[转载]民事审判指导与参考11个物权案例裁判观点集成

[转载]民事审判指导与参考11个物权案例裁判观点集
成
《民事审判指导与参考》⾃34辑始每期均刊登案例，并由最⾼法院民⼀庭法官撰稿表述裁判观点，具有较⾼的参考价值。

作者在整理时，就案例及相关内容进⾏了简化。

⽂后另附审判研究公众号编发的《民事审判指导与参考》30个婚姻与继承案例、最⾼法院10批52个指导性案例裁判观点集成，以及2013-2015年最⾼法院公报案例裁判规则等18篇内容阅读链接。

01.⼩区⼀层业主拆墙改门、搭建台阶是否构成侵权|第34辑
案情摘要
2004年李某购买了某⼩区3号楼1门102室，购买协议约定双⽅应当遵守国家及当地的规定对楼房进⾏管理和维修，装饰及改造。

其后李某与物业公司签订了物业管理维修(装修)协议，约定李某应当遵守建设部《建筑物装饰装修管理规定》及《家庭居室装饰装修施⾏管理办法》，违反规定李某承担全部责任，物业公司有权要求恢复原状。

李某不得改变⽤途，不得擅⾃侵占共有部位。

协议明确承重结构包括外墙墙体、基础等为共有部位。

李某2005年2⽉取得个体⼯商户执照，经营场所为其住宅地址。

2005年7⽉李某将其住宅⼀间居室的窗户下⾯的墙拆除，改建为⾷品销售处的进出门，并且搭建了台阶。

物业公司要求李某恢复原状，李某认为对于窗户以下多少⽶是共有部位不明确，⽽且获得了营业执照，不同意恢复。

法院处理
⼀审法院认为李某侵犯了住宅共有部位，按照法律规定及合同约定，物业公司有权要求李某恢复原状。

判决恢复原状。

双⽅未上诉。

最⾼法院民⼀庭意见
依照法律规定及双⽅合同中对住宅共有部位和⾃⽤部位的界定，李某擅⾃拆窗改门、搭建台阶的⾏为侵占了住宅的共有部位，超出了正当⾏使权利的界限，妨碍了物业公司的正常管理秩序，属于侵权⾏为。

依照法律及合同约定，物业公司有权要求李某拆除搭建的台阶、恢复原状。

⼈民法院应依法⽀持物业公司的诉讼主张，对李某的侵权⾏为予以纠正。

02.部分业主以违反法定程序为由请求撤销业主⼤会决定，⼈民法院应否受理|第34辑
案情摘要
某⼩区建筑外墙⾯及楼道墙⾯脱落严重，业主⼤会经研究决定筹资进⾏粉刷，决定作出后，23户业主以业主⼤会决定违反法定程序为由，向法院起诉要求撤销该决定。

法院处理
⼀审法院认为本案不属于法院民事案件范围，可以向地⽅⼈民政府有关部门申请解决，驳回23户业主起诉。

⼆审认为现⾏法律并未将此类纠纷排除在⼈民法院审理范围，裁定撤销⼀审裁定，指定⼀审法院审理本案。

最⾼法院民⼀庭意见
业主以违反法定程序为由请求撤销业主⼤会作出的决定，⼈民法院应当受理并对业主⼤会所作的决议是否符合法定程序进⾏审查。

03.居民住宅外墙⾯所有权属于谁|第35辑
案情摘要
李某、王某及张某住某⼩区，三⼈⾃有住房均位于该⼩区临街楼房三层，彼此为邻，临街的⼀、⼆层被建设银⾏购买⽤于经营⽇常业务。

2007年11⽉建设银⾏与李某、王某及李某签订合同，约定银⾏在三⼈住宅外墙⾯挂银⾏招牌，年租⾦2万元。

租⾦从2008年1⽉1⽇开始⽀付。

2007年12⽉银⾏在外墙⾯挂上招牌，2008年1⽉1⽇⽀付2万元租⾦给三⼈。

⼩区业主委员会得知后，要求三⼈将租⾦交给业委会，三⼈不同意，全体业主100户向⼈民法院起诉要求收益归全体业主。

法院处理
⼀审法院认为银⾏没有使⽤其他业主的墙⾯，判决驳回原告的诉讼请求。

⼆审改判⽀持了原告的诉讼请求。

最⾼法院民⼀庭意见
依照《物权法》第70条规定，居民住宅⼩区的外墙⾯不属于专有部分，单个居民对与其专有部分紧密相联的外墙⾯不拥有所有权。

居民住宅⼩区的外墙⾯属于全体业主所有。

居民住宅⼩区对其紧密相联的外墙⾯拥有合理使⽤的权利，这⼀权利是业主专有权利的合理延伸。

合理使⽤的标准有⼆：⼀是不以盈利为⽬的，⽽是为了更好地利⽤专有部分，增加专有部分的舒适度，增加专有部分的安全，同时⼜不损害⼩区其他业主的共有利益。

业主对与其紧密相联的外墙⾯合理利⽤也要符合市政管理的规定，同时要正确处理相邻关系，不得侵害相邻业主的权益。

⼩区内独栋别墅的外墙⾯属于独栋别墅的所有权⼈。

04.不动产权属证书是权利⼈对该不动产享有物权的证明|第38辑
案情摘要
2000年9⽉吴某与**信公司签订了商品房买卖合同，购买了该公司开发的两套商品房，总价770多万元，吴某与银⾏签订了贷款合同，贷款616万元，期限20年。

2002年11⽉郑某与吴某签订协议，内容为吴某购买的2套住房实际为郑某所有，因郑某⽆户⼝不具备购买条件，以吴某名义购买，实际付款⼈是郑某，吴某对房屋不享有权利也不承担风险。

同时因该房屋在吴某名下，为了出租经营该房屋，吴某出具委托书。

后吴某出具了委托书给郑某。

2007年3⽉房管局向吴某颁发了房产证。

因双⽅发⽣争议，郑某向法院起诉，要求确认上述房产归其所有。

诉讼中郑某提供了吴某名义的存折，购房发票原件，明确陈述了贷款银⾏及每⽉还款的情况，吴某对付款的时间、数额、地点不能陈述，对存折开户⽇期也陈述错误。

吴某认为购买了房屋，取得了产权证书，双⽅签订的协议⽆效，双⽅属于债务纠纷，不能对抗吴某取得所有权。

法院处理
⼀审法院确认房屋归郑某所有，吴某不服上诉，⼆审认为吴某取得产权证书，可以推定是权利⼈，但是依据双⽅的协议、发票等证据，可以证明吴某取得上述房屋所有权系受郑某的委托，郑某享有事实上的所有权，郑某有权要求吴某注销产权登记，将房屋变更登记⾄郑某名下，驳回吴某上诉，维持原判。

最⾼法院民⼀庭意见
根据《物权法》第17条的规定，不动产权属证书是权利⼈享有不动产的证明。

该证书是权利的外在表现形式，只具有推定的证据效⼒，与实际权利状况不⼀定完全吻合。

原告认为该权属证书记载的权利⼈错误，对该不动产主张权利的，有责任提供证据加以证明。

如果证据⾜以证明原告才是真正的权利⼈的，应当否定不动产权属证书记载的权利⼈的权利，⽀持原告的诉讼请求。

05.限制业主专⽤部位所有权的业主公约或者章程的效⼒问题|第41辑
案情摘要
原告834⼈，被告38⼈均为某商厦的业主，某商厦的业主在其内部有1344个商铺。

2002年1⽉25⽇业主正式开始经营，2004年10⽉召开了⾸届业主⼤会，制定了《章程》和《公约》，《章程》第11条规定：“业主代表⼤会作出的修改业主委员会章程、业主公约、业主代表⼤会议事规则，选聘、解聘或者变更物业管理企业，专项维修基⾦使⽤和统筹⽅案的决定，分担业主委员会活动经费重⼤事项的，必须经全体业主所持投票权的2/3以上表决通过。

对⼀般事项的决定须经业主代表⼤会与业主代表1/2以上通过。

第19条规定：“业主委员会履⾏以下职责：……(3)选聘物业管理企业与经营管理企业，并与物业管理企业与经营管理企业订⽴、变更物业管理聘⽤合同和经营管理委托合同……”第24条规定：“业主委员会经营管理有关事项需由拥有本楼宇内所有房产权和经济利益相同的业委会委员商议通过后形成⽅案，提交业主代表⼤会表决通过。

”
《公约》约定了物业和经营管理的问题，第3条规定：由业委会根据业主代表⼤会的授权，征求本楼宇在内所有房产权和经济利益相同的业主意见，表决通过后以合同形式分楼宇所有权分别委托⼀个经营管理公司实施统⼀专业化经营管理服务。

业主委员会可以通过招标或者其他⽅式选聘经营管理公司，并与业主代表⼤会选定的经营管理公司订⽴、变更或者解除委托管理合同。

选聘的经营管理公司有权对商场布局进⾏统⼀设计、统⼀布局、统⼀经营、统⼀管理，统⼀财务核算。

选聘的经营管理公司不得改变本楼宇内原有的设计经营⽅案。

2006年9⽉根据部分业主提议，业主对《章程》和《公约》进⾏修改，在《章程》11条后增加“业主委员会可以根据多数业主意见，授权经营企业对整体布局进⾏调整和招商。

”“业主委员会设⽴监督组，对经营管理企业的招商、财务、现场管理等进⾏监督管理。

”《章程》24条后增加“业主委员会所授权聘请的经营管理企业对教育布局进⾏统⼀招商、统⼀布局、统⼀经营、统⼀管理、统⼀财务核算。

”《公约》第3条“选聘的经营管理公司不能改变本楼宇内原有设计经营⽅案”改为“选聘的经营管理公司不能改变本楼宇内的设计建设⽅案。

”有946个铺位的业主在修改说明上签名，同意修改。

2005年商厦存在部分业主⾃营，部分业主委托经营的情况，2007年7⽉业委会根据⼤多数业主的意见与某经营服务有限公司签订《委托经营管理合同》，明确鉴于1344个铺位业主中1188个业主与服务公司签订了委托经营合同，超过了2/3，根据《公约》第三条的约定，业主委员会与服务公司签订合同。

到开庭前总计1190个业主与服务公司签订了委托经营合同。

因部分业主不同意将铺位交付服务公司，原告起诉要求确认《章程》、《公约》有效，确认业主委员会与服务公司签订的《委托经营管理合同》有效。

被告认为业主⾃营还是委托经营，不属于物业管理范畴，要求撤销《章程》及《公约》，《委托经营管理合同》⽆效。

法院处理
⼀审认为《章程》和《公约》订⽴、修改符合规定，业主应当受到《章程》和《公约》的约束，判决《章程》、《公约》和《委托经营管理合同》有效。

被告不服上诉。

最⾼法院民⼀庭意见
根据《物权法》第76条的规定，经营性⽤房的专有部分具有⽅式不属于业主⼤会的共同决定事项。

业主公约或者章程作出的该专有部分是⾃主经营还是委托经营，由全体业主按照少数服从多数原则投票共同决定的约定⽆效。

业主⼤会根据该公约或者章程作出委托经营的决定后，业主委员会与他⼈签订的委托经营合同，对未同意或者追认的业主不发⽣法律效⼒。

06.业主委员会有权保护业主共有的⼩区⼟地使⽤权|第41辑
案情摘要
某⼩区的东西南三⾯有围墙，北⾯楼宇的⼀层作为商业，没有围墙。

开发商开发该⼩区后⼜开发了某国际商务中⼼，与⼩区隔⼀条马路。

2006年9⽉开发商在⼩区内及东侧开凿⽔源热泵抽灌井，为商务中⼼提供⽤⽔服务，部分井⼝距建筑物不⾜20⽶。

2007年⼩区业委会、开发商、物业公司、施⼯单位及部分业主代表进⾏沟通，签署会议纪要，明确批发商及施⼯单位打井施⼯必须取得评估报告和合法⼿续，在全体业主及开发商达成⼀致意见后才可以继续施⼯。

政府部门向开发商出具了处罚决定，认定凿井⾏为未获得许可，要求纠正违法⾏为，补办⼿续，同时罚款。

⼩区业委会起诉要求批发商停⽌违法建设⽔井，恢复原状。

法院处理
⼀审法院认为开发商凿井危机建筑安全，判决恢复原状，开发商上诉，⼆审明确⼩区内的⼟地使⽤权属于全体业主，开发商在⼩区内凿井侵害了业主的⼟地使⽤权，驳回上诉，维持原判。

最⾼法院民⼀庭意见
⼩区业主在购买房屋时，⼀并取得建筑物区分所有权和建设⽤地使⽤权。

建设⽤地使⽤权由该⼩区内的全体业主对⼩区规划范围内的公共空间占⽤的⼟地共同享有，其权利基于地表、地下和地上，并在该领域内排除他⼈的侵害和⼲预。

当⼩区内的替代使⽤权遭受侵害时，业主委员会有权代表⼩区全体业主向法院提起侵权诉讼，要求⾏为⼈停⽌侵害、消除危险、排除妨碍、赔偿损失，保护⼩区业主共有的⼩区⼟地使⽤权。

07.质权⼈将质押财产交回出质⼈后不再享有质权|第44辑
案情摘要
李某向刘某借款5000元，双⽅签订合同，李某以其⼀头⽜作为质押交付给刘某，但是过了⼏天，刘某觉得养⽜⿇烦，双⽅⼜签订合同，以李某向刘某借⽜的形式继续占有该⽜。

后来，李某因结⽋另⼀债权⼈张某的借款12000元，法院⽀持了张某的诉讼请求，法院执⾏⽆其他可供执⾏财产，于是对⽜强制执⾏，刘某知道后提出书⾯异议，主张享有质押权。

法院处理
执⾏法院认为李某将⽜交付给刘某，刘某如何管理法律未做规定，因此刘某仍然对⽜享有质权，裁定中⽌对⽜的执⾏，张某不服裁定，向法院提起诉讼，⼀审法院审理认定因刘某将⽜交还给李某，判决刘某不再享有质押权。

刘某不服上诉，⼆审维持⼀审判决。

最⾼法院民⼀庭意见
依据《物权法》第208条第1款和212条的规定，质权⼈将质押财产交回给出质⼈后不再享有质权。

08、共有⼈请求分割共有财产时，⼈民法院不宜判决分割使⽤权|第47辑
案情摘要
⽥*⽲和⽥*穗系⽥*⼭的养⼦和养⼥，⼆⼈之间并⽆⾎缘关系。

2009年、2010年⽥*⼭夫妻先后死亡，⽆遗嘱，其法定继承⼈没有分割遗产。

⽥*⽲之母遗嘱将其名下全部房产指定孙⼦⽥-瑛继承。

⽥*⼭夫妻只有⼀幢⼩楼，有7个可居住房间，但是只有⼀个通道，没有独⽴的卫⽣间，只有⼀个厨房，不具备分拆使⽤和内部分割后单独进⾏产权登记，办完养母丧事后，⽥*⽲、⽥*穗和⽥-瑛登记为三⼈共有。

后三⼈因争议，⽥*穗起诉，要求分割共有房产。

法院处理
⼀审查明房产不具备拆分条件，经评估价值500万元，⽥*⽲、⽥*穗和⽥-瑛各占1/6，1/6，2/3，但是⽥*⽲、⽥*穗⽆⼒⽀付83.37万元，遂判决由⽥*穗分割⼀间房屋，共有卫⽣间、厨房和⾛道。

三⼈均不服，⼆审判决⽥*穗名下的份额归⽥*⽲所有，⽥*⽲分四年⽀付83.37万元。

最⾼法院民⼀庭意见
按份共有⼈请求分割按份共有的不动产，⼈民法院应当依照《物权法》第⼀百条确定的原则予以处理。

分割时，要考虑房屋是否在构造上、使⽤上和登记上的独⽴性。

根据⼀物⼀权的原则，对于不符合分割标准的不动产，应当折价拍卖、变卖取得的价款予以分割。

不能保持按份共有的前提下，对不动产各部位的使⽤权进⾏分割。

09.借⽤账户与账内资⾦归属的认定|第51辑
案情摘要
2005年11⽉甲公司与⼄公司签订合作协议，约定甲公司提供资质并且同意⼄公司使⽤甲公司的银⾏账户进⾏结算，甲公司为⼄公司开具发票后每吨加收8元作为利润。

协议签订后，⼄公司实际使⽤了甲公司银⾏账户，进⾏煤炭经营。

2007年1⽉因甲公司拖⽋丙公司230万元，丙公司向法院起诉并且申请财产保全，法院将甲公司账户内150万元予以冻结，2007年6⽉法院判决甲公司⽀付丙公司⽋款230万元及利息，判决⽣效后丙公司申请强制执⾏，法院2008年4⽉将150万元扣划⾄法院账户。

⼄公司2008年4⽉提出执⾏异议，法院裁定驳回。

⼄公司提出执⾏异议之诉，要求确认账户内的150万元属于⼄公司所有。

法院处理
⼀审法院认为虽然借⽤账户协议违反规定，但是不影响合同效⼒，该账户虽然是甲公司的，但是实际控制⼈是⼄公司，因此该账户的资⾦归⼄公司所有。

丙公司不服上诉，⼆审认为⼄公司不能取代甲公司取得账户所有⼈的地位，⼄公司以甲公司名义经营，相对⼈仍然需要向甲公司主张权利，甲公司仍然需要对外承担责任。

双⽅借⽤账户协议不能产⽣对抗第三⼈的效⼒，⼈民法院可以对该账户资⾦进⾏执⾏，撤销⼀审判决，驳回⼄公司诉讼请求。

最⾼法院民⼀庭意见
当事⼈通过签订账户借⽤协议等形式，导致名义存款⼈与实际存款⼈不⼀致时，如果名义存款⼈的债权⼈主张该账户内的资⾦作为名义存款⼈的责任财产清偿债务，除⾮法律有特别规定，应当按照账户记载的存款⼈认定账户内资⾦的归属。

10.如何认定⾦融机构“贷新还旧”时抵押权的设⽴时间|第56辑
案情摘要
2007年12⽉**公司向齐鲁银⾏贷款7000万元，以其⼀幢⼤楼作为抵押，同年12⽉30⽇办理了抵押登记。

2008年2⽉**公司将⼤楼整体出租给**公司，2009年12⽉**公司再次与齐鲁银⾏签订了7000万元借款合同，性质为“贷新还旧”，双⽅于2009年12⽉28⽇办理了抵押权注销⼿续并且重新办理了抵押登记。

2012年2⽉因**公司逾期还款，齐鲁银⾏要求⾏使抵押权，**公司在拍卖中竞得该房产，随后通知**公司搬迁，**公司拒绝，称租赁在先，抵押在后，租赁合同继续履⾏。

**公司起诉⾄法院。

法院处理
⼀审法院认定2007年12⽉和2009年12⽉贷款具有牵连性，抵押相同，抵押未中断。

抵押2007年12⽉设定，早于租赁，判决**公司30⽇内搬迁。

**公司不服上诉，⼆审认定原抵押债权消灭，附属的抵押权也消灭，⾃2009年12⽉重新获得抵押权，该抵押晚于**公司租赁，判决撤销⼀审判决，驳回**公司诉讼请求。

最⾼法院民⼀庭意见
⾦融机构“贷新还旧”，尽管新贷款与旧贷款之间存在牵连，抵押物也是原有的物，但应当认定是以新债偿还了旧债，旧的债权及其所附抵押权消灭，新的抵押权⾃重新办理抵押登记时设⽴。

11.债务清偿期届满后当事⼈间达成以物抵债协议但未履⾏物权转移⼿续，该协议效⼒如何|第58辑
案情摘要
2009年9⽉9⽇陈某向廖某借款4.5万元，约定2009年9⽉14⽇归还，到期陈某未归还。

2009年9⽉15⽇陈某出具承诺书，承诺因到期不能归还借款，借款⾃动转为房款，注明了房屋地址，房价371440元，陈某在廖某提供的买卖合同⽂本落款处签字，并且出具收条，⾔明收到房款5万元。

2010年4⽉陈某将房产证书交付给廖某，2011年8⽉廖某诉⾄法院要求将房屋过户⾄其名下。

陈某辩称仅仅是委托廖某出售房屋。

法院处理
⼀审判决双⽅已经形成买卖房屋的合意，判决⽀持廖某的诉讼请求，⼆审认为廖某没有在合同上签字，且物权没有转移，双⽅是借款关系，判决驳回廖某的诉讼请求。

最⾼法院民⼀庭意见
债务清偿期限届满后当事⼈达成以物抵债协议，在尚未办理产权转移⼿续前，债务⼈反悔不履⾏抵债协议，债权⼈要求继续履⾏以物抵债协议或者要求确认所抵之物归⾃⼰所有的，⼈民法院应当驳回其诉讼请求，但经释明，当事⼈要求继续履⾏原债权债务合同的，⼈民法院应当继续审理。

徐-健整理
⽆锡⾦汇⼈律师事务所
（⽂章中⼈物等名称均为化名）。