盐城市实施《江苏省城市规划管理技术规定》细则(试行)

盐城市实施《江苏省城市规划管理
技术规定》细则(试行)
1、总则
1.1为保证科学、合理地制定和实施城市规划，实现城市的社会经济发展目标，依据《中华人民共和国城乡规划法》、《江苏省城乡规划条例》、《江苏省城市规划管理技术规定（2011版）》(以下简称省《技术规定》)等城乡规划相关的法律、法规、规范和专业技术标准，并结合盐城市实际情况，制定本实施细则(以下简称细则)。

1.2本细则是与省《技术规定》相配套的规范性文件。

在盐城市城市规划区内进行城市规划编制和城市规划管理，均须执行省《技术规定》和本细则。

详细规划编制、城市设计、建筑设计涉及建筑高度、建筑间距、建筑退让、设计标高和日照等建筑管理内容，也应符合本规定。

1.3盐城市城市规划区包括亭湖区和盐都区（含城南新区、盐城经济技术开发区）全部行政范围。

主城区旧区是指黄海路、串场河、小洋河围合的范围，新区是指城市规划区范围内旧区以外的其它范围。

城市规划区范围内的铁路、公路、河道、管线等适用本细则。

城市规划区内乡镇可参照执行。

2 城市土地使用管理
2.1 城市用地分类
2.1.1 城市用地，根据其使用的主要性质进行分类，按照《城市用地分类与规划建设用地标准》(GB50137—2011)和《江苏省控制性详细规划编制导则》执行。

2.1.2 与城市规划建设用地相连的风景名胜区、旅游度假区，其向公众开放、并有一定游憩设施的用地(包括用地范围内水域)，可以计入公园绿地，其余不计入城市规划建设用地。

2.2 建设用地的兼容性规定
2.2.1 各类建设用地的划分和使用应符合经批准的详细规划的规定。

2.2.2 在满足安全、环境等要求和相关标准、规范的前提下，提倡同一地块内不同使用功能的混合。

建设用地的兼容原则按照《江苏省控制性详细规划编制导则》执行，用地兼容要求应当在详细规划中规定，并在市城乡规划主管部门出具的规划条件中具体明确。

2.2.3 制定和实施新建居住区的规划，应按照城乡规划法律法规、国家和省城乡规划相关标准、规范的规定，同步安排教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用、行政管理和其他公共服务设施用地以及户外公共活动空间。

2.2.
3.1公共服务设施在布置上应相对集中，可按嵌入街坊式布局，宜独立布置于居住小区主入口处。

开发项目分期实施的，配套公建设施的配建原则及实施时序需在规划条件中具体明确。

2.2.
3.2公共服务设施的配套水平，应符合《城市居住区规划设计规范》(2002版)(GB50180-93)的规定。

在实施过程中应根据规划布局和规划用地四周的设施条件，对配建项目进行合理的归并、调整，但不应少于与其居住人口规模相对应的千人总指标；对应配建的公共服务设施如由于周边已规划建成，且能够满足该项目配套要求的，则该项目可不配建(如综合性幼儿园、综合性菜场等)。

2.2.
3.3居住用地的公共活动空间(含公共绿地、硬质铺装)，应根据居住用地不同的规划布局形式设置相应的居民休闲娱乐、文化健身、人员集散的公共活动空间，每个组团不少于一个公共活动空间，并在总平面图中明确标注公共活动空间的面积。

其用地总面积组团级：按不得少于人均0.3平方米核算；小区级：按不得少于人均0.5平方米核算。

2.2.
3.4为居住用地配套的商业规模不应大于住宅总建筑面积的5%。

住宅底层原则上不得设置商业用房，按规范配套的商业用房宜内置独立布局。

距各级商业中心较远的小区，不宜小于总建筑面积的3%。

2.2.
3.5社区公共管理与服务配套用房按《关于加强市区社区用房规划建设管理的实施意见》执行。

2.3 建筑基地控制指标
2.3.1新出让居住小区建筑基地面积不宜小于50000平方米。

城市旧区范围内建筑基地面积6500平方米以下的用地不宜单独出让，应安排公共绿地或者配套公共设施用地。

2.3.2 建筑基地不足上述规定的最小面积，但有下列情况之一，且不妨碍规划实施的，城市规划行政主管部门可以核准建设：
(1)邻接土地已经完成建设或为道路、河道或有其他类似情况，确实无法调整、合并的。

(2)因城市规划街区划分、市政公用设施等的限制，确实无法调整、合并的。

(3)社区配套用房、垃圾收集和中转用房、变配电房、泵房、公厕等涉及社会公益性的建设项目。

(4)未纳入近期改造范围，经具有法定资质的机构鉴定为危险房屋，需进行翻建的项目。

2.3.3
注：
1．幼托、中小学校等建设项目的容积率应按有关规定执行，但不得超过上表中相应住宅建筑的指标。

2．工业用地应当提倡建设多层厂房，并在规划条件中规定容积率下限；工业用地上兼容的自有办公和生产研发建筑，其建筑密度、容积率指标、高度控制可参照办公建筑执行；有特殊工艺要求的工业项目，其指标可根据实际情况确定。

3．同一地块或同一建筑内包括不同建设类型的，其容积率按不同建设类型的建筑面积比例折算。

4．表中指标不包括地下层建筑面积。

但计算各类建筑相关配套设施指标时，地下为商办建筑的用房应计入建筑总面积。

5．表中指标为区间的，低值为下限，高值为上限；其余指标为上限。

6．高度超过100米的超高层建筑，在满足日照、交通、消防、施工安全等要求的前提下，其建筑密度和容积率可以按照详细规划确定的指标执行。

7．工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%。

严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。

2.3.4 建筑基地原有的容积率已超过规定值的，不得在该基地范围内进行扩建、加层。

2.3.5 建筑物之间因公共交通需要，架设跨越城市道路的人行通道且符合下列规定的，其建筑面积可不计人建筑容积率控制指标范围：
(1)通道内不设置商业设施，通道全天候对公众无偿开放；
(2)通道下的净空高度不小于5.0米，但穿越宽度小于16米且不通行公交车辆的城市支路通道下的净空高度可不小于 4.5米。

2.4 容积率计算和管理
2.4.1容积率计算按《盐城市市区容积率规划管理办法》执行。

对容积率计算规则，相关技术规范和规定未
作明确规定的，可在规划条件中予以明确。

2.4.2住宅建筑的层高不宜超过3米，使用集中空调、新风或地暖系统的不宜超过
3.3米。

公共建筑等其他类型建筑的层高，应与其功能相适应。

2.4.3 在鼓励利用地下空间的同时，不应随便改变原有自然地形地貌。

除控制性详细规划有明确规定外，不得在项目建设中通过覆土方式抬高地平面来计算地下空间开发利用面积。

建设项目利用地形高差或者改变地平面高度的形式，形成下沉空间建设地面建筑的，应参照地上建筑计算建筑面积和容积率。

2.4.4城市各类建筑的建筑密度、容积率应严格执行控制性详细规划。

2.4.5国有土地使用权一经出让或划拨，任何建设单位或个人都不得擅自更改确定的容积率。

符合下列情形之一的，方可进行调整：
(1)。

因城乡规划修改造成地块开发条件变化的；
(2)。

因城乡基础设施、公共服务设施和公共安全设施建设需要导致已出让或划拨地块的大小及相关建设条件发生变化的；
(3)。

国家和省、市的有关政策发生变化的；
(4)。

法律、法规规定的其他条件。

2.5建筑层数的计算
建筑的地下室、半地下室的顶面高出室外设计地面的高度小于等于1.5m，建筑底部设置的高度不超过2.2m 的自行车库、储藏室、敞开空间，以及建筑屋顶上突出的局部设备用房、出屋面的楼梯间等，可不计入建筑层数内。

住宅顶部为2层一套的跃层，可按1层计，其他部位的跃层以及顶部多于2层一套的跃层，应计入层数。

3 建筑管理
3.1 建筑布局
3.1.1 建筑布局、朝向、形态等，应有利于自然采光、通风，减少建筑能耗。

3.2 建筑间距
3.2.1 建筑间距应符合日照、消防、抗震、安全的要求，并综合考虑采光、通风、环保、视觉卫生、工程管线敷设和文物保护等方面的要求。

3.2.2 住宅建筑的日照一般应通过与其正面相邻建筑的间距控制予以保证。

如需通过其他方向满足其日照要求的，相关控制指标和要求应当与相邻地块的开发利用统筹考虑。

现状住宅建筑的日照时间低于国家现行标准的，周边用地的开发建设不应减少其现有日照时间。

3.2.3 城市规划区范围内正南北向低、多层(含小高层)住宅建筑日照间距系数低限值为1.39。

旧区改建中确实难以达到规定标准的新建住宅自身的日照间距系数酌情降低，但日照间距系数低限值不应低于1.36。

高层建筑与本地块内北侧新建高层、多层、低层住宅之间应进行日照分析，住宅建筑不应低于大寒日2小时的日照标准；与周边有日照影响的相邻地块现状住宅建筑之间也应不低于大寒日2小时标准。

住宅建筑所有南向居住空间必须要全部获得规定的冬季日照时间。

3.2.3.1 住宅建筑的建筑间距按下列公式计算(图示见附录二)：
L＝L1±L2
L＝建筑间距
L1＝日照间距
L2＝遮挡建筑遮阳点至该建筑背阳面外墙的距离
3.2.3.2 住宅建筑的日照间距按下列公式计算(图示见附录二)：
L1＝i·H
L1＝日照间距
i＝日照间距系数
H＝建筑的计算高度
3.2.3.3 住宅建筑日照间距可按表3.2.3.3不同方位日照间距折减系数换算。

表3.2.3.3 不同方位日照间距折减换算表
2．本表仅适用于无其他日照遮挡的条式住宅建筑。

3．方位角计算以被遮挡住宅建筑的方位为基准。

3.2.4 住宅建筑间距非平行布置，当相互夹角小于等于60°时，其最窄处建筑间距按平行布置的住宅建筑间距控制；当相互夹角大于60°时，其最窄处建筑间距按垂直布置的住宅建筑间距控制(图示见附录三)。

3.2.5 低层、多层、小高层住宅建筑日照间距
3.2.5
3.2.5.2 在南北向住宅建筑南侧垂直(夹角>60°)布置或东西向住宅建筑东西侧垂直(夹角>60°15米或3幢以上(含3幢)垂直住宅建筑平行布置时，按平行布置住宅建筑控制(图示见附录三)
3.2.5.3 低层、多层、小高层住宅建筑地面层为休闲、健身、绿化等用于公益活动的底层架空层，或为车库、商业等非住宅用房，可以不考虑地面层的日照要求。

沿城市道路的多层、小高层住宅建筑地面层起为非住宅用房时，从最低住宅层起算日照间距。

3.2.6 高层住宅建筑日照间距
3.2.6.1 高层住宅建筑应与受其影响的周边地区统一规划，并应进行日照影响分析，保证高层住宅建筑之间及受其影响的周边地区住宅建筑的有效日照时间符合住宅建筑日照标准的规定。

日照影响分析的具体要求见附录四。

3.2.6
3.2.6.3 高层住宅建筑地面层起为非住宅用房的，从最低住宅层起算日照间距。

3.2.7 住宅建筑山墙非平行布置时，以其最窄处控制山墙间距。

沿城市道路住宅之间，相邻两侧山墙均无门、窗、阳台时，在满足消防等要求的前提下，其山墙间距可酌情减少或毗邻建造。

3.2.8
注：1
2．“两侧”是指相对两侧山墙均有窗户、阳台或开门；“单侧或无”是指相对山墙一侧无或两侧都无窗户、阳台或开门(下同)。

3．“—”表示按消防和施工安全等控制(下同)。

如山墙之间有公共道路的，在符合消防和施工安全等要求的同时，山墙间距不得小于6米。

4．住宅建筑之间存在相互遮挡的，应分别计算最小间距，并按照其中较大的值确定其建筑最小间距。

3.2.9 非住宅建筑与住宅建筑的间距
3.2.9.1 非住宅建筑位于住宅建筑南侧或东西侧的，其与住宅建筑的间距按住宅建筑间距的相关规定控制。

3.2.9
1．建筑裙房高度小于或等于10米时，按低层建筑间距控制；高度超过10米且小于或等于24米时，按多层建筑间距控制；高度超过24米时，按高层建筑间距控制。

2．如建筑之间有公共道路的，在符合消防和施工安全等要求的同时，间距不得小于6米。

3．相邻面宽图示见附录三。

3.2.9.3 独立设置的单层传达室、配电房等附属建(构)筑物，在符合日照、环保、消防等要求的前提下，其与住宅建筑的最小间距可酌情减少。

3.2.9.4 低层非住宅建筑与住宅建筑山墙相邻时，在符合日照、环保、施工、安全、消防和交通等要求的前提下，如住宅建筑山墙无门、窗、阳台，其间距可酌情缩小。

在统一规划的前提下，沿街非住宅建筑可与相邻住宅建筑山墙毗邻建造。

非住宅建筑之间的间距
1．建筑裙房高度小于或等于10米时，按低层建筑间距控制；高度超过10米且小于或等于24米时，按多层建筑间距控制；高度超过24米时，按高层建筑间距控制。

2．独立布置的单层传达室、配电房等附属建(构)筑物，在符合消防、环保等要求的前提下，其与非住宅建筑之间的最小间距可酌情减少。

工业建筑、仓储建筑之间的建筑间距按相关的消防、安全间距控制。

老年人住宅、残疾人住宅的卧室、起居室，医院、疗养院半数以上的病房和疗养室，中小学教室，应满足冬至日不小于2小时的日照标准。

其日照间距，按表3.2.3大寒日2小时标准系数增加0.2计算。

宿舍按住宅日照间距控制。

幼儿园的室外地面活动场地应有不少于1/2的面积在标准的建筑日照阴影线之外。

3.2.15半地下车库(半地下室)与周边建筑的间距须满足消防、施工、日照等要求。

3.3建筑物退让
3.3.1 沿建设用地边界和城市道路、河道、公路、铁路两侧的建筑物，其退让距离应符合日照、消防、抗震、安全的要求，并综合考虑采光、通风、环保、工程管线敷设和文物保护等的要求，同时符合本规定。

3.3.2 编制详细规划、出具建设用地的规划条件，应当综合考虑相邻地块的开发时序、建设强度，根据公平
性原则，合理确定建筑退让用地边界的距离。

3.3.3 建筑物后退建设用地边界距离
3.3.3相邻两地块之间离界距离应统筹考虑，在规划条件中予以明确。

1．L为符合日照要求的建筑间距，其计算按3.2.3
2．L最小为各类建筑之间的最小间距，其计算按照表3.2.83.2.9.2或表3.2.10.1规定执行。

3.3.3.2建设用地边界另一侧是城市道路、河道的，应同时满足退让城市道路、河道的规定，且不影响道路、河道另一侧地块的日照权益。

离界距离小于消防间距时，应按消防间距的要求确定离界距离。

3.3.3
3.3.3
(1)符合日照、消防、安全等要求；
(2)取得退让较多方土地使用权和房屋产权所有者(含已签购房合同者)的同意。

3.3.3.5 在符合城市规划以及消防、施工、安全等要求的前提下，相邻基地临城市道路的建筑可毗邻建造，但各地块应满足各自的规划经济技术指标和其它相关规范要求。

3.3.3.6 地下建筑物退界距离应当满足施工安全、地下管线敷设等要求，一般不小于基础底板埋深的70%，且不得小于5米(旧区或用地紧张的特殊地区不得小于3米)。

在满足相关规范的前提下，相邻基地的地下建筑物可毗邻建造。

地下室出人口及其他构筑物在满足施工安全、市政管线敷设、交通、消防等要求的前提下，退界距离可酌情减少。

地下建筑物后退城市公共绿地的距离不宜小于1m；与现状建筑的外墙距离不宜小于10m，
按上述要求退让确有困难的，除应采取技术安全措施和有效的施工方法外，需经建设行政主管部门论证后，可适当缩小后退距离。

界外建(构)筑物、地下工程有特殊要求的，应根据建筑结构设计及场地地质情况，加大新建地下室后退地界的距离。

3.3.4 建筑物后退城市规划道路红线距离：
3.3.
4.1 建筑物后退城市规划道路红线的距离，应当有利于建筑(裙房、塔楼)形成整洁有序的界面，结合道路功能、路幅宽度以及建筑物类别、高度，合理确定其后退规划道路红线的距离。

最小后退距离为：建筑物退让40米(含40米)以上道路为15米，退让30-40米(含30米)道路为10米；退让30米以下道路为8米；高层建筑主朝向沿城市主干道布置时，应加大退让尺度，应不小于规划建筑物高度的0.5倍。

其中50米以上高层建筑退让道路红线尺度由规划行政主管部门在设计要点中规定，但不少于25米。

建筑物后退世纪大道、西环路、南环路、北环路、东环路、迎宾大道道路红线不少于32米，临路30米作为规划绿带，其中世纪大道小马沟以西段后退不少于50米作为绿带。

后退范公路、开放大道(新洋港以北至宁靖盐高速公路段)道路红线不少于20米。

后退新都路、开创路、南纬路、东进路、盐渎路、解放南路(青年路以南)、人民南路(青年路以南)道路红线不少于25米，后退青年路、希望大道道路红线不少于30米。

城市重要地段应当在详细规划或城市设计中提出建筑贴线率、退让基线等规划控制要求。

高低层组合的建筑后退距离按建筑不同高度分别控制。

城市中心区、旧区的建筑后退距离，按详细规划、城市设计执行。

3.3.
4.2 建筑物后退道路红线以建筑物地面层最突出的外墙(含柱)边线计算。

建筑物的挑檐、雨篷、台阶、
平台、窗井等，在不影响道路通行安全和通过能力的前提下，其后退距离可以酌情减少，但凸出宽度不应超过建筑红线至规划道路红线距离的1/3。

除连接城市管线以外，基地内的其他地下管线不允许凸人城市规划道路红线。

3.3.
4.3 沿公路的建筑物，在城市规划建设用地范围内的路段两侧，按后退城市规划道路红线要求执行；在其余路段两侧，其后退高速公路隔离栅外缘不少于30米，后退公路两侧边沟(截水沟、坡脚护坡道)外缘，非高速公路的国道不少于20米，省道不少于15米，县道不少于10米，其他道路不少于5米。

3.3.
4.4 有大量人流、车流集散的公共设施如影剧院、展览馆、大型商场、体育场馆、游乐场、车站、码头等，其后退规划道路红线距离应当符合详细规划、城市设计的控制要求，并结合交通影响分析确定。

临主要道路设置主出入口的后退不应小于20米。

3.3.4两条30米以上城市道路交叉口原则上应设置绿化广场，建筑物后退道路视距三角形红线不少于建筑退让两条道路红线尺度的最小值。

3.3.
4.6 立体交叉口四周建筑物后退规划道路红线的距离按详细规划执行。

3.3.4
3.3.
4.8临路建设围墙的应采用镂空式，围墙后退40米及以上城市道路红线不少于2?m，其中城市新区不少于4米(退西环路不小于15米)；围墙外侧退让范围须全部设置绿化隔离带。

后退相邻建设用地的边界，视相邻地块权属等情况确定，界外为已征用地的，围墙中心线应与用地线吻合；界外为未征用地的，围墙基础与围墙外边线均不得逾越地界。

3.3.
4.9建筑退让道路距离内规划具体要求：
新区40米以上景观道路两侧应分别设置不少于15米的绿带；旧区结合详细规划设置。

城市新区建筑退让40米及以上道路不小于25米(其中不小于15米绿化带)，建筑退让40米及以下道路不小于15米(其中不小于10米绿化带)，作为临路绿带。

主干道交叉口留足不小于5000平方米(近似正方形)、主次干道交叉口留足不小于3500平方米(近似正方形)、次干道交叉口留足不小于2500平方米(近似正方形)作为交叉口绿化广场。

临路公共建筑退让道路红线后须设置一定宽度绿化隔离带，出入口须集中设置。

3.3.5
3.3.6 沿河道两侧新建建筑物，其后退蓝线最小距离不得小于8米；尚未划定蓝线的，在符合河道保护相关要求的前提下，后退河道上口线的最小距离不得小于10米。

在设防洪堤河道两则，建筑物后退距离还应符合防洪有关规定。

城市规划确定的景观河段，通榆河两侧应控制不小于200-500米的绿化带；新洋港、串场河、皮岔河、大马沟、蟒蛇河等两侧应控制不小于50米的绿化带，其他河道应控制在10-30米绿化带。

通过编制该河段的详细规划，经规定程序批准后建筑物的后退距离可适当调整。

在后退河道距离内沿河道走向可安排4-6米的步行道。

3.3.7建、构筑物后退城市公共绿地边界的距离见表３.3.7。

3.3.8《建筑物离高架和匝道的距离》进行控制。

城市新建高架和匝道与建筑物相邻时，应设置必要的防噪、安全等措施，并应符合环保、消防、卫生等要求。

3.4 建筑物的高度控制
3.4.1 建筑物的高度应符合历史文化和风景名胜资源保护以及建筑间距、城市景观等方面的要求。

3.4.2 城市中心区、历史文化街区、风景名胜区等区域的建筑高度控制，应当在详细规划中研究确定。

3.4.3城市空间应有连续性、功能性、秩序性、流动性、意义性和节奏性，形成良好的城市高度空间序列。

3.4.4通过城市历史风貌、视廊、天际线、高层建筑布点、市政交通压力等分析，划分鼓励建设高层区、多层小高层区、高层控制区、高层严格控制区。

3.4.5高速圈范围内住宅建筑高层布点按以下要求进行控制：西南片区、通榆河东片区的普通商品房高层比例按总建筑面积不少于70%，政策性保障住房不少于50%；蟒蛇河及新洋港以北普通商品房高层比例按总建筑面积不少于50%(其中新洋港沿线地块必须全部安排高层建筑)；政策性保障住房不少于30%；城中片区、城南片区、城西片区全部安排高层建筑。

3.4.6机场空域、电台、气象台、无线电微波通道及其他有净空限制地区内的新建、改建建筑物，其高度还必须符合有关规定。

3.4.7 沿城市主干道的建筑物高度，应符合城市防灾专项规划的有关建筑控高要求。

3.4.8住宅建筑顶部须设计为整体坡屋面，不得设置退台，坡屋面的排水坡度不得大于1:2.5。

设计不利用的坡屋面空间不得开设窗洞、门洞、上人孔，其檐口高度不得高于0.6米。

设计利用的坡屋面空间按照相关规范设计并计算建筑面积纳入容积率。

因建筑造型设计不利用的闷层等建筑空间高度不得大于2.5米。

3.5 建筑基地的绿地
3.5.1 建筑基地的绿化应当因地制宜，统筹考虑生态、景观和节约用地的要求，提倡立体绿化、垂直绿化等形式。

对有环境污染、安全防护要求的建设项目，应当加强绿化隔离，设置必要的防护绿带。

3.5.2新区居住区绿地率不小于40%；居住区内绿地，应包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地，包括满足当地植树绿化覆土要求、方便居民出入的地下或半地下建筑的屋顶绿地。

3.5.2.1 地下或半地下建筑的屋顶绿地其绿化覆土深度达1.5米的按其水平投影面积计入绿地率指标。

3.5.2.2 以下情况下的绿地不计入绿地率指标：
1．住宅区分户内庭院内的绿地。

2．底层架空层水平投影面范围内的绿地。

3．消防通道（含隐形消防通道）、消防登高面等消防用地范围内的绿地。

3.5.3 机关团体、文化娱乐、体育、医疗卫生、幼儿园、托儿所、教育、科研设计、老年人居住建筑(包括老年住宅、老年公寓、养老院、托老所等) 、部队、疗养院、休养所、体育场及其他公共文化设施等建设用地的绿地率不小于35％。

3.5.4 前两款项目中属于旧区改建的，绿地率可以降低五个百分点。

3.5.5 工业用地的绿地率，一般不大于20％。

有特殊绿化防护隔离要求的工业用地按照实际需要确定。

商业、金融、仓储、交通枢纽、市政公用设施等单位，绿地率不小于20%。

园林式单位绿地率不小于40%。