四种物业自管模式,总有一款适合你

今天在深圳业委会实名互助群里，有人提出这么一个问题“无锡春江花园小区业主大会自治自主物业管理公司模式是解决各地城市住宅小区问题，解决物业费涨价等等一系列问题的根本解决途径方案。

为什么这种模式无法在全国或者深圳推广？”
要回答这个问题，我们先要了解无锡春江花园的基本情况和其能够实行小区物业业主自管的原因。

弄清基本情况之后，我们再来看这种模式为什么在别的小区无法复制。

首先要跟大家澄清两个概念：业主自治和业主自管。

业主自治就是要由业主通过业主大会制定管理规约，作出有关决定，管理他们的共同财产和共同事务。

简言之，只要小区召开业主大会决定小区共同事务，并选举产生业主委员会进行日常管理，该小区就实现了业主自治。

而业主自管是指业主自行管理或委托他人管理建筑物及其附属设施，不再委托物业服务企业进行管理。

春江花园的基本情况。

无锡春江花园小区共有大约4000户业主，小区共分三期，开发总建筑面积为60万平方米，为大型住宅小区。

其中一期、二期共有3252户业主，实行业主自治管理，由业委会下设物业管理处实施日常物业服务。

春江花园获评国家级绿色社区、联合国2009全球人居环境奖、全国率先业主自治小区等荣誉称号。

小区于2007年12月成立业主大会，选举产生业主委员会。

因为与物业公司就小区的公共部位收益归属权存在纷争。

在小区对物业公司账目进行审计时，物业公司未能提供系统、规范的春江花园独立核算的会计报表及会计账簿，连审计的基本条件都不具备。

随后业主发现物业公司将小区2007年共有部位的240多万收益据为己有。

不甘于巨额利益被侵占，业主们根据《物权法》开始了维权行为。

首先通过法律手段追回了被侵占的巨额资金，然后成功“策反”原物业公司设在小区的管理处人员，将其纳入小区业委会成立的物业管理处进行统一管理。

最后于2008年6月，小区再次召开业主大会，通过了“平稳过渡实施自治”的议案，实现业主自管。

业主自管后，小区公共部位的收益全部用于小区的维护和美化。

并且每年小区监委会都会请专业的审计机构对小区进行财务审计，透明化地运作小区资金。

8年来小区实现了平稳自治和良性管理，成为全国级的业委会自管样板。

对春江花园小区成功的自管经验进行总结，首先不能忽视连续三届当选为小区业委会主任的常本靖的个人因素。

他作为一名已经退休的、时间自由的、出于公益目的全身心不求回报地投入到为业主维权和为小区服务中去，他个人的能力和影响力对各方利益的平衡、业委会的顺利运行和小区秩序的维护起着不可忽视的作用。

这种卡里斯马型的领袖人物可遇不可求。

所以，当他不再担任业委会主任之后，小区的自治和自管状况如何很值得观察。

该小区自管行为的组织化程度和可持续性在很大程度上决定了它的可复制性。

深圳本地也有三个小区自管的案例，根据小区自身的不同情况选择、建立了三种不同的模式。

首先让我们来看一下2012年开始自管物业的宝安山庄。

宝安山庄规模不大，共有447户业主。

宝安山庄分两期开发，可以说是一个“既老又新”的小区：一期老区3栋7层楼277户业主早在1996年就开始入伙，二期新区2栋楼分别高11层和17层，200户业主直到2012年才入伙。

宝安山庄分两期开发，一期老区3栋7层楼277户业主早在1996年就开始入伙，二期新区2栋楼分别高11层和17层，200户业主直到2012年才入伙。

宝安山庄一期老区拉的是工业用电线路，经常停电，2005年宝城物业通告因购买发电机发电，电费从每度0.78元涨至1.2元。

业主们要求给发电机装电表，对小区发电单独计价，可物业不听。

不少业主起初拒交电费，但遭遇自家停水停电后只得妥协。

2011年物业公司发布公告，要将小区绿化带改建为停车场，业主们质疑后发现其源头竟然是2006年一次莫名其妙的签字。

这一次，业主们决定联合起来，维护自身的合法权益。

2011年10月成立业委会，2012年召开两次业主大会，决定2013年5月起由业委会招聘服务人员，实行业主自管。

业委会自行聘请电工、保安、保洁等人员进行小区日常管理。

小区的管理状况大大改善，在业主少交物业费的情况下享受了优质的物业服务。

宝安山庄这种模式适合规模小、收费低、对物业服务品质要求不那么高的小区借鉴。

然后让我们来看一下莲花山庄的案例。

布吉莲花山庄占地21.8万平方米，547户全是别墅豪宅。

但自1994年建成后，就与城中村和其它小区混杂相邻，无法实现封闭式管理，安保、清洁等物业服务备受诟病。

截至2012年年底，物业费缴费率长期只有约20%，专项维修资金分文没有。

2013年7月，莲花山庄选出业委会，7名委员多为国企高管与私企老板，提出自办非盈利组织（基金会）和盈利组织（物业公司）“自管家园”的构想。

经业主大会表决，业委会组建“自管家园物业服务有限公司”，按照《业主自管家园基金会章程》，业主每户集资1万元，凑出首期108万元注入该公司。

公司成立后逐步解决小区管理的种种“遗留难题”，在这其中，业委会成员们分文不取，付出大量的时间和精力，多方沟通、协调。

这种模式适合追求实现与小区档次相匹配的高品质物业服务的“豪宅型”小区，还要有一帮已经实现了财务自由，具有强烈的社会责任感、追求自我价值实现的业委会成员。

并且需要大量的经济投入，需要得到绝大多数业主的理解与支持。

最后来看一下布吉街道阳光花园小区的案例。

阳光花园的业主对原物业公司的服务很不满意，召开业主大会解聘原物业公司。

原物业公司带走所有办公用品、维修工具、材料和资金，二者不欢而散。

阳光花园业委会从零起步，在业主的支持下筹措了50万启动资金，组建起80多人的物业服务队伍，聘请职业经理人管理小区。

小区聘请的职业经理人每天工作18个小时以上，小区糟糕的物业管理状况逐步得到改善。

该小区选择不聘新物业而是聘用职业经理人进行管理的直接原因是“换物业就要‘脱层皮’”，对全体业主的财产权造成了极大侵害。

现在有越来越多的业主在考虑聘请职业经理人的可行性和利弊。

认为最起码的好处有一条：一个人总比一家物业公司要好对付，一个人能更听业委会及全体业主的话。

只聘请职业经理人，就像居民到家政公司请保姆一样，到物业公司请物业管理师、到机电公司请机电工、到清洁公司请清洁工等。

对这些人员的专业资质进行审核就非常重要。

而且一个职业经理人难以组织所有的物业服务人员进行有效的培训、也难以提供整个专业的体系化支撑。

所以选择这种模式一定要在人选的决定上慎之又慎，并要提前制定好整套的监督、管理体系。