房地产工程现场管理ppt课件
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1,500
8158 2,806
10,964
1、技术管理-可实现性把控
差距
交付样板房地面马堤花石材出现黑茎和红斑
调整后的欧亚米黄石材整体效果
实现的目标=客户评价标准 》设计效果
工艺实现与设计效果的辩证统一 工具是什么？
可实现性案例
任何项目的理念和定位，都需要通过工程施工才能由思路、方案 变成最终的产品，所以在策划和方案设计阶段需要工程人员对方案的 施工工艺难易程度发表专业意见，通过各职能的相互藕合，追求项目 在“理想”和“现实”的高度统一。比如：产品的前瞻性与可行性如 何兼顾？如何使定位的产品更容易实现？哪种材料更容易施工？质量 更稳定？采用何种施工工艺方案进度更快、质量更好？
房地产企业普遍面临的问题：
1、越来越多的挂靠总包，只做土建且缺乏总承包能力； 2、肢解分包，房地产公司如何做总承包？ 3、供应商、施工单位的素质几乎决定了工程营造的品质; 4、新的施工工艺、逐步转型的精装修开发模式，如何有
效应对，几何级数倍增的复杂要素如何掌控？ 5、满足国标质量就能做出好品质吗？ 6、工程管理人员素质层次不齐，监理形同虚设，如何将
3.“强制性条文”解读
1）电梯基坑采取有组织排水；
3.“强制性条文”解读
6）在砌体和墙抹灰施工中，严禁使用砂浆王、石灰王、微沫剂等 外加剂。 7)生活水箱和给水泵应采用食品级不锈钢材质。
3.“强制性条文”解读
9）毛坯交付用房应在墙上标注户内暗埋管线的走向。
10）毛坯交付用房室内面板、插座等离地高度，除应满足国家相 关规范要求外，尚应预留不小于50mm的地面装饰面层厚度。
房地产工程现场管理
目录
第一部分 根源剖析 第二部分 可控的关键举措
第三部分 各专业各阶段通病及防范措施
第一部分 现场问题的典型表现与根源剖析
先从房产品的质量谈起，更多的房地产 公司谓之“品质”
n 国家规范对工程质量的影响：
国家相关分部分项工程验收是采取按一定比例抽样检查、其检验内容包括分 为主控项目（保证项目）检查和一般项目（允许偏差项目）检查。当检查合格 率对于一定比例时，只需对比例抽检发现的不合格项进行整改，即可判定该分 部分项工程整体验收合格。
1
2
优化项目
地下室
层高 人防
土石方
基础工程
桩基 基坑围护
地下室结构
含钢量 含砼量
防水
外立面装饰
石材 保温
外立面门窗
公共部位精装修
覆土
景观
围栏
景观桥
市政配套（高压线移位）
Βιβλιοθήκη Baidu
高层赠送VRV空调
售楼处
石材 装修
高层
地下室
别墅
车库
市政配套（公变、专变配电间）
合计
降低成本/增加收入（万元）
30 271 460 1,169 200 474 1312 279 600 460 1,110 225 73 13 68 700 514 50 150 444 852 10
通过图文并茂的指引文件，形成全面细致的成品保护 标准，通过详细的表格检查记录固化操作流程和标准， 不仅提高工程管理人员的全面性，更能积极调动监理的 力量为质量提升提供可靠的保证。
要素管理
技术管理
样板工程
成品保护
进度管理
一、技术管理
类型 优化成本 增加收入
序号 1 2 3
4 5 6 7 8
9
10 11 12
项目交付业主验收时，对于业主而言不存在抽样验收比例问题，任何一个点存 在质量问题都认为该房屋工程质量不合格。
国家相关分部分项工程验收属于事后检验，对施工过程的质量控制无法 控制。强调过程质量控制的国家相关工程检验批验收规定，其检查重点、 检查要求不明确，对部分关键部位、关键工序的质量控制缺失，无法满足 房地产企业工程质量控制的基本需要。
工艺样板-幕墙吊顶龙骨安装
工艺样板-精装修基层及管线安装
严格实施施工样板先行制度，1月26日设计师到现场查看铺地样板，其 中3块样板提出需做设计调整，并于2月13日出调整图纸重新铺设3块样 板。
正在重新铺设调整后的样板。计划于4月3 日完成。
（三）样板管理-固化程序
材料样板打样过程 中餐厅部分材料样品
材料样板打样过程 中餐厅部分材料样品
材料样板打样过程 墙、地面石材的打样
材料样板打样过程 铜雕刻制品打样
材料样板打样过程
25*5雕花铜线 5mm厚铜板
10mm波纹铜板厚 50*10雕花铜线
材料样板打样过程
中餐厅木雕刻打样
启示
打样是设计意图可实现的第一步，如果样品都做不出来， 谈何实现的效果呢！ 打样更是材料控制的首要工作，设计、工程、材料部门 均应参与。 在此阶段形成施工阶段的管理标准，从而为事中控制打 下良好基础。
优秀的质量标准贯彻进工程营造的全程？ 7、低价中标的误区
落地执行难？？
温州鹿城广场实现两年内3倍溢价
第二部分工程现场管理可控的关键举措
要素管理
技术管理
样板工程
成品保护
进度管理
三、 成品保护管理
木制品的成品保护
管理程序-固化的成品保护规定
重点：图片化的标准，形象直观，标准统一。
小结：
O.1、项目级标准的制定
图纸案例 节点做法梳理
要素管理
审图与技术评审
样板工程
成品保护
进度管理
二、材料与样板管理
（一）打样-可实现性工作的延续
案例
某酒店的设计过程中，需打样的材料多达260多种，设计师对材料的设计效果要 求极其严格，每种材料的反复打样平均在5次以上，竭尽全力满足设计要求成为 工作的重点。材料样板都经设计师认可后才进行施工，在材料打样过程中与设计 师共同探讨、研究寻找共同点，以求问题的完美解决！
只告诉你如何检验“合格”与否，从不告诉你如何达成“合格”，更不 用说达成“精品”
铝合金门窗分项工程验评 表中，对房地产企业重点关注 的门窗防渗漏没有任何针对性
的检验项目和检验要求。
对所需检验项目的检验 方法没有明确要求。
一、传统的工程管理模式与实现产品价值的距离； 二、产品的价值评判标准的差异； 三、建立最终使用者评价标准的重要性
（二）、 样板工程管理
施工样板先行制度及案例
施工样板先行制度，将施工工艺标准具体化，将高标准的施工工 艺贯彻到底；
分类
样板工程名称
部位
幕墙 机电 精装修 景观
幕墙工艺样板 机电工艺样板 2#楼装修工艺样板 1#楼装修工艺样板 景观铺装工艺样板
1#楼5层 1#楼7层 2#楼4层 1#楼7层 办公庭院内
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10,964
1、技术管理-可实现性把控
差距
交付样板房地面马堤花石材出现黑茎和红斑
调整后的欧亚米黄石材整体效果
实现的目标=客户评价标准 》设计效果
工艺实现与设计效果的辩证统一 工具是什么？
可实现性案例
任何项目的理念和定位，都需要通过工程施工才能由思路、方案 变成最终的产品，所以在策划和方案设计阶段需要工程人员对方案的 施工工艺难易程度发表专业意见，通过各职能的相互藕合，追求项目 在“理想”和“现实”的高度统一。比如：产品的前瞻性与可行性如 何兼顾？如何使定位的产品更容易实现？哪种材料更容易施工？质量 更稳定？采用何种施工工艺方案进度更快、质量更好？
房地产企业普遍面临的问题：
1、越来越多的挂靠总包，只做土建且缺乏总承包能力； 2、肢解分包，房地产公司如何做总承包？ 3、供应商、施工单位的素质几乎决定了工程营造的品质; 4、新的施工工艺、逐步转型的精装修开发模式，如何有
效应对，几何级数倍增的复杂要素如何掌控？ 5、满足国标质量就能做出好品质吗？ 6、工程管理人员素质层次不齐，监理形同虚设，如何将
3.“强制性条文”解读
1）电梯基坑采取有组织排水；
3.“强制性条文”解读
6）在砌体和墙抹灰施工中，严禁使用砂浆王、石灰王、微沫剂等 外加剂。 7)生活水箱和给水泵应采用食品级不锈钢材质。
3.“强制性条文”解读
9）毛坯交付用房应在墙上标注户内暗埋管线的走向。
10）毛坯交付用房室内面板、插座等离地高度，除应满足国家相 关规范要求外，尚应预留不小于50mm的地面装饰面层厚度。
房地产工程现场管理
目录
第一部分 根源剖析 第二部分 可控的关键举措
第三部分 各专业各阶段通病及防范措施
第一部分 现场问题的典型表现与根源剖析
先从房产品的质量谈起，更多的房地产 公司谓之“品质”
n 国家规范对工程质量的影响：
国家相关分部分项工程验收是采取按一定比例抽样检查、其检验内容包括分 为主控项目（保证项目）检查和一般项目（允许偏差项目）检查。当检查合格 率对于一定比例时，只需对比例抽检发现的不合格项进行整改，即可判定该分 部分项工程整体验收合格。
1
2
优化项目
地下室
层高 人防
土石方
基础工程
桩基 基坑围护
地下室结构
含钢量 含砼量
防水
外立面装饰
石材 保温
外立面门窗
公共部位精装修
覆土
景观
围栏
景观桥
市政配套（高压线移位）
Βιβλιοθήκη Baidu
高层赠送VRV空调
售楼处
石材 装修
高层
地下室
别墅
车库
市政配套（公变、专变配电间）
合计
降低成本/增加收入（万元）
30 271 460 1,169 200 474 1312 279 600 460 1,110 225 73 13 68 700 514 50 150 444 852 10
通过图文并茂的指引文件，形成全面细致的成品保护 标准，通过详细的表格检查记录固化操作流程和标准， 不仅提高工程管理人员的全面性，更能积极调动监理的 力量为质量提升提供可靠的保证。
要素管理
技术管理
样板工程
成品保护
进度管理
一、技术管理
类型 优化成本 增加收入
序号 1 2 3
4 5 6 7 8
9
10 11 12
项目交付业主验收时，对于业主而言不存在抽样验收比例问题，任何一个点存 在质量问题都认为该房屋工程质量不合格。
国家相关分部分项工程验收属于事后检验，对施工过程的质量控制无法 控制。强调过程质量控制的国家相关工程检验批验收规定，其检查重点、 检查要求不明确，对部分关键部位、关键工序的质量控制缺失，无法满足 房地产企业工程质量控制的基本需要。
工艺样板-幕墙吊顶龙骨安装
工艺样板-精装修基层及管线安装
严格实施施工样板先行制度，1月26日设计师到现场查看铺地样板，其 中3块样板提出需做设计调整，并于2月13日出调整图纸重新铺设3块样 板。
正在重新铺设调整后的样板。计划于4月3 日完成。
（三）样板管理-固化程序
材料样板打样过程 中餐厅部分材料样品
材料样板打样过程 中餐厅部分材料样品
材料样板打样过程 墙、地面石材的打样
材料样板打样过程 铜雕刻制品打样
材料样板打样过程
25*5雕花铜线 5mm厚铜板
10mm波纹铜板厚 50*10雕花铜线
材料样板打样过程
中餐厅木雕刻打样
启示
打样是设计意图可实现的第一步，如果样品都做不出来， 谈何实现的效果呢！ 打样更是材料控制的首要工作，设计、工程、材料部门 均应参与。 在此阶段形成施工阶段的管理标准，从而为事中控制打 下良好基础。
优秀的质量标准贯彻进工程营造的全程？ 7、低价中标的误区
落地执行难？？
温州鹿城广场实现两年内3倍溢价
第二部分工程现场管理可控的关键举措
要素管理
技术管理
样板工程
成品保护
进度管理
三、 成品保护管理
木制品的成品保护
管理程序-固化的成品保护规定
重点：图片化的标准，形象直观，标准统一。
小结：
O.1、项目级标准的制定
图纸案例 节点做法梳理
要素管理
审图与技术评审
样板工程
成品保护
进度管理
二、材料与样板管理
（一）打样-可实现性工作的延续
案例
某酒店的设计过程中，需打样的材料多达260多种，设计师对材料的设计效果要 求极其严格，每种材料的反复打样平均在5次以上，竭尽全力满足设计要求成为 工作的重点。材料样板都经设计师认可后才进行施工，在材料打样过程中与设计 师共同探讨、研究寻找共同点，以求问题的完美解决！
只告诉你如何检验“合格”与否，从不告诉你如何达成“合格”，更不 用说达成“精品”
铝合金门窗分项工程验评 表中，对房地产企业重点关注 的门窗防渗漏没有任何针对性
的检验项目和检验要求。
对所需检验项目的检验 方法没有明确要求。
一、传统的工程管理模式与实现产品价值的距离； 二、产品的价值评判标准的差异； 三、建立最终使用者评价标准的重要性
（二）、 样板工程管理
施工样板先行制度及案例
施工样板先行制度，将施工工艺标准具体化，将高标准的施工工 艺贯彻到底；
分类
样板工程名称
部位
幕墙 机电 精装修 景观
幕墙工艺样板 机电工艺样板 2#楼装修工艺样板 1#楼装修工艺样板 景观铺装工艺样板
1#楼5层 1#楼7层 2#楼4层 1#楼7层 办公庭院内