.4、抹灰工程4.5、防水工程4.6、涂饰工程4.7、墙面饰面砖工程4.8、地面饰面砖工程4.9、室内门安装工程4.10、铝合金（或塑钢）门窗安装工程（二）产品质量主要分项工程实测实量控制技术指标五、产品质量质量保证体系及措施5.1、工程质量控制体系5.2、客户满意工程竣工验收六、产品质量主要分项实测实量管理表格附表1 实测实量一户一表档案（土建）附表2 实测实量一户一表档案（装修）附表3 实测实量一户一表（土建）示例附表4 工程毛坯房验收交接单附表5 整改通知单一、产品实测实量质量控制标准使用的目的为全面贯彻2011年招商地产关于标准化建设的要求，以绿色地产发展目标为宗旨，不断实现客户满意精品工程的目标。

按国家相关建筑工程质量验收规范及当地分户验收的要求，参考房地产标杆企业开展产品质量实测实量的成功案例，结合招商地产控股运营管理中心的管理要求及广州管理总部目前在建项目已开展实测实量质量管理情况、通过产品实施中质量控制流程、主要分项工程质量实测实量控制要求及标准、产品质量保证体系及措施以及相关表格的使用。

系统地规范公司产品的质量管理体系，清晰工程的质量管理的标准及工程施工过程精品要求。

在配合公司年度战略采购、产品设计及工艺控制标准及公司样板先行控制手册的使用中，达到加强广州管理总部目前新建及在建项目的产品施工质量管理及优化工程成本的管理措施，使公司的产品品质达到行业先进水平。

二、产品实测实量质量控制的适用的范围1、本手册适用于招商地产广州管理总部所有以毛坯形式交楼的新建项目，包括全资项目以及非全资但由招商地产负责经营管理的项目。

2、各城市公司应根据本手册制定本公司实测实量执行细则，在建项目可参照执行。

广州管理总部明确：施工单位应按分户对分部分项工程的所有实测区进行100%实测实量并建立分户/分层实测档案；监理公司对施工单位实测数据按不低于30%的比例进行复测；项目部或者工程部专业工程师对监理公司复测数据按不低于50%的比例进行复测；城市公司应将经监理及公司相关部门复测后的实测数据按10%复查作为对施工单位付款及评估的重要参考依据。

区域及控股运营中心进行定期实测实量巡查时将对城市公司实测数据进行检查核对。

3、本手册由广州管理总部运营小组组织编制，在控股运营管理中心审核，广州管理总部批准后，即生效执行。

各城市公司在具体组织实施中，如果有较大变化需要尽快知会广州管理总部运营小组。

三、产品质量控制总流程及主要分项工程质量实测实量控制流程（一）产品质量控制总流程定目标—确定项目质量评定目标由运营管理小组按控股及广州管理总部对于城市公司项目质量考评目标组织城市公司确定年度项目质量评定目标分解目标—确定项目质量控制目标由城市公司按已确定的项目质量评定目标组织项目部编制项目质量控制目标编方案—编制项目质量管理方案由项目部组织总包、监理公司编制质量管理方案抓样板—系统开展项目样板先行工作由城市公司组织设计部、项目部按广州管理总部关于样板先行控制标准开展工程样板管理工作由项目部组织总包、监理公司开展样板先行实施培训及工程样板确定重过程—全面开展施工过程的质量实测实量由城市公司组织项目部、设计部按广州管理总部关于产品实测实量质量控制手强验收—落实分户验收及公司验收工作重保修—按业主满意工程要求落实交楼返修涂饰工程地面饰面砖工程册开展各个项目质量管理工作由项目部组织总包、监理公司全面落实开展产品质量实测实量实施工作工程地下室、主体、竣工验收及交楼前30日内，由城市公司组织 项目部、设计部按政府及广州管理总部关于产品实测实量质量控制手册开展项 目质量管理检查工作广州管理总部运营小组将按各地项目进展情况，开展产品实测实量质量复核。

项目部在跟进收房期间维修中，需要配合完成项目收楼率及项目质量管理总结（二）、主要分项工程质量实测实量控制流程1 混凝土结构工程2 砌筑工程3 45 防水工程67 墙面饰面砖工程89 室内门安装工程10 铝合金（或塑钢）门窗安装工程设备安装抹灰工程四、 产品质量主要分项工程实测实量控制操作要求及技术标准 （一）产品质量主要分项实测实量控制操作要求1. 混凝土结构工程 1.1. 基本原则1.1.1. 同一标段内根据各楼栋进度，在实测前随机确定已拆完模板的2个楼层作为混凝土结构工程的实测层。

1.1.2. 根据选取楼层结构平面图，实测实量选点考虑每层结构4个角和中间砼剪力墙、柱。

当实测砼结构的截面尺寸、表面平整度、垂直度时，每个实测层要选取10个实测区，2个实测层累计20个实测区。

1.1.3. 当实测同一楼层内顶板水平极差时，每个实测层选取5个实测区，2个实测层累计10个实测区。

每个实测区实测5个点，每个点均作为1个计算点。

1.2. 截面尺寸偏差（砼结构）1.2.1. 指标说明：反映层高范围内剪力墙、砼柱施工尺寸与设计图尺寸的偏差。

1.2.2. 测量工具：5米钢卷尺 1.2.3. 测量方法和数据记录（1） 以钢卷尺测量同一面墙/柱截面尺寸，精确至毫米。

（2） 同一墙/柱面作为1个实测区，累计实测实量20个实测区。

每个实测区从地面向上300MM 和1500MM 各测量截面尺寸1次，选取其中与设计尺寸偏差最大的数，作为判断该实测指标合格率的1个计算点。

1.2.4. 示例第二尺第一尺3001200墙或柱地面墙柱截面尺寸测量示意1.3. 表面平整度（砼结构）1.3.1. 指标说明：反映层高范围内剪力墙、砼柱表面平整程度。

1.3.2. 测量工具：2米靠尺、楔形塞尺 1.3.3. 测量方法和数据记录：（1） 剪力墙/暗柱：选取长边墙，任选长边墙两面中的一面作为1个实测区。

累计实测实量20个实测区。

（2） 当所选墙长度小于3米时，同一面墙4个角（顶部及根部）中取左上及右下2个角。

按45度角斜放靠尺，累计测2次表面平整度。

跨洞口部位必测。

这2个实测值分别作为该指标合格率的2个计算点。

（3） 当所选墙长度大于3米时，除按45度角斜放靠尺测量两次表面平整度外，还需在墙长度中间水平放靠尺测量1次表面平整度。

跨洞口部位必测。

这3个实测值分别作为判断该指标合格率的3个计算点。

（4） 砼柱：可以不测表面平整度。

1.3.4. 示例：平整度测量示意墙地面墙长小于3米时，此尺取消第二尺第一尺第三尺1.4. 垂直度（砼结构）1.4.1. 指标说明：反映层高范围内剪力墙、砼柱表面垂直的程度。

1.4.2. 测量工具：2米靠尺 1.4.3. 测量方法和数据记录：（1） 剪力墙：任取长边墙的一面作为1个实测区。

累计实测实量20个实测区。

（2） 当墙长度小于3米时，同一面墙距两端头竖向阴阳角30CM 位置，分别按以下原则实测2次：一是靠尺顶端接触到上部砼顶板位置时测1次垂直度，二是靠尺底端接触到下部地面位置时测1次垂直度。

砼墙体洞口一侧为垂直度必测部位。

这2个实测值分别作为判断该实测指标合格率的2个计算点。

（3） 当墙长度大于3米时，同一面墙距两端头竖向阴阳角30CM 和墙中间位置，分别按以下原则实测3次：一是靠尺顶端接触到上部砼顶板位置时测1次垂直度，二是靠尺底端接触到下部地面位置时测1次垂直度，三是在墙长度中间位置靠尺基本在高度方向居中时测1次垂直度。

砼墙体洞口一侧为垂直度必测部位。

这3个实测值分别作为判断该实测指标合格率的3个计算点。

（4） 砼柱：任选砼柱四面中的两面，分别将靠尺顶端接触到上部砼顶板和下部地面位置时各测1次垂直度。

这2个实测值分别作为判断该实测指标合格率的2个计算点。

1.4.4. 示例：第一尺第二尺地面柱墙地面墙长小于3米时，此尺取消第二尺第一尺第三尺1.5.1. 指标说明：考虑实际测量的可操作性，选取同一功能房间砼顶板内四个角点和一个中点距离同一水平基准线之间5个实测值的极差值，综合反映同一房间砼顶板的平整程度。

1.5.2. 测量工具：激光扫平仪、具有足够刚度的5米钢卷尺（或2米靠尺、激光测距仪） 1.5.3. 测量方法和数据记录：（1） 同一功能房间砼顶板作为1个实测区，累计实测实量10个实测区。

（2） 使用激光扫平仪，在实测板跨内打出一条水平基准线。

同一实测区距顶板天花线30CM 处位置选取4个角点，以及板跨几何中心位（若板单侧跨度较大可在中心部位增加1个测点），分别测量砼顶板与水平基准线之间的5个垂直距离。

以最低点为基准点，计算另外四点与最低点之间的偏差。

偏差值≤15mm 时实测点合格；最大偏差值≤20mm 时，5个偏差值（基准点偏差值以0计）的实际值作为判断该实测指标合格率的5个计算点。

最大偏差值﹥20mm 时，5个偏差值均按最大偏差值计，作为判断该实测指标合格率的5个计算点。

（3） 所选2套房中顶板水平度极差的实测区不满足10个时，需增加实测套房数。

1.5.4. 示例：房间第五点第三点第二点第四点第一点1.6.1.指标说明：反映同跨板的厚度施工尺寸与设计图尺寸的偏差；1.6.2.测量工具：超声波楼板测厚仪（非破损）或卷尺（破损法）1.6.3.测量方法和数据记录（1）同一跨板作为1个实测区，累计实测实量10个实测区。

每个实测区取1个样本点，取点位置为该跨板的中央部位。

（2）测量所抽查跨的楼板厚度，当采用非破损法测量时将测厚仪发射探头与接收探头分别置于被测楼板的上下两侧，仪器上显示的值即为两探头之间的距离，移动接收探头，当仪器显示为最小值时，即为楼板的厚度；当采用破损法测量时，可用电钻在板中钻孔（需特别注意避开预埋电线管等），以卷尺测量孔眼厚度。

1个实测值作为判断该实测指标合格率的1个计算点。

（3）所选2套房中顶板水平度极差的实测区不满足10个时，需增加实测套房数。

1.6.4.示例：检测点楼板厚度测量示意2.砌筑工程2.1.基本原则2.1.1. 实测前，根据同一标段内各楼栋进度随机选取处于砌筑阶段2－4套房作为砌筑工程的实测套房。

户数最多的房型为必选。

累计实测实量10个实测区。

2.2. 表面平整度（砌筑工程）2.2.1. 指标说明：反映层高范围内砌体墙体表面平整程度。

2.2.2. 测量工具：2米靠尺、楔形塞尺 2.2.3. 测量方法和数据记录：（1） 每一面墙都可以作为1个实测区，优先选用有门窗、过道洞口的墙面。

测量部位选择正手墙面。

累计实测实量10个实测区。