在对估价对象进行实地查勘时应注意的问题：

在对估价对象进行实地查勘时应注意的问题：
商业及综合用途房地产现场勘察应注意的问题：
首先对估价对象所处区域处于城市哪个位臵有清楚的概念，再细致了解以下内容：
①商业繁华度、聚集度（对综合用途来说，为办公集聚程度）：距商
业中心的距离、商业设施（办公设施）的种类规模与集聚程度、经营类别、客流的数量与质量（商业气氛）、还有距政府管理职能部门的距离。

②交通便捷度：公交、地铁条件（公交车站距估价对象的距离，有
哪些公交车经过，可通往哪些地方），距火车站等这些交通疏散中心的距离，区域道路密集程度（车流是否多）
③区域土地利用方向：周边是否有同一用途类型的房地产，利用方
向是否一致，如何利用
④临街宽度和深度：其宽度和深度对商业运营的影响（门面大小、
径深长）
⑤临路状况：临街道路类型、级别、人行道宽度和交通管制（是否
临街是指临主干道、次干道、小区级道路等，是否某时间受交通管制影响）
⑥基础设施状况：水、电、热、通讯等各种基础设施的配套完善程
度。

⑦类似房地产租金及售价调查
⑧估价对象自身的情况：结构、楼层、朝向、通风采光、内外墙、
天花、地面、门窗、厕所，电梯，整体保养等情况
⑨估价对象自身的情况：结构、楼层、朝向、通风采光、内外墙、
天花、地面、门窗、厕所，电梯，整体保养等情况
⑩估价对象适宜从事的商业经营活动类型（娱乐、饭食、零售、批发、展览、办公、酒店〃〃〃）、可能的营业额、现金流量及利润空间，因此可判断商业物业的获利能力能否支持其租售价格。

居住房地产现场勘察应注意的问题：
首先对估价对象所处区域处于城市哪个位臵（位于哪个小区）有清楚的概念，再细致了解以下内容：
①居住社区成熟度：区域居住用地比例、居住小区规模和社区发展
完善程度（小区概况，物业管理水平、管理费，小区内配套设施）②交通便捷度：公交、地铁条件（公交车站距估价对象的距离，有
哪些公交车经过，可通往哪些地方，是否有楼车），距火车站等这些交通疏散中心的距离，区域道路密集程度（车流是否多）
③区域土地利用方向：周边是否为一大片住宅区，附近有什么楼盘
④临路状况：临街道路类型、级别、人行道宽度和交通管制（是否
临街是指临主干道、次干道、小区级道路等，是否有规划路，是否某时间受交通管制影响）
⑤公共服务和基础设施状况：水、电、热、通讯等各种基础设施的
配套完善程度，周边是否有公园、休闲娱乐场所等公共服务设施⑥自然和人文环境状况：学校数目和类型（若附近有学校，学校的
定位）、文体休闲设施状况、居民素质（小区内多为什么人居住、
邻里素质）、景观包括江河、湖泊、山（白云山、越秀山）、绿地及林木（万亩果林）、空间（广阔的视野）、优美的建筑物、构筑物（中山纪念堂、大元帅府、东山别墅群、小区绿化、是否临江等）、噪音、空气和水体污染及危险设施和污染源的临近程度
⑦与商业中心的接近程度：与各种商业规模中心的距离和相互通达
状况（距区级、市级商业中心的距离，有哪些交通工具可到达，周边商业环境如何）
⑧估价对象自身情况：结构、布局、楼层、朝向、通风采光、内外
墙、天花、地面、门窗、厕所，电梯，整体保养等情况
工业房地产现场勘察应注意的问题：
首先对估价对象所处区域处于城市哪个位臵有清晰的概念，再细致了解以下内容：
①产业集聚程度：相关产业的配套及集聚状况（周边是否有相同或
相似产业，且是否有相应的配套设施提供）、工业区的发展趋势（是否有政府政策因素影响，是否将建设工业区等）
②交通便捷度：对外交通便捷程度、交通管制、距货物集散地（车
站、码头、机场）距离及货物集散地的规模档次、道路等级、道路体系等
③区域土地利用方向：周边是否有同一用途类型的房地产
④临路状况：临街道路类型、级别、人行道宽度和交通管制（是否
临街是指临主干道、次干道等）
⑤基础设施状况：水、电、热、通讯等各种基础设施的配套完善程
度
⑥环境状况：污染物排放及治理状况、距危险设施或污染源的临近
程度（排污设施，是否受其他污染的影响等）
⑦厂房自身情况：结构、布局、楼层、朝向、通风采光、内外墙、
天花、地面、门窗、厕所，电梯，整体保养等情况，除此以外，针对不同用途的厂房，其内部结构、特殊功能和大跨度厂房、建造成本的了解（如生产药品的GMP厂房）、高强度承重地面
土地使用权现场勘察应注意的问题：
首先对土地所处区域处于城市哪个位臵有清晰的概念，再细致了解以下内容：
⑴区域因素（委估土地所在城镇内部区域条件对地价的影响）：
①区域概况：包括区域位臵、土地级别、经济发展概况、人口因
素、是否有区域优势
②交通条件：区域内公共交通状况（是否有路直接到达）和对外
交通条件（汽车、火车等）
③基础和公共设施条件：供排水、供电、通讯、通暖、煤气、学
校和医院等公共配套设施
④环境条件：周边环境、是否受环境污染
⑤产业集聚状况：相关产业的配套及集聚状况（周边是否有相同
或相似产业，且是否有相应的配套设施提供）
⑥规划限制：是否受政府政策因素影响，有相关规划限制
⑵土地权利状况：土地取得方式（划拨、出让），取得时间、使用年
限，是否存在抵押、查封等情况
⑶土地利用状况：地上建筑物、构筑物情况（结构、面积、总层数、建筑年限、成新度），该部分参数对土地价值会有较大影响，而且不确定性较高，同一块土地，同样利用状况指标下，不同的开发方案可能导致不同的结果
⑷土地个别因素：土地四至、面积、形状、宽度、深度、临街状况、实际用途、容积率、地质条件、地形、地势、土地平整状况、基础设施条件
在建工程现场勘察应注意的问题：
在建工程有着其自身的特点，现场勘察时除要注意以上各种用途下的问题外，还要注意以下问题：
①土地权属：在建工程的土地权属有两种性质，四种情况，即以出让方式取得的国有土地使用权；以租赁方式取得的土地使用权；以无偿划拨方式取得的国有土地使用权；集体所有制土地使用权。

不同的权属性质和情况，其评估价值内涵和被评估在建工程即将发生的经济行为是不完全相同的。

②项目权属：对在建房地产项目的评估，要查明委估房地产项目是否属联建项目或是否有参建单位，委托单位对委估的在建项目整体或部分是否确实拥有所有权。

若委托单位是委估对象的主建单位，另有一个或两个参建单位，则参建单位的价值不属于委托单位所有，其价值不属于委估房地产的抵押范围；若委估房地产项目是联建项目则委托单位对委估对象拥有的权利部分是多少?因此评估人员必须对上
述情况进行充分的调查并把握，其中特别是要搞清楚项目公司的组成各方的权利状况以及各方之间的经济合同在法律上是否有效等等。

评估人员只能对委托单位对委估房地产项目所实际拥有的权利部分进行评估。

③工程进度：各个委估在建项目完成的在建工程量各不相同，有的是刚刚完成了设计地坪以下的基础工程(包括地下室结构部分);有的是刚刚完成了裙房的结构部分；有的已完成全部的结构封顶等等。

大部分的项目，其装修及设备安装工程还没有进行。

对于上述不同的情况，评估时必须准确地把握在建工程项目的实际完成进度，即把握其已完成的实物工程量，对于那些未安装并固定在建筑物主体上的材料和设备，就不能纳入在建房地产项目的评估范围。

因此在对在建工程进行评估时，不能简单地根据工程的实际投资进度来评估其价值。

④投资进度：对在建工程投资进度，要考虑两方面对其评估价值的影响。

第一种情况是工程进度超过实际投资进度，如已使用的材料、设备、人工，但尚未支付材料费、设备费和人工费；另一情况是工程进度未达到实际投资进度，如已经支付的设备款，但设备还在途中，尚未投入使用等等。

⑤销售状况：有些委估的房地产在建项目，已领有商品房预售许可证，并已预售了部分楼盘。

评估其价值时，必须清楚地把握两个问题，一是预售许可证所允许预售的楼层及其建筑面积，即可售部分；二是开发商已实际出售了多少建筑面积。

评估时必须将已售部分的在建实物工程量价值和相应的土地使用权价值从整个在建房地产项目
的评估值中扣除。

⑥是否拖欠工程价款：若存在拖欠建筑工程价款的，应当以书面形式提供拖欠的数额。

⑦全面关注在建工程是否存在“烂尾”风险。