蝶形两梯四户住宅产品设计迭代研究

蝶形两梯四户住宅产品设计迭代研究
摘要：以华南地区的常用的蝶形两电梯四户住宅产品作为典型案例，在研究
目标选定、迭代发展动力、核心公区设计、户型产品设计、未来发展方向五个方
面做了相关的研究探讨。

ABSTRACT:Taking the Butterfly shaped 2 elevators 4 households
house type commonly used in South China as a typical case, this paper makes relevant research and discussion in five aspects: research
target selection, iterative development impetus ，core public area design, house type design and future development direction.
关键词：蝶形两电梯四户住宅、持续迭代发展、企业价值观、交通核区设计、户型产品设计
KEY WORDS: Butterfly shaped 2 elevators 4 households house type，iterative development impetus ，Corporate values，core public area design, house type design
在当前国家对地产行业的金融信贷环境收紧，金融及土地资源向头部地产企
业集中、地产行业剧烈竞争的时代，促使各大地产企业的产品开发体现特色化、
快周转、标准化的路径，并因应市场、政策等外部环境变化进行迭代提升，持续
打造有核心竞争力的产品。

蝶形两梯四户住宅产品（标准层两电梯四户、高度150m以内，以下简称
“蝶形2T4F产品”）在华南地区较为常用，大都为点式布局。

本文从蝶形2T4F
产品的研究目标选定、迭代发展动力、核心公区设计、户型产品设计、未来发展
方向五个方面做了相关的研究探讨。

1研究目标选择
蝶形2T4F产品作为本文研究目标，首先是面积段为华南地区畅销产品，其
次能体现产品价值主张，再者适应华南本地环境气候特征。

本文主要研究面向广
大中产圈层的非豪宅性质的蝶形2T4F产品，具备一定的普适性研究意义。

1.1产品价值主张
住宅产品设计可遵循“业主体验优先、实用率最大化、确保品质优良、成本
限额可控”的原则。

业主体验优先指的是关注景观视野、视线干扰、通风对流、
功能便利；实用率最大化指的是控制公摊面积（尤其是核心筒公区）；确保品质
且成本可控，指的是控制各产品线的限额指标，符合产业化建造体系工法标准，
控制综合建造成本。

蝶形2T4F产品在以上三方面都有较好的适应性。

1.2产品共性特征
蝶形2T4F产品的产品特征体现在面积区段主流、规划布局灵活、对视干扰
较少、通风对流、视线通透、结构整体性好等方面。

蝶形2T4F产品两翼一般为115-155㎡左右的三房或四房两卫户型，前端两
户为90-115㎡左右的“三房一卫”到“三房两卫”户型，从近年来市场成交数
据分析可知，该面积段产品也是占比最高的区段。

核心筒集中紧凑，入户动线短，公摊面积小，实用率高。

因体量紧凑，易于进行全点式中心庭院空间布局，内外
部空间良好渗透，对城市界面友好，各户型都能获得很大的视线纵深。

各户型有
三个对外的朝向，创造了良好通风对流条件，此特征也让各户型之间牵制少，可
灵活进行各面积段产品搭配组合。

平面进深较大，结构高厚比合理。

虽然优点很多，但蝶形2T4F产品同时也存在一定邻户侧向对视、墙地比指
标偏高、地下室布置停车效率略低等问题。

但在华南地区的高温湿热气候条件下，业主对通风及景观视野有着优先追求，蝶形2T4F产品能始终占据市场主流地位，说明这些问题是瑕不掩瑜的，可以通过一定技术手段予以提升的。

1.3各代产品综述
追溯蝶形
2T4F产品的发展
过程，发现因各
种内外因素，该类户型产品的演变迭代较为频繁。

经过梳理，以核心筒的交通组
织关系为脉络，结合户型空间设计理念的提升优化，可以大体上分为四代产品，
如表1示意。

表1：蝶形2T4F产品迭代发展示意
2迭代发展动力
综合分析近年来蝶形2T4F产品迭代发展的推动力因素，可归类为开发理念、市场定位、政策变化、规范变化四个方面。

2.1开发理念
近年以来，因行业竞争加剧，土地成本及融资成本高企，加上限价限购政策，项目利润率压力是每个地产企业经营所需要着重考虑的问题。

设计环节往往也是
控制产品总体成本的关键，产品设计的标准化、结构规整化、部品配置体系化、
长生命周期的空间弹性，是解决秉承的精品开发价值理念的同时，能有效控制设
计环节的成本，继续开发出有特色的产品应对行业竞争的重要措施。

2.2市场定位
市场定位条件作为设计的重要输入条件，往往是决定户型迭代发展的重要因
素之一。

位于不同时期，不同城市及区位，不同客户群体的产品定位，决定了户
型面积区段、功能配置、功能房间尺度、生活场景打造等方面的设计要求。

在市
场定位的过程中，设计管控部门需要和市场部门紧密对接互动，从政策标准分析、竞品对标研究、既往项目客户反馈、客户需求趋势等方面进行深度研究，同步进
行概念比选方案推导及市场定位互动，为后续正式设计环节提供有力支撑。

2.3政策变化
政策变化涉及限购限贷政策、税收政策、住宅产业化政策、人才住房及公租房政策等方面。

主要关联户型面积、户型功能配置、装修要求等方面的规定。

政策变化是产品的市场定位的重要推动力之一。

住宅产业化政策推动了住宅产品选型及户型选定趋于规整化、模数化、标准化、部品配置体系化。

2.4规范调整
近年来，国家及地方的有关建筑设计规范、标准准则调整也比较频繁，尤其是消防、绿色建筑、当地规划技术准则、测绘口径等方面的规定。

涉及内容主要是公共区核心筒设计、户型防火分隔、外遮阳、阳台设计要求、复式设计限制、花池及结构板等设计限制等。

规范、标准调整往往是户型迭代发展的关键推动力之一。

3交通核区设计
户型交通核区设计直接关系产品的公摊面积及实用率，其评价标准有消防设计、电梯配置布局、入户动线组织、通风采光体验、设备机电布置合理性及业主感观等方面。

交通核区在标准层面积占比一般在20%左右，技术集中度及设计难度往往最为复杂。

经过梳理，蝶形2T4F产品的核心筒布置方式可以分为以下四大类：“两部楼梯+横对电梯”、“剪刀楼梯+横并电梯”、“剪刀楼梯+竖对电梯”、“剪刀楼梯+横对电梯”。

表 2：四类蝶
形2T4F产品的交通
核区布置方式
3.1公摊及实用率
交通核区设计首先要注意面积最小化的原则，尽可能提高户型实用率。

但也要根据项目定档，在电梯配置标准、入户动线、采光通风等方面进行取舍权衡，以匹配客户群体定位需求。

控制面积的主要方法就是在满足消防等规范的基本尺
度要求的前提下，采用空间复合利用、归家路径最短化、敞开外走廊设计、压缩
楼梯平台无效区域、控制管道间面积等措施，进行多方案比选，并与户型设计联
动综合考虑，以得到最优的结果。

3.2消防设计要求
消防设计要求是近几年住宅产品迭代发展的重要推动因素之一。

主要涉及国
家规范调整、有关消防条文解释、施工图审查机构及消防验收对规范条文执行尺
度等方面的要求。

需要在规范及条文解释的理解的模糊地带与审图机构充分沟通，为控制公摊面积、提高公共空间品质、优化结构及建造体系争取尽可能有利的条件。

3.3电梯配置布局
蝶形2T4F产品在33m-120m楼栋高度范围之内，一般可以采用两台电梯。

120-150m楼栋高度的产品需要根据产品定档综合评判电梯配置数量，并根据有关
电梯计算参数选用采用合适指标的电梯选型。

采用多部电梯横向对置或者竖向对
置开门，可以一定程度上解决因消防设计规范造成的公摊面积较大的问题。

对穿
开门式电梯可作为提升专属入户体验的手段，但存在公摊较大的问题，可根据部
分豪宅客户群体定位作为一种设计选择。

3.4入户动线组织
入户动线组织是决定用户体验的重要因素之一，评判维度有动线私密性、动
线转弯、外部气候影响。

动线私密性在于入户动线独立性、户门与电梯门关系这两个方面：一、入户
动线独立性，首选四户能分开独立动线并具备户门口过渡空间的设计布局；二、
户门与电梯门关系方面，务必避免户门正对电梯门及户门直角紧贴电梯门，其次
避免户门并排紧靠电梯门，也尽量避免户门对户门。

前述“剪刀梯+横并电梯”、“剪刀楼梯+竖对电梯”的核心筒设计方式在入户动线组织上体验较佳。

动线转角要尽量减少，主要是考虑便于搬运家具和避免磕碰墙体阳角，过多
转弯也不利于动线可识别性。

部分敞开外走廊式设计产品，特别属于归家必经路线的，需要注意防雨、材
料防滑及材料部品耐候应对策略，需采取措施避免外廊动线对居室视线干扰。

3.5通风采光体验
在条件允许的情况下，在归家动线必经区域尽量采用明窗获得自然采光通风
的条件，也符合疫情时代的健康住宅的设计理念。

同时要注意核心公区开窗对邻
户功能房间的对视、防火分隔、防攀爬安全等问题。

超高层住宅楼梯间及前室必须采用加压防烟设计，该区域外窗需采用固定窗，具备条件的，可采用“前室+带可开启外窗走道或敞开外走廊”的核心筒设计方式，为前室（含电梯厅）获得自然通风条件。

3.6设备机电系统
除了电梯以外，核心公区的设备机电系统包含给排水系统、强电系统、弱电
系统、消防系统、防排烟系统、照明系统等等。

机电设计需重点考虑要素有面积控制、感观效果、安装运维、噪声辐射、震
动干扰等方面：一、面积控制，指的是主要需要关注水设备间、电表间及电缆间、弱电间、消火栓及立管、加压风井这类占据较多面积的机电设施空间布局，通过
多方案比选，在满足有关规范及验收使用要求的前提下，尽量控制公摊面积。

例
如水电设备间一般尽量采用扁宽、长边面向走道等公共区域的布局，安装运维可
以在门外直接操作，可有效压缩核心公区公摊面积；二、感观效果，要注意消火
栓不能正对户门、电梯门、电设备间。

归家必经区域的消火栓及立管等设备要进
行嵌装，平齐墙面；尽量避免设备间门正对电梯门；三、设备安装运维方面，安
装及检修使用空间要满足规范及验收、运维要求。

需注意在采用产业化建造工艺
体系的情况下，采取有效设措施确保可建造性。

四、噪声辐射及震动干扰方面，
尽量避免有震动、噪音、辐射影响的设备间（含电梯井道）贴邻居室布置。

确有
困难的，要采取隔音墙等应对措施。

除了标准层以外，也要注意上下相邻的避难层、架空层、屋顶、裙房配套用房的设备设施的干扰。

4户型产品设计
表 3：T4住宅
产品边套设计迭代
一览表
户型产品设计的评价权重主要在于朝向布局、功能配置、绿色健康、赠送做法、结构体系这五个方面。

以蝶形2T4F产品的两翼户型为例，分别就以上方面
阐述该户型产品设计迭代发展的过程及要点。

附表3总结一览了近十年来该户型
的演变过程。

4.1面积区段
华南地区建筑高度百米内的住宅户型产品实用率一般在80%左右。

此类蝶形
2T4F产品标准层公摊面积一般达到80㎡（综合了标准层核心公区、大堂、屋顶
机房及楼梯间、标准层外墙等公摊），这样决定标准层总建筑面积须达到400㎡。

蝶形2T4F产品前端两户面积最小约90㎡，两翼户型一般为110㎡以上。

4.2功能配置
蝶形2T4F产品前端两户户型最小可为面积约90㎡的“2+1房2卫”产品1），为了避免和前端两户产生面积段功能级差2)问题，户型面积110㎡以上两翼产品
一般要做到“3+1房2卫”产品，目前推入市场较多的蝶形2T4F产品两翼户型主
流面积段在110-140㎡左右，在部分总价敏感的地区，115-125㎡的户型尤其受
到欢迎。

在部分景观资源比较优越、客户对户内空间尺度要求高的项目，为兼顾面积
总价控制和空间品质舒适，可运用“百年住宅”3)的设计理念，结合优化结构布局，采用灵动空间的方式予以应对，例如采用客厅结合+1房形成可变横厅、LDK
空间一体化4)、创造主卧套房与相邻房间整合条件、准次卧套房5)、分离式卫生间6)等设计方式，为客户提供生活模式转变可能性。

收纳系统是精装修交付项目的业主敏感点，收纳系统包含玄关收纳、厨房收纳、主卧衣帽间、阳台收纳、卫生间收纳、书房收纳、衣柜收纳、储物间等。

收
纳系统是体现户型功能品质及技术集成的重点，在方案设计阶段就需要建筑、室内、机电专业紧密对接，为后续深化设计夯实基础。

近年来，两面宽生活阳台成为面积段100㎡以上户型的普遍做法。

120㎡面积段以内的户型，可以把家政阳台和生活阳台合并，结合客厅等空间统一布置在主要朝向，使户内两个功能空间或横厅空间可形成洄游动线，让晾晒区避开客厅正前方。

面积段120㎡以上户型，可同时设置两面宽生活阳台及家政阳台，体现更高的功能品质，但要注意两个阳台都要预留洗衣机给排水点位条件，避免业主为了就近晾晒，而擅自把洗衣废水排入阳台雨水地漏的行为。

4.3朝向布局
蝶形2T4F产品各户型都有三个方向的对外界面的特点给户型设计及迭代发展带来了较大自由度。

从表1的户型迭代演变过程可见，从南朝向3面宽到3.5面宽、4面宽7)不断提升优化，只要总图场地条件具备，基本每个户型都能实现四面宽良好朝向的设计。

伴随各代产品的结构体系的优化演变，户型平立面趋于规整化，减少了各个居室空间之间的互相遮挡，获得了各主要居室空间最大化的景观视野。

部分项目产品四周景观资源都非常优越，如环海半岛地段、前海后山、高楼层城市鸟瞰视野等区位格局，就需要进一步发掘场地规划特征及户型设计潜力，采用多种设计手段对景观资源的进行最大化利用，如充分利用侧向条件，设置边厅、边窗，以应对特殊的景观资源条件（如山、海、湖、河、公园等）；利用“宽横厅+宽餐厅+开放式西厨”、“主卧套书房（兼衣帽间）”等设计手段创造双南北通条件等设计方式，最大化实现各向景观视野最大化贯通。

4.4绿色健康
产品设计在绿色健康方面涉及安全耐久、健康舒适、资源节约等方面评价内容。

在此不再罗列通行的技术做法，本文着重就通风对流、外门窗系统、隔音减震等方面略作探讨。

1.
通风对流。

因应华南地区地理气候特征，蝶形2T4F产品的户型外界面多的
特点具备良好的适应性。

两翼户型客餐厅大都采用南北对通布局以获得良好通风
对流效果；部分采用LDK横厅布局的户型，可以结合北侧设置推拉门的书房，获
得一定程度的南北通风对流效果；有些边厅格局的产品，也能通过转角侧通的方
式获得通风对流效果。

120㎡以上户型产品往往还可以创造主卧套南北通条件，
形成户型双南北通效果。

要注意避免“深凹槽+厨卫开窗”设计，防止污染气流
串风带来健康问题。

采用新风系统的户型产品，要避免进风口设置在不良空气质
量场所附近（如凹槽、厨卫开窗、设备房排风口等）。

2.
外门窗系统，主要涉及外门窗面积、门窗分格及开启方式、门窗铝型材及玻
璃参数、外遮阳、安全防护等方面的内容。

根据产品档次定位及区位景观资源特征，合理控制外门窗面积，在保证视野及通风采光的同时，合理控制成本。

门窗
分格及开启方式要综合考虑效果、通风、铝型材及玻璃尺寸、合理的开启方式及
尺寸、横厅灵动空间分隔、成本、建设及维护等因素，适当减少横竖梃，以获得
良好无遮挡的视野；外门窗设计还需要结合空调室内外机、排水及冷媒管、遮蔽
百叶、立面效果等因素进行整合设计；部分高端大户型产品，可以在客厅或横厅
采用提升推拉门，获得良好辽阔无遮挡视野的同时，还有助于铝合金外门三性指
标8)的实现。

外门窗的节能性能指标也是决定产品品质的关键因素之一，可按项
目施策，采用高性能系统门窗、铝合金及玻璃选材、合适的外遮阳措施。

飘窗、
落地窗还要考虑安全护栏铝合金型材统筹设计，如考虑横梃对位、开启扇把手关系、纱窗安装及开启等因素。

3.
隔音减震。

在户型设计布局上，首先要尽量避免电梯井道紧靠卧室的设计，
否则要做隔音墙等措施。

户内卫生间管道、厨房、洗衣机等噪音源功能空间也尽
量避免紧邻居室布置。

毗邻道路等周边环境噪音源的居室外门窗需采用中空玻璃。

户内各居室的空调室外机系统要妥善布局，避免对户内产生噪声影响。

裙房存在
商业配套、社区用房、邻里中心（以上功能及相关的厨房油烟处理及排放装置、
卫生间排气扇、空调室外机等）、设备房等噪声、震动因素的，要系统地进行规
划及设计考虑，尽量远离住宅塔楼，并采取控制配套设施外窗、隔声屏障、隔震
措施等设计技术手段。

4.5赠送做法
住宅户型的赠送指的是户型内不计算容积率，或者部分计算容积率的功能区
或建筑构件。

户内常见的赠送部位有阳台、露台（屋顶平台）、飘窗、复式户内
上空、首层户型相连地下室及庭院（含地面、地下等）、敞开楼梯间、设备平台、结构外置措施等；控制公摊面积的一些措施，如金属风道外置、结构外敞开外走廊、架空层、避难层架空公共空间、符合产业化政策不计容的PC装配式构件等，都可以属于广义的赠送政策。

通过合理的赠送设计措施，让业主获得能超出法定确权面积之外的空间收益，是提升产品竞争力、增加业主获得感和满足生活功能需求的重要途径。

赠送设计
措施应合法合规、风险可控、成本适度，设计提交营销物料的宣传口径也要特别
注意措辞的法务风控问题。

4.6结构体系
结构设计是户型设计的关键技术支撑，在案设计阶段就需要与建筑专业紧密
互动，以实现有关功能意图。

在户型平面概念基本定型后，可由建筑专业提出大
体的结构竖向构件布局建议，再与结构专业交叉提资及多次交圈，以期获得符合
建筑功能需求的结构布置方式。

结构应对建筑功能设计需求的要点在于层间关系、弹性空间、限额指标、竖
向控制、建造体系这几个方面。

1.
层间关系指的是结构设计除了考虑标准层户型以外，还需要综合考虑地下室、裙房、首层及架空层、避难层、复式层等各楼层的相对关系，在停车效率、归家
动线、功能布置（如大堂、设备房、架空层活动空间、复式平面）、建造实施等
方面形成合理的统筹关系。

2.
弹性空间，即按照全生命周期的百年住宅体系优化结构体系设计，通过轴线
对齐、结构外置、减少主要朝向竖向构件、设置“厚板+暗梁”等结构设计方式，创造户内部分重点空间调整的可能性，也能一定程度上控制建筑面积。

3.
限额指标。

首先建筑专业尽量采用结构友好型的户型平面布局，拉齐主要竖
向构件的轴线，平面外轮廓尽量规整。

同时采用前述弹性空间的结构布局措施，
在满足层间功能及立面效果可控的情况下，控制外门窗面积及飘窗等赠送措施、
合理采用纯装饰构件及结构转换措施，以确保含钢量、含砼量、体形系数、窗地比、墙地比、车位比、赠送比等限额指标达标。

4.
竖向控制，包含层高、户内降板标高、门窗洞口净高、户内板下及梁下净高
等竖向参数控制。

以上竖向控制参数需要结合产品线、成本预控、视野感受、装
修净高需求、消防措施、部品选择、节能要求、空调新风穿管等因素进行统筹考虑。

以期获得效果、品质、成本、工期的平衡。

5.
建造体系
近年来，产业化建造体系成了部分地区达到一定规模的项目的规划条件强制
要求。

除了达到政府强制要求的PC产业化的预制率、装配率的要求之外，高质
量建造体系涉及免抹灰全现浇外墙、装配式墙板或砌体、铝模、全钢爬架、SI体系、穿插施工等新一代的建造工艺。

产业化建造体系的目的就是以新技术应用、
标准化设计、产业化建造、精细化统筹、信息化管理为手段，通过对现场施工技
术体系和管理体系的运用组合，提升产品品质、缩短建造工期，达到项目高效率、高质量、高安全文明开发的目的，同时结合PC及绿色环保的建筑理念，为社会
和广大消费者建造更多高品质的宜居家园【1】。

5未来发展方向
近年来，我国的人口结构出现了新的演变趋势；区域中心城市圈的产业及人
口积聚逐步强化；城市与城市之间，城市内区域之间的客户需求、价格差异、产
品分化愈加明显；国家及地方的地产行业政策、规范、标准也在不断调整变化；
各大地产企业的产品价值观及做法即存在有趋同，也有差异化竞争的趋势。

这一
切的产品迭代发展动力始终不断地驱使着各家地产开发企业不能因循守旧，需要
不断地思考，不断地优化改进产品，以提升其竞争力。

对标研究发达国家、先进地区既往的住宅产品的演进发展过程，以及考虑我
国今后人口变化及需求，预判今后我国的住宅产品会进一步在社区共享、弹性空
间及SI建造体系、适老化、产业化建造及创新结构体系、装修及机电部品标准化、智慧家居及运维管理、主动及被动资源管控技术等方面有着不断优化提升改
进的需求，这需要地产企业提前深入做好对标调研、试点研发、产业链整合、逐
步推广应用等系列工作，站在时代发展趋势的前沿以占得市场先机。

注释
1.
+1房：指的小尺度的弹性空间，可兼书房、小卧室、收纳、衣帽间等，一般
开间在2.4m以内。

2.
户型面积段功能级差问题：指的是相同面积段（一般指的是面积差异5㎡以
内户型）的户型产品功能房间配置（居室数量、主要功能房间开间及进深尺寸偏
差较大）不一致，或者不同面积段的户型产品的功能房间配置雷同，会造成营销
口径困难，客户对产品的选择困难等问题。

3.
百年住宅：基于可持续建设发展理念，统筹住宅建筑全生命期内的策划设计、生产施工和使用维护全过程的集成设计与建造，具有建筑长寿性能、品质优良性能、绿色持续性能，全面保障居住长久品质与资产价值的住宅建筑。

（定义来自《百年住宅建筑设计与评价标准》T/CECS-CREA513-2018）。