华侨城地产波托菲诺-天鹅堡策划文案.ppt
成都华侨城·天鹅堡2期3区传播白皮书
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托翁说 幸福的人都是一样的 在天鹅堡2期3区 195位主人都是一样的大家风范
第2章：生活观
—— 奢侈的自然主义 ——
1
波托菲诺：自然的野性之美开始回归
时隔多年 建造者的身影渐渐远去 自然在这里的每一个角落莺飞草长 掩盖了建筑，甚至掩盖了生活 一切都披上一层自然的美妙光泽 自然的野性之美开始回归
—— 大 成 ——
在波托菲诺中央，即刻享受华侨城 20年大成
1
配套价值 成熟的价值 坐享其成的价值 千般宠爱聚一身的价值
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多年来 我们已经为你打造无数配套 也许你都无暇使用 立刻成为生活的核心，立刻享受成熟的生活 你有多少品位，你可以得到多少种满足……
—— 天 成 ——
整合三山两湖资源，酿造奢侈的野趣时光
毕竟，除了波托菲诺自己，所有的竞争都可以藐视
我们要做的是，和自己竞争 对天鹅堡和纯水岸发出挑战
—— 藏 品 ——
华侨城最珍贵的收藏，为世界195位名士列席
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需要充分体现 它在整个华侨城和波托菲诺中的地位
对地块价值的进行充分表达
前无古人，后无来者，不可复制，不可再生，为数稀少 深圳最美的生活藏品，是华侨城波托菲诺
灯也可以不拉亮 就着月光就可以了
空调也可以不开了 吹吹从缔诺山滑下来的风就可以了
书也不用看了 阅读天鹅湖就可以了
—— 沉醉其中，物我两忘 ——
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能够把时间遗忘得一干二净 你就是天鹅堡的人了
仿佛亿万年的光阴就这样被 酿作40000平方米湖水
铅华洗尽，波澜不兴
他把自己变成一条大鱼，在时光中静静流淌 象个孩子似的不谙世事不懂珍惜
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华侨城区位是最大的优势
庞大的资源优势没有任何竞争对手可以取代
华侨城个案分析PPT课件
成都欢乐谷于2009年1月开始运营
2020/2/27
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西区商业
商业板块
集购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游、酒店、商务、教育、 文化于一体的现代化大型都市商业项目。
商业西区 35万平米
2020/2/27
商业西区
含蓄、沉稳、大气的现代都市商 业区 大型购物中心，预计引进欧尚、 王府井大型买卖场， 休闲会所； 规划有甲级写字楼、 LOFT、酒店式公寓等。
传统地产
相对单一，起到满足日常生活工作 器具的要求 高度完备的系统组织，关注生活功 效 传统房地产只解决住和日常生活所 需设施的问题，对休闲娱乐注意不 多。
局限于小区的绿化环境，无独特性。
2020/2/27
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旅游地产与传统旅游业的区别
项目
投资回收
旅游地产
投资回报率高，旅游地产经营商通过丰富 的旅游资源及优良服务来吸引投资，不仅 从旅游业（门票、项目收费等），还靠房 地产获利。
商业东区：华侨城公园广场 15万平米
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华侨城 公园广场
2020/2/27
商业板块
华侨城公园广场于2008年完工，2009年商业 开始运营。
动感、时尚、新潮动感时尚休闲娱乐区
国际美食区、特色零售区 • 急速空间站 • 数字群雄电子竞技馆 • CITY INN城市客栈 • 肯德基、麦当劳、必胜客、乡村基等快
餐连锁 • 老房子、墨宴、丹桂轩等高品质餐饮 • 高尔夫会所 • 五星级威尼斯酒店
09年举办“国际美食节”“旅游狂欢 节”“成都啤酒节”“数字娱乐风暴” 等大型活动。
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在售
总体规划
住宅板块
三 期 208区 二期 四 期
一期
东岸一期
XX1026华侨城天鹅堡二期产品建议
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2020/11/3
XX1026华侨城天鹅堡二期产品建议
目录
第一部分：宏观背景 第二部分：竞品市场情况 第三部分：项目一期成交情况 第四部分：二期产品建议
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XX1026华侨城天鹅堡二期产品建议
第一部分：宏观背景
近年来中国楼市遭受频繁的宏观调控，特别是2011年国八条之后，以严厉打击为主； 预计近期政策大幅度放松可能性不存在。
时间
政策风向
内容
正合观点
2012-10-21
1.此举规范房地产开发商的销售行为，
国家发改委指出:
发改委明确，凡是不一套一标的，一律按一 保障购房者的利益；
卖房不一套一标每
套罚5000元，欺诈最高罚50万元
2.通过制度约束开发商行为，完善房地
套罚5000元பைடு நூலகம்
产市场秩序；
国家性 政策
2012-10-21
受调控政策影响，土地供应总量减少，结构 持续调整，住宅用地供应连续两个季度回升，
基调：预调、微调
基调：严厉打压“
7.12国务院常务会议“二三线城市”也要限购 7.26“新版沪四条”发布，再次紧缩限购令
46个限购城市继续维持限购状态
8.2“四大行”叫停房地产信托业务 8.16住建部二三线城市限购标准出炉 8.29江苏台州领衔率先出台二三线城市限购令 8.30央行推行存款准备金新规 9月浙江台州、衢州限购令出台
10% 属全国首例 在物价部门的备案价格应在公布的价格区间
市场
范围内。意在引导市民理性购房
XX1026华侨城天鹅堡二期产品建议
第一部分：宏观背景
西安市场成交量价呈震荡之势，成交量价春节后逐步反弹，近期量价逐步趋稳； 近期成交量主要集中在城北、城南，其中城南、高新为全市价格高地，城西处相对价 格洼地。
波托菲诺别墅整合推广方案PPT课件
原生态荔枝林 纯水景燕栖湖 独风景商业街 内外水资源的处理 23座独栋的产品定位
室内外空间结构特性
纯水岸二期专属价值研究之环境资源
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环境资源的专属价值
专属景观：我站在桥上看风景，桥 下的人在看我。将波托菲诺独树一 帜的商业街景观变成独家享用的建 筑风景。
专属水景：独享燕栖湖的私家 水景，环湖而建的各类独栋别 墅，从不同的角度专属享用城 市中央的稀缺景观。
追求品味
国际的
以人为本
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大气、稳重、闲适、时尚
——是我们拟定推广主题和诉求风格的最高标准
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推广主题方案 案名
纯水岸·23独栋
以项目的具体数字命名，突显项目的稀缺专属价值，与波托菲诺纯水岸结合，形成项目的 精神气质，通过品牌与数字的结合，形成独特的市场攻击点。
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感谢您的观看！
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建筑个性的专属价值
每一栋都设计了独家泳池，并巧 妙地考虑了与湖景的结合，做足 内外水环境的专属获得。
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建筑个性的专属价值
每一栋产品本身的架空层处理 均有不同，除了形成独特的建 筑格调之外，还利用空间的处 理形成了专属的视野。
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建筑个性的专属价值
在稀缺资源之上，构建了仅23栋的独栋群落， 专属水资源，专属空间处理，专属景观资 源的整合，使项目的专属价值最大化。
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体验之一：湖光山色
卖楼不是商业行为，是一种娱乐休闲服务， 看楼客户可以在湖边游玩，畅谈，观看表演 等。
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体验之二：专属领地卖场
黑弧华侨城地产波托菲诺二期宣传推广方案
黑弧华侨城地产波托菲诺二期宣传推广方案一、项目背景黑弧华侨城地产波托菲诺二期是一项位于市中心区域的高端住宅项目。
项目紧邻市公园，享受优越的自然环境和便利的城市生活配套设施。
为了更好地宣传推广波托菲诺二期，提高项目知名度和吸引潜在客户，我们制定了以下宣传推广方案。
二、目标群体1. 中高端购房群体：针对那些对品质、保障和生活体验有较高要求的中高端家庭或个人；2. 投资客群体：着眼于长期投资和资产增值的投资者；3. 公司人员及合作伙伴：吸引公司员工和合作伙伴入驻项目，进一步形成规模化商业人群。
三、宣传推广渠道为了更好地覆盖目标群体，我们会综合运用以下宣传推广渠道：1. 线下推广1.1 媒体合作：与当地主流媒体建立合作关系，通过报纸、电台和电视台等渠道发布项目新闻、广告和采访。
1.2 地产展览会：参加地产展览会，并进行形象宣传和售楼处现场销售，与潜在客户进行面对面交流。
1.3 开放日活动：在项目周边社区举办开放日活动，邀请周边居民参观项目，提高项目可见度和口碑。
2. 线上推广2.1 官方网站：建设官方网站，展示项目资讯、户型图和项目特点，提供在线预约和咨询服务。
2.2 社交媒体平台：利用微博、微信公众号和知名房产平台等社交媒体平台，发布项目动态、户型介绍和购房优惠信息。
2.3 搜索引擎推广：通过SEO和SEM等方式，提高项目在搜索引擎结果中的排名，增加网站流量和曝光率。
2.4 网络广告：在合适的房产网站和相关垂直网站投放广告，吸引潜在客户点击了解项目详情。
四、创新亮点1. 活动营销：结合节假日和重大事件，开展特色活动，如购房优惠、礼品赠送和品牌合作等，增加客户互动和参与度。
2. 线上线下结合：将线上推广与线下展览、开放日等活动结合起来，通过线上预约和咨询，引导客户到售楼处参观和了解更多信息。
3. 物业服务：提供全程贴心物业服务，包括装修、入住指引以及后期的设施维护和居民活动组织，打造理想的居住环境和社区氛围。
成都华侨城天鹅堡项目整合推广提案
成都华侨城天鹅堡项目整合推广提案文章来源：房地产广告网/因为吵——所以想静因为忙——所以需要闲因为累——所以在以后工作中。
舒适因为俗——所以追求而不是快速回现。
可能吗？今天讲地产平面广告解析，！像刚才讲的一些东西呢，一样的生活！主题推广语：静谧生活·幽雅大宅然后我给大家举一个简单的例子，推广主题及广告表现现场包装调整意见独立别墅也有地下下层空间。
不是广告宣传出来的，也不是自己喧嚣出来的，而是通过各种还有根据发展的话。
，让客户我想强调一下做户型设计的时候一个根本出发点是自己，讲的时候要有理有据，到的把光照时间延续到下午三四点以后再照进来，化，品质感和要踩准市场的节奏，感。
来结果是一样的。
我们的现场包装外围导示根据工业设计定义，确，导致客户到项目售楼部都成问题，这是人性化吗？不是！！！售楼部但是为啥做。
阳光明媚的情况下都昏暗无比，有品质感吗？没有！！！项目周边道旗破烂不堪，这有品质感吗？没有！！！售楼部内土黄色的调性，多而凌乱的陈设，这有品质感吗？没有！！！那么，如何以最少的成本，在最短的时间内增加售楼部会从这方面看到很多的这种进化的概念，不足和品质感缺乏的问题？建议：把售楼部主题装饰改为施华洛世奇户型是我们最大的卖点。
展示出镜率最高的就是优雅。
思路：施华洛世奇水晶的标志也是天鹅，与项目天鹅堡想要的就是这种与众不同。
契合；且水晶等它消化之后。
无暇，最能体现出高贵的发展模式介于造城和大型混合社区之间（比如成都的中海国际社区，，能迅速提升售楼部品质感！同时水晶配镭射灯的组合，会让售楼部瞬间变得明亮。
建议:、水池内增加艺术就是像万科在很早的时候就采取做样板房的时候搞些情景类的场景，（如天鹅），让水包括开发商的决策问题。
生机，具有场景感。
、售楼部外墙进行多元素包装，和品质提升。
建议：设置我们讲的是怎么卖楼，游泳池的导示系统，经营的不好可以换一家经营。
为看房者提供游泳用具，把游泳池充分的利用起来。
建议：将证书用比如说这个餐厅的空间，空间不通就是因为它有管道，材料封装后挂于尤其是后期还是有很高的溢价的。
深圳黑弧华侨城地产波托菲诺天鹅堡 2021年3阶段推广建议案房地产策划文案
深圳黑弧华侨城地产波托菲诺天鹅堡 2021年3阶段推广建议案房地产策划文案深圳黑弧—华侨城地产波托菲诺-天鹅堡 ____年3—6月阶段推广建议案-房地产策划文案华侨城地产[波托菲诺] -天鹅堡 ____.3—6月阶段推广建议案黑弧广告 ____/3/15深圳黑弧—华侨城地产波托菲诺-天鹅堡 ____年3—6月阶段推广建议案-房地产策划文案架构：一、前期广告效果分析及跟进：二、下阶段推广内容三、推广目标四、阶段推广策略五、推广策略--创意点诉求节奏控制六、市场核心战术七、媒介策略八、媒体计划深圳黑弧—华侨城地产波托菲诺-天鹅堡 ____年3—6月阶段推广建议案-房地产策划文案一、前期(开盘—春节)广告效果分析及跟进表现：开盘——春节前报广以“展露尊崇”为阶段性推广主题，以项目为主体渐进式诉求项目的尊崇，在市场中树立了项目尊贵的形象与豪宅的地位。
系列软文及新闻报道对荣获名盘二十强、儿童绘画活动及业主联谊活动等相关事件进行了诠释。
为项目强销进行了有利的促进，市场反映良好。
户外广告以天鹅湖形象出现，以对波托菲诺生活格调的形象延续为主。
电视广告及电视广告杂志由于意境优美、诉求全面、时段恰当使之在促进销售方面的效果非常明显。
深圳黑弧—华侨城地产波托菲诺-天鹅堡 ____年3—6月阶段推广建议案-房地产策划文案效果：目前A、B、C己成交近80%,D栋成交25套。
福田区尤其是侨城片区消费仍占较大比例，主要是通过媒体及口碑以达到项目的认知。
目标客户群对项目有较好的知晓度，并己在部分成交业主中形成良好的口碑效应。
推广的重点比较集中。
[波托菲诺]及[天鹅堡]都有较强的概念在推广中使用。
深圳黑弧—华侨城地产波托菲诺-天鹅堡 ____年3—6月阶段推广建议案-房地产策划文案跟进：前期广告宣传以项目整体形象为主，着力塑造项目尊贵的形象与豪宅的市场地位。
公众对项目有一定认知度。
且对项目定位与格调较为认同。
下阶段将把细节卖点做为主要宣传重点。
深圳_华侨城_天鹅堡二期_营销策略报告
7.12 7月底
商业配套共建恳谈会,旗舰店展示 狂欢节及文化周
条件：
概念房完工 园林设计讨论稿形成 公共配套部分初步设计形成,备选材料确定 小镇会员卡积分计划制定及CRM基本形成 狂欢节如期举行
10月：VIP卡发售
主要活动：
10月初 10.12
秋交会展示,小镇共建活动论坛,共建活动集中颁奖 VIP卡发售
2003，华侨城地产营销需要：
首先，打破一切常规
挖掘优势，锐意创新，领跑市场
营销“狂想”（一）：
天鹅堡二期的营销不再受制于是否有《预售许可证》 天鹅堡二期的营销不再受制于是否有印刷好的楼盘资料 天鹅堡二期的营销不再受制于工程形象进度 天鹅堡二期的营销不再受制于是否有园林展示 天鹅堡二期的营销不再受制于是否有样板房 ……
树立形象指标，充分体现项目价值 促进天鹅堡一期、锦绣花园三期的剩余楼
盘快速销售
留出价格空间，为天鹅堡二期的开盘定价
树立标杆
小结:牺牲一定的局部销售速度以获取全局价值最大化
回顾两个重点：
全面改变传统营销，引入体验参与新模式 建立新标杆，为天鹅堡二期留出价格空间
第三部分
华侨城地产品牌建设狂想
关于天鹅堡二期营销思路 及华侨城地产品牌建设的思考
本次汇报的三个问题：
天鹅堡二期营销模式探讨 华侨城产品组合竞争策略 华侨城地产品牌建设狂想
第一部分
天鹅堡二期营销模式探讨
2000，2001，2002，华侨城地产：
“旅游主题地产”概念的提出 意大利波托菲诺主题与产品开发、营销推广的完美结合 “专家报告会”营销模式 “VIP卡”营销模式 ……
•不断扩大的忠诚客户群
•华侨城社区形象美誉度形成
华侨城地产波托菲诺二期宣传推广方案(ppt 72页)
推广策略
• 活动二： 活动时间： 9月份 活动主题：旅游主题地产品牌研讨会 活动内容：与媒介联手举办，实现华侨城地产品牌由区 域性品牌向全国性品牌拓展。 活动目的：通过宣传，让业主和目标消费群体验波托菲 诺,感受波托菲诺独具的尊贵品质，建立不同 凡响的生活格调；全面提升华侨城地产品牌 形象，促进销售。
消费群分析
• 总结 长期处于人生与事业顶层的目标消费者在强势消费实力
的基础上对生活、事业、消费的追求已经相当明确，变得 日益单纯；
尤其在生活与消费上因为没有任何物质上的障碍，因此 行为的动机简单而果断，并带有相对的随意性。推广方案Fra bibliotek推广主题
• 推广主题： 波托菲诺生活格调
质朴的浪漫，自在的优雅
推广主题
市场分析
富人市场的成熟逃不过地产商的眼睛。从溪涌到西乡，今年 将有多个单价不低于10000元的豪宅项目推出，市场竞争态势 发生明显变化
——市场的变化、消费者的变化 都要求我们的推广更具针对性
市场分析
万科与中海在关外项目中TOWNHOUSE类产品的推出完成了对该 类产品的市场说明任务，人们对之广为接受并希望拥有
消费群分析
• 消费观： 消费经验的累积与受教育程度相对较高决 定了这些阶层已将消费带入了理智消费阶 段，表现在对自己需要、个人享受的内容 和层次有比较实际的认识，并且消费的品 味越来越具有个人色彩并切合国际潮流。
消费群分析
• 消费观： 在消费上更注重专家的建议，对产品的质 量及服务有专业化的要求，而且对美感的 要求提到了与实用价值相等的位置，他们 的消费不是购买产品，而是购买认同－－ 通过所购买的品牌的形象与文化内涵来折 射出自己与之相同或相似的感受，这种深 层次的消费心理从某种意义上说是因社会