XX大厦物业公司工程维修部手册
物业工程维修部运作手册
工程维修部运作手册目录第一章工程维修部管理范围及岗位内容第一节管理范围第二节物业工程维修部人员结构第三节物业工程维修部岗位职责第四节工程部管理规定第二章各类管理规定第一节电梯机房管理规定第二节配电房管理规定第三节生活水泵房管理规定第四节维修工具使用管理办法第五节电梯使用管理规定第六节业主房屋装修管理规定第三章物业各设施设备维修保养制度第一节水泵定期保养制度第二节风机保养制度第三节对讲门禁报警系统的维修保养制度第四节防盗监控系统的维护保养制度第五节自动灭火报警系统、烟（温）感系统的维修保养制度第六节电梯维护保养制度第七节房屋及公共设施设备维护保养制度第八节房屋及设施设备维修保养操作流程第四章物业维修设备管理规程第五章突发性事件应急处置预案第一节电梯困人应急处置预案第二节停水停电应急处置预案第三节住宅水管破裂、漏水应急处置预案第四节地下车库浸水漏水处置预案第五节煤气泄漏应急处置预案第六节防台抗台处置预案第一章工程维修部管理范围及岗位内容第一节管理范围工程维修部负责项目有：(1)对所有设备的日常运行管理。
(2)对建筑物及所有机电设备的维护保养。
(3)对小区未尽人之处提出整改方案。
(4)对客户的装修工程方案审核，对施工进行监督管理。
(5)对客户进行有偿服务。
(6)为物业管理提供一切有关工程询问。
、强电专业1．负责整个小区变配电系统的日常运行、管理和维修保养工作。
2．负责给排水专业所有动力电源、电机、控制柜的维修保养。
3．负责小区公共区域的照明维修。
4．对系统不完善的地方提出整改方案，并经批准后实施。
5．负责检查电梯维修保养单位的维保工作。
6．负责卷帘门的维修、保养。
7．为客户提供有偿服务。
、给排水专业1．负责小区的供水系统、排水系统、消防给水系统、喷淋系统的运行、维修、保养和故障检修。
2．负责小区所有公共卫生洁具的维修保养。
3．负责小区内所有机械的维修。
4．负责水箱、水池及污水井、雨水井、化粪池等清理。
某物业管理公司工程维修部工作手册
某物业管理公司工程维修部工作手册1. 引言本工作手册旨在为某物业管理公司工程维修部门提供一份详尽的工作指导，以确保工程维修工作的高效性和质量。
本手册包括部门的职责、工作流程、常见问题解答和其他相关信息。
2. 部门职责工程维修部门的职责主要包括以下几个方面： - 负责物业设施和基础设施的日常维护、维修和保养工作； - 处理业主提出的维修请求，并及时进行处理； - 监督和协调外部维修公司的工作，并确保工作的质量和进度； - 统计和记录设施的维修情况和维修费用，并向相关部门汇报。
3. 工作流程3.1 提交维修请求业主可以通过以下几种方式提交维修请求： - 在物业管理系统中提交电子维修申请； - 拨打维修热线电话进行电话申请； - 到物业管理办公室填写纸质维修申请表。
3.2 维修请求受理维修部门收到维修请求后，应及时受理，并按照优先级进行分类。
重要或紧急情况的维修请求应优先处理。
3.3 维修任务调度根据维修请求的性质和紧急程度，工程维修部门负责将维修任务进行调度，并派遣合适的维修人员进行处理。
维修任务的调度应考虑人员的工作负荷和所需时间。
3.4 维修工作执行维修人员在接到任务后，应按照工作要求和标准进行维修工作的执行。
同时，维修人员应及时向上级汇报工作进展，并解决问题。
3.5 完成维修工作维修工作完成后，维修人员应填写维修记录，并将相关信息录入物业管理系统。
同时，维修人员应通知业主或相关部门维修工作的完成情况。
3.6 维修费用结算维修部门负责统计和记录维修费用，并将费用结算信息提供给物业管理部门。
物业管理部门根据相关规定进行维修费用的结算。
4. 常见问题解答4.1 如何提高维修工作的效率？•合理安排维修任务的优先级；•提前准备好所需维修设备和材料；•提供必要的培训和技术支持。
4.2 如何解决维修中的问题？•及时与上级沟通，并汇报问题；•寻求专业技术支持；•协调相关部门的合作。
4.3 如何提高维修工作质量？•加强维修人员的培训和技能提升；•定期检查和维护维修设备；•建立维修质量评估标准，并进行绩效考核。
物业管理工程维修部运行手册
物业管理工程维修部运行手册1. 引言本手册旨在为物业管理工程维修部提供运行指南和操作规程，以确保维修工作的高效进行。
本手册的内容主要涵盖了维修部的组织架构、职责分工、工作流程以及常用工具和设备的使用方法等方面。
2. 组织架构维修部是物业管理公司的核心部门之一，负责维护小区内的房屋、设备和公共设施的正常运行。
维修部的组织架构如下：•部门主管：负责整个维修部的管理和决策，协调各项工作。
•维修人员：根据工作需要，将维修人员分为不同的小组，负责日常的维修工作。
•后勤支持人员：负责维修部门的后勤保障工作，包括材料采购、设备保养等。
3. 职责分工为了保证维修工作的高效进行，维修部的职责进行了合理的分工和明确的界定。
具体的职责分工如下：•维修部主管–负责管理维修部的日常运行，包括人员调配、维修计划制定等工作。
–监督和评估维修工作的质量和效率。
–协调与其他部门的合作，解决相关问题。
•维修人员–负责日常维修工作，包括房屋内外的修理、设备检修等任务。
–配合主管制定维修计划，并按时完成任务。
•后勤支持人员–负责维修材料和设备的采购工作。
–负责维修设备的保养和维护工作。
4. 工作流程为了提高维修工作的效率和质量，维修部制定了一套完善的工作流程，并要求所有维修人员严格按照流程操作。
具体的工作流程如下：•接收报修任务：维修部接收到报修任务后，将其登记，并根据任务的紧急程度和工作量进行优先级的分配。
•定位和排查问题：指派维修人员前往现场，进行问题定位和排查。
维修人员需要详细记录问题的具体情况和可能的原因。
•制定维修计划：根据问题的性质和紧急程度，制定相应的维修计划，并报批主管。
•执行维修工作：维修人员按照维修计划，使用适当的工具和材料，进行维修工作。
•验收和测试：维修结束后，进行验收和测试，确保问题已经完全解决，并做好相应的记录。
•完成报修任务：完成维修任务后，将相关信息反馈给报修人，以便报修人确认问题已经解决。
5. 常用工具和设备为了保证维修工作的顺利进行，维修部配备了一些常用的工具和设备。
物业管理工程维修服务手册[共五篇]
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物业管理工程维修服务手册[共五篇]第一篇：物业管理工程维修服务手册物业管理工程维修服务手册一、岗位职责与管理制度1.工程部行为准则1.1目的规范工程维修人员的服务行为，树立公司良好形象，为客户提供优质服务。
1.2适用范围适用于物业管理公司工程维修人员。
1.3内容1.3.1关心公司，热爱本职工作，遵守公司各项规章制度和劳动纪律，维护公司利益和荣誉，爱护公司设备、设施。
1.3.2认真贯彻公司“开源节流”的方针，在工作中力行节俭，不浪费公司资源。
13.3从全局出发，树立良好的合作意识，团结、真诚协作，达到畅顺、高效率的工作绩效，切实服从领导的工作安排和调度，如有异议，必须做到“先服从后投诉”。
1.3.4对工作中出现的问题不推诿，勇于承担责任，并从中吸取教训，不断提升工作水平。
1.3.5未经公司领导授权或批准，不得以公司名义对外展开业务或在外兼任获取薪酬或间接利益之工作。
1.3.6未获批准，不准将本公司的办公用品、公用工具、设备、设施等擅自赠与、转租、出租、出借、抵押给其他公司、单位或个人。
1.3.7工作时间须配戴工作证，着装整洁，注意形象、仪表。
1.3.8严禁向业主索取或收受任何礼品酬金。
1.3.9必须将服务意识，服务态度和服务技巧贯彻落实到言行中，语言文明礼貌，对业主提出的质疑要耐心、细致地回答或解释，不得推脱。
1.3.10对设备、设施及业主报修项目应及时认真地处理，一般情况由当班员工处理完毕。
1.3.11对上门服务应注意业主家内卫生，必须穿鞋套，不得损坏业主物品，如移动物品，需经业主同意，收费时应公平、公正、公开、合理，并经业主签字生效，服务完毕，应将工作场所打扫干净。
第二篇：物业管理工程维修部运行手册物业管理工程维修部运行手册工程部管理范围一、强电专业1．负责整个物业变配电系统的日常运行、管理及维护、保养工作。
2．负责空调、冷水机组等动力电源的供给。
一般情况下电机、控制器由空调专业自行负责，但当对方技术力量不足或设备工具不全时，应给予支持配合。
物业公司工程维修维修保养手册(全套大全)
工程维修部岗位说明1、工程维修部经理岗位职责2工程维修部主管岗位职责3、工程维修部维修工岗位职责工程维修部服务流程1、工程部上门维修操作流程：2、工程部日常工作内容与各类计划：3、电动设备、操作规程1、操作前应先测量三相电源电压是否偏低，三相电压是否平衡。
要检查禁锢螺栓有无卡阻、损坏或磨耗现象.2、在操作中应注意，在启动中和运行后的电动机具，音响和震动是否正常，要检查电动机层装风叶的扇风情况是否良好.3、开始正常运行后要测量三相电流表的负荷电流是否一样，其表针的指示位置有无反常现象.电动机及其起动电气设施有无过热和焦味，应检查各部轴承有无过热现象。
4、应经常检查电表，有无失效现象，操作开关及保险丝等零件是否完完好。
导电体有无过热变质现象.电气电机设施的金属外壳接地保护是否完好,选挂的保险丝容量是否正确、压合的是否妥当。
发现故障及时予以修好,保证设备的正常运行。
5、要检查轴承室有无进水或缺油，有无过热或噪音、转动部分是否良好。
如联轴器、金属链条和齿轮有无磨损现象以及电动机或机具的紧锢螺钉是否齐全，有无松动不全现象。
要检查水泵有无漏水，泵轮和风轮有无磨壳现象，并对“症”进行修理。
4、配电设备维修保养规程1、严格按照供配电系统设备保养计划进辖区设备的保养。
2、主管、工程、每年12月制订下一年度的设备保养计划.3、工作过程应严格遵守电气作业规程。
4、根据系统设备的特点,重点做好除尘、润滑、禁锢接线端子等保养工作。
5、各系统的维修保养以不影响小区正常原则，特殊情况须报告管理处和主管，及时通知受影响的用户。
一、电房倒闸操作制度1、停电拉闸操作必须按照开关—负荷侧刀闸—进线侧刀闸顺序依次操作,送电合闸的顺序与此相反。
如变压器需要停电时，应先停低压，后停高压。
送电时先送高压,后送低压。
严防带负荷拉合隔离开关（刀闸)，为防止误操作，高压电气设备都应加装闭锁.2、倒闸操作由操作人填写操作表，每张操作表只能填写一个操作任务,下列项目应填入操作表内：错误!应拉合的开关和刀闸错误!检查开关和刀闸的位置错误!检查负荷分配错误!检查接地线是否拆除错误!装拆接地线错误!安装或拆除控制回路，电压互感器回路的保险器错误!切换保护回路和检验是否确无电压等3、倒闸操作应由两人执行,其中一人对设备较为熟悉者作监护.4、操作中发生疑问时,不准擅自更改操作,不准随意解除闭锁,应立即向主管负责人报告，弄清楚后再操作.5、电器设备停电后，即使是事故停电,在未拉开有关刀闸和做好安全措施以前，不得触及设备或进入遮拦，以防突然来电。
某物业公司维修服务工作手册
某物业公司维修服务工作手册某物业公司维修服务工作手册第一章：概述1.1 目的本手册旨在规范某物业公司维修服务工作的流程、注意事项和准则，以提供优质的维修服务给业主，确保物业设施的良好运行状态。
1.2 适用范围本手册适用于某物业公司的维修部门及相关人员。
第二章：维修工作流程2.1 报修接收2.1.1 业主通过电话、App或在线平台报修问题；2.1.2 维修部门接收报修工单，并登记相关信息，如业主姓名、联系方式、报修内容，并给予每个工单一个唯一标识码。
2.2 问题诊断2.2.1 维修工程师接受报修工单后，尽快前往现场进行问题诊断；2.2.2 工程师与业主进行沟通，了解问题的具体状况，根据经验和专业知识判断问题原因；2.2.3 工程师根据现场情况，评估所需材料和工时；2.2.4 工程师将问题诊断结果记录在工单上，包括问题原因、所需材料和工时预估。
2.3 维修方案制定2.3.1 工程师根据问题诊断结果制定维修方案；2.3.2 维修方案应详细列明所需材料和工时，并注明可能存在的风险和解决办法；2.3.3 维修方案需在一定时间内提交给上级主管审核。
2.4 维修工作安排2.4.1 上级主管审核并批准维修方案后，维修工程师开始安排维修工作；2.4.2 工程师需合理安排维修工作时间和人力资源，确保工作进度；2.4.3 工程师将维修工作安排通知给维修人员，并提供必要的维修工具和材料。
2.5 维修工作执行2.5.1 维修人员按照维修方案进行维修工作；2.5.2 维修人员需遵守工作安全规范和操作流程；2.5.3 维修人员在维修过程中发现工作安排不合理或存在风险时，应及时向工程师报告。
2.6 维修工作验收2.6.1 维修人员完成维修工作后，向工程师报告；2.6.2 工程师进行现场验收，确保维修工作质量符合要求；2.6.3 工程师与业主进行验收，解释维修工作的内容和目的；2.6.4 如有需要，维修人员进行维修后续服务，并留下联系方式供业主咨询和反馈。
大厦物业管理工程部维修保养管理作业指导书
大厦物业管理工程部维修保养管理作业指导书1. 维修分类及定义1.1.设备维修的定义设备维修是设备技术状态劣化到某一临界状态或发生故障时，为恢复其功能而进行的技术活动，包括各类计划修理，计划外的故障修理和事故修理。
1.2.从不同的角度出发，维修可有不同的分类方法，最常用的是按照维修的目的与时机，分为预防性维修、修复性维修和改进性维修三种基本类型。
1.2.1.预防性维修（PM, Preventive Maintenance)是指通过对设备的检查、检测，发现故障征兆，为防止故障发生，使其保持在规定状态所进行的各种维修活动。
预防性维修包括擦拭、润滑、调整、检查、更换和定时拆修（即定时翻修）等。
这些活动是在故障发生前预先对设备（或其机件）进行的，目的是为消除故障隐患，防患于未然。
这种维修主要用于故障后果会危及安全和影响任务完成，或导致较大经济损失的情况。
预防性维修可分为定时拆修、定时报废、预知维修和隐患检测四种维修类型。
定时拆修（RW, Rework at Fixed Interval）是指设备使用到规定的时间予以拆修，使其恢复到规定的状态。
例：水泵定期拆修，接触器拆修等。
♦定时报废（DS, Discard at Some Interval）是指设备使用到规定的时间予以废弃。
定时报废较之定时拆修是一种资源消耗更大的预防性维修工作。
工作的结果或者是设备更换零部件，或者是报废。
例：空气开关，继电器等。
有时把定时拆修和定时报废这两种预防性维修类型统称为定时维修（HT, Hard Time Maintenance）。
定时维修适用于已知寿命分布规律的而且有耗损期的设备。
这种设备故障的发生、发展同使用时间有明确的关系，设备的大部分能工作到预期的时间以保证定时维修的有效性。
♦预知维修(Predictive maintenance)是指经过一定的时间间隔后，将观察到的设备状态与适用的允许标准进行比较的工作。
工作的结果可以是设备能继续使用到下一个检查期或重新加工后使用，也可以是设备零部件的更换或者报废。
某某物业管理有限公司工程维修部工作手册
上海晨宏物业管理有限公司工程维修部工作手册审核人：___________________ 审核日期：___________________批准人：___________________ 批准日期：___________________生效日期：_________________目录工程维修部组织架构上海晨宏物业管理有限公司企业标准工程维修部工作标准上海晨宏物业管理有限公司发布工程维修部工作标准要求：一、周一至周日24小时受理业主和住户水电零星报修、房屋报修，365天有维修服务，半小时内赶到现场处理。
二、办公场所整洁有序，态度和蔼文明，挂牌上岗，安全作业。
三、公共部位：1、房屋结构：每年一次对重要部位进行检查记录，有损坏及时安排维修并告知相关业主和使用人。
2、门窗：每月检查一次记录在巡视记录表中。
3、楼内墙面、地面、顶面：每季检查一次，有损坏及时修补。
4、管道排水沟：每半年一次对屋面泄水沟进行清理疏通；室内外排水管道每季度进行清理疏通，有记录，6月—9月每半月检查一次。
5、道路、场地、侧石、窨井、渠道等：每二周巡视一次有记录，无缺损、无满溢、无损坏、无积水，及时维修。
6、娱乐设施、健身设施：每周巡视二次有记录，有损坏及时维修，及时养护，确保正常安全使用。
7、安全标识：有汇总清单，每周巡视检查一次，有损坏及时维修更新。
8、装修管理：每三天巡视一次，无违章搭建等，空调安装位置一致。
9、外墙面、围墙：无损坏、无污染、无起壳，发现问题及时维修，每月巡查一次。
10、公共照明：每周二次巡视，公共照明亮灯率98%以上，每日一次巡视，每月保养一次，每年安全检查二次，保证电器设备安全正常。
11、消防设施设备：（1）每月检查一次消防栓：（2）消防栓箱内各种配件完好。
（3）每月启动一次消防泵：（4）每半年检查一次消防水带、阀杆处加润滑油，并做一次防水。
避雷系统：每年二次检查避雷装置，有记录。
弱点系统：1、楼宇对讲、住户报警、周界报警、监视系统、电子巡更，不定期进行检查，保证其24小时运作正常。
物业管理工程维修部运行手册
物业管理工程维修部运行手册一、部门概述物业管理工程维修部是保障物业设施设备正常运行、维护小区或建筑物良好环境的重要部门。
其职责涵盖了对各类设施设备的维修、保养、改造，以及处理业主的维修诉求等工作。
工程维修部的高效运行对于提升物业管理服务质量、增加业主满意度、保障物业资产价值具有关键作用。
二、部门组织架构工程维修部通常由维修主管、维修技工等岗位组成。
维修主管负责部门的整体管理和协调工作，制定工作计划和目标，并监督工作的执行情况。
维修技工则根据各自的专业技能，负责具体的维修任务。
三、岗位职责（一）维修主管1、制定并执行工程维修部的工作计划和目标，确保设施设备的正常运行和维护。
2、负责部门人员的管理和培训，安排工作任务，评估工作绩效。
3、协调与其他部门的合作，处理与设施设备相关的问题和投诉。
4、审核维修费用预算，控制维修成本。
5、定期检查设施设备的运行状况，制定并实施预防性维护计划。
（二）维修技工1、负责各类设施设备的日常维修和保养工作，包括电气、给排水、暖通、电梯等。
2、按照维修主管的安排，及时处理业主的维修诉求，保证维修质量和效率。
3、协助制定设施设备的维护计划和操作规程，并严格执行。
4、记录维修工作的相关信息，如维修时间、维修内容、使用材料等。
四、工作流程（一）维修诉求受理1、业主通过物业服务中心、电话、网络平台等渠道提出维修诉求。
2、客服人员将维修诉求记录并转达给工程维修部。
（二）维修任务分配1、维修主管根据维修诉求的紧急程度和维修技工的工作安排，分配维修任务。
2、维修技工领取维修任务单，准备所需工具和材料。
（三）维修工作实施1、维修技工到达维修现场，与业主沟通了解具体情况。
2、对故障进行诊断和分析，制定维修方案。
3、按照维修方案进行维修工作，确保维修质量和安全。
（四）维修结果验收1、维修工作完成后，维修技工通知业主进行验收。
2、业主对维修结果进行验收，如不满意，维修技工应继续整改直至业主满意。
物业管理工程维修服务手册
物业管理工程维修服务手册一、岗位职责与管理制度1. 工程部行为准则1.1 目的规范工程维修人员的服务行为，树立公司良好形象，为客户提供优质服务。
1.2 适用范围适用于物业管理公司工程维修人员。
1.3 内容1.3.1 关心公司，热爱本职工作，遵守公司各项规章制度和劳动纪律，维护公司利益和荣誉，爱护公司设备、设施。
1.3.2 认真贯彻公司“开源节流”的方针，在工作中力行节俭，不浪费公司资源。
13.3 从全局出发，树立良好的合作意识，团结、真诚协作，达到畅顺、高效率的工作绩效，切实服从领导的工作安排和调度，如有异议，必须做到“先服从后投诉”。
1.3.4 对工作中出现的问题不推诿，勇于承担责任，并从中吸取教训，不断提升工作水平。
1.3.5 未经公司领导授权或批准，不得以公司名义对外展开业务或在外兼任获取薪酬或间接利益之工作。
1.3.6 未获批准，不准将本公司的办公用品、公用工具、设备、设施等擅自赠与、转租、出租、出借、抵押给其他公司、单位或个人。
1.3.7 工作时间须配戴工作证，着装整洁，注意形象、仪表。
1.3.8 严禁向业主索取或收受任何礼品酬金。
1.3.9 必须将服务意识，服务态度和服务技巧贯彻落实到言行中，语言文明礼貌，对业主提出的质疑要耐心、细致地回答或解释，不得推脱。
对设备、设施及业主报修项目应及时认真地处理，一般情况由当班员工处理完毕。
对上门服务应注意业主家内卫生，必须穿鞋套，不得损坏业主物品，如移动物品，需经业主同意，收费时应公平、公正、公开、合理，并经业主签字生效，服务完毕，应将工作场所打扫干净。
2．工程部主任岗位职责2.1 任职资格2.1.1 具有《中华人民共和国特种技术操作许可证》2.1.2 熟练掌握电工基本原理。
2.1.3 具有较强的专业知识，全面了解住宅内各种设备的基本原理。
能够对下属进行技术指导。
2.1.4 基本了解国家有关电工操作规程与技术标准。
2.2 工作内容2.2.1 全面管理工程部事务。
物业公司工程维修部工作手册
工程维修部工作手册编号： CBREXH—GZ—EM—04 版本/状态: A/1编制:审核:批准:生效日期: 二〇一四年七月一日＊*＊物业管理服务有限公司1．工程维修部目标及实施措施1.1目标：1)年度电能耗(除中央空调）同比下降10%以上2)房屋本体及设施设备按计划保养,计划完成率100%，运行正常;3)月度零修及时率达到98％以上，月度零修合格率达到100％，无零修质量造成的有效投诉4)有效控制供方驻场服务质量5)设备重大管理责任事故为零6)月度记录、资料保存完整，及时归档，归档率100%1.2适用范围：适用于**＊*项目工程维修部。
1.3措施:1)工程维修部人员在日常工作中，必须积极配合齐心协力，做到第一时间上门服务，确保客户满意.2)部门人员做好安全、管理工作，采取预防措施，防止发生重大设备事故和人员伤亡。
组织部门技术人员熟悉、掌握所管辖的设备性能，参与解决大厦突发事故的抢修.3)负责对小区的机电设备实施统一管理，积极做好维修运行的日常管理工作。
4)熟练掌握设备设施的性能和操作,加强对设备的维护和保养,确保设备完好，为服务提供基本保障。
2．工程维修部组织架构5-603．工程维修部岗位职责3.1目标：明确部门职能及各岗位工作职责、工作范围和日常工作。
3.2适用范围：适用于＊**＊项目工程维修部.3.3内容：3.3.1部门工作职责：1)负责楼宇设备设施的交接验收，建立详细的设备设施台帐，对接管验收的设备设施做好现场标识，并完成交接报告；2)制订工程维修部日常运作、管理工作程序及各级人员的岗位职责，建立设备设施的安全操作、运行管理、维护保养、应急处理等技术文件和对客服务标准、规范;3)负责制订楼宇(工程维修部分）的年度和月度预算、采购计划、资金支付计划、年度和月度设备设施维护保养计划和设备设施大修计划；4)对管理范围内的设备、设施进行全面、有效的管理，确保设备设施的正常运行。
按年度和月度设备设施维护保养计划对设备设施进行维护保养,确保维护保养和检修的项目、方法和完好程度符合相关规定。
物业管理工程维修服务手册
物业管理工程维修服务手册一、岗位职责与管理制度1. 工程部行为准则规范工程维修人员的服务行为，树立公司良好形象，为客户提供优质服务。
适用于物业管理公司工程维修人员。
关心公司，热爱本职工作，遵守公司各项规章制度和劳动纪律，维护公司利益和荣誉，爱护公司设备、设施。
认真贯彻公司“开源节流”的方针，在工作中力行节俭，不浪费公司资源。
“先服从后投诉”。
对工作中出现的问题不推诿，勇于承担责任，并从中吸取教训，不断提升工作水平。
未经公司领导授权或批准，不得以公司名义对外展开业务或在外兼任获取薪酬或间接利益之工作。
未获批准，不准将本公司的办公用品、公用工具、设备、设施等擅自赠与、转租、出租、出借、抵押给其他公司、单位或个人。
工作时间须配戴工作证，着装整洁，注意形象、仪表。
严禁向业主索取或收受任何礼品酬金。
必须将服务意识，服务态度和服务技巧贯彻落实到言行中，语言文明礼貌，对业主提出的质疑要耐心、细致地回答或解释，不得推脱。
对设备、设施及业主报修项目应及时认真地处理，一般情况由当班员工处理完毕。
对上门服务应注意业主家内卫生，必须穿鞋套，不得损坏业主物品，如移动物品，需经业主同意，收费时应公平、公正、公开、合理，并经业主签字生效，服务完毕，应将工作场所打扫干净。
2．工程部主任岗位职责具有《中华人民共和国特种技术操作许可证》熟练掌握电工基本原理。
具有较强的专业知识，全面了解住宅内各种设备的基本原理。
能够对下属进行技术指导。
基本了解国家有关电工操作规程与技术标准。
全面管理工程部事务。
负责小区（大厦）内设备设施的维修保养、督导和管理工作。
负责突发性的设备故障处理与人员调度，并组织调查设备事故原因，制订预防措施。
负责对设备保修单位维护保养工作的联系、协调、监管及质量评定。
根据设备的特点制订或审核各类设备的年度、季度、月度、周预防性检修保养计划，并监督落实。
检查交接班情况、巡查情况，回访维修情况，并对工作中存在的问题尽快提出处理意见，负责具体的技术性检查。
物业管理工程维修类工作手册
XX物业管理有限公司工程维修类工作手册手册编号： QW-XMGC版本及发行编号： A /0受控状态：编制：日期年月日审核：日期年月日审批：日期年月日目录组织架构（QW-XMGC-01）物业服务项目管理职责（QW-XMKF-02）一、制度管理1．制度建设与管理：提出完善公司规章制度的建议，建立适合于本项目物业服务的规章制度，制定公司规章制度具体的实施办法，按授权或经公司审批后负责组织落实。
2．执行公司颁布的和各职能部门下达的各项规章制度、通知、指令，贯彻执行管理体系文件对本部门的相关规定；3．正确贯彻执行国家和地方有关物业服务方面的法律、法规、政策；二、物业项目运营管理1．负责制订部门的质量目标、工作计划，经公司审批后组织实施；2．编制本物业项目预算、资金计划与采购申请；3．负责执行涉及本物业项目的各类经营管理合同；4．维护本项目顾客满意率与满意度；5．对顾客进行意见征询活动，并进行业主满意率调查；6．接受公司对各项工作的稽核、检查，配合公司职能部门进行企业文化、对外宣传、人力资源管理、培训学习方面的活动；7．负责项目对外公共关系的建立与维护。
三、各项物业服务职能的实施1．参与项目物业服务的可行性研究，负责制订物业服务方案，并从物业服务实施方面提出可行性的建议；2．负责前期物业管理的组织、协调与控制；3．负责对业主入住的交验及装修的管理；4．负责与物业管辖区域的业主或业主委员会签定物业服务合同及业主公约；5．负责物业管辖区域的公共秩序维护、消防及治安防范、交通秩序的管理与服务；6．负责物业管辖区域的绿化、保洁及公共环境卫生的管理与服务；7．负责物业管辖区域的房屋、设施设备的管理、维修维护保养及应急抢修服务；8．负责物业管辖区域的物业管理服务费用的收缴工作；9．负责配合置业公司和公司行政人事部进行物业管辖区域的社区文化活动组织与实施；10．负责物业管辖区域的业主档案及资料管理；11．负责物业管辖区域的紧急情况的处理；12．负责组织对业主的回访及业主投诉处理；13．负责托管商业铺面、房屋、固有资产等的租赁、租赁款回收及管理；14．负责对顾客的特约服务的可行性分析，经公司审批后组织实施；15．物业项目在经营中的各项费用收缴工作；16．向公司提出请款申请，负责及进对外支付本项目各项能耗、代收代付、退押金工作；17．高效及时处理其它顾客求助。
XX物业管理有限公司工程维修部运行手册
物业管理工程维修部运行手册编制：审核：批准：北京安佳物业管理有限公司二零零五年二月目录第一章工程部人员架构图------------------------------------------ < 3 >第二章工程部管理范围--------------------------------------------- < 4 > ~ < 5 >第三章工程部规章制度--------------------------------------------- < 6 > ~ < 30 >第一节第一节公共部分------------------------------------------------- < 6> ~ < 18 >第二节第二节强电专业------------------------------------------------- < 19 > ~ < 26 >第三节第三节空调专业------------------------------------------------- < 27 > ~ < 33 >第四节第四节弱电专业------------------------------------------------- < 34 > ~ < 35 >第四章工程部维修保养流程--------------------------------------- < 36 > ~ < 41 >第五章工程部人员调配流程--------------------------------------- < 42 >第六章工程部工作单流程------------------------------------------ <43 > ~ < 44 >第七章设备节能办法------------------------------------------------ < 45 >第一章第二章第一章工程部人员结构图部门经理维修主管维修主管1班2班电工3班维修工维修工维修工维修工第三章第二章工程部管理范围工程部负责的日常工作有：1．对建筑物及所有机电设备的日常运行管理及维护保养。
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工程维修部工作手册（振头大厦物业公司工程维修部手册试运行版）一：工程维修部质量/服务目标维修服务满意率 设备设施完好率 请修及时率 请修合格率维修服务满意率= —————————————×100%，不得低于85% 。
设备设施完好率= ——————————————×100%，不得低于98%；请修及时率=————————————————×100%，不得低于95%；请修合格率= ——————————×100%，不得低于95%。
二：维修部组织架构图每月检查中完好的设备设施数量对维修服务及时感到满意的业主人数 每月一次请修合格次数 每月请修总次数 客户满意调查总业主人数对维修服务满意的业主人数总设备设施数量客户满意调查总业主人数工程维修部经理工作职责：1、在物业管理处的领导下，全面负责工程维修部的各项工作。
2、负责物业管理处所辖房屋建筑，公共设施，机电设备、消防设备等技术和管理工作。
3、负责制定本部门的各项管理制度及应急措施，确保质量管理体系在本部门有效运行。
4、负责向业主提供日常维修等服务。
5、负责对本部门各班的工作进行检查和指导。
6、负责业主装修申请、审批工作及较大规模的装修验收工作。
7、负责参与大厦工程验收交接工作及制定大厦工程验收实施计划。
负责组织大厦的机电设备运行调试工作。
8、负责对本部门发生的重大事故，组织调查分析及处理工作。
9、对采购物资和提供服务的供方进行评价。
10、负责审核本部门提交的物品申购报告，交主管领导审核的并报物业管理处总经理批准。
11、负责本部门水、电、土等各专业技工的工作技能的培训及考核计划的制定，并配合物业管理处组织实施；确保其正常运行。
12、监督、组织实施与物业管理处管理有关的计量检测设备的定期校准工作。
13、全面规划公司服务设施、消防设施的添置、安装、调试、运转和维修等工作，为质量管理体系的正常运作提供保障。
14、负责收集设施、设备运行原始记录，并进行统计分析，为提高运行质量提供依据。
15、组织领导工程维修部人员的岗位培训和技术培训。
基本要求：1)保证工程维修部日常工作正常运转。
2)保证大厦设施设备公司日常运作。
3)保证物业管理处总经理交办的各项工作。
工程维修部调度主管工作职责：1)配合工程维修经理的工作，完成公司下达的各项管理指标。
2)配合工程维修部经理主持全面工作，包括加强安全管理和教育，建立安全制度，防止事故发生；负责部门员工的业务培训和考核；负责指挥日常维修保养；下属员工工作的检查督导；负责维修工具及日常消耗品控制管理等。
3) 配合工程维修部经理组织制定设备设施维修计划和方案；参与二装实施及改进的策划。
4) 配合工程维修部经理掌握人员及设备状况，审核各种运行记录，掌握能耗规律，及时处理异常情况。
5) 配合工程维修部经理定期检查重点设备运行状况，不断改进设备缺陷，支持下属合理的技术改造，使设备日趋完善。
6) 配合工程维修部经理健全各项规章制度，落实奖惩措施，提高管理水平。
7) 配合工程维修部经理现场检查维修点的工作情况，收集业主意见，不足之处即时跟进。
8) 配合工程维修部经理定期召开维修部会议，指正工作中的不足之处，听取汇报总结，布置工作，了解员工生活、工作、思想等实际情况，并尽量帮助解决。
9)负责工程方面技术图纸、文件和设备档案的接管和归档工作。
10) 配合工程维修部经理指挥突发性设备设施的抢修工程。
11) 配合工程维修部经理负责外委工程的立项，工程施工督导及验收移交工作。
12) 配合工程维修部经理负责大厦内工程维修方面各项数据的统计。
13)定期向维修部经理汇报工作，完成上级交办的其它任务。
基本要求：1)保证设备设施完好率达98%以上。
2)保证水、电、气供应顺畅，不发生工程维修方面较大的责任事故；出现意外情况及时修复，不影响业主正常工作和生活及物业公司日常运作。
强弱电综合班工作职责：1)配合调度主管的各项工作安排、听从指挥、接受监督，认真完成任务并配合其它部门工作。
2)负责对种类公共设施按时进行维修，确保强弱电设备正常使用功能，组织对各类突发性故障进行抢修，及时合理解决业主的请修。
3)及时处理各种突发事故，并做好记录。
4)向调度主管报告工作情况、每月的材料使用情况等。
5)对维修中的一些整改项目，提出合理化建议。
6)负责大厦内的供配电的正常运行，保证正常供电。
7)对各供配电房进行巡检工作，每月将各电房运行记录表整理归档，呈报管理处。
8)定期对设备房及设备进行清洁除尘、维护保养工作。
9)向主管报告设备的运行情况及保养情况；根据实际情况，对设备设施的改造提出合理化建议。
10)节约各种维修材料，根据实际情况做好节水节电工作；按规定对大厦的消防设备设施进行巡视及例行保养，确保消防设备设施完好。
11)执行公司及管理处工作计划，遵守公司规章制度，积极参加各种类培训，不断总结实际工作经验提高思想素质和技术水平。
12)完成主管及上级领导交代的其它任务。
基本要求：1）及时修复电、气故障，保证业主工作和生活及大厦物业工作需要。
2）准确快速地完成维修任务，注重礼貌礼节，保持良好的仪容仪表。
3) 保证大厦内正常供电，不出现供电方面大的责任事故。
4) 通过维护保养保证设备安全稳定运行。
给排水综合班工作职责：1、在工程维修主管调度指导下，对空调及给排水系统所辖设备。
2、制订并执行空调及给排水系统的设备定期保养规定及技改项目方案。
3、填写本系统的操作要求和工作指令。
4、提出本系统的备料计划，协助采购专业性较强的工具或零件。
5、负责本系统的外委项目（含外委工程、代维修工程及仪器、仪表、工具送检）监督。
6、负责业主给排水的请修。
7、负责本系统各类图纸和资料的收集、分类。
8、负责空调系统（包括风机盘管）的日常运行和维护保养。
协助强弱电维修组对空调系统中相关的电气设备进行维护保养。
9、负责给排水系统（包括阀门、管道）的维护保养。
协助强弱电维修组对给排水系统中相关的电气设备进行维护保养。
10、在非供冷期内设备责任人每周一次巡查责任设备；每月一次清洁责任设备及周围环境卫生。
11、在供暖期负责供暖系统的维修保养。
12、负责大楼管辖范围内所有公共设备的应急维修。
基本要求：1）及时修复给排水和空调及暖气，保证业主工作和生活及大厦物业工作需要。
2）准确快速地完成维修任务，注重礼貌礼节，保持良好的仪容仪表。
3) 保证大厦内正常供水，不出现供水方面大的责任事故。
4) 通过维护保养保证设备安全稳定运行。
土建二装综合班工作职责：1)在工程维修主管调度指导下，对土建，大厦地面墙面天花，楼外墙体，广场路面的整修。
2)配合工程维修部经理主持二装的全面工作，包括二装前期的审图及改图的跟进，二装中期的现场监督施工工序和施工进度及成品保护，二装后期的最终图纸的收集和绘制，及现场的清理。
3) 配合工程维修部经理组织制定大厦结构设施维修计划和方案。
4) 11) 配合工程维修主管调度负责外委建设及修缮结构工程的立项，工程施工督导及验收移交工作。
5) 在工程维修主管调度指导下定期检查大厦地面墙面天花，楼外墙体，广场路面。
基本要求：1)保证大厦设施正常使用；2) 保证大厦地面墙面天花，楼外墙体，广场路面的平整和美观。
不影响业主正常工作和生活及物业公司日常运作。
3)保证大厦内二装工作正常进行和完成。
4)保证物业管理处外委建设及修缮结构工程进行和完成。
三：工程维修服务检验流程和标准目的：确保所需维修项目的及时进行，高质量地完成维修，满足业主的服务要求，保证小区内的设施设备正常运行。
适用范围：大厦内各类公共设施设备及公共部分维修过程的检验。
业主（住户）委托的各种维修的维修过程检验。
职责：调度主管每日对《维修单》进行检验。
调度主管负责公共设施设备及公共部位的巡检，组织对发现的问题实施整改。
大厦客服部负责对客户请修工作进行回访。
基本内容：维修过程的检验要求：4.1.1维修服务及时性的检验：如无特殊情况从接到维修要求起至到达维修现场时间不超过15分钟。
如有特殊情况15分钟到达不了的及时和业主联系说明情况并得到业主的认可。
维修时间视工艺复杂程度而定。
一般性维修不超过当天，对于特别困难的，从接到维修要求到维修完成最多不超过三天（工艺要求特殊的例外）。
不能当天完成的，应向业主（住户）解释原因。
4.1.2维修服务质量的检验，按维修服务标准进行检验：功能性维修，以恢复原有功能为准；外观性维修，表面应无色差、高低不平现象出现，与原有部位相比较，应无凹凸感。
检验：4.2.1日检：调度主管及时收回每日的《维修单》，以检验维修的及时性和住户对维修服务过程是否满意，检查当天维修任务的完成情况。
4.2.2周检：调度主管每周对小区各公共设备设施的维修、保养进行检查，有问题及时督促协助维修技工解决。
4.2.3回访：客服部接单前台/区域物业管家按规定的时间对业主（住户）进行电话或上门回访,并在《维修单》上作好相应记录，对业主感觉不满意的维修服务应立即安排返工或采取相应措施进行处理。
4.2.4 月检：调度主管每月监督检查时应对维修记录进行抽查,检验维修记录填写是否规范，维修回访满意率是否达到要求等。
4.2.5对以上检验中发现的严重不合格立即查找原因，及时采取措施进行纠正，在检验过程中发现隐患应及时采取预防措施。
目的:规范维修服务流程，保证服务质量。
适用范围:客户请修的处理流程。
职责:维修领班负责维修指导及监督检查，维修领班与维修技工负责日常维修服务。
大厦客服部负责回访，客户前台负责开单及跟进。
基本内容:流程图:目的：确保上门维修及时、高效，让业主（住户）满意。
适用范围：所有涉及业主（住户）的维修服务。
职责：调度主管指导、监督及协助技工完成维修工作。
基本内容：接待住户的维修请求：4.1.1调度主管到客服中心领取维修单，根据维修内容安排上门维修。
4.1.2无论何种情况，都不可拒绝住户要求上门维修或查看的请求，如有特殊情况予住户合理的解释。
4.1.3根据实际情况，即日或预约上门查看（如为简单维修无须此步骤）或维修，如住户要求马上上门则必须在15分钟内到达现场。
4.1.4工作服穿戴整洁，佩戴工作证方可上门。
4.1.5约定时间的必须按约定时间提前５分钟到达。
4.1.6凭《维修单》进门查看；对发现的问题向住户提出解决方案并就所需的材料、工具、修理时间征询住户意见，并得到住户肯定后方可进行下步工作。
领用材料4.2.1如住户未准备材料或准备材料不合用，在向其说明情况后回管理处领用材料。
4.2.2如住户对所需材料有特殊要求或仓库无此材料时，可由住户采购提供或或向公司申购。
上门维修4.3.1使用对讲门禁系统和业主联系，如业主不在家中，则填写好《留言条》，附在住户家门上，方可返回。
4.3.2工作服穿戴整齐，佩戴工作牌，对所需材料及工具一次性配带齐全，并自带抹布以便清理工作现场。