洛阳洛南新区拆迁情况调查

洛阳洛南新区拆迁情况调查
[摘要]为开发洛南新区，洛阳市政府对洛南地区的原有村庄进行了拆迁，对拆迁的农村居民也进行了补偿。

[关键词]洛南开发，拆迁补偿。

洛阳市洛南新区规划面积72平方公里，新区开发共涉及24个村庄的3.4万余人，在这一过程中，政府制订拆迁管理实施办法和补偿标准，委托拆迁评估机构对农民拆迁地上附着物(包括房屋)进行评估，政府或受政府委托的实施单位(国土局\乡镇)分别与村集体和农民谈判，直至与村集体和农民签订拆迁协议。

从实际实施来看，一般项目的拆迁工程耗时较长，这个过程，是一个农民与政府讨价还价的过程。

政府方面认为，农民要求过高，甚至刁蛮，使拆迁难度加大，以致阻碍城市化进程。

而农民却清醒看到，在现行土地征用和房屋拆迁法律法规前提下，不可能扭转房屋被拆迁的事实，只可能通过各种努力实现家庭利益最大化。

因此，他们通常采取突击搭建、突击装修、改变旧房用途等方式以期增加补偿费用，如果达不到目的，则采取集体抗争、群体上访甚至群体械斗。

在此情况下，如何切实可行有效地完成工作，无疑是一个严重的考验。

拆迁对农民的影响：。

①过渡费标准太低。

政府补贴过渡期费用偏低。

以洛南新区为例，当地房屋租赁市场价为小套300元，中套400元。

如果一家三口，用360元的过渡费还足以租到一个小套，更不用说生活费补贴。

②过渡期太长。

不少建设项目被拆迁的农民在外过渡期长达2 —3年，农民习惯了单家独院，较长时间地租住别人的小屋，家具、农具无处摆放，娶媳嫁女不气派，丧葬离别不吉利，给农民生活带来诸多不便。

③农民生活水平下降。

一是拆迁过渡实质上就等于农民失去了原来的出租房屋收入。

郊区被拆迁的房屋原来大多是作为出租房屋租赁给外来人员，房租收入已成为被拆迁农民的主要经济来源，房屋被拆迁实质上意味着在外过渡期间没有了部分房屋出租收入，仅靠每人每月一百来元的过渡补贴，这在较大程度上降低了拆迁农民的生活水平；二是拆迁还加重了农民失业，进一步减少了农民收入。

土地征用使部分以农业为生计的农民失业，房屋拆迁又使部分从事工商业的农民失业，拆迁引起的乡镇企业的搬迁又使部分原乡镇企业务工的农民失业。

农民们的做法：1）是突击装修。

农民一旦得知征地拆迁消息，第一件事就是对房屋进行突击装修，因为装修时间比房屋建造时间更难确认，装修不仅可以在室内地面、墙壁，还可以在院内、外墙、房上进行多方位、多层次的装修。

由于同类建材的档次差别较大，实际上农民只需花10元/平方米的装修就可以获得25元/平方米的补偿，何况拆迁时还可以将原装修材料拆走，这样的投资，再没有经济头脑的农民也会不遗余力。

据洛阳市拆迁办相关工作人员介绍，2003年在一个村征地拆迁中，每户农民的装修补偿费平均比2000年高5万元以上，当年该村共200户农民，仅此一项使政府多耗费1000多万元。

（2）是制造有利事实。

农民得知征地拆迁消息后，便立即着手制造对增加拆迁补偿有利的事实。

①增加旧房面积。

目前，集体土地房屋没有“三证”，也就是说农民房屋的建造时间、层高、面积等产权属性难以确定。

因此，每一户农民都尽可能地增加房屋层高、在主层旁边搭建简易房屋，千方百计地增中拆迁房屋面积，以获得最大补偿面积。

②改变原房屋用途。

将原来作居住用的房屋改变成生产、经营性用房，如改建成家庭作坊、小店等，拆迁时同样面积可获得更多的补偿。

③回迁户口。

目前，集体土地房屋拆迁安置主要是按被拆迁农户的常驻人口作为安置基数的，造成许多拆迁农民在得知本地即将拆迁时(事实上从征地调查开始到发出征地冻结通告之间有相当长一段时间，而且按照有关规定，征地中的有关信息必须公开)，将一些亲友的户口迁入征迁地，造成安置人口增加。

（3）是拖延时间。

自国务院颁布《城市房屋拆迁条例》以来，强行拆迁被禁止。

农民非常清楚，只要不签协议，拆迁人是不敢强行拆迁的。

因此，农民单方认为拆迁人所给的房屋补偿标准太低、面积丈量不合理、装修折扣太高、某些附属设施补偿不足等原因之一就会拖延与拆迁人签订协议的时间。

农民知道至少在这一点上，主动权是掌握在自己手里的。

他们的拖延常常迫使政府作出实质性让步，造成“会哭的孩子有奶吃”，而“听话的农民”却“相信村长上了当”，从而加重了其他农民不公道的感觉，由此也会引发新的矛盾和纠纷。

拆迁补偿标准：拆迁补偿300元/平方米，安置价为350元/平方米，30平方米/人，另外10平方米/人的中价房，650元/平方米，差价在100元之内根据不同的楼层。

如果你家有300平方米房子，5口人，可分配200平方米，多余的100平方按300元/平方米（差价50元，不含装修，装修补偿的一般非常低）。

造成拆迁矛盾实际最早是因为新旧房子划分和装修补偿价高低划分引起的，要求平方兑平方的问题是后来才有的。

洛阳市政府的做法：1、实行一级监管，二级协调、三级实施、四级动迁的政府职能
（1）市政府是征地拆迁的实施主体，主要行使管理、委托、监督职能。

为了科学、高效地配置土地资源，市政府统揽了城区区级政府的集体土地的征迁权，也就是说，洛阳市集体土地征用拆迁主体是洛阳市政府及其职能机构。

并在集体土地房屋拆迁中行使制订、修改政策、委托下级国土部门组织拆迁、协助解决拆迁争议等权力，基本上不参与具体工作。

（2）区政府是拆迁过渡政府，主要行使宣传、协调和督促职能。

根据《土地管理法》第五章第四十六条规定，“国家征用土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。

”洛南新区集体土地征用拆迁依托洛龙区政府，也就是说，洛龙区政府负责依法征用集体土地和实施房屋拆迁，区政府则明确由区国土局组织，乡镇府实施，这样一来，拆迁任务便被层层分解。

（3）乡镇政府是征地拆迁补偿的具体操作者，任务重、压力大。

乡镇土管所受市、区土管部门委托和督促，直接进行集体土地房屋拆迁的政策宣传、调查登记、安置告示、产权确认、签订协议、支付补偿等具体工作。

（4）村干部承担部分政府拆迁职能。

村干部尤其是村长农民民主选举产生，在农民中具有较高威望，不少村干部自然而然地成为农民的“意见领袖”。

所以，乡镇政府抓住这一关键人群，充分发挥他们拆迁中的重要作用。

因此，尽管村干部也是被拆迁人，他们的房屋利益也可能受到损害，但是，受“上级颐指”，他们不得不硬着头皮执行劝说农民同意拆迁和尽早搬出住房的任务。

2、完善的政策和合法的程序
（1）及时制定相关规章，使征地拆迁做到有章可循。

2003年5月，洛龙区政府印发了《洛龙区洛南新区开发建设征地拆迁安置补偿暂行办法的通知》，明确了拆迁集体所有土地征用拆迁安置的实施主体、补偿安置方式标准和被征地拆迁单位及个人的权利、义务和奖惩，使集体土地征地拆迁做到了有章可循。

（2）合法有序地实施集体土地房屋拆迁。

首先，洛龙区国土资源局依据《洛龙区洛南新区开发建设征地拆迁安置补偿暂行办法的通知》规定，坚持依法征用、依法补偿、客观公正、实事求是的原则，对地面附着物（包括农民住宅）进行调查登记，当事人确认、相关部
门审定后张榜公布。

然后委托估价机构进行价格评估、签订协议、支付补偿。

需要说明的是，评估是由实施单位在公证机构的监督下摇号产生具有资质的集体土地房屋拆迁评估单位，评估单位分别对房屋及构筑物进行丈量登记、价格评估、评估告示。

实施单位根据评估价格与被征用单位签订协议，被被征用单位在协议规定的期限内搬迁。

如果被征用单位有异议，则通过多次谈判或行政诉讼等程序来解决。

对政府的建议
首先要搞好住房安置。

要依据新区规划，按照新型城市社区的模式，集中统一建设以多层建筑为主的社区，对被征地农民予以妥善安置。

安置住宅小区还要考虑被拆迁农民的生产生活和心理特点及逐步向市民过渡的情况，农居点最好以原来的村名命名，这样更能迎合农民的心理。

同时要考虑设立社区服务中心、地下室、仓库等，用于存放生产工具和生活用品，以保障农民向市民过渡。

其次要搞好社会化服务安置。

在新区开发建设中，政府要积极鼓励、支持和引导被征地范围内集体组织和村民成立社会化的服务机构和公司，如保安公司、环卫公司、物业管理公司等，给他们提供就业机会，提高他们的生活水平和生活质量，只有这样，他们才会积极配合征地拆迁。